目 次 1 固定資産税と固定資産税評価 1 1 固定資産税とは 1 2 固定資産税の課税のしくみ 2 (1) 固定資産税を納める人 ( 納税義務者 ) 2 (2) 税額の計算 2 2 固定資産税評価のあらまし 1 固定資産税評価の意義 2 固定資産税評価によって求める価格とは 3 固定資産の価格を求

固定資産税評価のあらまし

－

_{土地・家屋を中心に －}

1　固定資産税と固定資産税評価

1 １　固定資産税とは 1 ２　固定資産税の課税のしくみ 2 （１）固定資産税を納める人（納税義務者） 2 （２）税額の計算 2

2　固定資産税評価のあらまし

１　固定資産税評価の意義 ２　固定資産税評価によって求める価格とは ３　固定資産の価格を求める方法 ４　固定資産の評価替え 5

3　固定資産評価基準のあらまし

１　固定資産評価基準とは ２　土地、家屋の評価方法の原則 （１）評価方法の原則 （２）評価額算出過程における原則

4　土地の評価

１　価格の意義 ２　地目の認定 ３　地積の認定 ４　価格調査基準日 ５　基準年度における宅地の評価額の修正 ６　平成28年度又は平成29年度における土地の価格に関する修正基準

5　土地の具体的評価方法

10 １　宅地の評価 10 （１）市街地宅地評価法（路線価方式）のしくみ 11 （２）その他の宅地評価法（標準地比準方式）のしくみ 15 ２　宅地以外の主な土地の評価 1 （１）田及び畑 1

目　　　次

6　家屋評価のしくみ

2 １　家屋とは（家屋の意義） 2 ２　家屋評価の概要 2 （１）家屋評価のしくみ（再建築費による評価） 2 （２）再建築費評点数の算出方法 2 （３）損耗の状況による減点補正 2 （４）需給事情による減点補正率 2 （５）評点一点当たりの価額 2 ３　新増分家屋の評価及び在来分家屋の評価 1 （１）新増分家屋に係る部分別による再建築費評点数の概要 1 （２）再建築費評点数の算出方法 （３）モデル家屋による評価計算例 （４）新増分家屋に係る比準による再建築費評点数の算出 （５）在来分の家屋に係る再建築費評点数の算出方法 5

7　固定資産税についての情報開示

１　路線価等の公開 ２　縦覧帳簿の縦覧 ３　固定資産課税台帳の閲覧 ４　固定資産課税台帳に記載されている事項の証明書の交付 ５　課税明細書の交付

8　固定資産の価格に係る不服審査

1 固定資産税と固定資産税評価

１　固定資産税とは

価 1 2 市町村税収入の税目別の割合 円 固定資産税の収入状況 円 地

２　固定資産税の課税のしくみ

（１）固定資産税を納める人（納税義務者） 土 　 地 家 　 屋 償 却 資 産 （２）税額の計算 価 価 価 価 1

土地、家屋の価格

課税標準額

税率

税額

【参考】住宅用地に対する課税標準の特例等と負担調整措置 線 価 価 2 2 価 価 価 0 価 0 価 0 価 0 0 価 価 20 価 価 20 2 2 ２ ３ 価 価 1 価 1 価 1 20 価 1 20

2 固定資産税評価のあらまし

１　固定資産税評価の意義

価 価 価 価 価 価

２　固定資産税評価によって求める価格とは

価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価

３　固定資産の価格を求める方法

価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価

４　固定資産の評価替え

価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 2 2 価 価 価 2 0

3 固定資産評価基準のあらまし

１　固定資産評価基準とは

価 価 価 価 価

２　土地、家屋の評価方法の原則

（１）評価方法の原則 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 （２）評価額算出過程における原則 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価

