Green
Lease
∼グリーンリース実践の手引∼
Win-Win
の関係を構築するグリーンリース
事例から見た
ビルの価値を高める
オーナー・テナントの
新たな取組
グリーンリースとは？
グリーンリースを詳しく知りたい方は
取組事例の前に、P.13 ∼ 15をご覧ください ！
グリーンリースに
取り組んでみませんか？
マスコットキャラクター“ecoのん”テナントの負担
テナントの負担
改修前
光熱費
改修後
光熱費
テナントの 負担軽減額 オーナーへの還元額 （グリーンリース料）オーナーとテナントが協力して行う省エネ対策（設備改修）を契約書等で取り決め、
光熱費の削減メリットを双方が受けられるようにする取組
テナントのメリット
オーナーのメリット
削減
オーナー
テナント
まずは、グリーンリースに取り組まれた
オーナー、テナントの声を見てみましょう ！
はじ
めに
➡
グリーンリースに取り組んだ
事業者の声
設備改修前（グリーンリース実施前）
設備改修後（グリーンリース実施後）
オーナー、テナント双方が協力して取り組むことで様々なメリットが生まれます。
本冊子を読んで、協力してグリーンリースを進めていきましょう。
オーナー
オーナー
テナント
テナント
空調の使い勝手が 悪いし、効きも 悪くなってきたな。 空調の使い勝手も 効き目も良くなって、 仕事の効率が 上がった ！ テナントから 最新の設備にして ほしいと要望が あったけど…。 テナントの要望を 取り入れ、設備改修 を行ったところ、長期 間入居してもらえる ことになった ！ 設備改修すると、 コスト負担が大きい から悩むなぁ。 削減した光熱費を 設備改修費用に 充当できた ！ 設備がアップ グレードして ビルの価値が上がり、 空室率の改善が できた ！ 全ての照明が LEDになり、 光熱費が大幅に 下がった ！ 光熱費の負担が 大きいし、照明の交換 頻度も多いな。 保守負担が少なくなり、 調光ができるように なった ！ グリーンリース契約Contents
目次
1. グリーンリースの取組事例
………
1
（グリーンリース普及促進事業の助成金を活用）
〈主目的が投資回収の事例〉
Aビル
（オーナーが主体となって長期間のグリーンリース契約を実現）
………
2
Bビル
（テナントが主体となってオーナー・サブテナントと３者での契約を実現）
…………
4
Cビル
（設備販売会社のサポートを得てオーナー自らテナントとの調整を実施）
…………
6
〈主目的がテナント満足度向上の事例〉
Dビル
（ビルの管理・運営を担う事業者がテナントとの調整を実施）
………
8
Eビル
（省エネコンサルタントのサポートを得てオーナー自らテナントとの調整を実施）
…
10
2. グリーンリースの基本
………
13
（1）グリーンリースとは
………
14
（2）グリーンリースのメリット
………
14
（3）グリーンリースの種類
………
15
3. グリーンリースの手順
………
17
（1）事前準備 ………
18
（2）グリーンリース契約 ………
20
（3）契約後の対応 ………
24
4.テナント配布用チラシ
………
25
5.グリーンリースに役立つ東京都の省エネ支援策
…
28
〈巻末〉東京都の省エネ支援策 問合せ先一覧 ………
34
わたしが ご案内します1
グリーンリースの
取組事例
（グリーンリース普及促進事業の
助成金を活用）
この章では、中小テナントビルの
グリーンリースの取組事例を紹介します。
ご自身のビルの状況と比較してみましょう。
A
ビル
1
▼ 事業所概要
▼ グリーンリース実施前
オーナーが主体となって
長期間のグリーンリース契約を実現
オーナー、テナント双方の代表者が 定期的に打合せを行っている。また、 エネルギー会社が、オーナーの省エネ 対策をサポートしている。■竣工年月
1960年頃
■延床面積
7,500㎡程度
■用途
テナントビル（商業複合系）
■テナント数
2テナント
■階数
地上8階 地下1階
▼ ビル管理の状況
オーナー
テナント
エネルギー使用量を提供 各種要望エネルギー会社
数年前に大半の空調 が更新されて快適に なったから、残りも更新 してほしいなぁ。 未改修の設備の 省エネ化を 早く進めたい。 サポート1
2
3
▼ 成功の秘訣
テナント
クール・ネット東京の省エネ 診断により、グリーンリースの 情報を収集 オーナー、テナント双方の グリーンリース契約締結の権限 を有する者が直接協議 長期間にわたるグリーンリ ース契約のため、エネルギー価 格の変動を受けないようグリーン リース料は定額（固定）で設定 改修費用 約1,500万円 助成金額※ 約750万円 差額 約750万円 テナントの負担 テナントの負担 改修前 光熱費 改修後 光熱費 〈テナントのメリット〉 削減分の70％程度 〈オーナーのメリット〉 （グリーンリース料） 削減分の30％程度削減
充当
テナントからオーナーに支払う グリーンリース料を差額に充当し た場合は、10年程度（契約期間 内）で投資回収できる見込みです。 ※本事例は、グリーンリース普及促進事業（平成30年度まで） の助成金を活用しています。 空調、給湯設備について、テナントからオーナーへ 定額の月額サービス料（グリーンリース料）を支払う。 空調、給湯設備の改修は、省エネ性だけでなく、災害 などの非常時対応を考慮して、LPガスを燃料とする設備 を選定 事業所の大半を占める１テナントと10年超のグリーン リース契約を締結▼ グリーンリース契約内容
オーナー
クール・ネット東京
エネルギー会社
オーナーに協力して 設備を更新して もらおう ！ グリーンリースを 活用して設備 改修しよう ！ ③グリーンリースの提案 ②グリーンリースの提案・サポート ①省エネ診断（p.31）で、 グリーンリースの情報を提供 ①クール・ネット東京が省エネ診断時にエネルギー会社へ グリーンリースの仕組み、メリットなどの情報を提供 ②その情報を元にエネルギー会社がオーナーにグリーン リースを提案し、設備機器の選定、削減効果の算定 などのサポートを実施 ③オーナーが直接テナントにグリーンリースを提案B
ビル
2
▼ 事業所概要
▼ グリーンリース実施前
テナントが主体となって
オーナー・サブテナントと3者での契約を実現
１棟借りしているテナントは、複数の サブリース契約を行っており、サブテナ ントとは日頃から、防災関係、工事打 合せ、請求手続等でコミュニケーション を図っている。■竣工年月
