三郷市 地域地区指定の基本的な考え方
目次
○方針策定の背景 １－１．用途地域指定の基本的な考え方 １－２．住居系 [第一種低層住居専用地域] [第二種低層住居専用地域] [第一種中高層住居専用地域] [第二種中高層住居専用地域] [第一種住居地域] [第二種住居地域] [準住居地域] [田園住居地域] １－３．幹線道路等の沿道 [第一種中高層住居専用地域] [第一種住居地域] [準住居地域] [近隣商業地域] １－４．商業系 [近隣商業地域] [商業地域] １－５．工業系 [準工業地域] [工業地域] [工業専用地域] ２．防火・準防火地域 [防火地域] [準防火地域] ３．生産緑地地区 1 2 2 4 5 5 6 61 ○方針策定の背景 地域地区については、平成２３年に制定された「地域の自主性及び自立性を高めるた めの改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律」により、都市計画決定の権 限が市に移譲され、三郷市では、都市計画運用指針や埼玉県が策定した「用途地域の基 本的な考え方」などを準用して地域地区の指定・変更を運用してきました。 しかし、高齢化社会、働き方改革、女性活躍推進法の成立や都市緑地法の改正に伴う 田園住居地域の新設（用途地域）など社会情勢の変化に対応するため、より地域性を考 慮したきめ細かな運用が求められています。 また、東日本大震災や糸魚川市の大規模火災など度重なる災害の発生に加えて、関東 でも巨大地震の発生が予測されていることから、埼玉県が用途地域の指定がある地域全 域に防火・準防火地域の指定を目指す方針を掲げるなどにより、市町村においても防災 の取り組みを強化することが求められています。 このような状況から、三郷市では主に用途地域及び防火・準防火地域について基本的 な考え方を示します。
2 １－１．用途地域指定の基本的な考え方 用途地域は、都市計画マスタープランに掲げる市街地像を誘導・実現するための土 地利用規制で、大枠として住居、商業、工業に分類されます。 １－２．住居系 住居系用途地域は、流通工業系・大型商業施設など住環境の悪化をもたらすおそれの ある施設の混在を防止する観点や適切な密度を構成する観点などにより定めます。 住居系用途地域の形態規制については建蔽率６０％、容積率１００％～２００％を基 準とします。また、準防火地域を全域に指定することを検討します。 [第一種低層住居専用地域] 環境良好な低層住宅地又は今後環境良好な低層住宅地として整備すべき地域に定 めます。 市内では形態規制を建蔽率５０％、容積率８０％、高さ制限１０ｍで定めていま すが、住宅ニーズの多様化など社会情勢の変化から、形態規制の緩和（例：建蔽率 ６０％、容積率１００％）を検討します。 [第二種低層住居専用地域] 環境良好な低層住宅地又は今後環境良好な低層住宅地として整備すべき地域のう ち、主要な生活道路に面する地域等について、住民の日常生活圏にも配慮して、小 規模（床面積 150 ㎡以内）な日用品販売店舗等の立地を許容する地域に定めます。 [第一種中高層住居専用地域] 環境良好な中高層住宅（中高層住宅と低層住宅が混在する一般住宅地を含む）を 許容する地域に定めます。 形態規制は建蔽率６０％、容積率２００％を基準とし、地区計画による土地利用 制限と併せ、より住環境を良好に保つ地域では容積率１５０％とします。 [第二種中高層住居専用地域] 環境良好な中高層住宅（中高層住宅と低層住宅が混在する一般住宅地を含む）を 許容する地域のうち、主要な生活道路に面する地域等について、住民の日常生活の 利便から中高層住宅地内で中規模な（床面積 1,500 ㎡以内）店舗等の立地を許容す る地域に定めます。 [第一種住居地域] 店舗、事務所等と調和した住居の環境を保護する地域には、原則として第一種住 居地域を定めます。形態規制については建蔽率６０％、容積率２００％を基準とし ます。
