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低層住宅地における最低敷地面積規制とその長期的影響に関する実証分析
政策研究大学院大学 まちづくりプログラム
MJU15606 柴田 陽子
1.
はじめに都市部における住宅政策は、高度成長期までは量的住 宅問題の解決に向けたものが中心であったが、徐々に量 から質に対するものへと転換してきている。また、成熟 した社会への変化に伴い、良好な都市環境、住環境に対 する関心が高まるなどの価値観の転換により、住環境の 向上、保全のための政策が重視されるようになってきて いる。本稿では、その政策のひとつとして定められる最 低敷地面積規制を対象とする。最低敷地面積規制は、外 部不経済の抑制と最有効利用の阻害という相反する側 面があり、先行研究では規制を正当化できないものとし て否定的に捉えているものもある。しかし、本研究では、
敷地分割や高度利用により都市部のゆとりある住環境 が減少傾向であることに問題意識をおき、最低敷地面積 規制の適正な水準は住宅地の違いにより異なること、戸 建て住宅中心の低層住宅地においては、ゆとりある住宅 地ほど強い規制が当該地域の魅力を向上させることを 実証する。また、良好な住環境の住宅地を長年に渡り維 持し続けることで、その地域や近隣に及ぶ外部性のみな らず、市域全体など広域に及ぶ外部効果が得られる可能 性を示す。これらの結果から、最低敷地面積規制を適正 に設けること、住宅地としての価値を高めることをも考 慮した土地利用政策を行うことを提案する。
2.
最低敷地面積規制が地価に及ぼす影響2.1
最低敷地面積規制の概要住宅地は、人の住環境に対する選好の違いにより様々 なものが存在する。住環境を評価する指標として、安心・
安全、生活の利便性、街なみの美しさや豊かさ、持続性 があげられるように、人の住環境に関する選好は様々で あり、世帯人数や、子育て期や高齢期などのライフステ ージによっても求められる居住環境は異なってくる。こ のように、多様な居住ニーズに対応できる環境があり、
選択できることで人々の効用は高められ、社会的余剰の 増加にも寄与する。
土地利用規制は、外部性をコントロールすることで、
求められる住環境の維持に役立っている。戸建て中心の 住宅地における空間的ゆとりは、公共空間と個人等が所 有する各敷地の空間によることから、各敷地の土地利用 が地域全体の空間的ゆとりに与える影響は大きい。その ため、周辺環境を向上、もしくは、維持する土地利用を 行うことで、地域全体の住環境は維持される。しかし、
各敷地は、その住環境の維持に反する敷地分割や、集合 住宅の建設などの高度利用によって、より高い利益が得 られる。そのことから、特にゆとりがあり良好な住環境 の住宅地においては、その周囲の良好な環境にフリーラ イドし、自らは敷地分割など、その住環境を悪化させる 行為により、利益の最大化を図るインセンティブが働く。
そのため、適正な規制を設けることが正当化される。ま た、土地利用が長期的なため、他の用途への転換が困難 であること、細分化した土地の統合には多大なコストが かることなどから、一度損なわれた住環境を改善するこ とは困難である。その土地の不可逆性からも、最低敷地 面積規制を設けることが効率的であるといえる。
しかし、最低敷地面積規制は、強ければ強いほど良い というものではなく、空間的ゆとりと土地の利用性との トレードオフの関係から、どちらかに偏った規制はその 土地の魅力を損ねる一方、魅力を最大化する最適な規制 水準があると考えられる。
また、多様な住環境の住宅地が求められることから、
住宅地それぞれに求められる規制の最適な水準は、住宅 地により異なる。そのため、住宅地の住環境の価値は、
規制を適正な水準に設定することで高く評価される。
2.2
分析方法住環境に対するそれぞれの選好によって集まる複数 の住宅地について、資本化仮説に基づき、ヘドニック・
