不動産投資市場の活性化に関するアンケート調査
１．調査対象 （１）売上高十億円以上及び資本金一億円以上の不動産業を行っている会社263社 不動産証券化を実施するアセットマネジメント会社86社 349社 不動産証券化を実施するアセットマネジメント会社86社 ：349社 （２）都市銀行、地方銀行、第二地方銀行、信託銀行、保険会社、証券会社、ノンバンク、政府系・系統系金融機関147社 厚生年金基金、企業年金基金1,197団体 ：1,344社・団体 ２．調査方法・時期 郵送、メール送付によるアンケート調査（平成２４年３月実施） ３ 回収状況 ３．回収状況 （１）不動産会社：58社（不動産会社31社、アセットマネジメント会社26社、建設会社1社） （２）金融機関等：74社・団体（都市銀行2社、地方銀行17社、証券会社2社、信託銀行4社、保険会社1社、リース会社2社、 年金基金44団体 不明2社） 年金基金44団体、不明2社） 調査結果 構成 （１）不動産会社向けアンケート調査結果 Ｐ１～９ （２）金融機関向けアンケート調査結果 Ｐ１０～１７ 調査結果の構成 （２）金融機関向けアンケ ト調査結果 Ｐ１０ １７ ※調査結果については、一定の回答サンプルが集まったものについて集計している。不動産会社向けアンケート調査（証券化手法を活用した不動産投資に対する意向）
・不動産投資が見込まれる施設
資が・不動産ファンドビジネスへの取組意向
証券化手法を活用した不動産投資が見込まれる施設には、「賃貸マンション」、「オフィス」、「商業施設」と いった三大用途に対する意向が高い一方で、「物流施設」や「宿泊施設」も比較的高い傾向にある。 今後不動産ファンドビジネスを拡大しようと考えている不動産会社は、回答の約半数を占めている。 問 証券化手法を活用した不動産投資が見込まれる施設 問 今後の不動産ファンドビジネスへの取組意向 26% n=58 73% 60% 18% 32% 9% 9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% オフィス 商業施設 n=54～57 48% 拡大する 現状を維持する 55% 41% 25% 15% 32% 36% 54% 27% 13% 23% 21% 58% 賃貸マンション 物流施設 宿泊施設 インフラ施設 26% 0% 縮小する 証券化手法を 15% 13% 9% 0% 27% 33% 48% 15% 58% 55% 43% 85% インフラ施設 官公庁施設 ヘルスケア施設 森林、農地等 活用しない とてもあてはまる あてはまる あてはまらない不動産会社向けアンケート調査（証券化手法を活用した不動産投資に対する意向） 不動産ファンドビジネスを拡大する理由には 「安定的な収益確保が見込める」 「市場回復や市場拡大
・不動産ファンドビジネスを拡大する理由/行わない理由
不動産ファンドビジネスを拡大する理由には、「安定的な収益確保が見込める」、「市場回復や市場拡大 が見込める」との理由が多い。 一方、不動産ファンドビジネスを行わない理由は、「知識やノウハウを持った人材が不足」、「証券化するコ ストや事務処理が負担」との理由が多い。 ストや事務処理が負担」との理由が多い。 問 不動産ファンドビジネスを拡大する理由 問 不動産ファンドビジネスを行わない理由 44% 48% 7% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 安定的な収益確保が 見込めるから n=26～28 50% 25% 25% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 証券化の知識やノウハウを持っ た人材が不足しているから が n=11～12 32% 23% 64% 62% 4% 15% 市場回復や市場拡大が 見込めるから 証券化不動産の 46% 36% 38% 18% 15% 45% 証券化するコストや事務処理が 負担だから 用途が証券化の仕組みに 適さないから ポ ト の 23% 23% 62% 42% 15% 35% 収益性や流動性が高いから 収益源を多様化するため 27% 25% 45% 17% 27% 58% コーポレートローンの 調達条件が良かったから 収益性が証券化する水準を 満たさないから とてもあてはまる あてはまる あてはまらない とてもあてはまる あてはまる あてはまらない不動産会社向けアンケート調査（証券化手法を活用した不動産投資に対する意向） 用途別・地域別の取組意向をみると 「賃貸マンション」は東京23区＋東京圏において積極的であり 「オ
