2010.
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Vol.138 社団法人全日本不動産協会北海道本部 社団法人不 動 産 保 証 協 会北海道本部 【題字：本部長 瀬尾索夫】 【写真：新琴似屯田兵中隊本部/撮影協力：とんでん地所㈲ 高橋康男さん】 明治19年に新琴 似屯田兵村(屯田兵第１大隊第３中隊)の本部として建てられた。当時の新琴似はニレや ヤチダモなどの巨木が自生する原始林だったそうで、入植者の85％を占める九州出身者 には冬の寒さが想像を絶するものだったと思われる。屋内には農機具や生活用品の展示 があるほか、明治20年の入植から明治37年の屯田兵制度廃止までのあゆみなどがわかる タッチパネルがおかれている。昭和49年、札幌市有形文化財に指定。見学は4∼11月の火・ 木・土曜の10:00∼16:00(無料)メンバーミーティング開催
平成21年度、第２回メンバーミーティングが、
去る平成22年３月２日(火)午後２時より全日ビル
３階会議室にて開催されました。
小林総務委員の進行により開会となりました。事前に募った質問事項を提案者により発表され、そ の事項について参加者が意見交換を行うといった形式で行われ、29社29名の参加となりました。 質問事項については、協会運営のあり方や方向性に関する内容の質問から、新支部設立に向けての 要望に関するもの等の質問が寄せられました。 なお、今回は議論の大筋を誌面にてご紹介いたします。 開かれた協会とは、との質問に瀬尾本部長は「会員にとって必要な情報を可能な限り開示していく ことです」と述べられました。総会運営に関しては、総会議長の在り方が議論され、役員選挙に関し ては理事定数問題、選挙管理委員会の在り方、理事候補者の推薦人の在り方、理事会推薦候補の有り 様、人数等に対する意見、立候補資格の在り方が議論され、今後の方向性の参考となるものでした。 又、理事･委員の交通費減額、理事定年制など多岐にわたって議論が行なわれました。 最後に胆振地区、恵庭地区及び千歳地区からなる新支部設立に向け、今後必要なことは、規約改正、 事務所の設置場所等と検討事項は多いですが、皆様にバックアップ頂きたいとの申し出に、参加者の 中からは活動範囲も広く大変だと思うが、がんばってほしいという激励がなされ、一同和んだところ で第２回メンバーミーティングは盛会のうちに幕を閉じました。 メンバーミーティングとは： 瀬尾索夫本部長が就任当初から打ち出している協会運営の指針で ある「開かれた協会」の具現化のひとつとして、理事と会員が協会 運営のあり方や方向性等について一緒に考え、議論を深める場を広 く設けようという目的での交流会で昨年から開催されています。 住宅ローンアドバイザーとは 現在、住宅ローンの多様化、複雑化が進む中で、変動型金利・固定型金利等の選択から始まり、多 くの検討を重ねて住宅ローンを選択されています。 住宅購入予定者にとっては、どのような住宅ローンが自分にとって最適であるか、具体的な専門知 識や情報が乏しく、十分な理解を得ないままに選択されるケースもあります。 そのような中、これらの違いを分かりやすく説明し、適切なアドバイスを提供出来る専門家が求め られています。「住宅ローンアドバイザー」は、住宅購入予定者の立場に立って消費者保護や商品説 明を果たす役割が期待されます。 「住宅ローンアドバイザー」登録認定については、公平性を担保する意味で各界の有識者の方々に よって委員会を設置し、講座内容、効果測定、登録基準等運営に関して提言、助言を受けていきます。 当協会が全国各地で開催する「住宅ローンアドバイザー」養成 講座(２日間)を受講してください。 現在、募集している講座は、本部ホームページの「養成講座の ご案内・申込」を参照してください。 「住宅ローンアドバイザー」養成講座の中で行われる効果測定 で所定の成績を修められた方には「住宅ローンアドバイザー」 養成講座修了証書を発行します。 養成講座を修了された方(効果測定にて所定の成績を修められ た方)は、当協会に「住宅ローンアドバイザー」の登録を行っ てください。登録されないと当協会認定「住宅ローンアドバイ ザー」としての活動はできません。 (社)全日本不動産協会認定「住宅ローンアドバイザー」として活動するには 全国各地で開催される 「住宅ローンアドバイザー」養成講座 を受講する 養成講座で行われる 効果測定で所定の成績を修める (社)全日本不動産協会認定 「住宅ローンアドバイザー」として 当協会に登録する法定義務研修会
/主催:研修委員会 2010年の不動産業界 不動産の再構築と新しいビジネスモデルを探る 第 1 講 第 2 講 ㈲インフォメーション･システムCABIN 代表取締役 （不動産アドバイザー） 志田 真郷 氏 弁護士 諏訪 裕滋 氏平
成22年２月９日(火)、第４回法定義務研修会が札幌コン ベンションセンター（札幌市白石区）で開催されました。 開催に先立ち、瀬尾索夫本部長から、「不景気が続いてます が、カナダの冬季オリンピック、中国の国際見本市など大きな 楽しいイベントが開催されています。健康に気をつけてこれ らを見て楽しみましょう。苦あれば楽あり、そのうち良いこと があると思って、頑張りましょう」と会員を元気づけました。 講義第１講は、弁護士の諏訪裕滋氏による「新法と宅建実務 の留意点(住宅瑕疵担保履行法・消安法改正)」、第２講は不動 産アドバイザーの志田真郷氏による「2010年の不動産業 不動 産の再構築と新しいビジネスモデルを探る」が行われ、出席者 は熱心に聞き入っていました。 新法と宅建実務の留意点(消安法改正・住宅瑕疵担保履行法） 屋内式ガス瞬間湯沸器（都市ガス用）・屋内式ガス瞬間 湯沸器（プロパンガス用）・屋内式ガスバーナー付ふろ がま（都市ガス用）・屋内式ガスバーナー付ふろがま（プ ロパンガス用）・石油給湯機・石油ふろがま・ＦＦ式石 油温風暖房機・ビルトイン式電気食器洗機・浴室用電 気乾燥機 以上９品目 「今後の不動産業の具体的経営考察」 １．