資 料 ４
市街化調整区域の土地利用方針（素案）について
富士市 都市整備部 都市計画課
【資 料 目 次】
１．市街化調整区域における土地利用の実現手法 １
２．市街化調整区域における地区計画の概要
６
３．市街化調整区域における地区計画の適用方針 10
４．地区別の土地利用方針
12
５．市街化調整区域における地区計画の適用地区 17
（補足資料）地区別カルテ
19
１．市街化調整区域における土地利用の実現手法
（１）市街化調整区域における土地利用の基本的な考え方
＜市街化調整区域のイメージ＞
市街化調整区域は、市街化を抑制し、自然環境・農林業環境を保全する区域であり、
原則として建築を伴う開発が禁止され、既存の豊かな自然環境や田園環境の保全を前
提とした土地利用の展開が基本となる。
しかし、今後も市街化調整区域における既存集落地の生活環境や工業団地の操業環境
を持続的に維持していくためには、必要な施設や建物等の建築を誘導するきめ細かな
土地利用を推進していく必要がある。
市街化調整区域では、地域コミュニティの維持等の観点から、周辺の市街化を促進し
ない範囲の開発や地域特性を活かした機能に限定した開発について
「開発許可制度」
が適用される。
本方針では、市街化調整区域における既存の集落地や工業団地の操業環境の
維持・向上を図るため、地域の特性を踏まえ、必要な施設や建物等の建築を誘
導する土地利用手法や対象となるエリアを明らかにします。
（２）開発許可制度の概要
＜開発許可の技術基準、立地基準の内容＞
市街化調整区域において開発行為を行う場合には、
「都市計画法第 29 条（開発行為
の許可）
」に位置付けられている『農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定
める建築物又はこれらの業務を営む居住の用に供する建築物』を除き、都市計画法
の許可が必要となり、
「都市計画法第 33 条（技術基準）
」
と
「都市計画法第 34 条
（立地基準）
」
が適用される。
■ 開発許可の技術基準（都市計画法第 33 条）
第 33 条
技術基準の内容
第１号 用途地域等への適合 第２号 道路、公園等の空地 第３号 排水施設 第４号 給水施設 第５号 地区計画等への適合 第６号 公共公益施設 第７号 地盤の安全等 第８号 開発不適地の除外 第９号 樹木・表土の保全 第 10 号 緩衝帯 第 11 号 輸送の便 第 12 号 申請者の資力・信用 第 13 号 工事施行者の能力 第 14 号 権利者の同意■ 開発許可の立地基準（都市計画法第 34 条）
第 34 条
立地基準の内容
第１号 日常生活に必要な物品販売・加工・修理を営む店舗等の開発行為 第２号 鉱物資源、観光資源等の有効利用に関する開発行為 第３号 温度、湿度、空気等の特別の条件を必要とする開発行為 第４号 農産物、林産物、水産物の処理・貯蔵・加工に関する開発行為 第５号 農林業等活性化基盤施設に関する開発行為 第６号 県が国等と助成する中小企業の事業の共同化等に関する開発行為 第７号 既存工業の関連事業の開発行為 第８号 危険物の貯蔵・処理に関する開発行為 第９号 市街化区域での建設が困難・不適当 第 10 号 地区計画又は集落地区計画の区域内の計画に適合する開発行為 第 11 号 市街化区域に隣接又は近接した一定の集落のうち条例で指定する区域内で行うもの 第 12 号 市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当なも ののうち、条例で定めるもの 第 13 号 市街化調整区域になるとき既存の権利の届け出を受理された開発行為 第 14 号 上記に定めるもののほか、あらかじめ開発審査会を経て、市街化を促進するおそれがな く、かつ市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当なものなお、富士市では、都市計画法第 29 条、第 34 条に基づき、
「市街化調整区域にお
ける開発許可制度の運用基準（立地基準）
」を定め、適切な運用を行っている。
（３）市街化調整区域における土地利用手法
※市街化調整区域における一般的な土地利用手法を以下に整理する。
【手法１】集落地区計画（集落地域整備基本方針）
集落地域整備の 基本的な考え方 ・良好な営農条件及び居住環境の確保を図る必要がある集落地域について、農業の生産条件と 都市環境の調和のとれた地域の整備を推進するとともに、適正な土地利用を実現する ・市街化調整区域内で、将来の土地利用の混乱が予想される集落地域について、農業及び都市 環境の整備を推進する 集落の位置及び 区域に関する 基本的事項 ・対象とする集落地域は「都市計画区域」と「農業振興地域」が重複した区域で、次の条件に 該当する区域とする ①規模等 集落戸数 ：おおむね 100 戸以上 ／ 農用地面積：おおむね 10ha 以上 ②農業等の状況 農業生産機能の低下または農業生産活動環境の悪化等が生じている区域及び生じるおそれ のある区域 ③居住環境等の状況 生活環境上の問題がある区域及び生じるおそれのある区域 ④その他 概ね 10 年間は市街化区域編入或いは用途地域指定の見込みのない区域 集落地域の整備 又は保全の目標 ■農業生産機能の確保 ・適正な土地利用を図りながら農業生産基盤の整備を行うとともに、認定農業者等の地域の中 心となる経営体への農用地利用の集積を図る ■居住環境の整備 ・農村特有の人との共生で保たれた自然、静穏な居住性に十分配慮しつつ、道路、下水処理施 設の整備を図るとともに、農地、宅地等の調和を図りつつ良好な環境の保持、形成に努める 集落地域における 土地利用に関する 基本的事項 ■農用地と宅地の配置の考え方 ・居住区域、農用地区域がまとまりをもって配置されている集落については、相互の機能を阻 害しないよう調和ある集約を図り、生活環境の整備と農業生産機能の強化を図る ・農用地等のなかに宅地が散在している集落においては、宅地密度の高度化を抑制し、宅地と 農用地が調和した良好な農村景観を保持する ■農用地の整備の考え方 ・農用地については、地域の農業の動向を総合的に勘案しながら農業生産基盤の整備を推進す ることにより、集団性を確保するとともに、流動化を促進して認定農業者等の地域の中心と なる経営体の育成を図る ■宅地の整備の考え方 ・良好な居住環境を形成しているエリアについてはその保全を図り、居住環境上問題のあるエ リアについては、集落地区計画、面的整備事業等により、良好な居住環境を形成する ・新規宅地の整備については、治水上の配慮を行い、農業集落としての恵まれた自然条件を確 保するため、既存集落の土地の区域面積を最高限度として、その範囲内で宅地需要に対応す る（ゆとりある質的にも良好な住宅環境の形成を図る）≪富士市での適用可能性≫
△
●良好な集団農地の近接にインターチェンジが建設されるなど、開発圧力が高い地域における農 業環境の保護と土地利用の調和を図る制度であり、本市の市街化調整区域においては適用箇所 がないと考えられる。 ●今後、無秩序な開発等が進み、良好な集団農地の操業環境が脅かされる懸念が生じた場合に、【手法２】優良田園住宅の建設の促進に関する基本方針
優良田園住宅 の概要 ・優良田園住宅とは、農山村地域、都市の 近郊その他の良好な自然的環境を形成し ている地域に所在する一戸建ての住宅 で、次の基準を満たすもの ①３階建て以下 ②敷地面積 300 以上 ③建ぺい率 30％以下 容 積 率 50％以下 優良田園住宅 のパターン ①自然遊住型（自然環境豊かな山里で、自然と同化した生活を送るための住宅） ②豊かな退職ライフ型（退職後の老後生活を豊かな環境の下で送るための住宅） ③田園通勤型（田園地域から都市の職場に通勤するための住宅） ④ＵＪＩターン型（都市部から地方部へのＵＪＩターンのための住宅）≪本市での適用可能性≫
