縮小社会でのゆとりある地域価値創造

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(1)縮小社会でのゆとりある地域価値創造再構築とデザインの価値 Making the Comfortable Value of Area 村林正次. MURABAYASHI Masatsugu. ㈱価値総合研究所. Value Management Institute, Inc.. もうひとつの住まい方推進協議会. Alternative Housing & Living Association. はじめに私からは改めて、縮小社会を悲観するのではなく、むしろ、. これらをどのように周辺から立地誘導するか、そして、郊外の空き地や空き家が発生している場所、あるいは耕作放棄農地等. ひとつのチャンスとして捉えて、ゆとりある空間を有する地域. をどうするかという、都市全体の「リ・デザイン」が、大きな. 価値を創るための取り組みについてお話します。. 課題だと思っています。. 縮小社会は100年かけて増えた人口が100年かけて減る社会です。量的には激減しますが、同時に質的にも大きな変化が起. さらに、自治体を超えた対応策も必要とされています。このことを示す事例が富山市コンパクトシティです。. きます。これらの変化を先取りして対応すること、すなわち、地域の空間やシステム等の面での質の「リ・デザイン」（事業. ■富山市とその周辺 2015年夏、コンパクトシティ富山市の “外側” に大型商業施設「イオンモール砺波」（砺波市）、「三井アウトレットパーク北陸小矢部」（小矢部市）「コストコ射水」、（射水市）等オープン。. の再構築、事業構造の変革、デザインの改革等を行なうこと）を図ることがこれからの課題・目標だと思います。すべての分野でこれから縮小社会の取り組みが必要ですが、ここでは住まいとまちづくりに関する、５つの「リ・デザイン」（１．都市の「リ・デザイン」、２．PRE の「リ・デザイン」、３．住宅の「リ・デザイン」、４．エリアの「リ・デザイン」、５．人生. 図１富山市のコンパクトシティ. の「リ・デザイン」）について、まとめてみました。富山市はコンパクトシティへの取組みを始めた先進的自治体. １．都市の「リ・デザイン」初めに、都市の「リ・デザイン」です。. と言われています。既存路線を活用しつつ LRT を導入する等により中心部の活性化を図っています。. これまで、半世紀以上に亘って、国土計画は地方活性化を目. 一方で、中心市街地に大規模商業施設を禁止する等、従来の. 指してきたと思います。今、改めて、地方創生が騒がれるの. 政策の延長路線を取ったため、結果的にイオンその他の大規模. は、マスコミも大きく扱ったことも一因だと思われますが、縮. 商業施設が周辺自治体に立地し、商業消費・買い物客が郊外に. 小社会が目前に迫って顕在化し、わが身のことと認識されたた. 流れてしまい、逆に中心市街地が弱まる結果になりました。. めに危機意識が急速に高まったためだと思われます。今回の地方創生の対応が今までと違うのは人口の将来予測や経済の地域循環等の基礎的な現状を地域自らが客観的に把握す. ですから、自治体単位のみならず、広域的に地方のエリアを「リ・デザイン」しないと、一つの自治体が単独で考えて、施策展開しても間に合わないと言う時代にきています。. る重要性を認識されていることから、例えば、地域でも操作できるように地域経済分析システム（RESAS：リーサス）をリリースしていることです。現状認識をした上で、重要なのは、地域の目標の設定です。. 人口が減少すると公共施設が余剰となり、また、維持管理コストの負担も大きくなるため、公共施設の再編について、自治. 人口増は難しく、必ずしも有効ではないため、地域の産業を変. 体で総合的に取り組む PRE マネジメント戦略が必要とされて. えること、身の丈でしかも夢のある目標を立てること、そし. います。大半の自治体で公共施設等総合管理計画が策定され、. て、小さい事でも、「こと」（事業）を起こす事です。. 包括的に取り組まれつつあります。公共施設をどう再編して、. 国からはコンパクトシティとか移住促進型等が提示されてい. 16. ２．PRE（公的不動産）の「リ・デザイン」. その余った空間をどう使うかが重要です。. ます。コンパクトシティは30年前からのテーマですが、いよ. 空いた土地、空いた施設が大量に残りますが、これまで土地. いよ、地域なりに実践する時代となりました。立地適正化計画. が無く、できなかったことが、できる状況になったはずです。. を策定し、具体的な事業計画を作って人や機能を集めること自. 民間の力を活用し、連携・協働する方式を PPP と呼んでい. 体は効率的な都市運営の面では有用だと思われますが、実際に. ますが、民間（全国レベルの大企業、地域企業、NPO 等）と. デザイン学研究特集号 Special Issue of Japanese Society for the Science of Design Vol.23-4 No.92 2016.

