平成 28 年度試験問題より抜粋： 択一 式

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平成 28 年度試験問題より抜粋：択一式

事業・実務

〔第 11 問〕 以下のＡ社のバランスシートと損益計算書に基づくＲＯＡ（総資産利益率） に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。 Ａ社 バランスシート Ａ社 損益計算書 資 産 (内土地 5,000 2,000) 借入金 資 本 3,000 2,000 合 計 5,000 合 計 5,000 １ ＲＯＡはＣＲＥ戦略（企業不動産の活用戦略）を検証する基準の一つであるが、 現状のＡ社のＲＯＡ比率は、5,000 の投資（Ａ社の総資産）に対して 200 の利益（Ａ 社の今期利益）のため、年ベースで４％となっている。 ２ 遊休資産である土地を利用して何らかの活用を行うにあたり、手持ちの資金を 使う場合と、借入金で資金調達する場合とでは、ＲＯＡ比率にはほとんど差異は 生じない。 ３ 遊休資産である土地を駐車場へ転用するなど、コストをかけないで収益を生み 出す工夫をすることにより、ＲＯＡ比率を向上させることができる。 ４ 遊休資産である土地を売却し全額を借入金の返済に充当すると、総資産は 3,000 となる一方、借入金が 1,000 となり利息が 20 となる結果、ＲＯＡ比率は８％に上 昇する。

経済・金融

〔第 23 問〕 金融商品に関する下記の記述のうち、不適切なものはどれか。 １ 金融の世界での「リスク」とは、一定の投資期間を前提にして、期待するリタ ーンのバラツキの程度をいい、発生要因で分類すると「元本リスク」、「流動性リ 費 用 利 息 4,740 60 売 上 5,000 利 益 200 ※土地は遊休不動産で、時価と帳簿価 額は同じである。 ※借入金金利は年利２％である。

- 2 - スク」、「インフレリスク」の三つをあげることができ、一般的に、上場株式は「流 動性リスク」が低いとされる。 ２ 「リスクプレミアム」とは、投資家が投資を行うに際し、リスクに応じて期待 する上乗せ収益であり、投資家はこれを加味して投資商品の期待収益率を求める ことになるが、期待収益率のベースとなるのは、国債などの比較的安全な金融商 品の利回りであるのが一般的である。 ３ 債券の信用度や投資リスクを判断する材料として「格付け」があり、最近では、 不動産証券化商品などで取得するケースも多いが、利用する際には、絶対的な投 資尺度ではないことや、債券の発行会社の経営状態の変化等により途中で格付け が変更される場合もあることなどに留意する必要がある。 ４ かつての「証券取引法」を改正して、金融商品に関する横断的な利用者保護や、 事業者への規制を制度化した法律が「金融商品販売法」であり、この法律におい て、断定的判断の提供による勧誘の禁止などの「禁止行為」、顧客の知識や投資経 験などを考慮したうえでの「適合性の原則」の徹底、「損失補てんの禁止」など、 金融商品の販売・勧誘ルールが定められている。

税 制

〔第 28 問〕 個人における不動産の貸付に係る税務に関する次の記述のうち、不適切なも のはどれか。 １ 土地を借入金により購入し貸付けている場合の不動産所得の計算においては、 土地購入のための借入金の金利で事業開始後に支払った部分は必要経費として不 動産の収入金額から控除できるが、元本返済部分は控除できない。 ２ 平成 10 年４月１日以後に取得した建物については、たとえ個人が青色申告書を 提出していたとしても、減価償却方法を所得税法施行令に定める旧定額法または 定額法から、定率法に変更することはできない。 ３ 不動産の貸付をいわゆる５棟 10 室以上等社会通念上事業と称するに至る程度の 規模で行い、複式簿記等正規の簿記の原則により取引を記帳しているなど一定の 要件を満たしていれば、青色申告特別控除の適用により不動産所得から原則とし て 65 万円を控除することができる。 ４ 賃貸借契約等において賃借人から賃貸人に交付される礼金、および敷金のうち で契約終了時に返還を要しない部分については、貸付物件の引渡を要するもので あるか否かにかかわらず、賃貸借の期間に対応して配分し、収入として計上しな ければならない。