1975年頃
■延床面積
12,000㎡程度
■用途
テナントビル（オフィス系）
■テナント数
1テナント
（マスターリース）
12テナント
（サブリース）
■階数
地上12階 地下1階
▼ ビル管理の状況
テナント
オーナー
サブテナント
サブリース契約※2 照明設備を 更新してほしい…。 オーナー、 サブテナントの 希望をかなえたい…。 グリーンリースに 取り組んでみたいけど 難しそうだなあ…。 マスターリース契約※1 ※1 マスターリース契約とは… 転貸することを前提に、オーナーから物件を一括して賃貸する契約のこと。 ※2 サブリース契約とは… マスターリース契約で賃貸した物件を入居者に転貸する契約のこと。省エネ 計画書
▼ 成功の秘訣
テナント
サブテナント
①設備改修の要望 ③グリーンリースの提案 １棟借りのテナントが中心となり、初期費用 を負担するオーナーと光熱費が削減される サブテナントのそれぞれに、グリーンリースの メリット等を分かりやすく説明 改修費用 約5,700万円 助成金額※ 約2,850万円 差額 約2,850万円 テナントの負担 テナントの負担 改修前 光熱費 改修後 光熱費 〈テナントのメリット〉 削減分の50％程度 〈オーナーのメリット〉 （グリーンリース料） 削減分の50％程度削減
充当
テナントからオーナーに支払う グリーンリース料を差額に充当し た場合は、5年程度（契約期間内） で投資回収できる見込みです。 ※本事例は、グリーンリース普及促進事業（平成30年度まで） の助成金を活用しています。 照明の利用の対価として、テナントからオーナーへ月額 サービス料（グリーンリース料）を支払う。【月額サービス料： （削減量×一定割合（50%程度））×単価】 照明設備の改修は、FLRからLEDに改修する際に、 過剰な照度とならないよう照明台数を削減 オーナーとテナント、テナントと12のサブテナントで、 それぞれ５年間のグリーンリース契約を締結▼ グリーンリース契約内容
オーナー
自社で照明を 更新しても いいんだけど…。 サブテナントが 設備改修を強く希望 しているから取り組ん でみよう ！ グリーンリースを 活用して、投資 回収を行いたい。 ①サブテナントからテナントへ設備改修を要望 ②テナントからオーナーへ助成金を活用した設備改修 計画を提案 ③テナントがサブテナントへグリーンリースを提案 （グリーンリース契約は、オーナー、テナント、サブ テナント３者で協議） ②設備改修計画の提案C
ビル
3
▼ 事業所概要
▼ グリーンリース実施前
設備販売会社のサポートを得て
オーナー自らテナントとの調整を実施
オーナーは、管理担当者をビル内に 配置して各種対応を行っている。また、 テナントへより詳細なデータとして、各 階のエネルギー使用量を提供している。 空調は、設備工事店が定期的にメンテ ナンスを行っている。■竣工年月
1985年頃
■延床面積
4,000㎡程度
■用途
テナントビル（オフィス系）
■テナント数
3テナント
■階数
地上8階 地下1階
▼ ビル管理の状況
オーナー
テナント
各階のエネルギー 使用量を提供 各種要望設備工事店
空調が新しくなると もっと快適になるの になぁ…。 照明はLED化した から、空調を高効率化 したい。 空調メンテナンス1
2
▼ 成功の秘訣
テナント
空調設備やグリーンリースの知見を有 する設備販売会社が中心となり、オーナー、 テナントのそれぞれに、グリーンリースのメリ ット等を図表を用いて分かりやすく説明 グリーンリース 料は年 間で定 額 （固定）に設定 オーナー、テナント、 設備販売会社で の打合せは１回だ けで合意 テナントの支払 の手間を軽減 改修費用 約5,500万円 助成金額※ 約2,750万円 差額 約2,750万円 テナントの負担 テナントの負担 改修前 光熱費 改修後 光熱費 〈テナントのメリット〉 削減分の20％程度 〈オーナーのメリット〉 （グリーンリース料） 削減分の80％程度削減
充当
テナントからオーナーに支払う グリーンリース料を差額に充当 して、一部を投資回収します。 導入した空調の利用の対価として、テナントからオーナーへ定額の年額サ ービス料（グリーンリース料）を支払う。 ※昨年の電力使用量の実績から毎月の稼働時間を算定し、それを用いて設備更新後 の削減量を推計し、削減分の80％程度に相当する金額をグリーンリース料とする。 入居する全３テナントと５年間の グリーンリース契約を締結▼ グリーンリース契約内容
オーナー
設備販売会社
設備工事店
空調が新しくなるなら、 ある程度費用負担 してもいいな。 高効率空調機に 更新して、ある程度 投資回収も行いたい。 ④グリーンリースの提案 ③サポート ②依頼 ①空調更新の相談 ①オーナーが設備工事店に空調更新を相談 ②設備工事店は空調を取り扱う設備販売会社に依頼 ③設備販売会社が設備改修による削減効果を算定する 等オーナーのグリーンリースの取組をサポート ④オーナーがテナントへグリーンリースを提案 ※本事例は、グリーンリース普及促進事業（平成30年度まで） の助成金を活用しています。D
ビル
4
▼ 事業所概要
ビルの管理・運営を担う事業者が
テナントとの調整を実施
■竣工年月
1989年頃
■延床面積
7,500㎡程度
■用途
テナントビル（オフィス系）
■テナント数
3テナント
■階数
地上7階 地下1階
▼ グリーンリース実施前
プロパティマネジメント(PM)※会社が オーナーの代理人となり、賃貸運営・ 管理窓口としてテナントと日常的にコミ ュニケーションをとっている。 また、テナントの要望に基づき、毎 月各テナントに光熱費を請求する際に は、使用量も開示をしている。▼ ビル管理の状況
PM会社
オーナー
テナント
エネルギー使用量を開示 各種要望 セントラル空調は 使い勝手があまり 良くないなぁ。 設備改修を 計画しよう。 テナントの要望に 応えたい…。 設備改修の提案 設備改修の発注 ※プロパティマネジメント(PM)とは… オーナーに代わって不動産の運営・管理を行い、 その収益性を高めるマネジメント業務改修費用 約1億4,000万円 助成金額※ 4,000万円 差額 約1億円 テナントの負担 テナントの負担 改修前 光熱費 改修後 光熱費 〈テナントのメリット〉 削減分の90％程度 〈オーナーのメリット〉 （グリーンリース料） 削減分の10％程度
