夫婦二人の老後資金造りにも基礎となる貯金を殖やすことが第一です 住宅ローンの支払いや教育資金にお金が要るので 1/4 天引き貯金などとてもで きない! と言う奥様を 5 年後 10 年後に家族が安心して豊かな生活ができるよ うにする為だから 今だけは少し我慢してくれ! と 家族計画書 を作って そ

Loading....

Loading....

Loading....

Loading....

Loading....

全文

(1)

30.「50歳過ぎからの生活と資産造り」

(1) 50歳を過ぎたら、見る景色が変わる!

それまで「坂の上の雲」を追いかけるように上ばかり見ていたのに、50歳を過 ぎ ると自分の見る景色は「いずれ死ぬまでの下り坂」に変化します。 若い人には 信 じられないでしょうが、本当に不思議な変化が誰にも起きるのです。 坂の上の雲 夢・理想 教育資金造り 老後資金造り 住宅資金造り 相続対策 死亡・相続 誕生 20歳 30歳 40歳 50歳 60歳 70歳 80歳 90歳 それだけでなく、50歳を過ぎたら体力が落ち、五十肩の痛みや膝・腰の痛みが出 てきたり、成人病に冒され始めます。 いわゆる老化の始まりです。 また、社会 的には重要な地位になり、責任が重くのしかかっても来ます。 子供達は大学生になり、或いは卒業して就職し、自分の道を歩き始め、やがて結 婚して独立し、家を出て行きます。 そして、気がついたら夫婦二人きりで広い家 に住んでいることになります。 そんな事が起きて、「夫婦二人の残された30年間 をどう生きるのか?」「その間の生活費をどうするのか?」考えざるを得ないこと になります。 さて、貴方ならどうしますか?

(2) 50歳過ぎからの資産造りは「明確な資産造り計画書」を持てば簡単にできる!

(1)50歳なら既に預金もある程度あるでしょうが、老後資金造りの為に更に預金を増や さねばなりません。 その為には、まず

「1/4天引き貯金法」に従い、通常収入×1/4+臨時収入10/10を

天引き貯金しましょう!

例えば、50歳で給料80万の人なら、(月給80万×1/4×12月+ボーナス100万×2 回)=440万(年間貯金額)、3年で1,320万、5年で2,200万、10年で4、400万も貯ま ります。 これを金利1%の積み立て預金をすれば、もっと増やせます。 (80万×1/4×12月+100万×2回)×0.01×10年=46,293,415円 (80万×1/4×12月+100万×2回)×0.07×10年=63,834,522円

(2)

夫婦二人の老後資金造りにも基礎となる貯金を殖やすことが第一です。 「住宅ローンの支払いや教育資金にお金が要るので、1/4天引き貯金などとてもで きない!」と言う奥様を、「5年後・10年後に家族が安心して豊かな生活ができるよ うにする為だから、今だけは少し我慢してくれ!」と「家族計画書」を作って「そ れを我慢することで、家族の夢を実現できることを具体的に示して説得して実行」 しましょう! 1/4天引き貯金と手持ちの貯金と合わせればかなりの老後資金にな ります。 (2)老後資金に幾ら必要か計算して、「老後資金計画書」を作りましょう! 国民生活センターのデータでは、夫婦二人が老後を生きるのに必要な金額は、最 低限度の生活で月に242,000円、豊かな生活では月に379,000円必要とされています。 一人ならその半分です。 老後に稼ぎがなければ、年金で不足する分は貯金の取 り崩しで生きることになりますので、預金が幾ら必要か計算できます。 ① 例えば、年金が360万(月額30万)なら不足するのは10万ですので、60歳~90歳ま でに必要なお金は、10万×12月×30年=3,600万です。 病気や介護費用等々の余 裕資金2,400万を考えて6,000万あればほぼ安心です。 ② 例えば、年金が240万(月額で20万)なら不足するのは20万ですので、60歳~90歳 までに必要なお金は、20万×12月×30年=7,200万です。 病気や介護費用等々の 余裕資金2,400万を考えて9,600万あればほぼ安心です。 ③ 以上のような計算をして、60歳までに老後資金を作れば計算上は何とかなりますが、 これだけでは豊かな生活にはなりません。 何故ならば、それでは計算上でギリギリの生活計画ですので、余裕がなく、貯めた

老後資金を取り崩していくので、預金が段々目減りしていくのが苦痛で安心してお

金を使えないから

です。 ④ 更に、「税と社会保障の一体改革」で個人の生活は厳しくなる状況です。

相続税増税

国民総背番号制

消費税増税

医療費改革

年金改革

高額高齢者の課税強化、

固定資産税の増税

「さて、 増税、年金減少、高齢化時代にどう対応したらいいか?」が問題です。

(3)

