RE/MAX Palos Verdes Realty DEAI TEAM ©2012 RE/MAX PV DEAI TEAM で あ い
February 2012
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サウスベイ・ウエストサイドの不動産購入・売却 専門チーム上村一昭法律事務所
Law Office of Kazuaki Uemura
TEL：（310）543-5003 21515 Hawthorne Blvd., #1150 Torrance, CA 90503 FAX：（888）674-0261 Email：[email protected] うえむら かずあき Kazuaki Uemura 鹿児島県生まれ。3歳 で両親と渡米。ポモナ 大学で哲学を修め、カ リフォルニア州立デー ビス校ロースクールに 入学。グレンデール市 の企業顧問弁護士を 7年務め、97年より現 事務所を開設 エステートプラン専門 日本語・英語で対応 遺産相続Q & A エステートプランとはどういったものですか？ またどんな人に必要ですか？
Q
A
エステートプランの最大の目的は、自分の財産をどうすべきかの 指示を残すことです。 自分の財産を自分で管理できなくなった場合に、誰にどうやって財 産を管理してもらうかを指定したり、財産の譲渡については誰に、ど の財産を、いつ（存命中、死亡後、死亡後一定の期間経過後など） 渡すかを指示することができます。 死亡後、相続人に遺産を分配する手続きをプロベートと言います が、遺言状の有無に関わらず、簡単なケースでも数ヶ月かかり、遺 産総額の数パーセントという多くの費用がかかります。エステートプ ランの一環として「リビングトラスト」を設定すれば、このプロベートの 手続きが不要となり、時間とコストをセーブできます。 またエステートプランでは、医療や健康面での意思決定ができなく なった場合に、自分に代わって決定を下す人を設定することもでき ます。 自分の財産管理の指示を残すもの。 財産を保有する大半の人にとって必要です。2012年住宅市場はどうなる？
住宅市場はもう底なのか？今、不動産 を購入することは正しい選択なのか？ この問いについて考える際には、市場の 推移を見ることに加えて経済の復興、低 金利と円高のもたらすメリットについて客 観的に理解することが大切です。 特集 まずLAカウンティーの最新統計（2010 年12月と2011年12月の比較値）によると －中間価格はこの1年で6.5%減少 －取引件数はこの1年で4.6%減少 －物件在庫はこの1年で11%減少 となっています。2011年は政府からTax Creditなどの特別な活性政策はありませ んでしたが、在庫が少ない中で取引件数 は安定していたと言えます。 価格は2012年で底打ち？ 投資としての観点 住宅市場を取り巻く環境 住宅市場の動きに大きな影響を及ぼす のは住宅ローン金利。戦後最低の超低 金利が続いており、2014年までは大きな 上昇はないと見られています。これは、 引き続き購入意欲を底支えする要素に なると思われます。 また昨年からの傾向として、投資家が 現金一括で購入して改装・再販売する物 件が増えていることや、ヘッジファンドの 不動産株への投資も7～8%という高い 比率となっています。建設業界の株価が 上昇傾向であることなども、価格が底値 に近いことを暗示していると言えます。 景気の動向については、失業率は 2010年のピーク時から減少傾向が続い ており(＊)、Fortune500企業の利益率が 上昇傾向にあります。また今年は大統領 選挙の年ということで、何らかの経済活 性化の政策が期待されています。 もうひとつ、円とドルの為替相場も影響 があります。円高の影響で、日本のお金 がハワイやカリフォルニアの不動産へ戻 る兆しが見られます。もし現在の1ドル =77円が仮に90円に変化した場合、約 17%の上昇ですので、50万ドルの物件 は58万5千ドルに相当する計算となりま す。購入資金を円で持っている方には、 円高は大きなメリットとなります。 ＊CA州失業率13%(2010.1)⇒10.9%(2011.12) ちなみに金利が4%から6%へ上昇した場 合、ローン額10万ドルに付き月支払額は 122.14ドル増加しますので、40万ドルのロ ーン額だと毎月の支払いは488.56ドル増 加します。これは4%の金利で10万ドル分 以上の支払額に相当します。 ＊ ＊ ＊ 住宅市場には様々な要素が影響を及ぼ しますが、価格、金利、為替相場も考慮し、 冷静に判断していただくことが大切です。 将来の値上がりに期待する投資の観点 から考えてみましょう。 