不動産マーケットレポート｜株式会社 都市未来総合研究所

不動産マーケットレポート

7

J u l y, 2 0 1 7

賃貸住宅の売買取引額が減少。

取引件数の減少と1物件あたりの

取引額低下が影響��������� 2

経済トレンド�ウォッチ������� 4

不動産市場トレンド�ウォッチ���� 6

賃貸住宅の延床面積1㎡あたりの

売買取引額上昇が鈍化 ������� 8

■本レポ ートに 関 するお 問 い 合 わ せ 先■ みずほ信託銀行株式会社　不動産業務部 金子　伸幸　TEL.03-3274-9079（代表）

熊本地震で被災された皆様に御見舞いを申し上げます。

被災された地域が一刻も早く復興できますよう、

2

賃貸住宅の売買取引額が減少。取引件数の

2016年度における賃貸住宅等

_（以下、

_{「賃貸住宅」といいます。）の売買取引額は3,451億円で、}

前年度比26％減となりました。取引件数の減少に加えて、東京圏に所在する物件の取引件数割合の低下

や面積規模の小型化などによる1物件あたりの取引額低下が、取引額全体の減少に影響しています。

株式会社都市未来総合研究所の「不動産売買実態

調査

_{」によると、上場企業やJ-REIT 等が 2016 年度}

（2016年4月〜2017年3月）に公表した国内の賃貸住宅

売買取引件数は 195 件、取引額は 3,451 億円でした

［図表1］。前年度と比べると取引件数は8％減、取引額

は26％減で、前年度から減少が継続しています。

圏域別

_{の取引件数は、東京圏の取引件数が減少}

する一方、大阪圏が 2000年度以降で最も取引件数の

多かった2006年度に次ぐ水準で［図表2］、全取引件数

に占める東京圏以外の割合が2000年度以降で最も高

い44％となりました［図表3］。

※1：主に一棟の賃貸マンションで、寮、社宅を含む。

※ 2：不動産売買実態調査は、

「上場有価証券の発行者の会社情報

の適時開示等に関する規則（適時開示規則）」に基づき東京証

券取引所に開示される固定資産の譲渡または取得などに関する

情報や、新聞などに公表された情報から、上場企業等が譲渡・取

得した土地・建物の売主や買主、所在地、面積、売却額、譲渡損

益、売却理由などについてデータ（概数の事例も含みます）を集

計・分析したもの。情報開示後の追加・変更等に基づいて既存

データの更新を適宜行っており、過日または後日の公表値と相違

する場合がある。また、本稿の集計では、海外所在の物件は除

いている。

※3：全取引の内、所在地不明と複数物件での取引を除いた取引につ

いて、東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、大阪圏（大

阪府、京都府、兵庫県、奈良県）、名古屋圏（愛知県、三重県、岐

阜県）、それ以外を地方圏とした。

［図表1］賃貸住宅の売買取引件数・取引額の推移

［図表3］圏域別の取引件数割合の推移

［図表2］賃貸住宅の売買取引件数の推移（圏域別）

0 2 4 6 8

（千億円） （件）

（年度） 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

売買取引額 取引件数（右軸）

（件）

（年度） 0

50 100 150 200 250 300 350

2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

東京圏 大阪圏 名古屋圏 地方圏

東京圏 大阪圏 名古屋圏 地方圏

0

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 （％）

（年度） 44％

減少と 1 物件あたりの取引額低下が影響

2016年度の売買取引額の減少は、取引件数が減少し

ていることに加えて、1物件あたりの取引額の低下も影響

しています。1物件あたりの取引額は、東京圏が前年度

比横ばいで推移する中、地方圏は上昇するものの大阪

圏と名古屋圏で大きく低下していることから、全体で低下

しました［図表4］。また、全体での低下は、相対的に1物

件あたりの取引額が高い東京圏に立地する物件の取引

割合が減少していること（［図表 3］）も影響していると考

えられます。

1物件あたりの取引額が低下した要因として、取引物

件の面積規模の小型化が考えられます。2016年度に

取引された物件の1物件あたりの延床面積は、2015年

度と比較して、地方圏においては大型取引が増加したこ

とで増加しましたが、東京圏と大阪圏、名古屋圏で減少

し、全体で減少しました［図表5］。

また、1物件あたりの取引額の低下から、全取引に占め

る10億円未満の取引件数割合が増加傾向にあります

［図表6］。2016年度は、前年度と比較すると、全体の取

引件数が減少する中で10億円未満の取引件数が増加

し、取引全体の51％を占めました。

2013年度以降取引が活発化したことによって、投資対

象の利回りの低下や品薄化が進み、2015年度以降は取

引件数が減少基調にあると考えられます。そのような状

況下で、取引される物件において、エリアの拡大、面積の

小型化、価格の小規模化が進行していると考えられます。

（以上、都市未来総合研究所　関根 幸代）

注1（図表2〜5）：所在地不明の取引は除く　　　

注2（図表2〜6）：複数物件での取引は除く

注3（図表5）：延床面積不明の取引は除く

［図表4］1物件あたりの取引額の推移（圏域別）

［図表6］価格規模別の取引件数割合の推移

［図表5］1物件あたりの延床面積の推移（圏域別）

東京圏 大阪圏 名古屋圏 地方圏 全体

（年度） （億円）

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

2012 2013 2014 2015 2016 （％）

（年度） 10億円未満 10億円以上50億円未満 50億円以上

（年度） （m2_）

東京圏 大阪圏 名古屋圏 地方圏 全体 東京圏 大阪圏 名古屋圏 地方圏 全体 1, 500

2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

図表1〜6のデータ出所：都市未来総合研究所

「不動産売買実態調査」

4

経済トレンド・ウォッチ

■景気の動向（全国）

図1　　景気動向指数

注：平成29年（2017年）1月分以降、「中小企業出荷指数（製造業）」公表休止のため、｢景気動向指数｣の一致指数採用系列は10指標から9指標に変更された。

データ出所：内閣府「景気動向指数」

図2　　景気ウオッチャーの景気判断指数

データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3　　企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。

（　）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は2017年6月を対象とする予測値）。

データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

140 130 120 110 100 90 80 70

1月

2005年 2006年1月 2007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月 2011年1月 1月2012年

A ．先行指数

B ．一致指数

C ．遅行指数

1月

2013年 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年 （景気動向：CI指数　2010年＝100）

C115.1

C115.1

C115.1 A108.9

A108.9

A108.9 （3月） （3月）

B112.3

B112.3

B112.3

