1
上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。【市場動向】 2015年第1四半期の米国リート市場の動き
原油価格下落や米国の利上げ時期を巡る憶測により世界的に株式市場が不安定となる中、 2015年
の米国リートは相対的に堅調な推移となっています。当レポートでは、2015年第1四半期の市場を振
り返るとともに、今後の米国リートの見通しをご案内いたします。
2015年第1四半期の世界の金融市場は、昨年9月以降の原油価格の下落や中東・ウクライナ等の
地政学リスクの高まり、米連邦準備制度理事会（FRB）の利上げ開始時期を巡る憶測から、不安定
な動きとなりました。
そのような環境下、堅調な米国不動産市場や、相対的に高位かつ安定した配当の魅力から、2015
年第1四半期の米国リートは米国株式を上回って上昇しました。（米ドルベース）
業種別でみた米国リートは、米ドル高による海外からの旅客者減少などを懸念してホテル・リゾー
トセクターが下落している他は、国内景気の回復による需要に支えられた倉庫やオフィス・物流セ
クター、金利の低位安定を好感した小売やヘルスケアセクターなど、業種を問わず堅調な上昇とな
っています。
今後の物件供給の増加が予想されている住宅セクターについても、米国の雇用回復や持家志向
の低下などによる賃貸住宅への旺盛な需要から、堅調に推移しています。
米国リート、米国株式等の値動きの推移
（2014年12月末～2015年3月末）
（注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。米国リートは、FTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米ドルベース。
米国株式は、S&P500種指数。原油はS&P GSCI原油指数。米国リート、米国株式および原油は、期間初を100として指数化。
84
1.92%
105
101
2.17%
60
80
100
120
14/12
15/1
15/2
15/3
米国リート
米国株式
原油
(年/月)
1.6%
2.0%
2.4%
14/12
15/1
15/2
15/3
米国10年国債利回り
(年/月)
2015年第1四半期の米国リート、米国株式の騰落率
1.0%
4.8%
-4.4%
3.0%
4.0%
4.9%
5.8%
7.9%
9.2%
-6.0%
-4.0%
-2.0%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
米国株式
米国リート
ホテル・リゾート
ヘルスケア
多角
オフィス・物流
小売
住宅
倉庫
2
上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。-50%
-25%
0%
25%
50%
25
50
100
200
400
05年3月
07年3月
09年3月
11年3月
13年3月
15年3月
米国リート（左軸）
NAVプレミアム（右軸）
【価格水準】 割高感のない価格水準
【配当利回り】
米国リートの配当利回りと米国株式の配当利回りとの利回り格差は、1％台前半まで縮小しましたが
（2015年3月末時点）、米国10年国債利回りとの利回り格差は、過去の平均とほぼ同程度の水準です。
今のところ米国リートに配当利回り面から見て割高感はありません。
（注）NAREIT、FMR Coよりフィデリティ投信作成。 期間：2005年3月末～2015年3月末。期間初を100として指数化(対数軸)。 米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米ドルベース。NAVプレミアムと米国リートの値動きの推移
（注）Bloombergなどよりフィデリティ投信作成。2012年3月末～2015年3月末。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米国株式は S&P500種指数。
各種資産の利回り格差の推移（過去3年）
各種資産の利回りの推移（過去3年）
+5.6%
NAVプレミアム
期間平均 +4.8%
1口あたり
リート取引価格
1口あたり
NAV
NAV
プレミアム
NAVは、純資産価値（資産-負債）を意
味します。
リートの価格と1口あたりNAVの差が
NAVプレミアムです。
【Net Asset Value(NAV)プレミアム】
NAVプレミアムは、リート価格の割高/割安度合いを測る指標の一つです。昨年の米国リートの力強い上
昇を受けても、2015年3月末時点の米国リートのNAVプレミアムは+5.6％と、期間平均(+4.8％)とほぼ同程
度の水準にとどまっています。NAVプレミアムの観点からも現在の米国リートに割高感はないと言えます。
3.43%
1.92%
2.00%
1.43%
1.51%
期間平均:1.63%
期間平均:1.48%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
12年3月
13年3月
14年3月
15年3月
米国リート配当利回り
米国株式配当利回り
米国10年国債利回り
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
12年3月
13年3月
14年3月
15年3月
米国リートと米国株式の利回り格差
米国リートと米国10年国債の利回り格差
【株価キャッシュフロー*倍率】
当倍率は、リートの収益力と価格の関係を表し、一般の株式の株価収益率(PER)に相当する指標です。
他国との比較において、米国株式よりも米国リートには相対的な割安感があると考えられます。
（注）RIMESよりフィデリティ投信作成。MSCI IMI各指数。2015年3月末時点。 株価キャッシュフロー倍率は、株価をキャッシュフロー(一株当たり利益に減価償却費用を足し戻したもの)で割ったもの。 株価収益率(PER)は、株価を一株当たり利益で割ったもの。各国リート市場の株価キャッシュフロー倍率
ご参考: 各国株式市場の株価収益率(PER)
20.9
17.6
17.5
16.0
0
10
20
30
米国株
豪州株
日本株
英国株
(倍)
16.2
13.6
22.8
29.6
0
10
