「都心地域における土地の効率的活用のための方策について　～神戸市都心地域を対象に～」

都心地域における土地の効率的活用のための方策について

～神戸市都心地域を対象に～

〈 要 旨 〉 本 稿 は 、 イ ン フ ラ へ の 負 荷 軽 減 の た め に 行 わ れ て い る 容 積 率 規 制 が 、 集 積 の 効 果 が 高 い 主 要 都 市 に お い て は 過 剰 な 規 制 に な っ て い る の で は な い か と い う こ と に つ い て 、 神 戸 市 都 心 地 域 を 対 象 に 、 容 積 率 規 制 を 緩 和 し た 場 合 の 集 積 の メ リ ッ ト と 交 通 量 増 加 に よ る デ メ リ ッ ト を 計 測 す る こ と で 確 認 を 行 っ た 。 そ の 結 果 、 対 象 地 域 で は 、 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 集 積 の メ リ ッ ト 方 が 高 い こ と が 判 明 し た 。 よ っ て 、 政 令 指 定 都 市 規 模 の 都 市 で あ れ ば 、 容 積 率 規 制 以 外 の 方 法 で イ ン フ ラ へ の 負 荷 が 制 御 で き れ ば 、 そ の 分 の 容 積 率 を 緩 和 す る こ と に よ り 、 都 市 で の 集 積 の 経 済 が 生 ま れ る と 提 言 し た 。 2009 年 2 月 政 策 研 究 大 学 院 大 学 ま ち づ く り プ ロ グ ラ ム MJU08055 畑田 典子

【 目 次 】 １ ． は じ め に... 1 ２ ． 対 象 地 域 の 現 状... 2 2-1 神 戸 市 の 概 要 ... 2 2-2 対 象 地 域 の 概 要... 2 2-2-1 対 象 地 域 の 特 徴 ... 3 2-2-2 神 戸 市 の 中 期 計 画 に お け る 都 心 地 域 の 位 置 付 け ... 3 2-3 建 築 物 充 足 率 の 現 状 把 握... 4 ３ ． 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 効 果 に 関 す る 理 論 分 析... 5 3-1 容 積 率 規 制 の 緩 和 が 地 価 に 与 え る 影 響 に つ い て の 分 析... 5 3-1-1 容 積 率 規 制 の緩 和 が地 価 に与 える影 響 ... 5 3-1-2 容 積 率 規 制 の緩 和 による効 果 の考 え方 ... 7 3-2 対 象 地 域 に お け る 容 積 率 規 制 の 緩 和 の メ リ ッ ト... 7 3-2-1 容 積 率 規 制 の緩 和 による地 価 への影 響... 7 3-2-2 容 積 率 規 制 の緩 和 による労 働 市 場 への影 響 ... 7 3-3 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 交 通 へ の 影 響 ... 8 ４．容 積 率 規 制 の緩 和 による効 果 の実 証 分 析... 8 4-1 分 析 方 法 ... 9 4-2 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 集 積 の メ リ ッ ト... 9 4-2-1 容 積 率 規 制 の緩 和 による地 価 上 昇 額 の算 定... 9 4-2-2 容 積 率 緩 和 による従 業 人 口 の変 化 ... 12 4-3 道 路 交 通 量 増 加 の デ メ リ ッ ト... 15 4-3-1 従 業 人 口 の増 加 に伴 う道 路 交 通 量 の変 化 ... 15 4-3-2 交 通 密 度 の 増 加 に よ る 道 路 旅 行 速 度 の 変 化... 18 4-3-3 旅 行 速 度 の 低 下 に よ る 時 間 費 用 の 損 失... 19 4-4 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 効 果... 20 4-5 考 察 ... 20 ５．政 策 インプリケーション ... 23 5-1 容 積 率 規 制 の 緩 和 に 伴 う 外 部 不 経 済 （ 交 通 混 雑 ） へ の 対 応 策 の 提 案... 23 5-1-1 交 通 流 対 策 と し て の ピ ー ク ロ ー ド プ ラ イ シ ン グ の 導 入 ... 23 5-1-2 ピ ー ク ロ ー ド プ ラ イ シ ン グ に よ る 波 及 効 果... 25 5-1-3 課 題... 26 ６ ． ま と め... 27 【 Appendix】 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 地 価 へ の 影 響 に 関 す る 経 済 モ デ ル ... 28

１ ． は じ め に1 都 市 の 存 在 理 由 を 考 え る こ と は 、 個 人 や 企 業 が 特 定 の 場 所 に 集 ま る 理 由 を 検 討 す る こ と で あ り 、都 市 の 便 益 は 一 般 的 に「 集 積 の 利 益 」に よ っ て 説 明 さ れ る 。金 本（1997）は、自 由 に 移 動 す る 個 人 や 企 業 が １ ヶ 所 に 集 積 す る 原 因 を ４ つ に 要 約 し て い る2_{。 そ れ は 、（1）} 移 動 で き な い 生 産 要 素 の 集 中 、（2）生産における設備や建物の不可分性や分業の利益か ら 生 じ る 規 模 の 経 済 、（3）多数の企業の存在による在庫費用の減少や雇用の安定などから 生 じ る 集 積 の 経 済 並 び に （4） イ ン フ ラ 、 交 通 施 設 お よ び 文 化 施 設 な ど の 公 共 財 や 公 共 サー ビ ス の 質 で あ る 。 こ の よ う に し て 、 都 市 に は 多 様 な 産 業 が 立 地 し 、 個 人 が 集 ま り 、 互 い に 利 益 を 得 る と い う 相 互 関 係 が み ら れ る 。 企 業 が 自 由 に 移 動 す る な ら ば 、 企 業 は 高 利 潤 を 得 ら れ る 地 域 に 移 動 す る 。 そ し て 、 他 の 事 情 が 一 定 で あ れ ば 、 取 引 の た め の 交 通 通 信 費 用 が 安 い 方 が よ い 。 集 積 の 経 済 は 企 業 の 生 産 性 を 向 上 さ せ 、そ の 対 価 は 地 代 や オ フ ィ ス の 賃 料 に 反 映 さ れ る 。 ま た 企 業 で は 多 く の 労 働 力 が 必 要 と な る た め 、 都 心 部 の 労 働 者 は 増 加 し 賃 金 も 上 昇 す る 。 ま た 、 廉 価 な 交 通 通 信 費 用 は 規 模 の 経 済 と 結 び つ く こ と に よ っ て 集 積 の 経 済 が 発 生 す る と 考 え ら れ る 。 実 際 の ビ ジ ネ ス で は 、 企 業 間 の 取 引 に お け る 対 面 （ フ ェ イ ス ・ ツ ー ・ フ ェ イ ス ）の コ ミ ュ ニ ケ ー シ ョ ン が 重 要 で あ り 、金 本（1997）はそれを都市形成の主要因と指摘 し て い る3_。 他 方 、集 積 の 経 済 は「 外 部 不 経 済 」と い う マ イ ナ ス の 効 果 も も た ら す 。「 外 部 不 経 済 」に は 、日 照 や 通 風 、大 気 汚 染 、騒 音 な ど が あ る が 、そ の う ち 本 稿 で 焦 点 を あ て る の は 、「 交 通 混 雑 」 で あ る 。 交 通 混 雑 は 走 行 ス ピ ー ド の 低 下 に よ っ て 時 間 費 用 を 増 加 さ せ 、 自 動 車 の 維 持 費 の 増 加 や 混 雑 に よ る 疲 労 な ど の 社 会 的 費 用 の 増 大 を 招 く 。 こ れ は 、 い わ ば 都 市 規 模 の 増 大 に よ る 集 積 の 不 経 済 と い っ て よ い 。 こ の よ う な 「 外 部 不 経 済 」 に よ る イ ン フ ラ へ の 負 荷 を 軽 減 す る 施 策 の ひ と つ が 「 容 積 率 規 制 」 で あ る 。 容 積 率 規 制 は 、 イ ン フ ラ 負 荷 の 制 御 と 良 好 な 住 環 境 の 保 全 の た め に 課 さ れ て い る と さ れ て い る 。 し か し 容 積 率 は 必 ず し も イ ン フ ラ の 現 状 に 対 応 し た 適 正 容 量 を 示 し た も の で は な い た め 、 目 的 の た め の 適 切 な 手 段 と い え な い と い う 批 判 も あ る4_{。 特 に 首 都} 圏 で は 容 積 率 規 制 が 過 剰 な 規 制 と な り 、 都 心 部 の 賃 料 の 上 昇 や 居 住 地 の 郊 外 化 な ど の 別 の 都 市 問 題 を 引 き 起 こ し て い る 。 本 稿 の 目 的 は 土 地 利 用 規 制 の 手 段 と し て 広 範 に 利 用 さ れ て い る 容 積 率 規 制 の 影 響 を 定 量 的 に 評 価 し 、 そ れ に も と づ い て 集 積 の 不 経 済 を 減 ら し 、 社 会 的 厚 生 を 改 善 す る よ う な 政 策 を 提 案 す る こ と に あ る 。 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 都 市 へ の 効 果 に つ い て は 、 多 く の 研 究 が な さ れ て い る 。 た と え ば 、八 田・久 米・唐 渡（2006）は 、首都圏を対象に容積率規制の緩和によって発生する便 ※ 本 稿 作 成 に あ た り 、久 米 良 昭 教 授(主 査 )、中 川 雅 之 客 員 教 授（ 副 査 、日 本 大 学 経 済 学 部 教 授 ）、加 藤 一 誠 客 員 教 授 （ 副 査 、 日 本 大 学 経 済 学 部 教 授 ）、 鶴 田 大 輔 助 教 授 （ 副 査 ）、 そ の 他 ま ち づ く り プ ロ グ ラ ム の 教 員 の 皆 様 及 び 学 生 の 皆 様 よ り 貴 重 な ご 意 見 を い た だ き ま し た 。 こ こ に 記 し て 感 謝 の 意 を 表 し ま す 。 1_{金 本 良 嗣(1997)151 頁 以 下 、 八 田 達 夫 (2006)25 頁 以 下 、 185 頁 以 下 、 福 島 隆 司 (1997)} 2 _{金 本 (1997)12 頁} 3 _{金 本 (1997)16 頁} 4 _{八 田(2006)15 頁 、 福 島 隆 司 (1997)}

