中古住宅の価値創造の手法
優良ストック住宅推進協議会
代表幹事代行
SumStock 中林
八会シンポジウム
２０１０年０７月２７日住宅の寿命と中古住宅の流通
●滅失住宅の築後年数比較
●中古住宅の流通シェア比較
日本は新築後３０年で解体する アメリカは約２倍の５５年 日本の中古流通は全体の１３％ アメリカは７８％ 日本では中古住宅流通が発達せず、建て替えた住宅＝新築住宅 が主流。（アメリカは日本の逆。中古流通が主流） 土地神話もあり、住宅建物（ウワモノ）の価値評価が 低いことが、スクラップ＆ビルドの大きな要因。住宅（建物）の価値が適正に評価されず、そのため中古住宅流通が未発達。
１３.１％ ７７.６％ ８８.８％ ６６.４％住宅のライフサイクル
住宅の長期保証部分は限られるため、点検・補修＝メンテナンスとリフォームによって、利用価値
を維持していくことが不可欠。
新築
リフォーム
売却・賃貸
解体
保証
メンテナンス
長期サポート
住宅履歴記録・保存
住み替え
●長期にわたって定期的な点検をおこなう ●メンテナンス、リフォームの履歴をその都度記録し保存する 点検 点検 点検 点検 点検 点検 点検 補修 補修 補修 補修 補修 補修 ●長期に保証される対象は ほんの一部（構造・防水） ●保証対象外はメンテナンスとリフォームで対応する移築・再利用
利用価値と資産価値
きちんとしたメンテナンスと
ライフスタイルにあわせた
リフォームをしながら住む
快適、安心に暮らし続け
られる住まいとしての
「利用価値」を維持・向上
する
住宅としての「資産価値」
を正しく評価する
利用価値を資産価値として、
きちんと評価する適正な査定
愛着をもって大切に住み続けることで住宅の利用価値を維持・向上、これを適正に査定する
ことで資産価値を正しく評価する。
中古住宅流通市場が活性化
メンテナンスとリフォーム
利用価値
資産価値
スムストック
査定
＝
優良ストック住宅推進協議会
いいモノをしっかり手入れしつづけ、「優良ストック住宅」としてきちんと評価することで中古住宅
流通の活性化を目指す。
■目的
■構成メンバー
ゆとりある住生活の実現のために、住宅に ついてフロー型社会からストック型社会へ の変換を目指し、優良なストック住宅の普 及を図る。 優良ストック社会について、「スムストック 査定方式」による査定に努め、その流通を 推進し、住宅の長寿命化に取り組むととも に、良質なストック住宅の供給を通じ、安全 で安心できる良好な居住環境の提供を推 進する。 ■住宅供給会社（５０音順） ・旭化成ホームズ株式会社 ・住友林業株式会社 ・積水化学工業株式会社 ・積水ハウス株式会社 ・大和ハウス工業株式会社 ・トヨタホーム株式会社 ・パナホーム株式会社 ・ミサワホーム株式会社 ・三井ホーム株式会社 ■関連不動産会社（５０音順） ・旭化成不動産株式会社 ・住友林業ホームサービス株式会社 ・セキスイハイム不動産グループ ・積和不動産グループ ・日本住宅流通株式会社 ・トヨタすまいるライフ株式会社 ・パナホーム不動産株式会社 ・ミサワホームグループ ・三井ホームエステート株式会社■設立：平成２０年７月
スムストックの定義⇒優良ストック住宅推進協議会が認定した優良ストック住宅
戸建住宅で、適切な補修をすれば長期の耐久性を有する住宅・・・それがスムストック。
戸建住宅にあって、通常の使用条件のもとで、適切な補修をした場合、長期の耐久性を有すもので、 次のいずれかの住宅をいう。（
1）適切な補修を行うために、必要な住宅履歴データを備えて建築後５０年以上に亘って、
点検・補修を行う制度（以下、「長期点検・補修制度」という。）の対象であり、当該制度
