と拡大成長し，それに伴い都市の機能は変化している （Pacione，2009，145-146）．1987 年には，ホワイトが 21 世紀の都市を示すために，バージェスの同心円モデルを 改良したモデルを発表した．ホワイトのモデルにおいて も中心業務地区は，大都市の中核であり，その機能は時 代とともに変化するが，主要な文化的施設や金融機関， 行政機関，企業の本社が立地している．しかし，中心業 務地区の店舗は，昼間の就業者に対するものであり，い くつかの大型デパートや旗艦店はあるが，多くの小売店 は郊外への裕福層の移動に伴い移転するとしている． これらの都市の内部構造モデルは，アメリカ合衆国や イギリスなどの都市で作成されたものであるが，日本に おいても中心業務地区について，事務所，商店・飲食店， 百貨店，金融機関などの立地や地価を指標として多くの 研究が行われてきた（吉田，1977；実，1979）．また，日 本の中心業務地区の特徴として，官公庁とオフィス業務 が隣接していることがあげられており，高層ビルの集中 や中心業務地区の再編成が指摘されている（日本地誌研 究所，1989，278-279）． 1．都市の内部構造と中心業務地区に関する従来の 研究 都市の内部構造の研究は，1920 年代にバージェスが， アメリカ合衆国シカゴ市において，都市的土地利用の特 徴から都市を（1）中心業務地区（CBD；Central Busi-ness District），（2）遷移地帯，（3）労働者住宅地帯，（4） 住宅地帯，（5）通勤者地帯，の五つの同心円ゾーンに区 分したことから始まる（Burgess，1929）．そのなかで中 心業務地区は，都市の中心部に位置し，近接性が良く， 商業的・社会的・文化的な活動が集中し，地価が高い地 域であるとしている．中心業務地区には，小売業（大型 デパートと高級店を含む），金融機関，主要な行政機関, 劇場や映画館，高級ホテルが立地する．その後，都市の 内部構造モデルは，1939年にホイトの扇形モデル，1945 年にハリスとウルマンの多核心モデルなど，バージェス の同心円モデルを修正して数多く発表されている． 現代の都市は，脱工業化とサービス産業の出現, 自動 車の利用，世帯規模の縮小，住宅地の開発，オフィス業 務と工業の郊外への移転，行政の介入などにより郊外へ
関 根 智 子
This study tries to delimit a central business district（CBD）in three central wards, Chiyoda, Chuo, and Minato of Tokyo, using GIS. The data in the attribute table of building layer are used to calculate Central Business Intensity Index （CBII）and Central Business Height Index（CBHI）for 4598 blocks in three central wards. Then the CBD was delimited
based on the criteria of CBII ≧ 50% and CBHI ≧5. The blokes are also classified into 8 areas on the basis of business, commercial, and residential floorspaces in buildings.