△
●本方針の適用にあたっては、まず市町村が「優良田園住宅の建設の促進に関する方針」を作成す る必要があります。 ●県の指導方針により、小学校の徒歩圏内の住宅地で５０戸以上の連たんが求められるなど、適用可 能範囲が限定されており、本市においては適用のメリットが少ないと考えられます。今後、社会情 勢や土地利用状況の変化により、適用のメリットが生じる場合には方針の作成を検討します。【手法３】都市計画法第 34 条第 11 号
概 要
・市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常 生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね 50 以上の建築物が連たんしている 地域のうち、政令で定める基準に従い、条例で指定する土地の区域内において行う開発行為 ・予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認め られる用途として条例で定めるものに該当しないもの≪本市での適用可能性≫
×
●本方針の適用にあたっては、市町村が「開発許可等の基準に関する条例」を作成する必要があり ますが、明確な区域指定が困難であるため、他市事例では想定以上に市街地が拡散する問題が生 じています。 ●地区計画制度の運用により、計画的な土地利用の誘導が可能であることから、本制度の適用は行 いません。【手法４】都市計画法第 34 条第２号の観光の運用基準
概 要
■観光資源の有効な利用上必要な建築物（展望台、旅館、みやげ物屋など） ・建築物の条件は次の通り ①都市計画マスタープラン等に観光リクリエーションゾーン等として定められた区域内であること ②観光資産の有効な利用上必要な用途として、必要最低限のものであること≪本市での適用可能性≫
△
●本方針の適用にあたっては、静岡県の運用指針に基づく方針づくりと、都市計画マスタープラン 等におけるゾーン設定が必要となります。 ●歴史的、伝統的な文化資産の有効活用や保全が本来の趣旨であるため、本市には適用が可能な土 地は無いと思われます。ただし、具体的な事業計画が生じた場合や、市の方針として観光業の振 興を図る場合には、当制度の適用を検討します。【手法５】市街化調整区域における地区計画
市街化調整区域 の地区計画 の概要 ・都市計画法第 34 条第 10 号に規定される内容であり、市街化調整区域内であっても、市の総 合計画上の整備が必要である場合などにおいて、地区計画を策定することで、その内容に適 合した開発行為は容認していくもの ・それぞれの地区の特性に応じて、良好な都市環境の形成を図るために必要な事項を定める地 区レベルの都市計画（策定主体は市町村） ・地区の目標将来像を示す「地区計画の方針」と、生活道路の配置や建築物の建て方のルール などを具体的に定める「地区整備計画」で構成され、住民等の意見を反映して、その地区独 自のまちづくりのルールをきめ細かく定める 定められる まちづくりの ルール ①地区施設の配置（生活道路、小公園、広場、遊歩道など） ②建物の建て方や街並みのルール（用途、容積率、建ぺい率、高さ、敷地規模など） ③保全すべき樹林地 地区計画の イメージ 地区計画の 種類 ①沿道地区計画 ・沿道整備道路に接続する土地の区域で、道路交通騒音により生じる障害の防止と適正かつ合 理的な土地利用の促進を図るため、一体的かつ総合的な市街地整備を行う ②集落地区計画 ・営農条件と調和のとれた良好な居住環境と適正な土地利用を図るため当該集落地域の特性に ふさわしい整備及び保全を行う ③防災街区整備地区計画 ・災害時における延焼防止、避難路確保のため必要な道路、建築物等を総合的に整備する必要 がある区域において、特定防災機能の確保と土地の合理的かつ健全な利用を図る ④歴史的風致維持向上地区計画 ・歴史的風致にふさわしい用途の建築物等を総合的に整備する必要がある区域において、歴史 的風致の維持及び向上と土地の合理的かつ健全な利用を図る≪富士市での適用可能性≫
〇
●市街化調整区域の地区状況に応じた、柔軟かつきめ細やかな土地利用の実現が可能であり、本 市の市街化調整区域では適正な手法だと考えられる。 ●本市では、市街化区域を含めた市全域で人口減少が確認されていることから、市街化調整区域 の本来の趣旨に基づき、市街地を拡大しない前提での必要な土地利用を図るため、地域特性に 応じた地区レベルでの方針づくりが求められる。本市の市街化調整区域の土地利用方針としては、地区計画の手法を適用します。
※制度適用には、本方針の策定後、適用区域において地区計画の都市計画決定が必要です。
２．市街化調整区域における地区計画の概要
（１）市街化調整区域における地区計画とは
＜市街化調整区域における地区計画の活用例＞
※都市計画運用指針より①市街化調整区域において周辺にある程度の公共施設等が整備されており、良好な居住環境を確
保することが可能な地区で、ゆとりある緑豊かな郊外型住宅用地として整備を行う場合
②市街化調整区域において既存集落とその周辺や沿道地域で既に住宅が点在しているような地区
において、良好な環境の確保を図るため、住宅や居住者のための利便施設等の建設を認めてい
く場合
③市街化調整区域内の住居系の計画開発地において、周辺の景観、営農条件等との調和を図りつ
つ、市街化調整区域におけるゆとりある居住環境の形成、必要な公共・公益施設の整備等を行
う場合
④市街化調整区域における幹線道路の沿道等の流通業務、観光・レクリエーション等を主体とす
る開発が行われる地区等の非住居系の計画開発地で、必要な公共公益施設の整備を行いつつ、
周辺の環境・景観と調和する良好な開発を誘導する場合
⑤市街化調整区域内の既存住宅団地等において、市街化調整区域におけるゆとりある良好な都市
環境の維持・増進を図る場合
都市計画法第 34 条 10 号に基づき、地区計画の内容に適合する開発行為は許可する
ことが可能となります。
市全域の市街化調整区域を見据えた方針を策定の上、制度を適用する区域に地区計
画の都市計画決定が必要です。本方針の中で、全体の方針を定めます。
地区の特性にあった詳細なルール作りをすることができ、住民等の合意形成が必要
となります。
市街化調整区域における地区計画は、開発・建築行為を適切に規制・誘導していく
ものであり、市街化を促進するものではなく、地区の特性に相応しい環境の維持・
形成が必要な場合において活用していくものです。
（２）地区計画の適用条件
＜地区計画を定めることができる区域＞
※都市計画法第 12 条の５より※詳細の内容は次頁に記載
市街化調整区域において地区計画を適用できる区域は、
「都市計画法第 12 条の５
（地区計画）
」に定められているほか、
「都市計画運用指針」や「静岡県の活用指針」
において規定されている。
市街化調整区域における地区計画の具体的な適用地区の選定にあたっては、上位関
連計画との整合や地域課題の抽出、整備・開発の必要性の整理を行うほか、法要件
を確認し、不適地等の有無を明らかにした上で選定することが求められる。
また、災害の発生のおそれがある区域や自然環境等を保全すべき区域等について
は、原則として、都市的土地利用を図るべきでない（地区計画を指定すべきでな
い）区域とされている。