評点数

評点一点当たりの価額

評価額

4 土地の評価

１　価格の意義

価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価

２　地目の認定

価 価 価 価 価 地　目 評　価　方　法 定義（不動産登記事務取扱手続準則） 宅　地 _価価 路線価 田 畑 山　林 牧　場 原　野 鉱泉地 価 池　沼

３　地積の認定

価 区　　分 原　則 例　　　　　外 状　　況 認　　定 登記簿に 登記されている土地 登記簿に 登記されていない土地

４　価格調査基準日

価 価 価 価 価 価 価

５　基準年度における宅地の評価額の修正

2 価 価 価 価 2 2 価 価 価 価

６　平成28年度又は平成29年度における土地の価格に関する修正基準

2 2 価 価 価 価 10 2 2 2 2 2 2 価 価

5 土地の具体的評価方法

１　宅地の評価

価 価 路線価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 路線価 価 価 価 価

（１）市街地宅地評価法（路線価方式）のしくみ 価 ❶ 用途地区の区分 ❷ 状況類似地域の区分 路 ❸ 主要な街路の選定 価 価 路 路 ❹ 標準宅地の選定 路 ❺ 標準宅地の適正な時価の評定 基準宅地 ・標準宅地による均衡確保 価 価 価 価 価価 価 ❻ 主要な街路の路線価の付設 路 価 路 路線価 ❼ その他の街路の路線価の付設 路 路線価 路 路 路線価 ❽ 各筆の評点数の付設 「固定資産評価基準別表第３　画地計算法」の適用 路線価 価 ❾ 各筆の評価額の算出 提示平均価額による均衡確保 価 価 価 価 1 路線価 路

❶ 用途地区の区分 価 大区分 商業地区 住宅地区 工業地区 観光地区 小区分 ❷ 状況類似地域の区分 路 ❸ 主要な街路の選定 路 価 路 価 路 価 路 路 路 ❹ 標準宅地の選定 路 ❺ 標準宅地の適正な時価の評定 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 ❻ 主要な街路の路線価の付設 価 価 価 路 路線価

❼ その他の街路の路線価の付設 路 路 価 路 路線価 ＜価格形成要因の具体的な事例＞ 路 路 ❽ 各筆の評点数の付設 価 価 価 　　　＜事例＞

路線価 路 価 価 路線 路線 路 価

路線価

画地の状況による補正率

地積

各筆の評点数

❾ 各筆の評価額の算出 価 価 価 価 価 円

各筆の宅地の評点数

評点一点当たりの価額

各筆の宅地の評価額

❿ 評価額の計算例 　＜事例＞ 路線価 15m 価 50,000 1 00 1 0 ,000,000 価 価 ,000,000 1 00円 ,000,000円 15m 12m 路線価 50,000 円

（２）その他の宅地評価法（標準地比準方式）のしくみ 価 ❶ 状況類似地区の区分 ❷ 標準宅地の選定 ❸ 標準宅地の適正な時価の評定 基準宅地・標準宅地による均衡確保 価 価 価価 価 価 ❹ 標準宅地の評点数の付設 ❺ 各筆の評点数の付設 「固定資産評価基準別表第4　宅地の比準表」の適用 ❻ 各筆の評価額の算出 提示平均価額による均衡確保 （評点一点当たりの価額） ❶ 状況類似地区の区分 路 利用状況 状況類似地区の状況 価 ❷ 標準宅地の選定

❸ 標準宅地の適正な時価の評定 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 ❹ 標準宅地の評点数の付設 価 価 ❺ 各筆の評点数の付設 価 価 価

標準宅地の１㎡当たり評点数

比準割合

地積

各筆の評点数

❻ 各筆の評価額の算出 価 価 価 価 価 円

各筆の宅地の評点数

評点一点当たりの価額

各筆の宅地の評価額

【参考】宅地の公的土地評価の比較 価 価 価 価 価 価 価 路線価 価 価 区　　分 _{（国土交通省）}地価公示価格 都道府県地価調査_{（都道府県）} 相続税評価_{（国税庁）} 固定資産税評価_（市町村注２_） 評 価 機 関 目 　 　 的 価 求 め る べ き 価 格 価 価 価 価 22 価 1 評 価 替 え 価格調査時点 （ 発 表 等 ） 評 価 水 準 価 価 価 価

