幸 手 駅 西 口 地 区
土地区画整理事業によるまちづくり
－幸せを私たちの手から未来へ－
目 次
○幸手駅西口地区の位置づけ
１．都市計画からの位置づけ
２．上位計画からの位置づけ
○計画案について
１．地区の課題
２．整備構想
３．８つの目標（計画の概要）
○事業の内容について
１．土地区画整理事業地区界の設定
２．事業の概要
３．現況及び土地利用計画
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幸手市都市計画図
久喜市杉戸・幸手・栗橋線
商業地域
建ぺい率：６０％
容積率：２００％
第一種住居地域
第一種中高層住
居専用地域
西口停車場線
西口駅前広場
県道幸手久喜線
○幸手駅西口地区の位置づけ
１．都市計画からの位置づけ
①都市計画道路の状況
幸手駅西口地区内の都市計画としては、２路線の都市計画道路が計画決定されてい ます。駅前広場を含んだ「西口停車場線」と「杉戸・幸手・栗橋線」が、ともに幅員 １８ｍで昭和５７年度に都市計画決定され、平成２１年度に完成した東口の幸手停車 場線と同じ幅員で計画されています。 その他に都市計画等はありませんが、幸手と久喜を結ぶ幹線道路となっている「県 道幸手久喜線」は、現在幅員約８ｍですが、幅員１６ｍに拡幅整備することが県との 協議で決まりました。②用途地域指定の状況
地区内の用途指定状況として、県道及び鉄道沿いは、「第1 種住居地域」となり、そ れ以外は、「第1 種中高層住居専用地域」に指定されています。ともに住居系の土地利 用を行う地域となり、宅地に接する道路幅員や敷地境界等の諸条件にもよりますが、 最大で建ぺい率６０％・容積率２００％として、住宅系で３階程度の建物が建てられ ます。 ちなみに東口周辺は、商業地域として、駅前広場や幸手停車場線の整備に合わせ、 商業系施設の立地を推進し、最大で建ぺい率８０％・容積率４００％の地域として位 置づけられています。２
２．上位計画からの位置づけ
幸手市では、市域全般にわたって将来に向けた計画として平成２０年度に「第５次 幸手市総合振興計画」が策定され、今後、１０年間の市の進むべき方向性が示されて います。 これに基づき、「水と緑の基本計画」、「幸手市都市計画マスタープラン」、「幸手市中 心市街地活性化基本計画」が組み立てられています。幸手市としては、東口のみなら ず当地区においても施策の重要な地区として各計画において位置づけを行っています。水と緑の基本計画
（平成1５年１月） ○倉松川等の親水護岸整備 ○駅周辺の市街地整備事業等での駅前広場、 駅前道路の緑化、維持 ○市街地内水路上部の緑道化 ○水辺をつなぐふれあい散策路の整備幸手市中心市街地活性化基本計画
（平成14年３月） ○桜のまち幸手の顔づくり ・賑わいの中心核づくり ○利便と快適性を高める交通体系 ・基盤づくり ○「幸」と「桜」の新たなシンボルづくり ・個性づくり幸手市都市計画マスタープラン
（平成14年３月） ○幸手駅西口土地区画整理事業の推進 ○西口地区の整備に合わせ、駅の橋上化等 改築の促進 ○幸手駅東口及び西口開発における駅への 利便性を生かした住宅の整備幸手市のまちづくりに関する計画
平成１３年度
○幸手市都市計画マスタープラン
○幸手市中心市街地活性化基本計画
平成１４年度
○水と緑の基本計画
◆第５次幸手市総合振興計画◆
基本構想・前期基本計画（平成21年３月）
第５次幸手市総合振興計画
基本構想・前期基本計画（平成21年３月） ○西口区画整理の推進 ○駅舎整備、バリアフリー化 ○公園・緑地・水辺環境の整備・保全３
○計画案について
１．地区の課題
当地区においては、まちづくりの観点から、数多くの課題が存在する状況にありま す。大きく分けて、「4 つの課題」と「１つの整備目標」があります。２．整備構想
地区の課題・これまでの地元活動及び今後のまちづくりを踏まえ、事業計画案での まちづくり構想は、８つの整備目標を持っています。◆地区の課題◆
・無秩序な宅地開発による防災上、景観上の課題
