静岡市中山間地域（市街化調整区域等）
土地利用ガイドライン
平成２１年 10 月
静 岡 市
も く じ
序 章 ガイドラインの目的等 1
１ はじめに 静岡市の都市づくり ... 1 ２ ガイドラインの目的 ... 2 ３ 対象区域 ... 3 ４ ガイドラインの構成・概要 ... 5第１章 市街化調整区域等の概況 7
１ 市街化調整区域等の概況 ... 7 ２ 上位計画における市街化調整区域等の土地利用方針 ... 10第２章 類型別の土地利用の制度や事業 16
１ 市街化調整区域等における土地利用の基本的考え方 ... 16 ２ 市街化調整区域等土地利用にあたっての前提 ... 16 ３ 類型別の土地利用の課題と考え方 ... 17 ４ 類型別に整理した土地利用に関する制度や事業 ... 19第３章 土地利用に関する制度や事業の詳細 36
１ 制度・事業の一覧 ... 36 ２ 各制度・事業の内容 ... 38＜参考資料＞
79 １ 静岡市地域まちづくり推進条例 ... 79 ２ 引用資料・文献リスト ... 84序 章 ガイドラインの目的等
１．はじめに −静岡市の都市づくりについて−-
本市では、第１次静岡市総合計画に掲げる「活発に交流し価値を創り合う自立都市」、静岡市 都市計画マスタープランに掲げる「創造と共生が調和した、自立都市しずおか」の実現を目指し、 都市づくりを推進しています。 また、誰もが安全で快適に生活できるように、既存住宅地の再生や中心市街地の利便性を活か した都市型住宅地の供給による環境整備を推進します。 合わせて、まちの活力を高めるために、静岡駅、清水駅、東静岡駅を中心とする都市核におけ る土地の高度利用や機能更新、既存工業地における未利用地等の活用による企業立地や市街地に 分散する工場等の集団化、清水港の機能更新等を推進します。 一方、市街地の周辺や市北部の山間地においては、人口減少や農林業の衰退等により、地域の 活力の停滞がみられます。そのため本地域の環境やコミュニティの維持等のために、無秩序な市 街地の拡大を防止しながら、新規の住宅地の確保を図ります。さらに、高速道路インターチェン ジ（ＩＣ）※が開設されることから、良好な交通条件や自然環境を活かし、本地域の活力維持に つながる工業系や交流系の施設の計画的な誘致を図ります。 これにより、本市の各地域の特色ある発展を実現していく考えです。 ※以下本文中では、インターチェンジを「ＩＣ」、パーキングエリアを「ＰＡ」、ジャンクショ 住宅系 工業系（港湾・物流関連） 交流系 福祉系２．ガイドラインの目的
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域であり、優良な農地や自然環境の一体的な保全が 図られるべき地域です。本区域においては、人口減少等による地域の活力の停滞といった状況が みられます。また、都市計画区域外の区域は、都市的な土地利用の集積を想定していない区域で あり、近年では、農林業の衰退や人口の減少等により、地域活力の停滞がみられます。 一方、市街化調整区域ならびに都市計画区域外で市街化調整区域に近接する区域では、新東名 高速道路や中部横断自動車道のＩＣが開設される予定であり、開発のポテンシャルの向上、交流 人口の増加が考えられる状況にもあります。 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域ですが、計画的な土地利用、市街化を促進するお それがなく市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為につ いては認められる場合もあります。これは、区域によっては、計画的で良好な開発行為、市街化 調整区域内の既存コミュニティの維持や社会経済情勢への変化への対応といった事項を勘案し 必要性が認められる開発行為で、更なる市街化を促進するおそれがないと認められるものについ ては許容しても差し支えないという考えに基づくものです。 このような状況を踏まえ、本市の市街化調整区域等の活力の維持、ＩＣ周辺等における無秩序 な開発の防止を図るために、「第１次静岡市総合計画」、「国土利用計画（第一次静岡市計画）」、 「静岡市都市計画マスタープラン」といった上位計画等において市街化調整区域等の土地利用の 方針が示されています。また、市内企業の流出が進む中で企業立地を推進するための「企業立地 戦略指針」及び「企業立地促進法に基づく基本計画」、中山間地域の活性化を図るための「中山 間地域ビジネス振興プラン」などが策定されたところです。 「静岡市中山間地域（市街化調整区域等）土地利用ガイドライン」は、上位計画等に示された 市街化調整区域等の活性化等に係る土地利用の方針を実現するために、良好な自然地や優良な樹 林地、農地の保全に係る法制度等に即するとともに、市街化区域内の計画的な土地利用を妨げな いことを原則とした上で、開発行為等を適切に誘導・規制する現行の法制度に基づく土地利用手 法の活用指針、基準、手続き等を示すことを目的としています。 市街化調整区域等への高速道 路ＩＣ開設による開発のポテ ンシャルの向上等 市街化調整区域等の人口減少 等による地域の活力の停滞 市街化調整区域等の 問題・課題に対応して 計画に示された土地利用を実現するために 静岡市中山間地域（市街化調整区域等） 関連計画 企業立地戦略指針、中山間地域ビジネス 振興プランなどに、市街化調整区域等の 産業振興の指針が示されています 上位計画（総合計画・国土利用計画 ・都市計画マスタープラン） 市街化調整区域等の活力維持、無秩序な 開発防止の土地利用の方針が示されて います３．対象区域
本ガイドラインの目的を踏まえ、対象区域は、上位計画等により土地利用推進の方針が示され ていることを前提とした市街化調整区域並びに大規模社会資本の整備等に伴い今後土地利用が 見込まれる都市計画区域外の平坦地域等とします。静岡市中山間地域（市街化調整区域等）
土地利用ガイドライン対象区域
第１章 市街化調整区域等の概況 1.市街化調整区域等の概況 (1)面積 市街化調整区域は市域の約 9％ (2)人口 市街化調整区域の人口は減少傾向 (3)交通 新東名高速道路のインターチェンジが開設予定 (4)土地利用規制 農用地や保安林等に指定 2.上位計画における市街化調整区域等の土地利用方針 (1) 上位計画における市街化調整区域等の土地利用方針の概要 ①第１次静岡市総合計画 自然環境と共生した居住志向への対応、全体の土地利用・交通体系等を踏まえた新たな工業用地の配置、新たな観光拠点の整備や既存観光地の環境改善 等 ②国土利用計画（第一次静岡市計画） 無秩序な市街化の拡大を防止しながらの新規住宅用地の確保、広域交通体系の整備により向上するポテンシャルを活かした流通・研究開発施設の拠点形成 等 ③静岡市都市計画マスタープラン 計画的な市街化区域拡大の検討、比較的小規模な開発行為等について無秩序な開発の抑制及び自然環境と調和した土地利用の保全と誘導 等 (2) 上位計画の土地利用方針に示された区域 賤機地区、美和地区、大谷小鹿地区、中島地区、広野南地区、有度山地域、庵原地区、宍原地区、三保真崎地区 等 第２章 類型別の土地利用の制度や事業 1. 市街化調整区域等における土地利用の基本的考え方 ・優良な樹林地や農地等は保全に努める ・市街化区域に近接・隣接する区域、既存の住宅等の集積地、都市基盤が整っている・整う区域等では 無秩序な開発を防止し、地域の特性に応じた良好な環境の形成に資する土地利用を図る ・地域の特性に応じた良好な環境の形成に資する土地利用を図るにあたっては、市街化区域内の計画的な土地 利用を妨げない、既存の住環境、自然環境、景観の悪化等を招かないようにする 2. 