ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
愛知県の南西に位置する県庁所在地、政令指定都市
中部・東海地方の政治・経済・文化の中心都市
名古屋：概況
名 古 屋 市
不動産マーケット概況
2014/4Q 2014年第4四半期(10～12月) 内 容 出 所 1) 人 口 2009年：2,250,234人 → 2014年：2,272,075人 (+1.0%) 統計なごやweb版 2) 世 帯 数 2009年：1,001,830世帯 → 2014年：1,035,428世帯 (+3.4%) 統計なごやweb版 3) 総 面 積 326.4k㎡ 統計なごやweb版 4) 人 口 集 中 地 区 面 積 割 合 2005年：83.8% → 2010年：85.0% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 栄・錦界隈、名古屋駅周辺 6) 主 要 産 業 サービス業(21%)、卸売・小売業(27%)、製造業(8%) ※製造業は業務用・輸送用機器等の加工組立型が中心 市民経済計算・工業統計 7) 事 業 所 数 2004年：36,213 → 2007年：32,612 (-9.9%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004年：21,663 → 2007年：19,759 (-8.8%) 商業統計調査 9) 小 売 業 売 り 場 面 積 2004年：2,677,756㎡ → 2007年：2,819,770㎡ (+5.3%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012年：18,842→ 2013年：23,657 (+25.6%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005年：47.5% (全国平均62.1%) → 2010年：47.5% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数 総数：126 (レジデンス：86、オフィス：31、商業施設：4、ホテル：1、その他：4) 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計 出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月) 東海」【都市 基本データ】
【 景 気 情 勢 】
貴重としては回復を続けており、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動の影響も、幾分ばらつきを伴いつつ全体として和らいできている 項 目 一戸建 成約件数はやや低水準 価格は横ばい マンション 取引件数は少 中古の価格やや上昇 賃 貸 賃料相場は若干下落傾向 空室率は改善 売 買 中区では 毎期コンスタントに取引有 賃 貸 件数は減少したが ファミリータイプの賃料高騰 売 買 市内に広く取引がみられたが 高額帯事例なし 居住用 不動産 オフィスビル レジデンスＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
名古屋：主要エリア
主要エリア
住宅地 商業地 駅 名 区 名古屋 金山 千種 中村区 西区 中区 東区 千種区 昭和区 熱田区 太閤 名駅北 栄 栄 丸の内 名駅 駅前 大曽根 池下 覚王山 今池 御器所 金山 中村区 名駅 駅前 2027年開業予定のリニア中央新幹線の影響もあり、名古屋駅周辺は活況を呈している。 最近は駅の西側において、飲食店などが増加している。 太閤 主要街路である『椿町線』沿線を中心として、 中高層の事務所ビル、店舗ビルが建並んでいる。 西区 名駅北 ＪＲ名古屋駅北側。高層事務所ビルが建ち並ぶ地区。 『名駅 駅前』や『太閤』と比較すると繁華性は劣るが、オフィスの需要は高い。 中区 栄 北側は、中高層の事務所店舗が建ち並ぶ市中心部の高度商業地区。 南側には、『大津通』を中心に高層の百貨店や事務所ビルが建ち並んでいる。 丸の内 『桜通』や『伏見通』沿いを中心として中高層のビルが建ち並ぶ地区。 東区 大曽根 中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地区。 市内中心部へのアクセスが良好で、賃貸住宅は単身・ファミリーどちらも人気。 千種区 覚王山・池下 『覚王山』は、マンションや一般住宅が並ぶ住宅地区。 『池下』には、中高層の店舗兼共同住宅が建ち並んでいる。 地図使用承認©昭文社第49G056号
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居住用不動産
<戸建市況>
成約件数はやや低水準 価格は横ばい
(図表1参照) 【成約件数】 216件 2014年は、上半期は増加傾向にあったが、下期は減少 に転じた。今期は前年の平均値（233件）より少ない。 【平均成約価格】 2,982万円 2014年は毎期2,900万円台で推移しており、市場に大き な変化はみられない。<マンション市況>
取引件数は少 中古の価格やや上昇