益 と 、そ れ に 伴 っ て 発 生 す る 混 雑 費 用 を 同 時 に 推 計 し 、経 済 厚 生 へ の 影 響 を 分 析 し て い る 。 そ こ か ら は 、 東 京 23 区全体で容積率規制を 20%緩和した場合、就業人口の増加によっ て 発 生 す る 交 通 混 雑 に 対 し 、 道 路 課 金 制 度 の 導 入 す る こ と で 、 最 終 的 に は 8.1 億円の純便 益 が 生 ま れ る と い う 結 論 が 得 ら れ て い る 。 ま た 、 八 田 ・ 唐 渡 （2009） は、東京 23 区におい て 容 積 率 規 制 水 準 を 2 倍まで引き上げた時、オフィス用途を 1500%までとして残りを住 宅 用 途 に 割 り 当 て る と い う 政 策 を 想 定 し 、得 ら れ る 便 益 と 道 路 交 通 量 の 増 大 を 計 測 し て お り 、 交 通 量 の 増 大 を 計 測 す る 手 法 と し て 、 交 通 量 と 労 働 者 数 、 居 住 人 口 に よ る モ デ ル 式 を 用 い て 導 い て い る 。 そ の 結 果 、 容 積 率 規 制 水 準 の 引 き 上 げ に よ る 効 果 は 5,799.7 億円との 結 論 が 得 ら れ て い る 。 さ ら に は 、 山 鹿(2005)は 、 首都圏 での 鉄道通 勤時 の混雑 によ る疲労 費用 か ら 混 雑 料 金 を 導 出 し て お り 、 そ こ か ら は 、 都 心 に 向 か う 通 勤 鉄 道 に は 、 ピ ー ク 時 で 現 在 の 料 金 の 約 3 倍の料金をかけることによって最適な混雑抑制料金になるという結論が得 ら れ て い る 。 し か し な が ら 、 こ れ ら の 研 究 は 東 京 都 を 中 心 と す る 首 都 圏 を 対 象 に 行 わ れ て お り 、 先 行 研 究 に お い て 政 令 指 定 都 市 は 分 析 対 象 に さ れ て い な い 。 地 方 都 市 の 商 業 地 区 で は 、 床 需 要 が 少 な い こ と も あ り 容 積 率 の 消 化 が 不 十 分 で あ る と さ れ る が 、 少 な く と も 政 令 指 定 都 市 程 度 の 規 模 が あ れ ば 、容 積 率 制 限 が 過 剰 な 規 制 に な っ て い る の で は な い か と い う 疑 念 が あ る 。 そ の た め 、 本 稿 で は 神 戸 市 の 都 心 地 域 を 事 例 と し て 、 容 積 率 制 限 の 緩 和 効 果 を 計 測 す る 。 本 稿 の 構 成 は 以 下 の 通 り で あ る 。 ま ず 、 第 ２ 章 で は 、 本 研 究 に お け る 対 象 地 域 の 現 状 に つ い て 説 明 す る 。 第 ３ 章 で は 理 論 的 な 視 点 か ら 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 効 果 を 検 証 す る と と も に 、 第 ４ 章 で は 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 効 果 に つ い て 実 証 分 析 を 行 う 。 そ し て 、 第 ５ 章 で は 、 対 象 地 域 に お い て 容 積 率 規 制 を 緩 和 し た 場 合 に 発 生 す る 外 部 不 経 済 へ の 対 応 策 に つ い て 政 策 提 案 を 行 い 、 そ の 実 現 に 向 け た 課 題 を 示 し 、 第 ６ 章 で 結 論 を ま と め る 。 ２ ． 対 象 地 域 の 現 状 2-1 神 戸 市 の 概 要 神 戸 市 は 、 兵 庫 県 の 南 部 に 位 置 す る 面 積 約 552k ㎡、人口約 153 万 人の政令指定都市で あ り 、 関 西 で は 、 大 阪 市 、 京 都 市 と 並 ん で 3 大都市を形成している。市域の中心には東西 方 向 に 六 甲 山 系 が 連 な り 、 そ れ を 境 に 北 側 に は 主 に 郊 外 住 宅 地 が 形 成 さ れ て い る 。 南 側 は 六 甲 山 と 港 に 挟 ま れ た 市 域 面 積 の 約 1 割という狭い区域に市街地が形成されている。市 街 地 は 東 西 に 長 く 、 西 は 明 石 市 な ど の 播 磨 地 域 、 東 は 阪 神 地 域 及 び 大 阪 市 な ど が 近 接 し て い る 。 交 通 網 は 主 に 東 西 方 向 に 発 展 し 、 道 路 は 都 市 高 速 道 路 、 主 要 国 道 、 鉄 道 は Ｊ Ｒ 、 私 鉄 が 整 備 さ れ て お り 、 そ の 交 通 量 も 多 い 。 2-2 対 象 地 域 の 概 要 本 研 究 で は 、 市 街 地 部 の う ち 神 戸 市 の 中 心 で あ る 三 宮 地 区 を 中 心 に 、 東 は 新 神 戸 駅 、 西 は 神 戸 駅 ま で を 対 象 地 域 と し て 分 析 を 進 め る 。 図 1 に本研究における対象地域を示す。

・ 対 象 地 域 ： 図 1 対 象 地 域 (出 典 ： 神 戸 市 HP) 神 戸 新 神 戸 三 宮 山 陽 新 幹 線 新 神 戸 駅 ～ Ｊ Ｒ 神 戸 駅 周 辺 約 4.8km2 三 宮 町 、明 石 町 、京 町 、花 隈 町 、元 町 通 、 波 止 場 町 、 多 聞 通 な ど 布 引 町 、 加 納 町 、 雲 井 通 、 中 山 手 通 、 神 戸 市 中 央 区 49 町（184 丁目） 2-2-1 対 象 地 域 の 特 徴 表 1 に、対象地域の用途地域 別 の 面 積 を 示 す 。 対 象 地 域 は 神 戸 市 に お け る 業 務 ・ 商 業 の 中 心 地 で あ る 。 よ っ て 面 積 の う ち 約 半 分 が 商 業 系 の 用 途 に 指 定 さ れ て い る 。表 2 には、神戸市及び 対 象 地 域 の 統 計 を 示 す 。 対 象 地 域 の 面 積 は 市 域 全 体 の 約 1%と 小 さ い が 、 市 域 全 体 の 事 業 所 数 の 地 域 に 集 積 し て い る 。 一 方 、 世 帯 数 及 び 居 住 人 口 の 占 め る 5% 程 度 と 非 常 に 低 い 。 及 び 従 業 人 口 の 25%以 上 が こ 割 合 は 、全 体 の 約 2 2-2 神 戸 市 の 中 期 計 画5_{に お け る 都 心 地 域 の 位 置 付 け} 神 戸 市 で は 、1995 年 10 月に策定された神戸市総合基本計画の具現化を目的に、5 ヵ 年 ご と に 中 期 計 画 て い る 。現 在 の 中 期 計 画 は 年6 月に策定されてお 、 こ の 計 神戸市土地家屋現況調査[2005年度] 分類 用途地域 面積(㎡) 割合(%) 商業地域 近隣商業地域 工業地域 準工業地域 合　計 4,814,119 100.0 工業系 674,261 表1　用途地域別面積 14.0 1,475,757 30.7 商業系 _{2,664,102 55.3} 住宅系 第1種中高層住居専用地域 第2種住居専用地域　ほか (事業所・企業統計調査結果[2006年10月１日現在]) 面積(k㎡） 事業所数 従業人口(人) 世帯数 居住人口(人)

4.81

19,666

188,483

37,732

60,396

0.92%

27.02%

26.23%

5.29%

3.89%

28.43

23,281

247,612

71,219

122,710

5.44%

31.98%

34.46%

9.99%

7.90%

神戸市

522.80

72,788

718,492

713,140 1,552,403

表2　神戸市及び対象地域の統計

（住民基本台帳(含・外国人登録)町丁目別・5歳階級別人口[2008年12月31日現在]） 対象地域 中央区 -が 策 定 さ れ り 画 は 総 合 基 本 計 画 に お け る 最 終 の 中 期 計 画 と な っ て い る 。 こ の 計 画 に は 12 のア 2005 ク シ ョ ン プ ラ ン が 位 置 づ け ら れ て お り 、 そ れ ぞ れ に 具 体 的 な 目 標 が 掲 げ ら れ て いる。 こ の 計 画 の 中 で 、 対 象 地 域 を 含 む 神 戸 市 都 心 地 域 は 、 神 戸 発 展 を 先 導 す る 地 域 と し て 位 置 づ け ら れ て お り 、 都 心 地 域 の 活 性 化 に 向 け た 具 体 的 施 策 が ア ク シ ョ ン プ ラ ン の 一 つ6_と 5 _{神 戸2010 ビ ジ ョ ン (2005.6)} 形 成 プ ラ ン 」 6 「 神 戸 を 先 導 す る 都 心 ゾ ー ン

な っ て い る 。 そ の 目 標 に お い て 、 神 戸 市 の 都 心 地 域 は 、 人 や 物 、 情 報 が 交 流 、 融 合 す る 地 域 と し て 発 展 さ せ る こ と が 必 要 で あ る と さ れ て お り 、 都 心 地 域 に お け る 集 積 の 経 済 が 期 待 さ れ て い る と 言 え る 。 【 中 期 計 画 に お け る 神 戸 市 都 心 地 域 の 目 標 】 「 ウ ォ ー タ ー フ ロ ン ト を 含 む 都 心 」「 海 上 都 市 」「 神 戸 空 港 」か ら な る 地 域 に お い て 、海 ・ 空 ・ 陸 の 広 域 交 流 拠 点 と し て の 中 核 的 ゲ ー ト 機 能 や 、 海 辺 の 生 活 ス タ イ ル を 体 感 で き る 「 み な と 」 を 活 か し な が ら 、 働 き 、 学 び 、 楽 し み 、 さ ら に は 住 む 人 々 を 増 や す こ と に よ り 、 人 ・ 物 ・ 情 報 が 交 流 ・ 融 合 す る 都 心 ゾ ー ン を 形 成 し 、 神 戸 全 体 の 発 展 を 先 導 す る 。 2-3 建 築 物 充 足 率 の 現 状 把 握 対 象 地 域 に お い て 容 積 率 が ど の 程 度 利 用 さ れ て い る の か を 確 認 す る 。「 神 戸 市 土 地 家 屋 現 況 調 査 」を 基 に 、対 象 地 域 を 4 つのエリアに分割しその充足率を確認する。対象地域に お け る 実 効 容 積 率 の 平 均 は 約 280％ 、充足率は平均で 56%となっている。対象地域のなか で も 特 に 業 務 ・ 商 業 の 集 積 が 高 い 東 エ リ ア 及 び 中 心 エ リ ア に お い て 充 足 率 が 高 く 、 住 居 系 用 途 地 域 の 占 め る 割 合 が 高 い 山 の 手 エ リ ア 、 中 心 地 か ら 最 も 離 れ て い る 神 戸 駅 エ リ ア で は 、 比 較 的 充 足 率 が 低 い 。 対 象 地 域 と の 比 較 を す る た め に 、「 東 京 の 土 地 利 用 」 の デ ー タ か ら 、東 京 23 区 に お け る 容 積 率 の 使 用 状 況 を 確 認 す る 。 都 心 部 で の 実 効 容 積 率 は 高 い が 、 23 区 平 均 で は 約 は 170％ 程 度 と な っ て い る 。 こ れ ら の デ ー タ で は 、 前 面 道 路 幅 員 や 斜 線 規 制 に よ る 容 積 率 の 減 少 分 は 把 握 で き な い が 、 本 研 究 の 対 象 地 域 に お け る 建 築 物 の 充 足 率 は 、東 京 23 区 と 比 較 し て 大 き な 差 は な い と 考 え ら れ る 。 神戸市土地家屋現況調査[2005年] 実効容積 率平均 指定容積 率平均 主要 用途地域 充足率 平均 （％） （％） （％） 東エリア 布引町、生田町、二宮町、琴ノ緒町、旭通、雲井通、小野柄通、御幸通、磯上通、八幡通、磯辺通、 浜辺通、小野浜通、加納町 359% 568% 商業 近隣商業 64% 中心エリア 海岸通居留地、東町、伊藤町、江戸町、京町、浪 花町、播磨町、明石町、西町、前町、三宮町、元町 通、栄町通、海岸通、新港町、波止場町、北長狭 通、花隈町、下山手通、元町高架通 338% 557% _近隣商業商業 60% 山の手エリア 中山手通、山本通、北野町、再筋町、神戸港地_{方、諏訪山町} 116% 242% _住居専用第2種 48% 神戸駅エリア 弁天町、楠町、橘通、多聞通、中町通、古湊通、相_{生町、東川崎町} 134% 397% 第2種商業 住居専用 36% 平均 284% 498% 56% 表3　対象地域における容積率使用状況 エリア 対象町 東京の土地利用(平成18年度土地利用状況調査結果の概要）[2006年] 実効容積率 平均 （％） 都心 東京、大手町、霞ヶ関周_辺 615% 山手線内側 ＪＲ山手線内側 _275% 環６内側 環状6号線～首都高中央 環状8号線～荒川の内側 256% 環７内側 環状7号線内側 213% ２３区内平均 172% エリア 表4　東京都　容積率使用状況