アプローチにより、最低敷地面積規制の違いによる地価 への影響を検証する。分析範囲は、近畿大都市圏の通勤 圏とされる大阪駅・神戸市の三ノ宮駅から 30km 圏内の 人口集中地区にある住居系用途地域の低層住宅中心の 住宅地を対象とする。
住宅地の分類は、空間的ゆとりの程度を示すと考えら れる世帯密度により行う。低層住宅地の世帯密度の分布 を見ると、大阪市、神戸市の中心部ほど世帯密度は高く、
空間的ゆとりは少ないが、郊外になるほど世帯密度は小 さくなり、ゆとりある住宅地になっていることが分かる。
その対象住宅地を 4 分位に分け、マンションの占める割 合が高くなる世帯密度の中央値より高密度の住宅地を 除き、世帯密度の下位 25%以下の住宅地を住宅地①、下 位 25%から 50%までの住宅地を住宅地②とし、それぞれ の住宅地について分析を行う。
分析範囲の最低敷地面積規制の状況は、次の通りであ る。用途地域では、200 ㎡を限度に都市計画で定めるこ
2
とができるが、神戸市の低層住居専用地域の一部に定め るのみである。また地区計画は、地区の特性に応じたき め細かなまちづくりを行うための制度であり、529 定め られている地区計画のうち、約 7 割の地区で、戸建て住 宅を想定した 60 ㎡から 430 ㎡までの規制値が定められ ている。これらには住宅地の密集の防止を目的とするも のから、ゆとりある住環境の維持を目的としたものまで ある。また、条例や要綱による規制は、開発面積や開発 戸数による、規制対象行為の下限を設けるものがある。その場合、再分割や開発区域を制限対象規模未満とする ことで、規制値より狭小な敷地とすることが可能である。
そのため、今回の分析では、規制対象行為を限定しない ものを採用する。これによると、約 4 割の自治体が、行 政区域の一部に最低敷地面積規制を定めている。
地価データは、公益社団法人近畿圏不動産流通機構の 提供による、2009 年 9 月から 2015 年 11 月までに取引が 成立した土地取引価格の平米単価を使用する。そのうち 建築が不可能な土地や、取引価格に正確性を欠く情報に ついては除外した。
推定式は、それぞれ分析を行う住宅地①、住宅地②に おいて地価を最大にする最適な規制強度があることを 計測するため、最低敷地面積規制の
2
乗項を含めた推定 式とする。また、被説明変数である地価は、取引価格の 平米単価の対数を取ったものとする。2.3
分析結果と考察表 1に示す分析結果から、最低敷地面積規制と地価の 予測値との関係を描いたものを図 1に示す。この図から、
最低敷地面積規制と地価の間には、上に凸の関係があり、
地価を最大にする最適点がある。また、住宅地①と住宅 地②とでは、地価を最大にする最適点が異なり、住宅地
①の最適点が、それよりも世帯密度の高い住宅地②の最 適点より規制強度が高くなっていることが分かる。
図 2は、最低敷地面積規制と地価の対数を取ったもの の残差をプロットしたものである。2 次曲線にあてはめ ると、図中の線で示すとおり、図 1に示す分析結果と同 じ傾向であることが分かる。また、規制の最適水準の位 置に比べ、実際の規制は低いところに集中していること が分かる。
低層住宅地において、住環境の価値の最大化を目的と した場合、最低敷地面積規制の最適な水準は、住環境の 違いによって異なり、住環境のゆとりがあるほど最適な 規制水準は高くなる。これより、地域特性に応じて、最 低敷地面積規制を適切に設けることは、住環境を最適に し、住宅地の魅力を高めることに繋がるといえる。しか し、実際の住宅地では、最適な水準の規制よりも低い水 準で定められるものが多く、その要因のひとつに、合意 形成の難しさがある。規制を設ける場合、住民主導によ る場合であれば、住民の合意の下に規制が定められるこ とは当然だが、行政主導であっても、計画決定の手続き
の中で住民の意見が反映されるため、合意されない規制 を設けることは困難である。また、各敷地の土地利用に よる私的便益は、住環境からもたらされる社会的便益を 上回ることから、住民全体で合意できる水準は、社会的 便益を最大にする水準よりも低くなる。
