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2013年4月12日
オリックス・アセットマネジメント株式会社
第22期（2013年2月期）決算説明資料
1
目次
オリックス不動産投資法人の運用理念 2 参考資料 第2 2期以降の運用成果 決算ハイライト(実績） 31 運用ハイライト 4 主要テナントの状況 32 内部成長戦略（主なリーシングの成果） 5 第22期以降取得物件のご紹介 ① 33 外部成長戦略（公募増資に伴う入替戦略） 6 第22期以降取得物件のご紹介 ② 34 財務戦略 7 第22期以降取得物件のご紹介 ③ 35 投資主価値の安定的成長 ① 8 第22期以降取得物件のご紹介 ④ 36 投資主価値の安定的成長 ② 9 第22期以降取得物件のご紹介 ⑤ 37 今後の運用方針と戦略 ポートフォリオ成長の推移 38 現状の環境認識に即した運営戦術 11 ORIXシナジーの活用 ① 39 外部成長戦略 ～オフィスの投資戦術～ 12 ORIXシナジーの活用 ② 40 外部成長戦略 ～商業施設の投資戦術 ①～ 13 ポートフォリオ一覧 41 外部成長戦略 ～商業施設の投資戦術 ②～ 14 ポートフォリオMAP 42 財務戦略 ～キャッシュマネジメント～ 15 ポートフォリオデータ ① 43 決算概要及び業績予想 ポートフォリオデータ ② 44 第22期（2013/2期）業績予実比較 17 鑑定評価の概要 45 第22期実績と第23期・第24期業績予想 18 第22期末鑑定評価額一覧 ① 46 内部成長戦略 第22期末鑑定評価額一覧 ② 47 稼働率の維持・向上 20 財務関連資料 48 賃料減額改定の推移 21 投資口の状況 49 オフィスポートフォリオの内部成長向上への具体的施策 22 スポンサーとの取引とコンプライアンス体制 50 内部成長底打ち（オフィス）へのアプローチ(イメージ) ① 23 オリックス・アセットマネジメント株式会社 組織図 51 内部成長底打ち（オフィス）へのアプローチ（イメージ） ② 24 本資料で使用する用語について 52～53 賃料分布の推移 25 外部成長戦略 不動産マーケットの見通し 27 外部成長戦略の実績 (前回増資後） 28 用途分散による効果 292
オリックス不動産投資法人の運用理念
ポートフォリオの収益性と安定性の向上及び財務面のコスト低減と安定性の向上を図り、
3
4
（注）2013年3月1日をもって投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を行っております。当該分割を考慮し、分割前の第22期については1口当たり分配金を５分の１にしたものを、 分割後の第23期以降については1口当たり予想分配金を5倍したものを括弧内に記載しております。運用ハイライト
Asset
Debt
Equity
内部成長戦略
外部成長戦略
オフィス稼働率は、第22期末：96.5％と高稼働率を維持
大口テナントが退去したラウンドクロス一番町、シーフォート
スクエアをマルチテナントで埋め戻しに成功
リーシング前倒し、賃貸条件改善やコストマネジメントが奏功。
第22期の既存物件の賃貸収益は期初予想比+133百万円の
増益
第23期の退去面積（期初予想）約10,000㎡を約6,200㎡
に抑制
■22期
介護付有料老人ホーム1物件と住宅1物件を取得
■23期
商業施設4物件を取得
住宅1物件を売却
取得商業施設の運営管理をオリックスグループに委託。
ORIXシナジーを活用
ポートフォリオの収益性と安定性の向上
財務面のコスト低減と安定性の向上
財務戦略
借入期間の長期化と返済期限の分散を推進
借換により第22期の平均調達コスト（有利子負債総額ベース）
を第21期対比7ベーシスポイント低減
新たに、三井住友銀行とコミットメントライン契約（50億円）を
締結
公募増資により、LTV（総資産ベース）を1.5％ポイント低減。
物件取得余力を増大
投資主価値の安定的向上
1口当たり分配金実績及び予想
（注）を上方修正
投資口分割（5分割）により、投資口の流動性向上を推進
各戦略の推進により、分配金実績及び予想を上方修正
各戦略の推進により、分配金実績及び予想を上方修正
第22期（実績）：
11,764円 （2,352円）
前回予想対比+564円
第23期（予想）： （11,400円） 2,280円
前回予想対比+120円
第24期（予想）： （11,600円） 2,320円
－
5
内部成長戦略（主なリーシングの成果）
ダイレクト
ダイレクト
PM
PM
、
、
ORIX
ORIX
シナジーの活用により、高稼働維持とテナント分散を推進
シナジーの活用により、高稼働維持とテナント分散を推進
Asset
テナントの多様なニーズにきめ細かに対応したリーシング活動を展開
■大口テナントの退去後、マルチテナントで埋め戻し
■拡張移転や館内増床といった前向きニーズに対応
■業績堅調な業種の取り込み
物件名
稼働率向上の要因
稼働率向上の推移
