商品名タイトル

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得する不動産取得

税の支払い方法

２０１２年８月１日

苅田和哉

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はじめに

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もくじ第１章目的 ... 4 （１）本レポートの目的 ... 4 （２）注意事項 ... 4 第２章不動産取得税... 5 （１）収益物件購入資金 ... 5 （２）物件決済の実例 ... 5 （３）不動産取得税額 ... 5 第３章：苅田和哉の実践例 ... 6 （１）物件購入とその後 ... 6 （２）さて、どうする？ ... 6 （３）苅田和哉がとった行動は？ ... 6 第４章：不動産取得税の納期延長に成功 ... 7 （１）納期延長の理由（その１） ... 7 （２）納期延長の理由（その２） ... 7 （２）納期延長の交渉結果 ... 8 第５章：お役所の立場... 9 （１）納期延長の２種類の方法 ... 9 （２）一括納付を推奨する理由 ... 9 （３）予想された交渉結果 ... 10 第６章：収支シミュレーション（納期延長、一括納入） ... 11 （１）試算の前提 ... 11 （２）キャッシュ・フロー ... 11 （３）税金 ... 11 第７章：収支シミュレーション（分割納入） ... 12 （１）試算の前提 ... 12 （２）キャッシュ・フロー ... 12 （３）税金 ... 12 第８章：まとめ ... 13 （１）総括 ... 13 （２）本当の影響 ... 13 （３）注意事項 ... 13 第９章：おわりに ... 14 （１）最後に ... 14 （２）不明点は ... 14

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第１章目的

（１）本レポートの目的多くの場合、収益不動産物件を購入してから 1 年以内に不動産取得税の課税通知が来ます。一般的には、新しい物件のオーナーさんはこの通知書に従って、取得税の支払いを行なっていると思いますが、この不動産取得税の支払方法を少し工夫すれば収益物件の運営が楽になり、年度末に支払う税金を少なくすることも可能になります。本無料レポートでは、収益物件からのキャッシュ・フローの最大化を目的として、不動産取得税の正しい支払方法について、そのノウハウを公開することにします。ここでは、不動産取得税が最も高いと思われる RC 中古物件に絞って解説します。これから収益不動産を入手しようとしている方、あるいは直近で物件を購入した方は、ぜひこのレポートで公開している方法をトライしてみてください。また、既に物件を保有している方は、今後の物件取得後の運営に活用してみてください。（２）注意事項本レポート中に記載している各種費用や税金などの数値は、苅田和哉の経験をベースに記載しています。また、法人税の計算等も収益物件のみを対象としたものに限定して記載しております。正確な数値ではなく、あくまで概算値になりますので御理解をお願いします。

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第２章不動産取得税

（１）収益物件購入資金皆さん、収益物件購入資金は、どのくらい準備していますか？一般的によく言われるのは、物件価格の７％という数字です。さらに、フルローン（物件価格の１００％を融資で賄うケース）以外では頭金が必要になりますただし、この７％という数字には物件取得後の半年～1 年以内に支払わなければいけない不動産取得税は含まれていないことが多いと思います。特に高額の収益物件購入では、不動産取得税の資金を想定しておかないと、物件取得後にこの支払に苦しむことになります。（２）物件決済の実例例えば、1 億円の RC 中古物件を購入すると仮定しましょう。上記の基準では７００万円の自己資金を準備しなければいけませんね。まず、仲介業者さんに約３％（約３００万円）の仲介手数料を支払います。次に司法書士の先生に登記費用とその手続報酬を支払います。経験上、経費は約２００万円くらいでしょうか。そして売主側との清算金の中に、固定資産税が含まれることが一般的です。年初の取引では、この清算金は物件価格の約２％の約２００万円くらいでしょうか。これで、準備した７００万円を使い切ることになります。（３）不動産取得税額不動産取得税は、大雑把に言えばその収益物件（土地、建物）の固定資産評価額の３％の課税になると覚えておくと良いですね。厳密には、税制がしばしば変わるので毎年ウオッチが必要ですが、１億円の RC 中古物件を入手したら、おおよそ２００～３００万円位の納税通知書が来ます。１億円の収益物件では不動産取得税まで含めると、自己資金は物件価格の９～１０％ほどが必要になります。

