ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
0
不動産マーケット概況
2014/1H 2014年上半期(1～6月)
東京：概況
東京（都区部）
関東地方の南部に位置する日本の首都
日本の政治・経済・文化の中心都市で、日本最大の都市
内 容 出 所 1) 人 口 2009年：8,807,187人 → 2014年：9,067,225人 (+3.0%) 東京都の統計 2) 世 帯 数 2009年：4,376,801世帯 → 2014年：4,763,324世帯 (+8.8%) 東京都の統計 3) 総 面 積 622.9k㎡ 東京都の統計 4) 人 口 集 中 地 区 面 積 割 合 2005年：100% → 2010年：100% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 銀座、表参道、渋谷、新宿、池袋、六本木、秋葉原等 6) 主 要 産 業 サービス業(21%)、卸売・小売業(20%)、製造業(7%) ※製造業は印刷関連等の生活関連型が中心 市民経済計算・工業統計 7) 事 業 所 数 2004年：137,434 → 2007年：119,223 (-13.3%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004年：86,682 → 2007年：77,302 (-10.8%) 商業統計調査 9) 小 売 業 売 り 場 面 積 2004年：7,679,403㎡ → 2007年：7,873,613㎡ (+2.5%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012年：108,668 → 2013年：106,997 (-1.5%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005年：45.8% (全国平均62.1%) → 2010年：44.2% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数 総数：1,352 (レジデンス：777、オフィス：398、商業施設：94、ホテル：18、倉庫・物流施設：10、その他：55)不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年6月30日時点のデータをもとに弊社集計 出所：日本銀行「地域経済報告(2014年4月) 関東甲信越」【 都市 基本 デー タ】
【 景 気 情 勢 】
消費税引き上げの影響による振れを伴いつつも、基調的には緩やかな回復を続けている 項 目商業地
投資意欲の向上が続き、商業地価は概ね上昇
住宅地
需要が強い状態が続き、住宅地価はやや上昇
一戸建
取引件数はやや減少 平均成約価格は上昇
マンション
新築・中古ともに成約件数は上昇 価格も引き続き上昇傾向
賃 貸
空室率は低下・賃料は横ばい 築浅・大型ビルを中心に需要は強い
売 買
投資意欲は強く、取引利回りは低下傾向
賃 貸
賃料は大きく変化せず 需給はワンルーム、ファミリーともに安定的
売 買
投資意欲は引き続き旺盛 取引価格は上昇し、利回りは低下傾向
土地
居住用
不動産
オフィスビル
レジデンス
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
1
-0.2% 1.8% 0.5% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 公示価格(住宅地平均) 基準地価格(住宅地平均)
土地
<商業地>
投資意欲の向上が続き、商業地価は概ね上昇
【銀座】
株高による資産効果などを背景とした好調な高額消費、
更に外国人観光客の増加傾向により、好調な経済情勢が
持続されている。土地価格水準が高いため、建築費上昇
が開発事業の採算性に及ぼす影響は比較的少なく、地
価動向は上昇傾向にある。
【渋谷】
駅南側街区における再開発計画が都市計画決定され、
再開発の具体的計画が概ね明らかとなった。収益物件に
対する需要も旺盛であり、開発効果も期待されるため、地
価動向はやや上昇傾向にある。
【とうきょうスカイツリー駅周辺】
オフィス賃料・店舗賃料ともに横ばいで推移しているが、
旺盛な取引需要のもと、取引利回りは低下し、取引価格
は上昇している。特に投資用不動産の品薄感は常態化し
ており、物件が市場に供給された際は買い手の競合が見
られる。取引市場は過熱気味であり、地価動向はやや上
昇している。
<住宅地>
需要が強い状態が続き、住宅地価はやや上昇
【高輪】
分譲マンション価格は上昇しており、用地の取得価格も
上昇している。投資用の賃貸マンションン需要は旺盛であ
るが、取引利回りは横ばい。高級賃貸マンションについて
は需給関係が堅調に推移し、賃料は上昇。そのため、地
価動向はやや上昇している。
【代官山】
素地、分譲マンションともに需要が強い一方、売り物件
が少なく、高額取引が成立してきた地域である。建築費の
高騰に伴うマンション価格の上昇が市場に影響を与える
可能性はあるが、今のところ地価はやや上昇している。
【有明】
地区計画及びオリンピック関連施設の開発計画が進め
られており、今後の急速な発展が見込まれる。新築マン
ションの素地の供給が少ないため、デベロッパーが競合
し、周辺地価より高い取引が成立するため、地価動向は
やや上昇傾向にある。
■東京都区部 商業地 地価推移（対前年変動率）
資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」■東京都区部 住宅地 地価推移（対前年変動率）