ラウンドクロス一番町
社団法人が新規に取得した自社ビルへ移転し たことにより、2012年8月末で約424坪（2フロア 半）の空室が発生 コンサルティング、情報通信関連等4社の立地 ・物件改善、拡張移転等の前向きニーズをとら え100％埋め戻しとテナント分散に成功2012年9月末
66.5%
→
2013年4月末
（予定）100%
シーフォートスクエア/
センタービルディング
ビル内で不足していた業種（中華料理店）の 誘致等、テナント・マーチャンダイジングを推進2011年10月末
59.7%
→
2012年12月末
82.5%
→
2013年2月末
84.4%
外資系金融機関の退去（約292坪・2013年1月 末）もあったが、卸売業者やIT関連等の物件 改善・拡張移転等の前向きニーズをとらえ高 稼働を維持2012年2月末
81.2%
→
2012年12月末
96.3%
→
2013年4月末
（予定）96.0%
キャロットタワー
退去スペース（約136坪・2012年8月末）を分割 により2社に賃貸。また他フロアでは都市銀行 の館内の拡張ニーズをとらえ埋め戻しに成功2012年9月末
88.1%
→
2013年1月末
100%
商業区画 オフィス区画 商業区画 オフィス区画6
Asset
外部成長戦略（公募増資に伴う入替戦略）
一口当たり分配金の向上に繋がる外部成長戦略を実施
一口当たり分配金の向上に繋がる外部成長戦略を実施
第21期末
第22期末
公募増資による入替
決算発表日時点
（2013年4月12日）
取得
売却
取得価格
（百万円）
350,994
355,874
32,770
5,550
383,094
物件数
（件）
68
70
4
1
73
賃貸NOI利回り
5.0%
5.0%
5.1%
6.1%
5.0%
償却後利回り
3.6%
3.6%
4.0%
2.6%
3.6%
稼働率
98.0%
98.4%
99.8%
96.7%
98.5%
含み損益
（百万円）
▲5,489
▲2,104
846
404
▲1,663
ポートフォリオの収益性と安定性の向上
■商業施設４物件の取得
現在の不動産マーケット環境に鑑み、収益性と安定性を 兼ね備えた商業施設４物件を取得 商業施設の中でも、物件タイプと地域の分散を図り、 収益性と安定性の向上につながる外部成長を推進 ネイバーフッド ショッピングセンター カテゴリーキラー 都市型商業施設■物件入替の実施
償却後利回りが2.6%と比較的低い住宅1物件を売却し、 償却後利回り4.0%の商業施設計4物件を取得することで、 ポートフォリオ全体の収益性の向上を実現■ORIXシナジーの活用
オリックスグループに取得物件の運営管理を委託 グループのリーシング能力、バリューアップ能力、 全国ネットワークを活用7
11,000 4,000 9,900 7,000 5,000 8,460 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 新規調達 22期リファイナンス 23期リファイナンス 投資法人債 借入財務戦略
調達コストの低減と財務安定性の向上を推進
調達コストの低減と財務安定性の向上を推進
LTV
LTV
低減により物件取得余力を増加
低減により物件取得余力を増加
Debt
期限前返済・借換え 49.6% 49.6% 50.3% 48.8% 48.0% 49.0% 50.0% 51.0% 第20期末 (2012/2期) 第21期末 (2012/8期) 第22期末 (2013/2期) 決算発表日時点 (2013/4/12) 2.00% 1.92% 1.85% 1.5% 2.0% 2.5% 第20期 (2012/2期) 第21期 (2012/8期) 第22期 (2013/2期) 第23期想定 (2013/8期) 第24期想定 (2014/2期) 良好な金融調達環境のもと、財務基盤の安定性とのバランスを取りつつ、 調達コスト（平均調達コスト）を低減 物件入替の際に発生した売却益を活用し、借入金の期限前返済（99億円） 及び借換えを実施 期日到来の借換えにおいても、借入期間の長期化と返済期限の分散を推進 有利子負債比率（LTV）の低減により、物件取得余力を増大 （LTV50%まで約90億円） 三井住友銀行と新たに50億円のコミットメントライン契約を締結し、設定 総額を315億円に拡大 （単位：百万円） （単位：百万円） 借換 新規調達 有利子負債残高 171,068 175,493 9,900 8,460 183,890 総資産 344,997 349,154 376,703 LTV （総資産ベース） 49.6% 50.3% 48.8% 平均調達 コスト 1.92% 1.85% 更なる調達コスト の低減を目指す 決算発表日 時点 （2013/4/12） 27,565 ▲1.5%ポイント 公募増資時 第21期末 第22期末調達コストの低減
LTV（総資産ベース）の低減
財務安定性の向上
