浦安市新庁舎建設基本計画（案）に係る参考資料
１．事務スペース等のモデルレイアウト… … … １
２．庁舎規模について… … … ４
３．概算整備費について… … … １３
１．事務スペース等のモデルレイアウト
○
「地方債査定基準」による事務スペースのモデルレイアウト。
想定モデル部署構成
課長級 課長補佐級 主査級 係 臨時職員 合計
人数（人） １ １ ２ ８ ２ １４
換算率 ５ ２ ２ １ １
一人当たり 面積（㎡）
22. 5 9. 0 9. 0 4. 5 4. 5
級別面積 （㎡）
22. 5 9. 0 18. 0 36. 0 9. 0 94. 5
モデル部署面積
９４．５平方メートル
○
廊下幅の検討
1. ローカウンターにて椅子に座って受付が出来るスペースを確保する。 2. 待ち合わせのスペースを確保する。
２．庁舎規模について
現在の庁舎は執務室内を車椅子で移動できないばかりか、通路部分の移動にも支障があり、
新庁舎の建設にあたっては、障がいのある人や高齢者、外国人、男女など、それぞれの特性や
違いを越えて、すべての人が使いやすい、ユニバーサルデザインによる計画の必要があります。
「浦安市新庁舎建設基本構想」では、新庁舎の規模について、総務省「地方債査定基準」に
準拠して概ね２４，０００平方メートルと試算しました。
基本計画はさらに、諸施設配置のモデル検討のための「モデル検討案」を作成しました。
「モデル検討案」は、基本構想の枠組みに下記のような条件を付加して行ないました。
① 執務空間は、地方債査定基準に基づく。
② ユニバーサルデザインの考え方に基づく通路幅の確保、多機能トイレの設置、高齢の
方などが休憩できるスペース。（基本構想では不算入）
③ 市民動線と業務管理動線を分離する為、荷物搬入用の地下出入り口及び地下駐車場。
（基本構想では不算入）
以上の条件で行なった結果、床面積は
1. 玄関・通路等の通路部分の面積が約１，３００平方メートル大きくなりました。
2. 地下出入り口及び地下駐車場面積９００平方メートル。
以上の結果、新庁舎の床面積は２７，４００平方メートルになりました。
さらに、基本構想では、「地方債査定基準」により算出した規模に、防災拠点機能や市民交流
機能を加えて推計した面積、２４，０００平方メートルを新庁舎の規模の目安としましたが、
この面積は諸施設の配置に基づくものでないことから、「モデル検討案」での考え方に準拠して、
執務室の面積を減らさずに、トイレ、廊下等を同じようにユニバーサルデザインとして、｢基本
構想に基づく検討案｣を作成し、基本構想での概算規模２４，０００平方メートルに対応する項
目を検証したところ、現在不足している倉庫、会議室、相談室などがかなり少なくなってしま
｢基本構想に基づく検討案」に比べて「モデル検討案｣で面積増となった打合せ、保管、市民
利用、共用のスペースは、市民サービス･市民利用の面からも必要なスペースと考えられ、今後
基本設計等を進めていく中で施設面積は精査していく考えですが、「モデル検討案」では別棟で
検討していた「市民や職員が気軽に利用できる食堂」を含め、新庁舎の床面積は２７，０００
平方メートルを上限として今後計画を進めていきます。
○ 基本構想想定規模と基本計画モデルプランの面積比較
区分 床面積 ㎡
モデルプラン
新
庁
舎
基本構想 モ デ ル 検 討案
基本構想に 基づく案 事務室 事務室及び応接室 6, 300 6, 600 6, 600
倉庫 倉庫 1, 200 1, 400 900
会 議 室 等
会議室、電話交換室、便所、洗面所、 その他の諸室
5, 400 5, 800 4, 700
玄関等
玄関、広間、廊下、階段室、その他 の通行部分
5, 800 7, 100 6, 500
議事堂 議場、委員会室、議員控え室等 3, 600 3, 800 3, 800 基本機能
そ の 他 諸室
備蓄倉庫、災害対策本部、サーバー 室等
600 700 450
付加機能 市民交流施設他 1, 100 1, 100 1, 000
小計 24, 000 26, 500 23, 950
地下駐車場（荷物搬入等のための地 下出入り口を含む）
想 定 面 積 に 含 まず
900 900
合計 24, 000＋α 27, 400 24, 850
※ 事務室面積の増加部分については、市民課など地方債査定基準により算出した面積が、現状の面 積を下回ったものについては、現状の面積としたため。
別 棟
○ 駐車場棟：１５０台程度 約６，０００平方メートル
○ 「モデル検討案」では食堂を別棟で規模の検討をしてきましたが、今後設計を行っていく際に、 新庁舎の床面積は食堂の面積を含めて、２７，０００平方メートルを上限とします。
※
上記図面につきましては、