の対象とし、当該制度に則って点検・補修を実施している住宅。
（
2）一定の耐震性能を有するとともに、長期点検・補修制度に準じた点検・補修制度の対象
とし、当該制度に則って点検を実施している住宅。
（
3）その他、上記の各号に準じる住宅。
スムストック住宅とは
但し、以下の住宅は条件を満たしていても対象としない ①不同沈下・基礎強度の著しい低下等安全を保証しがたい住宅 ②雨漏れ・白蟻未処理住宅 ③増改築時に適切な構造計算を行わなかった住宅 ④クレーム未解決住宅査定の流れ
スムストック住宅かどうかの基本確認をする
査定時点検を実施する
スムストック住宅査定
補修改修工事実施
補修改修工事拒否
通常査定へ
スムストック住宅の対象かどうかを確認し、適合しない場合は「査定時点検」をおこない、
全て合格すれば、スムストック査定をおこなう。
NO
SUMSTOCK対象外OK
OK
詳細検査・改修計画
NO
インスペクション
査定時点検
スムストック住宅の対象になるかどうかについて「確認シート」で確認する。
●５０年以上の修繕計画があり、計画通りに実施 ●５０年以上の長期点検制度があり、点検補修を実施 ●住宅履歴を保有 この３条件を すべて満たせば優良ストック住宅と確認されので 確認欄にサインをしてスムストック住宅の査定にはいる。 それ以外の場合は査定時点検
をすることになる。査定時点検
の結果 すべて可ならばスムストック住宅と確認されるので確認欄に サインをしてスムストック住宅の査定にはいる。査定時点検
の結果 要検査・要改修事項が発生した場合には、検査・改修内容を記入 して、検査・改修についてお客様とご相談。要検査・要改修の場合、検査・改修後にスムストック
住宅の査定に着手。
査定の基本的な考え方
メンテナンスやリフォームで利用価値が維持・向上された住宅を、スムストック住宅査定によって
その資産価値を正しく評価する。
■構造耐力上主要な部分（スケルトン）と内装・設備の部分（インフィル）に分けて考える。
土地 ＋ 住宅建物
スケルトン部分 : 全体の６割、償却期間５０年(１０％残存） インフィル部分 ： 全体の４割、償却期間１５年(１０％残存）長期にわたるメンテナンスとリフォームを加えることで、利用価値・資産価値を維持・向上させる。
●従来の住宅資産価値評価
●適正な査定による資産価値評価
DIYメンテナンス等で 資産価値を維持 メンテナンスとリフォーム で資産価値を上げる 適正な査定方法が無いため 価値評価ができない 資産価値がゼロになっても ローンは残る 適切な評価査定法の構成
査定価格は、構造・設備・内装の状態等１１項目を正しく評価して決定する。
このうち特に
F・G・C・D・J・H１・H２の項目で、メンテナンスとリフォームの価値も評価できる。
査定価格
吸 呉 吝 吡 呉 吐 調 整 額 建 築 年 数 調 整 率 建 物 市 場 性 比 率 ② 築 5 年 以 内 叏 物 件 双 体 去 召 特 別 補 正 建 物 市 場 性 比 率 ① 外 構 補 正 率 住 宅 履 歴 書 叏 有 無 可 評 価 去 召 売 却 時 叏 社 会 的 吢 呎 向 等 可 評 価 去 召 外 構 叏 状 況 双 叅 厦 叇 評 価 去 召 間 取 叫 叏 可 変 性 双 叅 厦 叇 評 価 去 召 収 納 厒 通 風 厒 採 光 厒 機 能 性 双 叅 厦 叇 評 価 去 召 叻 呉 听 叺 呂 部 分 叏 呁 听 吀 呎 吷 可 15 年 以 内 双 厬 厵 友 叄 叀 物 件 叐 加 算 去 召 叻 呉 听 叺 呂 部 分 叏 状 態 可 購 入 者 叏 視 点 又 観 察 厒 評 価 去 召 流 通 耐 用 年 数 15 年 流 通 耐 用 年 数 50 年 可 変 補 正 率 機 能 調 整 率 呁 听 吀 呎 吷 加 算 観 察 補 正 率 叻 呉 听 叺 呂 叏 現 在 価 値 吐 合 呂 吟 呉 叏 現 在 価 値 吸 呉 吝 吡 呉 吐 呁 听 吀 呎 吷 呁 听 吀 呎 吷 呁 听 吀 呎 吷 吸 呉 吝 吡 呉 吐咑