金融機関名 設定総額 あおぞら銀行 7,500 三井住友信託銀行 6,000 三菱UFJ信託銀行 6,000 三井住友銀行 5,000 三菱東京UFJ銀行 4,000 みずほコーポレート銀行 3,000 合計 31,500コミットメントラインの拡大
（百万円）8
95
100
105
110
115
120
125
2013/3/1 2013/3/8 2013/3/15 東証REIT指数 OJR投資主価値の安定的成長①
投資口分割および公募増資を実施
投資口分割および公募増資を実施
■2013年3月1日をもって、投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を実施
投資単位あたりの金額を引き下げることにより、投資しやすい環境を整え、より一層の投資家層の拡大と投資口の流動性
の向上を図る
投資口分割について
分割前の本投資法人発行済投資口数 284,434口 分割後の本投資法人発行済投資口数 1,422,170口 項目 内容 新規発行口数 168,960口 （一般募集：160,915口 第三者割当：8,045口） 新投資口発行後の 投資口数 1,591,130口 発行価格 122,655円 発行価格総額 20,723百万円 発行価額 118,629円 発行価額総額 20,043百万円 発行決議日 2013年3月8日 条件決定日 2013年3月18日 払込日（一般募集） 2013年3月26日 発行決議日 （3月8日） 105,800円 条件決定日 （3月18日） 125,800円■発行決議後、条件決定日まで投資口価格は約19%上昇。東証REIT指数を7.8%アウトパフォーム
発行済投資口数の約12%にあたる投資口を新規発行。発行決議後の投資口価格上昇により、約200億円を調達し、ＬＴＶの
低減と取得余力の増大を実現
Equity
2013年3月実施の公募増資について
（注）オーバーアロットメントに伴う第三者割当による新投資口がすべて発行された場合を想定しています。+18.9%
同一期間の 東証REIT指数を +7.8% ｱｳﾄﾊﾟﾌｫｰﾑ （注）発行決議日の終値105,800円を100として指数化しています。9
12,571 11,822 11,656 11,764 2,160 2,280 2,320 10,000 11,000 12,000 13,000 第19期 （2011/8期） 第20期 （2012/2期） 第21期 （2012/8期） 第22期 （2013/2期） 第23期予想 （2013/8期） 第24期予想 （2014/2期） 分配金実績 第21期決算発表時予想 第22期決算発表時予想投資主価値の安定的成長②
分配金 ＝ 内部成長 ＋ 外部成長 ＋ 財務戦略0
＝ ＋ ＋ 青字：実績値 赤字：予想値 分配金の底打ち 分配金 ＝ 内部成長 ＋ 外部成長 ＋ 財務戦略 ＝0
＋ ＋ 分配金の向上 一口当たり年間分配金 4,600円（23,000円） 水準の向上を目指す（底打ち）
（底打ち）
(2,514) (2,364) (2,331) (2,352)
1
1
口当たり分配金の向上を実現
口当たり分配金の向上を実現
第21期決算発表日時点 （2012年10月12日） 第22期決算発表日時点 （2013年4月12日）1口当たり分配金
第22期 11,200円 （2,240円） 11,764円 （2,352円） 第23期予想 （10,800円）2,160円 （11,400円）2,280円 第24期予想 － （11,600円）2,320円 第21期末時点 第22期末時点1口当たりＮＡＶ
511,213円（102,242円） 523,112円（104,622円） （531,626円）106,325円 (10,800) (11,600) 11,200(2,240)Equity
（注）2013年3月1日をもって投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を行っております。当該分割を考慮し、分割前の第22期以前については1口当たり分配金を５分の１にしたものを、 分割後の第23期以降については1口当たり予想分配金を5倍したものを括弧内に記載しております。 分配金の底打ち 分配金の向上 （取得余力による アップサイド） （円） (11,400)10
11
Asset
Debt
Equity
内部成長戦略
外部成長戦略
■ 環境認識（売買マーケット）
期待利回りは、住宅・物流施設は好況期に入っているが、
オフィス・商業施設については回復途上
商業施設投資は高い専門性が求められるため、運営能力の
ある投資家にとっては高い収益を得る機会がある
オフィスマーケットは優良物件に対する需要は強く品薄状態
が続いているが、買い手の将来賃料見通しの改善により、
売り手の目線に近づく動きも見られる
■ 投資戦術
「収益性」「安定性」向上のため商業施設を中心に投資しつつ
「成長性」が期待できるオフィス投資を検討
（今回増資時取得物件含め、保有商業施設は既存ポート フォリオのNOI利回り5.0％・償却後利回り3.6％を上回る） 物件入替によりポートフォリオの収益性及び質の向上を図る
