各制度・事業の内容

(1) 準都市計画区域       

根拠法令：都市計画法第５条の２ 

◆目 的  

・近年、モータリゼーションの進展等により、郊外の高速道路ＩＣ周辺や幹線道路沿道等 における開発行為及び建築行為が増加しており、用途の混在等の土地利用上の問題を生 ずる例がみられるため、このような区域において土地利用の整序を行うことを目的とし ています。 

◆対象地域  

〈対象地域〉

・都市計画区域外。 

・積極的な整備又は開発を行う必要はないものの、一定の開発行為、建築行為等が現に行 われ、又は行われると見込まれる区域を含む区域であって、そのまま土地利用を整序し、

又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、用途混在や農地転用に対 する無用な圧力による不適切な農地の浸食等が生じ、又はモータリゼーションの進展等 を背景とした散発的な都市的土地利用が発生するおそれがある等将来における一体の 都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがある区域。 

〈区域設定の留意事項〉

・規制誘導対象となる一定の開発行為及び建築行為の需要が、地形制約上、道路沿道に集 中することが予想されます。この場合、区域の指定にあたっては、対象地域への開発・

建築行為の需要動向を見極めた上で、道路沿道への一定規模の幅とするか、周辺地域を 含めた面的な広がりをもったものとするかを検討していきます。 

・道路沿道への一定規模の幅の指定を行った場合あるいは周辺地域を含めた面的な広がり を持った指定を行った場合のいずれにおいても、土地利用の整序を図ることができるよ うに、地域地区の指定面積等を勘案しながら一定規模の区域指定を行うことが必要です。 

・既存の法規制に捕らわれず、現在生じている、あるいは今後生ずることが予測される土 地利用上の課題に対して適切に対処できるように、一定の広がりをもった区域指定を行 うようにします。 

〈農地との関係〉

・農地については、農業振興地域の整備に関する法律等による規制と相まうことで、土地 利用の整序がより効果的に実現されることから、同法に規定する農用地区域内等に存す る農地と重複して指定して差し支えありません。 

・準都市計画区域と農業振興地域とが重複する場合、準都市計画区域が指定されたことを もって当該区域に係る農業振興地域の変更は必要ありません。 

〈活用例示〉

・新東名高速道路ＩＣの設置等の大規模プロジェクトに伴って、新たな土地利用需要が創 出される区域 

・現在の都市計画区域に隣接・近接する区域で、都市的土地利用のはみだしが懸念される

〈含めない地域〉 

他法令による土地 利用規制の内容に 鑑みて、準都市計 画区域に含めるべ きではない

・保安林等 

・自然公園法第 13 条第１項に規定する国立公園及び国定公園の特 別地域 

・自然環境保全法第 14 条第１項に規定する原生自然環境地域及び 同法第 25 条第１項に規定する自然環境保全地域の特別地区  準都市計画区域に

含めないことが望 ましい

・森林（ただし、森林の区域で技術的に除外することが困難な屋 敷林等の宅地に介在するものは、準都市計画区域に例外的に含 める事があります。） 

・工場立地法による土地利用に係る規制が行われている区域 

◆内 容  

・準都市計画区域内においては、必要な規制のみが行われ、事業等は行わないものとされ ているため、定められる都市計画は以下に限定。 

    −用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、高度地区、景観地区、風致地区、 

伝統的建造物群保存地区、緑地保全地域 

・上記の地域地区が指定されると、都市計画区域内において指定された場合と同様に、都 市機能の確保や適正な市街地環境の確保を図るため、建築基準法（風致地区は都市計画 法）による建築物の建築等の制限（用途制限、接道義務、容積率、建ぺい率、高さ制限 等）が適用。 

・用途地域が定められていない区域においては、都市計画区域内の白地地域における容積 率、建ぺい率等の形態規制が適用されます。 

・用途地域が定められていない区域においては、大規模な集客施設の立地が制限されます。

このため、特に、道路の整備状況等の自然的又は社会的条件から判断して、大規模な集 客施設が立地する可能性がある区域については、農地を含め広く準都市計画区域を指定 することが望ましい。 

