長岡京市営住宅等長寿命化計画（案）

長岡京市営住宅等長寿命化計画

（長岡京市営住宅ストック総合活用計画改訂版）

平成 23 年 3 月 作成

平成 28 年 6 月 改訂

目 次 はじめに ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１ 第１章 市営住宅ストックの概要 １．居住を取り巻く動向 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２ ２．市営住宅ストックの概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１０ 第２章 市営住宅等の整備方針 １．市営住宅の役割・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２５ ２．長岡京市における公営住宅の潜在需要・・・・・・・・・・・・・・・・・３１ ３．市営住宅の供給に関する方針・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３４ ４．市営住宅等のストック活用方針・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３６ 第３章 市営住宅等長寿命化計画の目的 １．背景と目的・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３８ ２．長寿命化に関する基本方針・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３８ ３．計画期間・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３９ ４．計画の対象住宅・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３９ 第４章 ストック活用計画 １．手法の選定フロー・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４０ ２．活用手法の選定基準・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４１ ３．団地別・住棟別のストック活用計画・・・・・・・・・・・・・・・・・・４４ 第５章 市営住宅長寿命化計画 １．建替事業等の実施方針・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４６ ２．長寿命化のための維持管理計画・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４６ 第６章 長寿命化のための維持管理による効果 １．対象となる住宅・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４８ ２．ライフサイクルコストの算出方法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４８ ３．ライフサイクルコストの概算工事費単価・・・・・・・・・・・・・・・・５１ ４．ライフサイクルコストの計算結果・・・・・・・・・・・・・・・・・・・５２ 付 録 長岡京市営住宅等長寿命化計画策定検討委員会等審議状況・・・・・・・・付録－１

はじめに

１．計画策定の背景と目的 【背景】 本市の市営住宅は昭和26 年から供給が開始され、平成 22 年 4 月 1 日現在、市営住宅のストッ クは173 戸となっている。 市では、平成16 年 1 月に、国の第八期住宅建設五箇年計画（平成 13 年 3 月閣議決定）に基づ く公営住宅のストック総合活用計画の策定が位置付けられたことを背景として、良質な市営住宅 ストックの形成により長期間にわたるストック活用を基本方針に、平成16～25 年度の 10 年計画 とした「長岡京市営住宅ストック総合活用計画」を策定した。以後、このストック総合活用計画 に基づき、市営住宅の総合的な改善事業を進めてきた。 計画期間中、第二外環状道路の事業予定地のため建替え事業として計画した奥海印寺住宅２戸 は解体工事をおこない用途廃止となった。このため、新たに住宅地確保のため、奥海印寺地域内 の用地を模索したが、平成19 年 12 月に都市計画法等の改正が施行されたことにより、この地域 内での建設は困難となっている。 一方、昭和28 年建設の中開田住宅は、耐用年数が経過し老朽化が著しいことから、「政策空き 家」として位置付け、現在３戸退去され１１戸の入居となっている。この建替え事業も、住宅敷 地内のほとんどが都市計画道路に計画されているため、この地で建替えとなるといろいろと制約 があり、関係部署との調整、見直しが必要となっている。 平成19 年 8 月に、本市の将来を見据えた公共施設のあり方について全庁的に検討するため、長 岡京市公共施設検討会議が設置されたが、市財政の厳しい状況もあり、学校等の耐震事業を優先 に取り組むとの方針が出されたことも影響し、市営住宅の建替え事業等が遅れている。 【目的】 平成 21 年 3 月に国から「公営住宅等長寿命化計画策定指針」が提示された。これは公営住宅等 ストックの長寿命化を図り、ライフサイクルコストの縮減につなげ、公営住宅等ストックの有効 活用と効率的かつ円滑な更新の実現を行うものである。公営住宅等長寿命化計画の策定に基づき 予防保全的管理、長寿命化に資する改善を速やかに推進する方向が出された。 従って、市では、現ストック総合活用計画の見直しを行い、改訂版として市営住宅ストックの 長寿命化を図るため、基本方針及び整備水準目標を設定し、平成 23 年～32 年度の新たな 10 年間 で定める「長岡京市営住宅等長寿命化計画」を策定する。 また、本計画における事業の推進にあたっては、公営住宅整備事業等の社会資本総合整備事業 費を積極的に活用する。 なお、計画期間は、前期 5 年（平成 23 年度～平成 27 年度）、後期 5 年（平成 28 年度～平成 32 年度）に区分し、今後の事業の進捗状況や社会経済情勢の変化に応じ、見直しを図るものとする。

第１章 市営住宅ストックの概要

１．居住を取り巻く動向

(１)人口・世帯の動向 ①人口･世帯数 人口は昭和60 年以降、平成 7 年まで増加の傾向が続き、平成 12 年には減少に転じたが、平成 17 年以降再び増加傾向にあり、平成 21 年（10 月 1 日現在）では 79,757 人となっている。 一方、世帯数は増加傾向が続いており、平成21 年では 32,359 世帯となっている。 平均世帯人員は減少傾向にあり、平成21 年では 2.46 人となっている。 ■人口総数及び世帯数、平均世帯人員の推移 長岡京市 京都府 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 平成18年 平成19年 平成20年 平成21年 平成21年 人口（人） 75,242 77,191 78,697 77,846 78,335 78,537 78,878 79,377 79,757 2,631,441 世帯数（世帯） 24,307 26,046 27,967 29,126 30,334 31,187 31,275 31,773 32,359 1,121,901 平均世帯人員 （人） 3.10 2.96 2.81 2.67 2.58 2.52 2.52 2.50 2.46 2.35 出典：昭和 60～平成 17 年 各年国勢調査 平成 18～21 年 京都府推計人口 ■人口総数及び世帯数の推移 75,242 77,191 78,697 _77,846 78,335 78,537 78,878 79,377 79,757 24,307 26,046 27,967 29,126 30,334 31,187 31,275 31,773 32,359 70,000 75,000 80,000 85,000 昭和60年 平成2年 7年 12年 17年 18年 19年 20年 21年 （人口） 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 （世帯数） 人口 世帯数 ■平均世帯人員の推移 3.0 3.5 （世帯人員）

②年齢別人口 年齢別人口構成をみると、少子高齢化が進行しており、平成17 年では 15 歳未満人口の比率が 13.6％、15～64 歳人口が 67.5％、65 歳以上の高齢人口は 17.4％となっている。 ■年齢3 階級別人口の推移 長岡京市 京都府 昭和60年 平成２年 ７年 12年 17年 府(H17) 人口総数（人） 75,242 77,191 78,697 77,846 78,335 2,647,660 15歳未満人口（人） 17,674 14,125 11,975 10,744 10,666 345,071 15～64歳人口（人） 52,308 56,407 58,248 56,375 52,859 1,755,447 65歳以上人口（人） 5,256 6,512 8,462 10,705 13,614 530,350 年齢不詳（人） 4 147 12 22 1,196 16,792 15歳未満比率 23.5% 18.3% 15.2% 13.8% 13.6% 13.0% 15～64歳比率 69.5% 73.1% 74.0% 72.4% 67.5% 66.3% 65歳以上比率 7.0% 8.4% 10.8% 13.8% 17.4% 20.0% 年齢不詳 0.0% 0.2% 0.0% 0.0% 1.5% 0.6% 出典：各年国勢調査 ■年齢3 階級別人口比率の推移 23.5% _18.3% 15.2% 13.8% 13.6% 13.0% 69.5% _73.1% 74.0% _72.4% 67.5% 66.3% 7.0% 8.4% 10.8% 13.8% _{17.4% 20.0%} 0% 20% 40% 60% 80% 100% 昭和60年 平成２年 ７年 12年 17年 府(H17年) 65歳以上比率 15～64歳比率 15歳未満比率 ■人口ピラミッド(平成 17 年) 長岡京市 京都府 女 5～ 9歳 10～14歳 15～19歳 20～24歳 25～29歳 30～34歳 35～39歳 40～44歳 45～49歳 50～54歳 55～59歳 60～64歳 65～69歳 70～74歳 75～79歳 80～84歳 85～89歳 90～94歳 95～99歳 100歳以上 長岡京市 京都府 男