●新築マンション （図表2参照） 【販売戸数】 587戸 2014年の販売戸数は総じて少なく、毎期100戸ペースで 減少している。2014年の合計は約2,800戸であり、前年の 合計より約1,000戸少ない。 【平均価格】 3,982万円 【平均坪単価】 168万円 2013年第2四半期以降、坪単価は170万円前後で毎期 増減を繰り返しており、大きな変化はない。価格にも変動 はなく、4,000万円前後で横ばいに推移している。 【平均専有面積】 78.28㎡ 2013年から毎期70㎡後半がアベレージであり、変化は ほとんどみられない。 ●中古マンション (図表3参照) 【成約件数】 577件 2014年は毎期減少傾向にあったが、今期は前期より微 増。しかし、前年同期と比較して約60件少なく、高水準で あるとはいえない。 【平均成約価格】1,790万円 【平均坪単価】81万円/坪 坪単価は毎期上昇・下降を繰り返しながら、年々緩やか に上昇している。平均成約価格も同様に上昇傾向。名古屋：居住用不動産
【図表3】名古屋市 中古マンション 市況推移資料：「REINS Market Information」
2,800 2,900 3,000 3,100 3,200 170 200 230 260 290 万円 件 成約件数 平均成約価格 【図表1】名古屋市 戸建 成約状況 ※新築を含む
資料：「REINS Market Information」
1,550 1,650 1,750 1,850 450 550 650 750 件 万円 成約件数 平均成約価格 65 70 75 80 85 万円/坪 坪単価の推移 【図表2】名古屋市 新築マンション 市況推移 資料：「マーキュリー マンションSummary」 400 700 1,000 1,300 3,000 3,500 4,000 4,500 戸 万円 販売戸数 平均価格 50 60 70 80 90 140 150 160 170 180 ㎡ 万円/坪 平均坪単価 平均専有面積
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オフィスビル
<賃貸市況>
賃料相場は若干下落傾向 空室率は改善
●需給 (図表1参照) ・既存ビルでは、リニューアルの有無が移転需要をとらえる ための大きな要素となっている。また、築10年前後のビル であれば、現況より賃料が増額しても移転するテナントが 増えてきている。 ・新規供給が少なく、需給はひっ迫しているが、2015年以 降大量供給の予定があり、需給の緩和が想定される。 ●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照) 【平均募集賃料単価】 10,742円/坪 2014年は年間を通して小幅な下落が続いている。前年 同期比は『名駅』以外の地域が減少している。 【空室率】 7.53% 2014年12月末時点の空室面積は7万坪強。前年同期比 で2万坪弱減少した。築年数の浅い大型空室への引合い が強く、大型解約の動きが減少したため、空室在庫は大き く解消された。名古屋：オフィス
【図表2】名古屋市 オフィス平均空室率・募集賃料推移 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず 【図表1】名古屋市 オフィス新規供給・新規需要面積推移資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
10,200 10,400 10,600 10,800 11,000 11,200 7.0 8.0 9.0 10.0 11.0 12.0 円／坪 平均募集賃料単価 空室率 栄 空室率 賃料 丸の内 空室率 賃料 伏見 空室率 賃料 名駅 空室率 賃料 ■名古屋主要ビジネス地区のオフィス動向 名古屋駅 地図使用承認©昭文社第49G056号 -40,000 -20,000 0 20,000 40,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪 新規供給面積 新規需要面積 空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-49円/坪～49円/坪を それぞれ横ばいと定義 ％ 【図表3】名古屋ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料 （2014年12月時点） 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 空室率 前期比 賃料単価(円/坪) 前期比 名古屋ビジネス地区 7.53% -0.61% 10,742 -46 名駅地区 4.77% -0.37% 12,190 0 伏見地区 8.53% -0.04% 10,307 -65 栄地区 8.05% -1.55% 10,476 -50 丸の内地区 11.41% 0.10% 9,661 -81
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オフィスビル
<売買市況>
中区では 毎期コンスタントに取引有
●投資期待利回り (図表4参照) 政権交代のあった2013年以降から低下傾向にある。 ●売買状況 (下図参照) 中区では、ほぼ毎期取引が行われている。2014年2月に は新栄と名駅南で、9月には錦で取引が確認されている。価 格はいずれも10億円台だった。 今期は中区丸の内で1件、価格は5.9億円と過去の事例と 比較して低額だった。 地図使用承認©昭文社第49G056号名古屋：オフィスビル