市街化調整区域等の土地利用にあたっての前提 ・上位計画との整合を図る ・地域住民による地域の将来像の共有を図る ・農業振興地域整備計画との調整を図る ・市街化区域の工業系用途地域の土地利用も推進する 3.類型別の土地利用の課題と考え方 (1) 住居系の土地利用 ・大規模な既存集落内の住宅や、地域の生活に不可欠な施設の立地が 考えられます (2) 工業系の土地利用 ・市街化区域の工業系用途地域に立地する工場の施設拡大等のための 立地が考えられます ・高速道路ＩＣ周辺区域等で、新工場、研究開発施設、流通業務施設 等の立地が考えられます ・研究機関が集積する区域で、研究開発施設の立地が考えられます (3) 交流系の土地利用 ・名所等での交流施設の立地が考えられます ・農山村体験のための施設の立地が考えられます (4) 福祉系の土地利用 ・福祉施設の立地が考えられます 4.類型別に整理した土地利用に関する制度や事業 土地利用 類型 想定 土地利用 想定 対象区域 活用が考えられる 制度・事業 住居系 （１） 住宅 地域の生活を支える 小規模な店舗 等 既存の大規模集落内 及び隣接・近接する区 域 等 土地区画整理事業 地区計画 開発許可 等 工業系 （製造） （２）－ａ 既存工場の施設拡張 のための用地 新規の工場地 等 工業系用途地域に隣 接・近接する区域 ＩＣ周辺区域 等 土地区画整理事業 地区計画 開発許可 等 工業系 （研究開発） （２）－ｂ 新規の研究開発施設 中小企業者の事業共 同化等のための用地 ＩＣ周辺区域 研究機関が集積する 区域 等 土地区画整理事業 地区計画 開発許可 等 工業系 （流通業務） （２）－ｃ 流通業務施設 等 ＩＣ周辺区域 清水港の近隣区域 等 土地区画整理事業 地区計画 開発許可 等 交流系 （３） レクリエーション施設 交流資源の鑑賞施設 農山村体験施設 等 交流資源が集積する 区域 等 開発許可 （上位計画、関連施策 等との調整） 福祉系 （４） 児童養護施設、養護老 人ホーム等 地域福祉計画等の位 置づけに基づく区域 開発許可 想定する土地利用において 活用が考えられる制度や事業 を確認するときはこちら 第３章土地利用に関する制度や事業の詳細 活用の考えられる制度や事業の詳細について… 項 目 制度や事業 根拠法 概 要 都市計画 都市計画区域外の土地利用の整序 (1) 準都市計画区域 都市計画法 都市計画区域外で都市計画法による制度を用いて土地利用の整序を行う 開発許可 市街化 調整 区域 (2)-1 市街化調整区域内の居住者を主なサービス対象とする施設等 都市計画法 市街化を抑制すべき市街化調整区域において、許可されることのある開発行為として定められている行為 (2)-2 市街化調整区域の観光資源の有効利用のためのもの 都市計画法 (2)-3 県が国等と一体となって助成する中小企業者の事業共同化等に寄与するもの 都市計画法 等 (2)-4 周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内では困難なもの 都市計画法 既存集落内の自己用住宅 レクリエーション施設 技術先端型業種工場等 大規模流通業務施設 社会福祉施設、介護老人施設及び有料老人ホーム 都計外 (3) 都市計画区域・準都市計画区域外における開発許可 都市計画法 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において 1ha 以上の開発を行う場合は、開発許可を受ける必要がある 市街地開発事業 市 街 化 調 (4) 土地区画整理事業 都市計画法、土地区画整理法 土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更を行う事業（市街化区域編入と用途地域の指定が前提となる） 地区計画等 (5) 地区計画 都市計画法、静岡市地域まちづくり推進条例 地区に適した建築行為等の基準や施設の配置等を定める計画 個々の制度や事業の詳しい内容を 確認するときはこちら 市街化調整区域等における 土地利用の基本的な考え方を 確認するときはこちら 序 章 ガイドラインの目的等
４．ガイドラインの構成・概要
目 的：上位計画等に示された中山間地域（市街化調整区域等）における土地利用の方針を実現するために、開発行為等を適切に誘導・規制する現行の法制度に基づく土地利用の基本的な考え方、基準、手続きを示す。 対象区域：上位計画等により土地利用推進の方針が示されている市街化調整区域並びに大規模社会資本（新東名、中部横断自動車道等）の整備に伴い今後土地利用が見込まれる都市計画区域外の平坦地とする。 市の上位計画に示されている 土地利用の方針を 確認するときはこちら第１章 市街化調整区域等の概況
１．市街化調整区域等の概況
（１）面積
・静岡市の総面積は 141,181ha、うち市街化調整区域面積約 13,025ha であり、市域の約 9.2％を占めています。（２）人口
・平成 17 年の静岡市の行政区域人口（旧静岡市：旧由比町を除く）は 713,723 人であり、 うち市街化調整区域の人口は 52,671 人であり、7.4％を占めています。 ・昭和 60 年をもとに区域区分別の人口推移をみると、行政区域人口・市街化区域人口は おおむね横ばいであるのに対し、市街化調整区域の人口は減少しており、平成 17 年は 0.85 と減少傾向が著しくなってきています。 713,723 719,967 728,307 728,416 725,751 638,648 636,685 645,724 646,031 638,720 52,671 59,328 58,444 57,314 61,792 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 人 口︵ 人︶ 行政区域 市街化区域 市街化調整区域 0.98 1.00 0.85 0.99 1.00 1.00 1.01 1.01 1.00 1.00 0.93 0.95 0.96 0.85 0.90 0.95 1.00 1.05 比 率︵ 昭 和 6 0 年＝ 1 . 0（３）交通
・市街化調整区域等における、国道、主要地方道、一般県道の状況を道路網図（次ページ） に示します。 ・現在、新東名高速道路の建設が進められており、長泉沼津ＩＣ（長泉町）から引佐ＪＣ Ｔ（浜松市）については、平成 24 年度に完成予定であり、本市市域では清水ＩＣ、静 岡ＩＣ、伊佐布ＩＣのほか、吉原ＪＣＴ、尾羽ＪＣＴ（いずれも仮称）が開設予定です。 ・吉原ＪＣＴを起点とした中部横断自動車道も現在建設中であり、吉原ＪＣＴ（静岡市） から富沢ＩＣ（山梨県南部町）（いずれも仮称）については、平成 29 年度に完成予定で す。 ・港湾の輸出入貨物取扱金額で全国上位にランクされている清水港の後背地として、物流 環境において高い優位性を有しています。清水港は、本市及び静岡県の産業の発展にお いて大きな役割を果たしている県下最大の国際貿易港であり、港湾機能の強化を図るた め、清水港港湾計画に基づき整備が進められています。（４）土地利用規制
