STRUCTURED FINANCE BULLETIN
2017 年 9 月号不動産特定共同事業法の改正
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SPC を用いる適格特例投資家限定事業を想定して～
Ⅰ. 適格特例投資家限定事業の制度概要 Ⅱ. 宅建業法の適用関係 Ⅲ. 税制措置 Ⅳ. 今後の展開 小口資金による空き家・空き店舗等を再生する取組を拡大するとともに、観光、物流 等の成長分野における良質な不動産ストックの形成の促進を図るため、不動産特定共同 事業法の一部を改正する法律（以下「本改正法」という。）が成立し、2017 年 6 月 2 日 に公布された1。これに伴う税制措置を改正する法律も同年3 月 31 日及び 6 月 2 日に公 布されている。いずれも、改正（以下「本改正」という。）の施行日は同年12 月 1 日で ある。 本改正のポイントは以下の5 つであるが、信託受益権を投資対象とする GK-TK スキ ームと親和性が高く、不動産投資ビジネスに携わる多くのプレーヤーの関心を得やすい のは、特別目的会社（以下「SPC」という。）を用いて行う「適格特例投資家限定事業」 ではなかろうか。 適格特例投資家限定事業の創設 特例事業2（SPC を活用した事業）の事業参加者の範囲の拡大 プロ投資家向け事業における約款規制の廃止 小規模不動産特定共同事業の創設 クラウドファンディングに対応した環境整備 1 本改正に直接関係する法律・政令は以下のとおりであり、本稿において示す条項番号は、特に明記す る場合を除き、いずれも本改正後の条項番号を指すものとする。 不動産特定共同事業法（以下「不特法」という。） 不動産特定共同事業法施行令 不動産特定共同事業法施行規則（以下「不特法施行規則」という。）。但し、本改正に伴う改正案 は2017 年 9 月 6 日現在、未公表である。 租税特別措置法（第83 条の 3） 地方税法（附則第11 条第 13 項） 地方税法施行規則（附則第3 条の 2 の 16） 宅地建物取引業法（以下「宅建業法」という。）。但し、同法は、条項番号の修正のみの形式改正 しかなされておらず、本改正に伴う実質的内容の改正は行われていない。 2 特例事業は、2015 年 12 月 20 日に施行された不特法の改正により創設された仕組みである（不特法 第2 条第 8 項（現第 6 項））。特例事業者は、①事業者の SPC 性、②第三号事業者への外部委託、③ 第四号事業者への外部委託、④特例投資家限定を主な要件として、届出により、第一号事業に当たる 不動産特定共同事業を行うことができる。 なお、上記④の要件は本改正により事業参加者の範囲が拡大される。 森・濱田松本法律事務所 弁護士 小澤 絵里子 TEL. 03 5220 1816 eriko.ozawa@mhmjapan.comSTRUCTURED FINANCE BULLETIN
そこで、本稿では、SPC として利用するために合同会社（以下「GK」という。）を組 成して事業を行うことを想定して、適格特例投資家限定事業について概説することとす る。Ⅰ. 適格特例投資家限定事業の制度概要
3 適格特例投資家限定事業は、スーパープロ投資家のみを事業参加者として「第一号事 業4」に当たる不動産特定共同事業を行う場合に、第一号事業を行うための「許可」を 不要とし、「届出」のみにより事業を行うことを可能とする制度である。1. 適格特例投資家限定事業 GK-TK スキーム
現行法の下で認められている特例事業と異なり、適格特例投資家限定事業の事業者 はSPC であることが要件となっていないため、他の要件を満たせば不動産会社等の 通常の会社も事業者となることができる。しかし、実際に適格特例投資家限定事業の 活用が期待されるのは、投資家層の性質上、主として、SPC である GK が事業者とな り、不動産取引を行うために匿名組合出資を受け、不動産を引当てにノンリコースロ ーンを借り入れるスキームではないだろうか。 GK を事業者として行う適格特例投資家限定事業を図解すると、以下のとおりであ る。 3 不特法第59 条 4 不特法第 2 条第 4 項第 1 号に掲げる行為で業として行うものを意味する。