財務戦略
現状の環境認識に即した運営戦術
■ 環境認識（賃貸マーケット）
都心部のオフィスは空室率の上昇局面が終了し、新規募集
賃料はハイグレードを中心に反転しつつある
■ 運営戦術
テナント退去抑制による内部成長底打ちを実現するとともに
次のステップである成約賃貸条件の改善を目指す
■ 環境認識
金融緩和策により資金調達環境は良好で、低金利水準
が継続
一方で、財政悪化懸念等から再度悪化するリスクあり
■ 財務運営戦術
良好な資金調達環境をとらえ、平均調達コストの低減と
財務の安定性の向上を推進
ＬＴＶ（総資産ベース）は50％程度でコントロールし、
フリーキャッシュフローで得た資金を、新規物件取得
（外部成長）に優先的に活用
■ 環境認識
不動産市況回復期待からREITによるエクイティファイナンス
は活発
■ 方針
投資主価値の安定的成長のため、分配金及びＮＡＶの向上
を目指す
今後の増資も投資主価値の安定的成長に資するものとする
12
外部成長戦略 ～オフィスの投資戦術～
首都圏、中規模
首都圏、中規模
（注（注11））以上の物件を中心に投資を検討
以上の物件を中心に投資を検討
首都圏以外は、安定性・収益性を重視
首都圏以外は、安定性・収益性を重視
オフィス中心の複合施設や来店型テナントが入居するオフィスの取得も検討
オフィス中心の複合施設や来店型テナントが入居するオフィスの取得も検討
シーフォートスクエア/ センタービルディング ラウンドクロス新宿 オリックス神戸三宮ビル ORE札幌ビル オリックス赤坂2丁目ビル 秋葉原ビジネスセンター首都圏
首都圏以外
複合型/来店型
（注1）「中規模」とは、特にオフィスにおいては、延床面積3,000㎡～15,000㎡程度の物件をさします。 （注2）「オフィス中心の複合施設」とは、オフィスと同一建物内に商業施設や住宅等が併設されている物件をいいます。物件タイプ
ポイント
好立地（駅直結等）かつ高スペックの
首都圏オフィス
賃貸収益及び利回り双方の成長性を追及
新規オフィスの供給懸念が少ない都市の
オフィス（首都圏以外）
成長性のみならず、賃貸収益の安定性も追及
オリックスグループの全国ネットワークを活用
オフィス中心の複合施設
(注2）や来店型
テナントが入居するオフィス
総合型REITとしての特長 －商業施設や住宅等の運営管理能力－ を活用
築年数が経過したオフィス
リノベーション（空調更新・LED化等）によるバリューアップの可否で判断
シングルテナントや大口テナントが
入居するオフィス
既存テナントの継続利用や退去時の埋め戻しの蓋然性、現行賃料と市場
賃料の差異を慎重に判断
ダイレクトPMによるリーシング能力の活用
13
外部成長戦略
～商業施設の投資戦術①～
「収益性」と「安定性」の両立を図る
「収益性」と「安定性」の両立を図る
収益性
安定性
専門性が求められ、リスクを見極める能力や
運営能力のある投資家にとっては、
リスクの
本質に比べ高い収益（利回り）
を得る機会あり
日常生活
に密着したテナントが中心となる
物件への
分散投資
により、
安定性
を向上
商業施設の投資方針
＜個別物件レベル＞
＜ポートフォリオレベル＞
物件タイプ、地域、テナント等
の分散
立地特性、商圏、テナント
個別物件の特徴とポートフォリオの分散を勘案し、厳選投資を推進
個別物件の特徴とポートフォリオの分散を勘案し、厳選投資を推進
各物件の立地特性（強み）、商圏、テナント
（業態、テナントにとっての重要性、テナント
の代替性）および賃貸借契約の契約形態等
を総合的に勘案
物件タイプ、地域、テナント等の分散を図り
ながらポートフォリオを構築
14
外部成長戦略
～商業施設の投資戦術②～
都市型商業施設
ショッピングセンター
ネイバーフッド
カテゴリーキラー
首都圏及び政令指定都市の主要駅の近隣に立地し、 収益力の成長性が期待できる商業施設 日用最寄品を扱う店舗を取り揃えた 地域密着型の商業施設 ある特定の商品分野において、圧倒的な品揃えと 安さを武器に展開する大型専門店 広域商圏 ＜主に鉄道で来店＞ 半径3～5ｋｍ程度の近隣住宅地域を中心とする 小商圏 ＜自動車・自転車・徒歩で来店＞ 半径10ｋｍ程度までの中商圏 ＜主に自動車で来店＞ 日常生活に密着した業態中心のテナント構成 飲食店・専門店等 日常的に利用されるテナント中心に構成 食品スーパー等を核テナント 全国トップクラスの勝ち組テナント 家電量販店・ホームセンター等 5年～10年が中心 長期の定期借家契約が中心 長期の定期借家契約及び事業用定期借地契約が中心■ 優先投資対象とする物件タイプの特徴
都市型商業施設
ネイバーフッドショッピングセンター（NSC）
カテゴリーキラー
ゼネラルマーチャンダイズストア（GMS）
大型ショッピングセンター
その他
ORIX
ORIX
シナジー等の強みを活かしやすい物件タイプに優先的に投資
シナジー等の強みを活かしやすい物件タイプに優先的に投資