購入の頭金を投資額と考え、売却時のエ クイティー（価格総額－ローン額）がいくら あるかで投資効率が計算されます。 例えば50万ドルの物件を10万ドル(20%) の頭金、30年固定金利（4%） ●ローン額: $ 400,000 ●購入者の累進課税率: 35% うち金利負担分 $ 1,432 (A)… 75% ローン元本 $ 478 … 25% 月々返済額 $ 1,910 … 100% 金利負担分(A)の$1432に対して課税率35%分が控除される ため、実質の金利負担分(A)は$1432ｘ 65%≒$ 931(B) 従ってローン支払い額は $931＋ $487＝ $1409(C) うち金利負担分 $ 1,432 → $ 931 (B) ローン元本 $ 478 $ 478 月々返済額 $ 1,910 $ 1,409 (C) で購入したとします。10年後に60万ドルで 売却すると、初期投資10万ドルに対して 100%（2倍）の投資効率となります。 また、ローンを支払っている間は税金の 控除がありますので、実質のローン支払い 額も低い計算となります（下記表）。 頭金 住宅ローン → 住宅ローン エ ク イ テ ィ ー 購入価格：$500K 頭金：$100K 売却価格：$600K （表）住宅ローン控除を考慮した際の 月々返済額の例RE/MAX Palos Verdes Realty DEAI TEAM ©2012 RE/MAX PV DEAI TEAM 日当たり良好フロントユニット
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CNNによると多くの経済指 標が住宅市場の回復を示して いるという。2012年が“底 値”になる可能性を示唆して いるわけだが、銀行が小出し にしている差し押さえ物件は 今後数年間はまだ市場へ流れ 込んでくる。世界経済の動き を見ても多くの不安材料があ り、「底値＝価格上昇への転 向」とはなりにくいのが現状。 一方、低金利と在庫不足で 需要の高い価格帯の物件 （サウスベイではコンド、 タウンハウス$500K以下、 一戸建$700K以下）へは購 入者の動きが活発化するこ とが予想される。ファース トバイヤーだけでなく投資 目的での購入も増加。 厳しくなったローン審査 に通らない人が少なくない ため、$2000前後までの賃 貸需要は増加傾向のようだ。 30年固定 4.125% Prime Rate 3.25 %サウスベイ
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1/31/12 現在Copyright 2012, © The Ishiwada Insurance Agency - T&K Consulting Group, California. All rights reserved.
新しい医療保険のプランにあるメリット
知って得する保険のお話 オバマのHealth Reformが 施行されて2年目となりますが、 新しい医療保険と、昔から加入 されている医療保険の大きな 違いをご存知でしょうか? お持ちである医療保険が5年 Independent Agent/Broker CA License #0E97155 石和田（イシワダ）直通 E-mail：[email protected] 3838 W. Carson St, Suite332 Torrance, CA 90503 フリーダイヤル1-888-717-5552
このように、新しいプランに変 更される事で、年に一度の健 康診断が無料といったメリット が生まれますが、お支払いに なられている保険料を比較し ますと、古いプランのまま継続 をされる場合の方が、コストを 抑える事が出来る場合もござ います。ケース・バイ・ケースと なりますので、お気軽にご相談 下さい。 前であったり10年前から全く見 直しをされていない場合、新し い医療保険に組み替える事で 得られるメリットとデメリットがご ざいます。以下にそのポイント を整理しました。 Grand-Fathered Plan 医療改革が法的に施行された 2010年3月23日以前に発売さ れていた医療保険 かかる保険料が、新しく発売 されている医療保険のカバ レッジ内容と比較して割安 「年に一度の無料健康診断」 が含まれていない 内容 メリット デメリットNew Health Plan