・不動産投資の取組意向（用途別・地域別）
用途別 地域別の取組意向をみると、「賃貸マンション」は東京23区＋東京圏において積極的であり、「オ フィス」は東京23区を中心に積極的に取り組む傾向にある。 「商業施設」や「物流施設」は、「オフィス」ほど東京23区に一極集中する傾向は弱く、東京23区＋東京圏 において積極的に取り組む意向が示されている。 において積極的に取り組む意向が示されている。 問 用途別・地域別の不動産ファンドビジネスへの取組意向をどう考えるか。 0% 20% 40% 60% 80% 100% n=53～54 n=53～55 0% 20% 40% 60% 80% 100% 44% 30% 9% 20% 32% 39% 19% 19% 31% 17% 19% 20% 東京23区 東京圏 近畿圏 貸 マン ショ ン 36% 22% 11% 29% 41% 42% 16% 19% 33% 18% 19% 15% 東京23区 東京圏 近畿圏 商 業施 設 6% 6% 50% 15% 42% 40% 15% 47% 28% 34% 17% 19% 25% 21% 19% 19% 中部圏 その他地方圏 東京23区 東京圏 賃 貸 6% 6% 15% 11% 44% 46% 15% 17% 31% 31% 31% 32% 19% 17% 39% 40% 中部圏 その他地方圏 東京23区 東京圏 商 設 15% 6% 4% 4% 47% 46% 47% 47% 19% 31% 26% 30% 19% 17% 23% 19% 東京圏 近畿圏 中部圏 その他地方圏 オフ ィ ス 11% 6% 4% 6% 17% 20% 21% 25% 32% 35% 34% 32% 40% 39% 42% 38% 東京圏 近畿圏 中部圏 その他地方圏 物流施 設 積極的に取り組む 慎重に取り組む 取り組まない わからない 積極的に取り組む 慎重に取り組む 取り組まない わからない不動産会社向けアンケート調査（証券化手法を活用した不動産投資に対する意向）
・期待されるエクイティ投資家
不動産会社がエクイティ投資家として期待しているのは 国内の機関投資家や年金基金が最も多く 次い・近年の金融機関の貸出態度
不動産会社がエクイティ投資家として期待しているのは、国内の機関投資家や年金基金が最も多く、次い で海外の機関投資家や年金基金が多い。 近年の金融機関の貸出態度は緩和しているとの回答が多い。 問 今後、エクイティ投資家として期待される主体はどこか。 問 近年の金融機関の貸出態度はどのような状態か。 57% 59% 34% 26% 9% 15% 0% 50% 100% 国内機関投資家 国内年金基金 国内富裕層 n=53～56 15% n=54 28% 20% 33% 45% 44% 56% 53% 47% 28% 24% 15% 7% 国内富裕層 国内事業法人 国内金融機関 海外機関投資家 海外年金基金 35% 30% 55% 11% 15% 32% 48% 54% 68% 57% 17% 35% 17% 11% 海外年金基金 海外富裕層 海外金融機関 海外政府系ファンド 55% 30% 緩和している 変化していない 厳しくなっている とてもあてはまる あてはまる あてはまらない 厳しくなっている不動産会社向けアンケート調査（証券化手法を活用した不動産の開発・再生意向） 東日本大震災による影響は 約６割の不動産会社が「影響を与えた」と回答している
・東日本大震災による影響と具体的な意向変化