・平坦地の水田や丘陵地の樹園地等が農用地区域として指定されています。 ・久能山周辺に大規模な保安林が指定されています。 ・砂防指定区域は各地に指定されています。特に、藁科川周辺、安倍川周辺、大内地区、 有度山周辺等に多くなっています。 ・日本平・三保の松原周辺は県立自然公園に指定されています。 ・有度山周辺、富士川河川敷周辺等に大規模な鳥獣保護区が指定されています。 ・大内周辺、賤機山周辺等に急傾斜崩壊危険区域が指定されています。 ・日本平と三保松原の２ヶ所が名勝に指定されています。 区分 面積 指定単位 根拠法 農用地区域 5,766 ha 静岡市 農振法 保安林 1,147 ha 静岡市 森林法 砂防指定区域 473 ha 静岡市 砂防法 県立 自然公園 第 1 種特別地域 188 ha 静岡市 自然公園法 第 2 種特別地域 574 ha 静岡市 自然公園法 第 3 種特別地域 17 ha 静岡市 自然公園法 普通地域 1,212 ha 静岡市 自然公園法 風致地区 2,799 ha 静岡市 都市計画法 鳥獣保護区 31,585 ha 静岡市 鳥獣保護区 急傾斜地崩壊危険区域 267 ha 静岡市 急傾斜地法 名勝（三保松原、日本平） 327 ha 国 文化財保護法２．上位計画における市街化調整区域等の土地利用方針
（１）上位計画における市街化調整区域等の土地利用方針の概要
・ ここでは、本市の上位計画である第１次静岡市総合計画や国土利用計画（第一次静岡 市計画）、静岡市都市計画マスタープランにおいて示されている市街化調整区域等に係 る土地利用方針の概要を整理します。①第１次静岡市総合計画（平成 17 年３月策定）
◆土地利用構想（土地利用の基本方向） 〈住宅地〉 ・中山間地域等では集落環境の整備とともに、自然環境と共生した 居住志向への対応等もはかっていきます。 〈工業用地〉 ・新たな工業用地の確保に当たっては、既存工業地との連携や全体 の土地利用および交通体系を踏まえた効果的な配置を誘導すると ともに、周辺環境との調和、自然環境や生活環境の保全等に配慮 します。 〈その他の宅地〉 ・流通・研究開発施設用地については、既存流通センターや地域産業との連携に配慮しな がら、広域交通体系の整備にともない向上する施設立地のポテンシャルを活かした、新 たな拠点の形成を計画的に誘導します。 観光関連施設用地については、観光・交流産業の高度化を目指し、多様な視点から観光 資源の再評価を行い、新たな観光拠点の整備や既存観光地の環境改善をすすめるため、 必要な用地を確保します。②国土利用計画（第一次静岡市計画）（平成 17 年３月策定）
◆利用区分別の土地利用の基本方向 〈住宅地〉 ・新たな住宅地の需要及び居住スタイルの変化に対応した質の高い 住宅地を形成していくため、無秩序な市街地の拡大を防止しなが ら新規の住宅用地を確保するとともに、既存住宅地の再生をはか っていきます。 〈工業用地〉 ・新たな工業用地の確保に当たっては、既存工業地との連携や全体 の土地利用及び交通体系を踏まえた効果的な配置を誘導するとと もに、周辺環境との調和、自然環境や生活環境の保全等に配慮します。 〈その他の宅地〉 ・流通・研究開発施設用地については、既存流通センターや地域産業との連携に配慮しな◆利用区分ごとの措置 〈住宅地〉 ・既成市街地周辺の新市街地等は、市街地の無秩序な拡大を防止し、土地区画整理事業や 優良な民間住宅地開発等の計画的な誘導により新たな住宅地の供給をはかります。 ・中山間地域等では、自然環境との調和を前提としながら、生活基盤施設の整備により定 住地としての充実をはかるとともに、週末滞在、季節滞在などの複数地域居住志向等へ の対応もすすめます。 〈工業用地〉 ・国道１号線沿線等における既存工業系用途地域内の効率的土地利用をはかるため、土地 利用の再編及び集団化を促進するとともに、新東名高速道路等の整備にともなう交通条 件の向上や多様な産業の集積と連携した、新たな工業施設の立地を計画的に誘導します。 〈その他の宅地〉 ・流通・研究開発用地は、新東名高速道路インターチェンジ周辺等の広域道路網の結節点 一帯等に計画的に立地を誘導します。 ・観光関連施設用地は、既存施設との連携に配慮しながら、地域資源を活かした交流施設 等を計画的に整備します。とくに、清水港や日本平及び南アルプス等については、その 魅力を最大限に引き出すための環境づくりを総合的にすすめていきます。
③静岡市都市計画マスタープラン（平成 18 年２月策定）
◆土地利用の基本方針（基本的な考え方） 〈市街地周辺の土地利用の誘導〉 ・市街地周辺については、自然環境と調和した良好な居住環境を目 指し、市街化調整区域は農地保全しながら自然環境と調和した土 地利用を目指します。 〈中山間地の保全と活用〉 ・中山間地については、農地や森林が有する水源かん養や国土保全 等の公益的機能を維持しながら、都市と山村が交流するレクリエ ーション活動の場として活用するとともに、自然環境と調和した 既存集落地を目指します。 ◆土地利用の基本方針（市街地拡大の検討方針） ・無秩序な市街化を防止するため、将来人口や産業の見通し、市の総合計画におけるプロ ジェクト等の政策に基づき、土地区画整理事業等の整備手法による計画的な市街化区域 の拡大を検討します。 ・また、比較的小規模な開発行為等については、地区計画制度等の計画的な整備手法によ り、無秩序な開発を抑制し、自然環境と調和した土地利用の保全と誘導を目指します。（２）上位計画に示された土地利用推進の区域
・ さらに、（１）の上位計画において地域活力維持の土地利用を推進していく具体的な 区域を挙げている部分について、その内容を整理します。 地区名 土地利用の概要 出典 ①賤機地区 （新東名高速道路 (仮称)静岡ＩＣ周 辺地区） ・新東名高速道路のＩＣ建設にともなって交通条件が向上する 一帯は、無秩序な開発を抑制しつつ、面的な整備事業の導入 を検討する等、地域の実情を踏まえながら、開発需要の調整 を図っていきます。 国土利用計画 ・高規格幹線道路の整備に伴う交通環境の変化に対応するた め、地区計画等の検討により既存集落地の住環境の維持を図 るとともに、将来の計画的な整備に向けた検討を進めます。 ・新東名高速道路静岡ＩＣ周辺は、無秩序な市街化を防止し、 計画的な土地利用が必要です。 都市計画 マスタープラン ②美和地区 ・計画的なまちづくりの検討を進めます。 都市計画 マスタープラン ③大谷小鹿地区 （東名高速道路 新ＩＣ周辺地区） ・東名高速道路の新ＩＣ（構想）の建設に伴って交通条件が向 上する一帯は、無秩序な開発を抑制しつつ、面的な整備事業 の導入を検討する等、地域の実情を踏まえながら、開発需要 の調整を図っていきます。 国土利用計画 ・東名高速道路新ＩＣ（構想）周辺地区は、交通の利便性を活 かした新たな産業を展開する土地利用に誘導することを検 討します。 ・交通の利便性を活かした新たな産業を誘導し、それらの調和 と魅力を創出した複合的な新市街地の形成を検討します。 ・東名高速道路新ＩＣ（構想）周辺の市街化調整区域は、新Ｉ Ｃの整備と合わせた土地区画整理事業等の計画的な整備に より、市街化区域への編入を検討します。 都市計画 マスタープラン ④富士見台 ・富士見台３丁目を中心とする市街化調整区域は、新ＩＣ（構 想）の整備と合わせた土地区画整理事業等の計画的な整備に より、市街化区域への編入を検討します。 都市計画 マスタープラン ⑤中島地区 ・住宅地としての土地利用に向けて、地区計画制度等の検討を 進めます。 ・中島の市街化調整区域は、無秩序な市街化を防止し、計画的 な土地利用を図ります。 都市計画 マスタープラン ⑥広野南地区地区名 土地利用の概要 出典 ⑦有度山地域 ・日本平の総合的整備 総合計画 ・市街地に接する骨格的緑地として、生活環境上及び生態環境 上重要な役割を果たすことから、自然環境の保全を基本と し、各区域の特性を踏まえた土地利用をすすめていきます。 ・優れた眺望や景観を活かした国際級の観光及び芸術文化の交 流拠点として、周辺の自然環境との調和に配慮しながら、既 存施設の改善や関連施設の整備をすすめます。 国土利用計画 ・有度山の豊かな自然を活かし、健康と生きがいづくりをテー マとしたレクリエーション活動の拠点としての整備を推進 します。 ・本市の中庭となる日本平を、自然環境に配慮しつつ総合的に 整備します。 都市計画 マスタープラン ⑧麻機地区 ・遊水地一帯は、治水機能をはじめ多様な機能を持つ遊水地と して、農用地の保全及び河川整備等と調整をはかりつつ、水 生動植物や水鳥の生息空間及びそれらの環境と共生した憩 いの場、自然観察、学習の場等を整備し、水辺の自然環境を 活かした交流拠点を形成します。 国土利用計画 ・農地を保全しながら麻機遊水地の整備を促進し、自然とふれ あいを楽しむ親水レクリエーション拠点として活用を図り ます。 都市計画 マスタープラン ⑨新間、油山、矢 部、茂畑地区等 ・市街地周辺の農業地帯及び集落等については、畑地帯総合整 備事業等の農業関連事業をすすめ、需要創造型農業の振興拠 点を形成します。 国土利用計画 ⑩庵原地区 （高速道路ＪＣＴ 周辺地区） ・土地利用の混在解消と市街地側及び新東名高速道路ＩＣ側か らの開発需要に対応するため、計画的に都市基盤整備をすす めるとともに、地区住民が主体となったまちづくり計画等に もとづき、庵原地区の賑わい拠点としてふさわしい土地利用 及び環境づくりを促進します。 ・新東名高速道路のＩＣの建設にともなって交通条件が向上す る一帯は、無秩序な開発を抑制しつつ、面的な整備事業の導 入を検討する等、地域の実情を踏まえながら、開発需要の調 整をはかっていきます。 国土利用計画 ・高規格幹線道路の整備に伴う交通環境の変化に対応するた め、地区計画等の検討により既存集落地の住環境の維持を図 るとともに、将来の計画的な整備に向けた検討を進めます。 都市計画 マスタープラン
地区名 土地利用の概要 出典 ⑫宍原地区 （新東名高速道路 (仮称)清水ＩＣ周 辺地区） ・国道 52 号沿いに形成される集落地とその周辺の農林業地帯 は、住民参加のまちづくり計画等にもとづき、居住地として の環境整備と農林業振興を推進します。また、新東名高速道 路のＩＣ整備等により増加が予想される沿道サービス型施 設等の立地需要に対して、集合化による土地利用の効率化や 周辺土地利用への影響等に配慮しながら適切に規制、誘導し ます。 ・宍原地区の富士川流域に含まれる一帯は、新東名高速道路の ＩＣ整備にともなう開発ポテンシャルの高まりに計画的に 対応するため、都市計画法や農業振興地域の整備に関する法 律等の適切な運用及び地域住民が主体となって策定したま ちづくり計画等により、農業区域、居住区域、業務区域、森 林区域等の土地利用区分を明確にし、計画的に規制、誘導し ます。 国土利用計画 ・(仮称)清水ＩＣの整備に伴い、ＩＣ周辺において無秩序な土 地開発がなされないよう、必要に応じて準都市計画区域の指 定により土地利用の規制を検討する等、開発圧力のコントロ ールと周辺の自然環境の保全に努めます。 ・新東名高速道路 (仮称)清水ＰＡの整備。 都市計画 マスタープラン ⑬三保真崎地区 ・特色ある地域農業の振興や水産業の高付加価値化及び海洋資 源を活かした交流拠点としての充実、さらに、資源活用のた めの研究開発施設の誘致等を推進します。 国土利用計画
第２章 類型別の土地利用の制度や事業
静岡市総合計画、国土利用計画、都市計画マスタープラン等の土地利用方針を踏まえ、市街化 調整区域等における地域の活力維持のための既存の土地利用制度・事業の内容を、立地を想定す る土地利用の類型別に示します。１．市街化調整区域等における土地利用の基本的考え方
本市の市街化調整区域等は、大半が農地や樹林地であり、緑豊かな環境は国土保全、水源涵養、 食料生産等の大切な役割を担っています。市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域とされ、特 に優良な農地等、優れた自然環境を有する区域、災害の発生のおそれがある区域などでは、現況 の土地利用の保全に努めます。 市街化区域に隣接・近接する区域、既存の住宅等の集積地、都市基盤施設が整っているまたは 整う予定の区域等においては、無秩序な開発を防止し、地域の特性に応じた良好な環境の形成に 資する土地利用を許容していきます。 地域の特性に応じた良好な環境の形成に資する土地利用を許容していくにあたっては、開発区 域周辺の市街化を促進しないようにし、市街化区域内の計画的な土地利用の妨げとならないよう にします。また、既存集落の住環境の悪化、自然環境への負荷の増大、地域の景観の悪化等、新 たな問題を招かないようにします。２．市街化調整区域等の土地利用にあたっての前提
（１）上位計画との整合
・市街化調整区域等における土地利用は、市民、事業者の理解を得つつ、計画的に進めて いく必要があることから、総合計画、国土利用計画、都市計画マスタープラン等の上位 計画との整合を図るものとします。（２）地域住民における将来像の共有
・地域活力維持の土地利用を許容した場合、地域の住環境、就業環境、農林業の生産環境、 コミュニティが変化するものと思われます。良好な環境を計画的に創出・保全するため、 地域住民が、今後の地域の暮らし、産業、コミュニティのあり方を検討し、望ましい地 域全体の将来像及びその実現方策の共有を図るものとします。（３）農業振興地域整備計画との調整
・市街化調整区域等はおおむね農業振興地域に指定されており、かつ農業振興地域内の農 地の過半数が農用地区域となっています。農用地区域においては基本的に開発ができな いことから、市街化調整区域の土地利用にあたっては、農業振興地域整備計画との調整（４）市街化区域の工業系用途地域での対応
・市街化調整区域等への工場、研究開発施設、流通業務施設等の立地により、市街化区域 内の工業系用途地域にある工場等の郊外への移転、工業系用途地域の利用の低下、工場 以外の用途の進展等が進む可能性があるため、市街化を進めるべき市街化区域の工業系 用途地域において工場等の立地を優先して検討する必要があります。３．類型別の土地利用の課題と考え方
「住居系（住宅等）」「工業系（工場、研究開発施設、物流施設等）」「交流系（レクリエーショ ン施設等）」「福祉系（社会福祉施設、介護老人保健施設及び有料老人ホーム等）」類型ごとに、 地域の活力維持のための土地利用の考え方を示します。（１） 住居系の土地利用
・市街化調整区域等においては、人口減少や高齢化等による地域の活力の停滞がみられる ようになってきており、特に中山間地域に区分される地区において既存集落区域での人 口流出は重要な課題となっています。これらの地区では市街化調整区域であっても、当 該地域の環境やコミュニティの維持等、市街地と同程度の生活を営むための定住条件を 備えることが重要です。大規模な既存集落内における住宅や、地域の生活に不可欠な施 設の立地が考えられます。（２） 工業系の土地利用
・経済のグローバル化や企業の再編等が進む中、住工混在や安価で大規模な用地の不足等 を理由に、企業の市外移転が進む中で、都市の活力維持のために、企業立地は喫緊の課 題です。工業系の土地利用は、本来、市街化区域内の工業系用途地域に誘導されるべき ですが、新東名高速道路ＩＣの開設やアクセス道路の整備等により交通条件が向上する 区域等においては、工業系の土地利用が考えられます。（２）−１ 製造系の技術先端型産業、健康・環境関連産業、創造型地域産業