資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」 -0.4% 2.7% 0.8% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 公示価格(商業地平均) 基準地価格(商業地平均)東京：土地
■東京都区部 住宅地(地価公示)の平均価格の推移
資料：国土交通省「地価公示」 単位：万円／坪■東京都区部 商業地公示地価(平均坪単価)の推移
資料：「国土数値情報（地価公示データ） 国土交通省」 単位：万円／坪 (注)対前年変動率と平均価格の各対象地価データは必ずしも一致しな いため、それぞれの数値の変動には差異が生じる場合がある。 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 530 571 698 858 796 686 669 652 644 649 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 146 150 171 192 175 163 161 160 158 167ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
2
居住用不動産
<戸建市況>
取引件数はやや減少 平均成約価格は上昇
(図表1参照)
・成約件数は974件。2012年、2013年の2年間は半期成約
件数1,000件超で推移していたが、今期は2011年以前の水
準に戻った。
・平均成約価格は5,015万円。2009年上期以降、初めて
5,000万円を超えた。
エリア別の平均価格は、都心・南部が6,691万円、西部が
4,917万円、東部・北部が3,735万円である。
<マンション市況>
新築・中古ともに成約件数は上昇
価格も引き続き上昇傾向
●新築マンション (図表2参照)
・供給戸数は20,169件。2009年上期以降、初めて20,000件
を超えた。
・平均価格は6,004万円。2009年上期以降、初めて6,000万
円を超えた。
・今期の供給戸数は多かったが、消費増税の駆込み需要
の影響が大きかったと思われる。今後、需要が増加する要
因が当面みられないこと、そして平均価格が上昇傾向にあ
る事も考慮すると、供給戸数は上昇し続けるとは限らない。
●中古マンション (図表3参照)
・成約件数は7,126件で、2013年下期より約6％上昇した。
・成約平均価格は3,505万円。2013年下期より約2％上昇。
エリア別の平均価格は、都心が4,319万円、東部が2,999万
円、西部が2,866万円、南部が3,684万円、北部が3,170万
円である。
【図表3】東京都区部 中古マンション 市況推移
資料：「REINS Market Information」
1,500 3,000 4,500 6,000 7,500 100 125 150 175 200 件 万円/坪 成約件数(右軸) 平均坪単価(左軸) 平均成約価格(右軸) 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 500 750 1,000 1,250 1,500 万円 件 成約件数(左軸) 平均成約価格(右軸)
東京：居住用不動産
【図表1】東京都区部 戸建 成約状況 ※新築を含む
資料：「REINS Market Information」
【図表2】東京都区部 新築マンション 市況推移
資料：「マーキュリー マンションSummary」 0 5,000 10,000 15,000 20,000 0 25 50 75 100 戸 ％ 販売戸数(右軸) 初月申込率(左軸) 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 6,500 200 225 250 275 300 325 万円 万円/坪 平均坪単価(左軸) 平均価格(右軸) ＜エリア内訳＞ (都心)…千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 (南部)…品川区、目黒区、、大田区、世田谷区 (西部)…中野区、杉並区、板橋区、練馬区 (北部)…文京区、台東区、豊島区、北区、荒川区 (東部)…墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区 ＜エリア内訳＞ (都心・南部)…千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、渋谷区 (西部)…中野区、杉並区、板橋区、練馬区 (東部・北部)…文京区、台東区、墨田区、江東区、豊島区、北区、荒川区、足立区、葛飾区、 江戸川区ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
3
オフィスビル
<賃貸市況>
空室率は低下・賃料は横ばい
築浅・大型ビルを中心に需要は強い
●需給・空室状況 (図表1・2・3参照)
・新規供給面積は約19万坪。前年は供給面積は減少し
ていたが、概ね平年並みの供給量となった。
・空室率は6.45％。10年間で最高値だった2011年より
2.56％減少。主に、東京駅に近い立地のＡクラスビル
は、空室率が低下しつつある。
・テナント需要は引き続き強く、大型ビルの多くが高稼働
の状態にあり、新築や築浅ビルには品薄感が見られる。
●賃料動向 (図表2・3参照)
・都心5区全体の平均賃料単価は16,607円/坪。2011年
以降、16,000円台で推移しており、横ばい傾向にある。
・有楽町、日比谷など東京駅周辺の地域では、契約更新
時に賃貸人からの増額改定を求められるケースも見られ
る。ただし、引続き大型オフィスの供給が予定されている
ため、新規賃料の上昇には至らない。
<売買市況>
投資意欲は強く、取引利回りは低下傾向
●需給状況 (図表4参照)