削減
充当
オーナーへの還元割合を小さくし、 テナントのメリットを重視すること で、テナント満足度の向上を図り、 賃貸借契約の継続を期待できます。 ※本事例は、グリーンリース普及促進事業（平成30年度まで） の助成金を活用しています。本事例は、助成金上限額 4,000万円となっています。 空調の当月のエネルギー使用料金（電気料金）につい て、前年同月と比較して削減が認められた場合、テナ ントからオーナーへ削減分の一定割合に当たる金額（グ リーンリース料）を支払う。 空調設備の改修は、テナント要望などを考慮し、 セントラル空調から個別空調へ更新 入居する全３テナントとグリーンリース契約を締結▼ グリーンリース契約内容
1
2
▼ 成功の秘訣
日常的にテナントとコミュニ ケーションをとり、信頼関係が あるPM会社が中心となって、 テナントと契約等を調整 空調更新工事に よるテナントメリットを 分かりやすく説明 エネルギー使用料金の削減 個別空調への更新で、利便性向上PM会社
テナント
①設備改修の要望 ③グリーンリースの説明・協力依頼オーナー
個別空調に 更新をお願い したいなぁ。 オーナーを サポートして、 グリーンリースを 進めたい。 テナントには長く 入居して欲しい。 ①PM会社がテナントから設備改修の要望を聴取 ②オーナーとPM会社でグリーンリースを活用した 改修計画を検討 ③PM会社がテナントへグリーンリースの説明と協力依頼 ②助成金を活用した 改修計画の検討E
ビル
5
▼ 事業所概要
▼ グリーンリース実施前
省エネコンサルタントのサポートを得て
オーナー自らテナントとの調整を実施
オーナーはビルの一部を自社使用し ており、自らビル管理を実施している。 毎月の光熱水費等の請求書について は、郵送ではなくテナントへ持参するなど、 対面形式のコミュニケーションを特に大 切にしている。■竣工年月
1996年頃
■延床面積
1,500㎡程度
■用途
テナントビル（オフィス系）
■テナント数
14テナント
■階数
地上7階 地下1階
▼ ビル管理の状況
オーナー
テナント
請求書等の持参 各種要望金融機関
照明と空調を 改修して欲しいなぁ。 ビルの価値を 高めたい…。 資金相談 資金提供1
2
3
▼ 成功の秘訣
テナント
テナントとの対面の 打合せを大切にしている オーナーがテナントに直 接提案 省エネコンサルタン ト業者がオーナーのグリ ーンリースの取組を全面 的にサポート グリーンリース料 は年間で定額（固定） に設定 改修費用 約2,100万円 助成金額※ 約1,050万円 差額 約1,050万円 テナントの負担 改修前 光熱費削減
充当
オーナーへの還元割合を小さくし、 テナントのメリットを重視すること で、テナント満足度の向上を図り、 賃貸借契約の継続を期待できます。 ※本事例は、グリーンリース普及促進事業（平成30年度まで） の助成金を活用しています。 ●導入した空調、照明の利用の対価として、テナントからオー ナーへ定額の年額サービス料（グリーンリース料）を支払う。 ●室内温度に関して、夏季28℃、冬季20℃になるよう空調 温度を設定する。 その他の10テナントと運用改善のグリーンリース 契約を締結 協力的な１テナントと設備改修のグリーンリース 契約を締結▼ グリーンリース契約内容
オーナー
金融機関
省エネコンサルタント業者
少しなら負担して もいいな。 ビル全体で実施 したいけど、費用 を抑えたい。 ④グリーンリースの提案 ③グリーンリースの提案・サポート ②依頼 ①オーナーが省エネについて金融機関に相談 ②金融機関は省エネコンサルタント業者に依頼 ③省エネコンサルタント業者がオーナーにグリーン リースを提案し、削減効果の算定などのサポー トを実施 ④オーナーが直接テナントにグリーンリースを提案 テナントの支払 の手間を軽減 ①省エネ相談 テナントの負担 改修後 光熱費 〈テナントのメリット〉 削減分の90％程度 〈オーナーのメリット〉 （グリーンリース料） 削減分の10％程度COLUMN
グリーンリース普及促進事業
募集期間 ： 平成28年度から平成30年度まで 助成対象者 ： 都内に中小テナントビルを所有する中小企業者等 助成対象経費 ： 設備改修費用及び調査費用 助成率1/2、上限4,250万円 約 半 数の事 業で、 通常の賃貸借契約 （２年）より長い３年 以上の契約を締結し ています。 １棟借りのビルを除く と、平均５テナント以 上と契約を締結して います。 半数以上の事業で、 30%以上の還元割 合を設定しています。 ほぼ全ての事業にお い て、ビル 全 体 の 50%以上でグリーンリ ースを実施しています。 約7割の事業で、照明又は空調 （あるいは両方）を改修し、グリー ンリースの対象設備としています。【事業概要】
第
1
回及び第
2
回募集結果
東京都では、グリーンリースの仕組みを普及させるため、平成28年度 から助成事業を実施しています。 ここでは、その事業概要と申請者の取組内容についてまとめました。①契約期間
③契約テナントの数
②テナントからの還元割合
④事業所全体に占めるグリーンリース契約の
床面積割合
⑤設備改修のグリーンリース
契約における対象設備
第１章の５つの事例は、 グリーンリース普及促進 事業を活用しています ！交付決定件数
助成金交付総額（予定）
平均CO
2削減率（見込）
16
件
約
3.2
億円
約
25
％
平均：約3.5
年 平均：約27
％ 平均：約76%
平均：約5.7
社 ５年以上4
件（25
％）50
％以上5
件 （31
％）30
％以上50
％未満4
件 （25
％）100
％3
件 （19
％） 高効率パッケージ形空調機 高効率照明器具（LED） 高輝度誘導灯 全熱交換器等11
11
6
3
0 2 4 6 8 10 12（件）50
％ 未満1
件 （6
％） ３年以上 ５年未満3
件（19
％）50
％以上100
％未満12
件（75
％） １年以上 ３年未満9
件（56
％）30
％未満7
件 （44
％）1
社1
件 （8
％）2
∼5
社4
件 （34
％）6
∼10
社6
件 （50
％）11
社以上1
件 （8
％）2
グリーンリースの基本
（1）グリーンリースとは
（2）グリーンリースのメリット
（3）グリーンリースの種類
この章では
