富田林市　市街化調整区域における地区計画のガイドライン（案）

富田林市 市街化調整区域における地区計画のガイドライン 平成 18 年 5 月の都市計画法改正により、市街化調整区域における開発行為において地区計画の都 市計画決定が重要視されることとなりました。 地区計画は市街化調整区域における大規模な開発や広域的な都市機能の立地などを可能とするも のであり、その内容によっては都市機能の拡散など広域的な影響を及ぼすことも懸念されます。 このため、適正な土地の有効利用と良好な市街地の形成の促進を図るために、市街化調整区域にお ける地区計画の考え方をガイドラインとして策定したものです。 【１．目的 】 都市計画法第 21 条の 2 の規定に基づく都市計画の決定等の提案のうち、同法第 34 条第 10 号に該 当する市街化調整区域における地区計画の提案に対し、本市が都市計画の判断を行う際の指針とす る。 なお、このガイドラインは、富田林市が地区計画の提案を決定する際の指導方針とし、目指す都市像と 土地利用の実現を目的とする。 【２．定義 】 このガイドラインにおいて使用する用語は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号）、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）及び本市開発指導要綱において使用する用語の例による。 【３．適用区域】 地区計画の対象となる区域は、本市都市計画マスタープランにおける土地利用方針の土地利用調整 エリアとする。 【４．市街化調整区域における地区計画の地域づくりの基本的な考え方】 市街化を抑制すべき地域である市街化調整区域の基本理念を堅持しつつ、緑豊かで良好な土地利 用となるよう留意し、社会・経済活動の現状及び将来の見通しを踏まえ、本市都市計画マスタープランに おいて示される土地利用方針の考えに沿って、居住、就労、教育、文化、医療、買物、レクリエーション 等を含めた都市活動全般にわたる総合的なまちづくりを目指すものとする。

【５．市街化調整区域における地区計画の基本的方針 】 (1) 大阪府が定める南部大阪都市計画区域マスタープラン、市街化調整区域における地区計画のガイ ドライン等や、本市の総合計画、都市計画マスタープラン、緑の基本計画等に適合するものとする。 (2) 公共施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、 地区計画の区域の特性に応じて地域のまちづくりに寄与できる計画であるものとし、周辺に おける自然環境、生活環境等の保全に十分配慮したものする。 (3) 区域・規模については、周辺における市街化の動向や、地域の実情に応じたもので、良好な環境の 各街区を整備し、開発し、及び保全する合理的な土地利用となるように設定するものとする。 【６．対象外区域 】 地区計画には以下の区域を含まないものとする。 (1) 農業振興地域の整備に関する法律に規定する「農用地区域」 (2) 集落地域整備法に規定する「集落地域」 (3) 大阪府自然環境保全条例に規定する「大阪府自然環境保全地域」、「大阪府緑地環境保全地域」 (4) 都市緑地法に規定する「特別緑地保全地区」 (5) 近畿圈の保全区域の整備に関する法律に規定する「近郊緑地保全区域」 (6) 森林法に規定する「保安林」、「保安林予定森林」、「保安施設地区」、「保安施設地区予定地」 (7) 地すべり防止法に規定する「地すべり防止区域」 (8) 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律に規定する「土砂災害特別 警戒区域」 (9) 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律に規定する「急傾斜地崩壊危険区域」 (10) 史跡、名勝、天然記念物、建造物等の指定文化財、その他国、府及び市において文化財保護上保 全を必要とする区域 (11) 野性動植物の要保護地域（鳥獣保護区、貴重な植物の生息地域及び貴重な動物の生息地域で保 護が必要と認める地域） (12) 産業廃棄物処理場跡地 (13) 土壌汚染による健康被害が生ずるおそれがある土地

【７．地区計画策定の内容 】 地区計画において定める内容は以下のとおりとする。 (1) 地区計画の名称、位置、面積 (2) 地区計画の方針 市街化調整区域の性格を踏まえ、ゆとりある良好な市街地環境の形成や周辺環境の保全と調 和、及び地域の活性化等について、必要な事項を地区計画の目標として明らかにする。 地区計画の目標 土地利用の方針 地区施設の整備の方針 建築物等の整備の方針 その他当該区域の整備、開発及び保全に関する方針 (3) 地 区 整 備 計 画 地区計画の方針に即して、本市開発指導要綱の基準を満たし、地区の特性にふさわしい良 好な都市環境の形成を図るため、地区施設の配置及び規模、建築物等に関する事項並び に土地の利用に関する事項について必要な事項を適切に定める。 道路 公園 緑地 広場 地区施設の配置及び規模 その他公共施設 建築物等の用途の制限 容積率の最高限度 建ぺい率の最高限度 敷地面積の最低限度 壁面の位置の制限 建築物等の高さの最高限度 建築物等の形態、意匠の制限 建築物等に関する事項 かき、さくの構造の制限