③世帯の型（一般世帯） 一般世帯の世帯の型をみると、平成17 年で単身世帯が全体の 24.9％、核家族世帯が 67.3％、 その他親族世帯が7.4％となっている。 経年変化を見ると、核家族世帯の高齢者夫婦世帯、65 歳以上の高齢者単身世帯が増加している。 ■世帯類型別一般世帯数の推移 （戸） 長岡京市実数 京都府実数 昭和60年 平成２年 平成７年 平成12年 平成17年 府(H17) 一般世帯総数 24,995 25,942 27,946 29,093 29,420 1,063,907 単身世帯 5,295 5,937 6,879 7,404 7,317 350,468 65歳未満の単身者 4,804 5,212 5,795 5,948 5,344 257,582 65歳以上の単身者 491 725 1,084 1,456 1,973 92,886 核家族世帯 16,837 17,260 18,473 19,296 19,800 605,751 高齢者以外の夫婦世帯 3,054 2,755 3,215 3,632 3,615 104,408 高齢者夫婦世帯 703 1,033 1,599 2,274 2,970 99,464 親と子どもの世帯 13,080 13,472 13,629 13,390 13,215 401,879 その他親族世帯 2,837 2,699 2,540 2,302 2,187 102,490 3世代同居 2,067 1,841 1,676 1,357 1,114 49,614 上記以外の親族世帯 770 858 864 945 1,073 52,876 その他 26 46 54 91 116 5,198 長岡京市比率 京都府比率 昭和60年 平成２年 平成７年 平成12年 平成17年 府(H17) 一般世帯総数 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 単身世帯 21.2% 22.9% 24.6% 25.4% 24.9% 32.9% 65歳未満の単身者 19.2% 20.1% 20.7% 20.4% 18.2% 24.2% 65歳以上の単身者 2.0% 2.8% 3.9% 5.0% 6.7% 8.7% 核家族世帯 67.4% 66.5% 66.1% 66.3% 67.3% 56.9% 高齢者以外の夫婦世帯 12.2% 10.6% 11.5% 12.5% 12.3% 9.8% 高齢者夫婦世帯 2.8% 4.0% 5.7% 7.8% 10.1% 9.3% 親と子どもの世帯 52.3% 51.9% 48.8% 46.0% 44.9% 37.8% その他親族世帯 11.4% 10.4% 9.1% 7.9% 7.4% 9.6% 3世代同居 8.3% 7.1% 6.0% 4.7% 3.8% 4.7% 上記以外の親族世帯 3.1% 3.3% 3.1% 3.2% 3.6% 5.0% その他 0.1% 0.2% 0.2% 0.3% 0.4% 0.5% 出典：各年国勢調査 ■世帯類型別一般世帯数の推移 21.2% 22.9% 24.6% 25.4% 24.9% 32.9% 67.4% 66.5% 66.1% 66.3% 67.3% 56.9% 11.4% 10.4% 9.1% 7.9% 7.4% 9.6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 昭和60年 平成２年 平成７年 平成12年 平成17年 府(H17) 単身世帯 核家族世帯 その他親族世帯 その他

（２）住宅ストックの状況

①所有関係別住宅数の推移 世帯数は年々増加の傾向を続けており、平成17 年の住宅に住む一般世帯数は 28,499 世帯とな っている。所有関係では持家の比率が高く、平成17 年では住宅に住む一般世帯に占める持家の比 率は70.9％となっている。 ■世帯類型別一般世帯数の推移 （世帯） 実数 長岡京市実数 京都府実数 昭和60年 平成２年 平成７年 平成12年 平成17年 府(H17) 住宅に住む一般世帯数 22,619 24,123 26,455 28,440 28,499 1,047,832 主世帯数 22,445 23,912 26,268 28,177 28,051 1,036,282 持ち家 14,952 15,905 17,180 18,602 20,217 653,465 借家 7,493 8,007 9,088 9,575 7,834 382,817 公営・公団・公社 220 227 222 241 318 65,180 民営 5,754 6,537 7,550 7,574 6,678 294,955 給与住宅 1,519 1,243 1,316 1,760 838 22,682 間借り 174 211 187 263 448 11,550 比率 長岡京市比率 京都府比率 昭和60年 平成２年 平成７年 平成12年 平成17年 府(H17) 住宅に住む一般世帯数 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 主世帯数 99.2% 99.1% 99.3% 99.1% 98.4% 98.9% 持ち家 66.1% 65.9% 64.9% 65.4% 70.9% 62.4% 借家 33.1% 33.2% 34.4% 33.7% 27.5% 36.5% 公営・公団・公社 1.0% 0.9% 0.8% 0.8% 1.1% 6.2% 民営 25.4% 27.1% 28.5% 26.6% 23.4% 28.1% 給与住宅 6.7% 5.2% 5.0% 6.2% 2.9% 2.2% 間借り 0.8% 0.9% 0.7% 0.9% 1.6% 1.1% 借家率（借家／主世帯数） 33.4% 33.5% 34.6% 34.0% 27.9% 36.9% 出典：各年国勢調査 ■世帯類型別一般世帯数の推移 66.1% 65.9% 64.9% 65.4% 70.9% 62.4% 25.4% 27.1% 28.5% 26.6% 23.4% 28.1% 6.2% 1.0% 0.9% 0.8% 0.8% 1.1% _2.2% 5.2% 2.9% 6.2% 5.0% 6.7% 1.1% 0.8% 0.9% 0.7% 0.9% 1.6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 府(H17)

② 住宅総数と世帯数の推移 住宅総数、世帯総数ともに年々増加の傾向が見られ、平成20 年での住宅総数は 34,240 戸、世 帯総数は31,220 世帯となっている。 ■住宅の所有関係別世帯数の推移 （戸） 昭和58年 昭和63年 平成5年 平成10年 平成15年 平成 20 年 住宅総数（Ａ） 23,560 27,190 27,400 30,640 32,000 34,240 世帯総数（Ｂ） 21,180 24,200 25,450 27,610 28,920 31,220 （Ａ）/（Ｂ） 1.11 1.12 1.08 1.11 1.11 1.10 出典：各年住宅・土地統計調査 ■住宅総数と世帯数の推移 23,560 27,190 27,400 30,640 32,000 34,240 21,180 24,200 25,450 27,610 28,920 31,220 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 昭和58年 昭和63年 平成5年 平成10年 平成15年 平成20年 住宅総数（Ａ） 世帯総数（Ｂ）

③空き家の推移 空き家数は平成 5 年以降増加が続いていたが、平成 20 年には減少に転じており、平成 20 年で は 3,020 戸となっている。 ■空き家の推移 （戸） 長岡京市実数 京都府実数 昭和58年 昭和63年 平成5年 平成10年 平成15年 平成20年 府(H17) 住宅総数 23,560 27,190 27,400 30,640 32,000 34,240 1,270,200 居住世帯あり 21,010 23,930 25,340 27,400 28,510 30,900 1,086,800 居住世帯なし 2,550 3,260 2,060 3,240 3,480 3,300 183,400 うち空き家 1,920 2,770 1,720 2,850 3,220 3,020 167,000 長岡京市比率 京都府比率 昭和58年 昭和63年 平成5年 平成10年 平成15年 平成20年 府(H17) 住宅総数 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 居住世帯あり 89.2% 88.0% 92.5% 89.4% 89.1% 90.2% 85.6% 居住世帯なし 10.8% 12.0% 7.5% 10.6% 10.9% 9.6% 14.4% うち空き家 8.1% 10.2% 6.3% 9.3% 10.1% 8.8% 13.1% 出典：各年住宅・土地統計調査 ■空き家の推移 1,920 2,770 1,720 2,850 3,220 3,020 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 昭和58年 昭和63年 平成5年 平成10年 平成15年 平成20年 （戸） ④長岡京市及び近隣の公営住宅の状況 長岡京市には 173 戸の公営住宅が整備されており、全世帯に占める市営住宅の比率は 0.57％と なっている。長岡京市に隣接する向日市は 58 戸 0.27％、大山崎町には町営住宅が設置されてい ない。また、これらの市営住宅を補完する府営住宅は以下の通りである。 ■各市町における公営住宅数と公営住宅比率 （戸） 長岡京市 向日市 大山崎町 合計 市（町）営住宅 173 57 0 230 世帯数(H17) 30,334 20,864 5,737 56,935 市（町）営住宅の比率 0.57% 0.27% 0.0% 0.40% 府営住宅 0 701 48 749 合計 173 758 48 979

（３）住宅の建設動向

①住宅着工戸数の推移 新設住宅の着工戸数は、平成 11 年度以降、480～942 戸で推移している。 平成 17 年から平成 18 年度にかけて、分譲住宅の着工件数が 299 戸から 672 戸へと大きく増加 したが、19 年度には 178 戸に減少している。 ■住宅着工戸数の推移 長岡京市実数（戸） 長岡京市比率 京都府 実数 住宅 全体 持家 貸家 給与 住宅 分譲 住宅 持家 貸家 給与 住宅 分譲 住宅 住宅 全体 平成11年度 578 287 146 0 145 49.7% 25.3% 0.0% 25.1% 25,577 平成12年度 685 300 134 1 250 43.8% 19.6% 0.1% 36.5% 24,814 平成13年度 752 232 104 11 405 30.9% 13.8% 1.5% 53.9% 22,459 平成14年度 579 193 118 0 268 33.3% 20.4% 0.0% 46.3% 21,821 平成15年度 779 244 44 0 491 31.3% 5.6% 0.0% 63.0% 22,459 平成16年度 783 182 138 0 463 23.2% 17.6% 0.0% 59.1% 23,321 平成17年度 675 176 176 24 299 26.1% 26.1% 3.6% 44.3% 23,759 平成18年度 942 139 131 0 672 14.8% 13.9% 0.0% 71.3% 25,959 平成19年度 515 158 179 0 178 30.7% 34.8% 0.0% 34.6% 18,316 平成20年度 480 142 127 0 211 29.6% 26.5% 0.0% 44.0% 18,599 出典：各年建築統計年報 ■住宅着工戸数の推移 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 （合計　戸） 0 100 200 300 400 500 600 700 （種類　戸） 計 給与住宅 分譲住宅 持家 貸家