昨年までの不動産不況実状 ①分譲マンション ②建売 ③アパート ④貸家 等々 ２．継続的に良好な成績を上げている分野は注文住宅に特化し ているところ。 ３．昨今、ユーザーの大部分を占めているのは安定収入階層と される個人所得者である公務員と年金受給者に集約して経 営を進める。 ４．主に北海道内各地の公務員、企業の定年退職者は老後の生 活基盤を北海道の最大都市圏である札幌市に求め、特に札幌 市内中央区にリターンして移住する人が増加中 ５．不動産業は、建物・住宅・土地を欲しいと熱望している見込 み客を探し求め、ユーザーが宝となる不動産を呼び寄せる社 会的リーダーの役割。 ６．競合相手に勝つには独自な着想で人様に必要な商売をして いるか自問自答して、していれば仕事は出てくるはずだと自 信を持つ。 ７．リフォームに着眼すると、リフォーム資金は国から１割補 助が出る。また、リフォームでも35年間ローンがＯＫ。 住宅ローン減税（国の政策）は年々縮小されるので早急に着 手するのが得策。 ８．親からの贈与税の非課税額は、今年中1,500万円。 次年は1,000万円に縮小される。 ９．エコポイントは30万円まで付着する。 10．今年5月から国の政策で支給される子供手当受給層が、子供 の成長に合わせて「勉強部屋」等の増改築、新築に踏み切るこ とが大きな動機になる。 11．中古住宅に新しい価値を発見して、良い住宅に住み替えて 住んでいくことを多くの人が求め始めている。 12．人々の需要は創ることが可能で中古住宅の良い点をPRする。 13．ネット社会の流れ（コスト限りなくゼロ）に不動産業の生き 方を明確に構築する。 ※景気が年内に回復に向かうことを願い、本格的な政策と連 動して我々の生活が安定的な産業になることを期待する。 消費者のコンプライアンス「法令遵守」の意識が高まる中、国 民の財産の基盤を扱う不動産業者は特にそのハードルが高く、 法律を知らない故に訴訟や行政処分の対象になることを回避 するための対処法を説明した。 １．長期使用製品安全点検、表示制度（昨年4月1日から施行） ・点検制度の対象製品(下枠の９品目)については平成21年度 にさかのぼって、登録しなければならない。 ・中古の場合も登録変更しなければならない。 ・登録変更しなかったために、検査の案内が届かず、事故が起 きた場合、不動産業者の責任が問われる。 将来の被害を回避するための対策 昨年４月１日以降の契約分について全て見直しをして登 録又は登録変更作業を行う。 ２．住宅瑕疵担保履行法 供託と保険の２本立てであることや、供託金の設定及び積み 方の特徴について説明した後、以下の二つの場合は適応されな いことについても詳しく説明した。 ① 宅建業者に売る場合。 ② 中古として売る場合。 ３．アスベストに関する判例 アスベストの深刻な状況について触れ、昨年の大阪地裁の判 例を紹介し、注意を促した。 −判例要約− 私鉄の高架下の物件で、店子が中皮腫で死亡。古い建物で有 害な物質が使用されており、高架下のため振動も多い。貸し 主に数千万円の支払が命じられた。業態別研修会
／主催:研修委員会 講師の略歴 ㈱スター・ターンアラウンド・パートナーズ 代表 山崎 誠 氏 昭和37年札幌市で生まれ、昭和 60年住友銀行に勤務、平成７年に 退職しました。平成９年、会計事 務所に勤務。通常の監査業務を行 ないながら事業再生コンサルティ ングに傾注し、平成19年に会社を 設立しました。北海道では唯一の 事業再生の専門会社で、現在は５ 名で業務に取り組んでいます。 モラトリアム法案 金融円滑化法が平成21年12月4日に施行されました。 当初議論されていた「３年間の元金返済猶予」「利 息も払わない取り扱いも可能にする」「金融機関の ロスは国費で補填する」「３年返済猶予を行なって も債務者区分・債権区分を下げない取り扱いを可能 にする」が、全て姿を消しました。成立した法案の 趣旨は「金融機関は債務の弁済に支障を生じている 中小企業者から債務の弁済に係る負担の軽減の申し 込みがあった場合には、できる限り、当該貸付の条 件変更、旧債の借換えなど負担の軽減に資す処置を とるよう務めるものとする」の表現になりました。 当社が３年間で取り扱った事例 ※賃貸物件をＡ社に再評価させ、銀行借入を肩代わ りさせ年間元利金返済を600万円減少し、事業を 正常化させました。 ※小売と不動産業を経営する会社では事業を分割し、 不動産事業を再生しました。 これは平成17年から出来た「会社分割に関する 税法の改正」のメリットを活用しました。 ※ホテルと数種類の事業を営む会社では、事業を分 割整理して１億円のメリットを出しました。 ※破産する会社の社長のローン付住宅物件を当社の 関連会社Ｂ社が競売で落札し、社長に賃貸しま した。自宅を処分され住めなくなると社長の再 起の意欲が折れてしまいます。 そのまま自宅に住むことが可能になればやる気が 出てきます。 経験から学んだこと 社長がダメと思ったら再生はダメです。当社は過 去のことは責めませんが、会社の事情は全部話して もらいます。そして、未来に何ができるか問いかけ ます。「社長をひとりにはしませんから。一緒に頑 張りましょう」と励まします。社長は感激してやる 気になります。 弁護士・会計事務所との取組みスタンスの違い 事業再生業務は弁護士・会計事務所も行っています。 しかし、弁護士は破産なら積極的に受けますが、 事業再生は受けたがりません。面倒で手数がかかる からです。会計事務所は過去計算が本業でコストカ ットと返済リスケジュールに限定されがちです。 未来のことには不得意なのです。事業再生会社は「未 来産業」で私の大好きな仕事です。 銀行との付き合い方 銀行には「決算報告書」を提出しますが、それだ けでは銀行が事業内容を分析把握することはできま せん。「来期の事業計画書」の提出が必要です。銀 行の担当者の記憶に残るのは「数値」ではありません。 「当社は○○にこだわりたい」というような思い入 れに関する部分です。そのような訴えがあってこそ、 何かあったときに「○○社さんは大丈夫です」とい う金融機関の反応を引き出せるのです。 