【８．立地要件】 非住居系 住居系 幹線道路沿道型 大規模集客施設型 0.5ha 以上 ただし、地区計画の区域と、 周辺地域が一体的な用途地 域として形成できないものは 5ha 以上とする。 0.5ha 以上 ただし、地区計画の区域 の 過 半 が 幹 線 道 路 よ り 100m 以内にあるものとす る。 0.5ha 以上 区域面積 良好な環境の街区形成を行うような区域面積の設定を行うものとする。 立地基準 車線数 が２ 以上の 国道 ・府 道・市の幹線道路に、地区施 設道路が接続すること。 歩道整備された車線数が ２以上の国道・府道・市の 幹線道路沿道であり、そ の道路に、地区施設道路 が接続すること。 歩道整備された車線数が４ 以上の国道・府道・市の幹 線道路沿道であり、前記幹 線道路とは異なる幹線道路 へ、地区施設道路が接続す ること。 留意事項 地区計画の区域に住居系、非住居系がある場合は、それぞれの基準を満たすものとす る。

【９．地区整備計画の基準 】 地区計画で策定する地区整備計画の内容は、以下のとおりとする。 非住居系 住居系 幹線道路沿道型 大規模集客施設型 地区施設 道路 ・本市開発指導要綱の基準を満たすものとする。 ・道路ネットワークを勘案した適切な配置とし、後背地を考慮した幅員を確保するものと する。 地区施設 緑地・公 園・広場 大阪府自然環境保全条例、同規則、自然環境の保全と回復に関する協定実施要綱、本 市開発指導要綱を満たすものとする。 建 築 物 の 用 途 の 制 限 戸建住宅を基本とし、第一種 低層住居専用地域の用途制 限に準ずる。 ただし、建築基準法別表 2 （い）の（6）（７）は除くものとす る。 近隣商業地域の用途制限に準ずる。 ただし、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関す る法律第２条に規定されるものを除くものとする。 容 積 率 ／ 建ぺい率 100／50 以下 200／60 以下 200／60 以下 敷地面積 150 ㎡以上 － － 壁面後退 周囲 1m 以上 幹線道路沿 5m 以上 隣地側 3m 以上 道路側 5m 以上 隣地側 3m 以上 高さ 10m 以下 － － 道路斜線 1:1.25 1:1.25 1:1.25 隣地斜線 － 20m+1:1.25 20m+1:1.25 北側斜線 5m+1:1.25 10m+1:1.25 10m+1:1.25 建築物等 に 関 する 事項 日影 建築基準法別表第４の１の （2）（建築物の軒の高さが 7m 超又は地階を除く階数が 3 階以上の場合） 平 均 地 盤 面 か ら の 高 さ は 1.5m とする 建築基準法別表第４の４のロの（２）（建築物の高さが 10m を超える場合） 平均地盤面からの高さは 4m とする 留意事項 ・周辺の土地利用及び道路の整備状況を考慮し、適正に施設を設置する。 ・周辺の土地利用を考慮し、適切な建築物の用途制限を設定する。 ・交通環境との調和を図るものとする。 ・隣接地への影響を考慮し、緑地、公園等を用いた緩衝帯を設置する。 ※ 大規模集客施設（都市計画法では「特定大規模建築物」と定義）とは、以下の用途に供する建築物 でその用途に供する部分の床面積が１万㎡を超えるものとする。 用途：劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場又は店舗、飲食店、展示場、遊戯場、その他これらに 類する用途に供する建築物