東日本大震災による影響は、約６割の不動産会社が「影響を与えた」と回答している。 具体的な意向としては、立地や建物性能への意識の中でも「耐震・免震・制震性能」、「節電・省エネ性能」、 「地盤強度・土壌の質」に変化があったと回答している。 問 東日本大震災が不動産の開発･再生に対する意向に 影響を与えたか。 問 具体的にどのような意向の変化があったか。 13% n=55 6% 0% 81% 84% 13% 16% 0% 20% 40% 60% 80%100% 全体の開発・再生規模 1件あたりの開発 再生規模 投資 規模 n=31～32 n=31～32 n=31～32 拡大する 現状維持 縮小する 42% 0% 23% 10% 84% 74% 84% 16% 3% 6% 1件あたりの開発・再生規模 開発・再生するエリア 開発・再生する建築用途 エリ ア ・用 途 分散する 現状維持 集約する 45% 影響を与えた やや影響を与えた 影響は与えていない 72% 59% 56% 28% 38% 44% 0% 3% 0% 耐震・免震・制震性能を重視 節電・省エネ性能を重視 地盤の強度 土壌の質を重視 ・ 建 物性 能へ の意 識 あて はまる ややあて はまらな あてはま らない 影響は与えていない 56% 23% 44% 52% 0% 26% 地盤の強度、土壌の質を重視 湾岸地域を避ける 立地不動産会社向けアンケート調査（証券化手法を活用した不動産の開発・再生意向） 老朽化・遊休化している不動産の開発・再生に対する意向は高く 約8割の回答者は積極的又はある程度
・老朽化・遊休化している不動産の開発・再生意向と取組方法
老朽化 遊休化している不動産の開発 再生に対する意向は高く、約8割の回答者は積極的又はある程度 取り組む意向を有している。 開発・再生の取組方法としては、自らのバランスシートで行う方法と証券化手法を活用して行う方法とが同 水準となっている。 水準となっている。 問 老朽化・遊休化不動産の再生が重要との指摘がある中、 今後のビジネスにおいて、これらの不動産の開発・再生に ついてどう取り組むか。 問 不動産の開発・再生の取組みについて、どう行うか。（ＭＡ） 25% 23% n=56 49% 0% 20% 40% 60% 自社のバランスシート 上で行う n=43 47% 証券化手法を活用 して行う 52% 積極的に取り組む ある程度取り組む 取り組まない 33% 9% 市街地再開発事業に 参加するなどして行う その他 取り組まない不動産会社向けアンケート調査（証券化手法を活用した不動産の開発・再生意向） 証券化手法を活用する理由は 「自社単独では取り組みにくい事業に取り組める」 「機関投資家の出融
・証券化手法を活用する理由及び活用しない理由
証券化手法を活用する理由は、「自社単独では取り組みにくい事業に取り組める」、「機関投資家の出融 資が期待できる」などが多く、幅広い投資家を確保出来ることが利点となっている。 一方、証券化手法を活用しない理由には、「事務手続きの負担や証券化コストが大きい」が最も大きい。 問 証券化手法を活用する理由（ＭＡ） 問 証券化手法を活用しない理由（ＭＡ） 52% 0% 20% 40% 60% 自社単独では取り組みにく い事業に取り組めるから n=21 63% 0% 20% 40% 60% 80% 事務手続きの負担や証券 化コストが大きい n=19 48% 38% 機関投資家等の出融資が 期待できるから 事業リスクの軽減が図られ るから 26% 16% 開発・再生に適した証券化 スキームがない 信託受託されにくい 19% 19% るから 不動産の開発・再生による 収益に期待できるから その他 16% 26% 機関投資家等の出融資を 受けることが難しい その他 19% その他 その他 26%不動産会社向けアンケート調査（証券化手法を活用した不動産の開発・再生意向） 証券化手法を活用した不動産の開発・再生を拡大するための取組みとしては 「税制上の特例措置」 「制
・証券化手法を活用した不動産の開発・再生の拡大に必要となる取組み
証券化手法を活用した不動産の開発・再生を拡大するための取組みとしては、「税制上の特例措置」、「制 度・運用面での規制緩和」についての回答が多くなっている。 問 今後、不動産証券化手法を活用した不動産の開発・再生を拡大するためには、どのような取組みが必要と考えるか。 67% 65% 31% 35% 2% 0% 0% 50% 100% 税制上の特例措置 制度・運用面での n=51～52 65% 46% 39% 35% 46% 47% 0% 8% 14% 規制緩和 事業リスクの 明確化、情報整備 公的金融支援 21% 10% 65% 62% 13% 29% 専門的人材の育成 国民の理解の促進 とてもあてはまる あてはまる あてはまらない金融機関向けアンケート調査（証券化手法を活用した不動産投融資に対する意向） 証券化手法を活用した不動産投融資が見込まれる施設には 「オフィス」 「商業施設」 「賃貸マンション」