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第３章：苅田和哉の実践例

（１）物件購入とその後苅田和哉は２０１２年３月に、RC 中古物件を取得しました。今の時代にはありえないオーバーローンでした。物件価格は１．１５億円、諸経費の一部と修繕費用で０．１５億円、これらを合わせた１．３億円の融資を地方銀行から受けることに成功しました。さてその後、２０１２年７月の中旬、県税事務所より「不動産取得税の課税について（お知らせ）」という通知書が送付されました。その額はなんと４５０万円（土地：９０万円、建物：３６０万円）、納期限は２０１２年８月末日です。（２）さて、どうする？送付された通知書は、いわゆる事前通知書というもので、正式の納税通知書はもう少ししてから送付されます。これまでの経験では、このまま放置すれば、おそらく８月の上旬に正式な納税通知書がくると予想できます。実は今回購入した物件は、物件価格よりも固定資産税評価が高いのです。通常なら経験上、「物件価格」＞「固定資産評価額」であり不動産取得税は経験上物件価格の２％程度ですから、約２６０万円前後のはずです。この物件は、満室利回りが約２５％にもなる超高利回り物件なのです。４５０万円は、２億円程度の物件を購入した場合の不動産取得税に相当します。オーバーローンが得られたのも、この物件の高い収益力によります。（３）苅田和哉がとった行動は？苅田和哉はこの事前通知書を受け取った翌日に、県税事務所に電話をしました。担当者の女性にこの取得税の納期限を８月末から１２月末に延ばしてもらうように交渉しました。

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第４章：不動産取得税の納期延長に成功

（１）納期延長の理由（その１）なぜ、１２月末まで取得税の納期延長が必要なのでしょうか？実は、この物件の購入資金は５００万円程度しか準備できていませんでした。最初から少なくともフルローンを前提に購入する作戦でした。さらに、８月末頃の納期限の取得税の通知は予測していましたが、５００万円の購入資金は物件決済時に使いきってしまっているため、取得税の納税資金が全く無かったのです。しかしながら高収益物件なので、１ヶ月あたり約５０万円のキャッシュ・フローが見込めます。よって、４月から１２月までの９ヶ月 ×５０万円＝４５０万円が蓄積できた段階で、取得税を支払う作戦だったのです。１２月末の納期であれば、物件の収益力から十分に支払うことができます。（２）納期延長の理由（その２）もう一つ重大な理由がありました。この物件は２０１１年１０月に設立した法人で購入していますが、この法人の決算月が１０月なのです。要するに、法人の今期運営は２０１１年１０月から２０１２年９月です。物件単体では、費用は２５０万円（登記費用が２００万円、管理会社の管理料などが６ヶ月分＝５０万円）、収益は５０万円×６（４月～９月の６ヶ月）＝３００万円、ですから不動産取得税の支払いがなければ、今期の収支は、物件単体では５０万円の黒字です。法人の継続的な成長のためには銀行融資を毎年受ける必要があります。このためには、各期の黒字化が必達なのです。今期中に取得税を支払ってしまえば大幅な赤字になりますので、来期に銀行からの融資を受けることは絶望的になります。

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（２）納期延長の交渉結果さて、苅田和哉からの申し出に対して、女性担当者では判断できずに、その上役と思われる男性が電話口に出ました。この上役に対しても、１２月末納期をお願いしました。電話口に出た上役に対して、苅田和哉は次のように交渉しました。「不動産取得税が予想額より大幅に高かったので、誠に申し訳ありませんが、８月末では納税資金を準備できません。納期延長もしくは分割の支払いをお願いできないでしょうか？当方としてはできれば、一括支払いを選択したいので、納税資金が蓄積できる１２月末でなんとかお願いしたい。物件融資を受けている銀行にも、法人の決算内容を相談しており、今期を黒字にする必要がある。決算が９月であるので、余裕を見て１２月末の支払いをお願いしたい。」上役はう～んと唸り、しばらく考えた後に、「本当は２ヶ月程度の延長で納めてもらいたいのですが、そのような特殊事情なら致し方ありませんね。１２月末に一括して納入するというお約束を守って頂くという前提で了承しましょう。我々役所も各法人様の事情に柔軟に対応するように心がけています。」との回答を引き出しました。苅田和哉はさらに、「１２月末が納期限という新たな通知書を頂けるという事ですね。」と念を押し、その上役からは「１２月末に納期変更の手続きをこれから行います。よって修正の事前通知が１１月下旬ごろに送付されますので、１２月末の納期を必ず守るようにしてください。」という最終回答があり、今回の納期延長交渉は終了しました。