②着工住宅の規模の推移 着工住宅の規模は、持家で 110～130 ㎡程度、貸家では 40 ㎡～70 ㎡程度、分譲住宅は 90～100 ㎡程度となっている。 ■利用関係別着工住宅規模の推移 （㎡） 長岡京市 住宅全体 持家 貸家 給与住宅 分譲住宅 平成11年度 96.2 113.7 65.3 0.0 92.6 平成12年度 100.8 120.2 68.0 127.0 95.1 平成13年度 96.8 119.8 52.8 92.5 95.0 平成14年度 95.9 123.7 58.9 0.0 92.1 平成15年度 106.4 122.4 62.0 0.0 102.4 平成16年度 96.8 133.9 39.3 0.0 99.3 平成17年度 88.2 120.4 51.1 34.1 95.5 平成18年度 96.7 121.9 56.2 0.0 99.4 平成19年度 100.8 120.2 68.0 0.0 95.1 平成20年度 91.1 125.6 49.3 0.0 93.1 京都府 住宅全体 持家 貸家 給与住宅 分譲住宅 平成11年度 86.4 120.0 48.6 0.0 88.0 平成12年度 92.2 121.5 50.7 77.8 93.8 平成13年度 91.3 122.3 46.2 60.6 96.6 平成14年度 86.4 121.2 46.7 63.4 91.6 平成15年度 87.4 122.2 44.6 41.7 93.6 平成16年度 80.6 120.7 42.0 45.1 90.4 平成17年度 78.1 120.7 41.4 42.6 86.2 平成18年度 78.4 122.5 42.2 46.6 88.2 平成19年度 81.4 122.2 41.6 54.7 92.4 平成20年度 77.7 120.1 39.3 42.5 93.0 出典：各年建築統計年報 ■利用関係別着工住宅規模の推移 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 160.0 平成11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 （㎡） 住宅全体 持家 貸家 分譲住宅

２．市営住宅ストックの概要

（１）市営住宅ストックの現況 ①住宅別管理戸数 市営住宅の総管理戸数は 173 戸である。 構造別には、木造が 0.6％、簡易（特殊）耐火構造が 8.7％、低層耐火構造が 22.5％、中 層耐火構造が 68.2％である。 ■表　住宅別・構造別の市営住宅等管理戸数 住宅名 木造 簡耐(特殊) 低耐 中耐 総戸数 住棟形式 備考 市 中開田 14 14 -営 馬場 14 14 階段室 住 北開田1 1 1 - 元地域改善向け 宅 北開田2 1 1 - 元地域改善向け 陶器町 15 15 -野添A 24 24 階段室 元地域改善向け 野添B 16 16 階段室 元地域改善向け 野添C 16 16 階段室 元地域改善向け 野添D 9 9 片廊下 元地域改善向け 深田 20 20 - 小集落改良住宅 今里 4 4 -神足A 6 6 階段室 神足B 8 8 階段室 神足C 14 14 片廊下 神足D 11 11 片廊下 小計 1 15 39 118 173 比率（%） 0.6 8.7 22.5 68.2 100.0 ※「簡耐（特殊）」：簡易（特殊）耐火構造、「低耐」：低層耐火構造、「中耐」：中層耐火構造 ■図　構造別の市営住宅管理戸数 22.5% 68.2% 0.6% 8.7% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 構造別管理戸数

市営住宅の状況 中開田住宅 管理戸数 14 建設年度 昭和 28 年度 構造 特殊耐火２階 住棟形式 連棟 間取り 3K 馬場住宅 北開田住宅 管理戸数 2 建設年度 昭和 49、53 年度 構造 簡易耐火２階、木造２階 住棟形式 戸建 間取り 3DK 陶器町住宅 管理戸数 15 建設年度 昭和 57～58 年度 構造 耐火２階 住棟形式 連棟 間取り 3DK 管理戸数 14 建設年度 昭和 49 年度 構造 耐火４階 住棟形式 階段式 間取り 2DK

野添住宅 管理戸数 65 建設年度 昭和 52 年度 昭和 59～61 年度 構造 耐火３階、耐火４階 住棟形式 階段式、片廊下型 間取り 3DK 深田住宅 管理戸数 20 建設年度 昭和 50 年度 構造 耐火２階 住棟形式 連棟 間取り 4DK 今里住宅 管理戸数 4 建設年度 昭和 62 年度 構造 耐火２階 住棟形式 連棟 間取り 3DK 神足住宅 管理戸数 39 建設年度 平成 3～4 年度 平成 9 年度 構造 耐火３階、耐火４階 住棟形式 階段式、片廊下 間取り 3DK、2DK,2LDK

②構造別・建設年度別管理戸数 昭和 30 年以前に建設された住宅で、現在管理している住宅は特殊耐火構造の 14 戸となっ ている。昭和 31 年～45 年までに建設された住宅はなく、昭和 46 年から 55 年にかけては木 造や簡易耐火構造、低層耐火構造、中層耐火構造の住宅が合わせて 60 戸建設されている。 昭和 56 年以降は低層耐火構造、中層耐火構造で 99 戸建設されている。 ■表　構造別・建設年度別管理戸数 建設年度 木造 簡耐(特殊) 低耐 中耐 小計 比率 ～昭和30 14 14 8.1 昭和31～35 0 0.0 昭和36～40 0 0.0 昭和41～45 0 0.0 昭和46～50 1 20 14 35 20.2 昭和51～55 1 24 25 14.5 昭和56～60 15 32 47 27.2 昭和61～平成2 4 9 13 7.5 平成3～ 39 39 22.5 総計 1 15 39 118 173 100.0 ■図　構造別・建設年度別管理戸数 （戸） 14 20 15 4 14 24 32 9 39 1 1 0 10 20 30 40 50 ～昭和30 31～35 36～40 41～45 46～50 51～55 56～60 61～平成2 3～ 木造 簡耐(特殊) 低耐 中耐

③耐用年数 平成 21 年度までに耐用年数を経過している住宅は中開田住宅（特殊耐火構造）14 戸と北 開田住宅（木造）の 1 戸となっている。 耐用年数の１／２を経過している住宅は、北開田住宅（簡易耐火構造）の 1 戸となってい る。また馬場住宅（中層耐火）14 戸も平成 22 年に耐用年数の１／２を経過する。 ■表　市営住宅耐用年数の状況 住宅名 年度 管理戸数 構造 耐用年数 1/2経過年度 耐用年数経過 年度 中開田 昭和28 14 簡耐(特殊) 45 昭和51 平成10 馬場 昭和49 14 中耐 70 平成22 平成57 北開田1 昭和49 1 簡耐 45 平成9 平成31 北開田2 昭和53 1 木造 30 平成6 平成21 昭和57 5 低耐 70 平成30 平成65 昭和58 5 低耐 70 平成31 平成66 昭和58 5 低耐 70 平成31 平成66 野添A 昭和52 24 中耐 70 平成25 平成60 野添B 昭和60 16 中耐 70 平成33 平成68 野添C 昭和59 16 中耐 70 平成32 平成67 野添D 昭和61 9 中耐 70 平成34 平成69 深田 昭和50 20 低耐 70 平成23 平成58 今里 昭和62 4 低耐 70 平成35 平成70 神足A 平成3 6 中耐 70 平成39 平成74 神足B 平成3 8 中耐 70 平成39 平成74 神足C 平成4 14 中耐 70 平成40 平成75 神足D 平成9 11 中耐 70 平成45 平成80 ※住宅構造別耐用年数一覧 ：現時点で耐用年数を 構造 耐用年数 　経過している住宅 木造 30 ：現時点で耐用年数の1/2 簡易耐火構造 45 　を経過している住宅 耐火構造 70 耐用年数等 陶器町

④規模別・構造別管理戸数 住宅の規模は 60～70 ㎡未満が最も多く、全体の約 44％（76 戸）を占めている。 標準的な４人世帯を想定した最低居住水準の 50 ㎡を下回る住宅は、約 16％（28 戸）とな っている。 ■表　規模別・構造別管理戸数 (戸) 木造 簡耐(特殊) 低耐 中耐 総計 比率 30㎡未満 0 0.0 30～40㎡未満 0 0.0 40～50㎡未満 14 14 28 16.2 50～60㎡未満 1 1 37 39 22.5 60～70㎡未満 35 41 76 43.9 70㎡～ 4 26 30 17.2 総計 1 15 39 118 173 100.0 ■図　規模別・構造別管理戸数 （戸） 14 35 4 14 37 41 26 1 1 0 20 40 60 80 30㎡未満 30～40㎡未満 40～50㎡未満 50～60㎡未満 60～70㎡未満 70㎡～ 木造 簡耐(特殊) 低耐 中耐