吸 呉 吝 吡 呉 吐 呁 听 吀 呎 吷 B１（現価率） ＝１ー０.０１８ 築年数 B２（現価率） ＝１ー０.０６０ 築年数A１ B１
+
A２ B２ F
G
C D E H１ H２ I J
｛
（
+
）
｝
呁 听 吀 呎 吷スムストック査定の価値評価項目①
F 観察補正率
内装・設備等の維持管理の状態及びリフォーム工事有無によりその状態を建物全体として評価する。
天井G リフォーム加算
築年数が古くリフォームが１５年以内に行われた物件に対しては実数方式で金額の加算を行う。
A：建物を熟知してるハウスメーカー提携業者によるリフォーム工事をした場合 ＝ リフォーム費用 ０.７ B：ハウスメーカー提携業者以外によるリフォーム工事をした場合 ＝ リフォーム費用 ｛ ｝メンテナンスによる見映えの維持や、リフォームの価値を評価、査定する。
■評価項目 （１２項目） 壁 床 外部建具 内部建具 廻り縁・巾木 キッチンセット 浴室 洗面 便器 その他設備 建物外装 （フローリング・畳等） （玄関・勝手口等） （収納・障子） （カウンター・ガスレンジ等） （タイル破損・カビ等） （ボウル変色・水栓等） （便器の黄ばみ等） ■評価方法 各項目とも「優良」：管理が非常にすぐれている、「良好」：現状のまま住むことができる、「可」：劣化している の三段階で評価し、１ １４点の範囲で配点する。 ■判定 配点を合計し、基準に従って補正率を算定する。（最高１.２０ 最低０.８０） ■評価実額 （工事・保証内容を考慮し掛け率をそれぞれに設定） ※掛け率の上限を０.６とします。 ■リフォーム後の経過年数による減価処理 ： 評価実額 （１ー０.０６０ 経過年数）＝リフォーム加算リフォームによる収納増加や機能性向上や、メンテナンスによる設備の性能向上がある場合も
結果として評価、査定する。
スムストック査定の価値評価項目②
C 機能調整率
「収納」「通風」「居室採光」「機能性」に関して評価し、その総合評点で調整率を決定する。
調整率は０
.８５ １.１０の範囲。
①収納 ②通風 ③居室採光 ④機能性 延べ床面積に対する投影法 でみた建築収納面積の比率 （収納比率）で評価。 収納比率＝ 押入、物入、納戸、ウォークイ ンクローゼット、地袋、天袋等 建物に付随した収納 通風可の 居室比率 ＝ 通風可の居室数 総居室数 ①玄関内部、玄関ホールに 開閉可能な窓がある ②各フロアーの廊下に開閉 可能な窓がある 日中いずれかの時間帯で、自然 光で新聞が容易に読める状態を 採光可とし、総居室数との比率で 判定する。 採光可の 居室比率 ＝ 採光可の居室数 総居室数 ■加算項目 ①玄関内部、玄関ホールに 窓がある ②各フロアーの廊下に窓がある ③階段室に窓がある ④各フロアーの廊下に トップライトがある 機能性を以下の5項目から評価 し、全ての得点を加算する。 ①動線 家事動線、家人動線、来客動線。 ②視線 隣人とのプライバシーと、内部 における視線。 ③バリアフリー バリアフリーと階段のタイプ。 ④スペースバランス 建物の規模から判断した玄関、 サニタリーのスペースバランス。 ⑤付帯物 付帯物の機能。 収納面積 延床面積 各居室の床面積に対し必要通 風面積（４５％以上）の取得状 況の可否を居室数に比率で判 定する。 概 要 評 点 備 考３ １５点
