博士 （ 地球 環 境科 学 ）/ ヾ ハデイアギ ュルテキン
学位論文題名
ASTUDY ON THE APPLICATION OF POTENTIAL MODEL IN SPECIFICATION OF HEDONIC PRICE EQUATIONS
（ヘドニック価格方程式の形成における ポテンシャルモデルの適用に関する研究）
学位論文内容の要旨
従来の住宅評価は、都市に単一中心地を定めて一様な空間状況であることを仮定して、
単一中心地からの逓減価格勾配を用いて評価する方法があるが、現代の都市では多サー ビス中心地を有しているのでこの分析方法では有効ではない。 また、公示地価に基づ いて、住宅宅地の評価を行い、それに住宅建築年数に基づ＜現価償却や住宅面積を評価 し て 決 定 す る 方 法 も 実 取 引 の 乖 離 が 大 き く 、 こ の 分 析 も 有 用 で は な ぃ 。 現在の都市は、複数のサービス中心地を有し、単一中心モデルや実取引から掛け離れ ている公示地価を用いることによる住宅評価は、多くの課題を有していた。住宅の実取 引評価にあたっては、住宅の属性、建築年数、部屋数等の住宅構造の特性と住宅の周辺 サ ー ビ ス 施 設 の 特 性 を 考 慮 す る 分 析 手 法 の 開 発 が 必 要 で あ る 。 ゛ 本研究では、住宅の価格形成は、住宅用件と住宅周辺のサービス中心施設のインパク トも考慮したへドニック価格方程式を適用する分析を行う。ヘドニック価格法手式の手 法は、評価の困難な環境汚染の評価、環境質や都市アメニティの評価に用いられるが、
本研究では、住宅評価に用いた。
研究の前半では、トルコ首都アンカラにおいてへドニック価格評価モデルを適用して、
主 に住 宅 の ユニ ッ ト の特 質と住宅 の地理的 位置条件 を考慮し た分析を 行った。
研究の後半では、豊富なデータの得られる札幌市において、従来の研究でなされてい ない、住宅の周辺サービスセンターの影響を考慮するため、地理情報システムネットワ ーク分析と周辺サービスセンターの影響を考慮するポテンシャル・ヘドニック価格方程 式を新しく考察した。
本研究は、第1章序論、第2章方法、第3章結果及び第4章考察と結論から形成され ている。第1章の序論では、研究の目的及び従来の研究系譜を考察した。第2章では、
一般ヘドニック価格方程式及び現代都市の特徴である多サービス中心施設を考慮する ポテンシャル・ヘドニック価格方程式を考察した。第4章では、一般ヘドニック価格方 ―1477−
程式を適用したトルコ・アン カラの住宅価格の推計及びポテンシャル・ヘドニック価格 方程式を適用した札幌市の住 宅価格の推計を行い実取引価格との適合度を考察し、住宅 評価におけるポテンシャル・ ヘドニック価格方程式の分析手法としての新たな有用性を 示した。
住宅評価は住宅の構造属性 と、当該住宅の周辺の都市サービス施設の補完的な空間の 相互作用で決定される。住宅 の空間的特性を分析するために地理情報システムのネット ワーク分析手法を用いた。ト ルコ・アンカラの住宅評価では、変数間の自己相関性を回 避するためにステップワイズ 回帰分析を適用した。その結果、地区サービスセンターが 住 宅 価 格 評 価 に 有 効 な イ ン パ ク ト を 与 え る 事 が 明 ら か と な っ た 。 次に、これらの成果に基づ ぃて札幌市を対象として分析した。、住宅価格評価に影響 を与える都市サービスセンタ ーのインパクトは、都市サービスセンターの魅カに比例し、
住宅と間の距離に反比例する 。この基本的な考えに基づぃて、ヘドニック価格法方程式 にポテンシャルモデルを導入 した。さらに、都市サービスのアクセシビリティ手段を地 理情報システムのネットワー ク分析手法を用いて、単なる最短経路ではなく、交通機関 を利用する時間距離を適用し た。すなわち、地理情報システムのネットワーク分析手法 を用いて、最寄のノくス停・ 地下鉄駅の徒歩の時間と交通機関を利用したアクセシビリテ イを解析した。その結果、一 般的ヘドニック価格方程式を用いたより住宅の実取引に高 い適合度を示す事が明らかに なった。