⑤段差解消等、浴室設置等 住戸の段差解消等の状況は陶器町住宅の身障者向け住戸と、野添住宅Ｄ棟及び神足住宅Ｄ 棟において対応がなされている。 浴室は、北開田住宅 1 戸が未設置となっている以外は、浴室が設置されている。 高齢化対応の浴槽は野添住宅Ｄ棟の 1 階住戸と、神足住宅のすべての住戸で設置されてい る。 ■表　住宅別段差解消等、浴室設置等 住宅名 年度 管理 戸数 構造 段差解消 等 浴室有無 高齢化 対応浴槽 備考 中開田 昭和28 14 簡耐(特殊) × ○ × 馬場 昭和49 14 中耐 × ○ × 北開田1 昭和49 1 簡耐 × × × 北開田2 昭和53 1 木造 × ○ × 昭和57 5 低耐 × ○ × 昭和58 5 低耐 × ○ × 昭和58 5 低耐 △ ○ △ 身障者向け１戸が高齢化対応浴槽 野添A 昭和52 24 中耐 × ○ × 野添B 昭和60 16 中耐 × ○ × 野添C 昭和59 16 中耐 × ○ × 野添D 昭和61 9 中耐 △ ○ △ 段差解消等と高齢化対応浴槽 は、１階の住戸のみ 深田 昭和50 20 低耐 × ○ × 今里 昭和62 4 低耐 × ○ × 神足A 平成3 6 中耐 × ○ ○ 神足B 平成3 8 中耐 × ○ ○ 神足C 平成4 14 中耐 × ○ ○ 神足D 平成9 11 中耐 ○ ○ ○ ○：あり、△：一部あり、×：なし ■表　住宅別段差解消等、浴室設置等比率 24.8 15/173 172/173 43/173 対応戸数 比率(%) 8.7 99.4 陶器町 段差解消等 浴室設置 うち高齢化対応浴槽

⑥ ストック総合活用計画に基づく改善事業等の履歴 解体工事、修繕事業についてはストック総合活用計画に基づき、実施している。 一部住宅での屋根葺き替え工事、屋上防水改修工事のほか、火災警報機の設置はすべての住 戸での取り付けや地上デジタル放送への対応工事を実施している。 また、奥海印住宅の解体工事による用途廃止を実施したが、その他の建替え事業や個別改善 事業については、大幅に遅れているのが現状である。 □平成１６年度～平成２１年度の主な市営住宅改修・修繕事業概要 Ｈ１６年度 Ｈ１７年度 Ｈ１８年度 Ｈ１９年度 Ｈ２０年度 Ｈ２１年度 奥海印寺住宅 解体工事 中開田住宅 火災警報器設置 馬場住宅 ・地上デジタル放 送ＴＶ修繕工事 ・火災警報器設置 北開田住宅 火災警報器設置 北開田住宅 火災警報器設置 陶器町住宅 火災警報器設置 野添住宅Ａ棟 地上デジタル放 送　ＴＶ修繕工事 ・屋上防水及び受水槽 改修工事 ・火災警報器設置 ・給水子メータ取替修繕 野添住宅Ｂ棟 ・火災警報器設置 ・給水子メータ取替修繕 野添住宅Ｃ棟 ・火災警報器設置 ・給水子メータ取替修繕 野添住宅Ｄ棟 地上デジタル放 送　ＴＶ修繕工事 火災警報器設置 ・給水子メータ取替修繕 深田住宅 屋根葺き 替え工事 火災警報器設置 今里住宅 地上デジタル放 送　ＴＶ修繕工事 火災警報器設置 神足住宅Ａ棟 火災警報器設置 ・給水子メータ取替修繕 神足住宅Ｂ棟 火災警報器設置 ・給水子メータ取替修繕 神足住宅Ｃ棟 火災警報器設置 ・給水子メータ取替修繕 神足住宅Ｄ棟 ※下線のある事業は、ストック計画の当初修繕事業に上げている Ａ棟・Ｂ棟・Ｃ 棟・Ｄ棟の通 路等の駐車場 整備工事 ※下線のある事業は、現ストック計画の計画修繕事業に上げている。

⑦駐車場設置 駐車場設置状況は、住宅全体では 43.9％設置されている。 住宅別では比較的新しい神足住宅は駐車場が充実している他、野添住宅 A 棟においては 70.8％、B・C 棟 59.4％、D 棟で 44.4％の設置率、今里住宅で 50.0％、陶器町住宅で 33.3％、 馬場住宅で 21.4％となっている。 ■表　駐車場設置 住宅名 年度 管理戸数 構造 駐車場 設置台数 駐車場 設置率(%) 備考 中開田 昭和28 14 簡耐(特殊) 0 0.0 馬場 昭和49 14 中耐 3 21.4 平成14年7月から設置 北開田1 昭和49 1 簡耐 0 0.0 北開田2 昭和53 1 木造 0 0.0 昭和57 5 低耐 昭和58 5 低耐 昭和58 5 低耐 野添A 昭和52 24 中耐 17 70.8 野添B 昭和60 16 中耐 野添C 昭和59 16 中耐 野添D 昭和61 9 中耐 4 44.4 深田 昭和50 20 低耐 0 0.0 今里 昭和62 4 低耐 2 50.0 神足A 平成3 6 中耐 神足B 平成3 8 中耐 神足C 平成4 14 中耐 神足D 平成9 11 中耐 11 100.0 軽自動車駐車場1台分を 含む 計 173 76 43.9 軽自動車駐車場1台分を 含む 陶器町 5 15 33.3 53.6 19 平成19年4月から駐車台 数を増やす （14台→40台） 59.4

（２）市営住宅入居者の状況 ①年齢３階層別入居者数 入居者を年齢３階層別にみると、15 歳未満が 13.4％、15～64 歳が 63.0％、65 歳以上が 23.5％となっており、高齢者が居住する割合が高くなっている。 ■表　年齢３階層別入居者数（平成22年4月1日） 住宅名 14歳以下 15～64歳 65歳以上 総計 中開田 12 7 19 馬場 4 7 11 22 北開田 2 3 1 6 陶器町 3 18 8 29 野添 25 105 21 151 深田 6 25 10 41 今里 6 2 8 神足 8 49 24 81 総計 48 225 84 357 住宅名 14歳以下 15～64歳 65歳以上 総計 中開田 0.0 63.2 36.8 100.0 馬場 18.2 31.8 50.0 100.0 北開田 33.3 50.0 16.7 100.0 陶器町 10.3 62.1 27.6 100.0 野添 16.6 74.9 13.9 100.0 深田 14.6 61.0 24.4 100.0 今里 0.0 75.0 25.0 100.0 神足 9.9 56.2 29.6 100.0 総計 13.4 63.0 23.5 100.0 入居者年齢3階層実数 入居者年齢3階層比率 15 歳未満 15 歳未満

②年齢 10 歳階級別入居者数 年齢 10 歳階級別でみると 20 歳未満の居住者の占める割合が 16.5％と最も高くなっている。 60 歳以上で全体の 32％を占め、高齢化が進んでいることが伺える。 ■表　年齢10歳階級別入居者数 住宅名 20歳未満 20～29歳 30～39歳 40～49歳 50～59歳 60～69歳 70～79歳 80歳以上 総計 中開田 4 5 6 2 2 19 馬場 4 2 1 7 4 4 22 北開田 2 2 1 1 6 陶器町 5 4 2 2 6 4 5 1 29 野添 29 24 19 22 27 17 11 2 151 深田 6 11 3 3 9 8 1 41 今里 1 2 1 2 2 8 神足 13 12 4 13 9 11 11 8 81 総計 59 45 42 43 52 56 42 18 357 住宅名 20歳未満 20～29歳 30～39歳 40～49歳 50～59歳 60～69歳 70～79歳 80歳以上 総計 中開田 21.1 26.3 31.6 10.5 10.5 100.0 馬場 18.2 9.1 4.5 31.8 18.2 18.2 100.0 北開田 33.3 33.3 16.7 16.7 100.0 陶器町 17.2 13.8 6.9 6.9 20.7 13.8 17.2 3.4 100.0 野添 19.2 15.9 12.6 14.6 17.9 11.3 7.3 1.3 100.0 深田 14.6 26.8 7.3 7.3 22.0 19.5 2.4 100.0 今里 12.5 25.0 12.5 25.0 25.0 100.0 神足 16.0 14.8 4.9 16.0 11.1 13.6 13.6 9.9 100.0 総計 16.5 12.6 11.8 12.0 14.6 15.7 11.8 5.0 100.0 入居者年齢10階級実数 入居者年齢10階級比率

③住宅別世帯数 世帯主の年齢別に世帯数をみると、世帯主が 60 歳以上の世帯が 51％を占め、高齢世帯が 増加している。 ■表　世帯主年齢10歳階級別入居世帯数 住宅名 20～29歳 30～39歳 40～49歳 50～59歳 60～69歳 70～79歳 80歳以上 総計 中開田 1 2 5 1 2 11 馬場 1 6 3 4 14 北開田 1 1 2 陶器町 1 2 4 2 4 1 14 野添 5 9 13 16 11 10 1 65 深田 4 1 6 7 1 19 今里 1 1 1 1 4 神足 2 9 7 8 8 4 38 総計 8 17 26 31 39 33 13 167 住宅名 20～29歳 30～39歳 40～49歳 50～59歳 60～69歳 70～79歳 80歳以上 総計 中開田 9% 18% 45% 9% 18% 99% 馬場 7% 43% 21% 29% 100% 北開田 50% 50% 100% 陶器町 7% 14% 29% 14% 29% 7% 100% 野添 8% 14% 20% 25% 17% 15% 2% 100% 深田 21% 5% 32% 37% 5% 100% 今里 25% 25% 25% 25% 100% 神足 5% 24% 18% 21% 21% 11% 100% 総計 5% 10% 16% 19% 23% 20% 8% 100% 世帯主年齢10歳階級実数 世帯主年齢10歳階級比率