3 良好な住環境の近隣と広域に与える外部効果
3.1
近隣と広域に与える外部効果土地はその利用方法により、周囲に好影響や悪影響を 及ぼすという外部性を持つ場合がある。住環境は、多く の要素により決められ、個々の住宅や敷地に影響を与え るとともに、個々の住宅や敷地もまた、住環境を形成す る要素となり、それが集合した面的な広がりで住環境は 決まる。
良好な住環境の住宅地は、その近隣の住宅地や往来す る人に、その住環境を目にしたり、空間を共有したりす ることで、快適さなどの効用を与える正の外部効果があ 表 1 最低敷地面積が地価に与える影響に関する推定結果
図 1 最低敷地面積規制と地価予測値
図 2 最低敷地面積規制と地価の残差
被説明変数 ln(成約価格/㎡)
変数名 標準誤差 標準誤差
最低敷地面積規制 (㎡) 0.0017 *** (0.0006) 0.0035 *** (0.0009) 最低敷地面積規制の2乗項-0.00001 *** (0.000002) -0.00002 *** (0.000005) ｺﾝﾄﾛｰﾙ変数・定数項
行政区・年次固定効果 観測数
決定係数 F検定
0.543 0.557
0.0096 0.0003
注）OLSによる推定結果 括弧内は不均一分散頑健標準誤差 ***、**、*はそれぞれ有意水準1%、5%、10%を示す
住宅地① 住宅地②
係数 係数
省略 省略
yes yes
2,596 2,596
3
る。これは、五感で認識できる範囲に限られるため、近 隣に与える外部効果といえる。それに対し、良好な住環 境の住宅地がまち全体の魅力に与える影響は、広域に与 える外部性といえる。田園調布や芦屋、鎌倉等の都市部 近郊のゆとりと格式ある戸建て中心の低層住宅地は、象 徴的地区の存在や、長年にわたる住環境の維持から、地 域名が良好な住環境の代名詞として広く認知されてい る。多くの人に共通したイメージを与えると、社会的な 価値を生み出すことがあり（内田,1987）、東京圏におけ る市街地部の住宅地価値は、多くは利便性のファクター で決まるが実際に分析してみると、ブランド性の要素も 少なからず影響していることから、まちの魅力は無視で きない要素となっている（浅見,2006
）と言われている。そのことから、良好な住環境として象徴的な住宅地は、
その住環境の良さが長期間にわたり、広く認知されるこ とで、他との差別化を図り、住環境の質に対する信頼を 得ることができ、まちの住宅地としての魅力や、ブラン ド価値を高めるといえる。また、その地区の住民だけで はなく、行政も共に住環境の維持に取り組むことで、自 治体単位の住宅地としてのイメージを向上させる効果 があり、その外部効果の及ぶ範囲は、自治体全体に及ぶ と考える。
3.2
分析方法象徴的地区と、高級住宅地のイメージを持つ兵庫県芦 屋市は、前述の住環境の外部性についての検証を行う理 想的な住宅地である。また、戸建中心の低層住宅地が広 がることから、象徴的地区の距離による外部性や、市境 を越えることの空間的な変化の検証に適する芦屋市、神 戸市東灘区、灘区の住居系用途地域を分析範囲とする。
芦屋市の六麓荘は 1928 年から開発され、当時から電 線の地中化や独自にバスの運行を行うなど、先駆的なま ちづくりが行われた住宅地である。また、町内会が道路 や水路などの施設を所有、一体管理し、各敷地の土地利 用については、独自の協定を定め、運営することで特色 ある住環境を維持してきた。現在は、2006 年に法的根拠 のある地区計画を定め、官民一体の土地利用に対する取 組みを行い、その住環境を維持し続けている。これらの ことから、市内の中で最も象徴的な住宅地といえる。ま た、芦屋市自体が高級住宅地と言われるように、市全体 に利便性や街なみなどの要素では説明できない、住宅地 のブランド価値があるといえる。