・不動産投融資の対象となる施設
証券化手法を活用した不動産投融資が見込まれる施設には、「オフィス」、「商業施設」、「賃貸マンション」 といった用途に加え、「物流施設」も比較的高い傾向にある。 問 今後、証券化手法を活用した不動産投融資が見込まれる施設にはどのようなものが考えられるか。 49% 39% 46% 53% 4% 8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% オフィス 商業施設 n=63～68 39% 38% 33% 15% 11% 53% 51% 52% 60% 55% 8% 10% 14% 25% 34% 商業施設 賃貸マンション 物流施設 インフラ施設 宿泊施設 11% 10% 9% 5% 55% 48% 59% 25% 34% 43% 32% 70% 宿泊施設 官公庁施設 ヘルスケア施設 森林、農地等 とてもあてはまる あてはまる あてはまらない金融機関向けアンケート調査（証券化手法を活用した不動産投融資に対する意向） 不動産投融資の取組意向について 回答者の約５割が現状維持の意向であるが 約１割は今後不動産
・不動産ファンドビジネスへの投融資の取組意向
不動産投融資の取組意向について、回答者の約５割が現状維持の意向であるが、約１割は今後不動産 ファンドビジネスを拡大しようと考えている。 不動産ファンドビジネスへの投融資を行わない理由には、「知識やノウハウを持った人材が不足」、「証券 化するコストや事務処理が負担」が多い。 化する ストや事務処理が負担」が多い。 問 不動産ファンドビジネスへの投融資を行わない理由 問 今後、不動産ファンドビジネスへの投融資に対する 取組意向をどう考えるか。 67% 33% 0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 証券化の知識やノウハウを持っ た人材が不足しているから が n=11～15 12% 26% n=74 31% 15% 38% 31% 31% 54% 証券化するコストや事務処理が 負担だから 用途が証券化の仕組みに 適さないから 収益性が証券化する水準を 拡大する 現状を維持する 17% 0% 17% 27% 67% 73% 収益性が証券化する水準を 満たさないから コーポレートローンの 貸出条件が良かったから 51% 11% 現状を維持する 縮小する 証券化手法を活 とてもあてはまる あてはまる あてはまらない 用しない金融機関向けアンケート調査（不動産の開発・再生に対する投融資意向） 用途別・地域別の取組意向をみると 「賃貸マンション」 「オフィス」について 東京23区を中心に積極的に
・不動産投融資に対する取組意向（用途別・地域別）
用途別 地域別の取組意向をみると、「賃貸マンション」、「オフィス」について、東京23区を中心に積極的に 取り組む意向が高く、それ以外の地域は総じて慎重な取組意向が示されている。 「商業施設」、「物流施設」においても、東京23区（又は東京圏）のみ積極的に取り組む意向が示されている。 問 用途別・地域別の不動産ファンドビジネスへの投融資への取組意向をどう考えるか。 