事業再生のスタンス 銀行が一番怖いのは経営者から「明日破産します」 と言われることです。 再生は「払えません」「でも破産しません」「そ して最後までお支払します」から始まります。 当社は事前に会社の内容を十分に把握した上で社 長と銀行に同行します。 代理人にはなりません。(弁護士法違反になります） 社長と銀行の中間に立ちます。 銀行の出方を確認した上で、事業再生計画等の対 応に入ることになります。費用は着手金30万円と月 ３万円以上となります。 事業再生スポンサーの募集 再生計画では事業の引き取り手を探す局面があり ます。この両者をマッチングすることを目的とした のが「スポンサー登録制度」です。あらかじめ引き 取りを希望される事業内容・規模・立地等の聞き取 りをさせていただき、条件が合致したものが出た場 合に連絡させていただきます。協会会員の皆様にも ご検討をお願い致します。 平成22年１月26日(火)札幌コンベンションセ ンターで企業再生会社 ㈱スター・ターンアラウ ンド・パートナーズの山崎誠氏を講師に業態別 研修会が開催されました。 山口政光研修委員長(写真)の 挨拶に続いて１時間30分にわた り「中小企業の事業再生と不動 産」について25名の会員が熱心 に受講しました。新人研修・セミナー・函館支部研修会
■経営改善セミナー・相談会
■新人研修
■函館支部法定義務研修会
平成22年３月23日(火)、全日ビ ル３階会議室にて、中小企業診断 士の小川孝司氏(写真左)とピー・ シーエー㈱札幌営業所の行部康宏 氏を講師に招き、「競争力強化の ための経営改善セミナー・相談会」 が開催されました。 第１部では小川氏より昨年12月の「中小企業円 滑化法」の施行に伴い、中小企業者からの貸し付 け条件変更の申し込みに対して、金融機関は申込 者の事業の改善または再生の可能性等を勘案しつ つ、できる限り、貸し付け条件の変更を行うよう 努め、また経営改善計画書策定にも支援を行う等 が説明されました。 また経営体質改善の近道として、ＰＬＡＮ（現 状把握、改善策検討、目標設定、アクションプラ ン）→、ＤＯ（計画に沿い実践）→ＣＨＥＣＫ（目 標との対比、未達成の場合は原因究明）→ＡＣＴ ＩＯＮ（計画の修正）→ＰＬＡＮ→・・・という ＰＤＣＡサイクルを愚直に回すに尽きるとの説明 がなされました。 第２部は行部氏による「ＩＴ活用支援特別相談 会」で参加者から出された質問に、行部氏が詳細 な回答を行いました。 いずれも講義に参加した７社９名は熱心に聴講 していました。 平成22年２月19日(金)、全日ビル３階会議室に おいて、新入会員９社９名が参加して、今年度第 ２回目となる新入会員研修会が開催されました。 山口政光研修委員長の挨拶に 続いて、第１講は事務局の伊藤 広己課長による「(社)全日本不 動産協会等と関連団体について」、 第２講は北海道建設部住宅局建 築指導課の河崎也寸志主査(写真右) による「宅建業法の留意点」、 第３講は流通推進・流通センター運営委員会の池 谷剛委員長による「『レインズ』及び全日会員支 援システム『ゼネット』について」、第４講は(社) 北海道不動産公正取引協議会の仙北谷進事務局長 による「広告、チラシの出し方」で、参加者は長 時間にわたる講義に、熱心に耳を傾けていました。 講義終了後に親睦会の説明会が行われ、各親睦 会の世話人等が所属する親睦会をアピールし、参 加を促しました。 本年度第３回函館支部研修会は２月12日、サン リフレ函館に於いて開催 。 研修会に先立ち、亀谷幹事の司 会で、講師の紹介並びに研修課題 の説明が行われ、続いて、角田支 部長より本研修会開催についての 挨拶が行われました。研修会の参 加者は59社・61名でした。 研修内容は講師の諏訪弁護士による「新法と宅 建業務の留意点（住宅瑕疵担保履行法・消安法改 正）」についてで、新法解説ガイドに沿って実務 に即した事例を挙げての講義に、参加者は熱心に メモを取りながら受講していました。 又、講義後には数多くの質問も出て、充実した 講義でした。 主催：研修委員会 主催：総務委員会弁護士Q&A
「定期借地権について」
札幌総合法律事務所 弁護士 石川和弘
１ 定期借地契約 土地を借りて、その上に建物を建てる際、通常の借 地契約では、期間の定めがあっても、期間満了時にお いて借地人に退去の意思がない限り、原則として契約 が更新されます。しかし、定期借地契約では、更新が なく、期間満了時に借地関係が終了します。定期借地 契約には、一般定期借地契約、事業用借地契約、建物 譲渡特約付借地契約の３種類ありますが、今回、問題 となるのは、一般定期借地契約と事業用借地契約です。 定期借地権は、建物を所有することを目的とする必 要がありますので、①の駐車場経営がいわゆる青空駐 車場である場合、定期借地権を設定することはできま せん。他方、①の駐車場経営が、建物と認められる施 設によって行われる場合(立体駐車場など)には、定期 借地権を設定することができます。 ２ 一般定期借地権 一般定期借地契約とは、期間を５０年以上とする建 物所有目的の借地契約で、期間満了後の更新がない、 建物買取請求をしない、建物再築による期間の延長が ないという特約が有効となるものです(借地借家法２２ 条)。 契約書の作成が法律上必要ですが、公正証書である 必要はありません。とはいえ、５０年という長期間で すから、契約書類が紛失し紛争が生じるおそれもあり ますので、公正証書によることが望ましいと言えます。 ３ 事業用定期借地権 事業用定期借地契約とは、事業用建物の所有を目 的とする借地契約で、期間を１０年以上５０年以下 の確定期間で定めなければならず、期間満了後の更 新がない、建物買取請求をしない、建物再築による 期間の延長がないという特約が有効となるものです(借 地借家法２３条)。 公正証書によらない事業用定期借権設定契約は 無効です。 事業用定期借地権は、『専ら事業の用に供する 建物を所有すること』を目的とすることが要件です。 ②店舗兼住宅は、その一部に居住用部分を含む 建物ですので、『専ら』事業の用に供する建物と は言えず、事業用定期借地権を設定することはで きません。また、⑦介護付き有料老人ホームは、 高齢者が長期にわたり介護を受けながら生活する ことを前提に入所する施設である以上、居住用と 言えますので、事業用定期借地権を設定すること はできません。他方、④レストランは、専ら事業 の用に供する建物と言えますので、上記要件を充 足します。 一時的に居住用に使用されるものの、特定人が 継続して使用するものではない場合には、事業用 建物の要件を充足します。そのため、⑤ホテルは、 人に起臥寝食する場を提供する建物ではあっても、 事業用定期借地権の対象になります。 ③賃貸マンション、⑥分譲マンションの場合、 事業用定期借地権を設定することはできません。 賃貸や販売が事業であっても、建物自体は居住用で、 『事業の用に供する建物』とは言えないからです。 また、事業用建物といえるためには、客観的に 事業用である必要があります。そのため、②店舗 兼住宅について、事業定期借地権を利用するために、 契約書に「事業用(非居住用)の建物の所有を目的 とする」と記載した場合であっても、当事者双方 が建物の一部を居住目的で使用することを了解し ており、その建物に人の起臥寝食に必要な施設が 備えられているならば、これを事業用定期借地権 と認めることはできず、事業用定期借地契約は無 効となります。 ４ 質問によれば、期間３０年を希望されていると のことですので、①∼⑦のいずれについても、一 般定期借地権を設定することはできません。その ため、３０年の事業用定期借地権の設定を検討す ることになりますが、上記のとおり、①駐車場(青 空駐車場ではなく、建物と認められる場合)、④レ ストラン、⑤ホテルは、事業用定期借地権を設定 することができますが、②店舗兼住宅、③賃貸マ ンション、⑥分譲マンション、⑦介護付き有料老 人ホームは事業用定期借地権を利用することはで きません。これらについては、５０年以上の期間 で一般定期借地権を設定することを検討すべきで しょう。 ５ 定期借地権は、確定した期間によって土地利用 を計画できるというメリットから、近年、利用が 増加しています。 しかし、定期借地契約が有効に成立するために はいくつかの要件を充足する必要があるため、こ の要件を充足できずに定期借地契約が無効となっ てしまうという事態も生じています。 定期借地契約を有効に利用するためにも、定期 借地権に関する基本的な知識を押さえておくこと が必須であると言えるでしょう。 土地を貸して賃料収入を得たいと考えていますが、賃貸期間を３０年としたいのです。 現在、複数の借り手候補がいて、それぞれ、①駐車場経営、②店舗兼住宅の建設、③賃貸マンションの 建設、④レストランの建設、⑤ホテルの建設、⑥分譲マンションの建設、⑦介護付き有料老人ホーム の建設を予定しています。 ３０年後に必ず土地を明け渡してもらうためには、誰と、どのような形で契約したらよいでしょうか。Ｑ
Ａ
新制度情報
［目的］①環境負荷低減(エコ)、②安全・安心で快適な住環境(バリアフリー)、③市内産業活性化 適用要件 ［省エネ改修］ １．省エネ改修工事を行う者(20歳以上)が自ら所有し、居住する住宅 ２．省エネ改修工事が次の要件を全て満たすこと ① 全ての居室の窓全部の断熱改修工事、又は①と併せて行う②床の断熱改修工事、③天井の断 熱改修工事、④壁の断熱改修工事 ３．改修部位がいずれも現行の省エネ基準(平成11年基準以上)の省エネ性能となるもの ［バリアフリーの改修］ １．次のいずれかに該当する者が自ら所有し、居住する住宅 ① 65歳以上の者 ② 要介護又は要支援の認定を受けている者 ③障がい者 ④ ①から③のいずれかと同居している者 ２．一定のバリアフリー工事が次のいずれかに該当すること ①通路等の拡幅、②階段の勾配の緩和、③浴室改良、④便所改良、⑤手すりの取付け、 ⑥段差の解消、⑦出入口の戸の改良、⑧滑りにくい床材への取替え ［共通項目］ １．建設業の許可を受けた、札幌市内に主たる営業所を有する事業者が施工する工事費用が30万円以上 の工事 ２．増改築等工事証明書等の必要書類を提出すること ３．市税を滞納していない者 補助額等 １．対象工事費の10％以内 ２．限度額50万円 ３．国、北海道、他市町村又は、札幌市の他の助成制度と重複しないこと ４．介護保険法に規定する居宅介護住宅改修費若しくは介護予防住宅改修費又は障害者自立支援法に規 定する地域生活支援事業における日常生活用具給付等事業の住宅改修費の支給を受ける場合、これ らを優先し、補助対象工事費の額は、給付対象工事費含めた額で算定する予算規模
１．予算額 1,520万円 ■補助1,500万円 (３０戸)＋事務費20万円(チラシ等) ■対象工事費の10％、限度額50万円 ２．財源 ■特定財源（地域住宅交付金・提案）45％ 675万円 ■一般財源 845万円 ３．実施時期 ■平成22年6月1日（当初予算）住宅エコリフォーム補助制度の創設
(札幌市)
※道南・道東・道北で継続中の支援制度（これらの地域では今年度新たな制度の創設はありません） 函館「いきいき住まい改良資金融資」 バリアフリー化を行っていれば、外壁・屋根の塗り替えや断熱改修、耐震改修などの費用も融資額 の中に含めることが可能 室蘭「住まい・らくらくリフォーム資金融資」 バリアフリー改修や雪対策工事などに加え、建物・宅地の倒壊・崩落等を防止する防災工事も対象 苫小牧「住宅耐震・リフォーム支援事業」 一般的な増改築や修繕・模様替えから耐震改修、バリアフリー改修等対象の工事内容を幅広く設定 旭川「やさしさ住宅補助」 バリアフリー改修に加え、新省エネ基準(H４年基準)に適合する断熱改修や融雪設備の設置も対象 帯広 木質ペレットストーブ導入初年度に一律42,000円の補助のほか、燃料の木質ペレットにも補助 住宅の既存ストックが進み、空家率も過去最高をマークする中、これから住宅会社が生き残って いくためにはリフォームの比重を高めることが重要です。国・道・地方自治体が平成22年度の予算 確定へ向かう中、ここでは道内のリフォーム支援制度について着目し、３月末札幌市の予算確定を 受けて創設された住宅エコリフォーム制度についてご紹介します。理事会・委員会