中小テナントビルにおける
有効な省エネ対策の
1
つである
グリーンリースの基本的な
内容についてご紹介します。
（1）
グリーンリースとは
（2）
グリーンリースのメリット
グリーンリースとは、ビルオーナーとテナントが協働し、不動産の省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善に ついて契約や覚書等によって自主的に取り決め、取り決め内容を実践することをいいます。この取組により、ビルオー ナー・テナント双方が光熱費削減等の恩恵を受け、Win-Winの関係を実現します。▼ グリーンリース実施前後のテナント光熱費（イメージ）
グリーンリース （設備改修）実施前 ▼ 光熱費 光熱費 削減した光熱費 グリーンリース （設備改修）実施後 ▼削減した光熱費
▼オーナーのメリット
●建物全体の 運営コスト削減 ●不動産の価値向上 ●テナント満足度の向上テナントのメリット
●光熱費等の削減 ●職場環境の改善 ●生産性の向上双方のメリット
●協議会設置や 情報共有などによる 関係構築、深化 ●環境配慮企業としての イメージ定着（CSR向上） 『グリーンリース・ガイド（国土交通省）』より▼ 基本的なスキーム
オーナー
オーナーへ還元
（グリーンリース料）
設備改修したいけど、 コスト負担も大きいし、 テナントに迷惑をかけ てしまうなぁ。 もっと新しい設備なら 光熱費が安くなるのに なぁ。テナント
テナントの利益
グリー
ンリース契約を締結！！
オーナーへ還元する金額のことを “グリーンリース料”と言います ！オーナー・テナント間の省エネ対策や情報共有などの協力を明文化する取組 オーナーが実施する省エネ改修投資により、テナントが受けるメリットの一部をオーナーへ還元する取組
改修前
光熱費
改修後
光熱費
テナントの 負担軽減額70
％ オーナーへの還元額 （グリーンリース料）30
％取組例
1
取組例
取組例
2
取組例
3
▼ 設備改修のグリーンリース
＜契約例＞ 甲（オーナー）及び乙（テナント）は、 本物件に関する次のデータを共有す る。 ①電気・ガス・その他燃料の消費量 ②水の使用量エネルギーデータの
情報共有
オーナーがテナント専用部の空調設備を更新し、 削減できた光熱費の一定割合をテナントからオーナーへ還元する。エネルギー
削減目標の設定
運用対策の
協力
＜契約例＞ 導入した空調設備の利用の対価として、前年同月と比較して削減できた30％に当たる金額をグリーンリース料として テナントからオーナーへ支払う。テナントのメリット
オーナーのメリット
＜契約例＞ 甲及び乙は電気・ガス・その他の燃料 の消費量の削減について目標を設 定し、互いに協力して目標達成に努 める。 ＜契約例＞ 乙は専用部において業務に支障の ない範囲に限り、CO2削減、省エネ ルギーに協力する。 ①未利用区画の空調停止 ②昼休み中の照明消灯オーナー
テナント
この他、 「空調の設定温度の取決め」など 省エネと快適性の両立に関するものもあります ！ オーナーもテナントも メリットを享受できます ！テナントの負担
テナントの負担
削減
COLUMN
テナントビルの低炭素化・省エネ化に向けた
普及促進セミナー
■日時：平成29年７月７日（金）14:00 ∼ 16:30 ■場所：国立オリンピック記念青少年総合センター ■参加者数：185名 ■内容：1．基調講演 2．都のグリーンリース普及促進事業 3．グリーンリースの事例紹介（3例） 建物所有者のほか、 ビル管理会社など オーナー側の事業 者が半数程度を占 めています。 ※テナント入居者への質問 過半数のテナント入居 者が、設備の改修を 希望しています。 半 数 以 上の事 業 者が“グリーンリー ス料の設定方法”や “契約書の作成方 法”などの具体的 な内容を知りたい と考えています。 ※テナント入居者への質問 過半数のテナント入居 者が“できる”と回答し、 “できない”と回答した 事業者はいませんでし た。過去の開催例
上記セミナーでのアンケート結果
東京都は、中小テナントビルの省エネ対策を推進するため、年２回セミナーを開催しています。 このセミナーでは、テナントビルの省エネ対策に役立つ都の支援策やグリーンリースの取組事例などを紹介しています。①参加者の内訳
③テナント専用部の設備改修の希望
②グリーンリースに関して知りたい内容
④設備改修で削減できた光熱費のオーナーへの還元
建物所有者 （法人）15%
建物所有者（個人）1%
不動産賃貸7%
ビル管理・ ビルメンテナンス 会社26%
仲介事業者1%
ＥＳＣＯ 事業者5%
リース事業者1%
建設業7%
設備メーカー7%
メーカー代理店3%
施工会社4%
テナント2%
官公庁・団体7%
その他14%
オーナーの メリット13%
テナントの メリット14%
グリーンリースの 契約書等の作成 方法23%
設備改修による 削減効果の算定 方法20%
ある（照明）16%
できる57%
還元するグリーン リース料の設定 方法27%
ある（空調）26%
できない0%
その他3%
ない47%
分からない43%
オーナーだけでなく、 テナントにも設備改修の ニーズが一定程度 ある （照明・空調）11%
3
グリーンリースの手順
（1）事前準備
（2）グリーンリース契約
（
3
）契約後の対応
この章では、グリーンリースの手順を
事前準備、グリーンリース契約、契約後の対応の
３つに分類し、各手順の作業項目を
チェックリスト形式で整理しています。
初めてグリーンリースに取り組まれる方は、 まずチェック項目を確認してみましょう。 ワンポイントアドバイスは、各手順の注意点等を 示しています。それでは、次ページの 事前準備のチェック項目から確認していきましょう。)
)
事前準備
Step.2
設備改修のニーズ
Step.1
現在のビルの状況
テナントのエネルギー使用量に応じて、光熱費を請求して いますか？ テナントに設備改修の要望を確認していますか？ LED照明などの省エネ設備を導入していないテナント専用部は ありますか？ 省エネやテナント満足度の向上につながる設備改修を考えて いますか？ ●テナントの具体的なニーズ（例えば、調光機能付のLEDにして欲しい、 空調の温度設定を自分たちで操作できるようにしたいなど）を確認しましょう。 ●複数のテナントが入居している場合や、ビルの所有者が複数いる場合は、 グリーンリース契約の当事者や範囲を決めておきましょう。 ●設備の導入に際しては、省エネ性能に加え、快適性も考慮して選定しましょう。 ワンポイント アドバイス ワンポイント アドバイス テナントから設備改修の要望が あったら、グリーンリースを提案す るチャンスです ！ 設備改修のグリーンリースでは、 テナント専用部に省エネ設備を導 入し、光熱費の削減分をオーナー とテナントで分け合います。1
