市街化調整区域における土地利用の方針（案）
市街化調整区域における開発行為の方向性
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目次
１ 背景・目的 ... 2 ２ 方針の位置づけ... 3 ３ 現状の問題と課題 ... 4 ４ 今後の方針 ... 14-- 2 --
１ 背景・目的
近年、地方自治体を取り巻く環境は、社会情勢の著しい変化の中にあり、人 口減少、少子高齢化、厳しい財政運営などの課題が山積しています。 本市の都市計画行政においては、昭和 46 年に市街地が無秩序に拡大するこ とを防止するため、都市計画区域内を市街化区域と市街化調整区域に区分する 区域区分を決定しました。 市街化調整区域における住居系の開発行為は、平成 12 年の都市計画法（以 下、法という。）において新設された法第 34 条第 8 号の 3 に規定する条例（以 下、3483 条例という。）（平成 18 年の法改正により、法第 34 条第 11 号に繰 り下げ（以下、3411 条例という。））によって、市街化調整区域における市街 地の外延化を引き起こし、営農環境の悪化等の問題を顕在化しています。また、 人口減少に伴い、農業従事者の減少や高齢化が進み、耕作放棄地の増加、少子 高齢化による集落地のコミュニティの衰退が問題視されつつあります。 市街化調整区域における産業系の開発行為は、同様の法 34 条 11 号により、 限られた区域にのみ、開発可能な状況ですが、本市にも例外なく押し寄せる人 口減少に伴い、定住促進の基軸ともなる雇用の場の創出、地域の活力となる産 業の誘致に向けて、市街化区域内の臨海部の工業地等と連携する計画的な新規 産業の誘導が必要となっています。 このことから、市街化調整区域における自然的土地利用を保全しつつ、産業 の活力を生かした持続可能な都市を目指すため、防府市開発行為等の許可の基 準に関する条例の改正を視野に入れた「市街化調整区域における土地利用の方 針」を策定します。- 3 -
２ 方針の位置づけ
（１）位置づけ
上位計画に即し、市街化調整区域の土地利用の方針を示します。 （防府市） （山口県） 防府市総合計画 防府都市計画区域マスタープラン 防府市の都市計画に関する基本的な方針 （防府市都市計画マスタープラン）市街化調整区域における土地利用の方針
関連計画- 4 -
３ 現状の問題と課題
（１） 開発行為の現状
① 3411 を運用した開発行為の現状 3411 を運用した開発行為は、平成 14 年 1 月の県条例適用後に急 激に増加しており、3411 の条例により許可された開発行為のうち、 自己の居住を目的としない開発は、条例適用前 5 年間の年間平均面積 と条例適用後の年間平均面積を比較すると約 17 倍に増加しています。 3411、3483 の適用である開発行為における集計結果 34 条各号 （自己用） 34 条各号のうち 3411/3483 （自己用） 34 条各号 （自己用外） 34 条各号のうち 3411/3483 （自己用外） 件数 面積（㎡） 区画数 件数 面積（㎡） 区画数 件数 面積（㎡） 区画数 件数 面積（㎡） 区画数 Ｈ9 17 20,493 17 ― ― ― 2 6,594 24 ― ― ― Ｈ10 19 12,056 21 ― ― ― 0 0 0 ― ― ― Ｈ11 23 10,930 24 ― ― ― 2 3,766 14 ― ― ― Ｈ12 20 11,959 20 ― ― ― 0 0 0 ― ― ― Ｈ13 16 11,951 16 ― ― ― 1 1,395 4 ― ― ― 条例制定 Ｈ14 24 18,007 24 10 10,578 10 15 55,669 100 15 55,669 100 Ｈ15 21 17,904 21 18 7,458 18 18 31,616 100 18 31,616 100 Ｈ16 24 10,405 24 12 4,742 12 11 49,809 71 11 49,809 71 Ｈ17 21 16,143 21 13 8,502 13 24 66,757 158 24 66,757 158 Ｈ18 16 12,429 16 8 3,017 8 15 36,368 76 15 36,368 76 Ｈ19 21 12,070 21 12 7,554 12 26 65,621 166 26 65,621 166 Ｈ20 12 6,824 12 9 3,908 9 11 32,186 92 11 32,186 92 Ｈ21 14 9,355 14 