２ １０点
５
１５点
■加算項目 ■対象 キッチンは洗面化粧台、 下駄箱等家具収納 □対象外 （使用不能で、撤去しなければなら ない場合などはマイナスポイント）リフォームに配慮した間取りの可変性や、メンテナンス実績が評価、査定する。
スムストック査定の価値評価項目③
D 可変補正率
将来のリフォームに配慮した間取りの可変性を評価する。
J メンテナンス調整額
可変率
＝
要可変面積
※可変性のある居室の総面積
※玄関、階段、廊下、水回り（台所含む。但し台所食堂は居室とする）を 固定部分とし延床面積から減じ、残った延床面積。 100％ 100％未満 80％ 80％未満 60％ 60％未満 40％ 40％未満 90㎡未満 90㎡ 150㎡未満 150㎡以上 延床面積 可変率外壁・屋根・ベランダ防水・防蟻対策のメンテナンス４項目に関しては、それぞれの仕様による耐用年数に対し
減価（償却）した分を求め、その金額を査定金額から減額する。
外壁：１０ ３０年 屋根：１５ ３０年 ベランダ防水：１０ ３０年 防蟻対策：５年あるいは１０年 ■耐用年数メンテナンスされていることが前提で、売主・買主相方が応分の負担をすることが原則。
■可変補正率算出表可変率と延床面積から
０
.８５ １の範囲で
補正率を算出
個々の物件の判定のほかに、売却時のニーズやブランド力等による市場への訴求力も
評価する。
スムストック査定の価値評価項目④
H１ 建物市場性比率①
売却時の社会的ニーズ・時代的ニーズ・地域的ニーズによる市場への訴求力の差異を評価する。
H２ 建物市場性比率②
これからの優良ストック住宅としての基本要件とされる住宅履歴書の有無によって、市場への訴求力を評価する。
・和室が多すぎる、続き和室が絶対的地域ニーズがあるのに無い、細かい部屋が多い、４０坪で広い２LDK等バランスが悪い等、 市場訴求力が弱い物件は減点評価。 ・多世帯評価のように現時点では市場性が劣ると考えられるが、今後高齢化社会の到来とともに時代のニーズが求められる時も 考慮し幅を持った評価とする。 ・地域、時代の求める市場訴求力および地域におけるメーカー住宅のブランド力等を加味し評価する。 外階段（多世帯の場合） ■評価項目 （追加可） 用途不適性 自己改造物件 連棟 （用途地域 不一致） 共有（多世帯玄関共用等） 多世帯 間取りのニーズ ブランド力 ■算出法 持ち点を１００（％）とし、上記項目の評価を加算合計する。上限１２０％、下限８５％ 協議会加盟社に３％加算「スムストック住宅確認シート」のスムストック住宅確認事項の１か２によって判断。
１ ２ 建物履歴状況 ５０年以上の修繕計画があり、計画通りの修繕を実施している住宅かつ ５０年以上の長期点検制度があり、点検・補修を実施している住宅かつ住宅履歴を保有している住宅 【査定時点検】を実施し、上記に準じると評価できる住宅 ※但し、売買後は５０年以上（完成日起算）の長期点検、補修を実施 調整率 １０２％ １０１％ ■比率査定と成約の実態
スムストック査定した中古住宅がほぼ同額以上で成約、売却されている実態から、買主にも
納得できる査定価格であることがわかる。
スムストック査定は、売主価値＝買主価値といえる。
●実邸査定／成約データ
査定価格＝成約価格
「利用価値」維持・向上の仕組み
ハウスメーカーでは新築から長期サポート、買取りまで、住宅のライフサイクル全般にわたって
「利用価値」を維持・向上する仕組みを確立している。
まとめ
●中古住宅から「ストック住宅」へ
１
.「利用価値」を維持・向上させる
ことが重要。
（社会資産）
２
.これを支えるのが