⑤ そこで、貯めた老後資金の有効活用で利回りを良くすることを考えないといけない ことが判ります。 銀行預金や国債では1%以下の金利ですのでさほど増やせませ ん。 株式投資が得意な人はその方法もありますが、高リスク・高リターンですの で、元金を無くす危険も大きく、ほぼ90%の人が損をしていると言われています。 やはり、老後資金の活用は不動産投資が一番誰にでもできる低リスク・高リター ンな老後資金活用方法になります。 以下具体的に検証します。

(3)不動産投資で老後資金造りをする。

(1)

事例1: 53歳のAさんの場合

現在の年収は1,200万、65歳よりもらえる年金400万、預金2,000万、自宅マンシ ョン4,000万、合計資産6,000万のAさんの場合豊かな老後にする為に、年金400万で は心許ないので、不動産収入で年収700万を目標として設定した。 ① 築27年の自宅マンションの設備等々がいささか古くなったので、セキュリティーの 良い築10年3LDKのマンション4,280万を購入して住み替えた。 資金繰りは手持ち金1,500万と住宅ローン3,000万、15年返済、金利1%、元利均等返 済で月額支払いは179,548円。 ② 自宅マンションは駅前にあるので貸し易く、売り易く、換金し易いのも長所なので 売却せず、月17万で貸し出すことにした。 賃料から2万円の管理費・積立金を差し引いて15万が手元に残るので、住宅ローン1 79,548円の支払いに当てることにした。 更に、ローン控除で10年間に約260万円 が還付になるので、これも返済金に廻すことにしたので、62歳で住宅ローンは返済 完了となる。 そこで、賃料手取り15万円は63歳からは預金に廻せる。 ③ 上記の対策で65歳以降は年金400万+賃料収入180万=合計年収580万になるが、ま だ少し収入が足りないので、投資用ワンルームマンションを購入、月額賃料36,000 円(管理費・積立金8,000円)を現金ができ次第次々に購入することにした。 結果、ワンルームマンション4室を1,480万(370万×4室で購入し、(36,000円-8, 000円)×4室=112,000円(月額収入)、年間収入1,344,000円となります。 これ で、Aさんの65歳以降の収入は、年金400万+賃料収入180万+134万=714万になりま した。 ④ 勿論、Aさんには奥様の了解もいただき、「1/4天引き貯金」を実行して頂いたので、 {(月収80万×1/4×12月)+(ボーナス120万×2回)}=480万が毎年積み立てら れることになり、60歳までの10年間で4,800万が貯金できます。 このワンルーム マンション購入に1,480万は使いましたので、残る貯金は3,000万強です。 以上の 対策で65歳過ぎには、年収は714万、預金は3,500万、合計資産は自宅マンション4, 280万+賃貸マンション4,000万+ワンルームマンション4戸で1,480万=9,760万と なりました。 賃料収入は、安心できる不動産管理会社に5%の管理費用を払いさ えすれば、ほとんど何もしなくても、寝ていても、外国にいても、毎月261,666円 のお金がキチンキチンと振り込まれるのですから、老後資金には困りません。

(4)

(2)

事例2: 50歳のBさんの場合

現在の年収は1,000万、65歳からもらえる年金360万、預金3,000万、自宅一戸建 て5,000万、合計資産7,000万、現在20歳・大学生の長男と17歳・高校生の娘さん がいる4人家族のBさんの場合 後5年もすると2人の子供は就職し、いずれ独立して家を出て行きます。 その後は、 夫婦二人の豊かな老後にする為に、年金360万では心許ないので、不動産収入で年収 700万になることを目標として設定した。 ① 自宅のローンはないので、自宅を担保にアパートローンを組んで、一棟売りのアパ ート、土地132㎡(40坪)・築21年のワンルーム12室の鉄骨造4階建251㎡(7 6坪)・賃料月額60万(年収720万)を7,200万円で購入しました。 手持ち金3,000 万円とアパートローン4,500万でした。 アパートローンは、金利3%、16年元利 均等返済で額310,761円(年間3,729,132円)です。 管理費5%(年36万)と固定 資産税(年20万)と返済金(373万)を差し引くと、720万-36万-20万-373万=2 91万が手元に残ります。 この際所得税は23%位掛かりますので、この賃料収入で 手元に残った全部積み立てれば291万×15年=4,365万×0.76(所得税23%差し引く) =3,186万貯まります(金利除外)。 更に、15年後の66歳以降には、15年アパートローンは完済していますので、年金 400万+664万(諸経費56万は控除)=合計年収1,064万を受け取れることになり ます。 ※ 以上の結果、Bさんは、66歳時点からは、年収1,064万、預金3,186万+不動産資産 (自宅5,000万+アパート7,200万=合計1億2,000万)、資産合計1億5,186万のお金 持ち持ちになります。 毎月入金される賃料と年金で年間1,000万以上のお金があ れば、安心してお金を使えますので、豊かな老後になります。 ※ 「賃貸収入があると所得税が高くなるのではないか?」との心配は不要です。 中古アパートを購入して賃貸した場合、「減価償却で税金を大きく落とす」ことが できるからです。 例えば、築後21年の鉄骨造のワンルームマンションを購入した 上記の場合、減価償却期間=(32年-21年)+(21年×0.2)=14年なので(7,200 万×0.8×0.9×1/14=370万)概算で年間370万の減価償却ができます。 そこで、 年間実質賃料720万-370万=350万円に対する税金しか掛かりません。 そこから 専従者給与を奥様に100万支払えば、更に税金は少なくなりますし、奥様のサービ スもより大きくなるでしょう。 毎月お金が入って、税金もさほどかからなければ、 老後を満喫できます。 毎月預金が減って行く苦痛と比べてみて下さい。 (3)