・準都市計画区域内における開発行為で、その規模が 3,000 ㎡以上となるものは、市長の 開発許可を受けなければなりません。開発許可の基準は、主として技術水準の確保にあ ります。

〈参考：都市計画区域と準都市計画区域の比較〉

項 目 都市計画区域 準都市計画区域

土地利用規制 区域区分（市街化区域、市街化調 整区域）

全ての地域地区

地区計画        等

用途地域、特別用途地区、特定用 途制限地域、高度地区、景観地区、

風致地区、伝統的建造物群保存地 区、緑地保全地域

都市施設 道路、公園、下水道  等 定めない 市街地開発事業 土地区画整理事業

市街化再開発事業  等

定めない

開発許可制度 市街化区域1,000㎡以上の行為 市街化調整区域 500 ㎡以上の行 為

3,000㎡以上の行為

◆指定手順  

①上位・関連計画における都市計画区域外の土地利用の基本的な考え方の明示

②課題の抽出

③現況調査、土地利用整序手法の検討

⑦県による原案の作成

⑧市及び県都市計画審議会の意見聴取

⑨県による都市計画決定（準都市計画区域の指定）

⑩市による地域地区の都市計画決定

④対象地域の抽出

⑥市による案の申出

⑤都市計画基礎調査の実施

◆調整措置  

〈国土利用計画等との調整〉 

・区域指定に当たっては、国土利用計画法第７条の都道府県計画との調和を図ることが望 ましい。その際、準都市計画区域は、同法第９条の土地利用基本計画に定める５地域と の連動性はなく、準都市計画区域の指定に当たっては、都市地域等の指定状況に関わり なく区域を指定して差し支えありません。なお、準都市計画区域内においても、用途地 域を指定する場合には、同条の土地利用基本計画の変更が必要となる場合があります。 

〈農林業部局との調整〉 

・都市計画課は、県の都市計画部局と連携しながら、農林漁業との健全な調和を図るため、

また、将来、農地転用がされた場合に、農地としての土地利用規制がなくなることによ り、容易に開発行為が行われ、土地利用の整序又は環境の保全に支障を生じるおそれが ある農地が、適切に準都市計画区域に含まれているかどうか判断できるよう、さらに、

都市計画法による土地利用規制と農業振興地域の整備に関する法律等による土地利用 規制が相まうことで、より効果的な土地利用の整序が図れるよう、県の農地転用担当部 局と十分連絡調整を行うこと。また、当該区域内に４ha を超える農地等が含まれる場合 には、同様の観点から、地方農政局農地転用担当部局との間において十分な連絡調整を 行うこと。 

・やむを得ず森林が含まれることとなる場合には、農林漁業との健全な調和を図り、また、

林地開発許可事務と相互の事務処理の円滑化を図る観点から、都市計画課は県の都市計 画担当部局と連携しながら、林務担当部局と十分調整を行うこと。また、当該区域内に、

やむを得ず国有林野及び公有林野等官行造林地が含まれることとなる場合には、関係森 林管理局と十分調整を行うこと。 

・当該区域内における既存の土地改良施設等の維持管理、更新、改修等に支障が生じない よう、都市計画課は県の都市計画担当部局と連携して、土地改良事業等担当部局及び土 地改良施設の管理者と十分調整を行うこと。 

・準都市計画区域の指定が農業農村整備事業等農林水産省所管事業の計画策定及び事業実 施に影響を与えるものではないことに留意すること。 

〈用途地域指定における農林業部局との調整〉 

・準都市計画区域に用途地域の指定を行うにあたって、当該区域に農用地が含まれるとき には、都市計画と農林漁業との健全な調和を図り、また、農地転用許可事務と相互の事 務処理の円滑化を図る観点から、用途地域に関する都市計画の案を作成する段階におい て、都市計画課は農地転用担当部局と十分連絡調整を行うとともに、農地転用担当部局 は県農地転用部局と十分な連絡調整を行うこと。さらに、当該区域内に４ha を超える農 地が含まれる場合には、市は県農地転用担当部局と連携して、地方農政局等と十分な連 絡調整を行うこと。 

・準都市計画区域において用途地域の指定を行うにあたって、当該区域に農業振興地域が