■都市計画法第 12 条の５
第１項 地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞ
れの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全す
るための計画とし、次の各号のいずれかに該当する土地の区域について定めるものとする。
一 用途地域が定められている土地の区域
二 用途地域が定められていない土地の区域のうち次のいずれかに該当するもの
イ 住宅市街地の開発その他建築物若しくはその敷地の整備に関する事業が行われる、又は行
われた土地の区域
ロ 建築物の建築又はその敷地の造成が無秩序に行われ、又は行われると見込まれる一定の土
地の区域で、公共施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成
されるおそれがあるもの
ハ 健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区の環境が形成されている土地
の区域
法第 12 条の５
第１項第２号
地区計画の対象区域
（都市計画運用指針、静岡県の活用指針）
イ 住宅市街地の開発 その他建築物若しく はその敷地の整備に 関する事業が行われ る、又は行われた土 地の区域 ① 20ha 以上（産業の振興、居住環境の改善その他都市機能の維持又は増進に著しく寄与 する開発行為にあっては 5ha 以上）の一団の開発行為であって、当該都市計画区域におけ る計画的な市街化を図る上で支障がなく、かつ、計画の内容、地権者の合意等の状況から 確実に実施されると見込まれるもの。 また、「産業の振興、居住環境の改善その他都市機能の維持又は増進に著しく寄与する開 発行為」とは、原則として次の開発行為であって、下記の考え方を基本とすることが望ま しい。 ⅰ 主として住宅の建築の用に供する目的で行われる次の開発行為 ・主として地域住民の居住の用に供するもの ・人口の流出による地域社会の停滞等を防止するため新規住民の積極的な導入及び定着 を図る目的で行われるもの ・地域の経済社会活動の活性化、地域社会の整備発展等に寄与するもので、住宅以外の 建築物等の用に供する開発行為と一体として行われ、公共公益施設又は地域の振興に 寄与する工場、研究所等の施設と一体的な整備を図るもの ⅱ 主として住宅以外の建築物等の用に供する目的で行われ、かつ、法律に基づき又は地 方公共団体により策定された地域の振興又は発展を図るための計画との整合が図られて いる開発行為 ＜開発行為に係る考え方＞ ⅰ 市街化区域又は既成市街地若しくは既存集落に隣接、近接する地域で行われるもの。 （以下は例外） ・市街化区域等に隣接し、又は近接する地域に優良な農用地等が集団的に存在し、か つ、その外延部に遊休地等が存在する場合であって、当該遊休地等を活用することが その地域の土地利用上適切と認められる場合 ・工場の移転跡地等の既存の宅地を活用する場合 ・研究施設等の特別な施設で、その施設の性格から市街化区域等に隣接し、又は近接す る地域への設置を求めることが適当でないと認められるものの設置を目的とする場合 ⅱ 開発区域の周辺の区域において、開発行為に伴い必要となる適正な配置及び規模の道 路等の公共公益施設があること（当該開発行為と併せてこれらの公共公益施設の増改築 等が行われることにより、適正な配置及び規模の公共公益施設を備えることが確実と認 められる場合を含む。）。 ⅲ 市街化区域において行われない理由があること。 ② 以下に掲げる事業（街区の整備以外の事業にあっては、原則として他の事業と一体的に 行われ街区を形成するもの）。 ・都市計画法第 29 条第３号、第４号、第５号、第９号に掲げる開発行為 ・都市計画法第 29 条第３号に規定する建築物の建築に関する事業 ・都市計画法第 43 条第１項第１号、第４号に掲げる事業 ③ 住宅市街地の一体的開発で街区を単位とする事業（一体的に整備される利便施設等を含む） ※「事業が行われる」とは、必要な農地転用許可等の許認可について関係行政機関と調整が 了されている等、事業実施が確実であることを意味する。 ※「事業が行われた土地の区域」とは、改正前の法第 34 条第 10 号イに該当するものとして 開発許可を受け、事業が行われた土地の区域を含む。法第 12 条の５
第１項第２号
地区計画の対象区域
（都市計画運用指針、静岡県の活用指針）
ロ 建築物の建築又は その敷地の造成が無 秩序に行われ、又は 行われると見込まれ る一定の土地の区域 で、公共施設の整備 の状況、土地利用の 動向等からみて不良 な街区の環境が形成 されるおそれがある もの ① 家屋等の建築物が無秩序に集合又は点在している一団の土地の区域で、道路の配置又は 幅員の状況、建築物の立地動向からみて、不良な街区の環境が形成されるおそれがあるも の。 ② 幹線道路沿道に面する一宅地の区域で、建築物の立地の動向、既存宅地の存在状況、周 辺の土地利用の状況からみて、建築物の用途又は形態等が無秩序となるおそれがあり、不 良な街区の環境の形成を防止する必要があるもの。 ③ 道路等の公共施設の整備状況、建築物の立地動向から見て、建築物の建築又はその敷地 の造成が行われることが十分に予想される条件を備えている上、建築物の用途又は形態等 が無秩序となるおそれがあり、特に不良な街区の環境の形成を防止する必要がある区域。 なお、市街化区域に隣接する場合は、当該区域を市街化区域に編入することの妥当性につ いても検討することが望ましい。 ハ 健全な住宅市街地 における良好な居住 環境その他優れた街 区の環境が形成され ている土地の区域 住宅が連たんする良好な居住環境を有している都市的な市街地の区域であって、集落地域 整備法に規定する｢集落地域｣に加え、農山漁村の既存集落は含まない。 また、区域区分が行われる前から既に健全な住宅市街地として存在していた土地の区域に 限る。＜地区計画の区域に含まれるべきでない区域＞
※都市計画運用指針より■含まれるべきでない区域
・農用地区域 ・集落法第３条に規定する集落地域
・農地法による農地転用が許可されないと見込まれる農用地 等
■含まないことが望ましい区域
・農村地域工業等導入促進法に規定する工業等導入地区 等
・自然環境保全法の指定地域 ・自然公園法の特別地域 等
■原則として含めるべきでない区域
・保安林 等
■個別法等の適用を受ける区域
・土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域
・急傾斜地崩壊危険区域
・災害危険区域
・地すべり防止区域
・砂防指定地
・指定文化財の所在地域
・崩壊土砂流出危険地区、山腹崩壊危険地区、宅地造成工事規制区域
・貴重な動植物の生息地域
等
３．市街化調整区域における地区計画の適用方針
（１）地区計画適用の基本的な条件
地区計画を策定するには、本方針の中に区域の位置付けがあること、地域住民等の合意が図られて
いることのほか、以下の条件を満たす必要があります。
①市街化調整区域の土地利用方針との整合が図られていること
方針実現のための地区計画策定例＞
<方針実現のための地区計画策定例>
②都市計画法に定められる地区計画の類型に適合すること
【方針１】
安心して暮らし続けること
のできる生活環境の維持・形成
人口の高齢化や低密度化によって、既 存集落地における生活環境の維持が困難 となりつつあるため、適切な人口・都市 機能の維持や公共交通の連携により、将 来にわたり安心して暮らし続けることが できる生活環境の維持・形成に取り組み ます。 また、河川氾濫や土砂崩落の危険性が 高い地域においては、災害リスクに配慮 した安全な土地利用の推進を図ります。【方針２】