事例2: 51歳の土地持ちのCさんの場合

現在の収入は年金400万と駐車場収入100万の合計500万、預金5,000万、自宅1億 円、駐車場1億円、合計資産2億5,000万のCさんの場合、資産が多い割に収入が少な いので資産の組み替えを行い、収入を増やし、併せて相続対策を行うことにしまし た。 そこで、駐車場の敷地264㎡(80坪)の活用で収入を増やすことを考えるこ

(5)

とになります。 三つの提案をしました。 ① A案: 銀行からの借入で2DK×10室のアパートを建てて貸す。 8万×10室×12月=¥960万(年間賃料) 借入金: 借入金1億、利息3%、20年の元利均等返済での借入、 返済利息は、1億円×金利0.03=300万 毎月の元利均等返済額は、554,597円・年間返済額6,655,164円 ∴ 手元に残るお金 = 960万-665万 = ¥295万 年金400万 + 賃料収入295万 = ¥695万(年間収入)となります。 この場合、土地を手放さないで大きな新築アパートが建つので、世間体や見てくれ は良いが、その内実は1億の借金返済が返せない時には財産を無くす危険があるこ とと、資産が多い割に収入が少ないのが、欠点です。 ② B案: 駐車場の半分を5,000万で売った金で残りの半分にアパートを建てる。 8万×6室×12月=¥576万(年間賃料) ∴ 年金400万+576万=¥976万(年間収入)となる。 借入金返済がないので、賃料はそのまま手元に残るお金であり、返済不能になる危 険もないし、借金したくない人には受け入れやすい提案です。 ③ C案: 駐車場全部を1億円で売ったお金で駅に近い中古のワンルームマンション に買い換える。 「収益還元法」で年間利回り10%の中古のワンルームマンションを買えば、年収 1,000万の賃料の賃貸物件が1億円で購入できる。 ∴ 年金400万+賃料収入1,000万=¥1,400万(年間収入) となる。 駅から遠い駐車場は財産価値が低いし、その割に固定資産税が高いし、駐車場では 収入も多くないので、思い切って全部を売却して、そのお金と手持ち金で、駅に近 い賃貸物件に買い換ることで、「お金を産む資産」に組み替えることができます。 ∵ 「不動産は、立地が全ての価値を生む資産」なので、貸しやすく、空室になりにく く、収入を確実に掴み、売却する時にも高く確実に売り易い優良資産に組み換える ことが必要なのです。 ちなみに、駐車場だった土地の固定資産税は、固定資産評 価額の1.4%ですので、80万だったのが、アパートに変わると1/6に軽減されて13万 に下がります。 駐車場で年間100万稼いでも固定資産税で80万取られるので、駐車 場は採算が合いません。

以上の提案の選択の為のメリット・デメリット

対策のテーマ 不安要因 収入 将来性 A案(有効活用) 土地所有 借入金 △ × B案(一部売却) 無借金 立地 ○ △ C案(組み替え) 優良立地 管理 ◎ ○ ※ 「人口減少時代」「資産デフレの時代」には、新しい価値観「ストックからフロー へ」の価値観を持って不良資産と優良資産の組み替えを行っていかなければなりま

(6)

せん。 日本は2015年頃から年間80万人づつ人口が減少していきますので、国内消 費は少なくなり、三大都市圏を中心に、都市部や駅の近く以外は段々寂れていく傾 向になります。 即ち、「仕事のある所」「住み易い所」に人は集まりますので、 資産としての不動産を持っているだけでは、今後の時代には適応できなくなってき ているのです。

※ 「不良資産」と「優良資産」の仕分けの基準

・ 収益力(長期安定収益があるか?) ・ 換金力(何時でも売れるか?) ・ 節税力(保有コスト・相続税の負担は軽減できるか?) ・ 将来性はあるか? 以上の観点から、自分に合った不動産の組み替え対策を立てる必要があります。 そして、不動産は自分で考えて、対策を練り、対応することができる資産ですので、 頭を使って賢く、豊かになれます。 (詳しくは「不動産でお金持ちになる人が何 故多いのか?」参照) 健闘を祈ります。 2012年5月15日 記

Updating...

参照

Updating...

関連した話題 :