２　宅地以外の主な土地の評価

（１）田及び畑 価 価 価 ❶ 状況類似地区の区分 ❷ 標準田又は畑の選定 ❸ 標準田又は畑の評点数の付設 価 ❹ 田又は畑の比準表の適用 ❺ 比準田又は畑の評点数の付設 ❻ 各筆の評価額の算出 ❶ 状況類似地区の区分 ❷ 標準田又は畑の選定 ❸ 標準田又は畑の評点数の付設 価 価 価 価 価 価 価 1 1 価 1 2

価 価 価 価 価 0 55 10 ❹ 田又は畑の比準表の適用 比 　 準 　 項 　 目 田 畑 ❺ 比準田又は畑（各筆の田又は畑）の評点数の付設

標準田又は畑の1㎡当たり評点数

各筆の比準割合

地積

各筆の田又は畑の評点数

❻ 各筆の評価額の算出 価 価 価 価 価 円

各筆の田又は畑の評点数

評点一点当たりの価額

各筆の田又は畑の評価額

価 価 価 価 価 価 価 価 価

単価当たりの

造成費相当額

農地の単価当たりの

価額

基本価額

（類似土地の単価当たりの価額を

基準として求めた価額）

当該農地の

地積

宅地等介在農地の

評価額

農地の単価当たりの価額

路 価 価 価 価 価

10 価 価 価 価

単価当たりの

造成費相当額

農地の単価当たりの

価額

基本価額

（類似宅地の単価当たりの価額を

基準として求めた価額）

当該農地の

地積

市街化区域農地の

評価額

農地の単価当たりの価額

（２）山林 価 価 価 価 ❶ 状況類似地区の区分 ❷ 標準山林の選定 ❸ 標準山林の評点数の付設 価 ❹ 山林の比準表の適用 価 ❺ 比準山林の評点数の付設 ❻ 各筆の評価額の算出 ❶ 状況類似地区の区分 ❷ 標準山林の選定 ❸ 標準山林の評点数の付設 価 価 価

❹ 山林の比準表の適用 比準項目 線 路 線 路 ❺ 比準山林（各筆の山林）の評点数の付設

標準山林の１㎡当たり評点数

各筆の比準割合

地積

各筆の山林の評点数

❻ 各筆の評価額の算出 価 価 価 価 価 円

各筆の山林の評点数

評点一点当たりの価額

各筆の山林の評価額

価 価 価 価 価 ❶ 宅地のうちに介在する山林 価 価 価 価 価 価 路 路線価 価 価 価

価 価 価 価 価 価

造成費相当額

宅地介在山林の評価額

類似宅地の評価額を

基準として求めた額

❷ 農地のうちに介在する山林 価 価 ❸ 宅地又は農地以外の地目の土地のうちに介在する山林 価 価 価 ❹ 市街地近郊の山林 価 価 価

付近の田又は畑の価額を

基礎として求めた価額

農地介在山林の評価額

利用状況等により比準

（３）雑種地 価 価 価 価 価 価 価 価 価 ❶ 売買実例地比準方式 ❷ 近傍地比準方式

３　その他の地目の土地等

価 価 価

売買実例雑種地の

売買実例価額

付近の土地（田・畑・山林・

原野・宅地等）の評価額

売買実例雑種地の

正常売買価格

評価対象雑種地の

適正な時価（評価額）

評価対象雑種地の

適正な時価（評価額）

不正常な売買条件に

係る価格の修正

評価対象雑種地との

位置・利用状況等を考慮し比準

評価対象雑種地との

位置・利用状況等の比較

6 家屋評価のしくみ

２　家屋評価の概要

（１）家屋評価のしくみ(再建築費による評価) 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 円 価 価 価 価 価 （２）再建築費評点数の算出方法 価 価