医療改革が法的に施行された 2010年3月23日以降に発売さ れた医療保険 「年に一度の無料健康診断」が 含まれる 以前に比べて保険料が高く なった（プランによって異なる） ＊South Bay 平均価格の前年比較 エリア 種別 変化率 平均価格 件数 平均価格 件数 % Torrance 90501 SFH 471,975 36 435,571 39 -7.7% Torrance 90503 SFH 637,856 39 662,233 39 3.8% Torrance 90504 SFH 488,680 35 454,595 40 -7.0% Torrance 90505 SFH 701,809 55 619,660 45 -11.7% Redondo B 90277 SFH 964,359 29 1,077,441 32 11.7% Redondo B 90278 SFH 662,683 40 645,100 42 -2.7% Source: MRMLS® TTL 233 TTL 240 3.0% 2010/11-2011/1 2011/11-2012/1
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家のメンテナンスで一番お金 がかかるのが水回りです。ロサ ンゼルスは硬水なので、スケー ル（硬度分が結晶化したもの）の 原因となるカルシウムやマグネ シウム成分が多く、ウォーター ヒーター（水加熱器）、洗濯機、 食器洗浄機、配管などに付着 その結果、機器の買い換えサイ クルが短くなり、配管にトラブル がおきた場合は費用のかさむ工 事が発生してしまいます。 これらは、軟水装置（ソフナー） を設置することで回避できます。 軟水装置は、硬水に含まれるカ ルシウムとマグネシウムを陽イ オン交換樹脂で除去して軟水化 する装置です。軟水化すること により、スケールの付着を防ぎ ますので、家屋のメンテナンスコ ストを抑えることができます。 さらに、毎日使う水が柔らかく なるので、お料理は美味しく、 シャワーもお肌や髪の毛を痛め ません。お風呂が軟水になると、 お肌はしっとり、髪はつやつや、 体は温まりやすくなります。敏感 肌にも安心です。一度取り付け てしまえば、いつも家全体で軟 水を使うことができ、メンテナン スも手間いらずで簡単です。 『家屋全体用軟水装置』 他社製品とは異なり、KDFろ 過フィルターも内蔵されています ので、塩素や 不純物も取り 除くことができる 優れものです。 お客様のニーズ に合わせてサイ ズを選定いたし ますので、お気軽にお問い合わ せください。レンタルプログラムと ご購入プログラムがあります。 します。ス ケールが付 着すると、 本来の能 力を発揮す ることがで きなくなり、 寿命も短く なります。 お問い合わせは310-447-4096
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＊Westside 平均価格の前年比較 エリア 種別 変化率 平均価格 件数 平均価格 件数 %Mar Vista & Palms SFH 751,057 64 822,240 51 9.5% Marina del Rey CONDO 699,383 57 654,363 43 -6.4% Culver City CONDO 405,006 31 258,614 36 -36.1% Culver City SFH 657,367 30 643,237 40 -2.1% Westchester SFH 687,766 58 670,139 68 -2.6% Westw ood CONDO 1,569,611 83 768,885 111 -51.0% Source: MRMLS® TTL 328 TTL 387 18.0% 2010/11-2011/1 2011/11-2012/1 お知らせ
後期分の支払いは4月10日まで
2月1日～4月10日までは、後期分（1月1日～6月30日）の Property Taxの支払い時期となっています。カウンティーからProperty Tax Billが送られていますが、そ れに従って4月10日までにお支払いください。この期日までに 支払われないと10%のペナルティーが課せられます。
便利なオンラインの支払い
まず、http://www.lacountypropertytax.comへ行き、左側 にあるPayment Options欄のPay Onlineをクリックしてください。 今年お家を購入された方で、カウンティーからの請求書が来 ない、また契約終了時に支払いが行われているかわからない 場合は、お気軽にご相談くださいませ。
Property Tax
（固定資産税）をお忘れなく！
７月 ８月 ９月 10月 11月 12月 １月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月前期（7月1日～12月31日）
