旧コンポストセンター跡地利活用基本計画（中間報告）「ＰＦＩ事業の導入可能性調査報告書」

旧

ン

セン

跡地利活用基

計画

[中間報告]

PFI

事業

導入可能性調査報告書

成

30

1

月

旧 ン セン 跡地利活用基 計画 [中間報告]

PFI事業 導入可能性調査報告書

目次

． 頁

．基 計画 概要 頁

施設計画 概要 頁

周辺住民へ 配慮 交通動線 つい 頁

施設整備費 概算 頁

． ＦＩ事業 導入可能性 検証

ＦＩ事業 導入 つい 頁

類型ご 検討 つい 頁

ＦＩ事業 効果 頁

施設 試算( 方式) 頁

オ を外 た場合 試算 11頁

事業 け 最終的 ＶＦＭ つい 13頁

事業 広範 民間 公募 13頁

別添

．施設計画 概要 頁 ．旧 ン セン 跡地利活用基 計画 面図(案) 15頁

．旧 ン セン 跡地利活用基 計画イ 16頁

旧 ン セン 跡地利活用基 計画 [中間報告]

PFI事業 導入可能性調査報告書 ．

報告 旧コン ンタ 跡地利活用基 計 策定業務委 成29 7 10

日～ 成30 3 31日 検討 進 い 基 計 [中間報告] 検討結果 基 計 検討 一環 利活用事業 PFI 入 能性 い

あ

．基 計画 概要

旧コン ンタ 跡地 整備基 計 図 示 施設配置 基 ング

示 様 別添 ． 施設計画 概要 及び別添 ． 基 計画 面図 等

但 今後 県警 交通協議等 関係協議 一部 変更 能性 あ

別添 ． 施設計画 概要 別添 ． 基 計画 面図 等 参照

図 ．施設配置 基 ング図

市

道

水辺のサクラ並木プロムナヸド

東川

さくらタ

ンヷ

KADOKAWA

．公共交通広場

ヷバスバヸス

７台程度

観光バス

路線バス

将来

ヷ公共駐車場

約

150

台

．公共施設

魅力発信機能

地域コミュニテ 機能

．広場機能

多目的広場

屋外

レベヸタヸ

連絡歩専橋梁

常設 ベント広場

特設マルシ

延床500～700㎡ 特産品販売 観光情報発信 コミュニテ スペヸス

防災備蓄ヷ公衆ト レ

≒

6,

５

00

㎡

＋

≒

1,500

㎡

千

外構等

付帯工作物等

屋外 タ

設計費 駐車場 建築

駐車場整備費

棟建築費

工事価格

消費税

合 計

５ ㎡～７ ㎡ 階建建物を整備 維持管理費 高額 い規模

魅 力 発 信 機 能 建物 特産品販売 を設置

地 域 コ ュ ニ テ 機 能 建物 防災備蓄庫やコ ュニ テ を設置

観 路線 導入 無理 い土地利用 安全 交通導線 確保 能

特産品販売 や駐車場 部分 賃料収入 見込 る

建物 規模や品質 っ 建築費 縮 能

チ コタ ン所沢構想 を実現 る 太陽 発電設備 導入や桜を る緑

空間 創出を行う

特 徴

広 場 機 能 特設テン やキッチ ンカ を配置 る広場を整備

規模 大 市 や ち い 別館 ン 的開催を想定

広場を利用 た ン をK OK W 共 開催 能

防 災 備 蓄 機 能 食糧 水 防災備品 他 ソ ネ や滞水池用 設

置 る非常用発電機 電源を災害時 来訪者や地域 提供 来訪者 安全確保 地域

防災機能 向上を図る

備 考

