20年以上 20.4%
15年以上 20年未満
6.2%
10年以上 15年未満
29.6%
ポートフォリオデータ①
(注) 各円グラフに記載する比率は、取得価格合計に対する各運用不動産の取得価格の比率を示したものであり、各比率の合計は四捨五入の関係上合計数値に一致しない場合があります。
上場後売却及び取得物件の平均取得価格 規模区分 （延床面積）
取得価格区分 築年数区分
平均
15,734
㎡
平均
22,171
㎡
第1期末
（2002年8月31日）
第22期決算発表日現在
（2013年4月12日）
15,000㎡以上 40.3%
3,000㎡以上 15,000㎡未満
46.0%
3,000㎡未満 13.6%
平均
25.5
億円
平均
52.4
億円
第1期末
（2002年8月31日）
第22期決算発表日現在
（2013年4月12日）
50億円以上 100億円未満
15.9%
100億円以上 26.7%
10億円未満 7.2%
10億円以上 50億円未満
50.2%
5年以上 10年未満
24.8%
5年未満 19.0%
5年未満 19.2%
5年以上 10年未満
41.8%
10年以上 15年未満
11.2%
15年以上 20年未満
11.3%
20年以上 16.5%
10億円以上 50億円未満
34.9%
100億円以上 33.9%
50億円以上 100億円未満
31.0%
15,000㎡以上 28.9%
3,000㎡以上 15,000㎡未満
63.6%
3,000㎡未満 7.5%
10億円未満 0.2%
ポートフォリオデータ② 44
地域区分 用途区分
第1期末
（2002年8月31日）
第22期決算発表日現在
（2013年4月12日）
第1期末
（2002年8月31日）
第22期決算発表日現在
（2013年4月12日）
東京都心 6区 63.5%
その他 東京23区
17.1%
首都圏 その他地域
17.3%
その他 地域
2.1%
東京都心 6区 45.7%
その他 東京23区
13.5%
首都圏 その他地域
20.3%
その他地域 20.5%
事務所
（オフィス）
62.9%
物流施設 8.0%
商業施設 15.9%
住宅 8.9%
その他 4.3%
(注) 各円グラフに記載する比率は、取得価格合計に対する各運用不動産の取得価格の比率を示したものであり、各比率の合計は四捨五入の関係上合計数値に一致しない場合があります。
事務所
（オフィス）
79.4%
その他 15.1%
住宅 4.1%
商業施設 1.5%
鑑定評価の概要 45
Capレートの改善に加え、減価償却、鑑定評価額以下での物件取得等により、 Cap レートの改善に加え、減価償却、鑑定評価額以下での物件取得等により、
含み損益の改善は継続 含み損益の改善は継続
(注1）「含み損益」は、各時点の「鑑定評価額」から、同時点の「帳簿価額」を減算し算出しております。
(注2）「含み損益率」は、各時点の「含み損益」を、同時点の「帳簿価額」で除し算出しております。
2,974 2,892
2,733 2,622 2,779 2,850
3,145 3,181 3,271 3,330
3,610 15.8
10.5
1.7
-1.8
-4.0 -4.3 -3.0 -2.7 -1.7 -0.6 -0.5
-10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000
第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 決算発表日時点 期末帳簿価格
期末鑑定評価額 含み損益率(%)
（億円） （%）
第1 3 期末 第1 4 期末 第1 5 期末 第1 6 期末 第1 7 期末 第1 8 期末 第1 9 期末 第2 0 期末 第2 1 期末 第2 2 期末 決算発表日 時点
（ 0 8 / 8 末） （ 0 9 / 2 末） （ 0 9 / 8 末） （ 1 0 / 2 末） （ 1 0 / 8 末） （ 1 1 / 2 末） （ 1 1 / 8 末） （ 1 2 / 2 末） （ 1 2 / 8 末） （ 1 3 / 2 末） （2013/4/12）
物件数 47 48 49 49 52 54 62 63 68 70 73
鑑定評価額
（億円） 2,974 2,892 2,733 2,622 2,779 2,850 3,145 3,181 3,271 3,330 3,610
帳簿価額
（億円） 2,567 2,618 2,688 2,669 2,894 2,979 3,243 3,267 3,326 3,351 3,626
含み損益
（億円） 406 274 44 -47 -114 -128 -97 -86 -54 -21 -16
含み損益率
（％） 15.8 10.5 1.7 -1.8 -4.0 -4.3 -3.0 -2.7 -1.7 -0.6 -0.5