★理事会 ↓
第12回全日、保証合同理事会 ■日時 1月20日(水)15:00∼17:00 ■議題 【報告事項】 １.第11回不動産関係団体協議会(1/18)について ２.北海道地域テレビ受信者支援連絡調整会議「地 デジ」(12/18)について ３.第５回総務委員会(1/18)について ４.新規入会申込者等の審査について ５.求償債権の回収について ６.第13回広報委員会(1/16)について ７.第14回広報委員会(1/19)について ８.第３回流通推進委員会(12/21)について ９.組織・広報・教育研修・流通推進委員会合同委 員会(1/15)について 【審議事項】 １.第30回通常総会等の日程について ２.平成22年度事業計画・予算について ３.第２回メンバーミーティングの開催について ４.40周年記念事業の日程・会場について ５.会費未納会員に対する対応について ６.㈱日東ハウジングの入会について ７.広報事業費補正予算措置について 第13回全日、保証合同理事会 ■日時 2月16日(火)15:00∼17:00 ■議題 【報告事項】 １.第６回総務委員会(2/12)について ２.新規入会申込者等の審査について ３.第２回組織委員会(2/10)について ４.業態別研修会(1/26)について ５.第４回法定義務研修会(2/9)について ６.第４回流通推進・流通センター運営委員会(2/1)につ いて ７.第６回・第７回北海道Ｒ住宅推進協議会(2/3・ 2/15)について ８.第４回流通推進委員会(2/4)について ９.第５回・第６回会館管理委員会(1/22)について 10.函館支部新年交礼会(1/22)について 11.第３回函館支部研修会(2/12)について 12.その他 (1)平成22年度予算策定に関する注意事項について 【審議事項】 １.平成22年度事業方針について ２.第２回メンバーミーティングの開催日変更につ いて ３.40周年記念事業の日程変更・会場について ４.規約一部改正について ５.その他 (1)表彰規定の一部改正について (2)会員向けセミナー開催について (3)「質問書」に対する対応について (4)壮年会によるアンケートについて 臨時 全日、保証合同理事会 ■日時 3月1日(月)11:00∼12:00 ■議題 【審議事項】 １.メンバーミーティングの事前打ち合わせについて 第14回 全日、保証合同理事会 ■日時 3月16日(火)14:00∼17:00 ■議題 【報告事項】 １.第３回財務委員会(2/23)について ２.第３回総務・財務合同委員会(3/5)について ３.第15回広報委員会(2/18)について ４.第２回メンバーミーティング(3/2)について ５.新規入会申込者等の審査について ６.第２回綱紀・求償委員会(2/25)について ７.第４回不動産相談苦情処理・取引相談委員会 (2/25)について ８.第７回会館管理委員会(2/26)について ９.第８回会館管理委員会(3/16)について 10.第２回新入会員研修会(2/19)について 11.第５回研修委員会(3/9)について 12.第５回流通推進・流通センター運営委員会(2/22)に ついて 【審議事項】 １.広報委員解任について ２.平成22年度事業計画・予算(案)について ３.運営協力会費一時金(支払い拒否者の対応)について ４.第２回メンバーミーティングの要望事項について 第15回 全日、保証合同理事会 ■日時 3月24日(水)13:00∼17:00 ■議題 【報告事項】 １.第３回財務委員会(2/23)について ２.第３回総務・財務合同委員会(3/5)について ３.第15回広報委員会(2/18)について ４.第２回メンバーミーティング(3/2)について ５.新規入会申込者等の審査について ６.第２回綱紀・求償委員会(2/25)について ７.第４回不動産相談苦情処理・取引相談委員会 (2/25)について ８.第７回会館管理委員会(2/26)について ９.第８回会館管理委員会(3/16)について 10.第２回新入会員研修会(2/19)について 11.第５回研修委員会(3/9)について 12.第５回流通推進・流通センター運営委員会(2/22)に ついて 【審議事項】 １.平成22年度事業計画・予算(案)について ２.第２回メンバーミーティングの要望事項について ３.運営協力会費一時金について 第13回広報委員会 ■日時 １月６日(月)15:00∼17:00 ■議題 １.全日ほっかいどう１月号の台割りについて 第５回総務委員会 ■日時 １月18(月)15:00∼17:00 ■議題 １.第30回通常総会等の日程について ２.平成22年度事業計画・予算について ３.第２回メンバーミーティングの開催について ４.40周年記念事業について ５.諸規定の見直し (1) 表彰規定 第14回広報委員会 ■日時 １月19日(火)14:00∼16:00 ■議題 １.全日ほっかいどう１月号の編集・校正について 第６回会館管理委員会 ■日時 １月22日(金)10:00∼12:00 ■議題 １.長期修繕計画について ・全日ビル外部改修工事に関する審議事項について ・全日ビル外部改修項にかかわる工事見積の説明会 について ・見積要領書 第４回流通推進・流通センター運営委員会 ■日時 ２月１日(月)15:30∼17:00 ■議題 【報告事項】 １.第３回流通推進委員会(12/21)について ２.組織・広報・教育研修・流通推進委員会合同委員 会(1/15)について 【審議事項】 １.スポンサードサーチ(オーバーチュア)について 第２回組織委員会 ■日時 ２月10日(水)15:00∼17:00 ■議題 １.平成21年度事業報告について ２.平成22年度事業計画・予算について ３.道央支部(仮称)創立準備について 第６回総務委員会 ■日時 ２月12日(金)15:00∼17:00 ■議題 １.