(2) 公共とで、企業用地や個人の住宅等も併せて、好立地の公共空間をどう活用するかと言う姿勢で取り組むことが必要です。. に集約されます。一つは、デザインをしっかりやってこなかった。もう一つは、マネジメントをしなかった。一つ目のデザインの問題です。. PRE. 住宅はデザイン、性能、機能の３要素で構成されています。. <Public Real Estate>. 表１住宅の３つの要素. 都市の価値創造. ３つの要素. CRE. HRE. <Corporate Real Estate>. <Home Real Estate>. デザイン（審美性）. 図２ PRE・CRE・HRE による都市の価値創造機能（利便性）. ご存知の PFI は改正してもまだ使いにくい状況なので、官と民でどのように最適解を作るかとの立場と視点で、公共空間を活用していくことが重要です。一方、民間の土地にどう公共施. 資産形成. 負債形成. クラシック／社会的評価ポピュラー／趣味的（スタイル／アイデンティティ）（個々の嗜好、流行） ⇒いつまでも定評を得られる。 ⇒経年により飽きられる。（ライフスタイルとデザイン）フレキシブル世代を越えた住要求. 性能（安全性・環境性）検証された材料・工法. リジッド固定的な「居住水準」新しい材料・工法. 性能・機能は断熱性とか耐震性、遮音性等です。これらは、. 設を入れていくか、公共も今は施設の所有にこだわりませんの. 住宅としての最低限の条件であり、近年では一定の水準に達し. で、公共の施設導入を含めた取り組みをすることが必要です。. ています（長期優良住宅等）ので、ハード的には100年ぐらい. 弊社が実施した自治体アンケート調査（2015年対象：224. は大丈夫だと思われます。. 自治体、回収：139自治体）を実施しましたが、個別施設の FM. 問題はデザインです。この優劣が、将来の住宅の価値を左右. からPRE 全体の利活用・再編への事業化段階に入っています。. します。日本のデザインの問題は、住宅の資産価値を全く考慮. ただ、現時点では、民間と一緒に公共空間をどう使うかとい. していない流行り廃りのデザインが多く、戦後、デザインと呼. うことについては十分知見がないので、官民連携事業手法、官. べない住宅を粗製乱造したことにあります。. 民の複合機能化そして特に S&L（セール・アンド・リースバッ. クラシカルで社会的評価が100年も200年も廃れないデザイ. ク）、REIT（リート）等不動産証券化スキーム等に関して、こ. ンであることが重要です。要するに、いつでも多くの購入者が. れから本気で取り組んで行こうとする段階です。. 欲しくなる住宅のデザインであることがいつでも売却できることを意味しています。このような時代の定評を得られるデザイ. ３．住宅の「リ・デザイン」. ンは様式（スタイル）と呼ばれます。. この40〜50年間で住宅に約900兆円が投資されました。い. 表２にアメリカの FHA（連邦住宅庁）の融資評価項目があ. ま住宅の資産がどれくらいかと言うと、おそらく半分以下あ. りますが、全体計画や環境を重視していることがわかります. るいは３分の１です。10投資して３しか資産価値がないのが、. が、その中に「建物デザイン」「様式についての適応度」とい. 今の日本の住宅の実態です。購入した翌日から、住宅の資産価. う項目があります。. 値はどんどん目減りしていきます。新築後は中古の物件にな. 実はこれを一番重要視していて、ある一定の様式に合致して. り、それらが売れないのが日本の実態です。従って、我が国に. ない住宅は融資対象にならないのです。すなわち、担保価値が. は、既存住宅市場がありません。あるのは中古の物件だけで. ない、資産価値が無いことを示しています。. す。特に一戸建ておいては全く無いに等しい状況です。