平成 27 年 7 月 13 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 虎 ノ 門 四 丁 目 3 番 1 号
ユ ナ イ テ ッ ド ・ ア ー バ ン 投 資 法 人
代 表 者 名
執 行 役 員 村 上 仁 志
（コード番号：8960）
資産運用会社名
ジ ャ パ ン ・ リ ー ト ・ ア ド バ イ ザ ー ズ 株 式 会 社
代 表 者 名
代 表 取 締 役 社 長 吉 田 郁 夫
問い合わせ先
ﾁｰﾌ･ﾌｨﾅﾝｼｬﾙ･ｵﾌｨｻｰ 夏 目 憲 一
TEL. 03-5402-3680
資産の取得に関するお知らせ（UUR 天神西通りビル）
ユナイテッド・アーバン投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会
社であるジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下
記の資産を取得することを決定しましたのでお知らせいたします。
記
１．資産の取得
本投資法人は次の不動産を信託する信託の受益権（以下「取得予定資産」といいます。）を取得します。
物件
番号
用途
(注 1) 物件名称 所在地
取得予定価格
(注 2)
想定
NOI
利回り
(注 3)
想定
償却後
利回り
(注 4)
取得予定日
A37 店舗 UUR 天神西通りビル（注 5） 福岡県福岡市 5,500 百万円 6.0％ 5.8％ 平成 27 年
7 月 15 日
（注 1）登記簿上に表示されている用途の種類を記載しています。
（注 2）取得予定価格は、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含まない金額を記載しています。
（注 3）「想定 NOI（年間）」を取得予定価格で除して算出したものであり、小数点以下第二位を四捨五入して記載しています。「NOI」
とは不動産賃貸事業収入から不動産賃貸事業費用（但し、減価償却費を除きます。）を控除した金額をいい、「想定 NOI（年間）」
とは本投資法人取得後の賃貸借条件を基に算出した本投資法人取得時から 1 年間の想定の NOI です。
（注 4）「想定 NOI（年間）」から「想定減価償却費」を控除した額を取得予定価格で除して算出したものであり、小数点以下第二位を
四捨五入して記載しています。「想定減価償却費」とは、本投資法人の会計方針に則り、取得予定資産の減価償却資産の耐用
年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した、本投資法人取得時から 1 年間の減価償却費の試算値です。
（注 5）本日現在の物件名称は「天神西通りビル」ですが、本投資法人は取得後、物件名称を「UUR 天神西通りビル」に変更します。
以下同じです。
２．取得の詳細
（１）取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき、本投資法人のポートフォリ
オにおける「商業施設」の用途の運用資産の拡充を目的として取得予定資産（以下、取得予定資産に
係る物件を「本物件」といいます。）を取得します。当該取得決定に際しては、特に以下の点を評価し
ました。
① 立地について
本物件は、西鉄天神大牟田線「西鉄福岡（天神）」駅から徒歩約 4 分の「天神西通り」沿いに立
地します。本物件の所在する天神地区は大型商業施設や路面ファッション店、飲食店等が林立し、
九州最大の商業エリアを形成しています。
本物件の面する「天神西通り」は、その天神地区の中でも人通りが多く、国内外の様々なブラン
ドが集積するブランドストリートとして知られています。既存商業施設のリニューアルや新たな商
業施設の開発も進んでおり、商業施設としての安定性が期待できる立地であると評価しています。
② 建物について
本物件は平成 22 年竣工の地下 1 階付地上 4 階建の商業ビルです。建物全体で約 1,500 ㎡のまと
まった規模感があり、路面フロアを含め一棟利用ができる商業ビルとして稀少性を有します。1 階
から 3 階の各フロアの売場面積は概ね 250～300 ㎡確保することができる一方で、下記「③ テナ
ント等について」に記載のテナントの入居を前提に設計された建物であり、基準階の天井高が約 4.6
ｍ確保されているなど特徴的な造りとなっています。
③ テナント等について
本物件は、米国生まれのカジュアルブランド“Abercrombie & Fitch”（アバクロンビー&フィッ
チ。以下「アバクロ」といいます。）の日本法人である AFH Japan 合同会社に一括賃貸されており、
アバクロのアウトレット店舗“A&F Brands Factory Store”として使用されています。
テナントと信託受託者との間で締結されている定期借家契約の賃貸借期間は 15 年（残存期間 10
年）と長期であり、安定した収益が期待されます。
（２）取得の概要
① 取 得 予 定 資 産 ： 不動産を信託する信託の受益権
② 物 件 名 称 ： UUR 天神西通りビル
③ 取 得 予 定 価 格 ： 5,500 百万円
④ 契 約 締 結 予 定 日 ： 平成 27 年 7 月 13 日（信託受益権譲渡契約の締結）
⑤ 取 得 予 定 日 ： 平成 27 年 7 月 15 日（信託受益権の移転）
⑥ 取 得 先 ： 合同会社 Launchpad two
⑦ 取 得 資 金 ： 借入金（注）
⑧ 支 払 時 期 ： 平成 27 年 7 月 15 日（予定）
（注）借入金の詳細については、本日付にて公表の「資金の借入に関するお知らせ」をご参照ください。
（３）本物件の内容
物件の名称 UUR 天神西通りビル
本物件の種類 不動産を信託する信託の受益権
信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