分析モデルは、象徴的地区である六麓荘からの距離で 近隣に及ぶ外部性の影響を計測し、芦屋市内か市外かに よる違いを示す芦屋ダミーで、広域に及ぶ外部性の影響 を計測する。住宅地としての価値が市外と比べて差があ るのかを見るため、地価に反映される駅からの距離や地 積、容積率など、その土地の持つ価値をコントロールす るほか、まちの違いによって、地価に影響を与える要素 をコントロール変数に加え、芦屋ダミーで芦屋の住宅地
としての価値を計測できるモデルとする。
3.3
分析結果と考察表 2に示す分析結果から、六麓荘からの距離に対する 地価の予測値の関係を描いたものを図 3に示す。この図 から、距離が小さいほど地価が高く、次第に地価の下が り方は小さくなる。また、距離が同じでも市内に比べて 市外の地価は、距離に対する地価の下がり方が小さい。
これより、良好な住宅地として象徴的な六麓荘の近隣に は外部性があり、近いほど正の外部効果は大きく、離れ るほど距離に対する外部効果の下がり方は小さくなる。
また、市外に六麓荘の外部性は及びにくいことから、六 麓荘が、芦屋市という行政単位に影響を与えている可能 性がある。また、信頼区間を考慮すると、わずかな差の 可能性があるが、距離が同じであれば他の要素をコント ロールしても市内の地価は市外より高い。これより市域 全体に及ぶ正の外部効果があり、住宅地のブランド価値 があることを示していると考えられる。
4.
事例研究以上の検証を元に、全国の高級住宅地を対象に、自治 体や地域住民の住宅地の価値を高めるための土地利用 への取組みや、住宅地のブランド価値の醸成について事 例研究を行う。
芦屋市六麓荘と、隣接する西宮市苦楽園とで、開発の 動機と立地条件が共通する住宅地の比較をし、土地利用 規制の違いで、その後の街なみに違いが出てくることが わかる。また、建築協定の事例からは、地域住民の住環
図
3
六麓荘からの距離と地価予測値表
2 六麓荘からの距離が地価に与える影響に関する
推定結果
被説明変数 ln(成約価格/㎡)
変数名 標準誤差
芦屋市ダミー 1.948 *** (0.398) 六麓荘からの距離(km) 0.096 (0.102) 六麓荘からの距離の2乗 -0.024 *** (0.008) コントロール変数・定数項
年次固定効果 観測数 決定係数 F検定
係数
省略
0.003 注）OLSによる推定結果
括弧内は不均一分散頑健標準誤差
***、**、*はそれぞれ有意水準1%、5%、10%を示す yes 509 0.352
4
境に対する意識が協定と異なるために協定が形骸化し、実効性に乏しい土地利用規制になることが考えられる。
これより、人は自らの選好に応じて住環境を選ぶ一方で、
その人の土地利用によって、住環境は影響を受け、変化 することから、住環境を維持するためには、地域住民の 住環境に対する共通意識を持つことが重要であるとい える。
大田区田園調布
2･3
丁目は、敷地の分割が進み、空間 的ゆとりが減少しているものの高級住宅地としてのイ メージを持ち続けている。これは、地域住民が住環境を 変化させつつも、土地利用に対する取組みを長年にわた り、続けている成果と考えられる。高級住宅地として知られる田園調布や六麓荘、横浜市 青葉区の美しが丘
2･3
丁目の土地利用の取組みをみる と、地域住民によるものだけではなく、行政も法的拘束 力のある規制を定め、地域住民と連携して行っているこ とが共通点としてあげられる。地域住民は近隣の外部性 を直接受け、住環境の便益や損失を受ける当事者である ことから、行政よりも住環境を維持しようとする強いイ ンセンティブが働くと考えられる。しかし、建築協定の 事例でみられるように、隣接地の増加、協定違反がある ことはそれに従わない。これは地域住民が求める住環境 の質に差があり、そうした地区での地域住民による協定 の運営は、近隣住民間の争いを避けるために厳格に行う ことが難しく、協定の実効性が乏しくなるためと考えら れる。このことより、それぞれの地域にとって良好な住 環境を築くためには、官民一体となった取組みが欠かせ ないと言える。5.
