公営住宅における住民自主管理方式に関する研究 [ PDF

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(1)公営住宅における住民自主管理方式に関する研究佐土原洋平. 1. 背景と目的. て、住宅内覧会や入居説明会等を通じて住民の管理意識. 近年、公営住宅において良好な住環境の形成・維持. の向上を図る取り組みがなされており、その後も住民によ. のため、住民の自主的な管理の重要性が増してきている。. る自主的な管理が継続的に行われている。. 住宅管理における管理行為は内容から開発・維持・運営・. 2-2. 研究の視点. 生活管理に分けられ、管理対象は空間的広がりの視点か. 本研究では、ひらまつ団地の各住棟が供用開始されて. ら、 1) 個々の住戸及び住戸まわり、 2) 住棟など集住単位. から 5 ～ 10 年が経過する中で、住民自主管理方式が住. に備わる共用空間、 3) 地区内の共用施設の 3 つに大別さ. 棟ごとに独自性の高いものとなっている点に着目して考察. れる ( 図 1)。また、管理の担い手には、公営住宅事業者. する。具体的には、①各住棟の管理体制を整理した上で、. である各自治体と、自治体に管理委託された指定管理者. ②共益費の使途実態から管理体制と管理費用の関係の考. および管理代行者、居住者である住民が位置付けられて. 察を行い、 ③管理ルールの形成・更新過程を把握する。. いる。このうち住民管理は、集住秩序の維持を目的として. ④最後に、住民自主管理方式を特徴づけている要因と、. 幅広い管理活動がみられるが、条例や制度では共益費の. 各住棟のマネジメント手法について考察を行う。住民自主管理方式. 徴収と運用等といった一部について規定されるに留まって. 管理体制. 環境水準を有する反面、住民が集団的に管理すべき領域は広く負担も大きい。加えて、公営住宅の住宅セーフティネット化が進む情勢において、集団的な管理活動を助長. 管理を行う上で必要な. 必要な費用. 取り決め. 住民自主管理の枠組み. 管理行為. 管理対象. 管理主体. 維持管理. 住戸及び住戸まわり. 住民個人. 建物・施設などの維持および保全. 住戸・バルコニーなど. 管理人・専門担当者など. 住民集団地域集団. 運営管理. 住棟の共用空間. 共用施設や管理組織の運営. 緑地・共用階段など. 生活管理. 地区の共用施設. 良好な共同生活のための活動. 地区集会所・広場など. 町内会・隣組など. 管理実態の比較によって捉える. に共用空間の割合が高く、民間賃貸住宅に比べ良好な住. 公営住宅行政. 特に、住宅政策を反映して供給される公営住宅は一般. 管理ルール. 管理を実行するために. 管理主体の系. 住民自主管理方式に影響する要因. おり、位置付けは弱い。. 管理費用. 集団内で位置づけられた. 機能集団管理会・専門部会など. 図 1 研究の枠組み. する方策の必要性が今後ますます高まると予想される。このため、管理体制・管理費用・管理ルールといった住民. 住環境整備事業施行地区. N. 0 10. 25. 自主管理を支える枠組み、すなわち住民自主管理方式の確立が求められる。. ひらまつ団地 7 棟. 以上より本研究では、住民自主管理において先進的なひらまつ団地 6 棟. 取り組みがみられる北九州市営ひらまつ団地を研究対象と. ひらまつ団地 3 棟. し、各住棟の住民自主管理方式を把握し、考察することひらまつ団地 2 棟. で、公営住宅における住民自主管理の運営手法について. 鋳物師団地. 知見を得ることを目的とする。ひらまつ団地 1 棟. 2. 研究の方法 2-1. 研究対象地区の概要本研究で調査対象とする北九州市営ひらまつ団地 ( 北九州市小倉北区 ) は、北九州市平松・鋳物師地区の住. ひらまつ団地 4・5 棟. 環境整備事業 ( 施工期間 : 平成 6 ～ 18 年 ) において建設凡例. された全 8 棟のコミュニティ賃貸住宅である ( 図 2)。当事業. 市営住宅用地. コミュニティ賃貸住宅. 4・5 棟. では、当初より地元住民・行政・プランナーの連携による整備計画の立案と事業運営が行われ、住宅計画には地域性を活かした集住体の提案がなされており、住棟の規模や構成がそれぞれ異なる。さらに、入居手続きにおい. 図 2 ひらまつ団地の概要. 35-1. 50m.