3 [第二種住居地域] 店舗、事務所等と調和した住居の環境を保護する地域のうち、より店舗、事務所 等の需要が高い地域に第二種住居地域を定めます。 [準住居地域] 住居地域において、沿道利用施設（自動車修理工場等）の利便性を図る地域には、 準住居地域を定めます。住環境との調和を図るため、形態規制については建蔽率６ ０％、容積率２００％を基準とします。 [田園住居地域] 農地と調和した低層住宅に係る良好な住環境を保護する地域に定めます。 建蔽率 容積率 高さ制限 備考 第一種低層 住居専用地域 50% ※ 80%※ 10ｍ※ ・低層住宅地 ・形態規制の緩和を検討 第二種低層 住居専用地域 － － － ・市内に指定なし ・低層住宅地 ・小規模な日用品販売店舗等の立地を 許容する地域 第一種中高層 住居専用地域 60% 150% － ・中高層住宅を許容する地域 60% 200% － 第二種中高層 住居専用地域 60% 200% － ・中高層住宅を許容する地域 ・中高層住宅地内で中規模な店舗等の 立地を許容する地域 第一種住居地域 60% 200% － ・店舗、事務所等と調和した住環境を 保護する地域 第二種住居地域 － － － ・市内に指定なし ・店舗、事務所等と調和した住環境を 保護する地域 ・より店舗等の需要が高い地域 準住居地域 60% 200% － ・沿道利用施設の利便性を図る地域 田園住居地域 － － － ・市内に指定なし ・農地と調和した低層住宅に係る良好 な住環境を保護する地域 ※第一種低層住居専用地域の形態規制については地元の意見を聞きながら今後の基準を 検討します。
4 １－３．幹線道路等の沿道 幹線道路の沿道にふさわしい業務の利便性を図る地域等については、当該道路の整備状 況を踏まえ周辺土地利用の動向や中心市街地などの拠点機能との役割分担を考慮し、また、 屋外広告物の適正な配置など良好な景観形成の創出に配慮しながら、適切な用途地域を定 めます。 第一種低層住居専用地域が広範囲に指定している地域においては、高齢化の進展に対 応して、徒歩圏等に日常生活に必要な生活利便施設を誘導するために主要な生活道路の 沿道に第一種住居地域を定めることを検討します。 [第一種中高層住居専用地域] 後背地が住居専用地域で住環境の保護する観点から幹線道路沿道であっても特に 住環境への配慮が必要とされる地域については、第一種中高層住居専用地域の指定 を検討します。形態規制については建蔽率６０％、容積率２００％を基準とします。 [第一種住居地域] 後背地が住居専用地域で住環境の保護する観点から自動車修理工場や倉庫業を営 む倉庫等の立地を許容しない地域には、第一種住居地域を定めます。住環境との調 和を図るため、形態規制については建蔽率６０％、容積率２００％を基準とします。 [準住居地域] 幹線道路の沿道としての地域特性にふさわしい業務（自動車修理工場等）の利便 の増進を図る地域には、準住居地域を定めます。住環境との調和を図るため、形態 規制については建蔽率６０％、容積率２００％を基準とします。 [近隣商業地域] 当初決定時より店舗の立地を許容してきた地域や駅に近接した幹線道路沿道で商 業需要のある地域においては、近隣商業地域の指定を検討します。住環境との調和 を図るため、形態規制については建蔽率８０％、容積率２００％を基準とします。 建蔽率 容積率 備考 第一種中高層 住居専用地域 60% 200% ・後背地が住居専用地域 ・特に住環境への配慮が必要とされる地域 第一種住居地域 60% 200% ・後背地が住居専用地域 ・自動車修理工場や倉庫等の立地を許容しない地域 準住居地域 60% 200% ・業務の利便の増進を図る地域 近隣商業地域 80% 200% ・当初決定時より店舗の立地を許容してきた地域 ・駅に近接した幹線道路沿道で商業需要のある地域