３ ． 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 効 果 に 関 す る 理 論 分 析 1 容 積 率 規 制 の 緩 和 が 地 価 に 与 え る 影 響 に つ い て の 分 析 容 積 率 規 制 の 緩 和 が 地 価 に ど の よ う な 影 響 を 与 え る の か に つ い て 、 理 論 的 な 視 点 か ら 分 析 す る 。 ま た 容 積 率 規 制 の 緩 和 の 効 果 を 、 地 価 に よ っ て 計 測 で き る の は ど の よ う な 場 合 で 及 ぼ す プ ラ ス の 効 果 と し て は 、 容 3-1-1 容 積 率 規 制 の緩 和 が地 価 に与 える影 響 土 地 市 場 の 均 衡 価 格 は 、 床 の 需 要 の 価 格 弾 力 性 に よ る 。 床 需 要 が 価 格 に 対 し て 非 弾 力 的 で あ て 十 に 容積率規制緩和前の容積率を 100%、容積率 す る 。 の 需 要 曲 和 に 床 市 場 】 前 〉 〈 緩 和 後 〉 100% 100×n％ n 格 の 変 化 の 3-あ る の か に つ い て も 検 討 を 行 う 。容 積 率 規 制 の 緩 和 が 地 価 に 積 率 規 制 の 緩 和 に よ り 土 地 の 高 度 利 用 が 促 進 さ れ 、 土 地 の 収 益 性 を 増 大 さ せ 地 価 を 上 昇 さ せ る 状 況 で あ る 。 一 方 、 マ イ ナ ス の 効 果 と し て は 建 物 の 床 利 用 に 係 る 需 要 条 件 を 緩 和 さ せ 、 地 価 を 下 落 さ せ る 状 況 で あ る 。 こ の 効 果 を 確 認 す る た め 、 建 物 の 床 市 場 と 土 地 市 場 の ２ つ の 市 場 に つ い て 、 容 積 率 規 制 の 緩 和 が 地 価 に 与 え る 影 響 に つ い て 分 析 す る 。 れ ば 地 価 は 下 落 す る が 、 床 需 要 が 価 格 に 対 し 分 に 弾 力 的 で あ れ ば 地 価 は 上 昇 す る7_{。 こ れ} つ い て グ ラ フ を 用 い て 分 析 す る 。 (1)床 需 要 が価 格 に対 して非 弾 力 的 な場 合 規 制 緩 和 後 の 容 積 率 を(100×n)％と 床と土地の需給曲線を図 2 に示す。床 線 は 非 弾 力 的 で あ る た め 、床 の 需 要 量 は 床 価 格 の 変 化 よ っ て 変 動 し な い 。容 積 率 規 制 の 緩 よ り 床 の 供 給 量 が 増 え る こ と か ら 、床 の 供 給 曲 線 が 右 方 向 に シ フ ト し 、 床 価 格 は p0→p１ に 下 落 す る 。容 積 率 規 制 緩 和 後 の 床 価 格 の 変 化 を 下 記 に 示 す 。 【 〈 緩 和 床 価 格 ：p0 床価格：p1=p0／ p ／n 0 p0 p0／n 図 3 床 価 格 の イ メ ー ジ 〈床市場〉 D S0 S1 p0 E0 p1 E1 〈土地市場〉 D1 D0 S p0 E0 E1 ｑ(床面積） Q(土地面積） P ( 地 価 ） p ( 賃 料 ） 1 1/n 1 p0/n 　図2　非弾力的な場合における床と土地の需給曲線 p0／n 図 3 は容積率規制緩和後の床価 イ メ ー ジ を 示 し て い る 。 7 _{矢 口(2004)9 頁 以 下 、 Appendix 参 照}

供 給 量 が 増 え る こ と か ら 、土 地 の 需 要 量 結 果 、土 地 面 積 は １ →1／n に減少し、地価が P0→P1 に下 落 す る 。 そ の 場 合 の p0 と P0 及び P1 の関係を下記に示す。 【 〈 100% 100×n％ 0=p0 土地面積：P1=p0／n 格 の 変 化 の 的 な場 合 容 積 率 規 制 緩 和 前 の 容 積 率 を100%、容積 規 制 緩 和 後 の 容 積 率 を(100×n)％とする。 床 の 需 前 〉 〈 緩 和 後 〉 100% 100×n％ 0 床価格：p0 の 変 化 の イ の 床 供 給 量 が 増 え る こ と か ら 、 土 地 の 需 要 価 は P0→P1 に上昇し、土地面積は１→n の 関 係 を 下 記 に 示 す 。 土 地 市 場 に つ い て は 、単 位 土 地 面 積 当 り の 床 は D0→D1 にシフトする。 土 地 市 場 】 緩 和 前 〉 〈 緩 和 後 〉 1/n の土 地 面 積 で緩 和 前 の床 面 積 を確 保 土 地 価 格 ：P 図 4 は容積率規制緩和後の土地価 イ メ ー ジ を 示 し て い る 。 (2)床 需 要 が価 格 に対 して弾 力 率 床 と 土 地 の 需 給 曲 線 を 図 5 に示す。 要 曲 線 は 弾 力 的 で あ る た め 、 床 価 格 は 一 定 で あ る 。 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ り 床 の 供 給 量 が 増 え る こ と か ら 、 床 の 供 給 曲 線 が 右 方 向 に シ フ ト し 、床 面 積 が 1→n に増加する。 容積率 規 制 緩 和 後 の 床 価 格 の 状 況 を 下 記 に 示 す 。 こ の 場 合 、 単 位 面 積 当 た り の 床 価 格 は 変 化 し な い 。 【 床 市 場 】 〈 緩 和 床 価 格 ：p 図 6 は容積率規制緩和後の床価格 メ ー ジ を 示 し て い る 。 土 地 市 場 に つ い て は 、 単 位 土 地 面 積 当 り 量 は D0 る 。 結 果 、 地 に 増 加 す る 。 そ の 場 合 の p0 と P0 及び P1 →D1 に上方シフトす 図 4 土 地 価 格 のイメージ P1=p0／n 〈床市場〉 S0 S1 p0 E0 E1 D 〈土地市場〉 S E1 D1 p0 E0 D0 　図5　弾力的な場合における床と土地の需給曲線 ） ｑ(床面積） np0 n P ( 地 価 ） 1 n 1 Q(土地面積） p ( 賃 料 p0 p0 p0 p0 図 6 床 価 格 のイメージ

【 土 地 市 場 】 〈 緩 和 前 〉 〈 緩 和 後 〉 00% 100×n％ =p0 土地面積：P1=np0 の 変 化 3-1 の考 え方 次 に 、 ど の よ う な 地 域 で あ れ ば 床 需 要 が 価 格 に 対 し て 弾 力 的 で あ る の か に つ い て 床 価 格 弾 力 性 は 大 き い 。 先 述 の 考 え に 基 づ く と 、 こ の よ う な 都 市 の 中 ッ は 工 業 系 地 域 （144 （ 以 下 、「 容 積 率 規 制 緩 和 地 域 」と い う ）を 対 象 に 、容 積 率 規 制 の 緩 和 を 行 っ た 場 合 の ま え る と 、 同 質 的 な 地 域 が 広 が り 一 体 と し た 市 場 を 形 成 し て い る 都 市 で の ス ポ ッ ト 1 と 考えることが出来る。その場合 、 い と こ と か ら 、 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ り 地 価 3 オ フ ィ ス ・ ス ペ ー ス の 供 給 量 が 増 加 す る 。 容 積 率 規 制 緩 和 地 域 は 、 集 積 の 効 果 が 高 い と 考 え ら れ る 商 業 ・ 工 業 地 域 で あ る た め 、 容 積 率 規 制 の 緩 P1=np0 P1=np0 P1=np0 図 7 土 地 価 格 のイメージ 1 土 地 価 格：P0 図 7 は容積率規制緩和後の土地価格 の イ メ ー ジ を 示 し て い る 。 -2 容 積 率 規 制 の緩 和 による効 果 スポット１ 同 質 的 で一 体 とした市 場 をしている都 市 他 のスポット 図 8 同 質 的 で 一 体 と し た 市 場 を 形 成 し て い る 都 市 の イ メ ー ジ 検 討 す る 。 同 質 的 な 地 域 が 広 が り 一 体 と し た 市 場 を 形 成 し て い る 都 市 に お い て 、 ス ポ ッ ト 的 な 狭 い 範 囲 （スポット 1）を想定す る 。こ の 地 域 で は 、ス ポ ッ ト 1 以外に も代 替 的 に 床 供 給 が 可 能 な ス ポ ッ ト が あ る と す る 。図 8 にはそのような都市のイメ ージ を 示 す 。 密 接 な 代 替 財 を 持 つ 財 ほ ど 、 需 要 の 弾 力 性 が 大 き い8_{こ と か ら 、 こ の 地 域 に お け る} で ス ポ 需 要 に 対 す る ト 1 において容積率規制を緩和すれば地価 上 昇 す る 。 3-2 対 象 地 域 に お け る 容 積 率 規 制 の 緩 和 の メ リ ッ ト 本 研 究 で は 、 神 戸 市 の 都 心 地 域 の う ち 、 集 積 の 利 益 が 見 込 め る 商 業 ・ 丁 目 対 象 地 域 へ の 影 響 に つ い て 分 析 を 進 め る こ と と す る 。 3-2-1 容 積 率 規 制 の緩 和 による地 価 への影 響 容 積 率 緩 和 規 制 地 域 は 、 周 辺 の 地 理 的 状 況 な ど を 踏 同 地 域 で の 床 需 要 に 対 す る 価 格 弾 力 性 は 大 き が 上 昇 す る と 考 え ら れ る 。 -2-2 容 積 率 規 制 の緩 和 による労 働 市 場 への影 響 容 積 率 規 制 が 緩 和 さ れ る と 、 8 _{ﾏﾝｷｭｰ経 済 学 ﾐｸﾛ編(127 頁 )}