・不動産投資家の投資期待ＮＯＩ 利回りは年々減少傾向
にある。2014年の丸の内・大手町地域においてＮＯＩ
4.0％と、過去最低値だった2006年～2008年と同水準に
まで低下した。虎ノ門地域はＮＯＩ 4.5％。2009年～2012
年間はＮＯＩ 5.0％で推移していたが、以降減少した。
【図表2】東京ビジネス地区 オフィス空室率・賃料推移
資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず東京：オフィスビル
【図表1】東京23区 オフィス新規供給・新規需要面積推移
資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
千代田区
空室率 賃料新宿区
空室率 賃料渋谷区
空室率 賃料港区
空室率 賃料中央区
空室率 賃料■東京ビジネス地区のオフィス動向
地図使用承認©昭文社第49G056号 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 0.0% 2.5% 5.0% 7.5% 10.0% 円/坪 平均募集賃料(右軸) 平均空室率(左軸) -150,000 -100,000 -50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪 新規供給面積 新規需要面積【図表3】東京ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料
（2014年6月時点） 資料：三鬼商事「オフィスレポート」空室率 前期比 賃料
(円/坪)※前期比
東京ビジネス地区
6.45%
-0.89%
16,607
2.47%
千代田区
5.52%
-0.61%
18,128
2.50%
中央区
6.38%
-0.72%
15,903
3.83%
港区
8.10%
-0.22%
17,074
1.85%
新宿区
6.34%
-2.94%
13,933
2.77%
渋谷区
4.03%
-1.50%
17,381
2.25%
※共益費含まず 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0%丸の内・大手町
虎ノ門
【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
4
■売買事例位置図
オフィスビル
<売買市況>
●取引状況 (図表5・6参照)
・ＲＥＩＴの取得物件については、100億円超の売買価格の取引が増えている。
ＮＯＩ 利回りは概ねＮＯＩ 4％台後半が多数を占めている。
・購入者がＲＥＩＴ以外の場合、ＮＯＩ 4％前半の事例が多くみられる。
地図使用承認©昭文社第49G056号東京：オフィスビル
※「ＮＯＩ 利回り」は費用割合を25％と想定し表面利回りから推算【図表5】当事業本部の主なオフィスビル仲介事例
(2014年1月～6月) ※都心部周辺 NO. 取引年月 所在 (駅徒歩)交通 面積(㎡)建物 区分1棟/ 築年 (百万円)価格 利回りＮＯＩ 利回り表面 売主 買主 1 2014年1月 新宿区四谷 新宿御苑前駅歩6分 1,544 1棟 1990 550 6.2% 8.3% 国内ファンド 一般事業法人 2 2014年1月 港区虎ノ門 虎ノ門駅歩1分 1,270 1棟 1974 850 3.3% 4.4% 個人 不動産業者 3 2014年2月 渋谷区神泉 神泉駅歩4分 2,702 1棟 1991 1,900 5.0% 6.7% 外資ファンド 不動産業者 4 2014年2月 港区東麻布 麻布十番駅歩4分 1,485 1棟 1989 910 5.1% 6.9% 外資ファンド 不動産業者 5 2014年3月 千代田区神田佐久間町 秋葉原駅歩1分 1,294 1棟 1992 380 8.7% 11.6% 個人 サービサー 6 2014年3月 渋谷区渋谷 渋谷駅歩7分 1,982 1棟 1993 1,700 4.1% 5.4% 国内ファンド 外資ファンド 7 2014年3月 渋谷区恵比寿南 恵比寿駅歩7分 757 1棟 1991 690 5.8% 7.7% 不動産業者 不動産業者 8 2014年3月 渋谷区渋谷 渋谷駅歩3分 2,009 1棟 1981 2,700 4.4% 5.9% 国内ファンド 国内ファンド 9 2014年3月 新宿区高田馬場 高田馬場駅歩2分 2,214 1棟 1993 1,490 5.5% 7.3% 国内ファンド 国内ファンド 10 2014年3月 新宿区山吹町 早稲田駅歩9分 1,998 1棟 1993 800 5.8% 7.8% 不動産業者 一般事業法人 11 2014年3月 品川区南大井 大森駅歩3分 460 1棟 1989 160 6.2% 8.3% 一般事業法人 海外投資家 12 2014年4月 中央区銀座 新橋駅歩8分 166 1棟 1959 160 4.1% 5.5% 不動産業者 一般事業法人 13 2014年4月 中央区東日本橋 東日本橋駅歩1分 2,186 1棟 1986 880 4.6% 6.2% 不動産業者 不動産業者 14 2014年4月 港区虎ノ門 虎ノ門駅歩1分 878 1棟 1981 620 4.7% 6.2% 一般事業法人 一般事業法人 15 2014年6月 港区東新橋 汐留駅歩5分 700 1棟 2006 670 4.0% 5.4% 不動産業者 一般事業法人 16 2014年6月 新宿区新宿 新宿御苑前駅歩1分 2,050 1棟 1982 1,250 5.6% 7.4% 一般事業法人 一般事業法人 17 2014年6月 新宿区新宿 新宿御苑前駅歩4分 194 1棟 1997 110 4.2% 5.6% 個人投資家 一般事業法人 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
オフィスビル
<売買市況>