立地特性・周辺環境に
配慮した魅力ある産業の振興
市街化調整区域における既存の工業団 地は、本市の産業を支える重要な拠点の １つであることから、今後も良質な操業 環境の維持・形成に取り組みます。 また、高速道路の IC 周辺や幹線道路 の沿道などは、新たな産業用地として優 れた立地特性を有することから、周辺の 自然環境との調和・共生に配慮しつつ、 本市の新たな産業用地として適正な土地 利用の推進に取り組みます。【方針３】
豊かな自然・農林業
環境の保全・活用
市街化調整区域における 自然環境や農林業環境は、 本市の貴重な地域資源であ ることから、今後も保全に 取り組みます。 また、豊かな自然資源や 農林業環境を地域交流の場 として有効に活用し、農林 業・観光業の振興に取り組 みます。 ●既存集落や住宅団地の人口確保、都市 機能や公共交通の維持に配慮して地区 計画を定めます。 ●良好な生活環境を維持できるようなル ールづくりを行います。 ●災害リスクの高い地域は、地区計画の 対象外とします。 ●既存工業団地の操業環境の維持・継続 するためのルールづくりを行います。 ●高速道路の IC 周辺や幹線道路の沿道 において、周辺の自然環境や景観に配 慮した適切な基盤整備による魅力ある 産業団地の形成に向けた新たなルール づくりを行います。無秩序な開発や市街化
を抑制しつつ、農林業
の振興を図ります
地区状況を踏まえた区域指定を行い、
市街化調整区域における地区計画の適用を検討
●良好な自然環境・農林業 環境の維持・保全を図る ため、無秩序な開発や市 街化を抑制します。 ●農林業の振興のため、事 業者から要望があれば、 必要な地区計画の策定を 検討します。【環境維持型】
線引き前から存在する住宅団地周辺の区域を位置付 け、従来の建築ルールを引き継ぐことにより、良好な 環境の維持を図ります。◎今後、不良な居住環境が形成される恐れのある
既存集落地
◎今後、不良な操業環境の形成や無秩序な開発の
恐れがあるエリア
（都市計画法第 12 条の５第１項第２号ロに類するエリア）【開発型】
今後、開発が確実に見込まれる区域を位置付け、開発 の促進を図ります。◎今後、開発計画の予定があるエリア
（都市計画法第 12 条の５第１項第２号イに類するエリア）◎優れた居住環境を有する住宅団地
（都市計画法第 12 条の５第１項第２号ハに類するエリア）【まちなみ誘導型】
今後、無秩序な宅地開発が懸念される区域を位置付 け、計画的な土地利用を推進するとともに、住宅地や 工業地に介在する空き地などの有効利用を図り、良好 なまちなみの形成を図ります。（２）地区計画の区域指定の方針
※「地区別カルテ」の内容は19～38ページを参照
＜市街化調整区域の地区概要図＞
地区計画の適用地区の検討にあたり、
『地区別カルテ』にて、地区状況の詳細な
把握を行った上で、地区特性に相応しい「地区計画」の策定を目指します。
市街化調整区域において、
既に市街地や工業団地が形成されている、または人口密度が
高い地域
では、環境の維持や土地の有効活用のため、
「地区計画」の適用を検討します。
特に、
生活利便施設が集中するなど、開発需要が高い地区
では、早期のルール作りが
必要です。
そのほか、
地域からの要望が高く、一定の合意形成が図られた地区
についても、必要
に応じて、
「地区計画」の策定を進めていきます。
また、方針策定時に位置付けがない地区においても、本市の定める都市計画提案制度
に則った提案を受け、全体の方針に照らして適合した場合は、都市計画審議会で審議
の上、地区計画の策定を検討します。
都市計画運用指針により、地区計画の区域に含まれるべきでないと指定された区域
（9 ページ下段）は、地区計画の区域には含めません。
※検討にあたっては、まちづくり活動やコ
ミュニティの実状等を踏まえ、小学校区
を基本とします。
１ ２ ５ ３ ６ ４ ９ ７ ８ 10４．地区別の土地利用方針
各地区の現況等を踏まえ、地区別の土地利用方針を整理します。
なお、市街化調整区域全域の土地利用方針として、森林法や農地法、農業振興地域の整備に関する法律に
基づく適切な自然・農林業環境の保全を位置づけます。また、既存集落地の生活環境を維持するため、地域
公共交通システムの導入を継続して検討します。
１ 大淵地区
富士山フロント工業団地周辺 大規模な工業団地が形成されており、 良好な操業環境を維持するとともに、 隣接地においても、市内の高い開発需 要に応える用地の確保を図る （地区計画の検討） 新富士インター城山線沿道 新東名高速道路から富士山 フロント工業団地へのアク セス道路の整備が進められ ており、無秩序な開発を抑 制し、計画的な土地利用を 推進する （地区計画の検討） 中野交差点周辺 高い都市機能集積が見られ、 開発需要も高くなっているこ とから、適正なまちなみの誘 導を図る （地区計画の検討） 城山団地周辺 区域区分が行われる前から健全な住 宅市街地が形成されており、高い人 口密度が維持されていることから、 今後も良好な生活環境の維持を図る （地区計画の検討） 大峯団地周辺 急速な高齢化の進行が懸 念されており、高齢化に 対応した既存バス路線の 維持・確保が求められる２ 神戸地区
今宮団地周辺 高い人口集積が見られる一方、住宅 用地を取り囲むように地区の広範で 農用地区域が指定されていることか ら、適正な土地利用を推進し、良好 な生活環境および営農環境の維持を 図る （地区計画の検討）３ 吉永北地区
陽光台団地周辺 区域区分が行われる前から健全な住宅 市街地が形成されており、高い人口密 度が維持されていることから、今後も 良好な生活環境の維持を図る （地区計画の検討） 地区北部４ 須津地区
浮島工業団地周辺 区域区分が行われる前から宅 地開発による工業団地が形成 されており、計画的な土地利 用を推進し、良好な操業環境 の維持を図る （地区計画の検討） 一部の地域に高い人口集積が見ら れており、市街化区域内の都市施 設や都市機能との連携・ネットワ ークを確保し、良好な生活環境の 維持・改善を図る５ 浮島地区
東小学校周辺 高い人口密度を有する健全な住宅市 街地が形成されている一方、一部で は土地利用の混在が見られることか ら、計画的な土地利用を推進し、今 後も良好な生活環境の維持を図る （地区計画の検討）６ 吉永地区
一部の地域に高い人口集積が見ら れており、市街化区域内の都市施 設や都市機能との連携・ネットワ ークを確保し、良好な生活環境の 維持・改善を図る７ 青葉台地区
一部の地域に人口集積が見られて おり、市街化区域内の都市施設や 都市機能との連携・ネットワーク を確保し、良好な生活環境の維 持・改善を図る８ 伝法地区
一部の地域に高い人口集積が見られ ており、市街化区域内の都市施設や 都市機能との連携・ネットワークを 確保し、良好な生活環境の維持・改 善を図る 富士 IC 北側地区（伝法地区） IC に近接する地域に工業集積が見 られることから、計画的な土地利用 を推進し、良好な操業環境の維持・ 形成を図る （地区計画の検討）- 16 -
９ 原田地区・広見地区・富士北地区・岩松地区・岩松北地区・鷹岡地区・天間地区・元吉原地区
富士 IC 北側地区（広見地区） IC に近接し、無秩序な土地利用が 進む恐れがあることから、計画的な 土地利用を推進し、良好な生活環境 の維持・保全を図る （地区計画の検討） 一部の地域に高い人口集積が 見られており、市街化区域内 の都市施設や都市機能との連 携・ネットワークを確保し、 良好な生活環境の維持・改善 を図る10 富士川・松野地区