・狭小な道路による安全性、防災、防犯上の課題
・下水道等の未整備による生活環境、災害の課題
・公園等の憩いの場、避難場所の不足による課題
・西口駅前広場開設と接続道路の早期整備
◆地区の整備目標◆
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３．８つの目標（計画の概要）
①幹線道路の整備
『都市計画道路 杉戸・幸手・栗橋線』は、幅員１８m として、将来的には圏央道 へのアクセス道路として、対応可能な道路を整備します。 『都市計画道路 西口停車場線』は、駅前広場２，６００㎡を含み、計画幅員１８m として、高質な歩道や電線類地中化により、駅西口のメインストリートと位置付けて 整備を行います。 ２路線の都市計画道路の基本的な幅員構成としては、車道部分９ｍ、４．５ｍの歩 道を道路の両側に配置します。 『県道幸手久喜線』は、県と協議を重ね、幅員１６m とし、地区内（半幅員８ｍ） については土地区画整理事業で３．５ｍの歩道が整備されます。地区外については、 将来、県の単独事業で整備することになります。 ■西口停車場線の整備イメージ ■幅員構成５
②幸手駅西口の開設
地区の皆様だけでなく、幸手市全体の悲願である「幸手駅西口の開設」としては、 東口の改札を結ぶ自由通路（関連事業）を土地区画整理事業と連動して平成３０年度 目標として整備を行います。なお、この自由通路は、将来、東武鉄道と協力して橋上 駅舎の一部として使用する予定です。 これにより、地域の利便性と、安全性の向上が図られるとともに、「幸手市の顔」、「玄 関口」の整備が行われることになります。 ■西口駅前広場周辺の整備イメージ これは、幸手駅西口広場を中心とした、まちなみのイメージです。西口への出入り 口（自由通路）と倉松川及び駅前広場との関係がわかると思います。６
③段階的な道路整備
地区内幹線道路は、地区内を結ぶ道路として、車のスムーズな通行と、歩行者の安 全を守る歩道を備えた、９ｍ道路を計画します。幅員構成としては、幅員６ｍの車道 と、歩行者がスムーズにすれ違い出来るように幅員３ｍの歩道を片側に配置します。 ■地区内幹線(幅員９ｍ)の幅員構成 住宅地内については、６ｍ、５ｍ、４ｍの道路を整備します。 このように、幹線道路・地区内幹線道路・生活道路と、各道路の役割を明確にした 段階的な整備を行うことにより、幹線道路からの不必要な通過交通を排除して安全性 を高めていきます。７
④水害から守る調整池の整備
治水関連事業として、土地区画整理事業によって新たに開発される宅地の整備に合 わせた調整池の整備が必要となります。 調整池を地区の最下流に整備することにより、効率的に雨水を貯留し、少しずつ倉 松川に流すことにより下流部への配慮した防災施設を計画しています。また、将来的 には、調整池上部の２次利用等も考慮していきます。⑤倉松川の拡幅と中落悪水路の活用
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6,800 もう一つの治水対策として、現在の倉松 ■せせらぎ緑道の整備イメージ 川（川幅：約１３ｍ）を、約５ｍ拡幅して、 計画幅員１８ｍとして計画しています。当 面、倉松川自体は広がりませんが、拡幅用 地を市民の皆様に活用して頂けるような整 備を考えていきます。 また、中落悪水路は、暗渠化（ボックス カルバート）し、その上部には、幸手市を 象徴する緑と、浄化水の流れるうるおいの ある歩行空間とした「せせらぎ緑道」を整 備することにより有効活用します。⑥いこいの場となる公園の整備
土地区画整理事業においては、地区面積の３％以上の公園を確保する事が定められ ており、当地区では、東西両端に１カ所ずつ、公園を配置することになります。 一つは、倉松川と駅前広場を一体的に組み合わせて、親水性のある空間を作り出し、 幸手駅西口のみに留まらず、「幸手市の新しい顔」となる親水公園（約４，６００㎡） を計画していきます。 もう一つは、地区内にある鉄塔用地の周りを取り囲むように公園（約１，０００㎡） を配置し、住宅地への影響を最小限度に留めます。９