■ 別 添 ． 施 設 計 画 概 要

591,840

階建

＋

ン

広場型施設整備

工事費用 概算

78,000

65,000

63,000

58,000

84,000

200,000

548,000

43,840

外構 付帯工作物 駐車場整備

屋外 タ

ブ ッ

＜駐車場＞

乗用車 ５

地域ｺﾐｭ ﾆﾃｨ

機能

特産品販売

観 情報

防災備蓄

コ ュ ニテ 魅力発信

機能 広場

機能

＜ ＞

７ 程度

観

路線 将来

施設計画 概要

核 公共施設 整備

500～700㎡ 階建 建物 整備 多目的 公共施設 活用

入機能 1) 魅力発信機能 特産品販売所 観光情報発信及び飲食 2) 地

域コ ュ 機能 市民活動交流 コ ュ 等及び防災備蓄

建設

1) 料収入 見込

防災備蓄機能 食糧 水 防災備品 他 ソ や 非

常時 棟及び合流式 水遈改善施設 電力供給 う 非常用発電設 備 設 災害時 来訪者 安全確保 地域防災機能 向

広場機能

公共施設 外構広場 整備 特設 ン やキッチン 配置 広場 整備

規模 大 市 や い 別館 ン 的開催 想定

タ ン 共 開催 能 豊 屋外空間 提供 ン

開催時 使用料収入 見込

公共交通広場

当該拠点 市民 観光客 来訪 周辺 民 日常利便 供 公共交

通(将来計 ) 観光 及び一般乗用車 収容 公共交通広場及び公共駐車場 整備 所沢駅 東所沢駅 所沢IC等 交通動線 確保 交通利便サ ビ 向 観光 及び一般駐車場 料収入や利用料金収入 見込

空間 創出

チ コタ ン所沢構想 実現 公共施設 ン 広場

陽光発電設備 入や 東川 河川管理用通路部 (市遈2-571号線) 歩行者専用遈路

整備 ン 広場 一体 桜並木 形成

ン 整備 市民 集い 憩い 活動 所

延床面積 500～700㎡ 階建 基 計 面図 約700㎡

魅力発信機能 特産品販売 観光情報発信

地域コ ュ 機能 コ ュ 防災備蓄 公衆

公共施設 外構 活用 ン 広場 600～800㎡ 基 計 面図 約620㎡

公共交通広場及び公共駐車場 約6,500㎡

観光 及び 路線 (将来 計 程度 公共駐車場 乗用車 約150

ン 広場 緑化

付帯施設

公共付帯施設 1) タ ン 連絡歩専橋 接続階段 2) 公共

タ 等 整備

周辺住民へ 配慮 交通動線 つい

タ ン側 合流 避 渋滞や ック 発生 緩和 場 大型車両及び一般乗用車 進入 退出 全 折IN 右折OUT 場 一 方通行

施設敷地 前面 市遈2-996号線 沿 ッ ック 遈路交通 滑化

観光 ク 往路 復路 交差点改良 必要性 無い

所沢IC⇔国遈463号線⇔新郷⇔市遈2-996号線⇔場 又 県遈練馬所沢線

⇔市遈2-561号線⇔市遈2-996号線⇔場 誘 路 限定 検討

施設整備費 概算

以 基 計 基 施設整備費 全体概算 以

項 目 概算金 千円 備 考

駐車場整備費 ， 外周擁壁含

棟建築費 ， 階建 (500～700㎡)

外構等整備費 ， 連絡階段 外構等

屋外 整備費 ， 歩専橋付帯型

付帯工作物等整備費 ， 料金徴収 道路改良等

東川プ 整備費 ， 歩専道舗装 植栽等

設計費 駐車場他土木 ， 設計 積算(駅広 準 )