大北地区 高い人口密度を有する健全な住 宅市街地が形成されている一 方、一部では土地利用の混在が 見られることから、計画的な土 地利用を推進し、今後も良好な 生活環境の維持を図る （地区計画の検討）５．市街化調整区域における地区計画の適用地区
No. 地区名 類型 誘導方針 住 宅 地 １ 城 山 団 地 周 辺 地 区 （大淵地区） 環境維持型 既存住宅団地の環境維持 ２ 中野交差点周辺地区 （大淵地区） まちなみ誘導型 区域内の土地の住宅化 ３ 今 宮 団 地 周 辺 地 区 （神戸地区） まちなみ誘導型 区域内の土地の住宅化 ４ 陽光台団地周辺地区 （吉永北地区） 環境維持型 既存住宅団地の環境維持 ５ 東 小 学 校 周 辺 地 区 （浮島地区） まちなみ誘導型 区域内の土地の住宅化 ６ 富士ＩＣ北側地区 （広見地区） まちなみ誘導型 区域内の土地の住宅化 ７ 大北地区 （松野地区） まちなみ誘導型 区域内の土地の住宅化 産 業 地 ８ 富士山フロント 工業団地周辺地区 （大淵地区） 開発型 工業団地の操業環境維持 ・区域の拡充 ９ 新富士イン ター城山 線沿線地区 （大淵地区） まちなみ誘導型 沿道の均衡ある土地利用 １０ 浮島工業団地 周辺地区 （須津地区） まちなみ誘導型 工業団地の操業環境の向上 １１ 富士ＩＣ北側地区 （伝法地区） まちなみ誘導型 工業地としての純化１
２
３
４
５
６
７
８
９
10
11
-（補足資料）地区別カルテ
１ 大淵地区
地区面積 市街化区域 市街化調整区域 合 計
37.8ha(0.8%) 4,536.5ha(99.2%) 4,574.3ha(100.0%)※都市計画区域外を除く
人 口 人 口 （人） 人口密度 （人/ha） 増減率 （％） 人 口 （人） 人口密度 （人/ha） 増減率 （％） 人 口 （人） 人口密度 （人/ha） 増減率 （％） Ｈ 27 総人口 1,040 (7.6％) 27.51 ― 12,692 (92.4％) 2.80 (16.31) ― 13,732 (100.0％) 3.00 ― 年少人口 159 (15.3%) ― ― 1,560 (12.3%) ― ― 1,720 (12.5%) ― ― 生産年齢人口 622 (59.8%) ― ― 7,148 (56.3%) ― ― 7,770 (56.6%) ― ― 老年人口 258 (24.8%) ― ― 3,984 (31.4%) ― ― 4,242 (30.9%) ― ― Ｈ 52 総人口 897 (8.0％) 23.73 -15.9 10,258 (92.0％) 2.26 (13.19) -19.2 11,155 (100.0％) 2.44 -18.8 年少人口 107 (11.9%) ― -32.7 1,132 (11.0%) ― -27.4 1,239 (11.1%) ― -28.0 生産年齢人口 519 (57.9%) ― -16.6 5,620 (54.8%) ― -21.4 6,139 (55.0%) ― -21.0 老年人口 271 (30.2%) ― +4.8 3,506 (34.2%) ― -12.0 3,777 (33.9%) ― -11.0 ＊カッコ内は市街化調整区域内の都市的土地利用面積に対する人口密度 市街化調整区域内 土地利用 都市的土地利用 自然的土地利用 合 計
778.0ha(17.1%) 3,758.5ha(82.9%) 4,536.5ha(100.0%) 市街化調整区域内
新築動向
住居系 工業系・他 合 計
件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha)
H23-27 160 2.10 30 12.11 190 14.21
市街化調整区域内 農地転用
住居系 工業系・他 合 計
件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha)
H23-27 48 0.84 135 5.52 183 6.36 都市機能 市街化区域 市街化調整区域 合 計 福祉施設 2（129 人/箇所） 4（996 人/箇所） 6（707 人/箇所） 子育て支援施設 0 7（223 人/箇所） 7（246 人/箇所） 文化施設 0 2（6,346 人/箇所） 2（6,866 人/箇所） 医療施設 1（1,040 人/箇所） 2（6,346 人/箇所） 3（4,577 人/箇所） 商業・金融施設 2（520 人/箇所） 11（1,154 人/箇所） 13（1,056 人/箇所） 公園・道路 0 20 20 合 計 5 46 51 都市施設 計 画（ha） 供 用（ha） 整備率（％） 位置図 都市計画道路 1.58 0.41 25.9 都市計画公園 22.01 20.25 92.0 公共交通 土地利用規制・法適用 ・路線バス（片道３本／ピーク時未満） ・デマンドタクシー「こぶし」 （吉原富士本中町・吉原富士本西町） ・農業振興地域 農用地区域 ・保安林 ・土砂災害特別警戒区域 ・土砂災害警戒区域 ・砂防指定地 Ｈ29 世論調査
【公共交通網図】
中野交差点付近を中心に都市機能が集積【都市機能・都市施設分布図】
【H52 人口密度】
【市街化調整区域の開発動向】
【H52 高齢化状況図】
（ア）地区の現状
地区の 暮らしやすさに 対する満足度 総合的に見て暮 らし易く感じ スーパー マーケット・ 病院・ 診療所、 介護・ 郵便局・ 銀行 子育て施設 （保育園・ こども園、 文化施設 （図書館・ 文化ホール レクリエー ション施設 （公園・緑 公共交通施設 （鉄道駅・ 公共サービス 施設（市役所 ・まちづくり 徒歩圏全 施設平均 日常生活施設 の移動手段 徒歩や自転車 の移動が 市民から見た、徒歩圏内施設に対する満足度 車以外の移動手段に対する 満足度 城山団地付近の人口密度は高いものの、地区全域の居住 エリアの 58.8％が 10 人/ha 未満 地区南側の県道沿いを中心に住宅が立地 地区南東側を中心に農用地区域が指定 地区西側に富士山フロント工業団地が立地 中野交差点付近や地区南側の県道沿い を中心に開発が進行 地区南側では路線バスが運行 大淵第二小学校周辺ではデマンドタクシーが運行 ←大淵第二小学校周辺 城山団地付近【都市的土地利用・農用地分布図】
地区内居住エリアの 79.2％が高齢化率 30％以上 特に大峯団地付近で著しく高齢化が進行 大峯団地付近 富士山フロント 工業団地 城山団地付近 中野交差点付近 中野交差点付近 中野交差点付近 * *地区の課題（まとめ）
●地区人口の約９割が市街化調整区域に居住することから、今後も既存集落地での生活を継続できる環境の形成が必要
●高齢化が懸念されることから、既存集落地において高齢者が安心して暮らすことのできる生活環境の形成が必要
●人口減少・低密度化が顕著であることから、既存の生活ｻｰﾋﾞｽ施設や公共交通の維持に向けた人口の確保が必要
●地区の大部分が自然的土地利用であることから、優良な自然・農林業環境の保全が必要
●富士山フロント工業団地周辺における良好な操業環境の維持・保全が必要（※産業用地の拡大も検討中）
●現在整備が進められている新富士インター城山線沿道の適切な土地利用の誘導が必要
●今後の高齢化に向けて、利用しやすい公共交通の確保や公共交通の利用促進に向けた啓発活動・意識改革が必要
具体的な取組み内容（適用すべき制度）
①地域からの提案による地区計画の検討