46
第22期末保有全物件の期末鑑定評価額一覧
第22期末鑑定評価額一覧①
※エリアの記号表示について： ●－東京都心6区、▲－その他東京23区、■－首都圏その他地域、★－その他地域（首都圏以外）
帳簿価額 鑑定評価額 CR 含み損益 評価額差異 評価額変化率 CR差異 含み損益差異
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円）
● 青山サンクレストビル 3,436 3,360 4.7% -76 -60 -1.8% -0.1% -45
● ラウンドクロス一番町 3,436 3,070 5.0% -366 -10 -0.3% -0.1% 10
● ラウンドクロス西新宿 2,488 2,810 4.5% 321 100 3.7% -0.1% 107
● DT外苑 2,229 2,030 4.9% -199 30 1.5% -0.1% 46
● 日本橋イーストビル 1,586 1,210 5.4% -376 0 0.0% -0.1% -10
● 代々木フォレストビル 1,411 1,260 5.2% -151 10 0.8% -0.1% 16
● ラウンドクロス南麻布 1,232 1,302 5.9% 69 0 0.0% 0.0% 5
● ラウンドクロス赤坂 2,794 2,396 5.6% -398 -26 -1.1% -0.2% -15
● ラウンドクロス三田 1,702 1,405 5.4% -297 42 3.1% -0.1% 8
● 芝大門ビル 2,266 2,462 5.4% 195 43 1.8% -0.1% 52
● ラウンドクロス築地 3,062 3,391 5.5% 328 -36 -1.1% 0.0% -19
● オリックス芝2丁目ビル 6,616 8,213 5.1% 1,596 96 1.2% -0.1% 132
● 青山246ビル 5,381 6,693 4.3% 1,311 -7 -0.1% 0.0% 1
● ラウンドクロス新宿 7,700 8,380 4.4% 679 110 1.3% -0.1% 142
● シーフォートスクエア/センタービルディング 16,934 13,750 4.8% -3,184 -300 -2.1% -0.2% -259
● オリックス赤坂2丁目ビル 20,699 19,250 4.3% -1,449 -90 -0.5% 0.0% 20
● ラウンドクロス新宿5丁目 4,147 3,220 4.6% -927 30 0.9% -0.1% 65
● 日本橋本町1丁目ビル 9,950 8,020 4.1% -1,930 -420 -5.0% -0.3% -364
● ラウンドクロス渋谷 3,387 2,240 4.3% -1,147 20 0.9% 0.0% 35
● オリックス水道橋ビル 2,869 2,620 4.9% -249 0 0.0% 0.0% 17
● オリックス品川ビル 14,776 11,200 4.3% -3,576 0 0.0% 0.0% 60
● オリックス不動産西新宿ビル 13,457 11,500 4.4% -1,957 100 0.9% 0.0% 141
● オーエックス田町ビル 6,726 6,760 4.8% 33 10 0.1% -0.1% 22
▲ キャロットタワー 4,231 5,550 5.3% 1,318 100 1.8% -0.1% 149
▲ 東陽MKビル 4,199 5,190 5.6% 990 80 1.6% -0.1% 112
▲ ビサイド木場 2,103 2,480 5.5% 376 -10 -0.4% -0.1% 12
▲ オリックス池袋ビル 8,577 10,510 4.9% 1,932 -60 -0.6% 0.0% -8
▲ ラウンドクロス蒲田 5,245 5,724 5.6% 478 -47 -0.8% -0.1% 2
▲ KN自由が丘プラザ 3,122 2,630 4.5% -492 0 0.0% 0.0% 6
▲ オリックス目黒ビル 6,429 6,130 5.0% -299 -40 -0.6% -0.1% 10
▲ 秋葉原ビジネスセンター 4,969 5,200 4.7% 230 20 0.4% 0.0% 69
■ ネオ・シティ三鷹 1,948 2,770 5.6% 821 -30 -1.1% -0.1% -15
■ ラウンドクロス川崎 3,867 5,033 5.5% 1,165 61 1.2% -0.1% 80
■ 大宮宮町ビル 4,136 4,330 5.6% 193 90 2.1% -0.1% 131
■ 大宮下町1丁目ビル 3,616 3,910 5.6% 293 90 2.4% -0.1% 125