5.9 6.0 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 2010.04 10 2011.04 10 2012.04 10 2013.04 10 2014.04 10 【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り（名駅周辺） 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 ●売買事例一覧 期間：2014年10月～12月 ■売買事例位置図 1 % ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく № 成約月 物件名称 所在 交通 延床面積(㎡) 築年 （百万円）価格 利回りNOI 売主 買主 1 11月 中外東京海上ビルディング 中区丸の内3-20-17 久屋大通駅 歩1分 19,680.16 1992年 5,900 6.9% KRF53特定目的会社 ケネディクス・オフィス（投）ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
<賃貸市況>
件数は減少したが ファミリータイプの賃料高騰
●賃貸市場動向※築20年以内・駅徒歩圏内の物件(図表1参照) 【ファミリータイプ】 成約件数：40件 平均賃料：142,725円 今期の成約件数は過去3年間で最少だった。2014年は 第1四半期に大量成約があった反動からか、以降低水準 で推移している。 一方、今期の平均賃料は最高額となった。2014年の平 均賃料は毎期上昇しており、同年第1四半期と比較して 20,000円強上昇している。 【シングルタイプ】 成約件数：17件 平均賃料：46,706円 今期の成約件数は過去3年間で最少である。 平均賃料は、前年までは50,000円前後で推移していた が、2014年下半期に低下し始めた。成約件数と同様、今 期は2012年以降最低の金額となった。 ●需給・空室状況 【大曽根】 中心街に近く、住環境も比較的良好であるため、単身 者向け・ファミリー向けともに底堅い需要があり、高い稼 働率を維持している。 【覚王山】 市内中心部へのアクセスが良好であるため、ファミリー 層だけでなく、大企業勤務の単身者や周辺大学の学生 からの需要もある。 【池下】 区役所、金融機関、店舗などが建並ぶ利便性の良さか ら、住宅地としての人気は高い。駅徒歩圏内に共同住宅 が多く建並んでいるため、需給も安定している。名古屋：レジデンス
【図表1】名古屋市 マンション平均成約賃料推移 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 45,000 47,500 50,000 52,500 55,000 10 30 50 70 90件 円 成約件数 平均賃料 【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満 【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上 110,000 120,000 130,000 140,000 150,000 20 45 70 95 120件 円 成約件数 平均賃料 ファミリータイプ 平均専有面積 （㎡） 141 大曽根 池下・覚王山 名古屋Ｄ ←至 県庁・市役所 至→ 平和公園 徳川園 千種駅 2013年 2014年 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 73.53 71.55 68.93 73.05 69.92 71.17 71.59 71.93 地図使用承認©昭文社第49G056号ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
<売買市況>
名古屋：レジデンス
●売買事例一覧 期間：2014年10月～12月 地図使用承認©昭文社第49G056号 ■売買事例位置図 1市内に広く取引がみられたが 高額帯事例なし
●投資期待利回り (図表2参照) 2012年より低下傾向ではあるが、下がり幅は他の全国 主要都市と比較すると小さい。 ●売買の状況 ・下図に記載の通り、スターツプロシード投資法人が2 棟、アドバンス・レジデンス投資法人が1棟取得している。 いずれも築10年以内の物件である。 ・英保険大手の不動産運用部門が全国12都市のレジデ ンスを購入した中に中区千代田の物件が含まれている。 詳細は、マーケット・トピックスを参照。 5.0 6.0 7.0 8.0 【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ 利回り （ワンルーム） 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 % ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく № 成約月 物件名称 所在 交通 延床面積 (㎡) 築年 価格 （百万円） NOI 利回り 売主 買主 1 10月 プロシード金山2 中区金山2-1-22 金山駅 歩4分 5,616.35 2007年 2,040 5.6% スターツデベロップメント スターツプロシード（投） 2 10月 プロシード新瑞橋 瑞穂区瑞穂通8-7-12 新瑞橋駅 歩3分 6,213.13 2005年 2,130 5.6% 3 12月 レジディア白壁 東区白壁4-47-1 清水駅 歩9分 2,595.72 2008年 907 6.1% 非開示 アドバンス・レジデンス（投） 3 2ＴＬＩＳ マーケット・レポート
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名古屋：店舗・物流施設等
その他のアセット
<店舗・商業施設>
日本リテールファンドが2期連続で物件取得