政策提言本研究では、低層住宅地において最低敷地面積規制を 最適な水準で定めることで、住環境の価値を最大にする ことができ、その適正な規制水準は、住宅地の空間的ゆ とりの違いによって異なることを示した。また、良好な 住宅地として象徴的な住宅地を持ち、長年その環境を維 持することは、市域全体など広い範囲の住宅地としての 価値を高める可能性がある。事例研究からは、そのため に地域住民と行政とが共に土地利用に対して取組むこ とが肝心であることを示した。これより以下の政策提言 を行う。
(1)
最適な規制を設け、住環境の維持を図る現在、空間的ゆとりにより良好な住環境である住宅地 においては、住環境から得られる効用を高め、維持する ために、その状況に最適な最低敷地面積規制を定める。
(2)
規制の合理性を示す住環境からの便益の最大化を目的とする場合、地域特 性に応じた最低敷地面積の最適規制水準に対して、住民 の合意する規制水準は過小になる。このことより、社会 的効用が最大になる規制値の客観的、科学的な情報を示 すことで、社会的合意を得られやすくし、最適水準の規
制の実現を図る。
(3)
住環境を維持するインセンティブを与える私的便益と社会的便益とに乖離があるため、正の外部 効果がある住宅地の住環境は維持されない。その乖離を 補うために、必要な税の減免や補助を行い、その住環境 を維持するインセンティブを与え、ゆとりある住環境の 長期的な維持の実現を図る。緑化、景観形成に関する助 成制度は既にあるが、多くは外観修景に関する形成や、
維持修繕の費用に対する補助である。住環境の重要な要 素である、空間的ゆとりに対する補助の検討が考えられ る。
(4)
まち全体の価値を高めることを考慮した土地利用政 策を行うゆとりある住宅地の住環境の維持、向上のため、官民 一体での取り組みは、当該住宅地の価値を高めるだけで はなく、自治体全体の住宅地としての価値を高める、大 きな外部効果を得る可能性があることを、行政は認識す る必要がある。地域住民の住環境向上への自発的取り組 みをサポートすることで、地域の住環境の価値を高め、
良好な住環境をもつ地域の正の効果を広く波及させ、行 政区全体の価値を高めることを考慮した土地利用政策 を行うことを提案する。
6.
今後の課題第
2
章の検証では、規制の最適水準があり、住宅地の 違いにより差があることを示したが、空間的ゆとりによ る住宅地の分類をより細かく行うことで、住宅地の敷地 規模に対する最適規制水準の精度の高い数値が示され ると考える。そのためには、今回、町丁目単位の世帯密 度を用いたが、実際の街なみに合わせた世帯密度の算定 を行うことが望ましい。また、今回実現性が異なること から、対象としなかった規制対象行為を定める規制につ いても考慮した推計を行うことで、規制の効果をより精 密に計測できると考える。第
3
章の検証では、芦屋市とその市外周辺を対象に分 析を行ったが、より一般化するためには、他の地区にお ける検証を行う必要がある。また、住宅地の地価分析か ら住宅地のブランド価値の計測を行ったが、住環境の価 値に影響を及ぼす要因を更に研究することで、より明確 な価値の計測をすることができると考えられる。主な参考文献
浅見泰司編集(2006)『住環境』東京大学出版会 内田順文(1987)「地名・場所・イメージ」『人文地 理』Vol.39,No.5,p391-405
金本良嗣, 藤原徹(2016) 『都市経済学（第２版）』東 洋経済新報社