和 は 企 業 の 集 積 に つ な が り 、地 域 に お け る 生 産 性 が 向 上 す る と 考 え ら れ る 。図 9 は容 積 率 を 説 明 変 数 と し て 地 価 及 び 労 働 人 口 の 増 大 か ら 3-働 者 が 増 加 す る と 、 通 勤 や 業 務 に お い て 人 や 物 の 移 動 量 が 増 加 す る 。 料 金 を 課 す こ と に よ り 、 最 適 な 水 準 の 混 雑 が 達 成 さ 規 制 の緩 和 による効 果 の実 証 分 析 以 上 の 分 析 か ら 、 対 象 地 域 に お い て 容 積 率 規 制 を 緩 和 し た 場 合 、「 地 価 の 上 昇 と 労 働 者 加 に よ っ て 交 通 量 が 増 加 し 、道 路 混 雑 が 発 生 」 と 考 え ら れ る 。 こ の 考 え に 基 づ き 、 対 象 地 域 に お い て 、 一 律 2 割で容積率規制を緩 和 ） 規 制 の 緩 和 に よ る 労 働 市 場 の 変 化 を 示 し て い る 。 多 く の 企 業 が 集 積 す る よ う に な る と 、 地 域 で の 労 働 需 要 が 高 ま る こ と か ら 、 需 要 曲 線 が Ｄ0 か ら Ｄ 1 へ と シ フ ト す る 。 そ の 結 果 、 賃 金 が 上 昇 し 、 労 働 者 数 も 増 加 す る 。 以 上 の こ と か ら 、 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 効 果 に つ い て は 、 容 積 率 S （ 賃 金 D1 D0 0 (労働者数） E0 Ｌ0 Ｌ1 図9　容積率規制の緩和による労働市場の変化 P1 E1 P0 計 測 す る こ と が 出 来 る と 考 え ら れ る 。 3 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 交 通 へ の 影 響 労 MC ( 一 般 化 ) 価 格 こ の 増 加 に よ り 交 通 混 雑 が 発 生 し た 場 合 、社 会 的 限 界 費 用(MC)と私 的限 界 費 用(AVC)の 乖 離 分 の 外 部 不 経 済 が 発 生 す る 。 図 10 は、交通量と一 般 化 価 格 と の 関 係 を 示 す 。 こ こ で 言 う 一 般 化 価 格 と は 、 道 路 を 通 る 自 動 車 一 台 当 た り に 係 る 金 銭 的 費 用 と 非 金 銭 的 費 用 （ 時 間 費 用 な ど ） の 合 計 で あ る 。 交 通 渋 滞 の な い 場 合 の 交 通 量 はX1 である。交通量が X3 の場合、 交 通 混 雑 の 発 生 に よ り 時 間 費 用 の 損 失 場 合 、一 定 量 の 混 雑 料 金 を 課 す こ と で で は 、 交 通 量 が X2 になるように混雑 れ る 。 ４．容 積 率 AVC 外部不経済 D a1 0 X2 (交通量) 図10　交通量と一般化価格の関係 a2 a3 a4 X1 X3 a b が 生 ま れ る こ と か ら 、 ｂ の 死 荷 重 が 発 生 す る 。 こ の 、死 荷 重 が な く な り 社 会 的 余 剰 が 最 大 化 す る 。図 10 の 増 加 」が も た ら さ れ る 。一 方 、「 労 働 者 の 増 す る し た 場 合 に お け る 集 積 の メ リ ッ ト と 、 道 路 交 通 量 増 加 の デ メ リ ッ ト を 算 定 す る 。 し か し な が ら 、 容 積 率 規 制 を 一 律 で 緩 和 し て い る 地 域 は 現 実 的 に 存 在 し て い な い た め 、

直 接 的 に 効 果 を 分 析 す る こ と は 出 来 な い 。 分 析 方 法 と し て 、 都 市 計 画 法 に 基 づ く 容 積 率 緩 和 制 度9_{に よ っ て 建 設 さ れ た 建 物 の デ ー タ を 用 い て 効 果 を 推 定 す る 方 法 も 考 え ら れ る 。 し} か 推 定 し た モ デ ル 式 に つ い て 、 神 戸 市 の 現 況 デ ー タ を 用 い て 回 帰 分 析 を 行 い 、 得 ら れ た パ そ れ ぞ れ の 数 値 を 算 定 す る 。 、 以 下 の と お り 分 析 す る 。 分 析 に あ た っ て は 、 容 積 率 規 制 緩 和 地 域 144 丁 目 ご と の デ ー る 地 価 の 上 昇 を 算 定 す る た め 、「 容 積 率 が 高 い 地 域 ほ ど 地 価 が 高 し な が ら 対 象 地 域 内 に お い て は 、 そ の サ ン プ ル 数 が 少 な い 。 ま た 他 地 域 の 建 物 デ ー タ を 用 い れ ば 、 対 象 地 域 の 特 性 を 盛 り 込 ん だ 数 値 を 得 る こ と が 出 来 な い 。 さ ら に 建 築 物 ご と の 労 働 者 数 を 把 握 す る こ と は 難 し い 。 よ っ て 本 研 究 で は 、 神 戸 市 の 現 況 デ ー タ を 用 い て 実 証 分 析 を 行 い 、 そ の 結 果 か ら 得 ら れ た 数 値 を 用 い て 容 積 率 規 制 緩 和 の 効 果 を 計 測 す る と い う 簡 便 な 手 法 を 用 い る こ と と す る 。 4-1 分 析 方 法 分 析 の フ ロ ー を 図 11 に 示 す 。 ラ メ ー タ か ら 、 4-2 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 集 積 の メ リ ッ ト 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 集 積 の メ リ ッ ト で あ る ① 地 価 上 昇 額 、 ② 従 業 人 口 の 増 加 に つ い て タ を 集 計 し て 用 い る 。 4-2-1 容 積 率 規 制 の緩 和 による地 価 上 昇 額 の算 定 容 積 率 規 制 緩 和 に よ 従業人口増加に伴う道路交通量の変化 推定モデル式①より容積率と地価との関係を推定 推定モデル式③より従業人口と自動車交通量との 関係を推定 地価上昇額の算定 容積率規制の緩和による集積のメリット 道路交通量増加のデメリット 従業人口の変化 道路交通密度の増加による道路旅行速度の変化 道路旅行速度の低下による時間費用損失額 推定結果から得られたパラメータを用いて、対象地域 の地価上昇額を算出 推定モデル式②より容積率と従業人口との 関係を推定 推定結果から得られたパラメータを用いて、 対象地域の従業人口増加数を算出 図11　　分析フロー 推定結果から得られたパラメータを用いて、従業人口 増加による自動車交通の増加量を算出 推定モデル式④より道路交通密度と旅行速度との 関係を推定 推定結果から得られたパラメータを用いて、 交通量増加による旅行速度の低下を算出 容積率規制の緩和による効果の算出 (地価上昇額と時間費用損失額との差） 容積率規制の緩和による地価上昇額 9 _{総 合 設 計 制 度 、 高 度 利 用 地 区 、 特 定 街 区 な ど}

い 」 と い う 仮 説 を た て る 。 そ の 仮 説 を 実 証 す る た め 、 下 記 モ デ ル 式 用 い て 最 小 二 乗 法 1, α：パラメータ Xki ：その他の説明変数 (円／㎡)［2005 年１月 1 日基準日］ 公 示 地 価 で は 調 査 地 点 が 限 定 さ れ て い る た め 、 丁 目 ご と の 地 価 を 表 す こ と が 出 来 、 路 線 価 を 採 用 し て い る 。 ま た 、 丁 目 に は 複 数 の 路 線 価 が 存 在 す る こ で 複 数 (説 指 指 定 容 が あ る 。 よ っ て 、 丁 目 内 で 最 大 の 面 積 を 有 す る 指 定 容 積 率 が そ の 丁 目 る こ と と し た 。 容 積 ( 商 は 低 い と 考 え ら れ る た 、 予 想 さ れ る 係 数 の 符 号 は － で あ る 。 共 施 設 の 配 置 な ど が 定 め ら れ て い る 。 対 域 で あ る こ と か ら 、 地 区 計 画 に よ り 、 よ り 集 積 の 効 果 を 高 め (OLS)に よ り 推 定 す る 。 【 推 定 モ デ ル ① 】 β0 ,β 各 変 数 に つ い て 以 下 に 説 明 す る 。 (被 説 明 変 数 ) ln(路 線 価 )： 神 戸 市 固 定 資 産 路 線 価 な い こ と か ら と か ら 、 丁 目 内 で 最 も 延 長 が 長 い 道 路 の 路 線 価 を 用 い て い る 。 ま た 、 同 一 路 線 の 路 線 価 が 存 在 す る 場 合 は 、 路 線 価 を 延 長 按 分 し て 用 い る こ と と し た 。 明 変 数 ) 定 容 積 率 ： 丁 目 内 に お い て 最 大 の 面 積 を 有 す る 指 定 容 積 率 ［ ％ ］ 一 つ の 丁 目 で も 幹 線 道 路 沿 線 の 指 定 容 積 率 と 、 幹 線 道 路 か ら 離 れ た 土 地 の 積 率 に は 違 い の 特 性 を 最 も 表 し て い る と 想 定 し た う え で 、 そ の 指 定 容 積 率 を 用 い 率 が 高 い ほ ど 路 線 価 が 高 い と 考 え ら れ る こ と か ら 、 予 想 さ れ る 符 号 は ＋ で あ る 。 そ の 他 の 説 明 変 数 ) 指 定 容 積 率 以 外 に 地 価 に 影 響 を 及 ぼ す と 考 え ら れ る 説 明 変 数 は 、 以 下 の と お り と し た 。 ① 工 業 系 ダ ミ ー 工 業 系 の 用 途 地 域 は 業 系 の 用 途 地 域 と 比 較 す る と 路 線 価 め ② 地 区 計 画 ダ ミ ー 都 市 計 画 法 に 基 づ き 、 そ れ ぞ れ の 区 域 の 特 性 に ふ さ わ し い 良 好 な 環 境 の 各 街 区 を 整 備 し 、 保 全 す る た め に 建 築 物 の 形 態 、 公 象 地 域 は 商 業 ・ 工 業 地 そ の 他 の 説 明 変 数 デ ー タ の 説 明 工 業 系 ダ ミ ー 工 業 系 地 域 を １ 、 そ の 他 の 地 域 を 0 とするダミー変数 地 区 計 画 ダ ミ ー 地 区 計 画 が あ る 場 合 を １ 、 な い 場 合 を 0 とするダミー変数 高 さ制 限 ダ ミ ー 高 さ 規 制 が あ る 場 合 を１ 、 な い 場 合 を 0 とするダミー変数 ln(道路幅員)[m] 地 区 内 で 最 も 長 い 道 路 の 幅 員 ln(中心地距離)[m] 三 宮 駅 ま で の 道 路 距 離 ln(最寄り駅距離)[m] 最 寄 り 駅 ま で の 道 路 距 離 ln(最寄り駅乗降客数)[人／日] 最 寄 り 駅 の 1 日あたりの乗降客数 ln(路線価) =β0 ＋β1指 定 容 積 率 ＋ ΣαkXki + u