70 60 50 40 30 20 10

A．景気の現状判断DI

B．景気の先行き判断DI （景気の方向性：DI指数）

1月

2005年 1月2006年 2007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月 2011年1月 1月2012年 1月2013年 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年 B50.4

B50.4

B50.4 （4月）

（4月）

（4月） A50.4

A50.4

A50.4

30 20 10 0 ‒ 10

‒ 20

‒30 ‒40 ‒50 ‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月

2007年 6月 9月 12月 2008年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 6月 9月 12月 3月 2014年 6月 9月 12月 3月 2015年 6月 9月 12月 3月 2016年 6月 9月 12月 3月 2017年

（3月） （3月）

（3月） 16（14）

16（14）

16（14） 15（8）

15（8）

15（8） 10（4）

10（4）

10（4） 5（－1）

5（－1）

5（－1）

【データ概要】

気動向指数の CI 指数 ：CI 指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。 景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。 景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。 図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き

（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。 （DI 指数：50 = 変わらない・横ばい、50より高い = 良くなる、50より低い = 悪くなる）

図 3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を

■物価�雇用�金利等の動向（全国）

図4　　物価指数

データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5　　雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果。

データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6　　主要金利

データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2015年＝100）

B. 消費者物価指数 （民営家賃） C. 国内企業物価指数 （総平均） A. 消費者物価指数 （生鮮食品を除く総合）

1月

2005年 1月2006年 1月2007年 2008年1月 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 2013年1月 1月2014年 1月2015年 2016年1月 1月2017年

90 95 100 105 110

C98.4

C98.4

C98.4 A100.1

A100.1

A100.1 B99.3

B99.3

B99.3

（4月） （4月）

（4月）

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）

完全失業率 （左目盛）

有効求人倍率 （右目盛） 8.0

7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0

1月

2005年 1月2006年 2007年1月 1月2008年 2009年1月 1月2010年 2011年1月 1月2012年 2013年1月 1月2014年 2015年1月 1月2016年 2017年1月 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 1.48

1.48

1.48

2.8%

2.8%

2.8% （4月） （4月）

長期固定金利型 住宅ローン

都市銀行 住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物） 新発債流通利回り 4.000

3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 0.500 0.000 －0.500

（％/年）

1月

2005年 2006年1月 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 1月2013年 1月2014年 1月2015年 1月2016年 2017年1月

（返済期間20年以下）

1.560

1.560

1.560 2.475

2.475

2.475

0.950

0.950

0.950

0.015

0.015

0.015 （4月） （4月）

【データ概要】

図 5 完全失業率 ：労働力人口（15 歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。

有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。

図 6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない）

都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。

長期プライムレート ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。

6

不動産市場トレンド・ウォッチ

■東京圏

図1　　用途別平均地価（公示地価の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。

データ出所：国土交通省「地価公示」

図2　　総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。

データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図3　　J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2016年12月末までの決算資料による。

データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0 （％）

東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

住宅地2016年

住宅地2017年

商業地2016年

商業地2017年 2.8

2.8

2.8

0.7

0.7

0.7 1.21.21.2 1.11.11.1 1.11.11.1

0.2

0.2

0.2 3.0

3.0

3.0

0.7

0.7

0.7 0.90.90.9 1.11.11.1 1.11.11.1 _0.40.40.4 4.8

4.8

4.8

1.8

1.8

1.8 2.32.32.3

3.0

3.0

3.0

2.3

2.3

2.3

0.5

0.5

0.5 5.5

5.5

5.5

1.9

1.9

1.9

2.6

2.6

2.6 3.03.03.0 2.72.72.7

1.4

1.4

1.4

（千人） （％）

12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

2015年4月(左目盛)