Keywords : 中心業務地区（CBD）， 中心業務集中指数（CBII）， 中心業務高度指数（CBHI）， 地域分類（regionalisation）， 東京都心部（central Tokyo）
東京都心部における街区に基づく中心業務地区の設定と地域分類
Delimitation of Central Business District and Regionalisation
on the Basis of Blocks in the Central Tokyo
Tomoko SEKINE
（Accepted November 16, 2013）
Department of Geography, College of Humanities and Sciences, Nihon University, 3−25−40, Sakurajosui, Setagaya−ku, Tokyo, 156−8550 Japan 日本大学文理学部地理学科:
都市の内部構造や中心業務地区の研究では，土地利 用や建物用途の調査が必要不可欠である．今日では，1 棟1 棟の建物データが存在し，GIS を利用して，東京 23 区のような広い地域に対しても処理・分析することが可 能である．さらに，GIS は，中心業務地区の詳細な設定 や，中心業務地区内部での建物の高層化や中心業務の機 能数量と機能分化などを可視化できることから，中心業 務地区の研究に有効であるといえる． 2．研究目的と研究方法 本論文は，GIS を利用して，中枢管理機能の集中が著 しい東京都心部において，街区（ブロック；日本では， 住居表示実施地区における「番＝街区符号」に相当する） レベルで中心業務の二つの指数を算出し，中心業務地区 を設定することを試みる．さらに，東京都心部における 街区を，事務所，商業，住宅の用途別建物延床面積によ り分類することを目的とする． 本論文で使用するデータは，平成18年度建物現況（区 部）（東京都）と数値地図2500（関東3）（国土地理院）で ある．中心業務機能として取り上げた建物用途は, 官公 庁施設，厚生医療施設，事務所建築物，専用商業施設， 宿泊・遊興施設，スポーツ・興行施設の6用途である1）． 中心業務地区の設定には，CBII （中心業務集中指数； Central Business Intensity Index）と CBHI（中心業務高 度指数；Central Business Height Index）の二つの指数 を利用する（Murphy,1972，33-34）．街区iにおけるCBII は，次式で求められる． CBIIi＝（Σj街区i の建物 j における中心業務機能の延床 面積）／（Σj街区i の建物 j における延床面積）×100 （1a） しかし，建物現況データでは，建物の2 階以上の用途が 不明なため，本研究では，建物1 階の用途が建物すべて の階層の用途であると仮定したため，式（1b）のように 分析した． CBIIi＝（Σj街区i の中心業務機能として取り上げた用 途（j =1, …, 6）の建物の延床面積）／（Σj街区i の全用 途（j =1, …, 15）の建物の延床面積）×100 （1b） すなわち，各街区に対して，本研究で中心業務機能とし て取り上げた6 用途の建物の延床面積を，建物現況デー タにある全15 用途の建物の延床面積で割り，100 を掛け て割合を求めた． 次に，街区i における CBHI は，次式で求められる． CBHIi＝（Σj街区i の建物 j における中心業務機能の延 床面積）／（Σj街区i の建物 j における 1 階の床面積） （2a） 同様に，建物現況データを使用して，CBHIを式（2b）で 求めた． CBHIi＝（Σj 街区iの中心業務機能として取り上げた用 途（j =1, …, 6）の建物の延床面積）／（Σj街区i の全用 途（j =1, …, 15）の建物 1 階の床面積） （2b） すなわち，各街区に対して，中心業務機能として取り上 げた6 用途の建物の延床面積を，建物現況データにある 全15用途の建物1階の床面積で割ってCBHIを算出した． 本論文では，東京都心部である千代田区，中央区，港 区の3 区を研究地域として，4,598 の街区ごとに CBII と CBHI を求める．建物 1 階の床面積は，建物ポリゴンの 形状面積とし，GIS で算出した．