9 3,208 9 4 8,056 25 4 8,056 25 Ｈ22 13 15,273 15 10 5,603 11 6 17,656 59 6 17,656 59 Ｈ23 9 3,709 9 7 2,863 7 12 29,706 84 12 29,706 84 Ｈ24 18 9,318 19 12 4,692 13 12 37,264 107 12 37,264 107 Ｈ25 14 6,781 14 8 3,085 8 25 55,328 136 25 55,328 136 Ｈ26 15 13,329 15 10 5,091 10 22 50,577 148 22 50,577 148 Ｈ27 18 11,405 19 9 6,853 9 20 54,671 164 20 54,671 164 Ｈ28 17 16,560 19 9 10,870 9 22 48,777 143 22 48,777 143 ※自己用外：建売住宅、分譲住宅などの建築を目的に行う開発行為で、開発する者と居住する者が違う開発行為- 5 - 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 Ｈ 9 Ｈ 10 Ｈ 11 Ｈ 12 Ｈ 13 Ｈ 14 Ｈ 15 Ｈ 16 Ｈ 17 Ｈ 18 Ｈ 19 Ｈ 20 Ｈ 21 Ｈ 22 Ｈ 23 Ｈ 24 Ｈ 25 Ｈ 26 Ｈ 27 Ｈ 28 自己用外 自己用 区画数 H13.10 月条例制定 自己用外は 平均「8.4 区画/年」 自己用外は 平均「108.6 区画/年」 条例制定前より 約 13 倍に増加 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 Ｈ 9 Ｈ 10 Ｈ 11 Ｈ 12 Ｈ 13 Ｈ 14 Ｈ 15 Ｈ 16 Ｈ 17 Ｈ 18 Ｈ 19 Ｈ 20 Ｈ 21 Ｈ 22 Ｈ 23 Ｈ 24 Ｈ 25 Ｈ 26 Ｈ 27 Ｈ 28 自己用外 自己用 面 積 H13.10 月条例制定 自己用外は 平均「0.24ha/年」 自己用外は 平均「4.27ha/年」 条例制定前より 約 17 倍に増加 〔年〕 約 12 倍 0 5 10 15 20 25 30 Ｈ 9 Ｈ 10 Ｈ 11 Ｈ 12 Ｈ 13 Ｈ 14 Ｈ 15 Ｈ 16 Ｈ 17 Ｈ 18 Ｈ 19 Ｈ 20 Ｈ 21 Ｈ 22 Ｈ 23 Ｈ 24 Ｈ 25 Ｈ 26 Ｈ 27 Ｈ 28 自己用外 自己用 件 数 H13.10 月条例制定 自己用外は 平均「16.2 件/年」 自己用外は 平均「1.0 件/年」 条例制定前より 約 16 倍に増加 〔区画〕 〔㎡〕 〔件〕
- 6 - ② 3411 の適用状況 市街化区域から２km の範囲かつ連たん等の基準を満たすことによ り、住居系の開発行為ができる適用区域となっており、居住環境の外 延化を引き起こしやすい状況にあります。 産業用地の指定として（イ）、（ロ）の区域があるものの、既に立地 が進み、新たな産業系の開発行為が厳しい状況にあり、適用範囲が不 足しています。 3411 の適用区域
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（２） 住居系の開発行為の現状
① 住居系の開発行為のポテンシャル※𝑎𝑎 3411 条例適用前後の開発のされやすさを比較すると、3411 条例適 用後の開発のされやすさは右田地域、華城地域、新田地域、中関地域 の市街化調整区域にも拡大しています。 ※ 開発ポテンシャル・・・土地の潜在的な条件による開発のされやすさ H4～H１３開発ポテンシャルマップ（外的基準：開発許可件数）- 8 -
- 9 - ② 農地転用ポテンシャル※𝑎𝑎 3411 条例適用前後の農地転用のされやすさを比較すると、3411 条例適用前の農地転用されやすい地区は、概ね市街化区域内に収まっ ていましたが、3411 条例適用後は、右田地域、華城地域、新田地域、 中関地域の市街化調整区域にも拡大しています。 ※ 農地転用ポテンシャル・・・農地の潜在的な条件による転用のされやすさ H4～H13 の農地転用ポテンシャルマップ（外的基準：農地転用件数）