⇒中野交差点周辺や城山団地周辺をはじめとする都市機能が集積するエリアや路線バスの運行ルート沿線において
は、既存の生活サービスや人口の維持・集積を図るため、地区計画の検討を行う
⇒富士山フロント工業団地周辺においては、良好な操業環境の維持・創出を図るため、地区計画の検討を行う
⇒新富士インター城山線沿道においては、無秩序な開発を抑制し、計画的土地利用を推進するため、地区計画の検討
を行う
②地域からの提案による地域公共交通システムの導入検討
⇒路線バスの運行ルートから離れるエリアや利用の低下が見られるエリアにおいては、高齢者などの日常生活の足と
なる公共交通を確保するため、コミュニティバスの運行やデマンドタクシーの導入に向けた検討を行う
③優良な自然環境（森林・農地）の保全
⇒森林法や農地法、農業振興地域の整備に関する法律に基づく適切な土地利用の規制により、市街化調整区域におけ
る無秩序な開発を抑制し、優良な自然・農林業環境の保全を図る
土地利用方針図
【H52 高齢化率×公共交通】
【H27 人口密度×都市機能・都市施設分布×公共交通】
(イ)地区の課題
（ウ）具体的な取組み内容・土地利用方針
〇地区の広範で人口の低密度化が見られ
るため、既存の都市機能の移転・撤退
や路線バスの廃止・変更が懸念される
〇中野交差点付近では、高い都市機能や
人口集積が見られるため、既存の生活
環境の維持・保全が求められる
〇城山団地付近では、都市機能の集積が
ないものの、高い人口集積が見られる
ため、地域に不足する都市機能の集積
や主要な都市機能とのネットワークの
確保が求められる
城山団地付近 中野交差点付近〇地区のほぼ全域で高齢化が進行し、平
成 52 年には居住エリアの 79.2％が高
齢化率 30％以上となることから、今
後、公共交通の重要性がより高まる
〇地区のほぼ全域で人口の低密度化が進
み、平成 52 年には地区内居住エリア
の 58.8％が 10 人/ha 未満となること
から、既存の都市機能の移転・撤退や
路線バスの廃止・変更が懸念される
〇大峯団地付近では、特に高齢化の進行が
懸念され、早急な対策が求められる
大峯団地付近 城山団地付近 中野交差点付近 大峯団地付近 （市街化調整区域全域） ・地域公共交通システムの導入検討による既存集落地の 移動手段の維持・確保 ・森林法や農地法、農業振興地域の整備に関する法律に 基づく適切な自然・農林業環境の保全 富士山フロント工業団地周辺 大規模な工業団地が形成されており、 良好な操業環境を維持するとともに、 隣接地においても、市内の高い開発需 要に応える用地の確保を図る （地区計画の検討） 新富士インター城山線沿道 新東名高速道路から富士山フロント 工業団地へのアクセス道路の整備が 進められており、無秩序な開発を抑 制し、計画的な土地利用を推進する （地区計画の検討） 中野交差点周辺 高い都市機能集積が見られ、開発需要 も高くなっていることから、適正なま ちなみの誘導を図る （地区計画の検討） 城山団地周辺 区域区分が行われる前から健全な住 宅市街地が形成されており、高い人 口密度が維持されていることから、 今後も良好な生活環境の維持を図る （地区計画の検討） 大峯団地周辺 急速な高齢化の進行が懸念 されており、高齢化に対応 した既存バス路線の維持・ 確保が求められる２ 神戸地区
地区面積 市街化区域 市街化調整区域 合 計
37.3ha（5.5%） 644.8ha(94.5%) 682.1ha(100.0%)
人 口 人 口 （人） 人口密度 （人/ha） 増減率 （％） 人 口 （人） 人口密度 （人/ha） 増減率 （％） 人 口 （人） 人口密度 （人/ha） 増減率 （％） Ｈ 27 総人口 1,610 (100.0％) 43.16 ― 1,983 (100.0％) 3.08 (13.63) ― 3,593 (100.0％) 5.27 ― 年少人口 221 (13.7%) ― ― 231 (11.6%) ― ― 452 (12.6%) ― ― 生産年齢人口 1,009 (62.7%) ― ― 1,199 (60.5%) ― ― 2,208 (61.5%) ― ― 老年人口 379 (23.5%) ― ― 553 (27.9%) ― ― 932 (25.9%) ― ― Ｈ 52 総人口 1,398 (100.0％) 37.48 -13.2 1,659 (100.0％) 2.57 (11.40) -16.3 3,057 (100.0％) 4.48 -14.9 年少人口 173 (12.4%) ― -21.7 191 (11.5%) ― -17.3 364 (11.9%) ― -19.5 生産年齢人口 785 (56.2%) ― -22.2 901 (54.3%) ― -24.9 1,686 (55.2%) ― -23.6 老年人口 440 (31.5%) ― 16.1 567 (34.2%) ― 2.5 1,007 (32.9%) ― 8.0 ＊カッコ内は市街化調整区域内の都市的土地利用面積に対する人口密度 市街化調整区域内 土地利用 都市的土地利用 自然的土地利用 合 計
145.5ha(22.6%) 499.3ha(77.4%) 644.8ha(100.0%) 市街化調整区域内
新築動向
住居系 工業系・他 合 計
件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha)
H23-27 22 0.28 5 0.12 27 0.40
市街化調整区域内 農地転用
住居系 工業系・他 合 計
件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha)
H23-27 12 0.24 7 0.26 19 0.50 都市機能 市街化区域 市街化調整区域 合 計 福祉施設 1（379 人/箇所） 0 1（932 人/箇所） 子育て支援施設 2（111 人/箇所） 0 2（226 人/箇所） 文化施設 1（1,610 人/箇所） 0 1（3,593 人/箇所） 医療施設 1（1,610 人/箇所） 0 1（3,593 人/箇所） 商業・金融施設 0 2（992 人/箇所） 2（1,797 人/箇所） 公園・道路 5 6 11 合 計 10 8 18 都市施設 計 画（ha） 供 用（ha） 整備率（％） 位置図 都市計画道路 ― ― ― 都市計画公園 ― ― ― 公共交通 土地利用規制・法適用 ・路線バス（片道３本／ピーク時未満） ・コミュニティバス「なのはな」 ・デマンドタクシー「やまぼうし」 ・農業振興地域 農用地区域 ・土砂災害特別警戒区域 ・土砂災害警戒区域 Ｈ29 世論調査
【公共交通網図】
【市街化調整区域の開発動向】
【H52 高齢化状況図】
【H52 人口密度】
地区の 暮らしやすさに 対する満足度 総合的に見て暮 らし易く感じ る・やや感じる スーパー マーケット・ コンビニ 病院・ 診療所、 介護・ 福祉施設 郵便局・ 銀行 子育て施設 （保育園・ こども園、 幼稚園等） 文化施設 （図書館・ 文化ホール 等） レクリエー ション施設 （公園・緑 地、広場等） 公共交通施設 （鉄道駅・ バス停等） 公共サービス 施設（市役所 ・まちづくり センター等） 徒歩圏全 施設平均 日常生活施設 の移動手段 （車以外） 徒歩や自転車 の移動が しやすい 57.1% 50.0% 50.0% 28.6% 46.5% 3.6% 28.6% 35.7% 60.7% 38.0% 14.3% 14.2% 市民から見た、徒歩圏内施設に対する満足度 車以外の移動手段に対する 満足度【都市機能・都市施設分布図】