（３）損耗の状況による減点補正 価 価 価 価 価 価 価 1 0 　　＜例示＞「木造家屋経年減点補正率基準表」（専用住宅、共同住宅、・・） 固定資産評価基準　別表第９　木造家屋経年減点補正率基準表（抜粋） １　専用住宅、共同住宅、寄宿舎及び併用住宅用建物 延べ床面積1.0㎡当たり再建築費評点数別区分 50,000点未満 50,000点以上_{79,000点未満 121,000点未満}79,000点以上 121,000点以上 経過年数 経年減点_{補 正 率} 経過年数 経年減点_{補 正 率} 経過年数 経年減点_{補 正 率} 経過年数 経年減点_{補 正 率} 1 2 5 10 11 12 1 1 15 0 0 0 5 0 0 0 0 2 0 5 0 5 0 0 5 0 1 0 0 0 2 0 2 0 20 1 2 5 10 11 12 1 1 15 1 1 1 1 20 0 0 0 5 0 0 0 0 0 1 0 5 0 55 0 52 0 0 0 0 1 0 0 5 0 2 0 2 0 2 0 2 0 20 1 2 5 10 11 12 1 1 15 1 1 1 1 20 21 22 2 2 25 0 0 0 5 0 0 0 0 5 0 0 1 0 5 0 5 0 5 0 52 0 50 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 1 0 2 0 2 0 25 0 22 0 20 1 2 5 10 11 12 1 1 15 1 1 1 1 20 21 22 2 2 25 2 2 2 2 0 1 2 5 0 0 0 5 0 0 0 0 0 5 0 0 2 0 1 0 5 0 5 0 5 0 5 0 5 0 51 0 50 0 0 0 5 0 0 2 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 2 0 2 0 2 0 25 0 2 0 22 0 20

価 価 （４）需給事情による減点補正率 価 価 （５） 評点一点当たりの価額 価 円 価 価 価 価 指 定 市 率 指 定 市 率 指 定 市 率 指 定 市 率 1 00 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 5 0 5 0 5 0 5 0 5 1 00 1 00 0 5 0 5 0 5 0 5 0 5 0 5 0 5 0 5 1 00 0 5 0 5 1 00 1 00 1 00 0 5 0 5 0 0 0 0 0 5 0 5 0 5 0 0 0 0 0 0 0 0 1 00 0 5 0 5 0 5 0 5 0 0 0 0 0 0 価

価 価 1 05 1 10 10 1 00 　【参　考】 建築費と固定資産評価基準における再建築費の関係

３　新増分家屋の評価及び在来分家屋の評価

価 価 価 価 価 価 （１）新増分家屋に係る部分別による再建築費評点数の概要 価 11

価 1 価 価 線 価

（２）再建築費評点数の算出方法 価 価 2 価 価 円 2 25

価

　　　＜例示＞木造家屋再建築費評点基準表「専用住宅用建物」（屋根）

　　　固定資産評価基準　別表第８　木造家屋再建築費評点基準表（抜粋） １　専用住宅用建物

（３）モデル家屋による評価計算例 1 2 2 2 12 10 5 5 10 100 0

　室　　名 床仕上 内壁仕上 天井仕上 1 　　 階 2 　　 階 1 25 2 50 名　称 仕　　　様 数量等 設 置 場 所 線 線 2 5 1₂ 50 1 1 2550

評点項目 標　準 評点数 　　点 　　A 施工 割合 　％ 　B 平均標準 評 点 数 　　　点 C=A×B 評点項目及び補正係数 連乗補 正係数 　　D 単位当た り評点数 　　　点 E＝C×D 計算 単位 　㎡ 　F 部 分 別 再 建 築 費評点数 G＝E×F 12,1 0 100 12,1 0 1 00 5 10 1 00 5 1 00 1 00 1 00 1 0000 12,1 0 5 2, 1 評点項目 標　準 評点数 　　点 　　A 施工 割合 　％ 　B 平均標準 評 点 数 　　　点 C=A×B 評点項目及び補正係数 連乗補 正係数 　　D 単位当た り評点数 　　　点 E＝C×D 計算 単位 　㎡ 　F 部 分 別 再 建 築 費評点数 G＝E×F 0 1 , 10 100 1 , 10 2 1 00 0 0 1 00 0 000 1 , 1 22,2 0 0