強いて言えば都心部のマンションは一定の資産価値があります。高齢者は「ストック・リッチ、フロー・プアー」と言われてきましたが、そのストックである住宅の資産価値は心もとないものです。建物は価値が無くても土地がある等とも言われてきましたが、今やこれも幻想であることが分かってきました。. これが国民に資産価値のある住宅を所有させることを主要政策としているアメリカの住宅政策の根幹でありますが、この点を日本は導入してこなかったため、これが住宅に資産価値を生む事ができなかった大きな理由となっているのです。これからの縮小時代では、住宅戸数は減ります。今後、住宅が資産価値を生むためには、長期的定評を得るようなスタイル. しかし、欧米ではそんなことはありません。住宅を買うこと. を確立し、建物の維持管理はもちろんのこと、住環境のマネジ. は、単に住む場所を手に入れるのではなく、資産を形成するこ. メントをきちんとするような「リ・デザイン」をすることが不. とを意味しています。本来は縮小社会でも、住宅資産は、プラ. 可欠であり、このようにして住宅と住環境をつくることを今後. スになるべきですが、我が国では相続問題含めて、むしろマイ. 10年続ければ、資産価値のある住宅市場を形成することがま. ナスになるのです。なぜかと振り返りますと、答えは次の２点. だ間に合うのではないかなと思います。デザイン学研究特集号 Special Issue of Japanese Society for the Science of Design Vol.23-4 No.92 2016. 17.

(3) 表２ FHA（米国連邦住宅庁）の融資基準. 所在地. 米国 NJ 州フェアローン市. １）建物評価. 敷地規模. 420ha. 項目. 適合性. 配置計画. 建物のデザイン. 気候への適合度快適性. 機能性. ○. ○. ○ ○. 採光・通風. ○. 備品. ○. 機械設備特別設備. 構造の安全度. 耐久性. 却下. 風雪等外的要因に対する耐久度使用に対する耐久度. １. 3.0 1.6. 1.4 3.0. 1.6. ○. 1.4. ○. 0.4. 0.6. ２. 6.0. ３. 9.0. ４. 12.0. 3.2. 4.8. 6.0. 9.0. 12.0. 15.0. 4.2. 5.6. 7.0. 2.8. 4.2. 6.4. ５. 15.0. 5.6. 1.2. 1.8. 2.4. 3.0. 16.0. 20.0. 0.8. 1.2. 6.4. 1.6. 2.0. 8.0. 12.0. ○. 2.0. 4.0. 6.0. 8.0. 10.0. ○. 1.0. 2.0. 3.0. 4.0. 5.0. 却下. １. ○. 4. ○. City Housing Corporation （CHC） 1928年着工 548区画（居住人口：約3,100人） 469戸・戸建・タウンハウス 48棟・２世帯住宅 30棟・アパートメント１棟. 8.0. 4.0. ○. 区画数／人口. 7.0. 4.8. 事業主建設時期. 8.0. 3.2 2.8. 評価. 土地所有者. 各住宅購入者. 管理形態. HOA（Radburn 協会）・コ. モン所有. 合計％. ２）近隣評価近隣安定度. 項目. 悪い環境からの防衛度. ○. ２. 5. 10. 3. 6. ３. 15. 8. 12. 2. 4. 6. 2. ○. 交通の便. ○. 水道・電気・ガス等公共施設の充実度. ○. 税金、特別査定. 地形、近隣の特別な障害. ４. 20. 16. ５. 25. 20. 9. 12. 15. 4. 6. 8. 10. 2. 4. 6. 8. 10. ○. 1. 2. 3. 4. 5. 項目. 却下. １. ２. ３. 利便性と機能性についての適合度. ○. 3. 6. 9. 近隣の魅力. 市民・社会・商業センターの有無. ○. 