建物の延床面積は，建 物現況データの建物地上階数と地下階数を合計し，それ に建物1 階床面積（建物形状面積）と延床面積換算係数 を乗じた．延床面積換算係数は，全階層とも同一形状の 建物では1.00であり，階層ごとに形状が異なる場合には 0.40 ∼0.90の範囲を取る． 次に，数値地図2500 から作成した街区ポリゴンで建 物ポリゴンをクリップして，各街区に含まれる建物を抽 出した．最後に，建物ごとに1 階の床面積と延床面積， 中心業務機能として取り上げた用途の建物の延床面積を 求め，街区ごとに集計し，街区におけるCBIIとCBHIを 式（1b）と式（2b）より求めた． 3．東京都心部における街区ごとの CBII と CBHI の分 布 図1 は , 東京都心部における 4,598 街区ごとの CBII の 分布を示している．CBII ≧ 70％（ピンク，赤，濃い紫） の街区（中心業務機能が建物全体の延床面積の7 割以上 である街区）は，北西部を除く大手町から丸の内，霞ヶ 関を含む皇居の周りを約2km 内の幅で取り囲むととも に，六本木，赤坂，新橋，浜松町, 第1京浜（国道15号）・ 国道1 号と青山通（国道 246 号）沿いに延伸している． CBII≧50％（さらに橙色，紫が加わる）の街区は，二番 町，北青山，三田，白金台，築地，日本橋蠣殻町などで， CBII ≧ 70％の地区の外側で研究地域全体に飛び地的に 分布している．中心業務地区の設定基準の一つとして，
CBII≧50％を用いていることから（Murphy，1972，35-37），本研究では，建物全体の延床面積の 5 割以上が中 心業務機能である街区を, まず中心業務地区として設定 した． 表1 は，研究地域に対し，CBII 値ごとの街区数とその 割合をまとめている．中心業務機能が延床面積の5 割以 上を占める（CBII≧50％）の街区は，2,645街区（57.6％） であり，東京都心3 区の全街区の 6 割弱で中心業務機能 が卓越していることが明らかになった．そのなかでも， CBII ≧ 90％の街区は 1,356 街区（29.5％）と最も多く， 全 街 区 の 約3 割で中心業務機能が 9 割を占めている． CBII ≧ 90％の街区は，集中度の面で中心業務地区の中 核を成すと考えられ，図1 において濃い紫色で表示され ている． 図2 は，東京都心部における街区ごとの CBHI の分布 を示している．CBHI≧15（紫，ピンク，濃い紫）の街区 （中心業務機能が，1 階の床面積でみると 15 階相当分以 上である街区）は，東京駅を中心とした丸の内から大手 町に集中しており，霞ヶ関，永田町，六本木，赤坂，新 橋，浜松町では街区数は少ないが点在している．これら の街区は, 高層化した建物に中心業務機能が集中してい る地区である．5≦CBHI＜15（黄と橙色）の街区は，皇 居の周りを約1.5km の幅で取り囲んでいるとともに , 銀 座や，南部と南西部の第1 京浜・国道 1 号と青山通沿い にみられる．CBHI ≧ 5 の基準は，中心業務機能の延床 図1 東京都心部における街区ごとのCBIIの分布 図2 東京都心部における街区ごとのCBHIの分布 表1 東京都心部におけるCBII値の街区数とその割合 CBII（％） 街区数 割合（％） 90 -100 1,356 29.5 80 - 89.9 398 8.7 70 - 79.9 352 7.7 60 - 69.9 275 6.0 50 - 59.9 264 5.7 小 計 2,645 57.6 40 - 49.9 231 5.0 30 - 39.9 240 5.2 20 - 29.9 218 4.7 10 - 19.9 247 5.4 0.1 - 9.9 360 7.8 0.0 536 11.7 建物なし 121 2.6 計 4,598 100.0