・市街化区域の縁辺部に位置する工業地域や工業専用地域に立地している製造系の技術先 端型関連産業、健康・環境関連産業、創造型地域産業が、技術の高度化、二次投資を図 ることができるように、工業地域や工業専用地域に隣接する区域での工場等の立地が考 えられます。 ・高速道路ＩＣ周辺等の区域は、良好な立地条件を活かして、地域の活力維持を図るため、 新規の工場の立地が考えられます。（２）−２ 研究開発系の技術先端型産業、健康・環境関連産業、創造型地域産業
・産学官連携による研究開発を図るため、フーズ・サイエンスヒルズ構想等に関わる大学 等の研究機関が集積する区域への立地が考えられます。（２）−３ 港湾・物流関連産業
・首都圏・名古屋圏・大阪圏及び甲信越地域をターゲットとした広域物流拠点の形成、清 水港の後背地不足の解消、物流効率化及び物流による環境負荷の低減を図るため、高速 道路ＩＣ周辺及び市境のバイパス沿線や清水港近隣地域において、流通業務施設の立地 が考えられます。 〈参考：静岡市企業立地戦略指針より〉 ■技術先端型産業 ・高度な技術、高いシェアを持ち、各産業への影響（波及効果）が大きい産業 ■港湾・物流関連産業 ・清水港、高規格道路等、大規模社会資本や物流環境の高い優位性を活かした産業 ■健康・環境関連産業 ・産学官連携による健康・環境関連地域プロジェクトから生み出される産業やこれらを 支える研究開発型産業 ・本市の豊かな農林水産資源を活かした食品関連産業等 ■創造型地域産業 ・川上から川下までの産業集積を活かし、地域ブランド化や産業の高度化に取り組む地 域産業群（３）交流系の土地利用
・富士山静岡空港の開港、新東名高速道路ＩＣの開設等を契機に、交流の更なる活性化が 図られる中で、市街化調整区域等には有度山、三保をはじめとする良好な交流資源があ ることから、資源の保全を基本としつつ、資源を有効活用するための交流施設の立地を 許容していきます。 ・心の豊かさや自然との触れ合いを重視する都市住民が増えていることから、グリーンツ ーリズムなど、農林業を通じた人々の触れ合い、交流を推進するため、農山村の暮らし や生業を体験する施設の立地が考えられます。（４）福祉系の土地利用
・高齢化等が深刻化している中、市街化調整区域等においても福祉の充実等が望まれてい ます。高齢者を含めた多くの人々にとって生活しやすい地域となるよう、市街化調整区 域等において、社会福祉施設、医療施設等の立地が考えられます。４．類型別に整理した土地利用に関する制度や事業
「住居系（住宅等）」「工業系（工場、研究開発施設、物流施設等）」「交流系（レクリエーショ ン施設等）」「福祉系（社会福祉施設、介護老人保健施設及び有料老人ホーム等）」の類型ごとに、 地域の活力維持のための想定土地利用、想定対象区域、活用が考えられる制度・事業を示します。（１）住居系の土地利用
◆想定土地利用・建築物用途 ・新規の定住者や二地域居住の都市住民のための住宅、共同住宅 ・地域の生活を支える店舗や福祉施設等で小規模なもの（日常に必要な品物やサービスを 扱う店舗、事務所、老人ホーム・老人福祉センター、幼稚園、保育園、診療所等） 等 ◆想定対象区域 ・既存集落内及び当該集落に隣接する区域 ◆活用が考えられる制度・事業 想定するケース 活用が考えられる 制度・事業 市街化 調整 区域 新たな 住宅地 の開発 ①高速道路ＩＣ周辺区域等で、住宅地を 含む新市街地を開発する場合 土地区画整理事業・地区計 画（併用） （担当課：都市計画課、市 街地整備課） ②新規の定住者や二地域居住の都市住民 のための住宅、共同住宅を開発する場 合 地区計画 （担当課：都市計画課） 既存の 集落、 住宅地 の保全 や向上 ③高速道路ＩＣ周辺区域等で、既存の集 落・住宅地の保全・向上を図る場合 地区計画 （担当課：都市計画課） ④市街化調整区域内の大規模集落におい て一定の要件を満たす住宅等を立地す る場合 開発許可 （担当課：開発指導課） ⑤住宅と農地の混在がみられる集落で、 居住環境及び営農環境の保全・向上を 図る場合 集落地区計画 （担当課：都市計画課） ⑥良好な自然的環境を有している集落に隣接・近 接する区域で住宅地・別荘地を開発する場合 優良田園住宅 都市 計画 区域外想定するケース 活用が考えられる 制度・事業 都市 計画 区域外 ⑦新東名高速道路ＩＣ周辺区域等で住宅等を含む 土地利用の整序を図る場合 準都市計画区域 （担当課：都市計画課） ⑧１ha 以上の住宅団地等を開発する場合 開発許可 （担当課：開発指導課） ⑨既存集落の保全を図る場合 地区土地利用実施計画 （担当課：都市計画課） ※今後、中山間地域の活性化策が検討される中で、市独自の定住施策が定められた場合に は、本指針にその活用指針を示すものとします。 〈市街化調整区域〉
①高速道路ＩＣ周辺区域等で、住宅地を含む新市街地を開発する場合
・高速道路ＩＣが整備され立地条件が向上する区域は、土地の有効利用のため、既存集落 の居住環境の向上や自然を活かした良好な住宅地の開発などを含む、新市街地整備を計 画的に推進することが考えられます。この新市街地整備は、土地区画整理事業を実施し、 あわせて地区計画を定め地区環境の保全など土地利用のコントロールを行う手法が考 えられます。 土地区画整理事業⇒制度・事業の解説は 55 ページ 地区計画⇒制度・事業の解説は 57 ページ②新規の定住者や二地域居住の都市住民のための住宅、共同住宅を開発する場合
・新規住民の定住を図るために、高速道路ＩＣ周辺の区域、その他生活等の中心地（既成 市街地）またはこれに準ずる既存集落に隣接・近接する区域において、一体的な住宅地 開発を行う場合は、地区計画を活用することが考えられます。地区計画により住宅等の 形態や意匠等を誘導することで、良好な住宅団地を形成することができるようになりま す。 ・市街化区域に隣接する区域等については、必要に応じて市街化区域編入をした上で住居 系用途地域を指定することが考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 57 ページ③高速道路ＩＣ周辺区域等で、既存の集落・住宅地の保全・向上を図る場合
・高速道路ＩＣ周辺やアクセス道路沿道等の既存の集落や住宅地においては、個別の開発 行為が進み、用途の混在等の住環境が悪化するような状況が発生するとも限りません。 ・不良な環境の形成を防いで既存の住環境を保全し、さらに向上させる場合には、地区計 画を活用し、地区に不適切な建築物の用途、形態（高さ、建ぺい率・容積率等）の制限 等を図ることが考えられます。 ・地区計画の中で低層住宅等を許容する内容とすれば、地区計画に適合する行為が開発許 可の対象となることから、新規住民の住宅の建築が可能となります。 ⇒制度・事業の解説は 57 ページ④市街化調整区域内の大規模集落において一定の要件を満たす住宅等を立地する場合
・日常生活の維持に不可欠な商店等の立地を建築しコミュニティの維持に寄与することも 必要です。 ・法第 34 条第 14 号の開発審査会付議基準（既存集落内の自己用住宅）により、条件にあ う住宅を建築することができます。また、法第 34 条第 1 号（開発許可の基準）に適合 するものとして、小売業関係、飲食店関係、サービス業関係などを許容することができ ます。 法第 34 条第 １号 ⇒制度・事業の解説は 44 ページ 法第 34 条第 14 号⇒制度・事業の開設は 48 ページ⑤住宅と農地の混在がみられる集落で、居住環境と営農環境の保全・向上を図る場合