1. 2. 3. 8. 4. 評価. 10. 5. 合計％. ３）近隣に対する建物の関係評価様式についての適合度. 物理的環境についての適合度. ○. 6. ４. ５. 9. 12. 15. 6. 8. 10. 12. 4. ○. 2. 4. 6. 8. 10. 近隣施設への近付きやすさ. ○. 2. 4. 6. 8. 10. 敷地の特殊性に対する適合度. ○. 2. 4. 6. 8. 10. 公共施設や市町村の改修工事に対する適合度不快物からの開放度建物寿命の適合度. 建物配置の適合度. ○. ○ ○. ○. 2. 2 1. 1. 4. 4 2. 2. 6. 6 3. 3. 8. 8 4. 4. 評価. 15. 2. 建築についての適合度. ○. 3. 10. 10 5. 5. 合計％. ■1928～1936年開発の郊外住宅地の嚆矢. ・1928年にライト・クラインが計画策定（居住人口25,000人、面積23. エーカー）、大恐慌の1929年、開発断念（１／３が実現）。マネジメント組織である HOA（ラドバーン協会）が設立。. 二つ目のマネジメントの問題です。マネジメントというのは所有者による管理組合による維持管理等です。米国では HOA と管理組織と罰則規定がついた管理規定の協定を重視しており、売買契約においても HOA の設営、管理費納入が条件となっています。住環境の維持管理は住宅地の経営でもあり、昨今はエリアマネジメントの一環とされていますが、米国のラドバーン（図３参照）は、英国の田園都市の流れを汲んで住宅地経営を米国型として実現した第一号です。これが米国のその後の郊外住宅地のモデルになってきましたが、日本では形だけで、その本質は導入しませんでした。クルドサック方式を導入し、歩車分離による歩行者優先の街としては知られていますが、肝心な住宅経営の面はほとんど紹介されていません。ラドバーンや本家の英国の田園都市（レッチワース等）は100年以上を経て、熟成し着々と資産価値を上げています。. 18. デザイン学研究特集号 Special Issue of Japanese Society for the Science of Design Vol.23-4 No.92 2016. ・1945年にはラドバーンのあるフェアローン市が通常の自治体が持つ権限を有するようになるが、継続的にラドバーンは独自の権限を保有。. ・英国のレッチ・ワースをベースに HOA により米国スタイルを確立。歩. 車分離システム等を擁し、米国、日本等の住宅地開発のモデルとなる。当初の計画が70年を経ても継続し、資産価値は漸増継続。. ① ラドバーン協会 Radburn Association（HOA）と住民協会 Citizen’s Association. ・HOA：住宅所有者による組合で、自分たちの資産・コモンについて運営。）・協会の理事は９人、毎年２人の理事を投票で選んで入れ替える。理事の１人は住民協会の会長。. ・Citizenʼs Association：18歳以上のラドバーンの住民なら誰でも参加できる居住者組織。賃借人でも可能。. ② コモンの管理とコントロール. ・コモンはラドバーン協会の所有。私有の住宅に関して所有権は持たないが、「規則の宣言 Declaration of Restrictions」や「建築コントロール. のガイドライン Guidelines of ArchitecturalControl」を有する。. ・一方、道路、歩道は自治体の所管。路上駐車に関しては、道路が自治体の所管であるためラドバーン協会が直接対処することはできない。. 図３ラドバーン. 出典：「政権交代で待ったなし！公的不動産をとう活用すればよいか」（国土交通省・総務省後援／不動産実践セミナー）配布資料：公的不動産の価値創造のバリューアップスキーム（㈱価値総合研究所村林正次）.