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建築・公法

〔第 39 問〕 既存建築物ストックの活用に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。 １ 検査済証のない建築物の増改築や用途変更を円滑にするため、当該建築物の法 適合状況を調査するための方法等を示した「検査済証のない建築物に係る指定確 認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」が国土交 通省から公表されており、このガイドラインに基づく法適合状況調査の報告書は、 検査済証とみなされる。 ２ 複合用途ビルのテナント部分である床面積の合計が 300 ㎡の 1 フロアを、物品 販売業を営む店舗から飲食店へ用途変更する場合、建築主は、当該用途変更に係 る工事を完了したときは、建築主事に届け出なければならない。 ３ オフィスビルの競争力強化のためのリニューアルを可能とする条件としては、 ＯＡ化がしやすいよう天井や床下のスペースや階高に余裕があること、レイアウ ト変更の自由度が高い間仕切壁であることなどが求められる。 ４ 国土交通省が公表している既存住宅の売買時を対象とした「既存住宅インスペ クションガイドライン」における現況検査では、基礎、外壁等の住宅の部位ごと に生じているひび割れ、欠損などの劣化事象や不具合事象の状況を、目視を中心 とした非破壊調査により把握し、その検査結果を依頼主に報告することとしてい るが、現況検査には、瑕疵の有無や耐震性能の判定、現行建築基準法違反の有無 等までは含む必要はないとされている。

私 法

〔第 50 問〕 定期借地権に関する次の記述のうち、借地借家法によれば適切なものはどれ か。 １ 期間 30 年の土地賃貸借契約において、期間満了時に契約の更新をしないことや、 借主が建物買取請求権を行使しないとの内容にする場合には、一般定期借地権と してこれらの特約を付けることでも対応可能である。 ２ 事業用定期借地権において、存続期間が 10 年以上 30 年未満の契約では、特約 がなくても更新、建物買取請求等の条項は適用されないが、30 年以上 50 年未満の 契約では、これらの条項の適用を排除するためには、特約として定めることが必 要である。 ３ 事業用定期借地権は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的として借地権を

- 4 - 設定する場合に用いられるが、賃貸マンション用の共同住宅を建築する場合にも、 賃貸事業のための建物であるので、事業用定期借地権を設定することができる。 ４ 建物譲渡特約付借地権において、借地権者の建物譲渡で契約が終了する際に、 借地権者が建物を当面使用するためには、借地権者と借地権設定者との間で建物 の利用権に関する新たな合意の成立が不可欠であり、協議が整わない場合は、借 地権者は契約終了までに建物を明け渡す必要がある。

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【正解と解説】

［事業・実務 第 11 問〕 正解 ２ ２ 不適切 たとえば、1,000の投資で50のリターンを得るとする場合で考えると次 のようになる。 ①手持ち資金を活用…総資産は5,000のまま（資産が1,000に減少 して新規投資が1,000増加のため）で、利益が250（200＋50）に なるためＲＯＡは５％となる。 ②借入金の活用………総資産は6,000（※①）となり、利益が230 （※②）になるためＲＯＡは3.83％となる。 ※① 総資産5,000＋新規投資1,000＝6,000 ※② 利益200＋50－20（金利増）＝230 １、３、４は記述のとおりであり、適切。 （研修テキストなどより） ［経済・金融 第 23 問］ 正解 ４ ４ 不適切 設問内容の法律は「金融商品販売法」ではなく「金融商品取引法」であ る。 第38条（禁止行為、断定的判断の提供による勧誘他）、 第39条（損失補てん等の禁止）、第40条（適合性の原則等）他 １～３は記述のとおりであり、適切。 （研修テキストなどより） ［税制 第 28 問］ 正解 ４ １ 適 切 所得税法第37条第1項、所得税基本通達37-27 ２ 適 切 所得税法施行令第120条第1項第1号 ３ 適 切 租税特別措置法第25条の2 ４ 不適切 礼金、敷金のうち契約終了時に返還を要しない部分は、貸付物件の引渡 を要するものは引渡のあった日または契約の効力発生日、引渡を要しな いものは契約の効力発生日に収入金額として計上することとされてい る。 所得税基本通達36-6、36-7

- 6 - ［建築・公法 第 39 問〕 正解 １ １ 不適切 ガイドラインに基づく法適合状況調査の報告書は、増改築時の既存 不適格調書の添付資料として活用することが可能であるが、検査済 証とみなされるものではない。 ２～４は記述のとおりであり、適切。 （研修テキストなどより） ［私法 第 50 問］ 正解 ２ １ 不適切 一般定期借地権の存続期間は50年以上であり、期間30年の契約には適用 できない（借地借家法第22条）。 ２ 適 切 記述のとおり。（借地借家法第23条） ３ 不適切 事業用定期借地権の条項では「居住の用に供するものを除く」と明文化 されており、日常用語で「賃貸事業」という場合でも居住用建物の建築 を目的として設定することはできない（借地借家法第23条）。 ４ 不適切 借地権が消滅した場合において、借地権者等の建物の使用を継続してい る者が請求をしたときは、その時にその建物につきその借地権者等と借 地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借等がされたものとみなす と規定されており、建物を継続して使用できる。 （借地借家法第24条第２項）。 （研修テキストなどより）