以上、本研究は、住宅評価 において、従来の単一中心地、同質空間モデルや公示地価 に基づく分析手法に対して、 現代都市の特徴である多サービスセンターのインパクトも 分析できるポテンシャル・ヘ ドニック価格評価モデルの提案と適用を通じて、住宅評価 における分析手法としての新 たな有用性を示した。
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学位論文審査の要旨
主査
教授
山 村 悦夫 副査
教授
甲 山 隆司
副査
教授
加 賀 屋誠 一 （大学 院工学研究 科）
学位論 文題名
ASTUDY ON THE APPLICATION OF POTENTIAL MODEL IN SPECIFICATION OF HEDONIC PRICE EQUATIONS
（ヘドニック価格方程式の形成における ポテンシャルモデルの適用に関する研究）
現在の都市は、複数のサービス中心地を有し 、単一中心モデルや実取引から掛け離れ て いる公示地価を用いることによる住宅評価は 、多くの課題を有していた。住宅の実取 引 評価にあたっては、住宅の属性、建築年数、 部屋数等の住宅構造の特性と住宅の周辺 サー ビス施設の特性を考慮する分析手法の開発が必要である 。
従 来の住宅評価は、都市に単一中心地を定めて一様な空間状況であることを仮定して、
単 一中心地からの逓減価格勾配を用いて評価す る方法があるが、現代の都市では多サー ビ ス中心地を有しているのでこの分析方法では 有効ではない。 また、公示地価に基づ い て、住宅宅地の評価を行い、それに住宅建築 年数に基づく現価償却や住宅面積を評価 し て 決 定 す る 方 法 も 実 取 引 の 乖 離 が 大 き く 、 こ の 分 析 も 有 用 で は な い 。 本研究では、住宅の価格形成は、住宅用件と 住宅周辺のサービス中心施設のインパク ト も考慮したへドニック価格方程式を適用する 分析を行う。ヘドニック価格法手式の手 法 は、評価の困難な環境汚染の評価、環境質や 都市アメニテイの評価に用いられるが、
本研 究では、住宅評価に用いた。
研 究の前半では、トルコ首都アンカラにおいてへドニック価格評価モデルを適用して、
主 に 住 宅 の ユ ニ ッ ト の 特 質 と 住 宅 の 地 理 的 位 置 条 件 を 考 慮 し た 分 析 を 行 っ た 。 住宅評価は住宅の構造属性と、当該住宅の周 辺の都市サービス施設の補完的な空間の 相 互作用で決定される。住宅の空間的特性を分 析するために地理情報システムのネット ワ ーク分析手法を用いた。トルコ・アンカラの 住宅評価では、変数聞の自己相関性を回 避 するためにステップワイズ回帰分析を適用し た。その結果、地区サービスセンターが 住 宅 価 格 評 価 に 有 効 な イ ン パ ク ト を 与 え る 事 が 明 ら か と な っ た 。 ―1479ー
研究の後半では、豊富な データの得られる札幌市において、従来の研究でなされてい ない、住宅の周辺サービス センターの影響を考慮するため、地理情報システムネットワ ーク分析と周辺サービスセ ンターの影響を考慮するポテンシャル・ヘドニック価格方程 式を新しく考察した。
住宅価格評価に影響を与える都市サービスセンターのインノくクトは、都市サービスセ ンターの魅カに比例し、住 宅と問の距離に反比例する。この基本的な考えに基づいて、
ヘドニック価格法方程式に ポテンシャルモデルを導入した。さらに、都市サービスのア クセシビリティ手段を地理 情報システムのネットワーク分析手法を用いて、単なる最短 経路ではなく、交通機関を 利用する時間距離を適用した。すなわち、地理情報システム のネットワーク分析手法を 用いて、最寄のバス停・地下鉄駅の徒歩の時間と交通機関を 利用したアクセシビリティ を解析した。その結果、一般的ヘドニック価格方程式を用い たより住宅の実取引に高い 適合度を示す事が明らかになった。
以上、本研究は、住宅評 価において、従来の単一中心地、同質空間モデルや公示地価 に基づく分析手法に対して 、現代都市の特徴である多サービスセンターのインパクトも 分析できるポテンシャル・ ヘドニック価格評価モデルの提案と適用を通じて、住宅評価 における分析手法としての 新たな有用性を示した。
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