平成22年度事業計画(案)・予算(案)について ２.第２回メンバーミーティングの開催について ３.40周年記念事業について ４.諸規定の見直し (1)表彰規定 第15回広報委員会 ■日時 ２月18日(木)15:00∼17:00 ■議題 １.平成21年度事業報告・予算執行状況について ２.平成22年度事業計画(案)・予算(案)について 第５回流通推進・流通センター運営委員会 ■日時 ２月22日(月)15:30∼17:00 ■議題 １.平成21年度事業報告、平成22年度事業計画(案)及 び平成22年度事業予算(案)について 第３回財務委員会 ■日時 ２月23日(火)15:00∼17:00 ■議題 １.財務委員会 平成21年度決算・平成22年度予算(案)について ２.平成22年度財務委員会事業計画(案)について ３.全日・保証 平成21年度決算・平成22年度予算(案)について 第４回不動産苦情処理・取引相談合同委員会 ■日時 ２月25日(木)13:00∼15:00 ■議題 １.会員に対する苦情について ２.平成22年度事業計画・予算について 第２回綱紀・求償委員会 ■日時 ２月25日(木)14:00∼16:00 ■議題 １.平成21年度事業報告について ２.平成22年度事業計画(案)・予算(案)について ３.会費未納会員に対する対応について 第７回会館管理委員会 ■日時 ２月26日(金)14:00∼17:00 ■議題 １.会館修繕に関する今後の日程について ２.平成22年度予算(案)について 第３回総務・財務合同委員会 ■日時 ３月５日(金)14:00∼17:00 ■議題 １.平成22年度事業計画(案)・予算(案)検討 第５回研修委員会 ■日時 ３月９日(火)16:00∼17:00 ■議題 １.平成21年度事業報告・平成22年度事業計画(案) 平成21年度決算見込・平成22年度予算(案)について 第８回会館管理委員会 ■日時 ３月16日(火)13:00∼13:30 ■議題 １.全日ビル大規模修繕工事施工業者説明会 第16回広報委員会 ■日時 ３月25日(木)15:00∼17:00 ■議題 １.全日ほっかいどう４月号の台割りについて ※会議場は全て全日ビル３階会議室★委員会 ↓
1 2 3 4 回 日 時 場 所 参加人数 優 勝 者 ハンデ ネット ５月28日 ６月19日 ７月９日 ８月27日 藤 元 正 明 堂 間 雄 治 中 村 昭 雄 佐 藤 紘 英 １０ １２ ８ ２８ 芙蓉カントリー 廣済堂カントリー スウェーデンヒルズ シャトレーゼマサリカップ ７２ ６８ ７２ ７２ １９ １６ １５ １２ 全日ラビット会では、例年通り５月から９ 月まで年間５回のコンペが行われました。当 初の予定が天候等の理由により一部変更にな ることもありましたが、比較的多くの皆様が 参加して頂き有意義な成果があがったと思い ます。コンペの組み合わせにより、初めてお 会いした結果、仕事にも繋がることや、情報 交換ができた方々もいると思います。 平成22年度においては、予定表を作成して 会員の皆様にお届けできると思いますので、 ご都合をつけていただき、一人でも多くの方 が参加されますよう、お願い申し上げます。 (十倉 記) ラ ビ ッ ト 会 ・ 平 成 2 1 年 度 年 間 活 動 報 告 ■第41回知事杯職場対抗囲碁団体戦 3月7日(日)に第41回道知事杯職場団体戦が あり、全日本不動産協会と宅建協会合同で『不 動産チーム』を結成し参加しました。全日か らリブアーツの小林氏、長尾土地の長尾氏、 綺羅の小野氏、白須建築事務所の白須氏、全 宅からカネヤ泰仲商事の府栄野氏、中央宅建 の堀井氏、濱谷氏の7名で参加しました。 札幌建築Ａ、北大Ａ、道銀OBチームと対戦 し、同率３チームでスイス方式で１部に残る ことが出来ました。３シーズン１部に居るの は参加して初めてで皆で喜んでおります。 参加した各チーム、若手不足等の悩みが有 るそうですが、全日も多くの会員の参加を期 待しています。次回を楽しみに解散しました。 ■平成22年度行事計画 ① 全日、全宅合同囲碁大会 春｛4∼5月｝ ② 北海道知事杯 職場別対抗囲碁大会 夏｛9∼10月｝ 只今１部です。２部に降格しないように頑 張っていますが楽しみが目的なのでなかなか 思うようにはなりません。 ③ 囲い天狗の会 22年度大会及び忘年会 ｛11∼12月｝ ④北海道知事杯 職場別対抗囲碁大会 冬｛2∼ 3月｝ 囲い天狗の会 代表 ㈱北裕 長谷川幸夫 世話人 ㈱白須建築事務所 白須義正 世話人 石狩不動産㈲ 田中正裕 会計監査 長尾土地・建物(有) 長尾広一 (白須 記) 囲 い 天 狗 の 会 ・ 知 事 杯 職 場 対 抗 戦 参 加 ＆ 平 成 2 2 年 度 行 事 計 画 ２月26日(月)、本年度最後の定例会を大 定例会ということで、札幌プリンスホテル 国際館パミールにて開催しました。 今回は東京を拠点にご活躍中の㈱インディ ペンデンス代表取締役社長の近藤洋介氏(写真) をお招きし、第一部講 演会、第二部懇親会と いう形式で開催いたし ました。 講演のテーマは、「逆 境の中、不屈の精神で 困難を乗り越え、ひた すら前進し続ける男の 実話」∼それを支えるのは夢∼ということで、 熱い講演を頂きました。 近藤氏は洋菓子業の三代目として家業を 継ぎ、経営難だった会社を立て直すだけで なく、なんと事業譲渡し、今度は自身の夢 であった、バスケットボールに関する事業 を立ち上げ、現在に至っている波乱万丈な 人生を歩んでいる方です。自身の経歴や経験、 現在取り組んでいるバスケットボールに関 する事業について話され、「夢は現実になる。 何年後にこうなるという目標を立てイメー ジすることが大切だ」と集まった会員の皆 様を引きつけました。 続いて懇親会に移り、出席していただい た全日東親会の竹田代表による乾杯の後、 宴が始まりました。新入会員の(株)森賃貸 住宅サービスの森敬幸専務から自己紹介と 会社アピールを頂き、みなさま一人一人に スポットライトを当て、アピールを頂き、 和やかに進行して参りました。