20
30
米国リート 豪州リート 日本リート 英国リート
(倍)
3
上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。【業績動向】 増収増益中の米国リート
【米国商業用不動産の賃料・入居率と米国リートの利益・配当は堅調に上昇】
米国商業用不動産の賃料や入居率は、2015年に引き続き2016年も上昇することが見込まれており、米国
リートの堅調な利益増加予想につながっています。
（注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。左グラフの期間：2004年～2016年。2015年と2016年(網掛け)は予想値。 賃料上昇率、入居率は、 REIS Inc.の公表データについて、小売施設、オフィス、物流施設、住宅の平均を算出。米国都市部。 米国リートの業績予想は、SNLの公表する2015年のFFO増加予想と配当増加予想より。米国商業用不動産の賃料と入居率の上昇と米国リートの業績予想
米国商業用不動産(米国都市部) のセクター別新規需要・供給
小売施設
オフィス
物流施設
住宅
（注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。期間：2004年～2016年。 セクター別新規需要・供給は、REIS Inc.の公表するデータによる。2015年と2016年(網掛け)は予想値。【供給を上回る需要】
米国の商業用不動産は、新規供給が比較的限られる状態が続いています。
3.3% 3.5%
-10%
-5%
0%
5%
10%
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 (年)
賃料上昇率
90.1%90.4%
86%
88%
90%
92%
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 (年)
入居率
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
新規需要
新規供給
(百万平方フィート)
(年)
-100
-50
0
50
100
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
新規需要
新規供給
(百万平方フィート)
(年)
-100
-50
0
50
100
150
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
新規需要
新規供給
(百万平方フィート)
(年)
-50
0
50
100
150
200
250
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
新規需要
新規供給
(千戸)
(年)
7.2%
4.8%
0%
10%
20%
利益増加率
配当増加率
2015年米国リート業績予想
4
上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。-0.08
0.24
0.34
0.75
0.73
-0.5
0.5
10年国債
原油
MLP
株式
ハイイールド社債
【原油価格の影響】原油価格下落の中、上昇する米国リート
【原油価格との相関性の低い米国リート】
2015年3月末時点で、ＷＴＩ原油先物価格は2014年9月末の91.16米ドルから半値程度となっています。
（2015年3月31日終値で47.60米ドル。）
その一方で、物価上昇懸念の後退による米国長期金利の安定もプラスに作用し、米国リートは堅調
な推移となっています。過去の長期間を振り返っても、米国リートは米国の主要なリスク資産の中で、
原油価格との相関が低い傾向がみられました。
原油、米国主要資産のリターン
(2014年9月末から2015年3月末まで)
米国リートと米国主要資産の相関係数
（注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。原油はS&P GSCI原油指数。MLPはアレリアンMLP インデックス。米国ハイイールド社債はバークレイズ米国ハイイールド社債インデックス。米国株式はS&P500種指数。米国10年国債はバークレイズ 米国国債（10年ターム）インデックス。米ドルベース。相関係数は月次リターンデータより算出。
5年間
(2010年3月～2015年3月)
10年間
(2005年3月～2015年3月)
【長期的にみれば、実体経済に沿った動きの米国リート】
長期的にみた米国リートは、短期的な価格変動を伴いながらも、最終的には米国のGDPと商業用不動産価
格の上昇にけん引されてきました。また、個人消費が経済を主導する米国では、ガソリン等のエネルギー価
格の値下がりは、一般の家計や企業にとっては大きな恩恵となります。
-50.8%
-16.9%
1.5%
5.7%
5.9%
19.6%
-75% -50% -25%
0%
25%
原油
MLP
米国ハイイールド社債
米国10年国債
米国株式
米国リート
（注）Bloomberg、FMR Coよりフィデリティ投信作成。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。期間：2005年3月～2015年3月。米国 GDPは名目、季節調整値。2005年第1四半期から2014年第4四半期まで。ガソリン平均小売価格はレギュラー無鉛。 左グラフは期間初を100として指数化。
米国のリート、商業用不動産の値動き及びGDPの推移
米国の小売売上高とガソリン平均小売価格の推移
(年/月)
1.5
1.9
2.3
2.7
3.1
3.5
3.9
4.3
4.7
300
320
340
360
380
400
420
440
460
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
15/3
米国小売売上高(左軸）
米国ガソリン平均小売価格(右軸）
(10億ドル)
(ドル/ガロン)
(年/月)
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
15/3
米国GDP
米国商業用不動産
米国リート
0.03
0.27
0.40
0.64
