外国人の 買い手の方の手引き カリフォルニア州での不動産購入編

カリフォルニア州での不動産購入編

タイトル保険

タイトルとは？

不動産に関して言えば、『タイトル』は特定の不動産に対する 所有権を意味します。

『タイトル保険』とは？

タイトル保険は、不動産の所有権に関する損失から不動産所有 者とその貸付け機関や貸し主を守る保険です。タイトル保険 は、買い手が法的な履歴を知らないまま不動産を取得するリス クを最低限に抑えます。 タイトル保険は 通常 不動産名義変更や売買手続き完了の際支払 う、「掛け金」と呼ばれる1回限りの料金で, 保険料は、不動産の 価格に基づいた金額になります。 タイトル保険は、相続人の被 保険者が不動産に対する所有権を保持する限り存続します。

タイトル保険の種類

タイトル保険には2種類あります：

所有者タイトル保険は、買い手が不動産に対する権利を有する ことを保証します。通常、訴訟問題発生の際の支払請求につい て生じる弁護士費用が保険証券にて定められている金額まで適 用範囲に含まれます。 貸し主タイトル保険は、不動産の所有権に対する紛争から生じ た損失から、住宅ローンを提供する銀行や他の貸付機関を保護 します。この保険はローンの金額をカバーし、保険料は当該金 額に基づいて計算されます。 ほとんどの貸し主、貸付機関は この保険を必要とします。所有者保険とは異なり、この保険は 住宅ローンを支払い終えると終了します。 タイトル保険によって買い手のリスクが保護される項目例は以 下のとおりです。 - 偽造文書 - 詐欺 - 名前の類似性による混同 - 保険の発行時に不動産に対して存在していた留置権 - 公文書の事務的エラー - タイトルに関して不正確な、または矛盾する遺言および信託 - 不動産の所有を主張する相続人の欠落

タイトルコミットメントの説明

この説明は、ファースト・アメリカン・タイトルから受け取られる予備

タイトル報告書の内容を理解していただくためのものです。

明細表A

これは、エスクロウ担当者から弊社のタイトル部門に提出されるインフォメーションです。買い手または不動 産エージェントが弊社に提供した基本的なインフォメーション（不動産の法的な説明、販売価格、ローン金 額、貸し主、買い手、売り手の氏名と婚姻状況など）が含まれています。

明細表B

明細表B、「除外規定」には、当該不動産に関する項目が含まれています。この中には、契約条項、条件およ び制限（CC&R）、地役権、管理規約内容、賃貸借、その他、記録に残り不動産とともに譲渡される項目など があります。これらは、買い手の権利がCC&Rや記録された地役権などの条件の対象となる場合を「除いて」 、クリアータイトルといわれる無瑕疵タイトルを受け取るため、「除外規定」と呼ばれます。

追加項目

これはファースト・アメリカンが不動産のクリアータイトルを提供するために削除や記録を行う必要がある項 目です。対処する必要のある項目には以下のようなものがあります。 現在の固定資産税のステータス 管理規約に基づいた共益費の支払い義務など、また実施する必要のある査定 不動産に対する債務（または留置権） このような項目は、別の人物が関連当事者の名前に似通っている場合、不動産に対して生じることがありま す。これは、項目が不正確で削除できるかどうか判定するために身元確認書に記入するよう求められる理由の ひとつです。

タイトル保険の重要性

所有者タイトル保険は、公文書の最も徹底的な検索か らも漏れる可能性がある潜在的な欠陥に対する最良の 保護策となります。住宅ローン貸し主の利益を保護す るための貸し主タイトル保険もあります。 不動産を購入するよりも随分以前に起きた問題によって 所有権や不動産を売る権利を奪われたくないでしょう また、裁判で不動産の所有権を正当化するため、高額に なる可能性がある費用を支払いたくもないでしょう。 1回限りの保険料で、ファースト・アメリカンタイトル 保険証券の発行日よりも前に存在していた未検出の欠陥 によって生じた損失を補うため、規定の保険金額を上限 として費用を補償することに ファースト・アメリカンは 同意します。 別途記載されていない限り、ファースト・アメリカンタ イトル保険は弁護士費用を提供します。