信託契約期間 平成 23 年 2 月 28 日～平成 37 年 11 月 10 日
所在地（注 1） 地番 福岡県福岡市中央区天神二丁目 84 番 1
住居表示 福岡県福岡市中央区天神二丁目 5 番 21 号
交通 西鉄天神大牟田線「西鉄福岡（天神）」駅 徒歩約 4 分
用途（注 1） 店舗
面積（注 1） 土地 466.76 ㎡（141.19 坪）
建物 1,486.52 ㎡（449.67 坪）
構造・規模（注 1） 鉄骨造陸屋根地下 1 階付 4 階建
所有形態 土地：所有権 建物：所有権
建築時期（注 1） 平成 22 年 3 月
建築主 三井不動産株式会社
施工者 株式会社鴻池組九州支店
取得予定価格 5,500 百万円
鑑定評価額 5,580 百万円
価格時点 平成 27 年 5 月 1 日
鑑定評価機関（評価方法） 一般財団法人日本不動産研究所による鑑定評価
地震 PML 2％
担保設定の有無 なし
特記事項 特記すべき事項はありません。
テナントの内容（注 2）
テナントの総数（注 3） 1
敷金・保証金 非開示（注 4）
総賃料収入（年間） 非開示（注 4）
賃貸可能面積（注 5） 1,564.70 ㎡
賃貸契約面積（注 5） 1,564.70 ㎡
稼動率（注 6） 100％
参考
想定 NOI(年間)（注 7） 331 百万円
想定 NOI 利回り（注 7） 6.0％
（注 1） 「所在地（地番）」、「用途」、「面積」、「構造・規模」及び「建築時期」は、登記簿上の記載に基づいていま
す。
（注 2） 「テナントの内容」は、平成 27 年 6 月 30 日現在の数値を記載しています。
（注 3） 「テナントの総数」は、現所有者（信託受託者）と直接、賃貸借契約を締結しているテナントの数を記載
しています。
（注 4） テナントより開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない
場合として記載していません。
（注 5） 「賃貸可能面積」は本投資法人の取得部分における賃貸が可能な面積の合計を記載しており、「賃貸契約面
積」は、現所有者（信託受託者）とテナントとの間の賃貸借契約に記載されている賃貸対象の面積の合計
数値を記載しています。
（注 6） 「稼働率」は「賃貸契約面積 ÷ 賃貸可能面積」により記載しています。
（注 7） 「想定 NOI（年間）」及び「想定 NOI 利回り」については前記「１．資産の取得 （注 3）」をご参照ください。
なお、稼働率は 100％と想定しています。
（４）取得先の概要
名称 合同会社 Launchpad two
所在地 東京都港区虎ノ門三丁目 22 番 10-201 号
代表者 代表社員 一般社団法人ＳＨ13
職務執行者 井出 清彦
資本金 1 万円（平成 27 年 3 月 31 日現在）
設立年月日 平成 22 年 8 月 16 日
純資産 非開示（注）
総資産 非開示（注）
大株主 非開示（注）
主な事業内容 信託受益権の取得、保有、及び処分
本投資法人又は本資産運用会社との関係
資本関係 特筆すべき資本関係はありません。
人的関係 特筆すべき人的関係はありません。
取引関係 特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者へ
の該当状況
取得先は、本日現在、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律
第 198 号、その後の改正を含みます。）に定める利害関係人等（以下「利害
関係人等」といいます。）、並びに本資産運用会社の自主ルール（利益相反対
策ルール）に定める「スポンサー関係者」（以下「スポンサー関係者」とい
います。）のいずれにも該当しません。
（注） 取得先より開示することにつき同意を得られていないことから、やむを得ない事情により開示できない
場合として記載していません。
（５）物件取得者等の状況
取得予定資産は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありませ
ん。
（６）媒介の概要
①媒介者の概要
名称 インターソル株式会社
所在地 東京都中央区京橋二丁目 11 番 6 号 京橋彌生ビル 6 階
代表者 代表取締役社長 伊藤 賢一
主な事業内容 １．企業の国内外における不動産戦略の構築支援･実行
２．不動産の売買・交換・賃貸借の代理・媒介
資本金 5,000 万円（平成 26 年 4 月 1 日現在）
設立年月日 平成 21 年 5 月 1 日
本投資法人又は本資産運用会社と当該会社との関係
資本関係 特筆すべき資本関係はありません。
人的関係 特筆すべき人的関係はありません。
取引関係 特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者へ
の該当状況
媒介者は、本日現在、利害関係人等及びスポンサー関係者のいずれにも
該当しません。
②媒介手数料の内訳及び額
媒介者からの同意が得られていないため、やむを得ない事情により開示できない場合として開示
していません。なお、媒介手数料については、宅地建物取引業法に定める上限（取得予定価格×3％
＋6 万円（但し、消費税及び地方消費税を除きます。））以下の金額です。
（７）利害関係人等及びスポンサー関係者との取引
該当事項はありません。
３．決済方法及び取得の日程
（１）決済方法
借入金により物件引渡時に一括決済する予定です。当該借入金の詳細については、本日付にて公表
の「資金の借入に関するお知らせ」をご参照ください。
（２）取得の日程
取得予定資産の取得に係るスケジュールは以下のとおりです。
平成 27 年 7 月 13 日 取得決定日
信託受益権譲渡契約の締結日
平成 27 年 7 月 15 日 信託受益権の移転、代金支払日
４．運用状況の見通し
取得予定資産の取得による影響は軽微であり、本投資法人の平成 27 年 11 月期（第 24 期）及び平成
