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16- D- 0448 201 6 年 9 月 1 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
大和ハウ
ス
リ
ー
ト
投資法人
（証券コード：8984）【見通し変更】
長期発行体格付 ＡＡ−
格付の見通し 安定的 → ポジティブ 【据置】
債券格付 ＡＡ− （旧大和ハウス・レジデンシャル投資法人債）
債券格付 ＡＡ− （旧大和ハウスリート投資法人債）
■ 格付事由
(1) 本投資法人は、16年 9月1日に旧大和ハウス・レジデンシャル投資法人（旧DHI）と旧大和ハウスリー ト投資法人（旧 DHR）の合併（本合併）成立により、旧 DHIが吸収合併存続法人となった、大和ハウス 工業をスポンサーとする総合型のJ - RE IT である。旧 DHI は大和ハウスリート投資法人（DHR）に商号を 変更している。資産運用会社（A M）については、旧 DHI の A M であった大和ハウス・アセットマネジメ ントが、旧 DHR の A M であった大和ハウス・リート・マネジメントを吸収合併し、同一名称にて DHR の 資産運用業務を受託している。
(2) 16 年 4 月 15 日付での旧 DHI 及び旧 DHR による合併契約締結の発表以降、合併手続きは円滑に進捗し、 A M の役職員の異動を含む組織変更等、運用体制が再編された。賃貸事業運営面ではスポンサーグループ との強い協働関係も背景に、16 年 7 月末のポートフォリオ稼働率が旧DHI で95. 9％、旧 DHRで99.9％ と堅調なトラックレコードを確認できる。
(3) 本合併に伴い、ポートフォリオの資産規模が取得価格ベースで 2, 563 億円から5, 000 億円強（取得予定物 件を含む）へと拡大することで、運営の柔軟性につながることが想定される。また、住居特化型から総合 型 J - RE IT への転換は、多様な新規物件取得を含む成長機会の強化や、物件やテナント、用途の分散の進 展を通じ、ポートフォリオ・キャッシュフローの安定性確保に寄与していくものと考えられる。財務面で は、高止まりしていた資産総額ベースの簿価 L T V （16/ 2 期末で54.8％）が 40％台前半から中盤程度（資 産総額から正ののれんを除いた実態としての水準は 40％台後半程度）に低下する見込みである。なお、 本合併に伴う正ののれんの計上に関し、のれん償却が分配金水準等に与える影響は、旧 DHI が有する内 部留保の活用により緩和されるとみられる。一方でストック面への影響として、上述の正ののれんを除い た実態としての L T V 水準には注意を払う必要があると J C Rでは考えている。金融機関取引については、 メガバンクを中心としたレンダーフォーメーションが維持され、資金調達状況は安定的に推移している。 以上を踏まえ、DHR の格付を据え置き、見通しをポジティブに変更した。引き続き財務の健全性を維持 しつつ、スポンサーグループとの協業強化も含めた成長戦略を加速することにより、ポートフォリオ・キ ャッシュフローの一段の強化や安定性向上につなげていけるか注目していく。なお、旧 DHR の長期発行 体格付は、当該法人の消滅に伴い消滅した。
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や入れ替え、経年物件への対応等に関する取り組みに注目している。財務戦略では適切なレバレッジコン トロールの継続や、有利子負債について平均残存年数の長期化や返済期限の分散化等が、柔軟性・安定性 の向上にむけてのポイントと考えている。
【主な新規取得予定物件の概要】
那覇新都心センタービル（ダイワロイネットホテル那覇おもろまち）
・沖縄県那覇市所在の複合施設。11 年 7月にスポンサーである大和ハウス工業等の開発により竣工した、鉄 骨造地下1 階付地上 19 階建の事務所・店舗・ホテルで、オフィスとホテル用途が中心である。1 階がコン ビニエンスストア、飲食店舗等が入居する商業用途、2∼8 階が保険会社等のコールセンターや情報通信企 業などが入居するオフィス用途、9∼18 階はダイワロイヤルの運営する「ダイワロイネットホテル那覇おも ろまち」が入居するホテル用途で構成されている。なお、本投資法人は本物件（不動産信託受益権）の準 共有持分 50％を、大和ハウス工業等から取得予定である。
・本物件が存するエリアは那覇新都心と呼ばれ、比較的最近、米軍施設跡地の再開発により整備されたエリ アである。古くからのオフィス街である県庁前駅周辺と比べオフィス集積度は劣るものの、行政機関、文 化施設、商業施設、金融機関、各種オフィス等が集積する、那覇市内の主要オフィスエリアの一つとなっ ている。沖縄都市モノレール線（ゆいレール）「おもろまち」駅から徒歩約 5分と利便性が高く、周囲の国 道や県道へのアクセスも良好であることから、周辺には高層マンション等も混在している。
・オフィスフロアについては約 650 坪の基準階面積、天井高2, 800mm、OAフロア、個別空調等、那覇市内の オフィスビルとして高い仕様・設備水準を有する。ホテルフロアはダブルとツインの合計 243 室で構成さ れており、最小タイプの 20 ㎡から最大タイプの 40 ㎡まで、多様なルームタイプが備わっている。また、 那覇空港からゆいレール利用で約 19 分に立地し、繁華街である国際通りに程近く、免税店「DF S Tギャラ リア・沖縄」が至近に位置するなど立地面に優れることから、宿泊需要は高く、直近の客室稼働率は 90％ 超の水準が確保されている。
・スポンサーグループの大和ライフネクストがマスタリース及びプロパティマネジメント業務を担う予定で ある。マスターリース契約はパススルー型で、16 年 2 月末時点の稼働率は 100％となっている。
取得予定日：16 年 9 月 28 日
取得価格：7, 600 百万円（準共有持分 50％） 鑑定評価額：7, 600 百万円（同：16 年 2 月末時点）
（担当）杉山 成夫・松田 信康
■ 格付対象
発行体：大和ハウスリート投資法人 【見通し変更】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA- ポジティブ
【据置】
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
大和ハウス・レジデンシャル投資法 人第 1 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2012 年 3 月 9 日 2017 年 3 月 9 日 1. 12% AA-
大和ハウス・レジデンシャル投資法 人第 2 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2015 年 1 月 22 日 2021 年 1 月 22 日 0. 35% AA-
大和ハウス・レジデンシャル投資法 人第 3 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
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対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
大和ハウスリート投資法人（旧大和 ハウスリート投資法人）第 1 回無担 保投資法人債（特定投資法人債間限 定同順位特約付）
20 億円 2014 年 12 月 24 日 2024 年 12 月 24 日 0. 826% AA-
格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 9 月 1 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、J C R のホームページ（http: / / www. jcr. co. jp）のストラクチャード･フ
ァイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 大和ハウスリート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php）
に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