④住宅別居住年数別世帯数 居住年数は 10 年未満が 29％と最も多く、次いで 20～29 年未満が 26％となっている。20 年以上の居住者が全体の 52％を占め、10 年未満の比較的新しい層と 20 年以上の古い層の２ 極化の傾向が見られる。 ■表　居住年数別入居世帯数 住宅名 10年未満 10～19年 20～29年 30～39年 40～49年 50年以上 総計 中開田 1 4 3 1 2 11 馬場 5 2 2 4 1 14 北開田 2 2 陶器町 6 2 7 14 野添 18 7 28 12 65 深田 5 2 1 11 19 今里 2 1 1 4 神足 12 18 2 6 38 総計 47 33 44 32 1 10 167 住宅名 10年未満 10～19年 20～29年 30～39年 40～49年 50年以上 総計 中開田 9% 36% 27% 9% 18% 100% 馬場 36% 14% 14% 29% 7% 100% 北開田 100% 100% 陶器町 36% 14% 50% 100% 野添 28% 11% 43% 18% 100% 深田 26% 11% 43% 18% 100% 今里 50% 25% 25% 100% 神足 32% 47% 5% 16% 100% 総計 29% 20% 26% 19% 1% 6% 100% 居住年数比率 居住年数実数

⑤世帯の型・世帯主年齢別世帯数 世帯の型は、単身世帯が 57 世帯と最も多くなっている。次いで夫婦のみが 29 世帯、母子・ 父子（子 18 歳以上のみ）が 26 世帯となっている。単身世帯の内、57.9％は高齢者単身世帯 である。 ■表　世帯の型・世帯主年齢別世帯数 世帯型 20～ 29歳 30～ 39歳 40～ 49歳 50～ 59歳 60～ 69歳 70～ 79歳 80歳 以上 総計 65歳以上 の有無 単身 3 3 3 8 15 18 7 57 33 夫婦のみ 4 1 4 15 3 2 29 11 夫婦と子 (子18歳未満を含む) 1 7 7 1 16 0 夫婦と子 (子18歳以上のみ) 1 2 8 3 1 14 3 母子・父子 (子18歳未満を含む) 4 3 6 1 14 0 母子・父子 (子18歳以上のみ) 5 8 4 6 3 26 14 三世代同居 1 2 3 2 その他 2 2 3 1 8 7 総計 9 17 26 31 39 33 13 167 70 世帯型 20～ 29歳 30～ 39歳 40～ 49歳 50～ 59歳 60～ 69歳 70～ 79歳 80歳 以上 総計 65歳以上 の有無 単身 5.3 5.3 5.3 14.0 26.3 31.6 12.3 100.0 57.9 夫婦のみ 0.0 13.8 3.4 13.8 51.7 10.3 6.9 100.0 37.9 夫婦と子 (子18歳未満を含む) 6.3 43.8 43.8 6.3 0.0 0.0 0.0 100.0 0.0 夫婦と子 (子18歳以上のみ) 7.1 0.0 14.3 57.1 21.4 7.1 0.0 100.0 21.4 母子・父子 (子18歳未満を含む) 28.6 21.4 42.9 7.1 0.0 0.0 0.0 100.0 0.0 母子・父子 (子18歳以上のみ) 0.0 0.0 19.2 30.8 15.4 23.1 11.5 100.0 53.8 三世代同居 0.0 0.0 0.0 33.3 0.0 66.7 0.0 100.0 66.7 その他 0.0 0.0 25.0 0.0 25.0 37.5 12.5 100.0 87.5 総計 5.4 10.2 15.6 18.6 23.4 19.8 7.8 100.0 41.9 世帯の型・世帯主年齢10歳階級実数 世帯の型・世帯主年齢10歳階級比率

⑥世帯人員別世帯数 世帯人員は、２人世帯が 63 世帯と最も多く、１人の単身世帯も 57 世帯と、ほぼ同数とな っている。平均世帯人員は 2.1 人と減少化傾向にある。 ■表　世帯人員別世帯数　（平成22年4月1日） 世帯人員 世帯数 比率 1人 57 34.1% 2人 63 37.7% 3人 23 13.8% 4人 16 9.6% 5人 7 4.2% 6人 1 0.6% 総計 167 100.0% 平均世帯人員 2.1

第２章 市営住宅等の整備方針

１．市営住宅の役割

（１）上位計画および関連計画の概要 本計画は、「長岡京市総合計画」を上位計画とし、本市にふさわしい市営住宅の活用方策を定め るものであり、市営住宅施策を体系的、総合的に推進するための計画である。 【上位計画等】 ①最近の国の動き （１）住生活基本法の制定 平成１８年６月に、昭和４１年に制定された住宅建設計画法に替わる新たな制度として制定さ れる。 この法律は、少子・高齢化の進展による人口減少社会を見据え、住宅政策の目標を住宅の量の 確保から、住宅の質の向上へと大きく方向転換するものである。 基本理念に、「居住の安定の確保」を掲げ、「住宅が国民の健康で文化的な生活にとって、不可 欠な基盤であることに鑑み、低額所得者のほか、高齢者、障がい者、小さな子どものいる世帯等 住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保が図られることを旨とする。 （２）住生活基本計画の策定 上記の住生活基本法に基づき、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策の総合的かつ 住生活基本法に基づく 京都府住生活基本計画(第 1 次) (H18～27) 長岡京市総合計画（第３次） H13～27 年度 ※第 3 期基本計画(H23～27) 長岡京市建 築物耐震改 修促進計画 (H18～27) H21.3 国の公営住宅等長寿命化計画策定指針に基づく 長岡京市営住宅等長寿命化計画 (ストック活用計画の改訂版 H23～32) 長岡京市都 市計画マス タープラン (H13～27) 長岡京市営住宅ストック 総合活用計画 (H16～25) ※第 3 期基本計画 H23～27 見直し 【関連計画】

本的な施策として、ア 自力では適正な水準の住宅を確保することのできない低額所得者等に対 して、公平かつ的確な公営住宅を供給する。 このため、国民所得や住宅市場の動向等を踏まえつつ、公営住宅の入居収入基準、家賃制度等 について適切に見直しを行う。イ 高齢者、障がい者、小さな子どものいる世帯等の居住の安定 を確保するため、公的賃貸住宅ストックの有効活用を推進する。ウ 高齢者、障がい者等に配慮 した賃貸住宅の供給や公的賃貸住宅等と福祉施設の一体的整備を推進する。 （３）住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の制定 平成１９年７月に、住生活基本法の基本理念により、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供 給の促進に関する施策の基本となる事項等を定めることにより、住宅確保要配慮者に対する賃貸 住宅の供給の促進を図ることとされる。 また、この法では公的賃貸住宅の適切な供給の促進と並び、民間賃貸住宅への円滑な入居の促 進についても、基本方針に位置付けられる。 （４）耐震改修促進法の一部改正 平成１８年１月に、「建築物の耐震改修の促進に関する法律」の一部改正がされる。この改正に より、耐震化を計画的に促進するため、国による基本方針の策定や市町村による耐震改修促進計 画の策定が位置付けされる。 ②京都府住生活基本計画（第 1 次）（平成 18 年度～27 年度）から抜粋 ・京都府住生活基本計画（第1 次）においては、「誰もが居住の場に困らないための適切な住宅 の確保」という施策の方向性が打ち出されており、以下の施策展開のイメージが位置付けら れている。 ○各公的賃貸住宅による重層的な居住支援策の構築 ○低額所得者に対する、公平かつ的確な公営住宅の供給 ○定期入居制度導入の検討 ○多様化するニーズに対応した公的賃貸住宅の供給 ○福祉施策等と連携した公的賃貸住宅供給の誘導 ○民間活力との協働による事業の拡充 ○民間住宅買取・借上方式による公営住宅供給の検討 ○高齢者円滑入居賃貸住宅登録制度の活用促進 ○高齢者向け優良賃貸住宅等供給の支援 ○安心して入居できる民間賃貸住宅の供給