(4) 英国で実現した数年後には、我が国に紹介され、勉強され、. ・埼玉県の「武笠ガーデン三室」. 多くの住宅地が整備されましたが、現在、我が国で当時から整. 300年に及ぶ武笠家の当主である地主さんが何とか良い住宅. 備されてきた全国の住宅地は惨憺たる状況です。田園調布にし. として土地を活用したいとの意向で、自ら地権者・事業者とし. ても同様です。. て英国のリースホールド的な100年定期借地としたものです。. とは言え、近年、小規模ですが、意欲的ないくつかの事例が. 大地主さんと居住者が組合（オーナーズ倶楽部）を設営し、管理規定を遵守しています。建物はレンガ造り風のものです。カ. でています。例えば、下記の住宅地です。. ナダ製のレンガ外装建物ですが、レンガというのはそれ自体が世界的に共通的な部材であり、その周辺を歩くとごちゃごちゃ. ・三重県の「ガーデンテラス泊山崎」. した住宅地の中に、スポット的に非常に良い空間ができていま. 「いいものをつくって、きちんと手入れして、長く大切に使. す。レンガで作ったと言うだけで一つのある様式が得られます。. う」ことをコンセプトに、数十戸で、水辺のある中庭を囲む、. このように、住宅のデザインを流行り的なデザインではな. 美しい街並みを形成し、所有者による住宅地経営管理協会によ. く将来の資産価値を目論んだスタイル形成へ「リ・デザイン」. る共同管理や仕組みが非常に良くできています。. し、住環境のマネジメントのシステムも「リ・デザイン」していくことが重要です。. 所在地. 三重県四日市市泊山崎町474. 所在地. 埼玉県さいたま市緑区. 敷地規模. 3,898.46㎡（174〜224㎡／区画）. 敷地規模. 13,200㎡（174〜224㎡／区画）. 事業主. アサヒグローバル㈱. 事業主. ㈱ロッキー住宅. 建設時期. 2009年４月スタート. 建設時期. 1998年３月〜2008年３月. 区画数／人口. ・戸建住宅 19戸. 区画数／人口. ・戸建住宅 43戸（木造２⊠４工法）. 土地所有者. 住宅保有者・アサヒグローバル（管理公園）. 土地所有者. 武笠守博. 住宅地経営管理協会. 管理形態. オーナーズクラブ（建築協定、コミュニティ協定、. 管理形態. 19区画／100人. （協会と住宅保有者との契約）. 図４ガーデンテラス泊山崎出典：図３に同じ. 43区画／150人. オーナーズクラブ協定）. 図５武笠ガーデン三室出典：図３に同じ. デザイン学研究特集号 Special Issue of Japanese Society for the Science of Design Vol.23-4 No.92 2016. 19.

(5) 今後は新設が減少しますし、使える建物も多くありますので、. 20代. 30代. 40代. 50代. 60代. 貯蓄. 住宅. 家計. 介護. 老後. けが・病気. お金. 子育て. 不動産活用. 相続事業承継. 死亡保険医療保険. イノベーション、コンバージョンというのはとても重要です。. 保険見直し. 学資保険. 年金・介護保険. 住宅取得相談（住宅ローン）. 20年以上前から、リノベーション・コンバージョンに着目し、. 教育資金・貯蓄. 先進的な多くの事例をまとめて紹介をしており、その重要性に. 年金事業承継不動産活用. ついて注目してきました。店舗は従来から、恒久的というよりは. 相続対策信託活用事業承継介護ファイナンス. 顧客リレーションによるライフサイクルでのサービス提供. ５～10年程度でテナントの入れ替えや改修、また、個人的事情からの住宅のリフォーム等が行われてきましたが、ここでのリノ. 高性能・資産価値RC住宅. ベーションは単体の改修にとどまらず、テナント付け等も含めた. 生命保険. 対応や周辺にも波及させるなどのエリアのリノベーションに繋がるものです。その意味では、多くの面白い事例はありますが、敢えて言うと、多くのリノベーションした住宅が数十年後にどうなるかと言うと、おそらく流通しないだろうと思います。