28 年 5 月期（第 25 期）の運用状況の予想について修正はありません。
５．
鑑定評価書
の概要
鑑定評価書の概要
鑑定評価額 5,580,000 千円
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 平成 27 年 5 月 1 日
（単位：千円）
項目 内容 根拠等
収益価格 5,580,000 －
直接還元法による収益価格 5,630,000 －
（１）運営収益 （注） －
（２）運営費用 （注） －
（３）運営純収益
（NOI（１）-（２）） 331,314 －
（４）一時金の運用益 6,960
現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安定した敷金月数を査定
し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて一時金の運用益を査定。なお、預
託期間中の資金運用上、適正と考えられる運用利回りは、運用及び調達双方の金利水準等
を勘案して2.0%と査定。
（５）資本的支出
（経常的な修繕費を含む） 290
建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期に発生するものであるが、ここで
は今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産における資本
的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにおける更新費の年平均額等を勘
案のうえ査定。
（６）純収益
(NCF（３）+（４）-（５）） 337,984 －
（７）還元利回り 6.0%
還元利回りは、最も投資リスクが低いと認められる不動産の利回りを基準とし、本物件の
立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来にお
ける不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定。
DCF法による収益価格 5,520,000 －
割引率 5.8% －
最終還元利回り 6.2% －
積算価格 4,330,000 土地比率91.1%、建物比率8.9%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 特になし
（注）本項目を開示することにより、本投資法人に競争上悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると判断し、非開示
としています。
以 上
【添付資料】
参考資料 1 ポートフォリオサマリー
参考資料 2 外観写真及び位置図
＊ 本投資法人のホームページアドレス： http://www.united-reit.co.jp
参考資料 1
ポートフォリオサマリー
平成 27 年 11 月 13 日時点（予定）
[用途別]
用途 物件数（注 1）
取得(予定)価格
金額（百万円）（注 2） 比率（注 3）
商業施設 35 196,407 36.5%
オフィスビル 39 198,954 37.0%
ホテル 10 63,635 11.8%
住居 23 42,248 7.9%
その他 7 36,620 6.8%
合計 112 537,863 100.0%
[地域別]
地域（注 4） 物件数 取得(予定)価格
金額(百万円）（注 2） 比率（注 3）
東京都心 6 区 26 125,637 23.4%
東京 23 区 12 57,211 10.6%
首都圏地域 28 161,764 30.1%
地方 46 193,252 35.9%
合計 112 537,863 100.0%
（注 1）①商業施設とオフィスビルの複合用途物件である maricom-ISOGO・システムプラザ横浜（敷地）、②オフィスビルとホテルの
複合用途物件である新大阪セントラルタワーは、各用途欄においてそれぞれ 1 物件としてカウントしていますが、合計欄に
おいては各物件をそれぞれ 1 物件としてカウントしています。したがって、用途別の物件数を足し合わせても、合計欄の物
件数とは一致しません。
（注 2）金額は単位未満を四捨五入して記載しています。したがって、記載されている金額を足し合わせても、合計値と一致しない
場合があります。
（注 3）取得（予定）価格の合計値に占める比率を、小数点以下第 2 位を四捨五入して記載しています。したがって、記載されてい
る比率を足し合わせても、合計値と一致しない場合があります。
（注 4）「地域」の区分は下記の通りです。
首都圏（注a） 地方（注b）
東京都心6区 東京23区 首都圏地域 政令指定都市（首都圏所在のもの
を除く）をはじめとする日本全国
の主要都市（周辺部を含む）
千代田区、港区、中央区、
新宿区、渋谷区、品川区
東京都内23区から東京都心6
区を除いた地域
首都圏から東京都内23区を除い
た地域
（注a）首都圏とは、1都7県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県）をいいます。
（注b）大阪府、名古屋市、福岡市、その他を含みます。
（注 5）上表に含まれる取得予定物件は以下の通りです。
用途 地域 物件名称 取得予定日 取得予定価格
金額(百万円) 比率
商業施設 地方 UUR 天神西通りビル 平成 27 年 7 月 15 日 5,500 1.0%
商業施設 首都圏 Luz 湘南辻堂 平成 27 年 9 月 30 日 3,938 0.7%
その他 東京都心 6 区 クオーツタワー（建物） 平成 27 年 11 月 13 日 1,165 0.2%
（注 6）直近のポートフォリオ一覧については、本投資法人のホームページでもご確認いただけます。
http://www.united-reit.co.jp/ja_cms/portfolio/port_list.html