東京：オフィスビル
【図表6】REIT売買事例
(2014年1月～6月) ※都心部周辺 NO. 取引年月 物件名 所在 交通 (駅徒歩) 延床 (㎡) 築年 価格 (百万円) ＮＯＩ 利回り 売主 買主 R1 2014年1月 品川プレイス 港区港南1 品川駅歩4分 3,937 1991 3,800 4.4% モモ・ホールディングス アクティビア・プロパティーズ投資法人 R2 2014年1月 アプラス東京ビル 新宿区新小川町4 飯田橋駅歩5分 6,764 1994 4,350 4.7% アプラス 他 ケネディクス・オフィス投資法人 R3 2014年2月 ヒューリック神田ビル 千代田区神田須田町1 神田駅歩1分 4,596 2008 3,780 4.7% ヒューリック ヒューリックリート投資法人 R4 2014年2月 ヒューリック神田橋ビル 千代田区 神田錦町1 大手町駅歩3分 3,478 2001 2,500 4.5% ヒューリック ヒューリックリート 投資法人 R5 2014年2月 ヒューリック蛎殻町ビル 中央区 日本橋蛎殻町1 水天宮駅歩2分 4,345 1993 2,210 5.0% ヒューリック ヒューリックリート 投資法人 R6 2014年2月 ヒューリック神谷町ビル 港区虎ノ門4 神谷町駅歩1分 39,854 1985 20,100 4.2% ヒューリック ヒューリックリート 投資法人 R7 2014年2月 虎ノ門 ファーストガーデン 港区虎ノ門1 虎ノ門駅歩1分 10,029 2010 8,623 4.3% ヒューリック ヒューリックリート 投資法人 R8 2014年2月 ラピロス六本木 港区六本木6 六本木駅直結 12,958 1997 5,160 4.3% ヒューリック ヒューリックリート投資法人 R9 2014年3月 麹町ミレニアムガーデン 千代田区麹町4 麹町駅歩3分 55,353 2000 26,500 4.2% 森トラスト 野村不動産オフィスファンド投資法人 R10 2014年3月 大手町フィナンシャルシティノースタワー 千代田区大手町1 大手町駅歩1分 239,769 2012 15,463 3.6% 三菱地所、サンケイビル ジャパンリアルエステイト投資法人 R11 2014年3月 芝520ビル 港区芝5 三田駅歩2分 3,781 1994 2,100 4.6% 丸紅(株) ユナイテッド・アーバン投資法人 R12 2014年3月 神宮前M-SQUARE 渋谷区神宮前1 原宿駅歩6分 10,123 2009 3,700 4.3% 三井不動産 日本ビルファンド投資法人 R13 2014年3月 渋谷パインビル 渋谷区渋谷3 渋谷駅歩3分 3,570 1991 3,400 4.2% 合同会社LMT1 オリックス不動産投資法人 R14 2014年4月 MG市ヶ谷ビルディング 千代田区五番町1 市ヶ谷駅歩1分 2,350 2008 3,100 4.3% MGノーザンストーン 特定目的会社 オリックス不動産 投資法人 R15 2014年4月 グリーンオーク九段 千代田区九段北1 九段下駅歩1分 3,421 1987 2,780 4.5% 合同会社 イーグルインベストメント 日本リート投資法人 R16 2014年4月 FORECAST桜橋（ダヴィンチ桜橋） 中央区八丁堀4 八丁堀駅歩3分 8,212 1985 5,760 4.7% Cordoba特定目的会社 日本リート投資法人 R17 2014年4月 グリーンオーク茅場町 中央区新川1 茅場町駅歩2分 4,072 1990 2,860 4.7% 合同会社イーグルインベストメント 日本リート投資法人 R18 2014年4月 FORECAST三田 港区三田1 赤羽橋駅歩3分 1,940 2009 1,800 4.6% 双日 日本リート投資法人 R19 2014年4月 グリーンオーク高輪台 港区白金台2 高輪台駅歩1分 3,217 2010 2,260 4.9% 合同会社高輪台プロパティ 日本リート投資法人 R20 2014年4月 FORECAST新宿AVENUE 新宿区新宿2 新宿三丁目駅歩2分 5,657 2008 6,500 4.4% 双日 日本リート投資法人 R21 2014年4月 FORECAST市ヶ谷 新宿区市谷本村町3 市ヶ谷駅歩4分 5,373 2009 4,800 4.4% 双日 日本リート投資法人 R22 2014年4月 FORECAST新宿SOUTH 新宿区新宿4 新宿三丁目駅 歩1分 18,423 1980 13,990 4.3% Cordoba特定目的会社 日本リート投資法人 R23 2014年6月 晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーＺ 中央区晴海1 勝どき駅歩6分 267,132 2001 9,300 4.6% 非開示 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 R24 2014年6月 恵比寿プライムスクエア 渋谷区広尾1 恵比寿駅歩7分 67,581 1997 25,015 4.1% 合同会社ピオネーロ インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 ※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合■売買事例位置図
R2 R3 R4 R5 R6 R7 R8 R9 R10 R11 R12 R13 R14 R15 R16 R17 R18 R19 R20 R21 R22 R23 R24 地図使用承認©昭文社第49G056号 R15
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
6