・農家の兼業化、農家と非農家の混在化により虫食い的な農地転用が進み、居住環境、営 農環境ともに悪化する状況が生じている又は生じるおそれのある集落において、営農条 件と調和のとれた良好な居住環境の確保と適正な土地利用を図る場合には、集落地区計 画を活用し、敷地や建築物の形態（高さ、建ぺい率・容積率等）の誘導、道路や公園等 の配置の計画等を図ることが考えられます。 ・集落地区計画の中で低層住宅等を許容する内容とすれば、集落地区計画に適合する行為 が開発許可の対象となることから、新規住民の住宅の建築が可能となります。 ・居住環境と調和のとれた良好な営農条件を確保するため、農用地及び農業用施設等の整 備を一体的に推進する必要がある場合は、集落農業振興地域整備計画を定めることがで きます。また、農用地所有者等は、農用地の保全・利用に関する協定を締結することが できます。 ⇒制度・事業の解説は 65 ページ〈市街化調整区域及び都市計画区域外〉
⑥良好な自然的環境を有している集落に隣接・近接する区域で住宅地・別荘地を開発する場合
・地域の環境やコミュニティの維持のため定住人口の確保が課題となっている地区があり ます。一方で、団塊世代の退職や環境意識の高まり等で、農山村に定住したい、または、 一定期間暮らしたいという都市住民が出てきています。 ・都市住民を受け入れ、地域の活力維持につなげていく場合には、優良田園住宅の制度を 活用し、優良な住宅の建設を促進することが考えられます。 ・②③④⑧等のケースにおいて、優良な住宅の建設を促進するために、優良田園住宅の制 度を活用することも考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 71 ページ 〈都市計画区域外〉⑦新東名高速道路ＩＣ周辺区域等で住宅等を含む土地利用の整序を図る場合
・新東名高速道路ＩＣ周辺の区域では、個別の開発行為が進み、用途の混在、散発な都市 的土地利用等の住環境が悪化するような状況が発生するとも限りません。 ・立地条件が向上するＩＣ周辺の区域において秩序ある土地利用としていく場合には、準 都市計画区域を指定し、かつ、既存の集落がある区域等においては、必要に応じて地域 地区を定めることが考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 38 ページ⑧１ha 以上の住宅団地等を開発する場合
・地域の環境やコミュニティの維持のため定住人口の確保が課題となっている地区があり ます。一方で、団塊世代の退職や環境意識の高まり等で、農山村に定住したい、または、 一定期間暮らしたいという都市住民が出てきています。 ・都市住民を受け入れ、地域の活力維持につなげていくために、住宅団地や別荘地を開発 することが考えられます。 ・１ha 以上の住宅団地、別荘地を開発する場合には、開発許可を受けなければなりません。 開発許可の基準は、技術的水準の確保にあります。 ⇒制度・事業の解説は 54 ページ⑨既存の集落の保全を図る場合
・幹線道路沿道の既存の集落等においては、個別の開発行為が行われ、用途の混在等の住 環境が悪化するような状況が発生しないとも限りません。 ・既存の住環境を保全する場合には、静岡市地域まちづくり推進条例に基づき、地域住民 等により、地域の将来像を検討した上で、集落に適さない建築物の用途や形態の規制等 を図るための地区土地利用実施計画を作成することが考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 75 ページ（２）工業系の土地利用
（２）−
a
製造系の技術先端型産業、健康・環境関連産業、創造型地域産業
◆想定土地利用・建築物用途 ・既存工場の施設拡張のための用地 ・新規の技術先端型産業、健康・環境関連産業、創造型地域産業の工場地 ・中小企業者の事業共同化、集積を図るための工場地 等 ◆想定対象区域 ・市街化区域の縁辺部に位置する準工業地域、工業地域、工業専用地域に隣接・近接する 区域 ・新東名高速道路、中部横断自動車道、東名高速道路のＩＣ周辺区域 等 ◆活用が考えられる制度・事業 想定するケース 活用が考えられる 制度・事業 市街化 調整 区域 ５ha 以上 ①高速道路ＩＣ周辺区域等で、工場を 含む新市街地を開発する場合 土地区画整理事業・地区計 画（併用） （担当課：都市計画課、市 街地整備課） ②工場を開発する場合 地区計画 （担当課：都市計画課） ５ha 未満 ③工場を開発する場合 開発許可（周辺の市街化を 促進するおそれがなく市 街化区域では困難なもの （技術先端型業種工場）） （担当課：開発指導課） （担当課：都市計画課） ④中小企業者の事業共同化、集積を図 るための工場を開発する場合 開発許可（中小企業者の事 業共同化、中小企業集積に 寄与するもの） （担当課：開発指導課） 都市 計画 区域外 ⑤新東名高速道路ＩＣ周辺区域等で、工場の誘導 を図る場合 準都市計画区域 （担当課：都市計画課） ⑥１ha 以上の工場を開発する場合 開発許可 （担当課：開発指導課）〈市街化調整区域〉
①高速道路ＩＣ周辺区域等で、工場を含む新市街地を開発する場合
・高速道路ＩＣが整備され、立地条件が向上する区域は、土地の有効利用のため、交通の 拠点性を生かした、新たな工業拠点の形成を含む、新市街地整備を計画的に推進するこ とが考えられます。この新市街地整備は、土地区画整理事業を実施し、あわせて地区計 画を定め地区環境の保全など土地利用コントロールを行う手法が考えられます。 ・市街化区域に取り囲まれ宅地利用が進んでいる区域については、土地の有効利用や居住 環境の向上のため、新市街地を形成するため土地区画整理事業を実施することが考えら れます。 ・市街化区域に隣接する区域等については、必要に応じて市街化区域編入及び周辺区域と 整合した用途地域の指定が考えられます。 土地区画整理事業⇒制度・事業の解説は 55 ページ 地区計画⇒制度・事業の解説は 57 ページ②工場（５ha 以上）を開発する場合
・高速道路ＩＣ周辺の区域や市街化区域の工業系用途地域等に隣接する区域において、交 通条件の良さを活かし、一体的な工場（５ha 以上）を開発する場合には、市街化調整区 域における産業振興に寄与する開発として地区計画を活用することが考えられます。地 区計画により工場の形態や意匠、緑化等を誘導することで、良好な一団の工業地を形成 することができるようになります。 ・市街化区域に隣接する区域等については、必要に応じて市街化区域編入した上で工業系 用途地域を指定することが考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 57 ページ③工場（５ha 未満）を開発する場合
・高速道路ＩＣ周辺の区域においては、交通条件の良さを活かし、工場（５ha 未満）を開 発することが考えられます。また、市街化区域の工業系用途地域内の既存の敷地では手 狭になり、拡張の用地が市街化調整区域に必要な場合が考えられます。 ・工場が技術先端型業種（医薬品製造業、通信機械器具、同関連機械器具製造業、電子計 算機・ 同付属装置製造業、電子応用装置製造業、電気計測器製造業、電子機器用・通 信機器用部分品製造業、医療用機械器具・医療用品製造業、光学機械器具・レンズ製造 業等）であって、公害の発生のおそれがないもの又は公害の発生を確実に防止できるも のであれば、法第 34 条第 14 号の開発審査会付議基準（技術先端型業種工場等）に適合 するものとして開発を行うことが考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 51 ページ④中小企業者の事業共同化、集積を図るための工場を開発する場合