「お客様サポートシステム」。
３
.維持・向上された「利用価値」を
「資産価値」として正しく評価。
４
.「良いもの」をつくり、「良いもの」
としてストックしていく社会を目指す。
キーワード
メンテナンス
リフォーム
５０年以上の無料点検・診断
住宅履歴
各種相談窓口
スムストック査定
SUMSTOCK
基本設計 邸別設計 生産施工管理 性能確認 メンテナンス リフォーム 売買評価 解体再利用ストック住宅流通数拡大の為の
３つの提言
・・日本版ビルサーベイヤーの育成とスケルトン、インフィル別の査定方法を展開
・生産者の特定
保存版施工業者一覧表の交付
・建物価格表示の実施
・住宅診断書付きを当たり前に
いえかるて加入は当然。それ以前の家は売却書類として住宅診断書を添付
スムストックの全てが分かる
！
日
本
の
中
古
流
通
住
宅
の
将
来
を
示
唆
す
る
！
八
月
二
九
日
発
売
予
定
！
終わりに
日本の人と不動産業界の関係を
良くしよう！
現状① コミュニケーション不全が
「不幸な短命住宅」を生む
「広く」「高価格な住宅」の寿命が
必ずしも長いわけではない。
20年以内に建て替えなどをした
「短命住宅」で「広さ」
100㎡未満
の割合は
18.9％にとどまる。
同様に「建設費」も2000万円未
満は
33.2％だった。
一方で短命住宅の66.4％が建
てた会社などと意思疎通がな
かった（
ĸ左のグラフ）。
コミュニケーション不全ĺメンテ
ナンス不足
ĺ劣化ĺ愛着低下
ĺ【不幸な短命住宅】
築
20年以内に「建て替え」「大規模リフォーム」を実施した286人の調査結果。調査は
2008年7月に20378人を対象に日経ホームビルダーとメディアインタラクティブが実施
安達 ①
現状② 維持管理への出費を
見込んでいない建て主
約8割の住まい手が年間の維持
管理費に
10万円未満しか見込ん
でいない。
まったく見込んでいない人も35％
に達した。見込んでいない理由
は「どのくらい用意すればいいの
かわからない」「何に維持管理費
が必要かわからない」など。
「特にかからないと思っている」と
の回答もあった。
住宅を維持する出費への建て主
の認識は極めて低い。【悪しきメ
ンテナンスフリー信仰】が問題。
3年以内に戸建て注文住宅を新築した全国の男女300人のアンケート結果。アンケート
実施は
2007年5月。日経ホームビルダーがヤフーバリューインサイトの協力を得て調査
安達 ②
現状③ 新築減でも絶好調！
「土地のおまけ住宅」の現実
まずローンのおおまかな借入限
度額を算定。その段階で土地を
仮契約。
住宅ローン借り入れ限度額を正
式に算出
ĺ2650万円なり
ここから土地代（このケースの場
合は
1580万円）を引く
ĺ残り約1000万円
残った資金を坪単価で割って
1000万円 46万円＝約70㎡と
う建物面積が決まる。
延べ床面積 70㎡の【土地のお
まけ売り建て住宅】堂々完成！
日経ホームビルダー
2010年8月号、「まるごと公開！あの会社の見積書」の掲載事例より
安達 ③
安達 ④
タイプ１ 階段室型集合住宅
タイプ２ 片廊下型集合住宅
タイプ２．５ 超高層集合住宅
タイプのオリジン 長崎軍艦島
タイプ １．５広尾ガーデンヒルズ
推計①（三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサル）!
世帯数変化、空室推移、滅失推移から!
せいぜい６０万戸台"年間!
ただし、空室率が今より上がる（２０％程度まで
上がる試算）を現状維持とするとさらに２ｰ３０万
戸程度はマイナス・・・つまり３‐４０万戸台!
矢部#!