ファースト・アメリカンタイトル

保険証券は以下のような潜在的な

瑕疵からの保護手段となります：

1. 偽造された不動産譲渡証書、住宅ローン、賠 償、放棄 2. 心神喪失者による不動産譲渡証書 3. 外国法に基づき無能力、未許可、心身障害と 疑われる可能性のある外国在住の人物による 不動産譲渡証書 4. 詐欺、不当な影響または強要によって授与さ れたと疑われる不動産譲渡証書 5. 誤って署名された不動産譲渡証書（譲与者は 何が署名されているのか知らなかった） 6. 偽造された委任状に基づいて執行された不動 産譲渡証書 7. 故人である元配偶者の唯一の相続人として示 唆されている人物の開示されていない離婚 8. すべての相続人を加えない、個人の資産に影 響を与える不動産譲渡証書 9. 記録されてはいるが、土地記録で見つけられ るよう適切に表示されていない不動産譲渡証 書 10. 未開示ながらも記録されている連邦または 州の租税先取特権 11. 未開示ながらも記録されている判決または 扶養/養育費先取特権 12. 未開示ながらも記録されている以前の住宅 ローン 13. 未開示ながらも記録されている境界、境界 壁、またはセットバックに関する合意 14. 遺書、不動産譲渡証書、その他の法律文書 の誤った解釈 15. 最初の遺書の検認後のより新しい遺書の発 見 16. 誤った、または不十分な法的説明 17. 公共の街路または道路へのアクセス権のな い土地の不動産譲渡証書 18. 偽造された公証または証拠証明書 19. 適切に記録されていない不動産譲渡証書（ 誤った国、欠落したページまたはその他の 内容、あるいは必要な支払いがない） 20. 記録されていない契約に基づき以前に当該 土地を第三者に販売またはリースしていた 人物から買い手への不動産譲渡証書（当該 物件は第三者が所有）

エスクロウ機関の義務には以下

が含まれますが、これに限られ

ません。

文書と資金の処理とその流れの調整 所有権の記録と当該不動産のステータスを示 唆するタイトル調査の指示 貸し主の要件への対応 当事者から取引の許可を受けた要請への対応 クロージングディスクロージャーといわれる 決済情報開示の準備に関して貸主との調整 売買取引に関係する諸費用が記載されている 決済書の準備 ローン文書署名の調整 エスクロウの終了（すべての条件が満たさ れ、指示に従って資金が送られた場合のみ）

エスクロウ：その仕組みは？

取引の当事者（買い手、売り手、貸し主または借り主）が合意すれば、署名入りの契約または購入合意書と ともに買い手の手付金がエスクロウ機関に預けられます。この時点で、エスクロウが開始されます。エスク ロウ機関は書面による買い手、売り手の相互指示に従い、当事者間で資金と不動産のやりとりを成功させる ため、中立的な立場を維持します。エスクロウ機関は、条件を満たすために貸し主の指示に従います。 買い手、売り手、貸し主、借り主に関わらず、取引におけるあらゆる指示が遵守 され、条件が満たされるまで資金あるいは不動産の持ち主が変わることはないと 確信して安心したいものです。エスクロウ機関は消費者のプライバシーを維持し つつ、資金と文書がエスクロウ保有者の手元にある間はこれを保護する必要があ ります。エスクロウ取引の条件がすべて満たされ、当事者が合意すれば、エスク ロウ機関は資金を支払い、タイトル（所有権）を譲渡する文書を記録します。

「エスクロウ」の説明とその重要性

エスクロウは独立し た中立的な仲介者 で、不動産に関する 資金のやりとりを管 理します。

取引には 以下の手順が含まれ

ている可能性があります。

エスクロウを開始し、別個のエスクロウ口座に保 持する手付金を保管します。 タイトルの調査を実施し、当該不動産の所有権と ステータスを判定します。 予備タイトル報告書を発行し、不動産のクリアー タイトルを提供するために項目を削除または記録 するプロセスを開始します。 適宜、売り手のローン、他の留置権、管理規約料 金などの支払情報を要請します。 料金を比例配分し（適宜）、決済書を作成しま す。 決済書を作成します。 クロージングディスクロージャーといわれる決済 情報開示の準備に関して貸主と調整します。 買い手と売り手のために別個の予約を設定し、文 書に署名して資金を支払えるように手配します。 （適宜） 文書を確認し、すべての条件と法的な要件が満た されていることを確認して貸し主に資金を要請し ます。 すべての資金が支払われた後、郡の登記官によっ て文書を記録し、当該資産を譲渡します。 記録が確認された後、エスクロウを終了し、売り 手の売上金、ローンの支払い、不動産エージェン トのコミッション、記録関連料金などの資金を支 払います。 最終的な文書と明細報告書を作成して関連当事者 に送付します。