(2) 約作成の際の住民集会で担当者が選任されている。. 2-3. 住民自主管理本研究における住民自主管理とは、｢住民が集住環境. また、｢管理人主動型｣では、維持管理も管理人がほ. を良好な状態に保つため自らが管理主体となって行う集団. ぼ行なっているが、 1 棟では階段・廊下、 4 ・ 5 棟では共. 的な管理行為｣のことを指す。. 用庭で一斉清掃を行っている。このように、管理人主動型においても、特に負担の大きい箇所は全住民による管理. また、｢住民自主管理を円滑に行うため必要な、管理体制・管理費用・管理ルールといった住民自主管理を支. 対象として位置付けられている。. える枠組み｣のことを住民自主管理方式とする。. 4. 管理費用の運用. 2-4. 調査の方法. 4-1. 共益費の使途比較. 本研究ではまず、管理体制の把握のため、住棟管理. 次に、各住棟における平成 22 年度の共益費の使途を. 人へのヒアリング調査を行い ( 平成 22 年 12 月、23 年 12 月 )、. 比較する ( 表 2)。共益費は住棟ごとに定められ、 800 〜. 収支報告書等の資料収集から管理費用の運用実態を把. 1700 円まで幅がある。使途内訳をみると、いずれの住棟. 握した ( 平成 23 年 12 月 )。また、各住棟の管理ルールの. も維持管理費の支出が多いが、このうち共用電気料・共. 把握のため、配布物や掲示物などの文書資料の収集を行. 用水道料・電球購入費は 4 ・ 5 棟を除いて住棟間の差が. い ( 平成 22 年 4 月～ 23 年 1 月 )、観察調査やヒアリング調. 少ないのに対し、維持管理備品費と業者委託料は大きく. 査から維持管理方法を把握した ( 平成 23 年 6 月～ 11 月 )。. 異なる。また、運営管理費にも差がみられ、住棟ごとの維. 3. 住棟単位の管理体制. 持管理方法の違いが表れている。管理人主動型. 3-1. 管理体制の諸形態. 担当役員型. 部会型管理会. 共益費の運用. ひらまつ団地の管理活動は住棟単位で行われている。. 共用設備の利用管理. 管理体制は住棟ごとに独自性を持ち、管理行為を主に管. 共用設備の利用管理. 管理人. 生活マナーの指導. 管理人. 理人のみが行う｢管理人主動型｣(1 棟、 4 ・ 5 棟 ) と、管理人と専門担当者が連携して管理行為を行う｢担当役員型｣ (3 棟、 6 棟、 7 棟 )、清掃部や園芸部などの専門部会が管. 住民全員. 生活マナーの指導. 共益費の会計. 会計担当者. 共益費の会計. 共用設備の保全. 清掃担当者. 共用設備の保全. 一般清掃. 理行為を分担する｢部会型｣(2棟)の3つに大別される(図3)。. 共益費の運用. 共益費の運用. 住民全員. 一般清掃. 住民個人. 植栽の手入れ. 3-2. 管理主体の比較と形成要因. 管理部. 住民集会の企画生活マナーの指導. 営繕部. 共益費の会計共用設備の保全. 清掃部. 園芸部. 各住棟の管理主体を比較すると ( 表 1)、運営管理面と. 共用設備の利用管理. 一般清掃植栽の手入れ. 実際に管理行為を行う主体. 生活管理面についてはいずれの住棟においても差異はあ. 凡例. まりみられない。特に、生活マナーの指導はどの住棟も管. 図 3 管理体制の諸形態表 1 各住棟の管理主体. 運営管理. 維持管理. 生活管理. 理人が担っており、対応の方法もほぼ共通していることがわかる。これらに対し、負担の大きい維持管理面では体制ごとの差異が顕著にみられる。. 2 人 / なし 2 人 / なし 1 人 /2 年 2 人 / なし 1 人 / なし 1 人 /2 年. 体制別にみると、まず｢部会型｣では、維持管理の主体は各専門部会あるいは業者となっている。 2 棟は入居直後に管理人が住民へアンケートを行い、清掃方法の決定は管理人に一任された。そこで、管理人が呼びかけを行い、有志による清掃部や園芸部が発足し、管理会が形成された。以降は管理会による住民集会が意思決定の場となり、問題の共有や今後の管理方針を検討している。この住民集会は現在も続いており、高齢化などに伴う部会役員の減少への対応策を検討する場面もみられた。次に、｢担当役員型｣は、主に負担の少ない共用設備の保全が担当者によって行われている。これは 2 棟の分担管理を参考にしたものといえる。 3 棟では入居初期に 2 棟管理人と会合を持ち、アンケートや住民集会など 2 棟とほぼ同様のプロセスで各専門担当者を位置付けた。一方、 6 棟や 7 棟ではこれらのプロセスを経ていないが、管理規 35-2.