2016年4月(左目盛)

2017年4月(左目盛)

2017年4月 前年同月比増減率 (右目盛) 2016年4月 前年同月比増減率 (右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

4.9 4.5 5.2 5.1 5.8 5.4

-0.3 -0.1

-0.1 -0.1

-0.1 -0.1

0.0 2.0

1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0 4.0

6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0

全国 東京23区 _{（多摩地域）}都下 神奈川県 埼玉県 千葉県

2014年12月期 (左目盛) 2015年12月期 (左目盛) 2016年12月期 (左目盛) 2015年12月期 前年同月比増減率 (右目盛) 2016年12月期 前年同月比増減率 (右目盛)

【データ概要】

　 「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における

調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図 2 総人口 ： 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。

国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図 3 NOI 評価額利回り ： NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸

マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。

【データ概要】

■主要大都市（札幌�仙台�名古屋�京都�大阪�神戸�福岡）

図4　　 用途別平均地価（公示地価の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。

データ出所：国土交通省「地価公示」

図5　　総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。

データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図6　　J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2016年12月末までの決算資料による。

データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 （％）

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市

住宅地2016年

住宅地2017年

商業地2016年

商業地2017年

2.0 2.0 2.0 3.2 3.2 3.2 1.6 1.6 1.6 0.5 0.5

0.5 0.5 0.5 0.5 0.30.30.30.30.30.30.3

2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 2.0 2.0 2.0 4.0 4.0 4.0 1.2 1.2

1.2 _0.80.80.8

0.5

0.5

0.5 _{0.20.20.20.20.20.20.2}

3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 6.0 6.0

6.0 6.26.26.2

5.5 5.5 5.5 5.0 5.0 5.0 7.8 7.8 7.8 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 5.9 5.9 5.9 5.9 5.9 5.9 5.9 6.1 6.1 6.1 9.0

9.0 9.09.0

4.8 4.8 4.8 6.5 6.5 6.5 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5

2017年4月 前年同月比増減率 (右目盛)

（千人） （％）

3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市

2015年4月(左目盛)

2016年4月(左目盛)

2017年4月(左目盛)

2016年4月 前年同月比増減率 (右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

政令指定都市 札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市

5.4 5.7 5.9 _{5.3 5.1 5.2 5.2 5.3}

-0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.3 -0.3 -0.3 -0.3 -0.2

-0.2 _-0.3-0.3 -0.2-0.2

1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0

2014年12月期 (左目盛) 2015年12月期 (左目盛) 2016年12月期 (左目盛)

0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0

2015年12月期 前年同月比増減率 (右目盛) 2016年12月期 前年同月比増減率 (右目盛)

図 4 用

（公示価格・基準地価）

途別平均地価 ： 「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準

となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が 毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。

　 「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における

調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図 5 総人口 ： 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。

国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図 6 NOI 評価額利回り ： NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸

マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。

不動産マーケットレポート　2017.7

発　　行　みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部 　〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1

http://www.mizuho-tb.co.jp/

編集協力 株式会社都市未来総合研究所

〒103-0027 東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階 http://www.tmri.co.jp/

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※本資料は参考情報の提供を目的とするものです。当行は読者に対し、本資料における法律・税務・会計上の取扱を助言、推奨もしくは保証するものではありません。 　本資料は信頼できると思われる情報に基づいて作成していますが、その正確性と完全性、客観性については当行および都市未来総合研究所は責任を負いません。

賃貸住宅の延床面積1㎡あたりの売買取引額上昇が鈍化

〈お 問 合 せ 先〉

宅地建物取引業：届出第２号

所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

賃貸住宅の延床面積1㎡あたりの売買取引額

_（以下、

_{「売買取引単価」といいま す。）は、全体では2011年}

度から2014年度にかけて上昇基調で推移しました。2016年度は、前年度より上昇するも2014年度と同水準で、

2005〜2007年度頃のファンドバブルと言われた時期の水準への到達を前にして、上昇の勢いが鈍化している

可能性が考えられます。

圏域別でみると、東京圏は全体の動向をけん引していると考えられ全体と同様の動向で、2016年度は対前

年度で上昇していますが2014年度の水準にとどまり、上昇の勢いが鈍化している可能性が考えられます。

大阪圏は2010年度から、地方圏は2011年度から上昇傾向にあり、2016年度も対前年度比でやや上昇、

2000年度以降で最も高い水準となりました。P.2で示したように2016年度は大阪圏では取引件数が増加して

いるなど、東京圏以外への投資資金の流入が活発化していることが要因の一つと考えられます。ただし、両圏

域とも上昇の勢いは鈍化傾向にあります。

（以上、都市未来総合研究所　関根 幸代）

［図表］賃貸住宅の売買取引単価の推移（圏域別）

データ出所：都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」

（万円/m2₎

（年度） 0.0

10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

東京圏 大阪圏 名古屋圏 地方圏 全体

注：所在地不明、延床面積不明、複数物件の取引を除いて算出