100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 円 円/坪 平均賃料(右軸) 平均坪単価(左軸)
レジデンス
<賃貸市況>
賃料は大きく変化せず
需給はワンルーム、ファミリーともに安定的
●需給・空室状況
【代官山】
利便性と住環境に優れ、代官山ブランドが確立されてい
ることから単身者からファミリーまで底堅い需要が認めら
れる。空室率は改善傾向にあり、物件の品薄感もある。
【品川】
タワーマンションなどの需要者は中・高所得者層に限ら
れる。当地区における需要者の所得環境は本格的な回
復には至っておらず、賃貸市場に目立った変化はない。
【二子玉川】
ブランド力のある住宅地であるほか、多摩川沿いには緑
も多く残っているため、都心への通勤者や子育て世代に
非常に人気が高い。最寄駅から徒歩10分を境に賃料水
準に大きな開きがあることが特徴である。
●賃料動向
(図表1参照)
・ファミリータイプの平均賃料は198,533円、平均面積は
64.94㎡。平均賃料については、2010年以降、20万円前
後で横ばいに推移している。
・シングルタイプの平均賃料は78,990円であり、前期
（2013年下期82,994円）より5％減少した。平均賃料は
2010年以降、初めて8万円を割った。
<売買市況>
投資意欲は引き続き旺盛
取引価格は上昇し、利回りは低下傾向
●需給状況
(次頁 図表2参照)
・投資家の期待利回りは低下傾向にある。
2009年・2010年ではワンルーム・ファミリーどちらもＮＯＩ
利回り6.0％だったが、以降低下しており、今年はワン
ルームＮＯＩ 5.1％、ファミリーＮＯＩ 5.2％になった。
・前期（2013年下期）には、都内各所で成約事例があっ
たが、今期は都心に売買が集中しており、城北・城南で
の成約はあまり見られない。
・今期については、前期にほとんど取引のなかった千代
田区や港区にて取引事例が数件確認された。どちらもＮ
ＯＩ 利回りは4％台後半で売買されるケースが多い。
【図表1】東京23区 マンション平均成約賃料推移
資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 ※築年数20年以内、駅徒歩圏【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満
【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上
東京：レジデンス
0 25,000 50,000 75,000 100,000 125,000 150,000 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 13,000 円 円/坪 平均賃料(右軸) 平均坪単価(左軸) 55 60 65 70 75 ㎡ 平均面積 15 20 25 30 ㎡ 平均面積ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
7
レジデンス
<売買市況>
●取引の状況
(図表3・4参照)
・ＲＥＩＴの売買事例は、概ねＮＯＩ 4％台後半、価格帯は
10億円台～20億円台の物件が最も多い。
・個人投資家が購入するケースは前期（2013年下期）か
ら継続して増加傾向にある。
・取引利回りは低下傾向にあり、立地性に優れる築浅物
件ではＮＯＩ 4％台後半～5％台前半が多い。
■売買事例位置図
地図使用承認©昭文社第49G056号東京：レジデンス
4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% ワンルーム ファミリー向け【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ 利回り
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 ※「ＮＯＩ 利回り」は費用割合を20％と想定し表面利回りから推算【図表3】当事業本部の主なレジデンス仲介事例
(2014年1月～6月) NO. 取引年月 所在 (駅徒歩)交通 建物 面積 (㎡) 1棟/ 区分 築年 価格 (百万円) ＮＯＩ 利回り 表面 利回り 売主 買主 1 2014年1月 世田谷区北烏山 千歳烏山駅歩6分 765 1棟 1986 230 4.5% 5.7% 個人投資家 個人投資家 2 2014年1月 世田谷区北烏山 千歳烏山駅歩7分 297 1棟 1986 140 6.1% 7.6% 個人投資家 不動産業者 3 2014年2月 港区高輪 白金高輪駅歩8分 210 1棟 2005 150 3.3% 4.1% 不動産業者 個人投資家 4 2014年2月 渋谷区恵比寿 広尾駅歩8分 521 1棟 2010 580 3.4% 4.3% 一般事業法人 個人 5 2014年2月 品川区平塚 戸越銀座駅歩5分 1,977 1棟 2006 1,250 4.8% 6.0% 国内ファンド 一般事業法人 6 2014年2月 世田谷区弦巻 桜新町駅歩19分 2,273 1棟 1996 610 6.9% 8.6% 一般事業法人 国内ファンド 7 2014年3月 台東区台東 新御徒町駅歩6分 595 1棟 1991 150 7.2% 9.1% 一般事業法人 不動産業者 8 2014年4月 新宿区西落合 落合南長崎駅歩4分 1,086 1棟 1967 210 6.1% 7.7% 不動産業者 不動産業者 9 2014年4月 港区白金 白金台駅歩3分 358 1棟 2009 350 4.2% 5.2% 不動産業者 個人投資家 10 2014年4月 新宿区西新宿 西新宿駅歩4分 966 1棟 2005 570 5.4% 6.7% 個人投資家 個人投資家 11 2014年5月 台東区根岸 入谷駅歩8分 2,762 1棟 1978 650 7.0% 8.7% 不動産業者 不動産業者 12 2014年5月 港区白金 白金高輪駅歩9分 417 1棟 2012 260 4.9% 6.2% 一般事業法人 個人投資家 13 2014年6月 港区赤坂 赤坂見附駅歩7分 969 1棟 1977 590 1.9% 2.4% 個人 不動産業者 14 2014年6月 品川区西中延 荏原中延駅歩7分 1,922 1棟 1990 820 5.3% 6.7% ファンド 不動産業者 15 2014年6月 文京区本駒込 本駒込駅歩5分 2,181 区分 2007 1,570 4.6% 5.8% ファンド 不動産業者 2 1 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