k

る こ と が 期 待 で き る 。 よ っ て 予 想 さ れ る 係 数 の 符 号 は ＋ で あ る 。 ③ 高 さ 制 限 ダ ミ ー 対 象 地 域 内 に は 、 地 区 計 画 に お い て 建 築 物 に 高 さ 制 限 を 設 け て い る 地 域 が 存 在 す る 。 高 さ 制 限 に よ り 、 土 地 面 積 あ た り の 床 面 積 に 制 限 が か か る こ と か ら 、 地 価 に 負 と 考 え ら れ る 。 よ っ て 予 想 さ れ る 符 号 は － で あ る 。 ④ 、 予 想 の 多 く の 鉄 道 駅 が 存 在 す る な ど 、 市 内 の 中 心 地 と し て 位 か ら の 距 離 が 近 い ほ ど 路 線 価 は 高 い と 考 え ら れ る た め 、 予 想 さ 線 価 は 高 い と 考 え ら れ る た め 、 予 想 さ れ る 符 号 は － で あ ⑦ め 、 予 想 さ れ る 符 号 は ＋ で あ る 。 次 に 平均 標準偏差 最小値 最大値 原数値 表5　　基本統計量 の 影 響 を 及 ぼ し て い る ln(道 路 幅 員 ) 道 路 幅 員 が 広 い ほ ど 、 前 面 道 路 幅 員 に よ る 建 築 物 の 容 積 率 制 限 が な く な り 、 よ り 高 く 建 築 物 を 建 て る こ と が 出 来 る た め 、 路 線 価 が 高 い と 考 え ら れ る 。 よ っ て さ れ る 符 号 は ＋ で あ る 。 ⑤ ln(中 心 地 距 離 ) 中 心 地 は Ｊ Ｒ 三 ノ 宮 駅 と し 、 そ こ ま で の 道 路 距 離 を 用 い た 。 当 駅 は 市 内 で 最 も 乗 降 客 数 が 多 く 、 周 辺 に は 他 置 づ け ら れ る 。 中 心 地 れ る 符 号 は － で あ る 。 ⑥ ln(最 寄 り 駅 距 離 ) 最 も 近 い 駅 ま で の 道 路 距 離 を 用 い た 。最 寄 り 駅 に 近 い ほ ど 利 便 性 が 高 い 。よ っ て 、 駅 ま で の 距 離 が 近 い ほ ど 路 る 。 ln(最 寄 り 駅 乗 降 客 数 ) 乗 降 客 数 が 多 い 駅 の 周 辺 は 企 業 の 集 積 も 多 く 、 土 地 の 高 度 利 用 率 も 高 い と 考 え ら れ る た 、 こ れ ら の 変 数 の 基 本 統 計 量 を 表 5 に 示 す 。 路線価 354,218.06 209,870.76 99,400 1,461,000 指定容積率 582.64 157.48 200 800 道路幅員 18.38 12.06 3.0 50.0 中心地距離 1079.06 709.44 50.0 3500.0 最寄り駅距離 349.02 212.03 20.0 1200.0 最寄り駅乗降客数 12580.31 15318.12 304 42017 対数値 ln路線価 12.65 0.48 11.51 14.19 ln道路幅員 2.72 0.63 1.10 3.91 ln中心地距離 6.76 0.71 3.91 8.16 ln最寄り駅距離 5.64 0.71 3.00 7.09 ln最寄り駅乗降客数 8.36 1.67 5.72 10.65 サンプル数 144

【 推 定 結 果 】 推 定 結 果 を 表 6 に 示 す 。 推 定 結 果 か ら 、「 指 定 容 積 率 が 高 い 地 域 ほ ど 地 価 が 高 い 」 と 言 う 仮 説 は 、 1%水 準 で 有 意 で 準 で 有 意 で あ る こ と が 価 こ 定 【 地 て 容 積 率 を 一 律 2 割緩和した場合の地価上昇額は以下のとおりである。 容 積 率 規 制 緩 和 前 の 平 米 あ た り の 平 均 路 線 価 は 、354,218 円 /㎡ で あ り 、容 積 率 規 制 緩 和 後 は 394 っ て 、 容 和 に よ っ て 、 路 線 価 が 平 米 あ た り 平 均 で 40,089 円 /㎡ 上 昇 し た 。路 線 価 に よ る 地 価 上 昇 額 を公 示 地 価 に 換 4- -2容 積 率 緩 和 による従 業 人 口 の変 化 容 積 率 規 制 緩 和 に よ る 労 働 者 の 増 加 を 算 定 す る た め 、「 容 積 率 が 高 い 地 域 ほ ど 従 業 人 口 が 多 い 」 と い う 仮 説 を た て る 。 そ の 仮 説 を 実 証 す る た め 、 下 記 モ デ ル 式 用 い て 最 小 二 あ る と 実 証 で き た 。 そ の 他 の 説 明 変 数 に つ い て は 、 工 業 系 ダ ミ ー 及 び 高 さ 制 限 ダ ミ ー を 除 い た 説 明 変 数 に お い て 、1%も し く は 5%水 実 証 で き た と と も に 、 予 想 し た 符 号 ど お り の 結 果 と な っ た 。 工 業 系 ダ ミ ー に つ い て は 有 意 な 結 果 が 得 ら れ ず 、 ま た 予 想 し た 符 号 と は 逆 の 結 果 と な っ た 。高 さ 制 限 ダ ミ ー に つ い て は 、 予 想 し た 符 号 と は 逆 の 符 号 で 、 5%水 準 で 有 意 で あ る と の 結 果 と な っ た 。 こ れ は 高 さ 制 限 を 指 定 し て い る 地 域 が 、 オ フ ィ ス 及 び 商 業 施 設 が 相 対 的 に 高 い こ と 、 ま た 、 高 さ の 制 限 値 が と な ど が 理 由 と し て 考 え ら れ る 。 と し た 場 合 、 指 定 容 積 率 が １ ％ 上 昇 す る と 、 が 比 較 的 集 積 し た 地 域 で あ る た め 地 高 い （ 沿 道 ： 120m、 そ れ 以 外 ： 90m） こ の 推 定 結 果 よ り 、 他 の 条 件 を 一 地 価 （ 平 米 あ た り 路 線 価 ） は 0.001%上 昇 す る こ と を 示 す こ と が 出 来 た 。 価 上 昇 額 の 算 定 】 推 定 結 果 か ら 得 ら れ た パ ラ メ ー タ を 用 い て 、 容 積 率 規 制 緩 和 地 域 に お い ,308 円 /㎡ で あ っ た 。 よ 積 率 規 制 の 緩 算10_{し た 場 合 の 結 果 を 下 記 に 示 す 。} 2 10 路 線 価 を0.8 で 除 し た 値 を 公 示 地 価 と し て い る 。 地 価 上 昇 額 （ 路 線 価 ） 1,297 億円 地 価 上 昇 額 （ 公 示 地 価 ） 1,621億 円 係数 t

指定容積率

01

※※※

_3.959

表6　　　推定結果

0.0

工業系ダミー 0.154 0.899 地区計画ダミー 0.161 ※※ 1.994 高さ制限ダミー 0.280 ※※ 2.373 ln道路幅員 0.130 ※※※ 2.529 ln中心地距離 -0.202 ※※※ -4.626 ln最寄り駅距離 -0.190 ※※※ -4.571 ln最寄り駅乗降客数 0.047 ※※ 2.625 切片 13.707 ※※※ 27.708 サンプル数 144 Ｒ2 0.6387 修正Ｒ2 0.6173 ※※※、※※は、それぞれ1%、5%水準で有意であることを示す。

乗 法 (OLS)に よ り 推 定 す る 。 α ： パ ラ メ ー タ Xki ：その他の説明変数 る 。 ln(従業人口)：丁目別従業人口［人］（ 事 業 所・企 業 統 計 調 査 結 果［2004 年 6 月１日 ］） ち 、 民 営 事 業 所 の 従 業 者 数 を 町 丁 別 に 集 計 し た デ タ を 用 い た 。従 業 人 口 が 0 人 の 丁 目 が あ る た め 、自 然 対 数 を と っ た 値 が ∞ に な ら 加 え た 。 指 定 土 い が あ る 。 よ っ て 、 丁 目 内 で 最 大 の 面 積 を 有 す る 指 定 容 積 目 の 特 性 を 最 も 表 し て い る と 想 定 し た う え で 、 そ の 指 定 容 積 率 を 用 い る ら 、 予 想 さ れ る 符 号 ( ー 地 域 比 較 す る と 従 業 人 口 が 多 い と 考 え ら れ る う ち 、 民 営 事 業 所 の 事 業 所 数 を 町 丁 別 に 集 計 し た デ 業 人 口 が 多 い と 考 え ら れ る こ と か ら 、 は ＋ で あ る 。 ③ 【 推 定 モ デ ル ② 】 β0 ,β1, 各 変 数 に つ い て 以 下 に 説 明 す (被説明変数) 事 業 所 ・ 企 業 統 計 調 査 結 果 の う ー な い よ う １ を (説 明 変 数 ) 容 積 率 ： 丁 目 内 に お い て 最 大 の 面 積 を 有 す る 指 定 容 積 率 ［ ％ ］ 一 つ の 丁 目 で も 主 要 幹 線 道 路 沿 線 の 指 定 容 積 率 と 、 主 要 幹 線 道 路 か ら 離 れ た 奥 の 地 の 指 定 容 積 率 に は 違 率 が そ の 丁 こ と と し た 。 容 積 率 が 高 い ほ ど 従 業 人 口 が 多 い と 考 え ら れ る こ と か は ＋ で あ る 。 そ の 他 の 説 明 変 数) 指 定 容 積 率 以 外 に 従 業 人 口 に 影 響 を 及 ぼ す と 考 え ら れ る 説 明 変 数 は 、 以 下 の と お り と し た 。 ① 工 業 系 ダ ミ 工 業 系 の 用 途 は 商 業 系 の 用 途 地 域 と る た め 、 予 想 さ れ 係 数 の 符 号 は ＋ で あ る 。 ② 事 業 所 数 事 業 所 ・ 企 業 統 計 調 査 結 果 の ー タ を 用 い た 。事 業 所 が0 箇所の丁目があるため、自然対数をとった値が∞ に な ら な い よ う １ を 加 え た 。 事 業 所 数 が 多 い ほ ど 従 予 想 さ れ る 符 号 高 さ 制 限 ダ ミ ー そ の 他の 説 明 変 数 デ ー タ の 説 明 工 業 系ダ ミ ー 工 業 系 地 域 を １ 、 そ の 他 の 地 域 を 0と す る ダ ミ ー 変 数 事 業 所数 地 域 内 に お け る 丁 目 別 事 業 所 数 高 さ 制 限 ダ ミ ー 高 さ 規 制 が あ る 場 合 を １ 、 な い 場 合 を 0 とするダミー変数 中心 地 距 離 （ ｍ ） 三 宮 駅 ま で の 道 路 距 離 最 寄 り 駅 距 離 （ ｍ ） 最 寄 り 駅 ま で の 道 路 距 離 ln 従業人口 =β0 ＋β1指 定 容 積 率 ＋ ΣαkXki + u