典型的には、営業者が、事 業参加者（投資家）と匿名組合契約を締結して、それに基づき匿名組合事業として営む不動産取引か ら生ずる収益又は利益の分配を行う行為である。 適格特例投資家限定事業の届出 宅建業法の適用関係は？ GK （適格特例投資家限定事業者） 匿 名 組 合 員 （ 「 適 格 特 例 投 資 家 」 限 定 ） 匿名組合契約 宅建業者 不動産取引（売買、 交換又は賃貸）に係 る業務の全ての委託 私募取扱者 匿名組合契約の締結の 勧誘の業務の委託 宅地建物取引業の免許 適格特例投資家限定事業GK-TK スキーム 営 業 者 後述Ⅰ.4.参照 後述Ⅱ. 参照 後述Ⅰ.2. 参照 後述Ⅰ.3. 参照STRUCTURED FINANCE BULLETIN
なお、上記で想定しているようにGK が匿名組合契約の締結の勧誘の業務を第三者 に委託した場合、当該第三者にどのようなライセンスが必要となるのかは必ずしも明 らかではないため、今後の議論を注視する必要がある5。 対比のため、現行法の下で認められている特例事業のGK-TK スキームを図解する と以下のとおりである。2. 適格特例投資家の範囲
適格特例投資家とは、特例投資家6のうち、不動産に対する投資に係る専門的知識 及び経験を特に有すると認められる者として主務省令（不特法施行規則）で定める者 5 本改正後の法文を字句どおり読むと、①適格特例投資家限定事業者と適格特例投資家との間の匿名組 合契約の締結の媒介をする行為は不特法第2 条第 4 項第 2 号の不動産特定共同事業から除外されてお り（同号括弧書き）、かつ、②同条第3 項の不動産特定共同事業契約に当たる匿名組合契約に基づく権 利は金融商品取引法上の有価証券に当たらないものとされている（同法第2 条第 2 項第 5 号ハ）。そ うすると、適格特例投資家限定事業者から委託を受けて適格特例投資家との間の匿名組合契約の締結 の勧誘を行う第三者には、不特法上も金融商品取引法上も許認可等が必要とならないようにも解され る。しかし、この帰結には若干唐突な感が否めないところであり、今後、当局で検討が行われるよう である。 6 「特例投資家」とは、現行の不特法では、同法第 2 条第 6 項第 4 号及び不特法施行規則第 2 条におい て定義されており、以下の者がこれに当たる。本改正後は、不特法第2 条第 13 項で定義される。 ① 「不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として主務省令で定め る者」 (a) 不動産特定共同事業者 (b) 認可宅地建物取引業者 (c) 不動産投資顧問業者 (d) 特例事業者に対する不動産の売主等で、かつ、匿名組合契約等の締結に関し、不動産投資顧 問業者との間で不動産の価値の分析若しくは当該分析に基づく投資判断に関し助言を受け ること又は投資判断の全部若しくは一部を一任することを内容とする契約を締結している者 (e) 金融商品取引法上の特定投資家（アマ成り手続をして一般投資家とみなされる者を除く。） 及び特定投資家とみなされる者 ② 資本金の額が 5 億円以上の株式会社 特例事業の届出 専ら不動産特定共同事業 （第一号事業）を行う SPC（合同会社） 匿 名 組 合 員 （ 「 特 例 投 資 家 」 限 定 ） 匿名組合契約 第三号 事業者 不動産取引（売買、 交換又は賃貸）に 係る業務の委託 第四号 事業者 匿名組合契約の締結の 勧誘の業務の委託 第三号事業の許可 第四号事業の許可 第二種金融商品取引業の登録 特例事業GK-TK スキーム 営 業 者 本改正により、一定規模の宅地造 成・建物建築工事を行う場合を除 き、特例投資家限定の要件は撤廃 参考STRUCTURED FINANCE BULLETIN
をいう。詳細は主務省令を待つ必要があるが、金融商品取引法における適格機関投資 家を参考にしつつ不特法の目的を勘案して調整する方向で検討されているようであ る7。3. 届出の内容