8
レジデンス
東京：レジデンス
【図表4】REIT売買事例
(2014年1月～6月) NO. 取引 年月 物件名 所在 交通 (駅徒歩) 建物 面積 (㎡) 築年 価格 (百万円) ＮＯＩ 利回 り 売主 買主 R1 2014年1月 マストライフ秋葉原 千代田区 神田佐久間河岸50 秋葉原駅歩3分 939 2006 480 4.9% 積和不動産 積水ハウス・ＳＩレジデン シャル投資法人 R2 2014年2月 コンフォリア九段 千代田区九段南2 九段下駅歩7分 1,787 2007 1,281 4.7% 合同会社ＲＢ－1 コンフォリア・レジデン シャル投資法人 R3 2014年2月 コンフォリア 日本橋人形町ノース 中央区日本橋堀留町1 人形町駅歩4分 1,717 2005 1,108 4.9% 合同会社デルベント コンフォリア・レジデン シャル投資法人 R4 2014年2月 コンフォリア新川 中央区新川2 八丁堀駅歩5分 2,866 2008 1,841 4.8% 合同会社ＲＢ－1 コンフォリア・レジデン シャル投資法人 R5 2014年2月 コンフォリア赤坂 港区赤坂2 赤坂駅歩4分 2,956 2013 1,945 4.8% 東急不動産 コンフォリア・レジデン シャル投資法人 R6 2014年2月 コンフォリア三田ＥＡＳＴ 港区芝4 田町駅歩8分 4,973 2008 3,191 4.8% 合同会社ＲＢ-1 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 R7 2014年2月 コンフォリア・リヴ芝浦キャナル 港区海岸3 田町駅歩13分 2,703 2004 1,570 5.1% 合同会社デルベント コンフォリア・レジデンシャル投資法人 R8 2014年2月 アルティスコート南青山 港区南青山1 乃木坂駅歩2分 2,549 2008 1,720 4.7% 合同会社ＲＩＳＩＮＧ (新)アドバンス・レジデンス投資法人 R9 2014年2月 コンフォリア北参道 渋谷区千駄ヶ谷4 代々木駅歩5分 7,667 2005 4,268 4.9% 合同会社デルベント コンフォリア・レジデンシャル投資法人 R10 2014年2月 コンフォリア代々木上原 渋谷区上原2 代々木上原駅歩9分 2,344 2003 1,560 4.9% 合同会社デルベント コンフォリア・レジデンシャル投資法人 R11 2014年2月 コンフォリア笹塚 渋谷区笹塚1 笹塚駅歩2分 3,440 2006 1,789 5.0% 合同会社ＤＡＭ コンフォリア・レジデンシャル投資法人 R12 2014年2月 コンフォリア新宿御苑Ⅱ 新宿区新宿1 新宿御苑前駅歩2分 2,312 2005 1,806 4.7% コンフォリア・ジャック コンフォリア・レジデンシャル投資法人 R13 2014年2月 コンフォリア市谷柳町 新宿区市谷柳町18 牛込柳町駅歩3分 2,416 2007 1,623 4.8% 合同会社ＲＢ－1 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 R14 2014年2月 コンフォリア神楽坂 新宿区岩戸町26 牛込神楽坂駅歩2分 1,161 2007 736 4.7% 合同会社ＲＢ－1 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 R15 2014年2月 レジディア四谷三丁目 新宿区荒木町17 曙橋駅歩3分 4,626 2009 2,090 5.0% 合同会社ＲＩＳＩＮＧ2 アドバンス・レジデンス投資法人 R16 2014年3月 パークキューブ愛宕山タワー 港区西新橋3 御成門駅歩6分 12,579 2007 8,650 4.6% 非開示 日本アコモデーションファンド投資法人 R17 2014年4月 パークアクシス芝浦 港区芝浦2 田町駅歩8分 1,756 2012 1,045 4.8% 三井不動産 日本アコモデーションファンド投資法人 R18 2014年6月 コンフォリア二番町 千代田区二番町4 麹町駅歩1分 2,165 2006 1,621 4.6% コンフォリア・ゼアス コンフォリア・レジデンシャル投資法人 ※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合■売買事例位置図
R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R8 R9 R10 R11 R12 R13 R14 R15 R16 R17 R18 地図使用承認©昭文社第49G056号ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
9
その他のアセット
<店舗・商業施設>
強い出店意欲から、一部地域で賃料上昇
売買取引は堅調 利回りは低下傾向
●賃貸市況 (図表1参照)
【銀座】
メインストリート沿いや地区中心部の路面店については、国
内外のブランドショップ等の需要が強く、出店競争の結果、
高額賃料で成約するケースもみられる。オーナーが希望す