■親水公園の整備イメージ さらに親水公園については「安全対策の問題」などもありますが、このイメージ図 のように「水と親しめるような公園づくり」をテーマに整備していきます。 合わせて隣接する「倉松川」も含め、長い時間が必要となるとは思いますが、この 事業を出発点として、行政・市民とが力を合わせて、「水質改善に向けての市民活動」 のきっかけとなるような一体的な公園づくりを目指します。⑦幹線道路沿いの有効利用
駅前周辺については「商業的な土地利用」、幹線道路沿道には「沿道サービス型」な ど、それぞれの立地を生かした土地利用が、可能となるように、「街区の形」や「大き さ」を適切に配置し、積極的に誘導していきます。１０
⑧閑静な住宅地の形成
住宅地は、駅近接地としてふさわしいまちなみや、道路・公園・下水道等の公共施 設の整備を行うことにより、通過交通を排除した、安全で防犯や災害に強い、豊かな 暮らしが出来る「住宅地」を目指します。
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○事業の内容について
１．土地区画整理事業地区界の設定
地区面積は、面積約１５．４ｈａを予定しています。 地区の境界としては、 ・北側は、現在の県道幸手久喜線の道路の中心が境となります。 ・東側は、東武鉄道から買収を予定している用地と、鉄道用地（旧３番線跡地） との境となります。 ・南側は、一部倉松川沿いでは、東武用地と倉松川との境となり、祥安寺近辺 からは、現道の道路の中心となります。そこから先の箇所については、久喜 市との行政界に向けて、土地の筆界を境界とします。 ・西側は、一部、久喜市との行政界となり、そこから北に向けて葛西用水と道 路との境となります。 これは、平成１７年度に土地区画整理事業を行う「区域」として都市計画決定を 行った「区域」と同じとなります。１２
○土地区画整理事業の施行者
幸手市
○土地区画整理事業の事業期間
約25年間予定
公共団体施行
土地 の登記収 束
Ｈ４２～４７年度計画・協議・手続き
Ｈ１９～２２年度 区画整 理 区域の 都 市 計 画決 定 埼玉県都市 計 画審 議会 事 業 計 画 の 決 定 事 業 計 画 の 決 定 審議会 の 選挙 と設置 仮換地 の 供覧と指定 道路 ･ 公園 等の 工 事 建 物 移 転 換 地 計 画 換 地 処 分工 事
Ｈ２７～４２年度 清算事務 約５年間 清算金の提示 換地先の位置 移転の有無の決定 縦覧と意見書の提出 事 業 完 了 事 業 完 了 土地区画整理事業 事業計 画 案 の 作 成 個別 ・全体説 明会 事業計 画 の縦覧 更なる地元合意形成 各関係機関との協議 による計画案の精査 Ｈ18 年度 移転時期 補償金の提示 清算 金 の 徴 収 ・交 付準 備
Ｈ２３～２６年度 工事完了・登記まで約２０年間２．事業の概要
①施行者
施行者は、公共団体施行として「幸手市」で責任を持って事業を行います。②事業の流れ［事業期間］
市としては、約２５年間（工事完了約２０年間、清算期間５年間）を目標として 土地区画整理事業を行っていく予定です。今後とも、極力速やかな事業を行うよう に努めて参りますが、事業期間の短縮については、皆様方のご協力が重要な要素と なりますのでよろしくお願いいたします。 現在は、平成２２年度内の『事業計画の決定』に向けて「計画・協議・手続き」 の段階です。 『事業計画の決定』後、仮換地指定までの「準備」段階で４～５年間、建物移転・ 道路整備等の「工事」段階で約１５～１６年間、土地の登記等の「収束」段階で１ 年～２年を必要とし、概ね２０年間を想定しています。その後、清算金の徴収・交 付（清算事務）等に約５年間を予定し、事業計画上の施行期間は２５年間を設定す ることとなります。１３
19.0億円 34.0億円 12.2億円 10.9億円 24.5億円 14.8億円 5.3億円 1.3億円 0% 20% 40% 60% 80% 100% 支 出 収 入移転・移設