適格特例投資家限定事業を営むためには、あらかじめ、不特法第59 条第 2 項各号 に定める事項（商号、所在地、資本金の額、適格特例投資家限定事業の概要等）を主 務大臣に届け出なければならず、また、届出に際して同条第3 項に掲げる書類（定款、 登記事項証明書等）を添付しなければならない。 届出事項及び添付書類の詳細は主務省令を待つ必要があるが、不特法第59 条第 2 項及び第3 項を見る限りは、金融商品取引法第 63 条の適格機関投資家等特例業務の 届出に準じた内容となっており、届出が過度な負担になるような内容とはならないと 期待できる。4. 欠格事由
適格特例投資家限定事業は、不特法第6 条第 1 号～第 11 号が定める不動産特定共 同事業者の欠格事由に該当する者は行うことができない8。この欠格事由には、宅地 建物取引業の免許を受けていないことが含まれるため、原則として、適格特例投資家 限定事業は宅地建物取引業者でないと行えないのが原則である。 しかし、これには例外が用意されており、適格特例投資家限定事業者が営む不動産 取引（つまり、不動産の売買、交換又は賃貸借9）に係る業務の全てを宅地建物取引 業者に委託する場合は、適格特例投資家限定事業者が宅地建物取引業者でなくてもよ いものとされている。5. 行為規制
適格特例投資家限定事業者は、第一号事業の許可を受けた不動産特定共同事業者と みなされ、以下の規制に服する（不特法第60 条）。これらの規制は、事業者自身に財 産的基礎又は人的構成を要求するようなものではないため、事業者がSPC であるこ とを妨げる内容ではない。 廃業等の届出義務（不特法第11 条第 1 項） 適格特例投資家限定事業者名簿に関する規定（同法第12 条・第 13 条） 7 現行法上、既にプロ投資家を意味するものとして、特例投資家というカテゴリーが設けられているた め、国土交通省の報道発表資料においては適格特例投資家を「スーパープロ投資家」と呼称している。 http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000119.html 8 不特法第 59 条第 4 項 9 不特法第 2 条第 2 項STRUCTURED FINANCE BULLETIN
信義誠実な業務遂行等の義務（同法第14 条） 名義貸しの禁止（同法第15 条） 財産の分別管理義務（同法第27 条） 財産管理状況の説明義務（同法第28 条第 1 項） 業務財産状況を記載した書類の備置・閲覧（同法第29 条） 事業参加者名簿の作成・保存・閲覧（同法第30 条） 秘密保持義務（同法第31 条） 損失補てん等の禁止（金融商品取引法第39 条（第 3 項但書・第 5 項を除く）） なお、適格特例投資家限定事業者が適格特例投資家との間で締結する不動産特定共 同事業契約は、許可又は変更認可済の約款に基づくことを要しない10。これにより、 各案件に応じて匿名組合契約の条件設定を迅速かつ柔軟に行うことが可能になると 期待される。6. 監督
適格特例投資家限定事業者は、届出のみで行えるとはいっても第一号事業と同じ行 為を行うことから、監督のため、許可を受けた不動産特定共同事業者と同様に、以下 のとおり一定の義務を負うとともに、当局の監督に服する（不特法第61 条）。 適格特例投資家限定事業に関する帳簿書類の作成・保存 事業報告書の主務大臣への提出Ⅱ
. 宅建業法の適用関係
前述のとおり、適格特例投資家限定事業者が行う不動産取引に係る業務を全て宅地建 物取引業者に委託した場合は、不特法上は、適格特例投資家限定事業者に宅地建物取引 業の免許は要求されない。 他方で、本改正法には、適格特例投資家限定事業者に宅建業法の規制がどのように適 用されるのかについての規定が存在せず、また、その適用関係を明らかにするための宅 建業法の改正も行われていない11。従って、適格特例投資家限定事業者への宅建業法の 10 約款に基づく不動産特定共同事業契約の締結義務を定める不特法第 23 条第 1 項は、適格特例投資家 限定事業者には適用されない。 本改正により、特例投資家のみを相手方として不動産特定共同事業契約を締結する場合であって、特 例投資家以外の者への譲渡禁止が契約に付されているときには、第一号事業の許可を受けた不動産特 定共同事業者、特例事業者等にも、不特法第23 条第 1 項が適用されないこととされた（不特法第 68 条第3 項）。