●直近の 商業施設 開業情報 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 都心型 郊外型 商業店舗の投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 ●売買事例一覧 期間：2014年10月～12月 % ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく № 成約月 物件名称 所在 交通 延床面積(㎡) 築年 （百万円）価格 利回りNOI 売主 買主 1 12月 Gビル名古屋栄01 中区栄3-27-24 矢場町駅 歩3分 902.06 2014年 1,900 4.5% NKプランニング トラストワン・アセットマネジメント 日本リテールファンド（投） 1 エリア 1階部分 1階以外 栄 33,300円/坪 13,000円/坪 ●売買の状況 ・投資家期待利回りは、2010年以降変化が小さい。 ・下記『Ｇビル名古屋栄01』を購入した日本リテールファンド投 資法人は、前期にも西区二方町の『mozoワンダーシティ』を購 入している。 1 イオンモール名古屋茶屋 開発 イオンモール 開業 2014年6月 所在 港区西茶屋二丁目 延床 132,000㎡ 店舗 イオン名古屋茶屋、イオンシネマ、エディオン、無印良品、 スガキヤ ほか 2 名古屋ゼロゲート 開発 パルコ 開業 2014年8月 所在 中区栄三丁目 延床 7,500㎡ 店舗 フォーエバー21、ストラディバリウス、スーパースポーツゼビオ ほか 3 大名古屋ビルヂング 開発 三菱地所 開業 2016年3月 予定 所在 中村区名駅三丁目 延床 13,000㎡（※店舗部分のみ） ※オフィス部分：65,000㎡ 2014年上期の1階部分賃料はデータ上は大きく増加した形に なっている。要因は高額な事例が含まれている為であり、実態と しては横ばいで推移している。 1 3 2 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 2011 下 2012 上 2012 下 2013 上 2013 下 2014 上 資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』 一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社 株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト 円/坪 栄エリア 平均募集賃料（1階部分） ●平均募集賃料単価（2014．3Ｑ時点） 地図使用承認©昭文社第49G056号ＴＬＩＳ マーケット・レポート
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その他のアセット
名古屋：店舗・物流施設等
<倉庫・物流施設>
施設開発・用地取得が相次ぐ 賃料は横ばい
●賃貸市況 (図表1参照) 今期は名古屋市の南で「グッドマン大府」が竣工した。地 上4階建で、延床面積は約15,000坪の規模である。一部空 室を残しているが、近々にリースアップする予定。 平均募集賃料坪単価は、2013年1Q以降3,700円前後で 横ばいで推移している。 ●売買の状況 (図表2参照) ・投資家の期待利回りは、2012年以降緩やかに低下して いる。2年間で1%減少した。 ・今期、市内で市況の把握できる売買事例はなかった。 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 【図表2】物流施設の投資期待ＮＯＩ 利回り （湾岸部 シングルテナント） 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 3,500 3,600 3,700 3,800 3,900 円/坪 【図表1】愛知県 物流施設 平均募集賃料(坪単価)推移資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
地図使用承認©昭文社第49G056号 % ●県内の物流施設情報 愛知県春日井市で延床６万㎡の物流施設開発 オリックス 開発地は愛知県春日井市高森台。東名高速道路の春日 井インターチェンジから約７㎞、中央自動車道の小牧東イン ターチェンジから約8㎞の場所で、オリックスはマルチテナン ト型の物流施設を建設する。 開発用地は約４万㎡。2014年9月にＳＰＣを通じて取得し た。売主はマスプロ電工である。 <開発の概要> 所在：愛知県春日井市高森台4-9-8 ほか（地番） 敷地面積：38,972．99㎡ 延床面積：60,872．88㎡ 構造・階数：Ｓ造 4階建 工期：2016年夏 竣工予定
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名古屋：マーケット・トピックス
2.英保険大手が中区のレジデンスなどを取得
英M&G Real Estateは、中区千代田二丁目の『ASレジデ ンス千代田』を含む賃貸住宅12棟と、東京都江東区のオ フィスビルを取得した。売主はザイマックスとそのＳＰＣ。 今回の取得価格は公表されていないが、総額１６０億円程 度とみられる。 レジデンシャルワンと呼ばれる住宅ポートフォリオは、千葉 県から熊本県にまたがり、広く分布している。いずれも2007 年から2008年にかけて竣工した築浅物件で、12棟の総戸 数は745戸。総延床面積は約29,000㎡。 2 所在 延床 ㎡ 竣工 所在 延床 ㎡ 竣工 千葉県船橋市 1,096 2008 岡山県岡山市 2,146 2008 新潟県新潟市中央区 3,297 2008 香川県高松市 1,335 2008 愛知県名古屋市中区 2,059 2007 大分県大分市 3,344 2008 三重県四日市市 3,406 2007 佐賀県佐賀市 1,983 2008 滋賀県大津市 3,090 2007 長崎県長崎市 2,304 2008 ◆今回取得した賃貸住宅ポートフォリオ ＡＳレジデンス千代田（中区千代田二丁目2-27）