（GMSや大型ショッピングセンターは商業施設を取り巻く環境等を 勘案して、投資対象としての優先順位を低くしております） aune港北 マルエツさがみ野店 ﾎｰﾑｾﾝﾀｰﾑｻｼ仙台泉店（底地） aune札幌駅前 盛岡南ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰｻﾝｻ 岡山久米商業施設 CUBE代官山 日本地所南青山 ビル aune幕張ORE有楽町 The KitahamaPLAZA クロスガーデン川崎 神戸桃山台ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ（底地） テックランド戸塚店（底地）
優先投資対象
優先投資対象
商業施設の投資戦術
タイプ 特性 立地 商圏 テナント 契約 保有 物件15
2,260 2,485 2,429 2,464 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 第19期末 (2011/8期) 第20期末 (2012/2期) 第21期末 (2012/8期) 第22期末 (2013/2期) 資本的支出 フリーキャッシュフロー財務戦略
～キャッシュマネジメント～
新規物件取得
ＬＴＶコントロール
投資主還元
（利益超過分配を含む）
Asset
Debt
Equity
現状の資本コストおよび負債コストを勘案し、
フリーキャッシュフローを活用して、既存ポートフォリオ
の収益（償却後利回り
3.6%）を上回る新規物件取得に
より、投資主価値の成長を目指す
（百万円） 毎期安定的なフリーキャッシュフローが発生
フリーキャッシュフローの状況
フリーキャッシュフローの活用方法
豊富なフリーキャッシュフローを活用し、外部成長戦略を推進
豊富なフリーキャッシュフローを活用し、外部成長戦略を推進
16
17
当期純利益3,346
百万円160
百万円3,185
百万円 1口当たり 分配金11,764
円564
円11,200
円 （参考分配金）（2,352
円）
（112
円）
（2,240
円）
第22期予想（Ｂ) （ 第2 1 期決算発表時予想） （A-B) （2013年2月期） 項目 第22期実績（A） （2013年2月期）予想比
+0
予想比
+133
・既存物件の賃料収入増加
+40
・仲介手数料・広告宣伝費減少
+41
・水道光熱費収支の良化
+26
予想比
+26
総計
+160
内部成長
外部成長
その他
（単位：百万円） 【第22期実績と予想の差異】第22期（2013/2期）業績予実比較
（注）上記の参考分配金は、2013年3月1日をもって実施した投資口1口につき5口の割合による投資口の 分割を考慮し、1口当たり分配金を5分の1にしたものを記載しております。
既存物件のリーシングの前倒し、条件改善や募集経費の削減等で期初予想比
既存物件のリーシングの前倒し、条件改善や募集経費の削減等で期初予想比
564
564
円の増配
円の増配
オフィスのリーシング前倒し、条件改善等により増加 住宅物件の入替率低減による募集経費の削減や、 オフィス仲介手数料発生タイミングの期ずれ等で減少 水道光熱費のコストマネジメントにより良化18
前期比 ▲ 14 前期比 +816 前期比 ▲ 214 ･第21期･第22期取得物件の寄与 +231 ・第22期・第23期取得物件の寄与 +644 ・第23期取得物件の通期寄与 +124 ・第24期取得物件の寄与 ・第21期売却物件の運用収益 ▲ 68 ・第23期売却物件の運用収益 ▲ 60 ・売却益 ▲ 159 ・売却益 +390 ・売却益 ▲ 390 ・融資関連費用 ▲ 42 ・新投資口発行費用 ▲ 61 ・新投資口発行費用 +61 ・2012年取得物件の固都税 ▲ 53 前期比 ▲ 49 前期比 ▲ 307 前期比 +17 ・既存物件の賃料収入減少 ▲ 123 ・既存物件の賃料収入減少 ▲ 86 ・既存物件の賃料収入減少 ▲ 0 ・既存物件の修繕費減少 +105 ・既存物件の修繕費増加 ▲ 90 ・既存物件の修繕費減少 +27 ・水道光熱費収支 ▲ 21 ・水道光熱費収支 ▲ 29 ・仲介手数料の減少 +15 ・除却損増加 ▲ 35 ・除却損増加 ▲ 46 前期比 +94 前期比 ▲ 227 前期比 +260 ・融資関連費用の減少 +79 ・融資関連費用の減少 +74 ・融資関連費用の減少 +52 ― うち、調達コストの削減 (+52) ― うち、調達コストの削減 (+101) ― うち、調達コストの削減 (+25) ― うち、運用日数による要因 (+27) ― うち、運用日数による要因 (▲ 27) ― うち、運用日数による要因 (+27) ・期限前返済費用 ▲ 255 ・期限前返済費用 +255 ・資産運用報酬 ▲ 61 総計 +30 総計 +281 総計 +63 内部 成長 第22期(2013/2) - 第21期(2012/8) 第23期(2013/8) - 第22期(2013/2) 第24期(2014/2) - 第23期(2013/8) 外部 成長 その他