・静岡県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となって助成する中小企業者 の行う他企業者との連携・事業の共同化、中小企業の集積を図るための工場を開発する 場合は、法第 34 条第 6 号（開発許可の基準）に適合するものとして行うことが考えら れます。 ⇒制度・事業の解説は 47 ページ 〈都市計画区域外〉⑤新東名高速道路ＩＣ周辺区域等で、工場の誘導を図る場合
・開発のポテンシャルが高い新東名高速道路ＩＣ周辺の区域では、個別の開発行為が進み、 用途混在、散発な都市的土地利用等の土地利用上の問題が発生されることが懸念されま す。 ・立地条件が向上するＩＣ周辺の区域において工場地を含めた秩序ある土地利用としてい く場合には、準都市計画区域を指定し、必要に応じて用途地域等を定めることが考えら れます。 ⇒制度・事業の解説は 38 ページ⑥１ha 以上の工場を開発する場合
・新東名高速道路ＩＣ周辺の区域等では、良好な交通条件などを活かして工場が立地する ことが考えられます。 ・１ha 以上の工場を開発する場合には、開発許可を受けなければなりません。開発許可の 基準は、技術的水準の確保にあります。 ⇒制度・事業の解説は 54 ページ（２）−
ｂ
研究開発系の技術先端型産業、健康・環境関連産業、創造型地域産業
◆想定土地利用・建築物用途 ・新規の技術先端型産業、健康・環境関連産業、創造型地域産業の研究開発施設地 ・中小企業者の事業共同化、集積を図るための研究開発施設地 等 ◆想定対象区域 ・新東名高速道路、中部横断自動車道、東名高速道路のＩＣ周辺区域 等 ◆活用が考えられる制度・事業 想定するケース 活用が考えられる 制度・事業 市街化 調整 区域 ５ha 以上 ①高速道路ＩＣ周辺区域等で、研究開 発施設を含む新市街地を整備する場 合 土地区画整理事業・地区計 画（併用） （担当課：都市計画課、市 街地整備課） ②研究開発施設を開発する場合 地区計画 （担当課：都市計画課） ５ha 未満 ③研究開発施設を開発する場合 開発許可（周辺の市街化を 促進するおそれがなく市 街化区域では困難なもの （技術先端型業種工場）） （担当課：開発指導課） （担当課：都市計画課） ④中小企業者の事業共同化、集積を図 るための研究開発施設を開発する場 合 開発許可（中小企業者の事 業共同化、中小企業集積に 寄与するもの） （担当課：開発指導課） 都市 計画 区域外 ⑤新東名高速道路ＩＣ周辺区域等で、研究開発施 設の誘導を図る場合 準都市計画区域 （担当課：都市計画課） ⑥１ha 以上の研究開発施設を開発する場合 開発許可 （担当課：開発指導課）〈市街化調整区域〉
①高速道路ＩＣ周辺区域等で、研究開発施設地を含む新市街地を開発する場合
・高速道路ＩＣが整備され、立地条件が向上する区域は、土地の有効利用のため、交通の 拠点性を生かした、新たな研究開発拠点の形成を含む、新市街地整備を計画的に推進す ることが考えられます。この新市街地整備は、土地区画整理事業を実施し、あわせて地 区計画を定め地区環境の保全など土地利用コントロールを行う手法が考えられます。 ・市街化区域に取り囲まれ宅地利用が進んでいる区域については、土地の有効利用や居住 環境の向上のため、新市街地を形成するため土地区画整理事業を実施することが考えら れます。 ・市街化区域に隣接する区域等については、必要に応じて市街化区域編入及び周辺区域と 整合した用途地域の指定が考えられます。 土地区画整理事業⇒制度・事業の解説は 55 ページ 地区計画⇒制度・事業の解説は 57 ページ②研究開発施設（５ha 以上）を開発する場合
・高速道路ＩＣ周辺の区域等において、交通条件の良さを活かし、一体的な研究開発施設 （５ha 以上）を開発する場合が考えられます。また、産学官の連携を図るため、研究機 関が集積する区域において、一団の研究開発施設を開発する場合が考えられます。この ような場合は、産業振興に寄与する開発として地区計画を活用することが考えられます。 地区計画により研究開発施設の形態や意匠、緑化等を誘導することで、良好な研究開発 施設団地を形成することができるようになります。 ・市街化区域に隣接する区域等については、必要に応じて市街化区域編入した上で工業系 用途地域を指定することが考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 57 ページ③研究開発施設（５ha 未満）を開発する場合
・高速道路ＩＣ周辺の区域等においては、交通条件の良さを活かし、研究開発施設（５ha 未満）を開発することが考えられます。また、産学官の連携を図るため、大学等の研究 機関が集積する区域において、研究開発施設を開発する場合が考えられます。 ・研究開発施設が技術先端型業種（医薬品製造業、通信機械器具、同関連機械器具製造業、 電子計算機・ 同付属装置製造業、電子応用装置製造業、電気計測器製造業、電子機器 用・通信機器用部分品製造業、医療用機械器具・医療用品製造業、光学機械器具・レン ズ製造業等）であって、公害の発生のおそれがないもの又は公害の発生を確実に防止で きるものであれば、法第 34 条第 14 号の開発審査会付議基準（技術先端型業種工場等） に適合するものとして開発を行うことが考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 51 ページ④中小企業者の事業共同化、集積を図るための研究開発施設を開発する場合
・静岡県が国又は独立行政法人中小企業基盤整備機構と一体となって助成する中小企業者 の行う他企業者との連携・事業の共同化、中小企業の集積の活性化に寄与する研究開発 施設を開発する場合は、法第 34 条第 6 号（開発許可の基準）に適合するものとして行 うことが考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 47 ページ 〈都市計画区域外〉⑤高速道路ＩＣ周辺区域等で、研究開発施設の誘導を図る場合
・開発のポテンシャルが高い新東名高速道路ＩＣ周辺の区域では、個別の開発が進み、用 途混在、散発的な都市的土地利用等の土地利用上の問題が発生されることが懸念されま す。 ・立地条件が向上するＩＣ周辺の区域において研究開発施設を含めた秩序ある土地利用と していく場合には、準都市計画区域を指定し、必要に応じて用途地域等を定めることが 考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 38 ページ⑥１ha 以上の研究開発施設を開発する場合
・新東名高速道路ＩＣ周辺の区域等では、良好な交通条件などを活かして研究開発施設が 立地することが考えられます。 ・１ha 以上の研究開発施設を開発する場合には、開発許可を受けなければなりません。開 発許可の基準は、技術的水準の確保にあります。 ⇒制度・事業の解説は 54 ページ（２）−
c
港湾・物流関連産業