基本的には欧米の都市のようにきちんとした箱（ハード）が大事です。何百年も通用するようなデザインと堅牢さを持った箱があって初めて、その中を時代のニーズに合わせてリノベーション、コンバージョンするという仕組みになるかと思います。このことを意識しながら、可能な範囲で日本でもそういう建物をリノベーション、コンバージョンし、さらに今度新しく作るときには、通常の補修程度で価値を維持できるものとする必要があります。今あるのはほとんど不良ストックですので、可能な範囲でリ. 次世代. 信託による次世代への資産継承. ４．エリアの「リ・デザイン」. 誕生. 都市型多層階住宅紹介セミナー販売. 生命保険医療保険. 住宅相談・紹介. 介護保険. 資産遺贈. リフォーム相談. 個人年金. 遺族生活資金管理. 不動産承継. 不動産信託. 信託スキーム不動産信託. 家賃管理信託. 高齢化住宅密集市街地整備. 転勤・住替え・買替えによる賃貸リバースモゲージ. 生命保険信託. 高齢化大規模住宅団地再整備. 資産管理・運用・承継等資産全般に関わる情報提供を生涯に亘り行う。. RM信託. 不動産信託遺言信託. 遺言代用信託事業承継信託. RM信託. 生命保険信託家賃管理信託マンション修繕積立金信託. ノンリコース型新住宅ローン仲介・カウンセリング. 入居一時金信託リバースモゲージ信託不動産信託. 家賃管理信託. 不動産受益権化住宅（再生）賃貸信託. 遺言代用信託事業承継信託. 相続相談. 不動産活用相談. リバースモゲージ. 相続税対策相続手続き法定相続外の遺贈. 事業承継. 相続人の資産管理他. 図７次世代への資産継承と資産マネジメント出典：資産マネジメント研究会. ノベーション、コンバージョンしながら使っていくことは非常に重要なことですが、その中のほとんどが、やはり次のリノ. ６．新たな地域価値創造に向けた取組みにむけて. ベーション、コンバージョンに耐えられないと思います。. 以上を踏まえて、様々な地域の課題を解決し、新たな地域価. したがって、将来的にストックとなるものを創って、これを. 値創造に向けて今後さらに取り組むべき事項をまとめ、その実. 何度もリノベーション、コンバージョンしていくことでエリア. 現のための主要なプロジェクトを提案致します。. そして都市全体が資産価値のある空間にすることが重要です。. ・新たな復興コミュニティ形成東北大震災による未曽有の被害に対する復興も４年以上が経ちました。地域によって実情は様々ですが、従前の地域再生にこだわらず、新しいコミュニティを作っていくことが有用です。仮設住宅への移転では既存コミュニティの維持が課題でしたが、今や仮設住宅でのコミュニティが形成され、それが最終的な居住への転居への課題になっています。この問題はコレクティブハウス、その他、新しいコミュニティを作る仕組みに. 図６リノベーションの構図出典：BestValue 31号（㈱価値総合研究所）. よって、十分解決できますので、それを上手く活用しながら仮の街ではなく、新たなコミュニティによる復興の街を作るべきだと思います。. ５．人生の「リ・デザイン」. 20. ・ストックとしての新 RC 住宅. 次は全く切り口は違うものでして、仰々しく「人生の『リ・. 住宅を資産化するには、「定評あるデザイン」と「住環境の. デザイン』」としました。若い頃から老後に至るまでの資産形. マネジメント」が重要ですが、実はまだまだ、耐震性や断熱. 成も含めた人生の設計とそれをサポートする資産マネジメント. 性・機密性等の「性能、機能」が弱いのです。木造建築の良さ. サービスが重要です。. は改めて言うまでもありませんが、圧倒的に性能・機能水準が. デザイン学研究特集号 Special Issue of Japanese Society for the Science of Design Vol.23-4 No.92 2016.