道路
整地・
その他
公園等
55.8％
17.8％
24.3％
2.1％
国費
公管金
市負担金
保留地
処分金
31.2％
20.0％
40.1％
8.6％
③事業費の内訳
土地区画整理事業の事業費は、約６１億円を予定しています。 事業収入としては、「国の補助金（国費）」、「県の公共施設管理者負担金（公管金）」、 「市負担金」及び「保留地処分金」を充当することになります。新しい補助制度を 積極的に導入することにより、市の負担を極力少なくする工夫を今後とも行ってい きます。 事業支出としては、「道路」、「公園等整」、「移転・移設」、「整地・その他」となり ます。特に当地区は、既成市街地で、建物が多く建っていることから、「移転・移設」 の占める割合が高く、「総事業費」の約５５％を占めることになります。１４
4.4ha 9.1ha 11.1ha 0.6ha 1.4ha 0.7ha 0.6ha 0.6ha 1.8ha 0.5ha 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 施 行 後 施 行 前 民有地 市有地 河川等 道路 道路 河川等 公園等 市有地 民有地 保留地３．現況及び土地利用計画
①施行前の土地利用現況
施行前の公共用地は、「道路」と「河川等」で約２．０ｈａと非常に少ない状況と なっています。また、土地所有規模の状況は、１５０㎡未満が、権利者の約４３％ を占めております。 このため、幸手市においては、まちづくりのために先行買収した約２．３ｈａを 「市有地」として確保してあります。この「市有地」は、施行後の道路や公園（約 １．８ｈａ）に、また小宅地対策等（約０．５ｈａ）に使用されることになり、皆 様の負担を少しでも軽減するために使用されます。 皆様がお持ちの民有地（宅地）は、約１１．１ｈａとなっています。②施行後の土地利用計画
施行後の公共用地は、道路や公園等で約５．７ｈａと大幅に増えることとなりま す。民有地は約９．１ｈａとなり、保留地約０．６ｈａについては、売却すること により事業費の一部に充当します。 しかし、道路や公園用地については、市が先行買収した「市有地」からも充てら れますので、全ての公共用地を皆様の土地で、賄うものではありません。 皆様から、ご提供して頂いた土地は、事業全体の中で使われることになり、みな さまが日常的にご利用になる道路が広がり、建ぺい・容積率を十分に生かした土地 利用が可能となるとともに、公園等の設置により、生活環境や住環境の向上を図っ てまいります。公共用地
宅地
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○減歩率（地区全体の平均減歩率）
21.36％
21.36％
都市計画決定時点
［H17］
事業計画案
［H22］
同じ
③減歩率（地区全体の平均減歩率）
「道路公園等の公共用地が増える分の一部」と「事業費の一部に充当する」ため に、皆様の土地を少しずつ提供していただくことを「減歩」といい、区画整理前の 土地の面積に対して区画整理後の土地の面積が減少した率を減歩率といいます。 現時点での事業計画案においてご提示させていただく減歩率は、２１．３６％で す。皆様から負担していただく減歩率は、平成１７年度に土地区画整理事業を行う 「区域」として都市計画決定する際、皆様にご提示した数字と変わっていません。 上記の減歩率は、あくまでも地区全体を平均した場合の減歩率となりますので、 現在お持ちの「宅地の規模・形状」や「位置」、「換地先での条件」により、各権利 者で違ってきます。そのため減歩率より、多くなる方もいらっしゃれば、少なくな る方もいらっしゃることを、ご理解頂きたいと思います。 今後とも、減歩率に限らず、皆様の負担を少しでも軽減していくとともに、より 良いまちづくりが出来るように、工夫・検討して参ります。作成日：平成２２年４月 ◆事務所連絡先◆ ご意見、お問い合わせなど お気軽にお寄せ下さい。