（ア）地区の現状
市街化区域内の人口密度は高いが、 市街化調整区域内の人口密度は低い 地区内居住エリアの 42.5％が 10 人/ha 未満 市街化区域内や県道 24 号、76 号沿道（今宮団地）を中心に 住宅が集積 県道 24 号、76 号沿道では、商業施設や公共公益施設が立地 住宅用地を取り囲むように地区の広範で農用地区域が指定 県道 24 号、76 号の沿道中心に開発が進行 地区南側一帯がデマンドタクシー運行範囲に位置 県道 24 号において、路線バスが運行【都市的土地利用・農用地分布図】
地区内の全域で高齢化が進行 地区内居住エリアの 88.0％が高齢化率 30％以上 県道 24 号 県道 76 号 県道 24 号 県道 76 号 市街化区域内に小学校やまちづくりセンター等が立地 市街化調整区域内にはコンビニが立地 県道 24 号 神戸小学校 今宮団地 * *地区の課題（まとめ）
●今宮団地を中心に約 2,000 人の居住者が市街化調整区域で生活をしていることから、今後も既存集落地での生活を継
続できる環境の形成が必要
●高齢化が懸念されることから、既存集落地において高齢者が安心して暮らすことのできる生活環境の形成が必要
●今宮団地や県道 24 号、76 号沿道での人口減少・低密度化が顕著であることから、既存の公共交通の維持に向けた人
口の確保が必要
●地区の大部分が自然的土地利用であることから、優良な自然・農林業環境の保全が必要
●今後の高齢化に向けて、利用しやすい公共交通の確保や公共交通の利用促進に向けた啓発活動・意識改革が必要
●地区南部は市街化区域に含まれており、市街化区域内の都市施設や都市機能との連携・ネットワークの確保が必要
具体的な取組み内容（適用すべき制度）
①地域からの提案による地区計画の検討
⇒今宮団地周辺の既存集落地では、既存の生活サービスや人口の維持・集積を図るため、地区計画の検討を行う
②地域からの提案による地域公共交通システムの導入検討
⇒高齢者などの日常生活の足となる公共交通を確保するため、必要に応じて、既存の公共交通の利用実態や地域のニ
ーズを踏まえた地域公共交通システムの導入に向けた検討を行う
③優良な自然環境（森林・農地）の保全
⇒森林法や農地法、農業振興地域の整備に関する法律に基づく適切な土地利用の規制により、市街化調整区域におけ
る無秩序な開発を抑制し、優良な自然・農林業環境の保全を図る
土地利用方針図
【H52 高齢化率×公共交通】
【H27 人口密度×都市機能・都市施設分布×公共交通】
（イ）地区の課題
（ウ）具体的な取組み内容・土地利用方針
〇市街化区域内では高い人口密度が維持
されているものの、市街化調整区域で
は人口の低密度化が見られている
〇今宮団地付近や県道 24 号、76 号沿道
において人口の低密度化が見られてい
ることから、既存の路線バスの廃止・
変更が懸念される
〇地区南部は市街化区域に含まれてお
り、市街化区域内の主要な都市機能と
のネットワークの確保が求められる
〇地区全域で高齢化が進行することか
ら、今後、公共交通の重要度がより高
まる
〇今宮団地や県道 24 号、76 号など、既
存のバス路線沿線において、人口の低
密度化が顕著であることから、路線バ
スの廃止・変更が懸念される
〇今後も地区内の公共交通を維持・確保
するため、路線バスの存続に向けた対
策や新たな公共交通システムの導入に
向けた検討が求められる
（市街化調整区域全域） ・地域公共交通システムの導入検討による既存集落地の移動手段の維持・確保 ・森林法や農地法、農業振興地域の整備に関する法律に基づく適切な農林業環境の保全 県道 24 号 県道 76 号 県道 24 号 県道 76 号 今宮団地 今宮団地 今宮団地周辺 高い人口集積が見られる一方、住宅 用地を取り囲むように地区の広範で 農用地区域が指定されていることか ら、適正な土地利用を推進し、良好 な生活環境および営農環境の維持を 図る （地区計画の検討）３ 吉永北地区
地区面積 市街化区域 市街化調整区域 合 計 ― 3,120.7ha(100.0%) 3,120.7ha(100.0%)※都市計画区域外を除く 人 口 人 口 （人） 人口密度 （人/ha） 増減率 （％） 人 口 （人） 人口密度 （人/ha） 増減率 （％） 人 口 （人） 人口密度 （人/ha） 増減率 （％） Ｈ 27 総人口 ― ― ― 3,193 (100.0％) 1.02 (7.42) ― 3,193 (100.0％) 1.02 ― 年少人口 ― ― ― 421 (13.2%) ― ― 421 (13.2%) ― ― 生産年齢人口 ― ― ― 2,009 (62.9%) ― ― 2,009 (62.9%) ― ― 老年人口 ― ― ― 763 (23.9%) ― ― 763 (23.9%) ― ― Ｈ 52 総人口 ― ― ― 2,753 (100.0％) 0.88 (6.39) -13.8 2,753 (100.0％) 0.88 -13.8 年少人口 ― ― ― 319 (11.6%) ― -24.2 319 (11.6%) ― -24.2 生産年齢人口 ― ― ― 1,527 (55.5%) ― -24.0 1,527 (55.5%) ― -24.0 老年人口 ― ― ― 907 (32.9%) ― +18.9 907 (32.9%) ― +18.9 ＊カッコ内は市街化調整区域内の都市的土地利用面積に対する人口密度 市街化調整区域内 土地利用 都市的土地利用 自然的土地利用 合 計430.5ha(13.8%) 2,690.2ha(86.2%) 3,120.7ha(100.0%) 市街化調整区域内
新築動向
住居系 工業系・他 合 計
件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha)
H23-27 25 0.29 3 0.53 28 0.82
市街化調整区域内 農地転用
住居系 工業系・他 合 計
件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha)
H23-27 2 0.04 4 0.49 6 0.53 都市機能 市街化区域 市街化調整区域 合 計 福祉施設 ― 0 0 子育て支援施設 ― 1（421 人/箇所） 1（421 人/箇所） 文化施設 ― 1（3,193 人/箇所） 1（3,193 人/箇所） 医療施設 ― 0 0 商業・金融施設 ― 1（3,193 人/箇所） 1（3,193 人/箇所） 公園・道路 ― 8 8 合 計 ― 11 11 都市施設 計 画（ha） 供 用（ha） 整備率（％） 位置図 都市計画道路 ― ― ― 都市計画公園 191.4 160.21 83.7 公共交通 土地利用規制・法適用 ・路線バス（片道３本／ピーク時未満） ・コミュニティバス「なのはな」 ・デマンドタクシー「なのはな」 ・農業振興地域 農用地区域 ・保安林 ・土砂災害特別警戒区域 ・土砂災害警戒区域 ・砂防指定地 Ｈ29 世論調査
【公共交通網図】
【都市的土地利用・農用地分布図】
【市街化調整区域の開発動向】
【H52 高齢化状況図】
【H52 人口密度】
県道 76 号沿道（吉永第二小学校周辺）に都市機能が立地【都市機能・都市施設分布図】
（ア）地区の現状