1
2
2
所有するテナントビルが、設備改修のグリーンリースに適しているか見てみましょう ！
Step.1及びStep.2のチェック項目に該当すると、グリーンリースの可能性が高まります。
チェック項目 チェック（
1
）
)
Step.3
改修設備の情報
第三者のサポートとは？
改修設備において、新設の定格消費電力等の設備仕様を 把握していますか？ 改修設備において、既設の定格消費電力等の設備仕様を 把握していますか？ ●グリーンリースの主な対象設備として、テナント専用部の空調、照明があります。 できるだけ高効率な機器を選定しましょう。 ●設備改修に際して、設備毎に計測器を設置すると、改修後の削減効果を 検証することができます。 ●依頼できる第三者がいない場合は、p.30のビジネス事業者にサポートを相談してみましょう。 ●第三者のサポートを活用して、グリーンリース契約を実現した事例があります ！ （p.2、3、6 ∼ 11 A、C、D、Eビルのグリーンリースの取組事例参照） ワンポイント アドバイス ワンポイント アドバイス 改修設備の情報は、削減効果を 算定する上で重要です。設備の仕 様が分からない場合は、ビル管理 会社などに確認しましょう。 第三者とは、グリーンリース契約の主体となるオー ナー、テナント以外で、設備の管理やグリーンリース 契約のサポートができる事業者のことを指します（ビル 管理、PM（プロパティマネジメント）、ESCO事業※、 設備メーカー、工事施工、コンサルなどの会社）。1
2
※ESCO事業とは、省エネルギー改修にかかる経費を 光熱水費の削減分で賄う事業のことで、ESCO事業者 が省エネルギーに関するサービスを提供し、その効 果の保証等により顧客の省エネルギー効果（メリット） の一部を報酬として受取るものです。)
)
)
グリーンリース契約
Step.3
グリーンリース契約
Step.2
テナントとの契約内容の調整
Step.1
削減効果の算定とグリーンリース料の設定
設備改修費用の投資回収年数を考慮して、グリーンリース料 （還元割合）と契約期間を決めましたか？ 又はオーナー、 テナントのメリットをシミュレーションした上で決めましたか？ ①の削減効果を元に、光熱費の削減金額を算定しましたか？ 契約書に、次の項目を記載しましたか？ ・オーナー、テナントが協力して省エネに取り組むこと。 ・グリーンリースの対象となる設備 ・グリーンリース料及び契約期間 テナントに対して、グリーンリース料及び契約期間を説明し、 合意を得られましたか？ 設備改修前後のエネルギー使用量の差から、削減効果を 算定しましたか？ 運用改善（エネルギーデータの共有、削減 目標の設定など）に取り組む場合は、その 内容を記載しましょう。 テナントへの説明は、p.26、27のテナント 配布用チラシを活用して説明できます ！ 省エネ改修効果診断ツール（p.32参照）を 活用すると、簡単に削減効果を算定できます。 ワンポイント アドバイス ワンポイント アドバイス ワンポイント アドバイス 契約書は、p.22、23を参考に 作成しましょう。また、チェック項 目以外にも、ワンポイントアドバイ スを参考に検討しましょう。 グリーンリース料の設定方法に は、固定と変動があります。 次の ページを参考に、選択しましょう ！ 設備改修費用とテナントからの グリーンリース料とを比較して、投 資回収年数をシミュレーションする と良いでしょう（p.21参照）。3
1
1
1
2
Step.1からStep.3までの手順を通して、テナントにメリットを提示・説明し、
グリーンリース契約を実現しましょう。
（
2
）
チェック項目 チェック100% 80% 60% 40% 20% 0% 投資回収のシミュレーション（横軸：投資回収年数 縦軸：還元割合） 0 5 10 15 20 25
固定
定額制
例：●円/月、●円/㎡、●円/台 など変動
削減連動制
例：前年同月比での削減分の●%相当額 など従量制
例：●円/kWh など 設備改修前の 同月エネルギー使用量 既設機器の 定格消費電力 設備改修前の同月エネルギー 使用量3,200kWh
既設機器の定格消費電力 ＦＬＲ蛍光灯85W
▼ 計算例 ▼ 計算例 設備改修後の 当月エネルギー使用量 新設機器の 定格消費電力 設備改修後の当月エネルギー 使用量1,700kWh
新設機器の定格消費電力 ＬＥＤ48W
月間 エネルギー削減量 台数 使用時間年間 年間エネルギー削減量1,500kWh
100
台 年間使用時間2,600
時間 ≒9,620,000Wh
9,620kWh
【固定】だと、毎回グリーンリース料を算定す る手間がなく、金額も明確 ！ 【変動】だと、テナントのエネルギー使用実績 に基づくため、理解が得られやすい ！−
−
（
（
）
）
−
−
＝
×
×
＝
＝
×
×
＝
▼
投資回収年数のシミュレーション
▼
グリーンリース料の設定方法
削減した光熱費を設備改修費用に充当して投資回収を行う場合、次のようなシミュレーションにより、テナントからの グリーンリース料（還元割合）と契約期間を決めます。 例） 設備改修費用：1,500
万円 光熱費削減額：600
万円/
年 投資回収に必要な年数を5
年間とすると、1,500
万円÷5
年＝300
万円/
年 還元割合は、300
万円/
600
万円＝0.5
➡50%
に設定 投資回収年数を5年以下にしたい 場合は、還元割合を５０%以上に する必要があります。 グリーンリース料の設定方法は、次に示したパターンが考えられます。 それぞれのメリット、デメリットを理解した上で、選択してください。▼ 実績値で算定する方法
▼ 推計値で算定する方法
（照明設備の例）
▼
グリーンリース覚書例
次のグリーンリース覚書の例を参考に、記載内容のポイントを確認しましょう。覚書（例）