5 １－４．商業系 都市のにぎわいを形成するため、経済圏及び生活圏の広がり及び構造、周辺の土地利 用、基盤整備の状況や将来計画を勘案し、都市機能の適正な構成を図る観点から商業地 を形成する地域については、近隣商業地域もしくは商業地域を定めます。 [近隣商業地域・商業地域] 総合計画等に基づき市街地整備事業や大規模開発により計画的な市街化が図られ る地域で、駅や IC 周辺の商業需要が高い地域においては商業地域の指定を検討し、 隣接する住環境との調和を図る観点から必要に応じて近隣商業地域の指定を検討し ます。 形態規制については地域の特性と商業需要を勘案して定めます。 建蔽率 容積率 備考 近隣商業地域 80% 200% ・計画的な市街化が図られる地域 ・隣接する住環境との調和を図る地域 80% 300% 商業地域 80% 200% ・計画的な市街化が図られる地域 ・駅や IC 周辺の商業需要が高い地域 80% 300% 80% 400% １－５．工業系 産業の振興と就業機会の確保に寄与するため、工業生産活動・流通業務機能の利便の 増進を図るとともに、基盤整備の状況や周辺の土地利用への影響を勘案し、適切な用途 を定めます。 [準工業地域] 当初決定時より職住近接を目的に工場と住宅地が混在していた地域や主として流 通業務施設の土地利用を図る地域には準工業地域を指定します。形態規制について は建蔽率６０％、容積率２００％を基準とします。 [工業地域] IC 周辺や IC に直結する幹線道路沿道などの地域で、市街地整備事業により計画的 に工業流通業務施設の誘導を図る地域については工業地域を指定します。形態規制 については建蔽率６０％、容積率２００％を基準とします。 [工業専用地域] 工業生産活動・流通業務機能の利便を増進する地域のうち、店舗等の混在を排除 又は防止して、工業等の利便の増進を図るべき地域には、工業専用地域を定めます。
6 建蔽率 容積率 備考 準工業地域 60% 200% ・後背地が住居専用地域 ・特に住環境への配慮が必要とされる地域 工業地域 60% 200% ・後背地が住居専用地域 ・自動車修理工場や倉庫等の立地を許容しない地域 工業専用地域 － － ・市内に指定なし ・工業生産活動・流通業務機能の利便を増進する地 域 ・店舗等の混在を排除又は防止して、工業等の利便 の増進を図るべき地域 ２．防火・準防火地域 防火・準防火地域については、市街地における火災の危険を防除するために定めます。 三郷市ではこれまで、埼玉県の指定基準を準用し、商業地域には防火地域を定め、建 蔽率６０％以上の新市街地（民間開発や土地区画整備事業等により市街化編入された地 域）には原則として、準防火地域を定めてきました。 しかし、阪神・淡路大震災及び東日本大震災といった巨大地震に伴う火災や糸魚川の 大火の発生を受け、埼玉県は「用途地域全域における防火・準防火地域の指定を目指す」 ことと「商業地域等、火災に対する安全性を高める地域には防火地域の指定を促進する」 ことを基本方針とした新たな考え方を示しました。 三郷市においても、最終的に用途地域全域に防火又は準防火地域を指定することを目 標に、木造の低層住宅が多く立地している地域から準防火地域の指定を検討します。 備考 準防火地域 ・防火地域が指定されていない用途地域に指定を検討する。・ 防火地域 ・商業地域には指定する ・駅周辺の近隣商業地域では指定を検討する。 ３．生産緑地地区 生産緑地地区については、「生産緑地地区追加指定に関する基本方針（平成２４年２ 月１日）」に基づき、追加指定を行います。
7 参考資料 種別 防火地域 準防火地域 延べ面積 階数 100 ㎡以下 100 ㎡超 500 ㎡以下 500 ㎡超 1,500 ㎡以下 1,500 ㎡超 ４階以上 ３階 耐火 建築物 耐火 又 準耐火 建築物 は 建築物 ２階以下 耐火建築物 又は 準耐火建築物 防火措置 ○耐火建築物 主要構造部を耐火構造（通常の火災が終了するまでの間、建築物の倒壊を防止する 性能と延焼を防止する性能をもち、建築基準法に定める基準に適合する構造方法）等 にしたもので、外壁の開口部の延焼の恐れがある部分（次ページ参照）に、防火設備 を設置します。 ○準耐火建築物 主要構造部を耐火建築物の構造に準じた耐火構造にしたもので、延焼の恐れがある 開口部については、防火設備を設置します。また、木造の建物でも、主要構造部を防 火被覆する事等により、準耐火建築物となります。 ○防火措置 延焼の恐れがある開口部などについて、防火設備を設置します。
編 集 ・ 発 行：埼玉県三郷市花和田６４８番１
まちづくり推進部 都市デザイン課 計画景観係 電 話：０４８－９３０－７７４０
F A X：０４８－９５３－８９８１