様 々 な 手 法 に よ る 住 宅 困 窮 者 向 け 住 宅 の 確 保 （第1 次）

③長岡京市総合計画（第３次）第３期基本計画より抜粋 策定年度：平成２２年度（２０１０年） 目標年次：平成２７年度（２０１５年） 総合計画の位置付け 現在の総合計画は、２１世紀の幕開けの年に策定され、平成１３年度から平成２７年度までの １５年間の計画期間とする長期計画であり、その間の社会経済情勢の変化に対応して計画の見直 しを行うこととしています。それが５年ごとに行う基本計画の策定です。 平成２３年度からは、平成２７年度までの５年間を計画期間とする第３期基本計画に基づいて 施策や事業を推進します。 ■人口動向 昭和30 年代後半から 40 年代の急激な人口流入の後、昭和５０年以降の緩やかな人口増加を経 て、近年でほぼ横ばいの傾向が続いています。 人口急増期に転入した人が定着することにより高齢化が進行し、６５歳以上人口比率は昭和４ ５年の４．２％から平成２２年８月には２１％にまで上昇し、超高齢社会に突入しました。今後 も高齢化の傾向は続くものと予想されます。 総人口は、今後５年間でピークの８万人強に達し、その後なだらかな減少傾向に移行すること が見込まれています。 重点テーマ（特に重視すべき分野、横断的なテーマ） 第3 期基本計画に示す施策や事業は、いずれも重点的に取り組むべきものです。その中でも近 年の社会状況や、市民ニーズを踏まえ、今後の5 年間において特に重視すべきであり、かつ施策 体系を超えた横断的な取組を要するものを、重点テーマとして取り上げます。 ・新しい都市基盤の構築とその活用による「交流・活力・にぎわい」の創出 ・市民が誇る「水」と「みどり」の保全・再生による“環境の都”づくり ・だれもが安心していきいきと暮らせる「健康・福祉」の推進 ・「安心・安全」のまちづくりの推進 ・住民が地域の課題を解決する「地域力」の向上 ・文化に親しみ、教養を深める機会を創出する「文化力」の向上 重点方針（効率的かつ効果的に市政を推進するための方針）

により、「持続可能な公共施設」とする必要があります。 さらに、公共施設整備のための指針を明確化していく中で、施設の総量規制や手法としての施 設の複合化を検討していくことが必要です。 政策４ 快適に暮らせる住宅の供給 第２期基本計画までの成果と課題 市営住宅は、住宅の老朽化が進むとともに、入居者の高齢化も進行する状況下で、実効性のあ る中長期の活用計画の策定が求められています。本市では、平成16 年 1 月に策定した「市営住宅 ストック総合活用計画」に基づく修繕事業で、緊急度の高い施設から改修を行い、また、居住環 境の向上や安全対策面から、市営野添住宅の駐車場の新設や、市営住宅全戸への住宅用火災警報 器設置を行いました。 平成21 年３月に、国から「公営住宅等長寿命化計画」策定指針が出されるとともに、同年４月 には「特定優良賃貸住宅に関する事務」及び「高齢者向け優良賃貸住宅に関する事務」について 京都府から権限移譲を受けています。平成17 年度に国の住宅に対する施策が補助金制度から交付 金制度に変更されたこともあり、老朽化が進む市営住宅の建替えや改修費用などの財源確保に、 交付金を少しでも活用するため、平成22 年度に現計画を見直し、改定版として「市営住宅等長寿 命化計画」の策定を行いました。 また、高齢者向け優良賃貸住宅などの整備促進の検討が必要です。 基本的な方向 老朽化した市営住宅の今後のあり方や、高齢者向け賃貸住宅などの供給を検討することにより、 市民が快適に暮らせる住宅の供給を目指します。 政策に関連する計画 ■市営住宅等長寿命化計画≪平成23～32 年度≫ 市営住宅の予防保全的な維持管理により長寿命化を図り、ライフサイクルコストの縮減につな げるため、更新費用を削減するため長寿命化計画を策定。（平成23 年３月策定） 施策体系 施策と主要な事業 施策１ 公営住宅等の供給 ■目的 市内において住みやすい優良な住宅の供給を促進します。 施策１ 政策４ 快適に暮らせる住宅の供給 施策１ 公営住宅等の供給

■主要な事業 ○市営住宅の計画修繕事業 事業の概要 目標指標 市営住宅等長寿命化計画に基づ き、入居者の高齢化などに対応し た住宅改修を実施します。 市営住宅等長寿命化計画に基づき、順次改修を実 施します。 【目標】 上記内容を目標とします 【現状】 市営住宅等長寿命化計画策定 （２）市営住宅の基本的なあり方 公営住宅の役割は、本来、住宅に困窮する低所得者向けの住宅を供給する性格が強く、戸数の 確保が最大の目標でしたが、戸数的に一定確保する中で、住宅の質、ストックの向上にシフトし てきました。さらには、近年の公営住宅法の改正により、福祉的な役割が一層高まっています。 ①住宅のセーフティネット機能 ・公営住宅は、民間市場において自力で最低居住面積水準を確保できない低所得者や民間住宅 等で、入居制限の可能性がある高齢者や障がい者、そして近年は離職等に伴う住宅困窮度の 高い市民を対象に、市営住宅を住宅セーフティネットとしての役割を有している。 ・このため、福祉との連携をさらに密にする。 ②社会的資産たる住宅ストックの水準向上 ・市営住宅需要層への的確な住宅の供給と併せて、社会的資産として住宅ストック水準の維持 向上に寄与する質の高い公営住宅の供給の役割を有している。 ・なお、住宅セーフティネットの役割の面から、市営住宅の整備にあたっては、規模、設備の 水準において、民間賃貸住宅の水準とのバランスを考慮した水準の留意が必要である。 ③地域のまちづくりへの寄与と連係 ・現在の市営住宅はまちなみや周辺のコミュニティと調和し、周辺住宅地にとけ込んでおり、 市営住宅のストックの方向は地域の活性化や居住環境の改善に大きな影響力を有している。 ・市営住宅のストック活用については、地域のまちづくりの方向と整合した建替事業の推進や、 団地内の施設等の地域への開放、団地コミュニティと地域コミュニティの相互交流など、ハ ード・ソフト両面にわたる幅広い視点から活用の検討を図る必要がある。

２．長岡京市における公営住宅の潜在需要

（１）潜在需要推計方法 公営住宅の潜在需要については、平成 16 年 1 月に策定した長岡京市営住宅ストック総合活用計 画と同様の方法（国の「第八期住宅建設五箇年計画関連資料（第２次資料）作成要領」を参考に、 京都府「住宅基本計画」における推計方法と同様の方法）を用いて、長岡京市における公営住宅 の潜在需要を算定した。ここで言う潜在需要とは、公営住宅対象世帯で最低居住水準未満の世帯 のうち、最低居住水準を自力解消できない世帯を統計的に推計したものである。以下に、現在の 潜在需要と今後 10 年間に発生する潜在需要の２つに分けて示した。 （２）現在の潜在需要 下記の図は、統計調査のデータをもとに、長岡京市の住宅の所有関係、世帯の所得などから世 帯構成を示したものである。 下記の大きな正方形が市の全主世帯数 28,449 世帯を表している。このうち、借家世帯は、7,834 世帯（全体の 27.5％）で、既に公営住宅に入居している世帯が 173 世帯、特定優良賃貸住宅に入 居している世帯が 69 世帯である。それ以外の 7,592 世帯のうち、公営住宅対象世帯（入居基準に あう世帯）が 3,410 世帯、そのうち最低居住水準未満は 403 世帯、さらにそのうち最低居住水準 を自力解消できない世帯が 249 世帯である。 したがって、

現在の時点での潜在需要は、249 世帯

と言える。 間借り等 448 世帯(1.6%) 民借･給与住宅に居住する 公営住宅対象世帯 3,410 世帯(12.0%) (借家の 43.5%) 持家；20,217 世帯（70.9％） 借家；7,834 世帯（27.5％） 特優賃等入居世帯 69 世帯 公営対象で最低居住水準 未満の世帯のうち 最低居住水準を 自力解消できない世帯 249 世帯(0.9%) (借家の 3.2%) 公営住宅対象世帯のうち 最低居住水準未満 403 世帯(1.4%) (借家の 5.1%) 長岡京市の住宅に住む一般世帯数 28,449 世帯（平成 17 年国勢調査） 公営住宅入居世帯

（３）今後 10 年間に発生する潜在需要の見通し 公営住宅の長期的な潜在需要を検討するにあたって、人口・世帯数の推計を行った。 市では、長岡京市都市計画マスタープランにおいて、平成 27 年（2015 年）における人口を 79,000 人と想定している。この人口を平成 32 年（2020 年）における人口と想定し、これに対する世帯 数を推計した。 その結果、平成 32 年（2020 年）時点の平均世帯人員は、約 2.15 人、総世帯数は 36,744 世帯 となり、平成 22 年（2010 年）から本計画の目標年次となる平成 32 年（2020 年）時点までの世帯 増加は、4,971 世帯となる。 ■人口・世帯数の想定 24,307 26,046 27,967 29,126 30,334 31,773 34,259 36,744 75,242 77,191 78,697 77,846 78,335 79,377 79,189 79,000 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 （人口） 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 （世帯数） 世帯数 人口 ■平均世帯人員の推移と推計 2.45 2.15 2.96 2.81 2.67 2.58 y = 3.1315e-0.0518x 2.00 2.20 2.40 2.60 2.80 3.00 3.20 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 （人） 実績← →想定 2010 年から 2020 年で 4,971 世帯増加 平成32 年の平均世帯人員については、平成 2 年から平成 22 年 の推移をもとに近似曲線により推計した。 昭和 63 年 平成 2 年 平成 7 年 平成 12 年 平成 17 年 平成 22 年 平成 27 年 平成 32 年 (1985) (1990) (1995) (2000) (2005) (2010) (2015) (2020) 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 平成27年 平成32年 (1990) (1995) (2000) (2005) (2010) (2015) (2020)