面積ボリュームをチェックするために施設を配置したもの
３．概算整備費について
新庁舎建設に要する費用は、他市の新庁舎建設事例を基に検討した工事単価に、浦安の地盤状況 などによる地盤改良工事費、免震構造の採用や構造体の耐久性の向上などを考慮し、新庁舎の建設
費は122.3億円と設定します。また、別棟の立体駐車場等の建設費や既存庁舎の解体費などの事業
費を17.7億円と想定します。
■ 概算事業費
新庁舎建設に関連する整備として、新庁舎建設費の他に本庁舎等の解体除却費、忠霊塔公園の形
状変更に伴う再整備費、立体駐車場建設費、その他外構等整備があります。
庁舎の建設費は施設の仕様や設備内容などによって異なりますが、近年建設された庁舎事例４市
（豊田市、大府市、岩倉市、鈴鹿市）の平均は 35. 7 万円／㎡となっています。
新庁舎の建設費については、上記平均値を参考に、浦安の地盤状況による液状化対策、大規模地
震発生後に速やかに災害対策本部機能を立ち上げるための免震構造、建物の長寿命化対策のため の構造体耐久化などの特殊工事の費用を考慮し下記の通り想定します。
○ 新庁舎
延床面積：27,000㎡、工事基本単価：円／㎡（４市平均） １．庁舎本体工事費：27,000㎡× 35.7万円／㎡ ＝96.39億円 ２．特殊工事費
①液状化対策 （地盤改良工事）
8.0億円
②免震構造
11.4億円
③構造体耐久化（100年対応コンクリート強度UP） 0.7億円
新庁舎建設工事費概算
項 目 金 額
庁舎本体工事費
96. 39 億円
消費税
4. 82 億円
合
計
101. 21 億円
特殊工事費
液状化対策 8. 0 億円
免震構造 11. 4 億円
構造体耐久化 0. 7 億円
（特殊工事費計）
20. 1 億円
○ 別棟建設費
１．駐車場建設費：6, 000 ㎡× 12. 1 万円（屋上広場・緑化含む）／㎡＝72, 600 万円 72, 600 万円× 1. 05 ≒ ７．７億円
２．保育園等建設費：600 ㎡× 35 万円／㎡＝21, 000 万円 21, 000 万円× 1. 05 ≒ ２．２億円
○ 解体工事費その他
１．既存棟解体除却費
〔本庁舎（5, 640 ㎡）＋議会棟（1, 685 ㎡〕× 2. 5 万円／㎡＝18, 312. 5 万円 〔第 2 庁舎（3, 189 ㎡）＋第 3 庁舎（885 ㎡）〕× 9, 200 円／㎡＝3, 748. 08 万円
22, 000 万円× 1. 05 ≒ ２．３億円
２．外構工事費：8, 000 ㎡× 2 万円／㎡＝16, 000 万円 16, 000 万円× 1. 05 ≒ １．７億円
３．設計・工事監理費：３．８億円
（消費税含む）
新庁舎建設費
１２２．３億円
庁舎本体工事費 101. 2 億円
内訳
特殊工事費 21. 1 億円
別棟建設費
９．９億円
駐車場建設費 7. 7 億円
内訳
保育園等建設費 2. 2 億円
解体工事費等
７．８億円
既存棟解体除却費 2. 3 億円
外構工事費 1. 7 億円
内訳
設計・工事監理費 3. 8 億円
■ ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）について
「建築物のライフサイクルコスト」（財団法人環境保全センター、国土交通大臣官房官庁営繕部監 修）に示された考え方に準拠し、以下により概算費用を算出しました。
・ 総建設費を事例により、細分費目に配分（事務所ビルと同様の比率を用いた）。
・ 修繕・更新率については、実績（管理会社資料）に基づき補正（環境保全センター資料に 基づき算定すると、実績と比べ過大と考えられるため）。
ランニングコスト（３０年間概算） 単位：千円
保全費 5,530,000
修繕費 770,000
更新費 2,440,000
光熱水費 3,580,000
計 12,320,000
ライフサイクルコストについては、基本構想、基本計画段階では、概略の仕様や図面の無い
段階ですので、事例を参考に試算を行うことになります。
基本設計段階では、概略の仕様と検討上の図面はありますが、詳細な仕様や図面が無い段階
なので、一部は実際のデータを用いて、その他は事例に基づき試算します。
実施設計段階では、詳細な仕様や検討上の図面があるので、実際のデータを用いて試算しま
す。
以上のように計画が収束に向かうに従い、ライフサイクルコストの試算は実際に近くなって
いきます。
ライフサイクルコストの試算については、今後の基本設計･実施設計の段階で精査を行いコ
ストダウンに努めていきます。
また、総合評価落札方式を用いて、民間事業者のノウハウを活用し、コストダウンに努めて
４．事業手法の選定について
工事に係る主な契約の種類
設計・施工分離発注方式
設計・施工一括発注方式（ＤＢ） 発注方式
ＰＦＩ