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第５章：お役所の立場

（１）納期延長の２種類の方法納期延長の方法は２種類があります。一括納付と分割納付です。一括納入とは、納期限を数ヶ月正式に延長した後に、一括納付する方法です。この場合は、延長された納期限が正式納入日となり、当初に設定された納期限は抹消されます。大家側にとっても、税務上の正式な納期限は延長後の日になります。分割納入とは、納期限はあくまで当初どうりですが、お役所との事前合意に基づき、分割納付する方法です。この場合は、当初に設定された納期限が正式な税金を収めるべき日となり、大家側にとっても税務上の正式な納期限になります。そして最大のデメリットが、税金を１００％収め切るまで、１）未納分の税金に対して延滞金がかかること、２）税金未納期間とみなされること、です。さて、ここで質問です、お役所はどちらを推奨するでしょうか？私の経験では、ほぼ１００％納期を数ヶ月ずらしても一括納付を薦めてきます。大概、「分割納入では延滞金が生じるから、遅らせても一括納入が良いです。できれば一括でお願いします」となります。実際にも延滞金は結構高く、年１４．６％もかかりますから、納入側としても一括納付がありがたいケースが大部分です。（２）一括納付を推奨する理由さて、お役所の本音はどうでしょうか？実はお役所は、当初の納期限においても役所内で稟議を通すことになります。この稟議が終了すれば、正式に納付時期が決定されます。納期延長の申し出が認められた場合にも、同様な稟議になりますが、この場合には納期限が数ヶ月ずらされ、最初の納付時期は完全に無かったことになります。

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その後は、通常の納付と同じように１ヶ月少し前に事前通知が送付されます。推測するに、お役所はこれが楽なのではないでしょうか。担当者にとっても延滞をトレースする必要もなくなりますし、所管内の住民に税金の延滞者を抱えることは、出来れば避けたいですよね。（３）予想された交渉結果納期延長して一括で支払う方法に対して、分割納付という方法があることは既に述べました。苅田和哉は、これを採用した経験はありませんが、半年から最大１年間くらいで数回の分割納付が可能という情報もあります。ただし、この方法の最大のデメリットは、延滞金では無く、納付時期が当初の月日で固定されてしまうことです。今回の物件購入と法人運営に当てはめれば、不動産取得税を今期に支払うと今期決算は完全な赤字になります。地方銀行からの融資を来期にうけることは、まず難しいでしょう。一方で、１２月末までに納期延長できれば、物件キャッシュ・フローから納税資金を蓄積でき、今期決算も黒字になり、万々歳です。以上のように、賃貸経営に及ぼす決算が赤字か黒字かは天と地の差があります。分割納入を選択する場合は延滞金以外に、この決算との関係を良く吟味してください。

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第６章：収支シミュレーション（納期延長、一括納入）

（１）試算の前提それでは、これまで定性的に述べてきた内容を、具体的な数値で検証してみます。試算の前提条件は以下とします。・物件購入時の諸経費：２００万円・運営経費：５０万円（半年間）、１００万円（１年間）・利益：５０万円/月（３００万円/半年、６００万円/１年）・不動産取得税支払：２０１２年１２月末日に４５０万円一括納付・仲介手数料３００万円と清算金２００万円：資産計上（２）キャッシュ・フロー１年目：利益５０万円×６ヶ月＝３００万円経費購入時諸経費２００万円＋運営経費５０万円収支５０万円の黒字２年目：利益５０万円×１２ヶ月＝６００万円経費運営経費１００万円＋取得税４５０万円収支５０万円の黒字３年目：利益５０万円×１２ヶ月＝６００万円経費運営経費１００万円収支５００万円の黒字４年目以降は３年目と同様（３）税金１年目：５０万円×３０％（仮定）＝１５万円２年目：５０万円×３０％（仮定）＝１５万円３年目：５００万円×３０％（仮定）＝１５０万円合計（１年目～３年目）＝１８０万円