推計②（野村総合研究所）!
!
２００８年着工水準を１００とすると!
!
１３年∼１７年で４!
１８年∼２２年で１３!
２３年∼２８年で３!
以降は滅失（建て替え含む）するのみ!
という試算も・・・!
矢部２!
!
住宅着工統計による再建築状況の概要（ 平成２ ０ 年度分） 国土交通省総合政策局情報安全・調査課建設統計室持ちї持家を除いた!
持家ї他用途!
の再生産率は４倍！!
６９９９戸ї２８３９３戸!
矢部３!
日本では、!"#$$万戸の既存住宅があります。こ
のうち住宅の用に供せない住宅もありますので、
!"$$$万強の数になります。この中には当然
耐
震性の劣る劣悪な住宅
も含まれています。%
もしこの!"$$$万戸の住宅の全部を建て替える
と
いうことを考えますと、年間&$$万戸供給しても
!$年かかるということになります。
したがいまし
て、ここ!"年ぐらいはどうしても年間#""万戸以
上の住宅供給が必要
であると思います。%
社団法人日本住宅建設産業協会 平成22年新年年賀会にて
神山和郎理事長挨拶
島原①%
住宅着工戸数が!""万戸から
!"万戸まで減って
いるというのは、由々しき事態
でございます。住宅
不動産業界を活性化する中で、何とか日本の元
気を皆様方の業界から作り出していただきたい、
そのためのバックアップをしっかりとさせていただ
く予算編成や税制改正になったのではないかと思
います。#
同会にて
前原国土交通大臣挨拶
島原②#
■【住宅の長寿命化の為に重要な項目】重要度が高い・計（全体／複数回答） 調査数 建 物 に 美 的 な 個 性 が あ る 近 隣 の 街 並 み に 美 的 な 個 性 が あ る 良 好 な 地 域 コ ミ 吼 ニ テ 叺 が 維 持 さ れ て い る 建 物 の 外 観 が 近 隣 の 街 並 み と 調 和 し て い る 良 好 な 居 住 水 準 を 確 保 で き る 広 さ が あ る 近 隣 の 良 好 な 住 環 境 が 保 全 さ れ て い る 建 物 に 歴 史 的 ・ 文 化 的 な 価 値 が あ る ラ イ フ ス タ イ ル に 合 わ せ た 間 取 り の 可 変 性 が 高 い 人 に よ る 好 き 嫌 い が 分 か れ な い 無 難 な デ ザ イ ン で あ る 広 く 一 般 に 知 ら れ る 工 法 厒 技 術 で 建 設 さ れ て い る 補 修 の 部 品 や 部 材 が い つ で も 容 易 に 入 手 で き る 先 進 的 な 工 法 厒 技 術 で 建 設 さ れ て い る 省 エ ネ ル ギ 呎 性 能 咁 断 熱 性 ・ 機 密 性 咂 が 高 い 内 装 や 設 備 の 維 持 管 理 厒 更 新 が し や す い あ ま り 手 入 れ を 必 要 と し な い 建 材 で 作 ら れ て い る 建 物 の 耐 久 性 が 高 い 定 期 的 な 点 検 ・ 補 修 が さ れ て い る 建 物 が 頑 丈 咁 耐 震 性 能 が 高 い 咂 設 計 図 書 や 点 検 ・ 修 繕 の 記 録 が 保 管 さ れ て い る バ リ ア フ リ 呎 咁 高 齢 者 等 へ の 対 応 咂 性 能 が 高 い 0 日本 2060 31.0 39.8 56.7 54.1 71.3 69.7 29.8 65.6 42.0 51.9 78.3 50.2 81.3 78.8 77.0 95.8 86.1 95.8 73.3 75.0 0 日本・一戸建て 1030 30.9 38.2 54.9 50.5 68.9 67.0 29.4 64.3 40.6 50.0 76.7 49.5 81.5 78.6 77.8 95.6 81.0 95.3 69.8 74.1 0 日本・集合住宅 1030 31.1 41.5 58.6 57.8 73.6 72.3 30.1 67.0 43.5 53.9 79.8 51.0 81.1 79.0 