下記の図は、平成 32 年（2020 年）までの増加世帯 4,971 世帯を長方形で示したものである。 これらの増加世帯が、平成 20 年時点と同じ民営借家・給与住宅率（30.6%）と想定すると、民 営借家・給与住宅世帯は、1,519 世帯となる。既存の民営借家・給与住宅と同様の所得水準をも つとすると、公営住宅の対象階層はおよそ 661 世帯となる。そのうち最低居住水準未満は 77 世帯、 さらに、最低居住水準を自力解消できない世帯は 37 世帯と推計できる。 したがって、

今後 10 年間に発生する潜在需要は、37 世帯

となる。 ただし、日本全体で人口は平成 16 年（2004 年）をピークに減少に転じ、また、世帯数も平成 27 年（2015 年）をピークに減少に転じることが予想されており（国立社会保障・人口問題研究所 推計による）、公営住宅の潜在需要も減少することが予測される。 一方で、経済の低迷が続く中、リストラによる収入減や住宅ローン破綻、低所得の高齢者の増 加などにより、公営住宅の潜在需要が増加することも考えられる。 そのため、長期的には、目標人口に対する達成度（人口、世帯数の動向）や経済状況等も含め て、公営住宅の潜在需要の動向を随時把握しつつ対応することが望まれる。 平成 20～32 年までの増加世帯数 4,971 世帯 公営住宅対象世帯 661 世帯 公営住宅対象世帯のうち 最低居住水準未満世帯 77 世帯 うち自力解消できな い世帯 37 世帯 民借･給与住宅世帯 1,519 世帯

３．市営住宅の供給に関する方針 市営住宅等の供給については、乙訓地域を含む近隣の公営住宅等の整備状況を勘案しつつ、 民間賃貸住宅の活用なども含めた様々な供給方法により、先に算出した潜在需要推計に基づく 戸数の確保を図ることとする。 〔現在と今後 10 年間の潜在需要（286 世帯）への対応方針（例）〕 今後 10 年間において、以下の方針により、286 戸の潜在需要に対する公的住宅の供給等を図 る。 ① 空き家発生による対応 市営住宅及び府営住宅の空き家の発生により供給する。 （内訳） ・市営住宅：概ね年間 5 戸×10 年間＝50 戸 ・府営住宅（府内南部地域にある府営住宅で対応）：概ね年間 10 戸×10 年間＝100 戸 ② 収入超過者や高額所得者世帯への明け渡し促進による対応 収入超過者や高額所得者世帯への明け渡し促進により供給する。（現在の管理戸数の 1 割強 程度と想定） ③ 市営住宅建替に伴う戸数の増加による対応 中開田住宅において、現 14 戸を建替える際に 20 戸とする。建替えに際しては、世帯規模 が縮小傾向にあることを踏まえ、一般ファミリー世帯向けだけでなく、小家族向け、高齢の 単身者向けなどニーズに対応した住宅供給の検討を行う。 ④ 福祉との連携による対応 福祉施設への入居などを含め、福祉的施策により供給する。 ⑤ 民間賃貸住宅への家賃補助制度による対応 民間賃貸住宅の空き家の有効活用を図ることとし、家賃補助制度により供給する。 ・20 戸×3 年間（H23～25、H26～28、H29～31 3 年を限度とする） ※なお、計画期間の後期の見直し段階において、家賃補助制度を含め再検討等を行い、あわせ て供給戸数の見直しを図る。

現在と今後 10 年間の潜在需要（286 世帯）への対応方針・まとめ（例） 供給方策 戸数 備考 ① 空き家発生 市営住宅分 50 戸 概ね年間 5 戸×10 年間 府営住宅分 100 戸 概ね年間 10 戸×10 年間 （府内南部地域にある府営住宅で対応） ②収入超過者や高額所得者世帯への 明け渡し促進 10 戸 現在の管理戸数の 1 割強程度と想定 ③市営住宅建替に伴う戸数の増加 6 戸 中開田住宅において、現 14 戸を建替える 際に 20 戸とする ④福祉との連携 60 戸程度 福祉施設への入居などを含め、福祉的施策に よる対応 ⑤民間賃貸住宅への家賃補助制度の 適用 60 戸 20 戸×3 年間（H23～25、H26～28、H29～31 3 年を限度とする） 合計 286 戸 参考：家賃補助制度と新規建設のコスト比較 家賃補助制度の場合 ・1 戸あたり 1 か月 1.5 万円の補助を行うケースで試算する。 ○1 年あたりのコスト：1.5 万円×12 か月＝18 万円／年・戸 新規建設の場合（「第６章 長寿命化のための維持管理による効果」から引用） ・建物について長寿命化改善工事を行い70 年使用するケースで試算する。 （土地取得費用は含まない） ・1 戸あたり新規建設費用 1,700 万円 ・1 戸あたり累積修繕費（70 年間）1,400 万円 ・1 戸あたり長寿命化改善工事費（70 年間）360 万円（陶器町住宅のケースで計算） ・家賃収入等（70 年間）50,100,407 円/173 戸×70＝2,027 万円（H21 の 1 戸あたり平均額 で計算：1 戸あたり 1 か月 2.4 万円） ○1 年あたりのコスト：(1,700+1,400+360－2,027)／70=20 万円／年・戸 本試算では、1 戸あたりのコストは、新規建設より家賃補助制度の方が少ないという結果 となった。ただし、家賃補補助制度の場合、1 世帯に対し 3 年間と期間を限定しているため、 新規建設と比較して、より多くの世帯に対する支援が可能となる。

４．市営住宅等のストック活用方針

（１）市営住宅のストック活用における課題 ◇ストックの観点から ・耐用年数を経過している住宅（中開田等）は、老朽化が進んでおり、その早期解消が必要で ある。 ・住戸性能水準において、手すりは神足住宅をのぞいてほとんど未設置で、段差解消は全体の 約７％、高齢者対応浴槽は全体の約24％の整備率と、現ストック活用計画の整備水準目標は 未達成の状況である。 ・共用部分の水準については、道路から住棟入り口まで、また、１階住戸玄関までの間に段差 が見られる住宅が多く、共用部のバリアフリー化が求められている。また、エレベーターの 設置されている住宅はなく、車いす対応可能の住戸の比率を高めることが早期の課題となっ ている。 ◇入居者の状況から ・居住者の世帯主年齢では60 歳以上の世帯が半数を超え、高齢世帯は増加傾向にある。今後さ らに高齢化が進むことが予想され、市営住宅の住戸内外のバリアフリー化対応が遅れており、 高齢者や障がい者の居住への早急な配慮が必要である。 ・居住者の世帯の型では単身世帯が57 世帯と最も多く、その内、高齢単身世帯が 33 世帯と半 数を超えている。また、住宅によって高齢化率に差が見られ、建設時期の古い住宅の方が高 齢化率が高く、高齢者が一部の住宅に集中する結果が見られ、高齢者が安心して暮らせるた めに、福祉など生活関連サービスの充実や健全なコミュニティ形成への配慮が課題となって いる。 （２）市営住宅等のストック活用方針 ◇ストック水準の向上 ・耐用年数を経過している住宅は用途廃止及び建替を行う。ただし、都市計画事業等の対象と なっている住宅は、用途廃止および統廃合等の検討を行う。建替にあたっては非現地建替も 視野に可能な方策で建替での戸数増を図る。 ・市営住宅のストックの住戸水準等の向上に向け、平成32 年度の整備水準目標を設定する。

項目 方 向 平成 32 年度の目標値 1)住戸水準 耐用年数を経過した住宅の用途廃止、建替を推 進し、住宅の安全性の確保と住戸の居住性向上 を図る 耐用年数を経過した老朽住宅の 解消 最低居住水準未満の世帯について、建替、世帯 の団地内移転等により早期解消を図る 市営住宅における最低居住水準 未満世帯の解消 2)住戸性能 水準 「手すり設置」「高齢者対応浴槽」の２項目を 満たす住宅ストックを整備し、バリアフリー化 を推進する。 ２項目を満たす住戸 10 割 3)共用部の 水準 団地敷地内の段差解消、手すり設置など共用部 のバリアフリー化を推進する 共用部のバリアフリー化された 住戸が市営住宅全体の４割以上 ◇高齢者・障がい者の居住への対応 ・高齢者や障がい者の居住に対応するため、上記の整備目標に基づき、住戸内のバリアフリー 化を進める。 ・中層住宅でのエレベーター設置は敷地条件等から厳しく、既存住宅において、共用部のバリ アフリー化の推進と住戸玄関口の車いす対応への改善により、車いす対応住戸を整備する。 ・障がい者向け住宅については専用の住戸設備が必要であり、建替による住宅建設において一 定の戸数整備を図る。 ◇市営住宅の潜在需要に対応した多様な公的住宅の供給 ・世帯規模が縮小、増加傾向にあることを踏まえ、従前の入居世帯や応募世帯の規模を勘案し つつ、一般ファミリー世帯向けのほか小家族向け、高齢の単身者向けなどニーズに対応した 住宅の供給を検討する。また、福祉部局や財政当局とも十分に協議の上、民間賃貸住宅利用 者への家賃補助制度の導入を検討する。 ◇適切な管理の実施 ・高齢者世帯や障がい者世帯のバリアフリー化された住戸への住み替えの検討や空き家募集の 際に高齢者世帯や障がい者世帯の優先枠を検討する。 ・収入超過者、高額所得者に対し、適切な指導により、特定優良賃貸住宅や民間賃貸住宅等へ 転居を推奨する。