エスクロウ期間中に

はどのようなことが

行われるのか

エスクロウ期間中、弊社のタイトル部門は当該 不動産に関するあらゆる履歴記録の調査と審査 を開始します。異常な状態を防ぐために、タイ トル保険のコミットメントという事前確認書が 発行され、クリアータイトルが示唆されるか、 終了前にクリアータイトルになる必要がある項 目が列挙されています。コミットメントは確認 のため、あなたに送られます。

以下を検討してください

1件のエスクロウ取引には、不動産エージェン トや買主、売主、弁護士、エスクロウ担当者、 エスクロウ・アシスタント、鑑定人、権原担当 者、ローン担当者、ローン処理担当者、ローン 引受人、住宅検査官、シロアリ検査官、保健エ ージェント、住宅保証担当者、請負業者、屋根 業者、配管工、プール・サービスなど20人以上 が関与する可能性があります。さらに、1件の 取引は別の売却の終了に左右されることが頻繁 にあります。 関与している人数を見れば、課題や誤った連 絡、遅延などが生じる可能性は否めません。

身元確認書

弊社のタイトル部門が郡の記録の検索で同一名の他者からあなたを区別できるように身元確認書に記入するこ とを求められる場合があります。また、身元確認書はエスクロウ担当者にとって有用な基本情報を提供しま す。

住宅ローン

現金で支払うか、ローンを引き受けるか、売り主が融資するのでない限り、住宅ローンを申請する必要があり ます（すでに行っていない場合）。購入契約に従い、終了の遅延を避けるため、なるべく早く申請してくださ い。

売り手の通知への返答

契約で指示されている場合は、以下を受け取り、返答する必要があるかもしれません。 a.売り手が知っている既存の問題を列挙した売り手の不動産開示説明書 b. 適宜、住宅所有者管理規約（HOA）または総合的土地開発計画（PUD）に関する情報（契約条項、条 件および制限（CC&R）など） c.不動産が洪水地域にある場合は洪水危険開示説明書 d.独立した検査（シロアリ、浄化槽など）

良好な資金

外国の小切手:ファースト・アメリカン・タイトルは、外国の小切手をエスクロウに受理することはできま せん。この中には、米国の銀行を通して支払われる外国の小切手も含まれます。米国外からの資金はすべて、 電信送金される必要があります。 第三者の小切手: ファースト・アメリカン・タイトルは、第三者の小切手を受理できません。この中には、 ファースト・アメリカン・タイトル以外を受取人とし、その後、ファースト・アメリカン・タイトルに裏書き され、金融機関以外の口座で引き出された小切手が含まれます。 エスクロウに支払われた資金はすべて、電信送金または銀行小切手の形式でなくてはなりません。遅延を避け るため、エスクロウプロセスを完了、終結させるために支払われる資金は電信送金されなくてはなりません。 現金は、安全性とセキュリティ上の理由から受理できません。