る賃料水準は強気である。
【新宿三丁目】
店舗の賃料水準は高く、銀座・表参道地区と比較しても賃
料の下落リスクは小さい。また、昨今の外国人観光客の増
加も相まって店舗の売上は上昇傾向であり、消費増税によ
る影響も限定的であった。
【渋谷】
駅前街区が開発の途上にあること等から利便性がやや減
退し、周辺地区へ客足が一部流出。特に駅から離れた立
地の店舗における需要はやや減退していることから、店舗
賃料は下落に転じている。ただし、今後駅前地区の工事進
捗により商業地としての地位は回復すると思われる。
【表参道】
メイン通り沿いはブランドイメージが強く、ハイエンドブランド
を中心に旗艦店の出店需要の強い地区である。今年度に
おいても世界的企業が自社製品の販売・広告を目的とする
旗艦店を出展している。1階部分は特に需要が強く、賃料
は高い水準で推移している。
●売買市況
(図表2・3・4参照)
・投資家の期待利回りは、都心型・郊外型共に同様の曲線
を描いている。2004年以降低下し続けた期待利回りは2009
年～2011年にかけて上昇し、再び低下の傾向。
銀座の期待利回りは4.2％で、2006年と同水準になった。
・当事業本部での仲介事案については、海外投資家が購
入するケースが増えてきている。新宿で2件、大田区内で2
件の売買事例があった。
・ＲＥＩＴの購入事案は渋谷区が多かった。価格や物件の規
模は様々だが、ＮＯＩ 利回りは4％前後で売買されている。
銀座駅
有楽町駅
原宿駅
表参道駅
渋谷駅
新宿駅
●松坂屋(再開発中) ●三越 ●松屋 ●マルイ ●阪急 ●ルミネ ●表参道ヒルズ ●ラフォーレ原宿 ●マルイ ●西武 パルコ● １０９● ●東急 京王● ルミネ● 小田急● マルイ● ●伊勢丹東京：その他のアセット
渋谷 ヒカリエ ● ●東急プラザ 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5%都心型高級専門店(銀座)
郊外型
【図表2】商業店舗の投資期待ＮＯＩ 利回り
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 新宿三 丁目駅 地図使用承認©昭文社第49G056号 ●高島屋 東急東横●【図表1】主要商業エリアの店舗相場賃料(路面店舗)
※複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定エリア
相場賃料(坪単価)
銀座(中央通り・晴海通り等)
15～20万円
表参道(表参道・明治通り・青山通り等)
10～20万円
渋谷(公園通り・井の頭通り・センター街等)
10～15万円
新宿（新宿通り・明治通り等)
10～20万円
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
10
東京：マーケット・トピックス
その他のアセット
<店舗・商業施設>
東京：その他のアセット
地図使用承認©昭文社第49G056号■売買事例位置図
【図表4】REIT売買事例
(2014年1月～6月) NO. 取引年月 物件名 所在 (駅徒歩)交通 建物面積(㎡) 築年 (百万円)価格 利回りＮＯＩ 売主 買主 R1 2014年1月 Ｊ-ＯＮＥ ＳＱＵＡＲＥ 渋谷区神南1 渋谷駅歩8分 604 2007 1,510 4.2% ジャパン・コア・ アセット・ナイン オリックス不動産 投資法人 R2 2014年2月 ダイニングスクエア 秋葉原ビル 千代田区 神田佐久間町1 秋葉原駅歩1分 2,354 1993 3,200 4.8% 合同会社コマー シャルコア1 ヒューリックリート 投資法人 R3 2014年2月 ヒューリック神宮前 ビル 渋谷区神宮前5 明治神宮前駅 歩7分 1,931 2000 2,660 4.3% ヒューリック ヒューリックリート 投資法人 R4 2014年2月 大井町再開発ビル 2号棟 品川区東大井5 大井町駅歩1分 15,444 1989 9,456 4.9% ヒューリック ヒューリックリート 投資法人 R5 2014年2月 大井町再開発ビル1号棟 品川区東大井5 大井町駅歩1分 40,945 1989 6,166 5.1% 合同会社コマーシャルコア1 ヒューリックリート投資法人 R6 2014年3月 Gビル渋谷01 渋谷区神南1 渋谷駅歩8分 1,893 2013 3,230 4.1% 三菱商事都市 開発 日本リテールファ ンド投資法人 R7 2014年4月 Gビル表参道02 渋谷区神宮前4 明治神宮前駅歩2分 7,157 2005 12,394 3.6% 合同会社神宮前４２５ 日本リテールファンド投資法人 R8 2014年4月 JouLe SHIBUYA 渋谷区宇田川町12 渋谷駅歩6分 3,032 2008 7,550 4.0% 合同会社ロサンゼルスゴールド オリックス不動産投資法人 ※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合 ※「ＮＯＩ 利回り」は費用割合を25％と想定し表面利回りから推算【図表3】当事業本部の主な店舗・商業施設仲介事例