76.3 95.9 91.3 96.2 76.8 76.0 0 英国 1000 71.0 71.4 82.0 78.3 92.5 89.9 49.8 77.6 52.3 59.1 82.5 54.1 84.8 81.7 77.4 92.8 80.9 76.0 49.8 41.6 0 英国・一戸建て 500 69.8 70.8 84.2 81.6 92.6 90.2 49.8 79.0 54.6 64.8 83.4 54.4 85.2 81.4 77.8 94.0 80.8 75.0 50.4 40.6 0 英国・集合住宅 500 72.2 72.0 79.8 75.0 92.4 89.6 49.8 76.2 50.0 53.4 81.6 53.8 84.4 82.0 77.0 91.6 81.0 77.0 49.2 42.6 解説編 1050-2UK 0 20 40 60 80 100 英国 日本 （％） リクルート住宅総研（!""#）『住宅長寿命化大作戦』$
日英消費者が考える住宅長寿命化のための条件
島原③$
建物の品質価値
地域のアメニティ価値
建物の美的価値
既存住宅
流通市場
リフォーム市場
DIY市場
市民団体による保護活動
街並み景観
自然環境
居住環境 など
デザイン
キャラクター
エイジング など
堅牢性、耐久性
空間の余裕など
英国の住宅長寿命化要因構造
リクルート住宅総研（!""#）『住宅長寿命化大作戦』$島原④$
■現在の住宅の総合満足度（全体／単一回答）
満足・計 たいへん満足して いる（不満はない） まあ満足している どちらかといえば 不満が大きい たいへん不満であ る ●凡例 0 日本 （n=2060) 86.2 0 日本・一戸建て （n=1030) 84.1 0 日本・集合住宅 （n=1030) 88.3 0 英国 （n=1000) 96.4 0 英国・一戸建て （n= 500) 97.2 0 英国・集合住宅 （n= 500) 95.6 0 米国 （n=1000) 95.1 1028 満足・ 計 41.6 34.6 75.3 55.6 58.2 60.5 8.7 37.4 10.1％ 11.5 39.5 76.9 76.1 56.9 12.7 14.7 10.8 3.5 2.6 4.4 4.1 0.8 ̶ 0.2 0.1 0.9 1.3 1.1 リクルート住宅総研（!""#）『住宅長寿命化大作戦』$日英持ち家層の住まいに対する満足度
島原⑤$
■寿命の想定年数（全体／単一回答）
調査数 30年未満 30年∼50 年未満 50年∼70 年未満 70年∼100 年未満 100年∼ 150年未満 150年∼ 200年未満 200年以上 0 全体 1500 9.0 35.1 29.2 16.7 7.3 1.5 1.2 20代 225 8.9 27.6 30.7 21.3 8.9 1.3 1.3 30∼34歳 450 7.8 31.3 28.0 20.0 8.7 2.7 1.6 35∼39歳 375 7.2 32.3 31.5 16.5 9.1 1.3 2.1 40代 300 10.3 43.7 29.3 12.0 4.0 0.7 ― 50歳以上 150 14.7 48.0 24.7 9.3 3.3 ― ― 新築分譲マンション 573 8.0 32.3 32.8 17.6 7.0 0.9 1.4 新築分譲一戸建て 327 10.1 37.0 26.6 17.7 6.4 0.9 1.2 注文建築（土地購入） 216 5.1 38.0 26.4 17.1 8.3 3.7 1.4 注文建築（土地あり） 108 4.6 39.8 29.6 13.9 7.4 2.8 1.9 中古住宅 273 14.7 34.4 26.7 14.3 8.4 1.1 0.4 3000万円未満 378 13.2 37.6 27.8 12.7 6.3 1.1 1.3 3000万円∼4000万円未満 452 7.7 31.4 30.5 19.9 6.6 2.2 1.5 4000万円∼5000万円未満 296 5.4 37.8 30.7 15.5 9.1 1.0 0.3 5000万円以上 374 9.1 35.0 27.8 17.6 7.8 1.3 1.3 50.0 全体値＋10ポイント以上 解説編 32004 50.0 全体値＋5ポイント以上 検 討 物 件 種 別 希 望 予 算 別 年 代 別 0 10 20 30 40 全体!""年以上は!割#