陽光台団地付近の人口密度は高いものの、 地区全域の居住エリアの 52.5％が 10 人/ha 未満 陽光台団地や吉永第二小学校周辺に住宅が立地 住宅用地の外縁部には農用地区域が指定 地区内には産廃最終処分場や工場等が立地 地区南部を中心に開発が進行 地区北部に路線バスが運行 地区南部にコミュニティバスが運行 地区南部、北部にデマンドタクシーが運行 地区内居住エリアの全域で高齢化が進行 地区内居住エリアの 78.4％が高齢化率 30％以上 吉永第二小学校 産廃最終処分場 県道 76 号 陽光台団地 陽光台団地 地区の 暮らしやすさに 対する満足度 総合的に見て暮 らし易く感じ る・やや感じる スーパー マーケット・ コンビニ 病院・ 診療所、 介護・ 福祉施設 郵便局・ 銀行 子育て施設 （保育園・ こども園、 幼稚園等） 文化施設 （図書館・ 文化ホール 等） レクリエー ション施設 （公園・緑 地、広場等） 公共交通施設 （鉄道駅・ バス停等） 公共サービス 施設（市役所 ・まちづくり センター等） 徒歩圏全 施設平均 日常生活施設 の移動手段 （車以外） 徒歩や自転車 の移動が しやすい 57.1% 7.1% 7.1% 21.4% 0.0% 0.0% 28.5% 7.1% 50.0% 15.2% 7.1% 14.3% 市民から見た、徒歩圏内施設に対する満足度 車以外の移動手段に対する 満足度 * *【H52 高齢化率×公共交通】
【H27 人口密度×都市機能・都市施設分布×公共交通】
地区の課題（まとめ）
●地区全域が市街化調整区域であり、約 3,200 人の居住者が生活していることから、今後も既存集落地での生活を継続
できる環境の形成が必要
●高齢化が懸念されることから、既存集落地において高齢者が安心して暮らすことのできる生活環境の形成が必要
●人口減少・低密度化が顕著であることから、公共交通の維持に向けた人口の確保が必要
●地区の大部分が自然的土地利用であることから、優良な自然・農林業環境の保全が必要
●今後の高齢化に向けて、既存の公共交通の確保や公共交通の利用促進に向けた啓発活動・意識改革が必要
●地区南部は市街化区域に近接しており、市街化区域内の都市施設や都市機能との連携・ネットワークの確保が必要
具体的な取組み内容（適用すべき制度）
①地域からの提案による地区計画の検討
⇒陽光台団地周辺をはじめとする既存集落地やコミュニティバスの運行ルート沿線においては、既存の生活サービス
や人口の維持・集積を図るため、地区計画の検討を行う
②地域からの提案による地域公共交通システムの導入検討
⇒高齢者などの日常生活の足となる公共交通を確保するため、必要に応じて、既存の公共交通の利用実態や地域のニ
ーズを踏まえた地域公共交通システムの導入に向けた検討を行う
③優良な自然環境（森林・農地）の保全
⇒森林法や農地法、農業振興地域の整備に関する法律に基づく適切な土地利用の規制により、市街化調整区域におけ
る無秩序な開発を抑制し、優良な自然・農林業環境の保全を図る
土地利用方針図
（イ）地区の課題
（ウ）具体的な取組み内容・土地利用方針
〇陽光台団地付近では、高い人口集積が
見られるものの、既存のコミュニティ
バスルート沿道では人口の低密度化が
見られるため、コミュニティバスの廃
止・変更が懸念される
〇既存集落地が存在する地区南部は、市
街化区域に近接していることから、市
街化区域内の主要な都市機能とのネッ
トワークの確保が求められる
〇地区全域で高齢化が進行することか
ら、今後、公共交通の重要度がより高
まる
〇既存のコミュニティバス路線沿線にお
いて、人口の低密度化が顕著であるこ
とから、路線バスの廃止・変更が懸念
される
〇今後も地区内の公共交通を維持・確保
するために、コミュニティバスの存続
に向けた対策や新たな公共交通システ
ムの導入に向けた検討が求められる
（市街化調整区域全域） ・地域公共交通システムの導入検討による既存集落地 の移動手段の維持・確保 ・森林法や農地法、農業振興地域の整備に関する法律 に基づく適切な農林業環境の保全 陽光台団地 陽光台団地周辺 区域区分が行われる前から健全な住宅 市街地が形成されており、高い人口密 度が維持されていることから、今後も 良好な生活環境の維持を図る （地区計画の検討） 地区北部４ 須津地区
地区面積 市街化区域 市街化調整区域 合 計
196.6ha(13.1%) 1,300.9ha(86.9%) 1497.5ha(100.0%) ※都市計画区域外を除く
人 口 人 口 （人） 人口密度 （人/ha） 増減率 （％） 人 口 （人） 人口密度 （人/ha） 増減率 （％） 人 口 （人） 人口密度 （人/ha） 増減率 （％） Ｈ 27 総人口 9,199 (100.0％) 46.79 ― 1,739 (100.0％) 1.34 (9.55) ― 10,939 (100.0％) 7.30 ― 年少人口 1,280 (13.9%) ― ― 239 (13.7%) ― ― 1,520 (13.9%) ― ― 生産年齢人口 5,553 (60.4%) ― ― 1,045 (60.1%) ― ― 6,598 (60.3%) ― ― 老年人口 2,366 (25.7%) ― ― 455 (26.2%) ― ― 2,821 (25.8%) ― ― Ｈ 52 総人口 7,782 (100.0％) 39.58 -15.4 1,469 (100.0％) 1.13 (8.07) -15.5 9,252 (100.0％) 6.18 -15.4 年少人口 918 (11.8%) ― -28.3 172 (11.7%) ― -28.0 1,090 (11.8%) ― -28.3 生産年齢人口 4,382 (56.3%) ― -21.1 821 (55.9%) ― -21.4 5,203 (56.2%) ― -21.1 老年人口 2,482 (31.9%) ― +4.9 476 (32.4%) ― +4.6 2,959 (32.0%) ― +4.9 ＊カッコ内は市街化調整区域内の都市的土地利用面積に対する人口密度 市街化調整区域内 土地利用 都市的土地利用 自然的土地利用 合 計
182.0ha(14.0%) 1,118.9ha(86.0%) 1,300.9ha(100.0%) 市街化調整区域内
新築動向
住居系 工業系・他 合 計
件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha)
H23-27 15 0.20 5 0.09 20 0.30
市街化調整区域内 農地転用
住居系 工業系・他 合 計
件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha) 件（件） 面 積(ha)
H23-27 8 0.14 10 0.24 18 0.38 都市機能 市街化区域 市街化調整区域 合 計 福祉施設 3（789 人/箇所） 0 3（940 人/箇所） 子育て支援施設 3（427 人/箇所） 2（120 人/箇所） 5（304 人/箇所） 文化施設 1（9,199 人/箇所） 0 1（10,939 人/箇所） 医療施設 1（9,199 人/箇所） 1（1,739 人/箇所） 2（5,470 人/箇所） 商業・金融施設 10（920 人/箇所） 0 10（1,094 人/箇所） 公園・道路 19 8 27 合 計 37 11 48 都市施設 計 画（ha） 供 用（ha） 整備率（％） 位置図 都市計画道路 11.45 7.41 64.7 都市計画公園 0.58 0.58 100.0 公共交通 土地利用規制・法適用 ・岳南鉄道（須津駅、神谷駅、岳南江尾駅） ・路線バス（片道３本／ピーク時未満） ・農業振興地域 農用地区域 ・土砂災害特別警戒区域 ・土砂災害警戒区域 ・砂防指定地 ・津波浸水想定区域 ・急傾斜地崩壊危険区域 Ｈ29 世論調査