しかし、この場合、これらの者には、一定の告知義務が課される（同法第 22 条の 2）。 11 現行不特法上の特例事業者については、特例事業が創設された不特法の改正時に宅建業法も改正され、 概ね以下のとおり、一定の手当てがなされた。 ①特例事業者は宅地建物取引業の免許を受ける必要がなく、取引主任者設置義務・重要事項説明義務 もないなど一部の規制の適用から除外される（同法第77 条の 3 第 1 項） ②一部の規制との関係では特例事業者は宅地建物取引業者とみなされ、殊に、営業保証金1000 万円STRUCTURED FINANCE BULLETIN
適用を考えるにあたっては、原則に立ち返り、宅建業法に則して、適格特例投資家限定 事業者が行う行為が宅建業法上の免許を必要とする「宅地建物取引業」に該当するかを 考えなければならない。 宅建業法の解釈については、従前から、国土交通省により、「宅地建物取引業法の解 釈・運用の考え方12」が示されているが、具体的事案における行為が「業として行う」 に該当するかは必ずしも明らかではない場合が多い。 例えば、適格特例投資家限定事業者が開発対象の土地を1 物件購入し、それを開発し て土地建物を一括して売却することを想定した場合には、一度ずつしか売・買が存在し ないから反復継続性がなく「業として行う」に当たらないと解釈してよいか。仮にそう だとしても、土地建物を2 物件購入して、建物をそれぞれ改築した後、別々に売却した 場合はどうかなど、実務的には悩ましい論点が生じることが予想される。そして、この 論点が不明確なままでは、SPC が主体となる適格特例投資家限定事業に踏み出すこと は困難となりかねない。 仕組み及び取引の法的安定性を確保するためには、この論点につき何らかの指針が当 局から示されることが期待されるところであるが、適格特例投資家限定事業を創設する ことにより不動産特定共同事業の活用を促進する目的からすれば、適格特例投資家限定 事業者が行う不動産取引に係る業務を全て宅地建物取引業者に委託した場合は、適格特 例投資家限定事業者自身には宅地建物取引業の免許を不要とし、かつ、宅建業法上の規 定の適用がないと解する方向、あるいは少なくとも、そのように扱うことができる範囲 を明示的に認める方向での議論が望ましいのではなかろうか。Ⅲ
. 税制措置
本改正法と同時に施行される予定の租税特別措置法・地方税法の改正により、一定の 要件を満たせば、適格特例投資家限定事業者も、従前の特例事業者に適用されてきたの と同様の税制上の優遇措置を受けることができるようになっている。 つまり、適格特例投資家限定事業者は、都市機能の向上に資する「建築物」（不動産 取得税の文脈では、「家屋」）として政令で定められる「特定建築物」（不動産取得税の 文脈では、「特定家屋」）を新築又は改築したり、特定建築物とするために増築、修繕又 は模様替で政令で定めるものをしたりする場合には、一定の要件を満たせば、概ね、以 下のような登録免許税及び不動産取得税の軽減措置を受けることができる。 の供託義務、損害賠償額の予定等の制限、瑕疵担保責任特約の制限に服する（同条第2 項） また、資産流動化法に基づく特定目的会社については、同法第 204 条により、業務開始届出を行った 特定目的会社には、宅建業法の規定は適用されないことが明確になっている。 12http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/asubesuto/fudousan/05.pdfSTRUCTURED FINANCE BULLETIN
本則 適格特例投資家限定事業者13 特例事業者 （参考） 特定目的会社 登録免許税 （所有権移転登記） 20/1000 13/1000 13/1000 登録免許税 （所有権保存登記） 4/1000 3/1000 （本則と同じ） 不動産取得税 － 課税標準算定にあたり 不動産の価格の1/2 を控除 課税標準の算定にあた り不動産の価格の3/5 を控除Ⅳ. 今後の展開