第
第
24
24
期は内部成長底打ちを目指すとともに、公募増資の取得余力によりアップサイドを目指す
期は内部成長底打ちを目指すとともに、公募増資の取得余力によりアップサイドを目指す
（単位：百万円）第22期実績と第23期・第24期業績予想
③内部成長底打ち の見込み ④調達コストを低減 ①物件入替による 収益向上を継続 ②アップサイド要因 取得余力（ⅰ+ⅱ） ・・・約115億円 ⅰ．LTV50％まで ・・・ 約 90億円 ⅱ．第23期のFCF ・・・ 約 25億円 3,315 百万円 3,346 百万円 30 百万円 3,627 百万円 281 百万円 3,691 百万円 63百万円 分割前 11,656 円 11,764 円 108 円 （11,400 円） (▲364 円） （11,600 円） （200 円） 分割後 （2,331 円） （2,352 円） （21 円） 2,280 円 ▲72 円 2,320 円 40 円 （B-A) （2013年8月期） (C-B) （2014年2月期） (D-C) （注）2013年3月1日をもって投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を行っております。当該分割を考慮し、分割前の第22期以前については1口当たり分配金を5分の1にしたものを、 分割後の第23期以降については1口当たり分配金を5倍にしたものを括弧内に記載しております。 項目 当期純利益 1口当たり 分配金 第21期実績（A） 第22期実績（B） 第23期予想（C） 第24期予想（D） （2012年8月期） （2013年2月期）19
②決算概要及び業績予想
20
-25,000
-20,000
-15,000
-10,000
-5,000
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
-24.2% -20.3% -20.0% -17.3%期末稼働率
(％)
オフィス稼働率は、現状レベルで安定的に推移することを想定
オフィス稼働率は、現状レベルで安定的に推移することを想定
第
第
23
23
期の退去面積は約
期の退去面積は約
6,200
6,200
㎡
㎡
へ抑制に成功（前回予想
へ抑制に成功（前回予想
約
約
1
1
万㎡）
万㎡）
(㎡)入退去面積/テナント入替による賃料増減率（住宅を除く）
稼働率の維持・向上
入居（23期以降は入居確定） 退去（23期以降は退去確定） 入居想定 退去想定 第21期決算発表時入居想定 第21期決算発表時退去想定 第19期 (2011/8期) 第20期 (2012/2期) 第21期 (2012/8期) 第22期 (2013/2期) 第23期(想定) (2013/8期) 第24期(想定) (2014/2期) 第19期 (2011/8期) 第20期 (2012/2期) 第21期 (2012/8期) 第22期 (2013/2期) 第23期(想定) (2013/8期) 第24期(想定) (2014/2期) テナント入替に伴う賃料増減率（点線は想定） -30% -20% -10% 97.2 97.2 98.0 98.4 95.6 93.9 96.1 96.5 98.3 99.1 99.0 99.4 90 95 100 全体 オフィス オフィス以外 オフィス第21期決算発表時想定21
-17.3% -9.3% -10.7% -12.4%-20%
-15%
-10%
-5%
0%
0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000【減額改定面積（住宅を除く）】
(㎡)既存テナントの減額改定面積と減額率の状況
第
第
22
22
期は、その他用途で約
期は、その他用途で約
2
2
万㎡の減額面積が発生するが、
万㎡の減額面積が発生するが、
PL
PL
インパクトは当初予算の範囲内
インパクトは当初予算の範囲内
第
第
23
23
期以降も減額面積の抑制を図る
期以降も減額面積の抑制を図る
（注）賃料の維持・増額改定分は含まれておりません。【賃料減額率（住宅を除く）】
賃料減額改定の推移
確定 想定 第21期決算発表時想定 賃料減額率（点線は想定） 第19期 (2011/8期) 第20期 (2012/2期) 第21期 (2012/8期) 第22期 (2013/2期) 第23期(想定） (2013/8期) 第24期(想定) (2014/2期) 第19期 (2011/8期) 第20期 (2012/2期) 第21期 (2012/8期) 第22期 (2013/2期) 第23期(想定） (2013/8期) 第24期(想定) (2014/2期) （その他用途を含んだ場合） -6.0% 第23期は大口退去抑制 のため、減額改定面積 は膨らむ見込み ＜ご参考＞ 既存テナントの 賃料同額改定（面積比率）61%
53%
61%
71%
（その他用途を除く）50％～70％程度で推移
その他用途の 減額改定面積（点線）22
Step
Step
.
.