0% 20% 40% 60% 80% 100% n=53～54 0% 20% 40% 60% 80% 100% n=53～54 32% 9% 2% 42% 47% 48% 17% 23% 29% 10% 21% 21% 東京23区 東京圏 近畿圏 貸 マン ショ ン 14% 3% 2% 54% 52% 45% 19% 26% 31% 14% 19% 22% 東京23区 東京圏 近畿圏 商 業施 設 2% 0% 25% 2% 40% 33% 51% 54% 31% 41% 15% 26% 28% 26% 8% 18% 中部圏 その他地方圏 東京23区 東京圏 賃 貸 0% 0% 17% 12% 36% 26% 44% 42% 34% 50% 22% 24% 29% 24% 17% 22% 中部圏 その他地方圏 東京23区 東京圏 商 設 2% 2% 0% 0% 54% 52% 43% 29% 26% 29% 33% 47% 18% 17% 24% 24% 東京圏 近畿圏 中部圏 その他地方圏 オフ ィ ス 12% 2% 2% 0% 42% 47% 36% 24% 24% 28% 31% 48% 22% 24% 31% 28% 東京圏 近畿圏 中部圏 その他地方圏 物流施 設 積極的に取り組む 慎重に取り組む 取り組まない わからない 積極的に取り組む 慎重に取り組む 取り組まない わからない金融機関向けアンケート調査（不動産の開発・再生に対する投融資意向） 東日本大震災による影響は 約６割の金融機関が「影響を与えていない」と回答している
・東日本大震災による影響と具体的な意向変化
東日本大震災による影響は、約６割の金融機関が「影響を与えていない」と回答している。 影響を与えたと回答した金融機関では、具体的な意向の変化として立地や建物性能への意識のなかでも、 「耐震・免震・制震性能」、「地盤強度・土壌の質」を重視する傾向にある。 問 東日本大震災が不動産の投融資に対する意向に 影響を与えたか。 問 具体的にどのような意向の変化があったか。 9% n=71 8% 4% 68% 74% 24% 22% 0% 20% 40% 60% 80%100% 全体の開発・再生規模 1件あたりの開発 再生規模 投資 規模 n=22～26 拡大する 現状維持 縮小する 28% 4% 28% 14% 74% 60% 77% 22% 12% 9% 1件あたりの開発・再生規模 開発・再生するエリア 開発・再生する建築用途 エリ ア ・用 途 分散する 現状維持 集約する 63% 影響は与えていない やや影響を与えた 影響を与えた 62% 48% 33% 38% 52% 50% 0% 0% 17% 耐震・免震・制震性能を重視 地盤の強度、土壌の質を重視 湾岸地域を避ける 地 ・建 物 性 能 へ の意 識 あて はまる ややあて はまらな あてはま らない 影響を与えた 33% 21% 50% 75% 17% 4% 湾岸地域を避ける 節電・省エネ性能を重視 立 地 へ金融機関向けアンケート調査（不動産の開発・再生に対する投融資意向） 老朽化・遊休化している不動産の開発・再生意向は ５割の回答者が積極的又はある程度取り組む意向
・老朽化・遊休化している不動産の開発・再生意向と取組方法
老朽化・遊休化している不動産の開発・再生意向は、５割の回答者が積極的又はある程度取り組む意向 を有している。 また、開発・再生の取組方法としては、証券化手法を活用した投融資が多い。 問 老朽化・遊休化不動産の再生が重要との指摘がある中、 今後のビジネスにおいて、これらの不動産の開発・再生に ついてどう取り組むか。 問 不動産の開発・再生の取組みについて、どう行うか。（ＭＡ） 8% n=66 69% 0% 20% 40% 60% 80% 証券化手法を 活用した投融資 n=35 42% 50% 49% 活用した投融資 事業者に対する 投融資 42% 積極的に取り組む ある程度取り組む 取り組まない 6% 投融資 その他 取り組まない金融機関向けアンケート調査（不動産の開発・再生に対する投融資意向） 証券化手法を活用しない理由としては 「開発・再生はリスクが高い」 「事務手続きの負担や証券化コスト
・証券化手法を活用しない理由
証券化手法を活用しない理由としては、「開発・再生はリスクが高い」、「事務手続きの負担や証券化コスト が大きい」とするもの多い。 問 証券化手法を活用しない理由（ＭＡ） 47% 0% 20% 40% 60% 開発・再生はリスクが高い n=17 41% 事務手続きの負担や 証券化コストが大きい 24% 18% 開発・再生に適した 証券化スキームがない その他金融機関向けアンケート調査（不動産の開発・再生に対する投融資意向） 証券化手法を活用した不動産の開発・再生を拡大するための取組みとしては 「事業リスクの明確化や情