(3) このように、 2 棟では入居初期に共用空間の維持管理. 4-2. 管理体制別の運用方法の特徴体制別にみると、｢部会型｣は担当役員型に比べ運営. や運営管理面のルールが住民の合意の上で設定され、そ. 管理費が少ない。これは各部会が独自の判断で管理行為. の後、住民構成の変化に対応するため生活管理面のルー. を行うため、管理行為ごとでなく、任期ごとに役員手当が. ルが管理会によって更新され続けている。. 支払われることが要因である。. 5-2. 管理ルールの波及. これに対し、｢担当役員型｣では管理行為を行うごとに. これに対し、最後に竣工した 6 棟は入居手続きの際に、. 手当が支払われるため、運営管理費が多い。特に、 3 棟. 住民自主管理を促す積極的な取り組みは行われなかった. では清掃罰金と共益費が別会計となっており、罰金は共. が、他棟を参考として、主に運営管理面のルールが管理. 益費の使途として住民の同意を得にくい、清掃参加者の. 人により設定された。その後、住みこなしが進むなかで、. 手当と維持管理備品費に充てるなど工夫がみられる。. 個別の管理ルールを体系的にまとめて、規約化する必要. また、｢管理人主動型｣である 4 ・ 5 棟は、管理費用の. 性が高まったことから、 6 棟管理人と 2 棟管理人、筆者ら. 大部分を共用電気料・共用水道料・電球購入費が占め. による検討会を重ねて原案を作成し、意見を参考としなが. るため、運営管理費に充てることができていない。このため、. ら、住民集会での合意形成を経て平成 22 年に管理規約. 管理人がほぼ全ての管理行為を無償で行っている。また、. が施行された。ここで、生活管理面や共用空間の利用のルールが 2 棟. 1 棟では役員手当が高額なため、担当者を明確に位置づけ、担当役員型へ移行することを検討している。. を参考としているのに対し、維持管理及びそれに関連する. 5. 管理ルールの形成・更新. 運営管理面のルールは住民集会により決定されていること. 5-1. 管理規約の作成・改正過程. が注目される。これは生活管理面のルールは共通性が高. 続いて、管理ルールの形成・更新要因を管理規約の作成・改正過程から考察する。先行事例として他の住棟に参考にされている 2 棟管理規約の作成・改正過程をみると ( 図 5)、 2 棟では入居手続きの際、全住民に管理ルールの. 平成 12 年. 入居説明会. 入居説明会. ・建物概要・共益費 , 修繕費用負担・住宅の住まい方・ルールづくりの啓発. ・建物概要・共益費 , 修繕費用負担・住宅の住まい方. 管理会打ち合わせ. 共益費の徴収主体. 共益費の徴収主体. ・管理人業務の確認・各組長決定・組長業務の確認・共益費の金額設定. 共益費の使途決定方法. 共益費の使途決定方法. 共益費の会計主体. 共益費の会計主体. 掲示板の利用ルールアンケート調査. 共用水道の利用ルール. ・共用空間の清掃方法・共用空間の利用方法. 共用庭の清掃主体. ト調査を通じて、維持管理や運営管理面のルー. ・共用空間の清掃方法決定・各部会の発足・共用設備の利用方法決定. 花壇の手入れを行う主体ゴミ置場の清掃主体 EV 床マットの清掃主体共用照明の交換主体. ルが設定された。これら個別のルールを管理人トラブルの発生・感知. が管理規約案として体系的にまとめ、回覧と押が作成された。その後、住民の入れ替わりが進. 〜. 印による合意形成を図り、平成 15 年に管理規約. 平成 12 14 年. ・生活マナーに関するトラブル・共益費の未納. トラブルへの対応・口頭で注意・文書による注意・行政への報告 , 協力依頼. 反復による問題点の明確化. ゴミ出しのルール. 理規約において住民自主管理への理解や協力を促す項目が平成 20 年に付加された。. ・生活マナーに関するトラブル・共益費の未納. トラブルへの対応・口頭で注意・文書による注意・行政への報告 , 協力依頼. 駐車・駐輪のルール. 