2
2
の内部成長底打ちを確かなものにしつつ、
の内部成長底打ちを確かなものにしつつ、
Step
Step
.3
.3
の賃料収入回復のステージへ
の賃料収入回復のステージへ
オフィスポートフォリオの内部成長向上への具体的施策
目標
オフィス賃料収入回復のための施策
契約稼働率の向上
契約稼働率は、第21期末（平成24年8月末）時点で96.1％まで回復
第22期末（平成25年2月末）時点でも96.5％と高稼働を維持
テナント退去率低減
実質稼働率
（注）の向上とテナント入替時の賃料収入下落の縮小
を目指す
成約賃貸条件の改善
フリーレント期間の短縮と契約賃料の増額を目指す
Step.1
Step.2
Step.3
ダイレクトPMによるテナントリレーション強化
ダイレクトPMによる物件の競争力向上
テナントの業況・業容の把握、各種潜在ニーズの発掘
内部増床、館内移転、短期利用等の促進
テナント満足度向上のためのリニューアル工事の提案と実施
◇賃貸区画の分割対応
◇用途変更
◇環境・省エネ対応
館内移転提案等によるリーシングし易い賃貸スペースの創出
達成
（注） 実質稼働率とは、契約稼動面積からフリーレント分を差し引いた実際に賃料収入が発生している面積の総賃貸可能面積に対する割合をいいます。23
フリーレント率 （注1） ＝ 入替率 （期） × フリーレント 期間 ÷ 期 フリーレント率 （注1） ＝ 入替率 （期） × フリーレント 期間 ÷ 期4％
＝8％
×3ヶ月
÷6ヶ月
2.5％
＝3％
×5ヶ月
÷6ヶ月
実質稼働率 ＝ 契約稼働率 － フリーレント率（注1） 実質稼働率 ＝ 契約稼働率 － フリーレント率（注1）92％
＝96％
－4％
93.5％
＝96％
－2.5％
第2 1期～第2 2期 第2 3期～第24 期 全体賃料単価 下落率 ＝ 面積比率 （注2） × 個別賃料単価 減額率 全体賃料単価 下落率 ＝ 面積比率 （注2） × 個別賃料単価 減額率 テナント入替 △1.6％ ＝ 8％ × △20％ テナント入替 △0.6％ ＝ 3％ × △20％ 減額更新 △1.0％ ＝ 10％ × △10％ 減額更新 △1.0％ ＝ 10％ × △10％ （合計） △2.6％ ＝ 18％ × △14％ （合計） △1.6％ ＝ 13％ × △13％ 第21 期～第2 2期 第23 期～第2 4期実質稼働率の向上
（イメージ）
賃料単価下落率の改善
（イメージ）
内部成長底打ち（オフィス）へのアプローチ(イメージ)
①
賃料収入の増加
賃料収入下落幅の縮小
退去抑制による入替率低減により、実質稼働率の向上と賃料単価下落率の改善を図る
退去抑制による入替率低減により、実質稼働率の向上と賃料単価下落率の改善を図る
（注1） フリーレント率は、賃貸可能面積に対するフリーレントにより賃料を収受できない面積の割合をいいます。 （注2） 面積比率は、テナント入替・減額更新それぞれのオフィスの賃貸可能面積に占める割合を記載しております。 実質稼働率の1.5％ポイント向上 フリーレント期間を長く想定しても、入替率低減により フリーレントによる収益の影響を低減 賃料単価下落率の1.0％ポイント改善24
87%
88%
89%
90%
91%
92%
93%
94%
95%
-4%
-2%
0%
2%
4%
第20期
（2012/2期）
第21期
（2012/8期）
第22期
（2013/2期）
第23期予想
（2013/8期）
第24期予想
（2014/2期）
実質稼働要因（左軸） 賃料単価要因（左軸） 賃料収入増減率（左軸） 実質稼働率（右軸）
実質稼働率の向上と賃料単価下落率の改善により賃収底打ちへ
実質稼働率の向上と賃料単価下落率の改善により賃収底打ちへ
賃料収入 ＝
実質稼動要因
＋
単価要因
±0％
＝
+1～2％
＋
△1～2％
実質稼働率の向上と賃料単価下落率の改善により
実質稼働率の向上と賃料単価下落率の改善により
賃収底打ちへ
賃収底打ちへ
内部成長底打ち（オフィス）へのアプローチ（イメージ）
②
賃料収入の減少
賃料収入の底打ち
賃料収入 ＝
実質稼動要因
＋
単価要因
△2～3％ ＝
±0％
＋
△2～3％
賃料収入底打ちのイメージ
賃料収入の底打ち
賃料収入の底打ち
賃料収入の減少
賃料収入の減少
全体賃料単価下落率
改善により
賃収下落幅縮小
実質稼働率向上により増収
Step2：テナント退去抑制
Step2：テナント退去抑制
Step1：契約稼働率の改善
Step1：契約稼働率の改善
（オフィスのみ）
25
50.1%
20.3%
22.5%
5.8%
1.3%
16.7%
14.4%
68.9%
30.9%
12.6%
56.5%
賃料分布の推移
（オフィスのみ・面積ベース）
（注1）第
14
期末
（
09
年
2月）
リー
マ
ン
シ
ョ
ッ
ク
直
後
（注1）本投資法人の保有する事務所（オフィス）のうち、事務所以外の用途で 契約を締結しているテナントを除いて算出しております。
マーケット賃料とのギャップ縮小とテナント分散により、減額・退去のリスクは低減
マーケット賃料とのギャップ縮小とテナント分散により、減額・退去のリスクは低減
テナント分散・顧客基盤の拡大
平均賃料単価：20,190円/坪
第
22
期末
（
13
年
2月）
賃料分布の推移