面積が1 階の床面積でみると 5 階相当分以上であること なので，中心業務地区のもう一つの設定基準として用い た．また，CBHI≧15の街区は，CBDの高度の面で中核 を成す街区と考えられる． 表2 は，研究地域に対し，CBHI 値ごとの街区数とそ の割合をまとめたものである．表2 をみると，設定基準 の一つであるCBHI≧5の街区は，1,618街区（35.1％）で あり，都心3 区の全街区の約 3 分の 1 以上を占めている． また，10≦CBHI＜15は，222街区（4.8％）しか占めてお らず，CBHI≧15の94街区（2％）を足しても6.8％である． さらに，CBHI ≧ 30 の 9 街区（0.2％）では，中心業務機 能が高度面で立体的に集中しており，丸の内ビル，山王 パークタワー，泉ガーデン，NECビルなど大型高層ビル が存在する． 4．東京都心部における CBD の設定 東京都心部において，街区ごとにCBIIとCBHIが求め られたならば，次に，東京都心部のCBD を設定する． 図3aは，CBII≧50％の街区を濃い赤で示している．また， 図3b は，CBHI が 5 以上の街区をピンク色で，さらにそ の2倍の10以上の街区を濃い赤で表示している． 次に，CBII ≧ 50％と CBHI ≧ 5 の二つの基準を満たす 街区を中心業務地区として設定すると，図4 の濃い赤で 示した街区となった．中心業務地区に該当した街区は 1,737 街区で，全体の 37.8％となった．これらの街区は， 皇居の東側の大手町，丸の内，日本橋，銀座，霞が関， 永田町，赤坂，麹町，紀尾井町の街区である．さらに， 第1 京浜・国道 1 号沿いの東新橋，品川駅周辺も中心業 務地区として設定された． 表2 東京都心部におけるCBHI値の街区数とその割合 CBHI 街区数 割合（％） 30 - 42.67 9 0.2 20 - 29.9 29 0.6 15 - 19.9 56 1.2 10 - 14.9 222 4.8 5 - 9.9 1,302 28.3 小 計 1,618 35.1 2 - 4.9 1,237 26.9 1 - 1.9 423 9.2 0.01 - 0.9 664 14.5 0.0 535 11.7 建物なし 121 2.6 計 4,598 100.0 図3a CBIIが50％以上の街区 図3b CBHIが5以上の街区
4,095 街区；89.1％）について考察を行う．残りの 92 地 域は，構成街区数が少数なため，特殊地域とみなし，別 途考察する． 表3 は，クラスター分析で得られた 8 地域における構 成街区数，街区の事務所・専用商業施設・住宅の用途別 建物平均延床面積（万m2），そして地域タイプを示して いる．地域1 は，195 街区で構成され，事務所の平均延 床面積が街区あたり2.5 万 m2を占め，業務地域となって いる．地域3 は，住宅が 1.2 万 m2のほかに事務所が1.1 万m2あり，住宅・業務地域となっている．地域5 では， 専用商業が0.8 万 m2，事務所が0.4 万 m2みられ，商業・ 業務地域である．地域6 と 7 では，住宅がそれぞれ 2 万 m2と0.9 万 m2となり，住宅が事務所より多い住宅・業 務地域である．地域8 は，1,850 と街区数は一番多いが， 3機能が低密度になっており，公園などにあたる． 図5 は，8 地域の分布を示している．青から紫の業務 地域は，北から東，南に分布し，第1 京浜・国道 1 号沿 いにさらに南にみられる．それに対し，黄，橙色の住宅 地域は，研究地域の南西部にみられる．商業地域は，研 究地域に飛び地的に分布しており，数寄屋橋から銀座4 丁目の交差点にかけて，赤坂3 丁目，六本木の交差点， 神田神保町交差点にみられる．なお，その他の特殊地域 は，灰色で示している． 図6 は，特殊地域に対し，用途別建物延床面積により 事務系，商業系，住宅系に街区を分類し，彩色表示して いる．紫で示した事務系は，皇居の周りを東から南，そ して西に取り囲んでいる．赤の商業系は，赤坂見附の交 差点，銀座，六本木2 丁目のアークヒルズ周辺，品川駅 前の西側となっている．住宅系は，南西部のほかに埋め 立て地に多く分布している． 図7 は，8 地域と特殊地域を重ねあわせて表示したも のである．特殊地域を付け加えると，事務系では皇居の 西の部分が，商業系では8 地域より範囲が広くなる傾向 がある． 5．用途別建物延床面積による東京都心部の街区分類 本節では，代表的な中心業務機能として事務所と専用 商業施設を，非中心業務機能として独立住宅と集合住宅 の住宅を取り上げ，街区ごとにそれらの延床面積を算出 し，東京都心部の4,598 街区をクラスター分析で分類す る． クラスター分析では，統計ソフトウェアであるSPSS の大規模ファイルのクラスタ（k-means法）を用い，100 地域（クラスター）で分析を止めた．次に，100地域の中 から，100 街区以上で構成されている 8 地域（全体で 図4 中心業務地区の設定（CBII≧50％，CBHI≧5） 表3 8地域における街区数，街区の用途別建物平均延床面積（万m2），地域タイプ 地 域 構成街区数 事務所 専用商業施設 住 宅 地域タイプ 1 195 2.5 業務１ 2 427 1.5 業務２ 3 102 1.1 1.2 住宅・業務２ 4 875 0.8 業務３ 5 126 0.4 0.8 商業・業務 6 104 0.2 2.0 住宅・業務１ 7 416 0.2 0.9 住宅・業務３ 8 1,850 0.1 0.1 住宅・業務４