買い手は以下を把握しておく必要があります。

カリフォルニアでタイトルを取得する方法

タイトルの保有方法 住宅のタイトルを保有する方法と、あらゆる文書に示される正確な氏名をなるべく早くエスクロ ウ担当者と貸し主に通知しなくてはなりません。これにより、貸し主とタイトル会社はすべての文書を正確に作成す ることができます。（氏名のイニシャルの追加や削除など、その後の変更により終了が遅れることがあります。）タ イトル保有方法について決める前に弁護士や会計士、その他の専門家に相談した方がよいかもしれません。 共有財産 生存者権を伴う合有不動 産権 共有財産 生存者権付き 共有不動産権 当事者 2人以上の人1 _{2人以上の自然人} 配偶者または家庭内パート ナー2 配偶者または家庭内パート ナー2 分割 所有権は同等の、または同等 ではない どのような数の利権にでも 分割できます 所有権は 同等でなくてはなりません 同等でなくてはなりません所有権は 同等でなくてはなりません所有権は 作成 単一または複数の譲渡 （別途指定されていない 限り、法律は利権を同等と みなします） 単一の譲渡（同一の 利権を作成）：授与では 合有不動産権を指定する必要 があります 婚姻または家庭内パートナー シップからの 想定を権利証書で 指定できます 単一の譲渡と配偶者または 家庭内パートナーは権利証書 に 記載できる同意を 示唆する必要があります 所有 および管理 同等 同等 同等 同等 譲渡性 各共同所有者は自らの利権を、別個に譲渡するか 抵当に入れることができます 各共同所有者は自らの利権を 別個に、または共有不動産権 の結果を譲渡できます 配偶者または家庭内パートナ ーは両名とも譲渡または抵当 に同意する必要があります 配偶者または家庭内パートナ ーは両名とも譲渡または抵当 に同意する必要があります 1人の所有者に 対する留置権 結婚しているか家庭内パート ナーでない限り、他の債務者/ 所有者の留置権の対象ではな い共同所有者の利権が競売さ れる可能性があります 他の債務者/所有者の留置権の 対象ではない共同所有者の利 権は、共同所有者/債務者の 死亡前に競売される可能性が あります 不動産全体がいずれかの配偶 者または家庭内パートナーの 債務を履行するために競売の 対象になる可能性があります いずれかの配偶者または家庭 内パートナーの債務を履行す るために競売の対象になる不 動産全体 共同所有者の 死亡 被相続人の利権は遺書または 無遺言相続により受贈者に 授与されます 被相続人の利権は自動的に生 存している共有不動産権保有 者に授与されます （「生存者権」） 被相続人の半分の利権は 遺書で別途指定されていない 限り、生存している配偶者ま たは家庭内パートナーに授与 されます 被相続人の半分の利権は 生存者権により、生存してい る配偶者または家庭内パート ナーに自動的に授与されます 可能な 利点/ 不利な点 共同所有者の利権は別個に 譲渡できます3 生存者権（検認を 回避）は、配偶者にとって納 税上、不利になる可能性があ ります 資格のある生存者権： 譲渡に必要な相互合意： 生存している配偶者または 家庭内パートナーは納税上の 利点を得られる可能性があ ります2 生存者権：譲渡に必要な 相互合意：生存している配偶 者または家庭内パートナーは 納税上の利点を得られる可能 性があります 注意：この書面は情報提供のみを目的として作成されました。タイトルを保持する最良の方法に関しては、個人的な状況がそれぞれの決断に影響しかねるので、弁護士または公認会計士に相 談することをお勧めします。 1. 「人」には自然人のほか、合法的に設立された企業、有限責任組合、有限責任会社、または無限責任組合が含まれます。信託財産は非信託人に授けられます（通常は自然人 または法人）。 2. 配偶者/家庭内パートナーによる譲渡ではタイトル保険目的で他方配偶者/パートナーからの権利譲渡証書が必要な場合があります。 3. 共同所有者が配偶者/家庭内パートナーの場合、不動産は「共有財産」と法的に推定され、「合有不動産権」として授与されていてもタイトルを譲渡または抵当入れするには 配偶者/パートナー双方の同意が必要な場合があります。 こちらは一般的な情報提供のみを目的としています。詳細な疑問または財産、税金、不動産のプランニングの手引きなどに関しては、弁護士または公認 会計士に相談することをお勧めします。

外国人買い手としての住宅の購入

（とFIRPTAの適用）

FIRPTA – 外国人不動産投資税法

外国人所有者が不動産を売却する場合は、取引がFIRPTAから免除されていない限り、（販売価格の）10％または 15％が源泉徴収されることがあります。 - 最も一般的な免除：販売価格は30万ドル未満でなくてはなりません。買い手またはその家族は、売却後の最初の12ヶ月間の２期 間中に不動産が使用される日数の50％以上を当該不動産に居住する計画でなくてはなりません。 適用される可能性があるその他の免除には以下のようなものがあります。 - 売り手が外国人売り手でないことを示す証明書を提供した場合 - 売り手が源泉徴収を執行している、または源泉徴収を減らしたというIRSからの源泉徴収証書を受領した場合 該当する場合は、以下のフォームをご覧ください。 W-7（IRS個人納税者識別番号の申請） 8288-B（米国不動産権の外国人による売却に関する源泉徴収証書の申請）