反復による問題点の明確化. ゴミ出しのルール. 規約作成打ち合わせ (2 棟管理人含む ). 駐車・駐輪のルール掲示板の利用ルール. ペット飼育のルール. 共用水道の利用ルール. 駐車・駐輪のルール. ルール遵守の呼びかけ団地建設の経緯. 平成 15 20 年. ・生活マナーに関するトラブル・共益費の未納. トラブルへの対応・口頭で注意・文書による注意・行政への報告 , 協力依頼. 反復による問題点の明確化. ・管理人業務の確認・管理体制の検討・新規入居者への対応の検討. 階段・廊下の清掃主体芝生の手入れを行う主体. 6 棟住民総会. ゴミ出しのルール. 花壇の手入れを行う主体ゴミ置場の清掃主体. ・管理体制の決定・共用空間の清掃方法の決定. 駐車・駐輪のルールルール遵守の呼びかけ. EV 床マットの清掃主体. 団地建設の経緯. 共用照明の交換主体. ひらまつ団地 6 棟管理規約施行 ( 配布＋押印 ). 図 4 2 棟管理規約の改正過程と 6 棟規約の作成過程. 表 2 年間の共益費の使途内訳. 35-3. 22 年. 規約作成打ち合わせ (2 棟管理人含む ). 収支報告の方法. ひらまつ団地 2 棟管理規約改正 ( 回覧＋押印 ). 平成 18. ・生活ルールの検討・共益費の運用方法. 共用庭の清掃主体. 〜. なった。そこで、 2 棟管理会での合意の下、管. 生活騒音のルール. 生活騒音のルール. トラブルの発生・感知. が増え、共同生活上のトラブルの増加が問題と. ゴミ出しのルール. 生活騒音のルール共益費未納時の対応. ひらまつ団地 2 棟管理規約施行 ( 回覧＋押印 ). むなかで、一般的な入居手続きが行われた世帯. 共益費未納時の対応収支報告の方法. 平成 18 年. 〜. 必要性が説明されたのち、住民集会やアンケー. 芝生の手入れを行う主体. ・管理人業務の確認・各組長決定・組長業務の確認・共益費の金額設定. トラブルの発生・感知. 階段・廊下の清掃主体管理会打ち合わせ. 管理会打ち合わせ (2・3 棟管理人含む ). 平成 23 年.

(4) く、住棟ごとの差異が生じにくいのに対し、維持管理及び. 志向しているため、住民の高齢化の進行を察知した管理. 運営管理面のルールは住棟の特徴を考慮した上で合意形. 会によって、委託が決定された。その一方で、 6 棟は一. 成を図る必要があることを示唆している。また、 6 棟に続い. 斉清掃が行われている。これは 6 棟が共用開始当初から. て 7 棟でも、平成 23 年から管理規約を作成する動きがみ. 新規入居者の割合が高かったため、親睦を兼ねて管理人. られる。. により始められたものである。また、子ども会行事である廃. 6. 維持管理方法にみる各住棟のマネジメント手法. 品回収と合同で行うことで参加者の増加を図っている。 7. まとめ. これまでの考察より、維持管理方法の違いが住民自主. 本研究により得られた知見を以下にまとめる。. 管理方式を特徴づけていることがわかる。維持管理は負担が大きいため、“共用空間の構成”や “住民構成の変化”. 1) 住棟単位での管理体制は、｢管理人主動型｣、｢担当. に応じたマネジメントが求められる。そこで、住棟の規模. 役員型｣、｢部会型｣に大別され、これらは特に維持管理. や構成、管理体制の異なる 2 棟 ,6 棟 ,4 ・ 5 棟の共用空間. 面の主体において特徴付けられる。. の管理領域を示し ( 図 5)、マネジメント手法を考察する。. 2) 管理費用の運用方法は、維持管理の主体に支払う手当等と共益費の設定金額によって差異がみられ、これは各. まず、“住棟の空間構成” への対応が特に必要となるのが共用庭の清掃方法である。公営住宅では、共用庭は全. 住棟の管理体制と関連している。. 住民による一斉清掃が一般的であり、ひらまつ団地でも、. 3) 生活管理面のルールは、管理人同士の情報交換によっ. 6 棟や 4 ・ 5 棟のように敷地境界が明瞭な住棟では一斉清. て更新され続けており、共通性が高い。