(2014年1月～6月) NO. 取引年月 所在 (駅徒歩)交通 建物 面積 (㎡) 1棟/区 分 築年 価格 (百万円) ＮＯＩ 利回り 表面 利回り 売主 買主 1 2014年1月 新宿区北新宿 大久保駅歩3分 242 区分 2008 290 4.6% 6.1% 不動産業者 海外投資家 2 2014年2月 港区南青山 外苑前駅歩2分 476 1棟 2006 660 4.2% 5.6% 一般事業法人 個人投資家 3 2014年2月 大田区萩中 糀谷駅歩3分 642 1棟 1986 210 2.8% 3.8% 一般事業法人 国内ファンド 4 2014年3月 港区新橋 新橋駅歩2分 432 1棟 2008 570 4.3% 5.8% 不動産業者 不動産業者 5 2014年3月 港区六本木 六本木駅歩2分 1,542 1棟 2009 2,500 3.7% 5.0% 国内ファンド 不動産業者 6 2014年3月 大田区仲六郷 雑色駅歩1分 163 1棟 1983 120 5.2% 6.9% 不動産業者 海外投資家 7 2014年3月 葛飾区金町 金町駅歩1分 3,338 区分 2001 1,200 6.5% 8.6% 不動産業者 一般事業法人 8 2014年4月 新宿区西新宿 新宿西口駅歩4分 207 区分 2006 250 4.7% 6.2% 不動産業者 海外投資家 9 2014年4月 大田区南千束 長原駅歩3分 8,525 区分 1979 2,370 7.1% 9.4% 不動産業者 海外投資家 1 2 3 4 6 7 8 9 R1 R2 R3 5 R4 R5 R6 R7 R8 R6 R8ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
11
その他のアセット
<倉庫・物流施設>
需給は一服感 空室率は低水準
●賃貸市況
(図表5参照)
【需要と供給】
今期新たに5棟稼働したが、うち第2四半期の竣工は1棟
のみであり、高水準で推移していた供給は一服した形と
なった。需要面も一旦鎮静化した様相を呈している。
【空室率】
2014年第2四半期の空室率は6.1％。同年第1四半期より
若干上昇したが、物件の一部のスペースが再度募集に
かけられたこと、新築物件が空室を残して竣工したことが
主な要因。ただし、既存物件の空室率は1.7％と低い。
【賃料動向】
燃料費の高騰やドライバー数の減少といった複合的な課
題に悩む物流業界では、郊外よりも輸送距離の短い都心
立地が再評価されつつある。そのため、賃料水準の高い
東京23区湾岸部でも賃料が上向く兆しがみられる。
●売買市況 (図表6・7参照)
・2014年4月時点の投資家の期待利回りは、湾岸部のシ
ングルテナント型でＮＯＩ 5.4％、内陸部のシングルテナン
ト型でＮＯＩ 5.6％であった。2009年から2012年までどちら
もＮＯＩ 6％以上の水準だったが、近年は減少傾向。
・4月にＧＬＰ投資法人が江東区辰巳三丁目の倉庫2件を
取得。辰巳ふ頭に立地し、其々隣接する物件である。
0.0% 2.5% 5.0% 7.5% 10.0% 12.5% 15.0% 17.5% 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 6,500 7,000 7,500 円/坪 平均募集賃料(左軸) 首都圏大型マルチテナント空室率(右軸)【図表5】東京都 物流施設 平均募集賃料・空室率推移
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
東京：その他のアセット
4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 湾岸部(シングルテナント型) 内陸部(シングルテナント型)【図表6】物流施設の投資期待ＮＯＩ 利回り
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 ※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合【図表7】REIT売買事例
(2014年1月～6月) NO. 取引年月 物件名 所在 建物面積(㎡) 築年 (百万円)価格 利回りＮＯＩ 売主 買主 主要テナント R1 2014年4月 GLP辰巳Ⅱa 江東区辰巳3 16,880 1986 6,694 4.7％ 東京ベイプロティー特定目的会社 GLP投資法人 ナカノ商会 R2 2014年4月 GLP辰巳Ⅱb 江東区辰巳3 3,358 1990 1,056 5.1％ 東京ベイプロパティ特定目的会社 GLP投資法人 月島倉庫㈱ R1,2■倉庫・物流施設売買事例位置図
地図使用承認©昭文社第49G056号ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
12
東京：マーケット・トピックス
マーケット・トピックス
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.虎ノ門ヒルズ 竣工・開業
2014年5月に竣工した虎ノ門ヒルズが、6月11日に開業した。
本計画は、虎ノ門から新橋を結ぶ「幻のマッカーサー道路」と
呼ばれる環状２号線の再開発計画である。森ビルは東京都より
特定建築者に認定され、開発に携わった。
立体道路制度の活用により建築物の中を環状２号線が貫通
するという計画であるため、東京都建設局の委託により、地下ト
ンネルの整備も行っている。
開業の前日、東京都と森ビルの共催でオープニングセレモ
ニーが開催された。東京都知事の舛添要一氏、森ビル代表取
締役社長辻慎吾氏をはじめ、来賓として内閣総理大臣の阿倍
晋三氏、当時国土交通副大臣だった高木毅氏らが参加した。
<開発の概要>
虎ノ門ヒルズ
所在：東京都港区虎ノ門一丁目26
交通：東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅 徒歩7分
敷地面積：17,069㎡
延床面積：244,360㎡
構造・階数：Ｓ造・ＳＲＣ造・ＲＣ造 地上52階地下5階
設計：日本設計
施工：大林組
東京：マーケット・トピックス
47Ｆ-52Ｆ 37Ｆ-46Ｆ 37Ｆ 6Ｆ-35Ｆ 4Ｆ-5Ｆ 1Ｆ-4Ｆ 【アンダーズ東京】 【虎ノ門ヒルズレジデンス】【AO SPA AND CLUB】
【オフィス】 【虎ノ門ヒルズフォーラム】 【ショップ＆レストラン】 ホテル レジデンス ＳＰＡ オフィス ホール・ カンファレンス ショップ・ レストラン 1