一般競争入札 指名競争入札 契約方式
随意契約
価格競争方式 落札方式
総合評価方式
新庁舎の整備手法・発注方式は次のような段階を経て選択しました。 ・第１段階 発注方式による検証
・第２段階 契約方式による検証 ・第３段階 落札方式による検証
1. 第１段階 発注方式による検証
選択 設計･施工一括発注方式は、設備などについて施工業者のノウハウを活かすことに より、機能・効率ＵＰを図る方法ですが、ＰＦＩで対応可能の為、対象から除外し ます。
結論 設計･施工分離発注方式、ＰＦＩを選択。
2. 第２段階 契約方式による検証
結論 ｢浦安市建設工事に係る一般工事競争入札の実施要領｣により、一般競争入札を選択
3. 第３段階 落札方式による検証
結論 公共工事の発注にあたっては、公正さを確保しつつ良質なモノを低廉な価格で調達 することが重要であり、落札者の決定方法としては、高い技術力を要求される工事 については、「価格競争方式」より「総合評価方式」が適しているものと考えます。 従って、「総合評価方式」を選択。
4. 事業手法の検証対象
第１段階から第３段階を経て次の2方法に絞り検証を行ないました。 設計施工分離・総合評価落札方式
5. 検証
ＰＦＩ方式について導入可能性調査を行なった結果、長期一括発注による民間経営ノウハウ
の活用、性能発注によるコストの最適化、適切なリスク分担によるリスク管理の最適化など のメリットがあること。そして、採用の目安である５％を超えるＶＦＭがでることが確認さ れました。
一方、設計･施工分離発注方式においても、総合評価落札方式による技術提案やＶＥなどの
手法を選択するなど、民間活用の工夫により財政負担の軽減が見込まれます。
新庁舎建設事業は、｢浦安市庁舎建設基金｣の積み立てにより、ＰＦＩ手法のメリットの一つ
である、民間資金の導入による初期投資の軽減などについて、その効果を期待する必要があ りません。
ＰＦＩ方式は、長期にわたる契約を発注時点で行なうことにより、効率的な維持管理運営に
つなげることを目的としますが、一方契約が長期に渡る為、現時点での将来に対する見通し が問われることなります。従って、「建物の用途」すなわち建物がどのような使われ方をす るのかも、大きな判断要素と考えました。新庁舎は、短･中期的に見てＮＰＯ・市民ボラン ティア等が維持管理運営に関わることが大いに考えられる事も判断要素としました。
6. 事業手法の選定
比較検討の結果、両方式の手法はともに大きな優劣の差はないと考えました。しかし、防災の拠 点となる新庁舎は、災害危険度の切迫性に応じて、運営･維持管理に変更が生じる可能性があるこ とや、運営・維持管理にＮＰＯの参加など社会情勢の変化に対応する為には、｢公｣が責任を持って 管理運営を行うことが適切であると判断し、浦安市新庁舎検討委員会において下記のように決定し ました。
発注方式 設計･施工分離方式 落札方式 総合評価方式
※ 「総合評価方式」の採用について、今後、地方自治法施行令により学識経験者からの意見聴取 を行い決定していきます。
（参考）
設計・施工一括発注方式 （デザイン アンド ビルド（Design and Build））
施工方法が複数ある場合、設備工事等で設計と製造・施工が密接不可分な場合等において、最良 の設計・工法の採用を可能とすること等の観点から、通常分離して発注している設計と施工を一括 して発注するもの。
従来の設計と施工を分離して発注する方式の場合と異なり、受注者に委ねる領域が多くなる。 ＰＦＩ( プライベート ファイナンス イニシアチブ)
公共サービスの提供に際して公共施設が必要な場合に、従来のように公共が直接施設を整備せず に、民間資金を利用して民間に施設整備と公共サービスの提供を委ねる手法。
指名競争入札
発注者側が指名した者同士で競争に付して契約者を決める方式。 随意契約
発注者が入札によらずに任意で決定した相手と契約を締結する方式。 価格競争方式
入札による競争の結果、一番低い価格を入札した者と契約を締結する方式。 総合評価方式
従来の公共工事入札の決定要因は価格だけが対象であったが、発注者が工事内容や周辺の状況に 応じて様々な評価項目を設定し、企業からの優れた技術提案を募り、価格以外の要素と価格とを総 合的に評価して落札者を決定する方式。
平成１７年４月１日に「公共工事の品質確保の促進に関する法律」が施行され、公共調達につ
いては、「価格」のみの競争から経済性に配慮しつつ「価格と品質」が総合的に優れた内容の 契約がなされることが重要とされています。
「価格」と「価格以外の要素（技術力）」を総合的に評価する新しい入札・契約方法として、
「総合評価方式」が国及び他の地方自治体において採用されてきています。
（公共工事の品質確保の促進に関する法律） 第３条第２項