これらのフォームや他のフォームを取得するには、www.irs.govにアクセスして「Forms and Publications」をクリックし てください。 買い手は当該不動産を住居として使用 する確固たる計画がありますか。* 販売価格はいくらですか。

はい

買い手は15％の源泉徴収 をするよう法律で定められ ています。

いいえ

注意：買主がIRS源泉徴収票を得る資格が あると思う場合、少ない方の金額が課せら れているのかどうかの決定をIRSから得る ために、申請書8288–Bに関して公認会計 士か税理士にご相談下さい。 *売り主またはその家族は、譲渡日の翌日から最初の 二年間のうちそれぞれの一年の間、だれかが住宅を 使用する期間のうち少なくとも半分以上の日数住宅 に居住するという明確な計画を立てなければならな い。住宅の使用日数を数える時、だれも住宅に滞在 していない日を数えない。

?

30万ドル以下 です 買い手の30万ドル住 居免除の宣言に必要 な事項を全て記入し てください。 30万ドルより 上、100万ドル 以下 買主は10％の源泉徴 収をすることが法で 定められています。 100万ドルより 上 買い手は15％の源 泉徴収をするよう法 律で定められていま す。 ここに載っている情報は概説であって、税、法律、または会計に関 する助言として依拠されるべきではありません。取引を進める前に 自身の税、法律、会計の専門家にご相談下さい。

Form

W-7

(Rev. August 2013) Department of the Treasury Internal Revenue Service

Application for IRS Individual

Taxpayer Identification Number

▶ For use by individuals who are not U.S. citizens or permanent residents. ▶ _{See instructions.}

OMB No. 1545-0074

An IRS individual taxpayer identification number (ITIN) is for federal tax purposes only.

Before you begin:

• Do not submit this form if you have, or are eligible to get, a U.S. social security number (SSN).

• Getting an ITIN does not change your immigration status or your right to work in the United States

and does not make you eligible for the earned income credit.

FOR IRS USE ONLY

Reason you are submitting Form W-7. Read the instructions for the box you check. Caution: If you check box b, c, d, e, f, or g, you must file a tax return with Form W-7 unless you meet one of the exceptions (see instructions).

a Nonresident alien required to get ITIN to claim tax treaty benefit

b Nonresident alien filing a U.S. tax return

c U.S. resident alien (based on days present in the United States) filing a U.S. tax return d Dependent of U.S. citizen/resident alien

e Spouse of U.S. citizen/resident alien

}

Enter name and SSN/ITIN of U.S. citizen/resident alien (see instructions) ▶

f Nonresident alien student, professor, or researcher filing a U.S. tax return or claiming an exception

g Dependent/spouse of a nonresident alien holding a U.S. visa

h Other (see instructions) ▶

Additional information for a and f: Enter treaty country ▶ _{and treaty article number} ▶

Name

(see instructions)

1a First name Middle name Last name

Name at birth if different . . ▶

1b First name Middle name Last name

Applicant’s mailing address

2 Street address, apartment number, or rural route number. If you have a P.O. box, see separate instructions.

City or town, state or province, and country. Include ZIP code or postal code where appropriate.

Foreign (non- U.S.) address

(if different from above)

(see instructions)

3 Street address, apartment number, or rural route number. Do not use a P.O. box number.

City or town, state or province, and country. Include ZIP code or postal code where appropriate.

Birth

information 4 Date of birth (month / day / year) Country of birth City and state or province (optional) 5 Male_Female

Other information

6a Country(ies) of citizenship 6b Foreign tax I.D. number (if any) 6c Type of U.S. visa (if any), number, and expiration date 6d Identification document(s) submitted (see instructions) Passport Driver’s license/State I.D.