★ 名古屋伊藤忠ビル 4,811 4,530 6.3% -281 50 1.1% -0.1% 86
★ ORIX高麗橋ビル 4,843 4,357 5.2% -486 -20 -0.5% 0.0% 31
★ ルナール仙台 7,742 5,070 5.8% -2,672 0 0.0% 0.0% 56
★ オリックス名古屋錦ビル 11,678 7,700 5.2% -3,978 0 0.0% 0.0% 111
★ ORE札幌ビル 3,990 4,547 6.6% 556 19 0.4% 0.0% 91
★ オリックス神戸三宮ビル 3,691 3,840 6.0% 148 20 0.5% 0.0% 71
227,502 216,043 - -11,459 - - -
-■ 戸田ロジスティクスセンター 9,058 9,300 5.1% 241 170 1.9% -0.1% 244
■ 市川ロジスティクスセンター 7,746 7,880 5.3% 133 140 1.8% -0.1% 222
★ 堺ロジスティクスセンター北棟 9,407 11,200 5.6% 1,792 200 1.8% -0.1% 357
★ 小牧ロジスティクスセンター 2,599 2,870 5.9% 270 40 1.4% -0.1% 81
28,811 31,250 - 2,438 - - -
-第22 期末 前期との比較
オフィス 計
物流施設 計
用途 エリア 物件名
物流 施設 オ フィ ス
47
帳簿価額 鑑定評価額 CR 含み損益 評価額差異 評価額変化率 CR差異 含み損益差異
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円）
オフィス 41 227,502 216,043 5.0% -11,459 -35 0.0% -0.1% 1,299
物流施設 4 28,811 31,250 5.4% 2,438 550 1.8% -0.1% 905
商業施設 8 22,016 23,866 5.8% 1,850 25 0.1% 0.0% 121
住宅 12 35,076 37,536 5.3% 2,460 191 0.5% 0.0% 788
その他 1 11,092 13,500 6.3% 2,408 0 0.0% -0.1% 254
合計（底地および第22期中取得物件除く） 66 324,497 322,195 5.2% -2,303 731 0.2% -0.1% 3,171
底地 2 5,695 5,695 - -1 23 0.4% - 14
第22期中取得物件 2 4,911 5,110 5.4% 198 - - -
-合計 70 335,104 333,000 - -2,104 - - -
-物件数 用途
第2 2期末 前期との比較
用途別期末鑑定評価額
(注2) (注3).第22期末鑑定評価額一覧②
(注1) 神戸桃山台ショッピングセンター（底地）およびホームセンタームサシ仙台泉店（底地）は、直接還元法による収益価格およびCRの算出は行われておりません。
(注2) 用途別期末鑑定評価額のＣＲについては、前期との比較のため、直接還元法によるCRの算出が行われていない神戸桃山台ショッピングセンター（底地）およびホームセンタームサシ仙台泉店（底地）および第22期中に取得した2物件を 除いて算出しております。
(注3) 用途別期末鑑定評価額のCRは、加重平均にて算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しております。
(注4) aune札幌駅前は、2013年4月1日付で平成観光札幌駅前ビルから名称変更を行ったものです。
(以下、参考）
帳簿価額 鑑定評価額 CR 含み損益 評価額差異 評価額変化率 CR差異 含み損益差異
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円）
● 日本地所南青山ビル 2,495 3,356 4.3% 860 0 0.0% 0.0% 4
● CUBE代官山 2,436 2,246 5.0% -190 0 0.0% 0.0% 6
■ aune港北 3,854 3,970 5.6% 115 -30 -0.8% 0.0% -35
■ aune幕張 3,427 3,910 5.8% 482 10 0.3% 0.0% 50
■ マルエツさがみ野 2,324 2,430 6.0% 105 0 0.0% 0.0% 13
★ 神戸桃山台ショッピングセンター（底地） 3,314 3,230 - -84 20 0.6% - 11
★ 岡山久米商業施設 2,671 2,867 6.8% 195 38 1.3% -0.1% 68
★ ホームセンタームサシ仙台泉店（底地） 2,381 2,465 - 83 3 0.1% - 3