k

対 象 地 域 内 に は 、 地 区 計 画 に お い て 建 築 物 に 高 さ 制 限 を 設 け て い る 地 域 が 存 在 す る 。 高 さ 制 限 に よ り 、 土 地 面 積 あ た り の 床 面 積 が 制 限 さ れ る 。 結 果 、 オ フ ィ ス 数 も 制 限 さ れ る こ と か ら 、 従 業 者 数 に 対 し て 負 の 影 響 を 及 ぼ し て い る と 考 え ら れ る 。 よ － で あ る 。 ④ 近 い ほ ど オ フ ィ ス 数 も 多 く 、 従 業 者 数 が 多 い と さ れ る 符 号 は － で あ る 。 ⑤ 次 に り 駅 推 い 地 域 ほ ど 従 業 人 口 が 多 い 」 と 言 う 仮 説 は 、 1%水 準 で 有 意 で た 。 は 、 工 業 系 ダ た 。 高 さ 制 限 ダ オ フ ィ ス 及 び 商 業 施 設 が 比 較 的 集 積 し た 地 っ て 予 想 さ れ る 符 号 は ln(中 心 地 距 離 ) 中 心 地 は Ｊ Ｒ 三 ノ 宮 駅 と し 、 そ こ ま で の 道 路 距 離 を 用 い た 。 当 駅 は 市 内 で 最 も 乗 降 客 数 が 多 く 、 周 辺 に は 他 の 多 く の 鉄 道 駅 が 存 在 す る な ど 、 市 内 の 中 心 地 と し て 位 置 づ け ら れ る 。 中 心 地 か ら の 距 離 が 考 え ら れ る た め 、 予 想 ln(最 寄 り 駅 距 離 ) 最 も 近 い 駅 ま で の 道 路 距 離 を 用 い た 。最 寄 り 駅 に 近 い ほ ど 利 便 性 が 高 い 。よ っ て 、 駅 ま で の 距 離 が 近 い ほ ど オ フ ィ ス 数 も 多 く 、 従 業 者 数 が 多 い と 考 え ら れ る た め 、 予 想 さ れ る 符 号 は － で あ る 。 こ れ ら 変 数 の 基 本 統 計 量 を 表 7 に 示 す 。 た だ し 、 指 定 容 積 率 、 中 心 地 距 離 、 最 寄 距 離 に つ い て は 、 4-2-1 で 示 し て い る た め 省 略 す る 。 平均 標準偏差 最小値 最大値 原数値 従業人口

1111.22

1383.11

0.0

9309.0

事業所数

115.59

158.79

0.0

1294.0

対数値 ln（従業人口+1）

6.29

1.60

0.0

13.0

ln（事業所数+1）

4.11

1.29

0.0

7.2

サンプル数

144

表7　　基本統計量 【 定 結 果 】 推 定 結 果 を 表 8 に 示 す 。 推 定 結 果 か ら 、「 容 積 率 が 高 表8　　　推定結果 係数 t

指定容積率

0.0013

※※※

2.8520

工業系ダミー 0.9347 ※※※ 2.7052 ln(事業所数+1) 1.0618 ※※※ 22.4998 高さ制限ダミー 0.8268 ※※※ _3.5236 ln中心地距離 -0.0412 -0.4858 ln最寄り駅 -0.1022 -1.0711 切片 1.9403 ※ 1.9357 サンプル数 144 Ｒ2 0.8181 修正Ｒ2 0.8102 ※※※、※は、それぞれ1%、10%水準で有意であることを示す。 あ る と 実 証 で き そ の 他 の 説 明 変 数 に つ い て ミ ー 及 び 事 業 所 数 に お い て 、 1%水 準 で 有 意 で あ る こ と が 実 証 で き た と と も に 、 予 想 し た 符 号 ど お り の 結 果 と な っ ミ ー に つ い て は 、 予 想 し た 符 号 と は 逆 の 符 号 で 、 1%水 準 で 有 意 で あ る と の 結 果 と な っ た 。こ れ は 高 さ 制 限 を 指 定 し て い る 地 域 が 、

域 で あ る た め 、 相 対 的 従 業 人 口 が 多 い こ と 、 ま た 、 高 さ の 制 限 値 が 高 い (沿 道 ： 120m、 そ れ 以 外 ： 90m)こ と な ど が 理 由 と し て 考 離 に つ い て は 、 予 想 し た 符 号 と 同 じ 結 果 に な 来 な か っ た 。 こ れ は 、 比 較 的 従 業 人 口 が 多 【 従 和 地 域 に お い て 容 積 率 を 一 律 2 割緩和した場合の従業人口の増加は以下のとおりである。 4- 道 路 交 通 量 増 加 の デ メ リ ッ ト 路 交 通 量 増 加 の デ メ リ ッ ト と し て 、 ① 従 業 人 口 の 増 加 に 伴 う 道 路 交 通 量 の 変 化 、 ② 道 路 交 通 密 度 の 増 加 に よ る 旅 行 速 度 の 低 下 に つ い て 、 以 下 の と お り 分 析 す る 。 分 析 に あ た っ す る 交 通 量 調 査 の デ ー タ を 集 計 し て 用 い る 。 い ほ ど 道 路 の 交 通 量 が 多 い 」 と い う 仮 説 を た て る 。 そ の 仮 説 を 実 証 す る た め 、 下 記 モ デ ル 式 用 β0 ,β1, α：パラメータ Xki ：その他の説明変数 各 変 数 に つ い て 以 ー ク 時 間 交 通 量[台／時間] （道路交通センサス[2005 年度]） ー ク 時 間 交 通 量 を 用 い た 。 対 象 地 域 に お け る セ が 少 な い こ と か ら 、 朝 夕 そ れ ぞ れ の ピ ー ク 時 間 交 通 量 を 用 い る こ と ( 従 業 人 口 増 加 数 24,716 人 え ら れ る 。 中 心 地 距 離 及 び 最 寄 り 駅 距 っ た も の の 、 有 意 な 結 果 を 得 る こ と は 出 い と 予 想 さ れ る 工 業 系 の 地 域 は 、 中 心 地 や 駅 に 近 い 場 所 に 立 地 し て い な い こ と 、 企 業 が オ フ ィ ス の 場 所 を 選 定 す る 際 に 、 中 心 地 か ら の 距 離 や 最 寄 り 駅 か ら の 距 離 よ り も 、 関 係 企 業 と の 距 離 な ど を 重 視 す る と 想 定 さ れ る こ と な ど が 考 え ら れ る 。 こ の 推 定 結 果 よ り 、 他 の 条 件 を 一 定 と し た 場 合 、 指 定 容 積 率 が １ ％ 上 昇 す る と 、 従 業 人 口 は 0.0013％増加することを示すことが出来た。 業 人 口 増 加 数 の 算 定 】 推 定 結 果 か ら 得 ら れ た パ ラ メ ー タ を 用 い て 、 容 積 率 規 制 緩 3 道 て は 、 道 路 交 通 セ ン サ ス を は じ め と 4-3-1 従 業 人 口 の増 加 に伴 う道 路 交 通 量 の変 化 従 業 人 口 の 増 加 に 伴 う 道 路 交 通 量 の 増 加 を 算 定 す る た め 、「 周 辺 の 従 業 人 口 が 多 い て 最 小 二 乗 法 (OLS)に よ り 推 定 す る 。 【 推 定 モ デ ル ③ 】 時 間 交 通 量=β0 ＋β1周 辺 従 業 人 口 ＋ ＋ Σ αkXki + u

k

下 に 説 明 す る 。 (被 説 明 変 数 ) 時 間 交 通 量 ： ピ 道 路 及 び 周 辺 へ の 影 響 が 大 き い ピ ン サ ス 調 査 地 点 と し た 。 説 明 変 数 ) 周 辺 従 業 人 口：丁 目 別 就 業 人 口［ 人 ］（ 事 業 所・企 業 統 計 調 査 結 果［2004 年 6 月１日］）