非常に有意 義な一日となりました。 来年もオープンな形での大定例会を開催 したいと思いますので、皆様の参加をお待 ちしております。 (小林 記) 青年会（大定例会） ＊親睦会からのお知らせ＊ 平成22年４月１日 地域親睦会統合の件について 全日親睦会統合協議会代表 旧東親会世話人代表 竹田尚泰 旧北親会世話人代表 三溝喜昭 旧研親会世話人代表 白須義正 謹啓 時下、ますますご清栄のこととお喜び申し上げます。 平素から、本会の活動にご協力賜わり誠にありがとうございます。 ご存知のとおり、我々親睦会は、札幌市内３地区に分けて、各地域に即した情報交換・勉強会などを通じて、会員相互の親睦・交流の場として 開催し、活動して参りましたが、平成22年度より下記のとおり、地域別親睦会を統合、各親睦会の事業及び勉強会活動等を移管、継続することと なりました。 尚、本件親睦会統合に関しては、３年ほど前から各親睦会世話人や参加会員から話題となり組織委員会の承認を得て協議・検討して参りました。 記 １) 統合に至る事由・提言 ①親睦会が、全日北海道本部から助成金を受け活動している以上、公平かつ有効に会員に還元すべき。 ②インターネットやレインズの普及により、地域で情報を共有するという、地域別親睦会の必要性が希薄になった。 ③親睦会の主たる目的である会員間の交流・親睦事業について、統合することにより、本部助成金額もまとまり、大型の親睦事業の開催も 可能になる。 ④参加者についても、各親睦会ともに参加者確保が難しく、さらに各親睦会に重複参加しているのが現状である。 以上、公平性を維持した親睦会活動のため統合して、親睦会総会の決議による運営などを定めた会則（規約）の制定及び明文化により、親 睦会の存続を図るべきとの結論となったものです。 ２）統合後の活動など ①旧地域別各親睦会の事業・勉強会活動を継続し会員相互の親睦と連携を図り、会員の事業及び業界の発展に寄与すること、及び新入会員 の獲得を強力に推進する。 ②親睦会の活動は、定例勉強会・交流会・懇親会及び総会を開催する。 ③本会とは別に、有志が独自に勉強会を開催するなどの活動を妨げない。 但し、親睦会より費用を支給しない。 ３）統合後の名称など 名称を全日本不動産協会北海道本部親睦会(略称、全日親睦会)と称す。 事務局を札幌市中央区南4条西6丁目11-2 全日ビル２階に置く。 今後とも、親睦会の活動にご参加、ご協力賜わりますようよろしくお願いいたします。 平成21年度ラビット会成績結果
水道局からご協力のお願い・お知らせ
小規模貯水槽水道の調査点検へのご協力のお願い!
札幌市水道局では、平成15年度より「小規模貯水槽水道」を設置･管理されている皆様を対象に、貯水槽 の調査点検をさせていただき、その際「維持管理の適否」や｢設備の不具合｣などがあった場合には、設備 や施設の改善方法などのお知らせやアドバイスを行っております。 この調査点検は、(財)札幌市水道サービス協会が札幌市水道局から受託して行いますので、お客様の費 用負担は一切かかりません。いつまでも、安全でおいしい水を利用していただくため、是非この機会に調 査点検をご利用下さい。 ＊調査点検は、事前にお客様に案内文を送付し、日程調整後に当協会の調査員が現地に伺い調査点検を いたします。なお、案内文が届いていない場合でもご希望により調査点検にお伺いいたしますので、その 際にはご希望日をお知らせください。 ＊調査点検に要する時間は、約15∼30分程度です。(施設の状態によっては多少お時間をいただきます。) ＊お伺いする調査員は、必ず当協会の名札及び腕章を着用し、身分証明書を持参しております。調査点検 の約束日以外に点検業者を名乗る訪問者があった場合等は必ず 身分証等を確認、または、下記の問い合わせ先にご連絡下さい。 なお、調査点検において、物品販売等は一切行っておりません。 ＊札幌市保健所では、「指導要綱」に維持管理の基準を定め、 指導を行っております。 【お問合せ先】 ○札幌市水道局給水部給水課 貯水槽担当 ℡211-7055 ○札幌市保健所環境衛生課 飲料水指導担当 ℡622-5165 ○(財)札幌市水道サービス協会 技術管理課 小規模貯水槽担当 ℡784-3600 ※小規模貯水槽とは、水道水のみを水源とする有効容量10 m 以下の貯水槽です。３行 事 予 定 ・ お 知 ら せ
●日時 平成22年5
月20
（木） 13:30∼16:50 ●場所 札幌後楽園ホテル ピアリッジホール 札幌市中央区大通西8丁目 Tel 011（261）0111総会
開催
の
お知らせ
第
30
回通常総会
第
27
回年次大会
(社)全日本不動産協会北海道本部・(社)不動産保証協会北海道本部 全日本不動産政治連盟北海道本部●第１回法定義務研修会
平成22年
７月16日(金) 13:30∼16：30
●第２回法定義務研修会
平成22年
10月１日(金) 13:30∼16：30
●第３回法定義務研修会
平成22年
12月７日(火) 13:30∼16：30
●第４回法定義務研修会
平成23年
２月24日(木) 13:30∼16：30
※ 会場はいずれも 札幌コンベンションセンター(札幌市白石区東札幌) １階中ホール 「無料セミナー・相談会」開催のお知らせ 6月1日(火) 13:30受付 会場：全日ビル３Ｆ会議室 第１部：経営計画作成の重要性(14:00∼16:00) 第２部：ＩＴ活用支援特別相談会(1６:00∼16:30)新入会員・退会・委員会だより