★ aune札幌駅前 1,916 2,007 6.1% 90 7 0.4% 0.0% 14
★ 盛岡南ショッピングセンターサンサ 2,890 3,080 6.8% 189 0 0.0% 0.0% 0
27,711 29,561 - 1,849 - - -
-● パークアクシス西麻布ステージ 1,070 955 5.0% -115 17 1.8% -0.1% 24
● 芝浦アイランド ブルームタワー 5,203 5,608 5.4% 404 0 0.0% 0.0% 99
● Ｗｅ Ｗｉｌｌ 八丁堀 2,323 2,356 4.8% 32 -13 -0.5% 0.0% 10
● 芝浦アイランド エアタワー 5,835 6,475 5.4% 639 -27 -0.4% 0.0% 65
● ベルファース戸越スタティオ 2,632 2,812 5.0% 179 28 1.0% -0.1% 56
● ベルファース目黒 3,347 3,470 4.9% 122 - - -
-▲ ベルファース蒲田 3,464 3,758 5.3% 293 56 1.5% -0.2% 97
▲ ベルファース本郷弓町 3,278 3,439 4.8% 160 -22 -0.6% 0.0% 10
▲ ベルファース三宿 2,042 2,148 5.1% 105 26 1.2% 0.0% 38
★ ベルファース大阪新町 3,553 4,086 5.6% 532 92 2.3% 0.0% 149
★ ベルファース尼崎 3,349 3,403 5.8% 53 0 0.0% 0.0% 48
★ ベルファース宮町 1,491 1,600 6.2% 108 20 1.3% -0.1% 40
★ ベルファース晩翠通り 831 896 6.1% 64 14 1.6% -0.1% 24
38,423 41,006 - 2,582 - - -
-■ クロスゲート 11,091 13,500 6.3% 2,408 0 0.0% -0.1% 178
■ グットタイムリビング新浦安 1,563 1,640 6.5% 76 - - -
-12,655 15,140 - 2,484 - - -
-335,104 333,000 - -2,104 - - -
-前期との比較 第2 2 期末
用途
商業 施設
住宅
合計
商業施設 計
住宅 計 その他
その他 計
地域 物件名
財務関連資料 48
格付の状況
借入先金融機関一覧 合計 25社 163,890百万円
合計 20,000百万円 投資法人債
S&P アウトルック ： 安定的
R&I 格付の方向性 ： 安定的
JCR 格付の見通し ： 安定的
発行体格付 ： A+
長期優先債務格付 ： AA-
長期会社格付 ： A- 、短期会社格付 ： A-2
財務指標
（2013年4月12日現在）旧条件 借入金額 12,000百万円 金利種別 固定
金利 2.08%
期間 3年
第22期以降のリファイナンス実績
【第22期】 【第23期】
借入金額 5,000百万円 2,000百万円 5,000百万円
金利種別 固定 固定 固定
金利 0.76% 0.84% 1.45%
期間 5年 5年 8年
新条件 新条件
借入金額 9,900百万円 金利種別 固定
金利 1.07%
期間 6年
借入金額 10,000百万円 4,000百万円
金利種別 固定 固定
金利 0.75% 0.91%
期間 2年 5年
新条件 旧条件
借入金額 9,900百万円 金利種別 固定
金利 1.59%
期間 5年
旧条件 借入金額 14,000百万円 金利種別 固定
金利 1.69%
期間 3年
金融機関名 残高
（ 百万円） 金融機関名 残高
（ 百万円）
三井住友信託銀行 26,538 16.2％ 静岡銀行 2,000 1.2％ 三井住友銀行 26,094 15.9％ 西日本シティ銀行 1,800 1.1％ 日本政策投資銀行 21,125 12.9％ 三井生命保険 1,000 0.6％
三菱UFJ信託銀行 19,015 11.6％ 百五銀行 1,000 0.6％
全国共済農業協同組合連合会 10,000 6.1％ 太陽生命保険 1,000 0.6％ みずほコーポレート銀行 9,069 5.5％ 香川銀行 1,000 0.6％
農林中央金庫 8,500 5.2％ 広島銀行 1,000 0.6％
あおぞら銀行 7,250 4.4％ 横浜銀行 1,000 0.6％
りそな銀行 6,300 3.8％ 島根銀行 900 0.5％
全国信用協同組合連合会 5,800 3.5％ みなと銀行 600 0.4％
新生銀行 4,400 2.7％ 東邦銀行 500 0.3％
福岡銀行 4,000 2.4％ 新銀行東京 500 0.3％
オリックス銀行 3,500 2.1％
シェア シェア
残高
（ 百万円） 利率 発行年月日 期間