◆想定土地利用・建築物用途 ・流通業務施設 等 ◆想定対象区域 ・新東名高速道路、中部横断自動車道、東名高速道路のＩＣ周辺区域 ・清水港の近隣区域 等 ◆活用が考えられる制度・事業 想定するケース 活用が考えられる 制度・事業 市街化 調整 区域 ５ha 以上 ①高速道路ＩＣ周辺区域等で、流通業 務施設を含む新市街地を整備する場 合 土地区画整理事業・地区計 画（併用） （担当課：都市計画課、市 街地整備課） ②流通業務施設を開発する場合 地区計画 （担当課：都市計画課） ５ha 未満 ③流通業務施設を開発する場合 開発許可（周辺の市街化を 促進するおそれがなく市 街化区域では困難なもの （大規模流通業務施設）） （担当課：開発指導課） （担当課：都市計画課） 都市 計画 区域外 ④新東名高速道路ＩＣ周辺区域等で、流通業務施 設の誘導を図る場合 準都市計画区域 （担当課：都市計画課） ⑤１ha 以上の流通業務施設を開発する場合 開発許可 （担当課：開発指導課） 〈市街化調整区域〉①高速道路ＩＣ周辺区域等で、流通業務施設を含む新市街地を開発する場合
・高速道路ＩＣが整備され、立地条件が向上する区域は、土地の有効利用のため、交通の 拠点性を生かした、新たな流通業務拠点の形成を含む、新市街地整備を計画的に推進す ることが考えられます。この新市街地整備は、土地区画整理事業を実施し、あわせて地 区計画を定め地区環境の保全など土地利用コントロールを行う手法が考えられます。 ・市街化区域に取り囲まれ宅地利用が進んでいる区域については、土地の有効利用や居住 環境の向上のため、新市街地を形成するため土地区画整理事業を実施することが考えら・市街化区域に隣接する区域等については、必要に応じて市街化区域編入及び周辺区域と 整合した用途地域の指定が考えられます。 土地区画整理事業⇒制度・事業の解説は 55 ページ 地区計画⇒制度・事業の解説は 57 ページ
②流通業務施設（５ha 以上）を開発する場合
・高速道路ＩＣ周辺の区域等において、交通の拠点性を活かし、一体的な流通業務施設（５ ha 以上）を開発する場合は、市街化調整区域における産業振興に寄与する開発として地 区計画を活用することが考えられます。地区計画により流通業務施設の形態や意匠、緑 化等を誘導することで、良好な流通業務施設団地を形成することができるようになりま す。 ・市街化区域に隣接する区域等については、必要に応じて市街化区域編入した上で工業系 用途地域を指定することが考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 57 ページ③流通業務施設（５ha 未満）を開発する場合
・高速道路ＩＣ周辺の区域等においては、交通条件の良さを活かし、流通業務施設を開発 することが考えられます。また、清水港の物流機能の強化のため、その近隣区域に、流 通業務施設を開発することが考えられます。このような場合、法第 34 条第 14 号の開発 審査会付議基準（大規模流通業務施設）に適合するものとして開発を行うことが考えら れます。ＩＣその他の社会資本から 1km 以内または４車線以上の幹線道路沿道に接して いること、敷地面積が 2,000 ㎡以上であること等が条件です。 ⇒制度・事業の解説は 51 ページ 〈都市計画区域外〉④新東名高速道路ＩＣ周辺区域等で、流通業務施設の誘導を図る場合
・開発のポテンシャルが高い新東名高速道路ＩＣ周辺の区域では、個別の開発行為が進み、 用途混在、散発的な都市的土地利用等の土地利用上の問題が発生されることが懸念され ます。 ・立地条件が向上するＩＣ周辺の区域において流通業務施設を含めた秩序ある土地利用と していく場合には、準都市計画区域を指定し、必要に応じて用途地域等を定めることが 考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 38 ページ⑤１ha 以上の流通業務施設を開発する場合
・新東名高速道路ＩＣ周辺の区域等では、良好な交通条件を活かして流通業務施設が立地 することが考えられます。 ・１ha 以上の流通業務施設を開発する場合には、開発許可を受けなければなりません。開 発許可の基準は、技術的水準の確保にあります。（３）交流系の土地利用
◆想定土地利用・建築物用途 ・レクリエーション施設 ・交流資源（自然や文化財）の鑑賞施設・体験施設、宿泊施設・休憩施設、土産物販売店 舗・飲食店 ・温泉施設 ・自然休養村整備事業関連施設 等 ◆想定対象区域 ・有度山、三保等の交流資源・交流施設が集積する区域 ・自然休養村整備事業等を今後推進する地区 等 ◆活用が考えられる制度・事業 想定するケース 活用が考えられる 制度・事業 市街化 調整 区域 ①キャンプ場、スキー場、１ha 未満の運動・レジ ャー施設を開発する場合 開発許可（周辺の市街化を 促進するおそれがなく、市 街化区域では困難なもの （ レ ク リ エ ー シ ョ ン 施 設）） （担当課：開発指導課） ②観光資源の有効な利用上必要な施設を開発する 場合 開発許可（市街化調整区域 の観光資源の有効利用の ためのもの） （担当課：開発指導課） ③温泉を利用した入浴施設・休憩施設を開発する 場合 開発許可（市街化調整区域 の交流資源の有効利用の ためのもの） （担当課：開発指導課） ④自然休養村整備事業関連施設を開発する場合 開発許可（周辺の市街化を 促進するおそれがなく、市 街化区域では困難なもの （担当課：開発指導課） 都市 計画 区域外 ⑤１ha 以上の交流施設を開発する場合 開発許可 （担当課：開発指導課）〈市街化調整区域〉
①キャンプ場、スキー場、１ha 未満の運動・レジャー施設を開発する場合
・恵まれた自然環境を活かして、レクリエーション活動の拠点として充実を図るために、 第二種特定工作物に該当しない運動施設やレジャー施設（キャンプ場、スキー場、１ha 未満のゴルフコース、野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園等）を開発する場 合には、法第 34 条第 14 号の開発審査会付議基準（レクリエーション施設）に適合する ものとして行うことが考えられます。 ・第二種特定工作物（1ha 以上のゴルフコース、野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、 動物園等の運動・レジャー施設）は、開発許可において立地基準はなく、技術基準のみ となっています。 ⇒制度・事業の解説は 50 ページ②優れた自然の風景地・文化財の有効な利用上必要な施設を開発する場合
・名勝三保松原、名勝日本平等の優れた自然の風景地・文化財のある区域は、多くの観光 客が訪れており、展望台、土産物販売店舗、宿泊施設等が立地することが考えられます。 ・交流拠点の充実を図るため、優れた自然の風景地・文化財の有効な利用上必要な鑑賞施 設（展望台等）、体験施設（展示施設等）、宿泊施設・休憩施設、土産物販売店舗・飲食 店等を開発する場合には、法第 34 条第２号（開発許可の基準）に適合するものとして 行うことが考えられます。 ・土産物販売店舗・飲食店は、あくまでも優れた自然の風景地・文化財等の有効な利用上 必要なものであると認められるものでなければ立地できません。 ⇒制度・事業の解説は 46 ページ③温泉を利用した入浴施設・休憩施設を開発する場合
・観光資源である温泉を有効に利用するため入浴施設・休憩施設を開発する場合には、法 第 34 条第２号（開発許可の基準）に適合するものとして行うことが考えられます。 ⇒制度・事業の解説は 46 ページ④自然休養村整備事業関連施設を開発する場合
・自然休養村整備事業を推進するために、都市住民が農林業を体験する農林業体験施設・ 観光農園・市民農園や宿泊施設、都市住民が地域の農林産物を購入する・飲食する施設 を開発する場合には、法第 34 条第 14 号の開発審査会付議基準（レクリエーション施設） として、開発審査会で審査を行うことになります。 ⇒制度・事業の解説は 50 ページ〈都市計画区域外〉