貸主 株式会社 （以下「甲」という。）と借主 株式会社 （以下「乙」という。）とは、 年 月 日付にて締結した不動産賃貸借契約書（所在地： ／ビル名： ） （以下「原契約」という。）について次の通り覚書（以下「本覚書」という。）を締結す る。 なお、本覚書における用語は、本覚書に別段の定めがない限り、原契約に 定めるところによるものとする。 【総則】 第1条 甲及び乙は、○○ビルにおける環境対策を相互に協力して推進する。 【省エネ型機器の導入】 第2条 甲は甲の費用負担の下で、下記の照明器具を導入する。 記 1. 照明器具の内容 ○○型 LED 照明器具（△△W □□K） ●●製 品番××××× ○○○台 2. 照明器具の設置場所、員数 当該施設内、賃借人専有部分（ m²） （内訳）1 階（ m²）○○台 2 階（ m²）○○台 【本サービスの費用】 第3条 1. 第2条規定の機器の導入費用は甲が全額を負担するものとする。 また導入後の保守管理に係る費用も甲の負担とする。 2. 原契約の定めにかかわらず、第2条規定の機器の交換は甲の責任に おいて行う。但し、乙の故意または過失によって交換する必要が生じ た時はこの限りではない。 3. 乙は第2条規定の機器の利用の対価として下記の料金を負担する。 月額サービス料 ① 金 円/月 ② 導入後に削減された電気使用量の⃝％分の電気料金に 相当する金額 など 第4条 導入後の毎月の電力使用量が前年同月の電気使用量を超えた場合は、 原因について甲乙で原因の調査及び月額サービス料について協議を行うものとす る。【総則】
オーナー・テナント間で環境に対して お互いが協力する旨の内容を記載し ます。 グリーンリースでは、両者の協力 が不可欠です。明文化することで省 エネに対する取組姿勢を明確にしま しょう。【省エネ型機器の導入】
グリーンリース契約の対象となる設 備について記載します。 本項目で記載した設備の導入によ って削減された光熱費を基にグリーン リース料を算定します。対象機器の 型番や能力、設置場所、台数等を 正確に記載しましょう。【本サービスの費用】
グリーンリース料についての取決め 事項を記載します。 グリーンリース料とその算定方法、 支払方法等を記載しましょう。グリー ンリース料については、テナントに対 して計算根拠を示して説明すること が大切です。削減効果の算定とグリ ーンリース料の設定方法は、p.21を 参考にしてください。 また、当初想定していた削減効果 を下回る可能性もあるため、その場 合の対応をあらかじめ取り決めておく と良いでしょう。 グリーンリース料の支払は、 年払とする方法もあります。 表（1ページ）【本覚書の効力】 第5条 本覚書は、 年 月 日より発効し、 年 月 日に失効する。 【運用改善の取組】 第6条 甲および乙は、本物件に関わる以下のデータを共有する。 1.電気・ガス・その他燃料の消費量 2.水の使用量 【その他】 第7条 本覚書に定め無き事項は、原契約によるものとする。 上記内容につき、合意の証として本覚書を2通作成し、甲乙記名押印の上、 各1通を保有する。 年 月 日 甲：東京都○○区 □△株式会社 代表取締役 印 乙：東京都××区 ○×株式会社 代表取締役 印 ※本ページに掲載している覚書の例は、東京都で実施している「グリーンリース普及促 進事業（助成事業）」において交付決定した事業者が使用しているものを参考に作成し ています。グリーンリースに取り組むポイントはクール・ネット東京に、契約書や覚書の 作成は、専門家（弁護士、会計士、税理士等）にご相談ください。 グリーンリース料の支払期間を定 めます。賃貸借契約（原契約）期間 や設備改修の投資回収年数等を勘 案して設定しましょう。本覚書のよう に、いつからいつまでと記載する他、 工事完了の翌月から何年間とする方 法もあります。 テナントが省エネ改修を実施 した場合は、その改修した設 備について、通常の賃貸借契 約における原状回復義務を免 除することで、テナントも省エ ネの取組がしやすくなります。 免除する対象設備を明記して おきましょう。
【運用改善の取組】
“グリーンリース料の取決め”以外に オーナー・テナント間で協力できる取 組を記載します。 「データの共有」、「目標の設定」 、 「協議会の設置」や「照明の消灯」な ど運用面の協力事項を定め、オーナ ー・テナントの協力体制を構築しましょう。 ※この例では「データの共有」の取 決めを記載しています。 【運用改善の取組】 グリーンリース料の支払期間終了後 も、継続実施する旨を盛り込むと、 引き続きオーナーとテナント協力し て省エネに取り組むことができます ！)
)
契約後の対応
設備改修工事が完了したら、グリーンリース契約に基づき、オーナーとテナント双方で
協力して省エネの取組を進めていきましょう。
Step.2
テナントへの削減効果のフィードバック
Step.1
削減効果の把握
グリーンリースの取組をテナントと共有する機会 （定例ミーティングやテナント協議会など）を設けていますか？ テナントに対して改修後のエネルギー使用量や削減効果を 提供していますか？ 改修した設備のエネルギー使用量を把握していますか？ テナントへのエネルギー使用量等の情報は、図やグラフを用いて分かりやすく提供しましょう。 グリーンリースの契約期間終了後も、引き続きテナントとの取組を協力して進めましょう。 ワンポイント アドバイス テナントとの協力体制を構築し、 Win-Winの関係を継続しましょう。 新しくテナントが入居する場合は、グリーンリース契約を締結できるか検討しましょう。 テナント自らが負担して設備改修を行った場合について、当該テナントが退去する際は、 改修した設備の原状回復義務を免除する内容を契約書に記載することを検討しましょう。 （p.23参照） 当初想定していたとおりにエネル ギー使用量が削減できているか確 認しましょう。1
1
2
削減効果が当初の想定と大きくかい離する場 合は、設備の使用実態等を確認しましょう。 ワンポイント アドバイステナントの入退去がある場合
（
3
）
チェック項目 チェック4
テナント
配布用チラシ
この章では、
オーナーの皆様がテナントへ
グリーンリースを案内する上で
役立つチラシを紹介します。
本チラシを印刷し、
年間の光熱費などを記入して、
テナントに提案しましょう。
省エネ 計画書
テナント
入居者様
設備改修のご案内
入居者様のメリット
入居者様へのご提案
省エネ設備を導入して
省エネ・省コストを実現しましょう!
