不動産取引価格情報と公的地価指標の比較による情報提供

不動産取引価格情報と公的地価指標の比較による情報提供

井上 亮, 立花 一大, 清水 英範

Information Provision by the Comparison of Real Estate Transaction Prices and Official Land Price Indexes

Ryo INOUE, Ichidai TACHIBANA, Eihan SHIMIZU

Abstract: Real estate transaction price data is now open to public for the purpose of promoting market transparency; however, since a transaction price reflects the individual condition of a buyer and a seller of that transaction, transaction price data does not necessarily provide the reference information of real estate market trend. In this study, we propose a real estate market information provision method which enables the comparison between transaction prices and official land price indexes by utilizing spatio-temporal interpolation. We demonstrate our proposed method using dataset in Tokyo and visualize the change in real estate market before and after the subprime mortgage crisis.

Keywords:

不動産 (real estate), 取引価格 (transaction prices), 公的地価指標 (official

情報提供 (information provision)

１．はじめに

近年，市場原理により土地の高度・有効利用を促進 させる施策の一環として，不動産市場の透明性の向上，

特に不動産価格情報の更なる整備と公開の必要性が叫 ばれている．市場参加者が関心を持つ不動産物件の価 格や動向を知り，他物件との比較ができなければ，不 動産の取引や利活用に関する合理的な意思決定は不可 能であるからである．

我が国では｢不動産価格情報の整備と公開｣の役割を，

国土交通省による公示地価や都道府県による基準地価 など公的地価指標(以後，公的指標と記す)が担ってき た．これら公的指標は不動産鑑定に基づき公表されて

きたが，市場の取引実勢価格との乖離が常に指摘され ており，公的指標のみから不動産市場の動向把握を行 うことは難しいとされてきた．そこで，国土交通省は 一定の制限の下に不動産の取引価格情報(以後，取引情 報と記す)を公開する方針を決定し，平成17年第三四半 期から取引価格等の調査を実施，その結果を平成18年4 月から｢土地総合情報システム｣上で公表している．

しかし，現在，一般公開されている取引情報から市 場動向を把握することは，公的指標に依る場合以上に 難しいと言わざるを得ない．その主要因は，取引情報 は取引当事者の個別事情を反映しており，必ずしも取 引物件の標準価格を表していないことである．

不動産市場は，財の同質性や情報の完全性などが成 り立たない典型的な不完全競争市場であるため，その 動向把握には鑑定と取引の両面からの分析が必要であ 井上：〒113-8656 東京都文京区本郷

東京大学 大学院工学系研究科 社会基盤学専攻

る．全市場参加者が，これら2種類の情報の相互比較を 通して分析可能な環境を整備することは，市場の透明 性向上に大きく寄与するであろう．しかし，現状では，

これら2種類の価格情報の比較は一般に容易ではない．

公的指標は，地域を網羅するよう適切な空間間隔で，

近隣を代表する地点の情報提供をするよう標準的な土 地を選定し，時間変化を表すようその価格を継続的に 公表している．しかし，取引情報は生の取引価格の提 供を目的としており，当然，時空間で偏在する取引時 点・地点における情報が提供されるため，必ずしも地 域全域の不動産価格情報を提供できる訳ではなく，ま た，公的指標との比較も時空間上の近隣に情報が存在 しない可能性が高く難しい．また，取引物件の地積や 形状など属性は，必ずしも近隣を代表する標準的なも のとは限らないため，公的指標との単純比較は適切で はない．以上のように，公的指標と取引情報は性質の 異なる情報を提供しているため，両者の単純比較から 不動産市場の動向把握を行うことは困難である．

更に，現在公開の取引情報は，個人情報保護の観点 から，個別取引の特定を避けるため多くの属性が秘匿 されている．特に，位置情報は大字までの住所しか公 開されておらず，取引地点の特定はできない．近年，