0.74
-0.5
0.5
米国10年国債
原油
MLP
米国株式
米国ハイイールド社債
5
上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。ポートフォリオ・マネージャーのコメント
今後も米国リートの上昇基調は持続するものと考えています。以下に、その具体的な理
由を挙げます。
•
商業用不動産のファンダメンタルズは良好です。米国において持続的な経済成長と
雇用改善が見られる中、過去平均を大きく下回る商業用不動産供給のもとで、米国
リートの利益増加と増配が引き続き見込まれます。
•
リートの資金調達環境は引き続き良好です。米国リートの資金調達は株式主体とな
っており、今後金利が上昇しても、資金調達コストへの影響は抑制されています。
•
配当利回り、NAVプレミアム、株価キャッシュフロー倍率などの尺度からみた米国リ
ートに、割高感はありません。
•
今後も堅調な経済成長の見込まれる米国では、不動産市場に、米国内の年金運用
者や海外投資家からの資金流入が続いています。この動きは、米国の実物不動産
やリートの底堅い上昇につながります。
機関投資家の不動産への投資配分実績と配分目標
コーネル大学らが行った調査によると、世界中の年金や政府系基金などの多くの機関投資家が、リートを含めた不動
産への投資配分を高めることを計画していることが明らかになっています。近年の積極的な資金配分にもかかわらず、
いまだに機関投資家の不動産への投資配分は、目標を大幅に下回っています。今後も機関投資家からの持続的な不
動産市場への資金流入が見込まれます。
（注）Cornell University’s Baker Program in Real EstateとHodes Weill & Associatesによる“2014 Allocations Monitor”よりフィデリティ投信作成。 当該調査は、運用額合計が8兆米ドルを超える、28カ国231の年金や政府系基金などの機関投資家を対象に2014年5月から9月に行われています。
【低金利環境が続く中、さらに機関投資家の注目を集める商業不動産市場】
フィデリティ・USリート・ファンド
ポートフォリオ・マネージャー
スティーブ・ビューラー
米国リートの負債比率の推移
米国商業用不動産の新規供給率
（注）FMR Coよりフィデリティ投信作成。左グラフ期間：1984年3月～2014年12月。右グラフ期間：2001年～2015年、2015年は3月末時点。 負債比率は負債を、負債・資本等の時価の合計値で割った値。8.5%
9.4%
9.6%
7.5%
8.0%
8.5%
9.0%
9.5%
10.0%
2014年実績配分
2014年目標配分
2015年目標配分
(年)
54%
33%
20%
30%
40%
50%
60%
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
84
87
90
93
96
99
02
05
08
11
14
着工物件面積増加率
期間中平均
(年)
期間平均:1.73%
1.21%
6
上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。｢フィデリティ・USリート・ファンド｣の運用状況
フィデリティ・USリート・ファンド各コースの基準価額等の推移（設定来）
フィデリティ・USリート・ファンドの騰落率とランキング(2015年3月末時点)
2015年3月末時点での年間騰落率は、A（為替ヘッジあり）が+3.00％、B（為替ヘッジなし）が+2.72％、
（資産成長型）C（為替ヘッジあり）が+2.94％、（資産成長型）D（為替ヘッジなし）が+2.78％でした。
※累積投資額は､ファンド設定時に10,000円でスタートしてからの収益分配金を再投資した実績評価額です｡ただし､購入時手数料および収益分配金に かかる税金は考慮していません。ベンチマークはファンド設定日前日を10,000円として計算しています。※基準価額は運用管理費用（後述の「運用管理 費用（信託報酬）」参照）控除後のものです。※当該実績は過去のものであり、将来の運用成果等を保証するものではありません。ベンチマークは9ペー ジをご参照ください。『フィデリティ・USリート・ファンド B（為替ヘッジなし）』は、
モーニングスターアワード「ファンド オブ ザ イヤー2014」（国際REIT型 部門）において
「最優秀ファンド賞」を受賞しました。
2011年から3年間の優秀ファンド賞※に続く4年連続の受賞となりました。
Morningstar Award “Fund of the Year 2014”は過去の情報に基づくものであり、将来のパフォーマンスを保証するものではありません。また、モーニ ングスターが信頼できると判断したデータにより評価しましたが、その正確性、完全性等について保証するものではありません。著作権等の知的所 有権その他一切の権利はモーニングスター株式会社並びにMorningstar，Inc．に帰属し、許可なく複製、転載、引用することを禁じます。 ※2011年、2012年はオルタナティブ型 部門、2013年はオルタナティブ&バランス型 部門での受賞。 当賞は国内追加型株式投資信託を選考対象として独自の定量分析、定性分析に基づき、2014年において各部門別に総 合的に優秀であるとモーニングスターが判断したものです。国際REIT型 部門は、2014年12月末において当該部門に属す るファンド215本の中から選考されました。
A（為替ヘッジあり）
B（為替ヘッジなし）
※騰落率は累積投資額より算出しています。（資産成長型）C（為替ヘッジあり）
（資産成長型）D（為替ヘッジなし）
※「Lipper For Investment Management」よりフィデリティ投信作成。Lipper Global分類の不動産型 米国（為替ヘッジあり）/（為替ヘッジなし）（除 く通貨選択型）におけるトータルリターンとランキング。「Lipper For Investment Management」の情報は、トムソン・ロイターグループのリッパーよ り取得しております。上記は過去の実績であり、将来の動向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