評点項目 標　準 評点数 　　点 　　A 施工 割合 　％ 　B 平均標準 評 点 数 　　　点 C=A×B 評点項目及び補正係数 連乗補 正係数 　　D 単位当た り評点数 　　　点 E＝C×D 計算 単位 　㎡ 　F 部 分 別 再 建 築 費評点数 G＝E×F , 00 100 , 00 0 0 1 20 2 1 00 1 00 1 0 00 , 2 5,5 2 1, 0 100 1, 0 0 0 1 20 2 1 00 1 00 1 0 00 1,555 10,51 0 0 10 1 20 2 m 評点項目 標　準 評点数 　　点 　　A 施工 割合 　％ 　B 平均標準 評 点 数 　　　点 C=A×B 評点項目及び補正係数 連乗補 正係数 　　D 単位当た り評点数 　　　点 E＝C×D 計算 単位 　㎡ 　F 部 分 別 再 建 築 費評点数 G＝E×F 10 5 5, 0 100 5, 0 1 00 1 00 1 00 1 0000 5, 0 2 ,01

評点項目 標　準 評点数 　　点 　　A 施工 割合 　％ 　B 平均標準 評 点 数 　　　点 C=A×B 評点項目及び補正係数 連乗補 正係数 　　D 単位当た り評点数 　　　点 E＝C×D 計算 単位 　㎡ 　F 部 分 別 再 建 築 費評点数 G＝E×F , 0 1 ,050 , 20 0 , 522 25 0 , 1 1 00 1 20 2 m 1 00 1 00 1 2000 10,0 2 ,5 1 15 1 20 2 m 評点項目 標　準 評点数 　　点 　　A 施工 割合 　％ 　B 平均標準 評 点 数 　　　点 C=A×B 評点項目及び補正係数 連乗補 正係数 　　D 単位当た り評点数 　　　点 E＝C×D 計算 単位 　㎡ 　F 部 分 別 再 建 築 費評点数 G＝E×F 1,510 2,1 0 0 2 0 1, 0 2,05 1 00 1 00 1 0000 2,05 2 22 ,2 10 50 05 1 00_{1 00} 1 0000 05 2, 1 50

評点項目 標　準 評点数 　　点 　　A 施工 割合 　％ 　B 平均標準 評 点 数 　　　点 C=A×B 評点項目及び補正係数 連乗補 正係数 　　D 単位当た り評点数 　　　点 E＝C×D 計算 単位 　㎡ 　F 部 分 別 再 建 築 費評点数 G＝E×F 1 2 1,200 5, 50 0 50 52 2, 25 0 1 00 1 00 1 0000 , 5 2 , 5 , 50 ,210 5, 0 2, 0 , 50 ,220 0 1 2 5 2 , 11 15 2 5 0 , 5 1,200 52 1 00_{1 00} 1 0000 52 , 0 5 2 評点項目 標　準 評点数 　　点 　　A 施工 割合 　％ 　B 平均標準 評 点 数 　　　点 C=A×B 評点項目及び補正係数 連乗補 正係数 　　D 単位当た り評点数 　　　点 E＝C×D 計算 単位 　㎡ 　F 部 分 別 再 建 築 費評点数 G＝E×F 1 ,1 0 1 ,1 0 0 0_{1 00} 0 000 1 ,512 2 1, 5, 2 0 0

評点項目 標　準 評点数 　　点 　　A 施工 割合 　％ 　B 平均標準 評 点 数 　　　点 C=A×B 評点項目及び補正係数 連乗補 正係数 　　D 単位当た り評点数 　　　点 E＝C×D 計算 単位 　㎡ 　F 部 分 別 再 建 築 費評点数 G＝E×F 100 _{, 10 , 10} 1 0 1 00 1 0 00 ,5 2 25, 05 5,5 0 5,5 0 1 00 1 0000 5,5 0 1 5,5 0 0 0 1 00 1 0000 0 1 0 22 ,200 22 ,200 2 1 00 1 00 1 00 1 0000 22 ,200 1 22 ,200 5 , 00 5 , 00 1 00 1 0000 5 , 00 10 , 00 5 ,100 5 ,100 5 1 00_{1 00} 1 0000 5 ,100 1 5 ,100 , 0 , 0 1 00 1 0 1 0 1 00 1 00 1 0000 , 0 1 , 0 5 ,000 5 ,000 1 00 1 0000 5 ,000 1 5 ,000 2 ,0 0 2 ,0 0 255 1 00_{1 00} 1 0000 2 ,0 0 1 2 ,0 0 12,5 0 12,5 0 1 00_{1 00} 1 0000 12,5 0 5 2 , 2 1, 10 1, 10 1 0_{1 00} 1 000 2, 2 2 0,2 2, 2, 0 100 5,1 0 , 10 100 100 21 05 21 , 10 100 2 21 , 10 1 0 5 5 1 0 5