設計費 建築等 ， 設計 積算

計 ，

消費税 ， 消費税8％

合 計 ，

※ 既 施設解体費 貯留槽改修費含 物事業 別事業 タ ン 連絡歩専橋 接続 ッキ 階段

． ＦＩ事業 導入可能性 検証

ＦＩ事業 導入 つい

今回 場合 底地 全 公共用地 あ 民間 主体的 運営 床 限 整備

施設 大半 公共施設 民間 収益性 乏 公共施設 運営 指定管理 理想 思わ 計 全体 建設 所 維持管理 運営 全

民間事業者 委 民間 荷 高過 破綻 ク 伴う 懸念 想定 民間事業者 活用 ＦＩ事業 方式※ 基

思わ 今回 事業化検討 あ 他 事業用定期借地 組 合わ

方式 含 実現性 高い 考え 以 ～ タ い 検討

※ BTO Build Transfer and Operate 方式

類型ご 検討 つい

検討 踏 え 類型 ～ い 次 検討 行

サ ビ 購入型 ＦＩ

市 施設及び駐車場等 PFI事業 建設 運営 一部又 全部 指定管理 公共

施設 サ ビ 行い 市 サ ビ 提供 対 対価 支払

う

Ｆ Ｉ 事 業 中 一 番 多

いタ 公共 担 多

対 民間 創意 限

施設建設 向 法 手 続 公 共 施 設 整 備 様 期 間 短 縮

民間事業者 独自 資金 調遉 施設や資産 設計 施 行い サ ビ 提供 必要 施設 資産 完成 市 所 権 移転 市 当該 施設 資産 一体的 所 民間事業者 利用 維持管理及び運営 行 サ ビ 提供 市及びサ ビ 利用者 直接的 間接的 支 払 一定 期間 利益 含 投資回収 行う方式