(6) 高い RC 住宅を見直すことも重要です。. 近年では、民間投資を誘導する「誘発効果」、公的資金の縮. 近年の大きな自然災害対策としての密集市街地の再生や駅前. 減する「レバレッジ効果」、政府の債務負担や事業リスク負担. 商業地区での建替え等も含めて、改めて、モジュールをベース. を軽減する（公的資金削減効果）を目指した、11の「官と民. にした、工期が短く比較的低廉で余計なゴミの出ない、超高性. とで多様な事業を支援する「官民ファンド」が設立されてい. 能・高機能な両断熱型枠材による RC 住宅もこれからのあるべ. ます。これらのうち、地域再生に㈱地域経済活性化支援機構. き住宅工法のひとつとして積極的な導入が期待されます。. （REVIC）が利用されており、空き家（歴史的建造物や古民家等）の再生等に活用されています。. ・NT 再生すでに多摩 NT 等の大規模住宅地の再生が始まっていますが、道路・公園等のインフラが整備されている当該地区は建物. 以上のように様々な視点から今後の地域の価値を創造するこ. のリノベーション等も含めて、新たな環境として再生すること. とが必要ですが、特に着目すべきプロジェクトとして集約する. が可能であり、有用だと思われます。. と下記の２つのプロトタイプが考えられます。. 当初は向ヶ丘第一団地ストック再生実験（「ルネッサンス計画１」）のように建物単体の再生だったのが、これに引き続いて実施された多摩平（「ルネッサンス計画２」）では、複数棟そして隣棟スペースを市民農園等に活用した住環境としての再生となっています。今後は土地余剰の時代であるため、空間を豊かに使うことが重要であり、さらに、クラインガルテン等のような農業と都市（生産とリクリエーション等）を融合した空間づくり（アグリカルチュラル・アーバニズム）も再生の中で実現が期待されます。. 【地域価値創造のためのプロトタイププロジェクト例】 ■中心市街地再生プロジェクト. 拠点的プロジェクトにより、中心市街地における街なか居住を実現し、郊外及び他都市からとの連携居住により活性化を促す。. ・CRE/PRE 再編・利活用による複合機能整備及び BID 等のエリアマネジメント. ・中心市街地の既存施設（撤退店舗等）の活用・既存施設のコンバージョン. ■ゆとりある資産形成先導モデルとしての住環境創造プロジェクト. ストックとしての資産形成を目指す、一定規模を基本とした新た. ・多様な資金調達. な住環境形成。. どんな事業をやる時も資金が重要になりますが、多様な資金調達の仕組みがあります。投資、融資含めて多くの仕組みができていますので、効果的に使っていくことが大事です。例えば、京町家の再生。京町家まちづくりファンドの形で資金の裏付けがあるため、京都の町家を改修して新しいニーズに対応さ. ・年収３〜５倍のノンリコース的ローン. ・普遍的恒久的価値を形成する地域文化を反映させた「わがまち」・住環境を維持・向上させるためのルール（CC&Rs）と遵守させる HOA. ・徹底したエネルギー対策（両断熱、高気密等）＋パッシブ対応・郊外でのクラインガルテン・ダーチャ等の付設居住環境等. せる実績をあげています。この動きは各地で応用可能であり、地域再生に一役買うことになると思います。表３資金調達の見取り間接金融（金融機関を介す）リスクは金融機関デッド〈シニア〉. ・融資 ―銀行. 直接金融（個人・企業等の投資家から直接）リスクは投資家・社債（私募債）・擬似私募債（NPO 等の団体債）. ―NPO バンクメザニン. ・劣後ローン. ・都市再生支援業務・J-reit 等・株式・信託受益権取得. エクイティ. ・市民ファンド・まち再生出資業務・街なか居住再生ファンド（H28以降新規募集終了）・官民ファンド（地域経済活性化支援機構（REVIC）等）・国／自治体からの補助金・交付金. 補助・助成. ・まちづくり交付金（H22以降社会資本整備総合交付金）・住民参加型街づくりファンド. デザイン学研究特集号 Special Issue of Japanese Society for the Science of Design Vol.23-4 No.92 2016. 21.

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