USCIS documentation Other

Issued by: No.: Exp. date: / /

Date of entry into the United States

(MM/DD/YYYY) / /

6e Have you previously received a Internal Revenue Service Number (IRSN) or employer identification number (EIN)? No/Do not know. Skip line 6f.

Yes. Complete line 6f. If more than one, list on a sheet and attach to this form (see instructions).

6f Enter: IRSN or EIN ▶ _and

Name under which it was issued ▶

6g Name of college/university or company (see instructions)

City and state Length of stay

Sign

Here

Keep a copy for your records.

Under penalties of perjury, I (applicant/delegate/acceptance agent) declare that I have examined this application, including accompanying documentation and statements, and to the best of my knowledge and belief, it is true, correct, and complete. I authorize the IRS to disclose to my acceptance agent returns or return information necessary to resolve matters regarding the assignment of my IRS individual taxpayer identification number (ITIN), including any previously assigned taxpayer identifying number.

▲

Signature of applicant (if delegate, see instructions)

Name of delegate, if applicable (type or print)

Date (month / day / year) / /

Phone number

Delegate’s relationship to applicant

▲

Parent Court-appointed guardian Power of Attorney

Acceptance Agent’s Use ONLY

▲

Signature Date (month / day / year) / /

Phone Fax

▲

Name and title (type or print) Name of company EIN PTIN Office Code

Form

8288-B

(Rev. August 2013) Department of the Treasury Internal Revenue Service

Application for Withholding Certificate for Dispositions

by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests

▶ Please type or print.

OMB No. 1545-1060

1 Name of transferor (attach additional sheets if more than one transferor) Identification number

Street address, apt. or suite no., or rural route. Do not use a P.O. box.

City, state or province, and country (if not U.S.). Include ZIP code or postal code where appropriate.

2 Name of transferee (attach additional sheets if more than one transferee) Identification number

Street address, apt. or suite no., or rural route. Do not use a P.O. box.

City, state or province, and country (if not U.S.). Include ZIP code or postal code where appropriate.

3 Applicant is: Transferor Transferee

4a Name of withholding agent (see instructions) b Identification number c Name of estate, trust, or entity (if applicable) d Identification number 5 Address where you want withholding certificate sent (street address, apt. or suite no., P.O. box, or rural route number) Phone number (optional)

City, state or province, and country (if not U.S.). Include ZIP code or postal code where appropriate.

6 Description of U.S. real property transaction:

a Date of transfer (month, day, year) (see inst.) b Contract price $

c Type of interest transferred: Real property Associated personal property

Domestic U.S. real property holding corporation

d Use of property at time of sale: Rental or commercial Personal Other (attach explanation)

e Adjusted basis $

f Location and general description of property (for a real property interest), description (for associated personal property), or

the class or type and amount of the interest (for an interest in a U.S. real property holding corporation). See instructions.

g For the 3 preceding tax years:

(1) Were U.S. income tax returns filed relating to the U.S. real property interest? . . . . Yes No

If “Yes,” when and where were those returns filed? ▶

(2) Were U.S. income taxes paid relating to the U.S. real property interest? . . . . Yes No

If “Yes,” enter the amount of tax paid for each year ▶

7 Check the box to indicate the reason a withholding certificate should be issued. See the instructions for information that must be attached to Form 8288-B.

a The transferor is exempt from U.S. tax or nonrecognition treatment applies.

b The transferor’s maximum tax liability is less than the tax required to be withheld.

c The special installment sales rules described in section 7 of Rev. Proc. 2000-35 allow reduced withholding.

8 Does the transferor have any unsatisfied withholding liability under section 1445? . . . Yes No See the instructions for information required to be attached.

9 Is this application for a withholding certificate made under section 1445(e)? . . . Yes No If “Yes,” check the applicable box in a and the applicable box in b below.

a Type of transaction: 1445(e)(1) 1445(e)(2) 1445(e)(3) 1445(e)(5) 1445(e)(6)

b Applicant is: Taxpayer Other person required to withhold. Specify your title (e.g., trustee) ▶

Under penalties of perjury, I declare that I have examined this application and accompanying attachments, and, to the best of my knowledge and belief, they are true, correct, and complete.

Signature Title (if applicable) Date

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