事 業 所 ・ 企 業 統 計 調 査 結 果 の う ち 、 民 営 事 数 を 町 丁 別 に 集 計 し た デ ー タ を 20 ( す と 考 え ら れ る 説 明 変 数 は 、 以 下 の 容 量 路 の 道 路 数 を 示 能 交 通 容 量 を 用 い た 。 基 本 交 通 容 量 に 車 線 幅 員 や 側 方 余 裕 幅 な ど の 補 正 値 を 乗 き い ほ ど 、 交 通 量 が 多 い と 考 え ら れ る こ と か ら 、 予 想 さ 人 口 が 、 該 当 路 線 を 利 用 す る と 想 定 し た う え で 、 調 査 地 い 集 積 し て い る 。 よ っ て 中 近 い ほ ど 、 自 動 車 交 通 量 も 多 い と 考 え ら れ る 。 予 想 さ れ る 符 号 は ピ ー ク 時 間 交 通 量 を １ 、 夕 方 を ０ と す る ダ ミ ー 変 数 を 用 い た 。 朝 は 短 す る た め 、 夕 方 よ り も 混 雑 が 大 き い と 考 え ら れ る 。 よ っ て 予 想 さ れ 200m 道 路 調 査 地 点 図 12 周 辺 従 業 人 口 の 考 え 方 (イ メ ー ジ ) 業 所 の 従 業 者 用 い て 、 道 路 交 通 セ ン サ ス 調 査 地 点 か ら 半 径 0m 以内の丁目の従業人口が、該当路線を 利 用 す る と 想 定 し た う え で 、 調 査 地 点 ご と の 従 業 人 口 を 集 計 し 、 デ ー タ と し て 用 い た 。 図 12 は 周 辺 従 業 人口 の 範 囲 の イ メ ー ジ を 示 す 。 従 業 人 口 が 多 い ほ ど 交 通 量 が 多 い と 考 え ら れ る こ と か ら 、 予 想 さ れ る 符 号 は ＋ で あ る 。 そ の 他 の 変 数 ) 周 辺 従 業 人 口 以 外 に 道 路 交 通 量 に 影 響 を 及 ぼ と お り と し た 。 そ の 他 の 説 明 変 数 デ ー タ の 説 明 交 通 容 量 （ 台/時） 交 通 量 調 査 地 点 に お け る 時 間 当 た り 交 通 容 量 周 辺 居 住 人 口(人) 丁 目 別 居 住 人 口 中 心 地 距 離 （ ｍ ） 交 通 量 調 査 地 点 か ら 三 宮 駅 ま で の 距 離 朝 夕 ダ ミ ー 朝 ピ ー ク 時 間 を １ 、 夕 方 ピ ー ク 時 間 を ０ と す る ダ ミ ー 変 数 宅 地 占 有 割 合 延 べ 床 面 積 の う ち 宅 地 利 用 の 延 べ 床 面 積 が 占 め る 割 合 ① 交 通 現 実 の 道 条 件 お よ び 交 通 条 件 下 に お い て 通 過 で き る 乗 用 車 の 最 大 す 可 じ て 算 出 し た 。 交 通 容 量 が 大 れ る 符 号 は ＋ で あ る 。 ② 周 辺 居 住 人 口：丁 目 別 居 住 人 口(町別・男女別・世帯数・５歳階級人口統計[2005年度]） 人 口 統 計 を 町 丁 別 に 集 計 し た デ ー タ を 用 い て 、 道 路 交 通 セ ン サ ス 調 査 地 点 か ら 半 径 200m 以内の丁目の居住 点 ご と の 居 住 人 口 を 集 計 し 、 デ ー タ と し て 用 い た 。 居 住 人 口 が 多 い ほ ど 交 通 量 が 多 と 考 え ら れ る こ と か ら 、 予 想 さ れ る 符 号 は ＋ で あ る 。 ③ 中 心 地 距 離 中 心 地 は Ｊ Ｒ 三 ノ 宮 駅 と し 、 そ こ ま で の 道 路 距 離 を 用 い た 。 当 駅 は 市 内 の 中 心 地 と し て 位 置 づ け ら れ お り 、 周 辺 に は オ フ ィ ス や 店 舗 が 多 く 心 地 か ら の 距 離 が ＋ で あ る 。 ④ 朝 夕 ダ ミ ー 本 分 析 で は 、 同 じ 調 査 地 点 に お い て 朝 と 夕 の ピ ー ク 時 間 交 通 量 を デ ー タ と し て い る た め 、 朝 の 時 間 に 交 通 が 集 中 る 符 号 は ＋ で あ る 。

⑤ 宅 地 占 有 割 合 該 当 路 線 を 利 用 す る 丁 目 に お い て 、 延 べ 床 面 積 あ た り に 宅 地 利 用 の 面 積 が 占 め る 割 合 を 用 い た 。 都 心 地 域 は 従 業 人 口 が 多 く 居 住 人 口 が 少 な い こ と か ら 、 延 べ 床 面 積 は 少 な い と 考 え ら れ る 。 よ っ て 想 定 さ れ る 符 号 は － で あ 次 【 推 定 推 定 結 果 か ら 、「 周 辺 の 従 業 人 口 が 多 い ほ ど 道 路 の 交 通 量 が 多 い 」 と 言 う 仮 説 は 、 5% 水 。 想 し た ー が と 【 交 規 制 緩 和 地 域 に お い て 従 業 人 口 の 増 加 に 伴 う 自 動 車 交 通 量 の 増 加 は 以 下 の と お り で あ る 。 あ た り に 占 め る 宅 地 占 有 面 積 る 。 に こ れ ら の 基 本 統 計 量 を 表 9 に 示 す 。 平均 標準偏差 最小値 最大値 時間交通量

2117.50

973.51

678.0

4299.0

従業人口

5633.87

5721.46

194.0

16798.0

居住人口

1580.40

1893.80

0.0

6717.0

交通容量

8923.63

4170.31

1410.5

15604.9

中心地距離

1094.67

593.94

400.0

2700.0

住宅占有割合

0.18

0.06

0.09

0.32

サンプル数

30

表9　　基本統計量 結 果 】 推 定 結 果 を 表 10 に 示 す 。 係数 t 従業人口 0.062 ※※ 2.30 表10　　　推定結果 居住人口 0.099 1.57 交通容量 0.169 ※※※ 6.08 中心地距離 0.717 ※※※ 2.98 朝夕ダミー -130.030 -0.60 住宅占有割合 -2281.029 -1.12 切片 -214.310 -0.46 サンプル数 30.00 Ｒ2 0.71 修正Ｒ2 0.63 ※※※、※※は、それぞれ1%、5%水準で有意であることを示す。 準 で 有 意 で あ る と 実 証 で き た そ の 他 の 説 明 変 数 に つ い て は 、 交 通 容 量 及 び 中 心 地 距 離 に お い て 、 1%水 準 で 有 意 で あ る こ と が 実 証 で き た と と も に 、 予 符 号 ど お り の 結 果 と な っ た 。 居 住 人 口 、 住 宅 地 占 有 割 合 に つ い て は 、 予 想 さ れ た 符 号 で あ っ た が 、 有 意 な 結 果 を 得 る こ と が 出 来 な か っ た 。 こ れ は 、 対 象 地 域 の 居 住 人 口 は 少 な い こ と か ら 、 自 動 車 交 通 量 に 影 響 を 与 に つ い て は 、 予 想 さ れ た 符 号 と は 逆 の 結 果 で き な か っ た 。 し た 場 合 、 従 業 人 口 が １00 人増加すると、 え て な い も の と 考 え ら れ る 。 朝 夕 ダ ミ と な り 、 ま た 、 有 意 な 結 果 も 得 る こ と こ の 推 定 結 果 よ り 、 他 の 条 件 を 一 定 交 通 量 は 6.2 台増加することを示すことが出来た。 通 量 の 増 加 の 算 定 】 推 定 結 果 か ら 得 ら れ た パ ラ メ ー タ を 用 い て 、 容 積 率

時 間 交 通 量 増 加 数 1,532 台/時 4-3- 交 通 密 度 の 増 加 に よ る 道 路 旅 行 速 度 の 変 化 通 密 度 の 増 加 に よ る 道 路 旅 行 速 度 の 変 化 を 算 定 す る た め 、「 交 通 密 度 が 増 加 す る と 道 の 仮 説 を 実 証 す る た め 、 下 記 モ デ ル 式 用 被 説 明 変 数) サ ス[2005 年度]、神戸市交通量調査[2007 年度] ン サ ス に つ い て は 、 交 通 量 が 最 も 多 い ピ ー ク 時 間 の 旅 行 速 度 を 用 い 13 ( ［2005 年度]、神戸市交通量調 査[2007 年度］ 密 度 を 算 出 し 、デ ー タ と し て 用 い 量 調 査 に つ い て は 、3 時間帯（10 ( 説 明 変 数 は 、 以 下 の と お り ① 信 号 密 度 交 通 量 調 査 単 位 区 間 内 に 設 置 さ れ て い る 信 号 台 数 を 、 調 査 単 位 区 間 延 長 で 除 し た 号 密 度 が 高 い ほ ど 旅 行 速 度 が 低 下 す る と 考 え ら れ る こ と か ら 、 予 想 さ 2 交 路 旅 行 速 度 が 低 下 す る 」 と い う 仮 説 を た て る 。 そ い て 最 小 二 乗 法 (OLS)に よ り 推 定 す る 。 【 推 定 モ デ ル ④ 】 β0 ,β1, α：パラメータ Xki ：その他の説明変数 各 変 数 に つ い て 以 下 に 説 明 す る 。 ( 旅 行 速 度[km／時]：道路交通セン 道 路 交 通 セ た 。 サ ン プ ル 数 が 少 な い た め 、 神 戸 市 交 通 量 調 査 に つ い て は 、3 時間帯（10 時、 時 、15 時）の旅行速度調査の結果を用いた。 説 明 変 数) 交 通 密 度[台／m,時間,車線数] ：道路交通センサス 道 路 交 通 セ ン サ ス に つ い て は 、 交 通 量 が 最 も 多 い ピ ー ク 時 間 の 交 通 量 か ら 交 通 た 。神 戸 市 交 通 時 、13 時、15 時）の交通量から交通密度を算出した。交通密度が高いほど旅行速 度 が 低 下 す る こ と か ら 、 予 想 さ れ る 符 号 は － で あ る 。 そ の 他 の 説 明 変 数) 交 通 密 度 以 外 に 旅 行 速 度 に 影 響 を 及 ぼ す と 考 え ら れ る と し た 。 値 を 用 い た 。 信 れ る 符 号 は － で あ る 。 そ の 他 の 説 明 変 数 デ ー タ の 説 明 信 号 密 度 （ 信 号 数 ／ 区 間 ） 調 査 区 間 に お け る 信 号 数 二 輪 車 数 （ 台 ／ 時 ） 対 象 路 線 に お ける 二 輪 車 の 数 多 車 線 ダ ミ ー 一 方 向 複 数 車 線 路 線 を 1 とするダミー変数 一 方 通 行 ダ ミ ー 一 方 通 行 の 場 合 を 1 とするダミー変数 旅 行 速 度=β0 ＋ β 1交 通 密 度 ＋ Σ α

k

kXki + u

② 二 輪 車 数 交 通 量 調 査 区 間 に お け る 二 輪 車 の 数 を 用 い た 。 二 輪 車 数 が 多 い ほ ど 、 自 動 車 の 走 す こ と か ら 、 旅 行 速 度 は 低 下 す る と 考 え ら れ る 。 よ っ て 、 予 想 さ れ る 路 車 線 が 、 ２ 車 線 以 上 の 場 合 は １ と な る ダ ミ ー 変 数 と し た 。 行 性 が 高 ま る こ と か ら 、 旅 行 速 度 は 高 く な る と 考 え ら れ 通 行 で あ る た め 、 そ の 場 合 は １ と な る 一 方 通 行 は 対 面 通 行 よ り 自 動 車 の 走 行 性 が 高 い と 考 え ら れ る こ 【 推 定 結 果 を 表 12 に 示 す 。 推 定 結 果 か ら 、「 交 通 密 度 が 増 加 す る と う 仮 説 は 、 証 で 示 す 4-3-3 増 加 し た 交 通 量 が 、 容 積 率 規 制 緩 和 地 域 内 の 主 要 な 7 路 線 11 調 査 地 点 を 通 行 す る と 行 に 影 響 を 及 ぼ 符 号 は － で あ る 。 ③ 多 車 線 ダ ミ ー 交 通 量 調 査 区 間 の 道 車 線 数 が 多 い ほ ど 自 動 車 の 走 る 。 よ っ て 予 想 さ れ る 符 号 は ＋ で あ る 。 ④ 一 方 通 行 ダ ミ ー 神 戸 市 交 通 量 調 査 の 調 査 地 点 の 路 線 は 一 方 ダ ミ ー 変 数 を 用 い た 。 と か ら 、 予 想 さ れ る 符 号 は ＋ で あ る 。 次 に こ れ ら の 基 本 統 計 量 を 表 11 に示す。 平均 標準偏差 最小値 最大値 11　　基本 計量 表 統 旅行速度