____________________________________の設備を高効率なものに更新した場合
年間のお支払が 約____________________円 安くなります！
！
年間の光熱費が
今より安く!!
省エネ性能の高い設備 機器を導入することで、 現在お支払いしている 光熱費が削減 できます。より快適な
執務環境に!!
最新の空調機には、 様々な機能（人感センサー、風向 個別設定等）が付属しており、 室内を快適な環境に 向上できます。照明の玉切れなどの
煩わしさが軽減!!
LED照明の点灯時間は40,000 時間と、従来の蛍光灯（6,000 ∼12,000時間）と比べて長寿命 になっており、管球交換作業の 頻度が大幅に減ります。設備改修前
設備改修後
一定期間経過後
年間のご負担額 軽減イメージ
※グリーンリース料とは、設備改 修により導入された設備の利用 対価として支払うものです。詳細 は次ページをご覧ください。____________円
➡
____________円
____________円
軽減
軽減
➡
▲
年間のご負担
光熱費
光熱費
光熱費
ご負担軽減額 ご負担軽減額 グリーンリース料※▲
年間のご負担
▲
年間のご負担
入居者様の
メリット
今後の
ご負担額
_________円
_________円
_________円
●省エネ改修実施後に得られる光熱費削減等のメリットを、 テナント入居者様とオーナー両者でシェアする取組です。 ●設備改修により削減できた光熱費を、テナント入居者様とオーナーで一定割合でシェアします。 ●テナント入居者様はご負担軽減額がそのままメリットに、オーナーはグリーンリース料を改修工事費に充当できます。 ●グリーンリースの基本を知りたい方は省エネアニメがお勧めです ！ ●グリーンリースの取組事例を知りたい方はセミナーに参加しましょう。
設備改修前
設備改修後
詳細は コチラ一定期間経過後
一定期間経過後も、継続して 省エネ対策に取り組めるよう、 グリーンリース契約に運用 改善の項目を盛り込みましょう。軽減
60
削減
軽減
光熱費削減のメリットってなんだろう？
➡
Win-Winの関係を構築 ！
▲
年間のご負担
100
光熱費
100
光熱費
40
光熱費
40
ご負担軽減額42
（削減分の70%
） ご負担軽減額60
（削減分の100%
） グリーンリース料18
（削減分の30%
）▲
年間のご負担
58
（
40
＋
18
）
▲
年間のご負担
40
➡
グリーンリースの情報収集はどこでできるの？
●省エネアニメ
グリーンリースの基本が動画で簡単に分かる ！ ５分程度なので、社内研修にも活用できる ！ 「テナントビルの価値を高めるグリーンリース」 ∼オーナー・テナントがWin-Winとなる省エネの仕組み∼●テナントビルの低炭素化・
省エネ化に向けた普及促進セミナー
グリーンリースの取組事例や環境 不動産に関する最新情報を提供!! 【直近の開催状況】 日時：平成30年1月26日（金） 場所：四谷区民ホール 内容：1．基調講演 2．東京都の中小テナントビル向け支援策 3．グリーンリースの取組事例の紹介（2事例） 4．テナントの省エネ取組事例の紹介全8種
年2回
詳細は コチラ5
グリーンリースに
役立つ東京都の
省エネ支援策
最後の章では、東京都で実施している
グリーンリースに役立つ省エネ支援策を中心に、
Q
＆
A
形式で紹介します。
グリーンリースを実施する際に、
ぜひご活用ください。
各支援策のお問合せ先や関係するホーム ページは、ｐ34、35に一覧で掲載しています。 気になる情報があったら調べてみましょう ！ビルの関係者や入居するテナントに、省エネ対策を案内したいのだけれど、
どうしたらいいかなあ？
Q
A
A
業種別に省エネ対策をまとめたテキストや
初心者向けに作成した省エネアニメを見てみましょう。
東京都では無料で講師を派遣しています。
中小規模事業所が加盟する業界団体の協力のもと、個々の業種の特徴に適した省エネルギー対策テキストを作成して います。また、様々な省エネ対策を分かりやすく紹介するアニメを作成しています。 〈テナントビル〉 〈オフィス空間〉 〈見える化設備〉 区市町村や業界団体・金融機関等が主催する研修会等に無料で省エネの講師 を派遣します。（平成23年度から平成28年度までで合計234件実施） ●参加者全員にオリジナルテキストを進呈 ●最新技術を体感できるショールームで研修会等が開催可能 ●テナントビルの価値を高めるグリーンリース（New） ●エネルギー見える化は省エネ一丁目一番地（New） ●「よくわかる」電力自由化 ●「オフィスでできる」身近な省エネ活動 ●「これから始める」省エネ推進体制 ●「すぐできる」全熱交換器の省エネ対策 ●「すぐできる」照明設備の省エネ対策 ●「すぐできる」空調設備の省エネ対策 【アニメ一覧】全8本（平成30年3月15日現在） 【テキスト例】全29業種（平成30年3月15日現在） 平成29年度オリジナルテキスト▼ 業種別省エネ対策テキスト＆省エネアニメとは･･･
▼ 事業者向け講師派遣とは･･･
東京都の省エネ支援策
省エネ設備改修やグリーンリースについて相談したいけれど、
誰に相談したらいいかなぁ？
Q
A
信頼できるビジネス事業者に聞いてみましょう。