リクルート住宅総研（$""%）『住宅長寿命化大作戦』#住宅購入・建築意向者が想定する住宅の寿命
島原⑥#
■住み替え後の住宅のメンテナンス意向（全体／単一回答） 手入れしたい・計 手入れしたくない・計 頻繁に家に手をかけ ることを楽しみたい 家を大切にするため きちんと手入れをし たい できるだけ手入れを しなくていい家がよ い 可能ならまったく手 入れを必要としない 家がよい ●凡例 0 全体 （n=1500) 29.7 70.3 20代 （n= 225) 31.1 68.9 30∼34歳 （n= 450) 28.0 72.0 35∼39歳 （n= 375) 26.7 73.3 40代 （n= 300) 29.0 71.0 50歳以上 （n= 150) 42.0 58.0 新築分譲マンション （n= 573) 26.9 73.1 新築分譲一戸建て （n= 327) 26.0 74.0 注文建築（土地購入） （n= 216) 35.6 64.4 注文建築（土地あり） （n= 108) 30.6 69.4 中古住宅 （n= 273) 35.5 64.5 3000万円未満 （n= 378) 29.4 70.6 3000万円∼4000万円未満 （n= 452) 27.4 72.6 4000万円∼5000万円未満 （n= 296) 31.1 68.9 5000万円以上 （n= 374) 31.8 68.2 解説編 32006 手入れ したくな い・計 検 討 物 件 種 別 希 望 予 算 別 年 代 別 手入れ したい・ 計 2.7 1.7 2.1 2.3 ̶ 3.3 1.6 2.2 2.0 2.4 29.8 26.3 38.7 25.1 23.9 33.3 30.6 32.2 27.8 25.2 29.1 29.4 50.0 46.5 51.1 53.8 53.7 52.1 19.4 17.9 19.6 18.8 15.2 16.0 1.9 1.8 2.1％ 3.3 1.3 24.8 27.7 26.2 47.7 59.0 54.3 47.3 55.7 54.4 52.7 49.3 52.7 17.6 19.6 19.3 18.9 15.3 10.7 18.8 15.0 16.7 リクルート住宅総研（!""#）『住宅長寿命化大作戦』$
住宅購入・建築意向者のメンテナンスに対する意向
島原⑧$
国の主導により、平成２３年度までに、大都市圏に関す
る戦略を策定し、併せて大都市の再生や成長を促す仕
組みを更に発展させるべく、
容積率などの都市計画制限
にとどまらない各種の規制緩和や税制措置、金融措置
を総合的に講じる国際競争拠点特区の創設等を内容と
する
都市再生特別措置法の前倒し延長・拡充
を行う。!
ⅰ）都市再生特別措置法の前倒し延長・拡充（平成""!年度中）の方向性は、!
・官民協議会による事業の実施・運営体制の構築とこれを通じたワンストップサービスの実施による事業進捗の円
滑化!
・
容積率等の都市計画制限をはじめとした各種規制緩和と各種税制減免
（特区内の外国企業に対する税制優遇な
ど）を行う国際競争拠点特区（仮称）の設定!
・民間事業者が行う多数の地権者との調整や
再開発のための土地集約整形を支援!
・国際競争拠点の構築・維持管理を行う事業者や#$%!等に対する
税制支援（減価償却の特例や不動産取得税の軽
減など）、公的金融支援
を含めた民間資金の導入促進措置!等!
国土交通省「成長戦略」住宅・都市分野
大都市イノベーション創出戦略
島原⑨!
浅井1
（木造）