一方、維持管理. 掃がみられる。 4 ・ 5 棟では住棟規模に対して共用部分が. 及び運営管理面のルールは住棟の特徴が反映されやす. 広く、一斉清掃の負担が大きいため、階段・廊下は個人. く、合意形成を図りながら決定していく必要がある。. 管理となっている。一方、 2 棟では共用庭は各専門部会. 4) 住民自主管理方式は、“住棟の空間構成”や “住民構成. が分担して管理を行っている。 2 棟も入居初期は一斉清掃. の変化” などに柔軟に対応していく必要があるため、一様. を行っていたが、コミュニティ広場と 1 棟が隣接し、境界が. ではない。ひらまつ団地では、管理人を中心として状況. 曖昧だったため、管理領域を明確にすることが課題となっ. に応じたマネジメントが展開されている。. た。そこで、管理人はアンケート調査や、住民集会を行なっ. 謝辞本研究にあたり、ひらまつ団地の管理人、住民の方々に多大なご協力を頂きました。ここに記して深謝いたします。. て住民意向を捉えた上で意欲の高い住民による園芸部や. 参考文献 1) 公営住宅における居住者の自主管理ルールの形成に関する研究その 1 ～ 6 志賀勉・他日本建築学会大会梗概集平成 13 年度 /15 年度 /16 年度 /19 年度 2) 公的賃貸集合住宅の管理への居住者参加に関する研究斉藤広子・他日本建築学会近畿支部研究報告集平成元年度 3) 賃貸住宅における｢共益費｣のあり方に関する研究報告書社団法人日本住宅建設産業協会平成 19 年度 4) 公的賃貸共同住宅の共益費を中心とした管理実態に関する研究 (1) 片野博・他日本建築学会九州支部研究報告平成 13 年度. 清掃部を組織し、管理活動の安定化を図った。次に、“住民構成の変化” に対応することも重要である。階段・廊下の清掃方法をみると、 2 棟は業者委託されていることがわかる。 2 棟は共用庭の経験から負担の分散を 2棟. 6棟. 4・5棟. 基礎情報. 管理体制:部会型. 共益費:1700円. 管理体制:担当役員型. 共益費:1700円. 管理体制:管理人主動型. 共益費:800円. 戸数:49戸. 管理規約:あり. 戸数:66戸. 管理規約:あり. 戸数:10戸. 管理規約:なし. 住民属性. 4.1%. 10.2%. H13. 8.2% 16.3%. 57.1% 8%. 6%. H22 0. 20. 40. 43.9%. 16.7%. 13.6% 1.5%. 10.6% 43%. 60. 80. 共用庭の構成. 住棟共用庭. H18. 7%. 12%. 24%. 1.5%. 4.1%. 37.8%. H22 100. 0. 公園. 広場. 13.6%. 20. 40. 25.7% 80. 90.0%. H22. 90.0%. 100. 0. 20. 管理領域. 住戸. 60. 80. 100. 共用庭. 御大師堂住戸. 10.0%. 40. 共用庭神社. 行者堂. 10.0%. 住棟. 住棟. 住棟. 住戸. H18. 3.0%. 7.5%. 60. 3.0% 21.2%. 住棟. 駐輪場. 駐輪場河川公園 (施工中). 住戸. 住戸. 住戸住戸. 住戸. 住戸. 住戸住戸. 花壇. 住戸共用花壇. 小広場. 住戸. 緑の広場御輿倉庫. コミュニティ広場板櫃川. 水神. 不明. 平松東. 鋳物師西. 新規入居. 平松西. 空室. 管理領域. 凡例. 住民属性. 集会所. 平松中. 水神社. 清掃部・担当者の清掃領域. 園芸部の植栽管理領域. 共同清掃が行われている領域. 管理人の植栽管理領域. 清掃業者に委託されている領域. 個人管理領域. 図 5 住民属性と共用空間の管理領域. 35-4. 住戸. 住棟外の主体と共同管理されている領域 N. 0. 5. 10. 20. 30. 50m.

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