21.74

10.82

5.50

58.40

交通密度

0.73

0.52

0.06

1.61

信号密度

3.83

3.56

0.00

13.75

二輪車数

196.71

163.83

21.0

681.0

サンプル数

28

推 定 結 果 】 道 路 旅 行 速 度 が 低 下 す る 」 と 言 5%水 準 で 有 意 で あ る と 実 証 で き た 。 そ の 他 の 説 明 変 数 の う ち 、 二 輪 車 数 に つ い て は 、10%水 準 で 有 意 で あ る こ と が 実 き た と と も に 、 予 想 し た 符 号 ど お り の 結 果 と な っ た 。 そ れ 以 外 に つ い て は 、 予 想 し た 符 号 ど お り の 結 果 に な っ た も の の 、 い ず れ も 有 意 な 結 果 を 得 る こ と が で き な か っ た 。 こ の 推 定 結 果 よ り 、 他 の 条 件 を 一 定 と し た 場 合 、交 通 密 度 が 1 単位増加すると、旅 行 速 度 は 約 14.9km／時低下することを こ と が で き た 。 旅 行 速 度 の 低 下 に よ る 時 間 費 用 の 損 失 係数 t 表12　　　推定結果

交通密度

-14.899

※※

-2.670

信号密度 -0.460 -0.706 二輪車数 -0.032 ※ -1.905 多車線ダミー 9.116 1.337 一方通行ダミー 8.645 1.393 切片 29.364 ※※※ 4.114 サンプル数 28 Ｒ2 0.3898 修正Ｒ2 0.2511 ※※※、※※、※は、それぞれ1%、5%、10%水準で有意であることを示す。

想 定 し た う え で 、 交 通 量 が 増 加 し た 場 合 に お け る 交 通 密 度 の 増 加 か ら 、 算 定 し た モ デ ル 式 位 」 よ り 、 乗 用 車 の 時 間 価 値 で あ る 。 時 間 費 用 損 失 額 （ 円 ／ 年 ） 774 百 万 円 を 用 い て 速 度 低 下 に 伴 う 時 間 費 用 の 増 加 を 算 出 す る 。 時 間 価 値 原 単 位 に つ い て は 、「 費 用 便 益 分 析 マ ニ ュ ア ル 」（ 平 成 15 年 8 月 国 土 交 通 省 道 路 局 、 市 ・ 地 域 整 備 局 ） に よ る 「 車 種 別 の 時 間 価 値 原 単 原 単 位 40.10（ 円 /分 ･台 ） を 用 い た 。 推 定 結 果 か ら 得 ら れ た パ ラ メ ー タ を 用 い て 、 容 積 率 規 制 緩 和 地 域 お け る 交 通 量 の 増 加 に 伴 う 時 間 費 用 損 失 額 は 以 下 の と お り 4-4 容 積 率 規 制 の 緩 和 に よ る 効 果 以 上 の 分 析 結 果 よ り 、 容 積 率 規 制 を 一 律 ２ 割 緩 和 し た 場 合 の 効 果 を 算 出 す る 。 容 積 率 規 地 価 の 上 昇 額 を 用 い る 。 道 路 交 通 量 増 加 に よ る デ メ リ 上 記 の 結 果 か ら 、神 戸 市 の 都 心 地 域 の う ち 、集 積 の 利 益 が 見 込 め る 商 業・工 業 系 地 域（144 目 を 対 象 に 一 律 ２ 割 で 容 積 率 規 制 の 緩 和 を 行 っ た 場 合 、 年 間 で 約 57 億円の余剰が 生 ま 5 考 察 本 研 究 で は 、 神 戸 市 の 現 況 デ ー タ を 用 い て 、 指 定 容 積 率 が 路 線 価 及 び 従 業 人 口 に 有 意 に こ と を 実 証 分 析 し 、 そ の 結 果 を 用 い て 、 集 積 の 効 果 が 高 い と 思 わ れ る 商 業 ・ 工 金 額 制 の 緩 和 に よ る メ リ ッ ト と し て は 、 ッ ト と し て は 、 時 間 費 用 損 失 額 を 用 い る 。 比 較 に あ た っ て は 、 フ ロ ー の 金 額 ［ 円 ／ 年 ］ と し て 算 出 し （ 割 引 率 ： ４ ％ で 設 定 ）、 そ の 結 果 は 以 下 の と お り で あ る 。 項 目 算 出 額 フ ロ ー 換 算 容 積 率 緩 和 に よ る地 価 上 昇額 1,621億 円 64.84 億円 自 動 車 交 通 量 増 加 に よ る 時 間 費 用 損 失 額 7.74 億円 7.74 億円 差 額 57.10 億 円 丁 れ る と い う 結 果 が 得 ら れ た 。 4-影 響 を 及 ぼ す 業 地 域 （3.２km2、144 丁目）を対象に、一律２割の容積率規制の緩和を行った場合の 地 価 上 昇 額 及 び 従 業 人 口 の 増 加 数 を 算 出 し た 。 よ っ て 、 用 い た 係 数 は 対 象 地 域 の 経 済 や 建 物 の 状 況 な ど が 折 り 込 ま れ た 値 と な っ て い る 。 容 積 率 規 制 の 緩 和 を 行 っ た 場 合 の 集 積 の 効

果 は 未 知 数 で あ り 、 現 況 デ ー タ に よ る 分 析 結 果 の 係 数 を 用 い た 推 計 が 、 必 ず し も 容 積 率 規 制 の 緩 和 の 効 果 を 直 接 的 に 表 し て い る と は 言 え な い な ど の 課 題 は あ る が 、 対 象 地 域 の 現 況 を 踏 ま え た う え で 、 一 定 の 条 件 の も と 、 地 価 （ 路 線 価 ） と 指 定 容 積 率 及 び 従 業 人 口 と 地 価 の 関 係 を 示 す こ と が で き た と 考 え ら れ る 。 し か し な が ら 、 本 研 究 に お け る 容 積 率 規 制 の 緩 和 の 推 定 モ デ ル で は 、 緩 和 率 の 限 界 を 示 す こ と は で き て い な い 。 よ っ て こ の 推 定 モ デ ル で は 、 現 況 の 指 定 容 積 率 か ら 近 傍 値 の 緩 和 の 効 果 を 推 計 す る こ と し か で き な い と い う こ と に 留 意 が 必 要 で あ る 。 交 通 混 雑 の 分 析 に つ い て は 、 現 況 の 道 路 交 通 量 調 査 の 結 果 か ら 、 従 業 人 口 の 増 加 が 交 通 量 の 増 加 に 有 意 に 影 響 を 及 ぼ す こ と 、 ま た 交 通 密 度 の 増 加 が 交 通 の 速 度 低 下 に 有 意 に 影 響 を ,532 台／時増加）。この結果について、道路交通センサス等の調査 路 交 車 交 通 量 は 、 平 成 11 年 度調査と比較すると平成 年 調 査 で は 減 少 し て い る 。そ の 結 果 も 自 動 車 交 通 量 の 及 ぼ す こ と に つ い て 実 証 分 析 を 行 い 、 そ の 結 果 を 用 い て 交 通 量 増 加 に よ る 時 間 費 用 を 算 出 し て い る 。 そ れ ぞ れ の 分 析 に あ た っ て は 、 平 成 17 年度道路交通センサスの調査結果 を 用 い て い る 。 対 象 地 域 内 に お け る セ ン サ ス の 調 査 地 点 は 非 常 に 少 な い こ と か ら 、 い ず れ も 30 サンプル程度での分析となった。首都圏を対象とした先行研究11_{で は 、警 視 庁 交 通 部 調} 査 に よ る 交 通 量 や 走 行 速 度 デ ー タ が 公 表12_{さ れ て い る こ と か ら 、 多 く の サ ン プ ル 数 を 用 い} て の 分 析 が 可 能 と な っ て い る 。 し か し な が ら 兵 庫 県 警 察 本 部 で は 交 通 調 査 関 係 の デ ー タ は 公 表 さ れ て い な い た め 、 サ ン プ ル 数 を 増 や す こ と が で き な か っ た 。 そ の よ う な 制 約 が あ る た め 、 推 計 モ デ ル ④ に つ い て は 、 決 定 係 数 が 小 さ く な っ て い る 。 し か し な が ら ど ち ら の 分 析 結 果 に お い て も 有 意 な 結 果 を 得 る こ と が で き た 。 非 常 に 簡 便 な 方 法 で は あ る が 、 交 通 量 と 従 業 人 口 及 び 交 通 密 度 と 旅 行 速 度 と の 関 係 に お い て 、 一 定 の 関 係 を 示 す モ デ ル 式 が 確 立 で き た と 考 え ら れ る 。 分 析 結 果 か ら 得 ら れ た 、対 象 地 域 に お け る 従 業 人 口 の 増 加 に よ る １ 時 間 あ た り の 自 動 車 交 通 増 加 量 は 小 さ い（1 結 果 に 基 づ き 考 察 す る 。ま ず 、パ ー ソ ン ト リ ッ プ 調 査 に よ る と 、対 象 地 域 を 含 む 中 央 区 の 自 動 車 利 用 分 担 率 は 20％程度で ある。それ 以外につい ては鉄道な どの他の交 通機関を利 用 し て い る も の と 考 え ら れ る 。 道 通 セ ン サ ス の 結 果 に よ る と 、 対 象 と し た 7 路線 11 調査地点の自動 17 増 加 数 が 少 な い こ と に 影 響 し て い る も の と 考 え ら れ る 。 し か し な が ら 道 路 旅 行 速 度 に つ い て は ほ と ん ど 変 化 が な い 。 こ れ は 、 例 え ば 、 歩 行 者 横 断 や 路 上 駐 車 な ど の 影 響 に よ っ て 自 動 車 交 通 を 阻 害 さ れ た こ と に よ り 、 旅 行 速 度 が 低 下 し て い る 可 能 性 も 考 え ら れ る 。 (%） 鉄道 バス 自動車 二輪 徒歩 その他 表13　　神戸市内交通分担率　

　

（第4回京阪神都市圏ﾊﾟｰｿﾝﾄﾘｯﾌﾟ調査［平成12年度］） 神戸市中央区

37.9

4.2

20.4

7.3

30.1

0.1

神戸市計

24.5

5.4

28.9

10.4

30.7

0.1

11 _{八 田 ・ 唐 渡(2007)} 12 _{「 交 通 量 統 計 表 」、「 警 視 庁 交 通 年 鑑 」}