本改正により創設される適格特例投資家限定事業を行うSPC として GK を組成し、 アセット・マネージャーとして宅地建物取引業者を起用する場合、不動産信託を使わず、 投資助言業者・投資運用業者を必要とせずにGK-TK スキームが構築できることになる。 そして、そのGK が建物の新築・改装等を行うのであれば、特定目的会社と同じとま ではいかなくとも相当程度の税制の優遇措置を享受することができる。 従前の特例事業者は、（1 物件にしか投資をしない場合でも）営業保証金 1000 万円の 供託が必要とされたため、このコスト負担が特例事業を利用する足枷になっていたこと は否めない。しかし、適格特例投資家限定事業者は、それであるが故にみなし宅地建物 取引業者とされるわけではないので、その行う行為が「宅地建物取引業」に該当しない と整理できれば、営業保証金の負担がなくなることになる。 これらを勘案すると、適格特例投資家限定事業は、今後、特に開発型の不動産投資ス キームを考えるに際しては、有望な選択肢の一つとなってくるだろう。 実際に適格特例投資家限定事業が積極的に活用されていくためには、同事業への宅建 業法規制の適用関係が焦点になると思われるため、この点に関する今後の展開を注視し ていくこととしたい。 13 地方税法施行規則附則第 3 条の 2 の 16 により、不動産取得税の優遇措置の適用は、適格特例投資家 限定事業者のうち、①適格特例投資家限定事業者であること及び②不動産取引に係る業務の全てを宅 地建物取引業者に委託する者であることについて国土交通大臣の証明を受けたものに限定されている。STRUCTURED FINANCE BULLETIN
セミナー・文献情報
セミナー 『アセットファイナンスの基礎～不動産・債権を引当てとしたファ イナンス／民法改正も踏まえて～』 開催日時 2017 年 10 月 19 日（木）13：30～16：30 講師 末廣 裕亮、田中 洋比古 主催 株式会社セミナーインフォ 論文 「特集／民法大改正＆個人情報保護法（約款・債権譲渡）」 掲載誌 週刊東洋経済 第 6745 号 2017 年 9 月 著者 青山 大樹 論文 「住宅宿泊事業法について」（民泊新法） 掲載誌 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.38 2017 年 8 月 著者 佐伯 優仁、小中 諒 論文 「Chambers Practice Guides Real Estate 2017－Japan Chapter」
掲載誌 Chambers Practice Guides Real Estate 2017 年 4 月
著者 小澤 絵里子、石川 直樹、青山 大樹
http://www.mhmjapan.com/content/files/00026859/20170421-092857.pdf
NEWS
Chambers Asia Pacific 2017 にて高い評価を得ました
Chambers Asia Pacific 2017 で、当事務所は 14 の分野で上位グループにランキ ングされ、35 名の弁護士がその分野で日本を代表する弁護士に選ばれました。
また、当事務所のヤンゴンオフィスは日本の法律事務所として唯一、GENERAL
BUSINESS LAW: INTERNATIONAL FIRMS — MYANMAR の分野でランクイン
致しました。詳細はChambers のウェブサイトに掲載されております。
Who's Who Legal: Japan 2017 にて高い評価を得ました
Who's Who Legal: Japan 2017 において、日本を代表する弁護士として、当事務
所の弁護士21 名が選ばれました。
asialaw PROFILES の"Asialaw Leading Lawyers 2017"にて高い評価を得ました
asialaw PROFILES の"Asia law Leading Lawyers 2017"にて、当事務所の弁護士 18 名が高い評価を得ました。 （当事務所に関するお問い合せ） 森・濱田松本法律事務所 広報担当 mhm_info@mhmjapan.com 03-6212-8330 www.mhmjapan.com