第３章 市営住宅等長寿命化計画の目的

１．背景と目的 【背景】 長岡京市では、昭和26 年の公営住宅法の制定当初から市営住宅の供給を開始しており、市営住 宅は、平成22 年度末現在 8 団地、173 戸の住宅を管理している。これまで公営住宅の量的な充足 が進む一方で、ゆとりある生活や高齢化に対応した良質な住宅整備が求められ、国において近年 の少子・高齢化の進展、国民ニーズの多様化などに対応するため、住宅政策の方向として、スト ック重視・高齢化社会への対応等が掲げられた。平成16 年 1 月に、「長岡京市営住宅ストック総 合活用計画」（以下、「ストック総合活用計画」という）を策定した。この計画は、地域の実情に 応じた市営住宅ストック活用の理念と目標を設定し、建替、全面的改善、個別改善、修繕対応な どの適切な手法の選択のもとに、市営住宅ストックを総合的に活用するためのものとし、同計画 に基づいて市営住宅の計画修繕を実施してきたところである。 【目的】 平成 21 年 3 月に国から「公営住宅等長寿命化計画策定指針」が出され、公営住宅等ストックの 長寿命化を図り、ライフサイクルコストの縮減につなげ、公営住宅等ストックの有効活用と効率 的かつ円滑な更新の実現を行うことが重要視されている。 そこで今回、ストック総合活用計画に位置付けられている計画修繕を検証し、進捗の確認と長 寿命化に資する改善の検討を行い、適切な計画修繕を推進するためこの計画を策定するものであ る。 ２．長寿命化に関する基本方針 （１）ストックの状態の把握の方針及び維持管理の方針 現在、市営住宅 8 団地、27 棟、173 戸を管理している。これらの住宅に対し、各住宅の自治会 役員等の協力を得ながら、市が職員による日常的な見回り等により不具合の予見に努め、定期点 検を実施している。各住棟の建設時以降の修繕等の履歴を整理し、把握しているが、以下のよう な管理データ等の再整備を進め、今後も日常的な見回り・点検により、適正な維持管理を行う。 ○日常的な維持管理に関する方針 ・ 管理する市営住宅の整備、管理データを団地、住棟で整理する。 ・ 市営住宅の定期点検を実施して、予防保全的な維持管理を実施する。 ・ 市営住宅の住棟単位の修繕履歴データを整備し、随時、履歴の更新、確認できる仕組 みを整理する。

フサイクルコストの縮減につなげる。 ○ライフサイクルコストの縮減に関する方針 ・ 対症療法型の維持管理から、予防保全的な維持管理及び耐久性の向上等を図る改善を 実施することによって、市営住宅等の長寿命化を図る。 ・ 仕様のグレードアップ等による耐久性の向上、予防保全的な維持管理の実施による修 繕周期の延長などによってライフサイクルコストの縮減を図る。 ・ 修繕標準周期に先だって定期点検を行い、建物の老朽化や劣化による事故等を未然に 防ぐとともに、修繕や改善の効率的な実施につなげる。 ３．計画期間 平成 23 年度から平成 32 年度までとする。 ４．計画の対象住宅 本計画の対象住宅は、次の表の市営住宅とする。 住宅名 所在地 建設年度 構造 棟数 戸数 中開田住宅 長岡 1 丁目 昭和 28 年 特殊耐火 2 14 馬場住宅 馬場 1 丁目 昭和 49 年 中層耐火 1 14 北開田住宅１ 北開田住宅２ 長岡 1 丁目 長岡 1 丁目 昭和 49 年 昭和 53 年 簡易耐火 木造 1 1 1 1 陶器町住宅 長岡 3 丁目 昭和 57～58 年 低層耐火 3 15 野添住宅 野添 2 丁目 昭和 52～61 年 中層耐火 4 65 深田住宅 野添 2 丁目 昭和 50 年 低層耐火 10 20 今里住宅 今里川原 昭和 62 年 低層耐火 1 4 神足住宅 東神足 2 丁目 平成 3～9 年 中層耐火 4 39 計 27 173

木造 簡易耐火 中層耐火 ［検討対象住棟］ ［１次判定］ 住棟及び住宅単位の政策的判断 建替え 継続判定 ［２次判定］ 住棟単位の技術的判断 躯体の安全性、避難の安全性の判定 居住性の判定 個別改善の判定 全面的改善 維持保全の判定 低層耐火 維持管理 個別改善 用途廃止 建替え 長寿命化型改善必要性の判定 修繕対応 ［３次判定］ 団地単位の事業的判断 １次判定及び２次判定の結果を踏まえ、団地単位で総合的検討を行い、事業化の可 否について判断し、住棟別の活用方針を絞り込む 1 次判定で 改善予定と 判定されな かった住棟

第４章 ストック活用計画

１．手法の選定フロー 「公営住宅等長寿命化計画策定指針」（平成 21 年 3 月 国土交通省）に基づき、ストック活用手 法の選定は以下の手順により判定する。 ※新たに追加さ れた事項

２．活用手法の選定基準 （１）１次判定 （団地及び住棟単位の政策的判定） 住棟の経過年数、団地に対する需要、団地の法規制および高度利用の必要性と可能性によ る評価を行い、維持管理、建替え、用途廃止の対象とする住棟を判定する。判定ができな かった住棟については２次判定を行う。 【国の策定指針】 ●建替えの対象とする住棟 ・昭和 30 年代のストック及び耐火構造、木造の昭和 40 年代のストックのうち、高度利 用の必要性が高く、かつ、可能である住棟。 ●用途廃止の対象とする住棟 ・昭和 30 年代及び 40 年代のストックのうち、需要が見込めず、かつ、高度利用の必要 性、可能性が低い住棟。 ●維持管理の対象とする住棟 ・改善事業の実施後、標準管理期間を経過していない住棟。 ●継続判定とする住棟 ・建替え、用途廃止、維持管理の対象候補とならなかった住棟。 【判定基準】 ●建替えの対象とする住棟 ・昭和 30 年代以前のストックで老朽化が進み、高度利用の可能な住棟。 ●用途廃止の対象とする住棟 ・昭和 30 年代以前のストックで、敷地規模が狭小で、高度利用の可能性が低く、現地で の建替え等が難しい住棟。 ●維持管理の対象とする住棟 ・建替団地等で、改善の標準管理期間を経過していない住棟。 ●継続判定とする住棟 ・建替え、用途廃止、維持管理の対象候補とならなかった住棟。

（２）２次判定 （住棟単位の技術的判定） ・１次判定の結果、未判定の住棟を対象に、躯体の安全性、避難の安全性、居住性の順に 評価を行い、住棟別の事業内容を検討する。 ・１次判定及び２次判定において、維持対応、改善予定とした住棟を対象に、長寿命化型 改善の必要を検討する。 ①躯体の安全性の判定 ・ 検討対象住棟のうち、昭和 56 年度以降に竣工したものは、新耐震基準に基づいて設計さ れているため、耐震性を有するものとする。 ・ 市営住宅耐震調査を平成１９年度に、建築基準法に基づき旧耐震基準で昭和５６年以前 に建設された４階建て以上の馬場住宅及び野添住宅Ａ棟において、第一次耐震診断を実 施。ＩS 値は馬場住宅 1.400、野添住宅Ａ棟 1.070 の結果が出ている。 ・ 低層耐火構造の住宅においては、倒壊の危険性は少ないものと思われる。 ②避難の安全性の判定 ・ 市営住宅の内、中層耐火構造住宅において、２方向避難及び防火区画の確保がされてお り、避難の安全性は確保されている。 ③居住性の判定 居住性については住戸、共用部分及び屋外部分に分けて、高齢者対応等の観点から、以下の基 準で判定する。 【住戸】 ・段差解消、手すり設置、高齢者対応浴槽設置のバリアフリー化等を推進する。 →中層耐火構造の住宅 【共用部】 ・廊下の段差解消、手すり設置、外構部の段差解消を推進する。→中層耐火構造の住宅 ・敷地条件等の検討のもと、原則として３階以上の片廊下型の中層耐火住宅においてエレベ ーターの設置を検討する。（※設置にあたっては、エレベーターの設置に伴う家賃の上昇 等が見込まれるため、居住者等との協議を要する。） ・断熱化対応など、居住性の向上を推進する。

④長寿命化型改善の必要性の判定 ・中長期的な修繕計画及び定期点検等に基づき、耐久性の向上、躯体への影響の低減、維持 管理の容易性等の向上に関する改善が必要と判断される住棟は長寿命化型改善を行う。 ・長寿命型改善の必要性が低いと判断された住棟は、修繕又は長寿命型改善以外の個別改善 とする。 （３）３次判定 1 次判定、2 次判定により、各住宅の用途廃止、建替え、個別改善、修繕対応の判定が明確とな ったため、３次判定は実施しない。