より個別性を増している不動産市場を把握するには不 十分な情報であると言わざるを得ない．

以上のように，公的指標と取引情報を比較可能な形 で情報提供することは，透明性の高い健全な不動産市 場の構築に有効であるにも関わらず，今のところ実現 されていない．そこで本研究では，公的指標の時空間 内挿を用いて，取引情報と公的指標を比較可能な形で 情報提供する手法を提案する．また，提案手法による 情報提供例を東京23区の更地の取引価格情報を用いて 示し，その応用として，昨今のサブプライムローン問 題の顕在化が不動産市場へ与えた影響に関する表現例 について示す．

２．公的指標の内挿による取引情報との比較 取引情報と比較可能な公的指標に基づく情報を提供 するため，取引地点における公的指標値を内挿する．

任意の地点・時点の公的指標を内挿する手法として，

本研究では時空間クリギングを採用する．東京23区・

表-1 地価関数と説明変数

地価関数 変数 ダミー変数

住居系 主要駅迄の鉄道所要時間(分)

最寄り駅迄の距離(m)

地積(m

) 前面道路幅員(m)

容積率(%)

日経平均株価前年平均(円/年)

―

商業 最寄り駅近接

駅前広場隣接 近隣商業

工業系

最寄り駅近接 工業地域 工業専用地域 注 新宿・池袋・東京・渋谷・上野への鉄道平均所要時間

過去30年余の公示地価を用いて時空間クリギングを適 用した筆者らの先行研究(井上ら, 2009)によると，バブ ル期に比べて地価変動が沈静化した1995年以降では，

住居系用途の公示地価は5％以内の精度で内挿するこ とができることが示されている．本研究では，公的指 標として公示地価に加えて基準地価を利用する．観測 点数が増加し観測時間間隔が短縮されるため，より高 精度の内挿が可能であると考えられる．

本研究では，式(1)の地価関数を用い，地価関数の誤 差の共分散構造は式(2)の時空間共分散関数を用いて構 造化し，公的指標を時空間内挿する．なお，用途地域 により住居系・商業・近隣商業・工業系に分類し，表 -1に示す説明変数を用いてパラメータ推定を行い，公 的指標を内挿する．

 

 

ln

ln

j d k

P   x 

x





     

Pi:

地点

の地価, x

地点

の説明変数

x_i.d-ｋ:

地点

のダミー変数

パラメータ, ε

誤差

  ^,

^exp  

C h u    a u  b h

a, b：時空間共分散関数のパラメータ、σ²

：分散

以上の公的指標の時空間内挿を通じて，取引情報と 公的指標を容易に比較対照できる環境を提供すること ができる．

３．提案手法による地価情報提供例 3.1 利用地価情報

東京23区内の公的指標・取引情報データを用いて，

提案手法の適用例を示す．

まず，公的指標は，平成3～20年の公示地価および基 準地価の住宅地・商業地・工業地の情報を利用した．

取引情報は，国土交通省の土地総合情報システムで 公開されている平成17年第三四半期から平成20年第二 四半期まで3年間の住宅地・商業地・工業地の更地の取 引の情報を利用した．ただし，現在公開の取引情報は，

前述の通り取引地点が隠匿されている．そこで取引情 報の属性から｢住所(大字)｣｢最寄り駅｣｢最寄り駅まで の所要時間｣を活用し，取引存在範囲の街区を推定した．

具体的には，まず，国土地理院発行｢数値地図2500(空 間データ基盤)｣の街区区域・道路中心線・駅のデータ を用いて各街区の最寄り駅および最寄り駅までの道路 上距離を算出し，所要歩行時間を設定，次に，取引価 格情報の属性と｢住所(大字)｣｢最寄り駅｣が一致し，か つ｢最寄り駅までの所要時間｣が±1分以内の街区を抽出 し，取引存在範囲街区として設定した．取引情報に含 まれる取引件数は10,333件であるが，取引位置推定や 公的指標内挿に支障のある取引を除外し，9,588件の取 引の情報を用いている(表-2)．

その後，取引存在範囲であると設定された全街区に 対して，取引地点の属性を考慮した公的指標の内挿を 行った．取引情報の属性から｢取引時点｣｢地積｣｢最寄り 駅｣｢最寄り駅までの所要時間｣｢前面道路幅員｣｢用途地 域｣｢容積率｣を地価モデルの説明変数として利用し，各 街区の重心を位置情報として利用している．