評点項目 標　準 評点数 　　点 　　A 施工 割合 　％ 　B 平均標準 評 点 数 　　　点 C=A×B 評点項目及び補正係数 連乗補 正係数 　　D 単位当た り評点数 　　　点 E＝C×D 計算 単位 　㎡ 　F 部 分 別 再 建 築 費評点数 G＝E×F 1,2 0 1,2 0 1 00 1 0000 1,2 0 2 11 , 評点項目 標　準 評点数 　　点 　　A 施工 割合 　％ 　B 平均標準 評 点 数 　　　点 C=A×B 評点項目及び補正係数 連乗補 正係数 　　D 単位当た り評点数 　　　点 E＝C×D 計算 単位 　㎡ 　F 部 分 別 再 建 築 費評点数 G＝E×F , 0 , 0 1 00 1 0000 , 0 , 0 1 ,510 1 ,510 1 00 1 0000 1 ,510 1 1 ,510 0, 0 0, 0 1 00 1 0000 0, 0 1 1 ,00 2, 25 0 1m 55m 1 価 価 2 価 価 価 9,277,764点 × 0.80 × １円 × 1.00 × 1.05 ＝ 7,793,321円 再建築費評点数 ＝ ①屋根＋②基礎＋ ～ ⑪その他工事 ＝ 9,277,764点

（４）新増分家屋に係る比準による再建築費評点数の算出 価 価 価 1 価 価 価 価 価 価 価 価 価

（５）在来分の家屋に係る再建築費評点数の算出方法 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価

価 価 価 価 価 家屋の評価替えの結果 価 価 新築時の評価額 ＝ 再建築に 要する建築費 再建築に 要する建築費 評価額 価 価 新築時の評価額 ＝ 再建築に 要する建築費 再建築に 要する建築費 価 価 評価額 価 価 価 新築時の評価額 ＝ 再建築に 要する建築費 再建築に 要する建築費 価 価 評価額 価 価 価 価 価 価 価 価

7 固定資産税についての情報開示

１　路線価等の公開

価 路線価 価 路線価 価 価 路線価 価 路線価 価 m ＜路線価の公開例＞

用途地区区分

A：高度商業地区

B：普通商業地区

C：併用住宅地区

D：普通住宅地区

１,０００,０００ A

路線価 用途地区区分

主要な街路

その他の街路

標準宅地

番 行 50 000 10 000 160000 170000 150000 660000 210000 210000 10 000 1 300 000A 230000 260000 600 000 700 000 380 000 300 000 2 0₀₀₀ 280 000 5 0₀₀₀ 5 0₀₀₀ 1 370 000A （ 目 丁 1 -号 番 m2）

２　縦覧帳簿の縦覧

価 価 価 価 価 価 20

３　固定資産課税台帳の閲覧

４　固定資産課税台帳に記載されている事項の証明書の交付

５　課税明細書の交付

価 価

8 固定資産の価格に係る不服審査

価 価 価 価 価 価 2 0 【固定資産税の評価における審査の申出制度等のながれ】 価 価 価 価 価 価 1 価 価 価 0 5 0 10 20 0 価 価

【年度ごとの価格と審査の申出】 年度の区分 土地・ 家屋の区分 基準年度 （平成27年度） （平成28年度）第二年度 （平成29年度）第三年度 2 2 _価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価 価

【審査の申出と審査請求】 価 価 価 審査の申出 審査請求 2 1 価 価 価 価 2 0

一般財団法人　資産評価システム研究センター

http://www.recpas.or.jp（評価センターホームページ） http://www.chikamap.jp（全国地価マップ） 〒105-0001　東京都港区虎ノ門三丁目４番10号 TEL.03（5404）7781　FAX.03（5404）2631 編集・発行

平成28年3月

固定資産税評価のあらまし