後期（1月1日～6月30日）
前期支払い 11/1～12/10 遅延 ペナルティー 後期支払い 2/1～4/10 遅延 ペナルティーRE/MAX Palos Verdes Realty DEAI TEAM ©2012 RE/MAX PV DEAI TEAM
♪編集後記
遺産相続人による売却
プロベートセールとは？
●お陰様で昨年RE/MAX Palos Verdes でトップ10入り（5位）の業績を収めること ができました。皆様のお役に立てるよう、 創意工夫、行動、改善を続けて参ります。 ビバリーヒルズ近郊への進出、Terranea （RPV）、Ritz Carlton Residence（LA Live）にも力を入れていきます。 (Jay) ●日本へ帰国してきました。京都では金閣 寺、竜安寺、清水寺、伏見稲荷大社など 主要な社寺を巡り、東京では着物を着て 浅草の駒形でどぜうをいただきました。今 年のおみくじは「中吉」で、色々勉強できそ うな1年になりそうです。2012年もよろしく お願いいたします！ （Hiroko） 家の持主が亡くなり相続人が 売却する場合のプロセスを「プ ロベートセール」と言います。 プロベートとは、死亡した人 の遺言書の中で指定された相 続人に財産を分配する手続き で、家庭裁判所の監督下で行 われます。遺言書がない場合 でもプロベートの手続きは必要 ですが、死亡した人名義の財 産が10万ドル以下の場合には
出相チームNewsletter
February 2012Getting to know
JAY
Deai Team Websiteにて
出相のブログ更新中！
www.DeaiTeam.com
私が初めてアメリカへ来たの は中学生１４才の時だった。学 校のプログラムで西海岸へ２週 間。そのときの印象がとても強 烈で「絶対にアメリカへ来る！」 と決めた。 高校生のときに「防衛大学へ 行き、将来は戦闘機のパイロッ トそして航空自衛隊の士官にな る」と真剣に考えたことがあるが、 “アメリカへ行きたい”という思い のほうが強くてその道には進ま なかった。 でもその後フロリダで セスナの自家用免許を 取り、そしてヘリコプターの教官 となって数年間に渡り大空を飛 ぶことができた。渡米とパイロッ トになるという願いが両方叶っ たのはとてもラッキーだった。 ロサンゼルス・ダウンタウン の大規模な再開発プロジェクト LA. LIVEの一角に一際目立つ 54階建てのビル。リッツ・カー ルトンホテル（客室数123室）と JWマリオットホテル（客室数 878室）の複合ビルで、上階 224室は「リッツ・カールトン・レ ジデンス」という名称の高級コ ンドミニアムとして販売されてい ます。 27-28階にはレジデンス専用 のラウンジ、会議室、プールな どの共用施設があり、これより 上階が居住者のフロアになる ため自室へはこの階から専用 エレベーターを利用します。 建物の周囲にさえぎるものが ないため、すべての住戸からロ サンゼルスを一望する素晴らし い景色が眺められます。南東 側の住戸からは眼下にStaples 注目の物件探訪ダウンタウンの摩天楼を一望
上質なホテルでの生活が日常に
Ritz Carlton Residence
プランごとの広さは1BD1.5BT （1000～1400sqft）、2BD2.5BT （1650～2240sqft）、3BD3BT （2280～2500sqft）と、ゆとりある 設計で、最大の住戸は4230sqftと いう広さです。 駐車は1階玄関でバレーパーキ ング対応、さらに24時間常駐のコ ンシェルジェが生活面でもサポー トてくれるという、まさにリッツカー ルトン同様の快適な生活が日常で 楽しめそうです。 購入者は居住、セカンドハウス 利用とさまざまだそうですが、他に はない希少価値のある物件として 注目を浴びています。 ●販売価格 1BD：83万ドル～ 2BD：1.5ミリオン～ Centerと左 手にはダウ ンタウンの 摩天楼、西 側住戸から はCentury Cityからサ ンタモニカ、 LAXまでを 見渡すこと ができます。 出相チームがRitz Carlton購入 のお手伝いをいたします。ご希 望の方はお問い合わせ下さい。 必要ありません。また、夫婦共 同所有の物件などは、生存す る片方の所有者がいるためプ ロベートセールにはなりません。 プロベートは簡単なケースで も数カ月かかり、弁護士費用 や査定料など総財産の数パー セントの経費がかかります。 これを避ける唯一の方法はリ ビングトラストを事前に設定し ておくことです。