3.2 提案手法による情報提供

まず，提案手法を用いた個別取引に関する公的指標 内挿値の情報提供例を示す(図-1)．現在，国土交通省 が公的指標を公開しているWebサイト｢土地総合情報 システム｣上に情報表示した場合として示している．地 図上に取引存在範囲街区が強調表示され，棒グラフ上 に取引存在範囲街区毎に推定された公的指標内挿値が 黒点で，またその平均値が白点で表示されている．ま た，取引価格は×印で表示されている．棒グラフから，

公的指標との比較により，この取引の価格が極端に安 いものであることを知ることができる．このような表 示で，複数の近隣取引の価格水準を閲覧することによ り，取引価格水準を確認することが可能になる．

次に，取引情報と公的指標内挿値との比較による不

表-2 除外した取引情報の件数

データ件数 10,333

大字非公開 ▲6

最寄り駅非公開 ▲46

最寄り駅までの距離非公開 ▲46

駅情報誤り ▲113

街区推定不可 ▲281

容積率誤り ▲11

前面道路幅員無し，0m ▲242

内挿件数 9,588

図-1 提案手法による公的指標内挿値と 取引情報の比較表示

動産市場動向の表現例を示す(図-2)．サブプライムロ ーン問題顕在化前後の取引価格と公的指標内挿値との 価格水準比較を区毎に集計した結果を示す．円グラフ のサイズは取引件数を表し，色は価格水準を表す．な お，取引件数が10件以下の区の情報は表示していない．

図-2より，平成19年には西部の区では約7割の取引が公 的指標内挿値よりも割高であったのに対し，平成20年 には割高・割安な取引が公的指標を挟んでほぼ同水準 となっており，公的指標とほぼ同水準に下落したこと が分かる．

このように，取引情報と公的指標の比較方法を提供 することによって，不動産市場の動向把握に役立てる 可能性があることを示すことができた．

４．おわりに

本研究では，不動産の取引価格・鑑定価格の両面か

ら市場動向把握を容易に行うことができる環境を整備

(a) 平成 19 年第二四半期

(b) 平成 20 年第二四半期

取引件数が

件以下の区は非表示 図-2 取引件数および取引価格水準の表現

することを目的とし，取引地点・時点における公的地 価指標値を時空間内挿することを通して，取引価格と 公的地価指標の両者を比較可能な状態で情報提供する 手法について提案した．また，東京

区の取引価格情 報・公的地価指標データに対する適用を通して，提案 手法による情報提供イメージを示し，不動産市場の動 向把握に効果的であることを確認した．

図-3 個別取引の位置や価格を隠匿した 取引情報提供イメージ

本研究では，取引位置が隠匿されている，現在一般 公開されている不動産取引価格情報の利用を前提に情 報提供例を示したため，取引存在範囲を街区単位に推 定し，複数の推定街区に対して公的指標を内挿すると いう手順を踏んでいる．そのため，一取引に対して複 数の公的指標内挿値が幅を持って求まり，取引価格の 水準をその幅と対比して評価している．

しかし，取引地点を特定できる取引価格情報を基に，

ただし情報提供時には位置を隠すことを前提にした情 報提供を考えると，図-3 のように，任意の地点に対し て，周囲の取引価格水準を公的指標との対比を通して 表現する方法が有効であろう．今後，提案手法に基づ く情報提供サービスの実装・実用化を目指し，取引価 格と公的指標との比較対照が可能な情報の提供方法を ついて更なる検討を行う．

謝辞

本研究は，財団法人日本建設情報総合センターの平 成20年度研究助成を受けて行われた．ここに記し謝意 を表す．

参考文献

井上 亮, 清水英範, 吉田 雄太郎, 李 勇鶴 (2009) 時 空間クリギングによる東京23区・全用途地域を対象 とした公示地価の分布と変遷の視覚化. GIS－理論 と応用－. 17(1): 13-24.

文京区本郷6-2

（対公的地価指標内挿値）

周囲1km・過去3ヶ月の取引(17件)

条件設定 履歴 取引比較

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1³ 5

8 ^+10～+20%

0～+10%

-10～0%

-20～-10%