第2回無担保投資法人債 5,000 1.44% 2010年8月12日 4年 第3回無担保投資法人債 5,000 1.58% 2010年11月18日 5年 第4回無担保投資法人債 5,000 1.40% 2011年1月27日 3年 第5回無担保投資法人債 5,000 0.76% 2013年2月8日 5年
有利子負債残高
175,493
百万円183,890
百万円ＬＴＶ(総資産ベース)
50.3
％48.8
％ＬＴＶ(出資総額ベース)
53.8
％52.0
％平均金利
1.48
％1.35
％平均調達コスト
1.85
％-固定金利比率
86.6
％86.7
％平均残存年数
3.1
年3.5
年コミットメントライン
金融機関6行による総額
31,500
百万円31,500
百万円第22期末
（2013年2月末日）
決算発表日時点
（2013年4月12日）
49
(注1) 投資主上位10社の比率は、前期比を除き、小数点第1位未満を切捨てして記載しております。
(注2)第21期において上位10社に該当していないため、前期の投資口数および比率を記載しておりません。
投資口の状況
第21期末 合計 284,434口
第22期末 合計 284,434口 口数
（口）
比率
（%）
口数
（口）
比率
（%）
口数
（口）
前期比
（%）
58,270 20.5 51,584 18.1 -6,686 -11.5 145,021 51.0 144,139 50.7 -882 -0.6
都市銀行等 2,354 0.8 931 0.3 -1,423 -60.5
地方銀行 14,105 5.0 8,624 3.0 -5,481 -38.9
信託銀行 96,638 34.0 107,504 37.8 10,866 11.2
生命保険会社 19,183 6.7 18,314 6.4 -869 -4.5
損害保険会社 4,201 1.5 500 0.2 -3,701 -88.1
その他 8,540 3.0 8,266 2.9 -274 -3.2
6,221 2.2 3,144 1.1 -3,077 -49.5
7,649 2.7 8,368 2.9 719 9.4
67,273 23.7 77,199 27.1 9,926 14.8 284,434 100.0 284,434 100.0 -
-その他法人増減
第21期 第22期
所有者別 投資口数
証券会社 金融機関 個人・その他
外国法人等 合計
投資主数
（人）
比率
（%）
投資主数
（人）
比率
（%）
人数
（人）
前期比
（%）
17,837 97.1 17,253 96.9 -584 -3.3
74 0.4 68 0.4 -6 -8.1
都市銀行等 1 0.0 1 0.0 0 0.0
地方銀行 16 0.1 13 0.1 -3 -18.8
信託銀行 13 0.1 12 0.1 -1 -7.7
生命保険会社 8 0.0 7 0.0 -1 -12.5
損害保険会社 3 0.0 3 0.0 0 0.0
その他 33 0.2 32 0.2 -1 -3.0
21 0.1 16 0.1 -5 -23.8
257 1.4 262 1.5 5 1.9
185 1.0 205 1.2 20 10.8
18,374 100.0 17,804 100.0 -570 -3.1
金融機関証券会社
第22期 増減
第21期
合計
所有者別 投資主数 個人・その他
その他法人 外国法人等
口数
（口）
比率
（%）
口数
（口）
比率
（%）
口数
（口）
前期比
（%）
日本トラスティ･サービス信託銀行
株式会社（信託口） 46,799 16.4 59,849 21.0 13,050 27.9 資産管理サービス信託銀行
株式会社（証券投資信託口） 20,846 7.3 18,217 6.4 -2,629 -12.6 日本マスタートラスト信託銀行
株式会社（信託口） 9,021 3.1 13,195 4.6 4,174 46.3 野村信託銀行株式会社（投信口） 16,895 5.9 13,149 4.6 -3,746 -22.2 JP MORGAN CHASE BANK 385174 11,447 4.0 11,343 3.9 -104 -0.9 NOMURA BANK (LUXEMBOURG) S.A. 8,168 2.8 10,395 3.6 2,227 27.3 オリックス生命保険株式会社 8,905 3.1 8,905 3.1 0 0.0 メットライフアリコ生命保険株式会社 ジイエ
イ カンパニー ジェイピーワイ 4,000 1.4 4,000 1.4 0 0.0 全国共済農業協同組合連合会 3,901 1.3 3,901 1.3 0 0.0 STATE STREET BANK AND TRUST
COMPANY 505223 (注2） - - 3,473 1.2 - -増減 投資主上位10社
第21期 第22期