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- 11 - ③ 農地の宅地化に対する市民意見 市民アンケートの調査では、３５％の方が農地の宅地開発行為の現 状に問題を抱えており、今後の宅地開発行為が営農環境の問題・支障 となると考える方が５５％となっています。（JA 防府とくぢ正組合員 を対象とする土地利用に関するアンケート調査より） （現在）農地と住居の関係で問題はありますか。 （現在・今後）農地の宅地化は、営農環境の支障・問題となりますか。 35% 51% 11% 3% N=1,343 問題を抱えている 問題を抱えていない その他 無回答 55% 40% 5% N=1,339 問題・支障となる 問題・支障とならない 無回答
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（３） 産業系の開発行為の現状
① 産業用地の状況 土地利用の現状は、本市を代表する県下トップクラスである製造業 の立地等により、工業系の産業が市街化区域内臨海部に多く立地して います。現在は、市街化区域内の新たな産業のための用地が不足して います。 市街化区域（富海） 市街化区域（大道） 市街化区域（中心部）- 13 -
（２） 課題
① 市街化調整区域における市街地の外延化 上位計画、関連計画のとおり、市街化調整区域における農地(農業地) を有する地域は、市街化を抑制する必要があります。 ② 災害リスクの高い地域性 自然災害の発生を抑制するために重要な役割を果たす、山林や農地 の保水機能や遊水機能を維持・保全するために植林や農地の保全を図 り、無秩序な市街化を抑制する必要があります。 ③ 耕作放棄地の増加 農業従事者の高齢化や減少に加え、農地に隣接する住宅地に配慮す るために農薬散布ができないなどの営農環境の悪化、宅地開発により 農地が分断されるなど農地の集団化が困難になりつつある状況を抑制 する必要があります。 ④ 集落の衰退 市街化区域から離れた既存集落においては、コミュニティを維持す るために一定の土地利用を認める必要があります。 ⑤ 開発許可基準(技術的細目) 自己用外の開発が急激に増加しており、開発地と開発地の間に農地 を残しながら開発するなど、無秩序な開発を抑制するため開発許可基 準を見直す必要があります。 ⑥ 市街化区域内の産業用地の不足 市街化区域内の産業用地の確保が厳しい状況となり、市街化調整区 域における計画的な産業用地を確保する必要があります。- 14 -
４ 今後の方針
（１）市街化調整区域における住居系の開発行為
市街化調整区域において無秩序な宅地化を助長する住居系の開発行為等は 原則許可しないこととします。ただし、自己用の住居系の開発行為について は、地域コミュニティ、地域住民の生活のため、これまで同様に認めます。（２）市街化調整区域における産業系の開発行為
人口減少時代に対応できる持続する都市活力を形成するため、市街化区域 内の産業用地の不足を踏まえ、計画的な産業系の開発行為を新たに認める区 域を定めます。（３）市街化調整区域における地区計画の運用等
計画的に市街地の整備が行われる区域、既に市街化している区域及び市街 化が進行している区域については、昭和 46 年に区域区分を設定した趣旨に鑑 みて農林漁業等との調和を図りながら、市街化調整区域のコミュニティ機能 維持、地域の活性化、社会基盤の改善等を目的として、市街化調整区域にお ける地区計画運用基準を策定し、地区計画制度の活用や市街化区域への編入 を検討するなど必要な対応を行います。居住環境の拡散を防ぎ、持続する都市づくりを目指すため、市
街化調整区域における開発許可の基準を見直します。
- 15 - （参考）都市計画法第 34 条 10 号、11 号の開発許可の基準を見直し、その他 の各号については、これまで同様の運用とします。 34 条各号 例 1 号 店舗、診療所 2 号 資源（鉱物、観光、その他）の有効な利用上必要な施設 3 号 ―政令未制定― 4 号 農林漁業関連施設（許可不要以外） 5 号 地域特産物展示販売施設、農林業体験実習施設等 6 号 中小企業関連施設 7 号 工場（既存の工場と密接な工場） 8 号 危険物の貯蔵又は処理に供する建築物 9 号 ドライブイン、ガソリンスタンド 10 号 参照）今後の方針：（３）市街化調整区域における地区計画の運用等 11 号 （3411） 参照）今後の方針：（１）市街化調整区域における住居系の開発行為 参照）今後の方針：（２）市街化調整区域における産業系の開発行為 12 号 分家住宅、既存集落の住宅、収用移転住宅、地区集会所、神社・寺院 13 号 該当なし（都市計画の決定後 6 ヶ月以上経過しているため） 14 号 上記以外の建築物で、開発審査会で認められた用途
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