【１０．条例による土地利用制限の適用 】 計画決定後に、地区計画の内容として定められた建築物の用途及び敷地に関する事項については、 建築基準法第 68 条の 2 第 1 項の規定により、本市地区計画の区域内における建築物の制限に関する 条例に規定するものとする。また、建築基準法第 69 条に規定する地権者等による町並みに関する建築 協定や、都市緑地法第 45 条に規定する緑地協定を活用するものとする。 【１１．地区計画の策定にあたっての留意事項 】 (1) 区域内における地区施設、その他関連公共施設の整備について、その実施が確実に見込まれるも のであること。 (2) 道路、上水道、下水道、学校等の公共公益施設に関連する諸計画に支障をきたさないこととし、基 盤施設に新たな行政投資を行う必要がないものであること。 (3) 地区計画の提案を行う者は、区域内の土地所有者等の同意を得ていること。また、周辺に影響を及 ぼす恐れがある場合は、その周辺の理解を求めるものであること。 (4) 地区計画の区域は、できるだけ整形なものであること。また、良好な街区形成を行っていること。 (5) 住居系と非住居系が混在していないこと。 (6) 隣接又は近接して複数の計画がある場合、相互に連携し、一定的でより良好な環境の形成を行う図 ること。 【１２．その他 】 (1) このガイドラインに定めるもののほか、必要な事項は、市長が別に定めるものとする。 (2) 平成 19 年 11 月 30 日以前において、本市に大規模開発相談書を提出し、本市が支障ないと判断し たものに限り、このガイドラインの【８．立地要件】および【９．地区整備計画の基準 】に関する規定は 適用せず、大阪府の改正前「市街化調整区域における地区計画のガイドライン」及び「市街化調整 区域おける大規模開発行為の取扱基準」のいずれかの例によることができるものとする。 (3) このガイドラインは平成 20 年 6 月 2 日から施行する。

第一段階 まちづくりの発意・話合い 権利者等の意向調査のための説明会等 計画内容の検討 第二段階 周辺地域を含めての説明等 計画内容の再検討、地区計画提案の資料作成 権利者、周辺地域の意向把握 計画内容の再検討 権利者や周辺地域の意向を沿えて 市に地区計画の提案 都計法16-3 第三段階 関係課、関係機関での検討 地区計画原案の作成 都市計画審議会（報告・審議） 地区計画原案の公告・縦覧 利害関係者からの意見 第四段階 地区計画案の作成 大阪府同意 地区計画案の公告・縦覧 利害関係者及び市民からの意見 都計法17-1 都市計画審議会（審議・答申） 都計法19-1 都市計画決定・告示 都計法20-1 （案作成段階） 【市主体】 富田林市地区計画等の案の作成手続きに関する条例 都計法16-2 （都計決定段階） 【市主体】

富田林市　市街化調整区域における地区計画の流れ

【 参考 】 地区計画の計画書 １．計画地の現況 項 目 資料・図・表 等 (1) 位置 位置図 (2) 法規制 法規制一覧 法規制図 （市街化区域・市街化調整区域、宅地 造成工事規制区域、地域森林計画対象民有林、 砂防指定地、農業振興地域 等） (3) 富田林市総合計画の位置付け 基本構想、土地利用構想図 (4) 土地利用状況 土地利用現況図・表、周辺土地利用現況図 (5) 交通条件 （道路、鉄道、バス 等） 現況道路網図、現況バスルート、鉄道網図、交通 量調査 等 (6) 自然条件 （地形、地質、水系、動植物 等） 地形図、水系（流域）図、動植物調査報告書 等 (7) 文化財 文化財、史跡一覧表、文化財分布図（周辺を含 む） (8) 農林業の現況 （計画地及び周辺） 農地、ため池、林業現況図、農業用利水現況図、 林道現況図（全て周辺含む） (9) 同種の施設の立地状況 現況図（周辺において予定土地利用と同じもの） (10) 周辺公益施設の現況 （教育、医療、購買、福祉、上水道等） 教育施設、医療施設、購買施設、福祉施設の位置 図、上水道整備現況図 (11) 周辺公共施設の現況 （道路、公園、下水道 等） 現況道路網図（都市計画を含む） 都市公園位置図（都市計画を含む） 下水道整備状況図（都市計画を含む） (12) その他 土壌汚染関係調査結果 相続税猶予農地状況 等

２．地区計画の方針 項 目 資料・図・表 等 (1) 基本構想 基本コンセプト 等 (2) 基本方針 土地利用計画、施設計画、交通計画、公園・緑地 計画、給排水計画、造成・防災計画 等 ３．地区計画の概要 項 目 資料・図・表 等 (1) 開発予定者 (2) 位置 (3) 規模 (4) 計画戸数・計画人口 (5) 年次計画 年次計画図、人口定着表 (6) 土地利用計画 土地利用計画図、土地利用面積表 (7) 施設計画（住宅計画） 敷地・街並み計画、建築協定、地区施設整備計画 書 （施設の帰属先、管理主体、整備時期） (8) 道路交通計画 道路計画図、道路標準断面図、交通計画図 (9) 公園・緑地計画 公園・緑地計画図、宅地内緑地配置図 (10) 公益施設計画 公益施設計画図 (11) 給水計画 給水（配水）計画図 (12) 排水計画 雨水排水計画図、汚水排水計画図 (13) 造成計画 造成計画図、造成縦断図、切盛土量計算書 (14) 防災計画 (15) 周辺農林業への影響と対策 農業利水対策図 (16) その他 周辺交通への影響、資金計画書 等