【契約賃料合計に占める比率1％以上のテナント比率・賃料ベース（注2）】平均賃料単価：16,624円/坪
約17.7%
ダウン
15,000円未満 15,000円以上 20,000円未満 20,000円以上 25,000円未満 25,000円以上 30,000円未満 30,000円以上 （坪単価/月） 賃料比率1％以上（ｵﾌｨｽ） 賃料比率1％以上（ｵﾌｨｽ以外） その他 オフィス以外：計5テナント 月額賃料合計：191百万円 オフィス：計17テナント 月額賃料合計：470百万円 オフィス以外：計5テナント 月額賃料合計：234百万円 （長期契約が中心） オフィス：計9テナント 月額賃料合計：270百万円 (最大テナントの 賃料比率は約3.1%)21.4%
38.7%
16.0%
12.7%
11.2%
（注2）同一テナントが複数物件に入居している場合、各物件1テナントとして集計 しております。26
27
不動産マーケットの見通し
本投資法人が投資対象とする主要4用途（オフィス・商業施設・物流施設・住宅）において、
売買マーケットでの期待利回りは、住宅・物流施設・オフィス・商業施設の順に回復が進
んでおります。また、賃貸マーケットでの賃料は、主要4用途のうち住宅・物流施設が回復
期に入り、オフィスや都市型商業施設は依然として底値圏にあると考えています。
現状認識
28
-10,000 -5,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 第19期 (2011/8期) 前回増資後 第20期 (2012/2期) 第21期 (2012/8期) 第22期 (2013/2期) 決算発表日 現在 事務所 物流施設 商業施設 住宅 その他外部成長戦略の実績（前回増資後）
不動産マーケットの変化を勘案し、機動的な物件の入替を推進
不動産マーケットの変化を勘案し、機動的な物件の入替を推進
築年数の経過した比較的小 規模なオフィスを売却し、築 年数の浅いオフィスを取得 仙台エリアの賃貸住宅 マーケットの好転を捉 え、2棟の住宅を取得 住宅の売却と商業施設の取 得により、ポートフォリオ全 体の償却後利回りを向上 物流施設の売買マーケットの好転 を捉え、比較的小規模な物流施設 1物件を売却 本投資法人初の有料老 人ホームの取得前回増資後の物件取得・売却の実績
資産の取得
資産の売却
（百万円） (注）売却価格と売却日の属する期の前期末の帳簿価格との差を記載しております。 （2013年4月12日） 時期 物件名 用途 （百万円）取得価格 取得時想定 の賃貸NOI 利回り 取得時想定 の償却後 利回り 取得時の 築年数（年） 取得時の 鑑定評価額 比 小牧ロジスティクスセンター 物流施設 2,700 6.1% 3.1% 0.8 100.0% 芝浦アイランド エアタワー 住宅 6,030 6.7% 3.5% 4.4 100.0% オリックス神戸三宮ビル オフィス 3,800 6.3% 3.6% 2.1 99.5% 商業施設 （カテゴリーキラー) ベルファース三宿 住宅 2,000 5.7% 4.3% 4.8 94.8% ベルファース宮町 住宅 1,500 7.3% 4.6% 4.6 94.9% ベルファース晩翠通り 住宅 832 6.8% 4.3% 4.2 95.4% ベルファース戸越スタティオ 住宅 2,642 5.4% 3.2% 2.5 95.0% 商業施設 （都市型) 商業施設 （NSC） グッドタイムリビング新浦安 その他 1,550 6.9% 5.8% 5.9 94.5% ベルファース目黒 住宅 3,330 5.1% 3.7% 2.7 96.0% 31,434 6.3% 4.2% 4.5 96.7% 商業施設 （都市型） 商業施設 （都市型） 商業施設 （NSC） 商業施設 （カテゴリーキラー） 32,770 5.1% 4.0% 3.8 97.5% 64,204 5.7% 4.1% 4.2 97.1% 5.4% 3.8% 2.1 クロスガーデン川崎 テックランド戸塚店（底地） 決算発表 日現在 計4物件 ORE有楽町The Kitahama PLAZA
97.4% 6,020 5.5% 5.5% - 98.9% 12,950 97.1% 6.0 3,900 5.7% 3.1% 4.0 96.9% 9,900 4.2% 3.8% 95.8% 96.0% 盛岡南ショッピングセンター サンサ 2,800 7.4% 5.6% 5.7 90.9% 1,900 6.5% 5.7% 18.0 計12物件 前 回 増 資 後 の 取 得 今 回 増 資 に よ る 取 得 合計16物件 ホームセンタームサシ 仙台泉店（底地） 第21期 第20期 第19期 第22期 aune札幌駅前 2,350 6.2% 6.2% -時期 物件名 用途 売却価格 （百万円） 売却損益（注） （百万円） 売却前時点の 賃貸NOI 利回り 売却前時点の 償却後 利回り 第20期 ビサイド白金 オフィス 1,360 95 6.9% 5.6% 第21期 越谷ロジスティックセンター 物流施設 3,830 144 5.4% 3.9% 決算発表 日現在 芝浦アイランド ブルームタワー 住宅 5,630 426 6.1% 2.6% 10,820 665 5.9% 3.4% 合計3物件