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第７章：収支シミュレーション（分割納入）

（１）試算の前提同様に分割納入を想定して、具体的な数値で検証してみます。試算の前提条件は以下とします。・物件購入時の諸経費：２００万円・その他の運営経費：５０万円（半年間）、１００万円（１年間）・利益：５０万円/月（３００万円/半年、６００万円/１年）・不動産取得税支払：２０１３年２月末日に４５０万円を分割納付（税金計算では、簡略化のため４５０万円を半年後に納付と仮定）・仲介手数料３００万円と清算金２００万円：資産計上（２）キャッシュ・フロー１年目：利益５０万円×６ヶ月＝３００万円経費購入時諸経費２００万円＋運営経費５０万円＋不動産取得税４５０万円＝７００万円収支マイナス４００万円の赤字２年目：利益５０万円×１２ヶ月＝６００万円経費運営経費１００万円収支５００万円の黒字だが、１年目のー４００万円との損益通期の処置で１００万円の黒字３年目：利益５０万円×１２ヶ月＝６００万円経費運営経費１００万円収支５００万円の黒字（３）税金１年目：零（赤字）２年目：５０万円×３０％（仮定）＝１５万円３年目：５００万円×３０％（仮定）＝１５０万円延滞金：４５０万円×１４．６％/年÷２＝３３万円（最大）合計（１年目～３年目）＝１９８万円

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第８章：まとめ

（１）総括キャッシュ・フローや税金については、一括納付も分割納付も大差無い結果となりましたが、延滞税を考慮すると、一括納付の方がメリットがあります。法人収支については、納期を遅らせた一括納付が初年度から黒字、分割納付の場合は初年度が大幅赤字、という結果です。結論としては、納期延長した一括納付が様々なメリットを享受できるので、お勧めです。（２）本当の影響新たな物件取得時には、銀行融資を受ける際に税金を納期どうりに支払っているという証明書が要求されますが、半年～１年という長期にわたって分割納入している場合には、延滞中の状況ですので、すぐに繰り上げて一括納付をしないと、次の融資が受けられません。この状況では、１年間に数棟のスピードで成長していくことを狙った収益不動産投資法の過程では採用できません。従って、苅田和哉が推奨する超速不動産投資法では、分割納入は採用せずに、納期延長での一括納付を採用するようにしてください。（３）注意事項納期延長を申請する場合は、事前通知がきたらすぐにお役所と相談することをお勧めします。しばらくそのまま放置しておきますと、お役所内で事前通知どうりの稟議が回ってしまいます。お役所のトップまでの稟議が決済になると、それ以降は納期延長が認められなくなります。私の物件例ですと、８月末納期で事前通知が７月中旬に来た訳ですから、８月初め迄にはお役所へ相談することが必要です。要するにアクション期間は、極力１週以内、遅くても２週間以内となります。

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第９章：おわりに

（１）最後に RC 中古物件を対象として、超速不動産投資でスピーディに成長することを目的とした不動産取得税の対応方法ですが、如何だったでしょうか？このレポートが、同様な投資手法を採用している皆様のお役に立てましたら幸いです。また、ここで記載している以外の対応法もあると思います。特に木造物件への対応方法は、新築や中古の違いもありますので、ここで述べたような対応を考慮する必要はないかも知れません。（２）不明点はもしこのレポートの内容に関して、判りにくい所や質問などがありましたら、遠慮なくメール頂ければ幸いです。また、苅田和哉の経験を元にした不動産投資に関する無料レポートはこれからも公開していきます。オフィシャルサイト（http://superfudosan.com）からメールマガジンへ登録して頂ければ読者様へは優先してお知らせさせて頂きます。またいつか、お目にかかりましょう。その時までには、ぜひ物件を増やしておいてくださいね。

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■作者苅田和哉 ■メールアドレス(お問合せ用) [email protected] ■メールマガジン独自配信中（オフィシャルブログからお申し込みください）その他（メルマ）http://melma.com/backnumber_194343/ ■アメーバブログ「苅田和哉の超速不動産投資で夢リタイア」 http://ameblo.jp/kandakazuya/ ■オフィシャルサイト「超速不動産投資」 http://superfudosan.com