図5 用途別建物平均延床面積からみた8地域の分布
あるCBIIとCBHIを算出し，中心業務地区を設定するこ と を 試 み た． 中 心 業 務 地 区 を，CBII が 50 ％ 以 上 で， CBHI が 5 以上の街区として設定した結果，東京都心部 の4,598 街区のなかで 37.8％（1,737 街区）が該当した． それらの分布は，大手町，丸の内，日本橋，銀座，霞が 関，永田町，赤坂，麹町，紀尾井町であった．さらに， 第1 京浜・国道 1 号沿いの東新橋，品川駅周辺も中心業 務地区として設定された． 次に，東京都心部における街区を，代表的な中心業務 機能である事務所，商業と，非中心業務機能である住宅 の用途別建物延床面積により分類した．その結果，東京 表4 は，8 地域と特殊地域の街区数をまとめたもので ある．一番多いのは事務系の街区で，1，926街区であり， 全体の約42％を占める．次に多いのは，公園など低密 度の1,850 街区となっている．商業系は 204 街区，4.4％ と意外に少なく，住宅系は13.4％である．このことから， 東京都心部では，事務系の集積度が高いことが明らかに なった． 6．研究のまとめ 本研究では，GISを利用して，東京都心部（千代田区， 中央区，港区）において，街区レベルで中心業務指数で 図7 8地域と特殊地域の詳細分類 表4 東京都心部の建物用途別街区数 用 途 街 区 数 割 合（％） 8地域 特殊地域 合 計 事 務 系 1,599 327 1,926 41.9 商 業 系 126 78 204 4.4 住 宅 系 520 98 618 13.4 低 密 度 1,850 0 1,850 40.2 合 計 4,095 503 4,598 100
都心部の4 割の街区で事務系の機能が卓越しており，皇 居の周囲に分布し，第1 京浜・国道 1 号沿いをさらに南 に延伸していた．また, 公園などの街区も 4 割を占めて いた．商業系は4％と非常に少なく，銀座，赤坂から赤 坂見附，六本木の交差点，六本木ヒルズ周辺，神田神保 町交差点，品川駅前でみられた．それに対し，住宅の多 い地域は，南西部にみられた． 謝辞 2013年12月に御定年を迎えられた島方洸一教授に，学部・ 大学院そして就職後にわたる永年のご教示に深く感謝し，こ こに記して御礼申し上げます． なお，本研究は，日本大学文理学部自然科学研究所共同研 究費と日本大学文理学部個人研究費の一部を使用しました． 実 清隆（1979）：大都市の地価構造．青木栄一ほか編著「現 代日本の都市化」，古今書院. 関根智子（2011）：東京都心部における中心業務地区（CBD） の設定と内部構造の分析．地理情報システム学会講演論 文集，20，C-3-1． 日本地誌研究所（1989）：「地理学辞典」，二宮書店． 吉田 宏（1977）：都心における支所立地と再開発．田辺健 一ほか編著「都心再開発」，古今書院． 1） 15建物用途のうち取り上げなかった用途は，教育文化施 設，供給処理施設，住商併用建物，独立住宅，集合住宅， 専用工場，住居併用工場，倉庫運輸関係施設，農林漁業 施設の9用途である． 参考文献 注
Burgess, E. W., 1929. Urban Areas. In Smith, T．V. and White, L. D., eds. An Experiment in Social Science Research. Chi-cago: The University of Chicago Press, pp.113-138. Murphy, R. E., 1972. The Central Business District. London：
Longman.
Pacione, M., 2009. Urban Geography: A Global Perspective (3rd