■ 退会会員 会員ＩＤ 免許番号 商 号 代 表 者 所 在 地 石狩(1)7170 石狩(9)2789 石狩(1)7081 渡島(1)1088 石狩(1)7298 石狩(1)7253 渡島(8)591 石狩(5)4736 石狩(1)7339 (資)ネクストステージ 株式会社北斗企画 株式会社ＺＥＵＳ 岩崎建設株式会社 大有不動産株式会社 有限会社Ｌｅｅ１ 千葉不動産 千歳市開拓農業協同組合 株式会社大和プログレス 1559 32 1518 1678 1628 1599 256 664 1653 札幌市東区北15条東8丁目1-26 札幌市豊平区月寒東1条7丁目4-14 札幌市中央区北6条西25丁目1-5 フロンティア北5条1階 北海道函館市本町16-20 札幌市南区川沿11条1丁目3-6 札幌市北区北16条西4丁目21-443 上磯郡上磯町七重浜2丁目9-1 千歳市錦町4丁目 札幌市北区北8条西6丁目2-20 新和ビル1階 添田 秀知 浜野 順一 森井 隆幸 吉村 明 山本 義博 坂上 一樹 千葉 昭二 唐木田 順 大和 道也 年/月 22/03 22/01 21/12 ■ 新入会会員 会員ＩＤ 免許番号 商 号 代 表 者 所 在 地 渡島(1)1121 石狩(1)7674 石狩(1)7673 石狩(1)7672 石狩(1)7670 石狩(1)7667 石狩(1)7655 石狩(1)7666 石狩(1)7662 有限会社ひたみ 株式会社ハウスビジョン ホームランホーム株式会社 株式会社札幌エステート 株式会社ポラリス 株式会社日東ハウジング 株式会社ホライズン 株式会社マルシン 株式会社ライフプランニング 1818 1817 1816 1815 1814 1813 1811 1810 1809 函館市富岡町3丁目26番8号 札幌市北区北14条西3丁目2番21号 小池ビル4階 札幌市清田区北野7条1丁目7-17 札幌市中央区大通東10丁目15番56 緑豊ビル303号 札幌市北区新川2条6丁目3番26号 札幌市中央区南21条西9丁目2番6号 ベンリービル2階 札幌市中央区大通西5丁目8番地 昭和ビル南館4階 札幌市白石区本通17丁目北17番66号 札幌市白石区菊水8条2丁目5番18-105号 谷口 太一 赤石 健 安部 元紹 後藤 浩樹 鍛治 武昭 小林 節臣 長﨑 弘晃 榊原 英俊 渓本 博幸 22/03 22/02 22/01 ＊綱紀委員会の管掌事項 (1) 倫理規定の周知徹底と実施指導に関する事項 (2) 宅地建物取引業法違反及び不動産取引に関する事故等の防 止指導 (3) 定款及び規約等に定める会員の義務の履行に関する事項 (4) 会員の処分に関する事項 (5) 役員の解任に関する事項 平成21年度第2回法定義務研修会において、不動産業界からの 反社会的勢力排除の必要性について会員への周知を図る観点から （H21.4.3国土交通省総合政策局不動産業課長通達、国総動第39 号）当本部研修委員会へ要請を行い札幌総合法律事務所田代弁護 士、北海道暴力追放センター下立事務局長両氏による講演を実施 して頂きました。全国銀行協会はH21.9.25暴力団構成員、準構成 員や関係企業、総会屋など暴力団関係者でなくても、暴力的な要 求や不当な貸金庫についても同様の措置を取るといった預金規定 などの具体的案を提示、各行に融資取引からの反社会的勢力の排 除を金融庁が監督指導対応強化をもとに決めている。他団体の対 応は！ゼネコン不動産業界等でも近く具体的な動きが予想されて います。 ＊求償委員会の管掌事項 (1) 還付充当金の徴収及び保証金の求償に関する事項 (2) 求償権の行使に必要な調査及び研究に関する事項 平成20年度において発生した、求償案件３件のうち１件(3,547 千円)につきましては法人破産、差押え物件無し、幸い代表者の 保証を入会時に取っていた事と、本人所在の確認が出来、代理人 弁護士との間で再三の交渉の結果分割回収の解決の糸口をつかめ たものであり、他の2件所在不明で戸籍の附表の取得をし、追跡 するものであります。そもそも求償業務も債権回収であり、滞納 家賃、売掛金等の取り立てと基本的には同じ。滞納家賃、売掛金 等の取り立てとどう違うのか？保証協会は公益社団法人を目指す 団体であるのでより慎重な対応が要請されるものであります。今 後共求償債権の回収業務が容易に行える為にも、入会時の入会審 査には特に留意が必要となります。 第３者保証人、必要において取引上、手付保証制度の活用は当 然の手段と考えます。ちなみに求償委員会がかかわる点として (1) 保証協会の求償債権の消滅時効は5年（商法522条） (2) 消滅時効の起算点、民法166条権利を行使出来るとき 保証協会の求償債権は宅建業法64条10項 弁済業務保証金の還付があった時、停止条件付期限は初日不算 入民法140条契約解除権も10年の消滅時効にかかる無断転貸を 理由とする賃貸借契約解除権 (3) 中断 中断理由、147条 請求差押え、仮差押え、仮処分承認 151条 和解及び、調停の申し立て 153条 催告、催告と請求の違い、6ヶ月以内に裁判 上の請求等が必要 ＊監督処分の基準 宅建業者の違反行為に対する監督処分の基準（H18年12月19日 に定められている） (1) 重要事項説明に虚偽の記載 −業務停止7日間、15日間、30日間 (2) 専任取引主任者の設置義務違反 〃 7日間 (3) 処分の加重措置として過去5年間に処分を受けていた場合 は業務停止の2分の3倍に加重。 (4) 処分内容の公表を行う（道開発局） (5) 宅建業法第13条1項（営業を目的とした名義貸し）の他、 宅建業法32条誇大広告等の禁止違反、宅建業法第47条第1 項（重要な事項に関する故意の不告知、尚マンション管理 業者の違反行為についても定められています。） (6) 不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規 約（消費者庁)の定めがあります。 おわりに求償業務における問題点として、回収業務に費やす費 用は道本部の負担において行う事になっている。困難な案件につ いては費用対効果を充分考慮の上、判断しなければならない。 今後共当協会として一般消費者には消費者向けの研修事業を取 り入れて当協会の信頼向上と消費者側にも業界の事を判って頂く ような努力が必要と考えます。これからも会員の皆様からの御指 導の程宜しくお願い申し上げます。− 綱紀・求償委員会 −
委員長 小室一男 副 委 員 長 大石清司 委 員 菊地 聡 日野光英 山本貴一委員会だより
発行 編集：広報委員会