東京都は、都が実施する地球温暖化対策の推進に協 力し、事業者の地球温暖化対策への技術的助言や支援 を行う民間事業者を「地球温暖化対策ビジネス事業者」とし て登録し、温暖化対策に取り組む都内の事業者への技術 パートナーとして、紹介を行っています。 ①大規模改修から機器の取付けまで、内容に応じたサポー トが受けられます。 ②設計施工から維持管理まで、省エネ効果を保証したサー ビス（ESCO事業）を受けられます。 ③計測機器を用いて、各設備ごとのエネルギー使用量を 把握できます。 ④初期投資ゼロの運用改善で、光熱水費を削減できます。 活用ポイント 制度イメージ▼ 地球温暖化対策ビジネス事業者とは…
▼ グリーンリースのサポートができるビジネス事業者一覧
ここでは、地球温暖化対策ビジネス事業者のうち、グリーンリースについてのサポートを請け負っている事業者を紹 介します。「テナント入居者へ説明する自信がない。」、「削減効果の算定が難しい。」といったお悩みがある場合は、 下記の事業者に相談してみましょう。 ご注意 ※ サポート・アドバイスできる内容や費用等は、各ビジネス事業者へ直接お問い合わせください。 ※ 東京都及びクール・ネット東京が契約内容等を保証するものではありません。▲
！ 平成30年3月15日現在 会社名 部署名 連絡先電話番号 日本工営株式会社 エネルギーマネジメント事業部 03-5215-6856 アズビル株式会社 エネルギーマネジメント部 03-6432-5116 株式会社ピーエーシー環境モード 03-5207-5288 株式会社ザイマックスアルファ エネルギーソリューショングループ 03-6859-0525 日本管財株式会社 東日本エンジニアリングマネジメントセンター 03-5299-0855 アイ・ビー・テクノス株式会社 環境ソリューション企画室 03-6758-0223 野村不動産パートナーズ株式会社 環境技術部 03-5368-7805 一般社団法人資源エネルギー研究協会 03-6380-0759 大成有楽不動産株式会社 ビル管理本部 03-3567-9257 株式会社テクノプランニング コンサルタント部 03-5829-6768 株式会社未来工栄 総務部 03-5926-4333 都内の事業者 技術的支援 技術的相談 申請 相談 紹介 登録 ビジネス事業者 クール・ネット東京（東京都受託事業者）ビルの状況に応じた省エネ対策のアドバイスをしてほしいなぁ。グリーン
リースの実施前に、設備改修の投資回収年数を試算してもらいたいなぁ。
Q
A
A
地球温暖化対策報告書を作成してみましょう。
無料の省エネルギー診断を
受診してみましょう。
都内で中小規模事業所を所有又は使用している事業者が、 事業所のCO2排出量や地球温暖化対策の実施状況を都に報 告する様式です。「地球温暖化対策報告書」の作成に取り組む ことを通じて、各事業所のCO2排出量を把握し、また、地球温 暖化対策を継続的に実施していただくことを目的としています。 都内の中小規模事業所を対象として、経験豊富な診断 員が事業所を訪問し、設備やエネルギー使用状況を調査しま す。調査後には診断報告書を作成し、設備の適切な使用 方法や設備更新による省エネ効果、投資回収年数の試算 など、事業所の特性に応じた最適な省エネ対策を提案します。 平成20∼27年度に省エネルギー診断を受診した事業者へのアンケ ート（有効回答数：653件） ●省エネルギー診断を受診して、 効果がありましたか？ 電気 平均16.5
％削減 ガス 平均26.1
％削減 水道 平均16.0
％削減 効果があった79
％ 効果がなかった2
％ わからない 診断報告書→19
％ ●省エネルギー診断の受診後、どのくらいエネルギー使用量が 下がりましたか？ 各エネルギーの使用量が50％近く削減できた事業所や契約電力を低 減できた事業所、灯油の使用量が70％以上削減できた事業所も ！ 標準的な提案内容 エネルギー使用量の把握、不要時消灯、 空調温度緩和、照明や空調設備の更新…など 約80
％の事業者が、 効果を実感！ ①各事業所のエネルギー使用状況や温暖化対策の実施状況を把握 ➡CO2排出量や光熱水費の削減へ ！ ②報告書の内容は都のホームページで公表 ➡温暖化対策への取組のPR！ ③各種支援制度の条件 ➡減税制度や各種助成金等に申込みが可能に ！ ④都の支援策の最新情報や、セミナー開催のご案内などを お届けします ！ 平成29
年度 提出事業者 提出事業所 義務提出283
22,973
任意提出1,739
10,952
延床面積3,300
㎡3,300
㎡ エネルギー使用量5,600
ＧＪ4,820
ＧＪ 原油換算量146
ｋＬ126
ｋＬ ＣＯ２排出量243
ｔ211
ｔ 光熱水費1,370
万円1,210
万円 活用ポイント 受診による効果試算 受診した平均的な事業所 改善提案を全て実施した場合 取り組みのイメージ 二酸化炭素 排出量の把握 エネルギーなど 使用量の把握➡
➡
➡
省エネルギー 対策の実施 地球温暖化 対策 二酸化炭素 排出量の抑制 アンケート結果 提出実績▼ 地球温暖化対策報告書とは･･･
▼ 省エネルギー診断とは･･･
平成29年12月22日現在0 5 10 15 20（％） 9.5％ A4 A3+ ∼A3-A2+ ∼A2- A1+∼A1-B2+ ∼B2-B1 C 17.4％ 15.7％ 16.8％ 13.5％ 16.8％ 10.3％ 東京都の省エネ支援策