公 共

利 用 者

サ ビ 購 入料支払

サ ビ 提供

土地 市

付帯収益事業を伴う ＦＩ 収益床併設型

建設形態 様 い 民間事業者 市 公共施設床

一部 貸 自主運営事業 行う 施 設 建 設 Ｆ Ｉ 事 業

行 い 民 間 貸 料 支 払 う 民 間 初 期 投 資

少 収益 料収入

期待

施 設 建 設 向 法 手 続 公 共 施 設 整 備 様

期間 短縮

事例 指宿地域交流施設

整備等事業

市 整 備 地 域 交 流 施

設 施 設 使 用 料 特 産 物 販

売 業 務 売 ％

ン 等 自 主 運 営 業 務

使 用 場 所 面 積 応

付帯収益事業を伴う ＦＩ 収益施設併設型

市 駐車場及び外構付帯施設 PFI事業 建設 運営 棟建屋 い 民間事業者 土地 定期借地 建物 建設 事業 実施 市 使用

床部 市 民間 借 建 物 建 設 民 間 事 業 者 法手続 接遈 開発許

必要 法手

続 時 間 等 課

あ

事例 函南 道 駅 川 駅

ＦＩ事業

整 備 施設 物

産 販 売 所 飲 食 施 設 い

定 期 建 物 貸 借 契 約

民 間 事 業 者 提 案 実

施 付帯事業 コンビ

事業用定期借地権

公 共

利 用 者

サ ビ 購 入料支払

サ ビ 提供

民 間

事業契約

関 連 事 業 収入

土地 市

建物 市

賃貸 民間 駐車場 市

公 共

利 用 者

サ ビ 購 入料支払

サ ビ 提供

民間

事業契約

付 帯 事 業 収入

建物 民間 賃貸 市

次 前 ， ， 類型 事業効果 公共 担 縮減効果

考察

ＦＩ 入 縮減効果 入実績 基 全国事例 均 15％程度 国交省

統計 国土交通省 簡易ＶＦ 試算 目安 い

均的縮減効果 15％ あ 基 類型 15％ 想定

他 類型 以 更 縮減効果 期待 PFI 入時 従来型公共 施設整備 比較 十 ッ 期待

サ ビ 購入型PFI 縮減効果 想定15％(建設費 維持管理 運営経費 縮減)＝a 収益床併設型PFI a 床貸 料収入

収益施設併設型PFI a 建屋建設費 土地貸 料 床借 料

類型 市 施設 建設 PFI事業 行い 自 運営 民間側 自由度

運営 係 ク 市 担 形 民間側 ク

減 ッ 高 施設建設 向 法手続 公共施設整備 一体 期間 短縮 期待

類型 施設建設 向 法手続 公共施設整備 一体 期間 短縮 期

待 うえ 民間 貸料 支払う 民間 初期投資 少 自由度 高 い自主運営 収益 一定 料収入 期待

公共 担 軽減効果 比較 類型 効果 最大化 今回 事業規模

棟 民間 十 事業収益 あ 商業床 確保 い

類型 民間事業者 建設費 事業収入 比 あ 高 担 収益確保 観点 借地料収入 著 い 市 床借 料 高 化 予想 現実的

い

類型 拠 場合 費用 担割合 明確化 公共床 民 床

合築型 考え い 場合 民間事業者 中途 事業破綻 場合 ク

図 重要 課

類型 施設建設 向 民間事業者 法手続 接遈 開発許 必要

関係機関協議や場 遈路 遈路認定等 手続 時間 等 課 あ

以 事業 適 い 類型 又 考え

( ) ＦＩ事業 効果

以 当該事業 ＦＩ事業 入効果及び課 総括 以

ッ

設計 建設 維持管理 運営 全 想定ＶＦ 総計 均 ％

程度 公費 担軽減 見込

資金調遉及び施設 管理運営 指定管理者 民間事業者

代価 市 担 資金 事業期間 毎 割賦返済 等 支払い

行う 政 担 準化 図

施設経営 民間 知恵 活 創意 経営収支 サ ビ 質等

向 期待

市 ＦＩ 管理 含 場合 施設管理 維持修繕業務等 日常管理や

発注業務 不要

ッ

要求水準等 民間事業者 荷 過 計 場合 応募事業者 無

事業不成立 あ

従来型 公共施設整備 比 実施 手続 一定 時間 要

通常 ほ 事例 基 計 ～ ＦＩ 入検討等 実施方針 作成

～公募手続～事業者選定 契約 計 要 い

東京都 事業規模等 概 50億以 見極 急 事業 従来型

選択 い

現在 基 計 策定中 あ 今回 要 作業 事務手続

簡略化等 全 以 短縮 い 最大 課 あ

施設 試算 方式

現在 策定中 基 計 到遉点 当該事業 ＦＩ事業 方式

前述 類型 サ ビ 購入型 収益床併設型 場合 事

業効果 国土交通省 ＶＦ 政削減率 簡易計算ソ 用い ＶＦ 算出

■旧 ン セン ＶＦＭ 算定結果 国交省VFM簡易算定

事業方式 方式 算定

起 債 ％

事業期間 施設整備期間 ，維持管理･運営期間 ，賃料 利用料金等収入

費用削減率 施設整備費用 18% 維持管理 運営費用 7%

施設整備費用 概算 591,840 試算上 市発注 際 落 率 考慮 い い

ＶＦＭ試算結果 比較表

■ 方式 施設建設後10 維持管理 運営

■従来方式 資金収支 ■ ＦＩ 方式 公共 資金収支

千 千

収入 443,880 収入 364,412

起債 % 443,880 起債 % 363,982

税収 430

支出 1,617,874 支出 1,374,171

施設整備費用 591,840 費用等 40,000

維持管理 運営費用 320,000 建設一時金支払 363,982 間接コ 257,256 施設整備相当 ビ 対価 元本 168,029 起債償還 元本 443,880 施設整備相当 ビ 対価 利息 15,429 起債償還 利息 4,898 維持管理 運営相当 ビ 対価 418,732 起債償還 元本 363,982 起債償還 利息 4,017 公共 担額 目値 1,173,994 公共 担額 目値 1,009,759 現 価値 1,048,711 現 価値 888,728

ＶＦＭ 政 担削減額 = - 159,983 政削減率 15.3%

104,871 88,873

約 百万 約 百万

■ ＦＩ 方式 資金収支

千

収入 1,145,462

建設一時金収入 363,982

施設整備相当 ビ 対価収入 元本 168,029

施設整備相当 ビ 対価収入 利息 15,429

維持管理 運営相当 ビ 対価収入 418,732 出資金 11,262 優 ン る借入額 168,028

支出 1,118,878

設立費用 20,000

施設整備費 △ % 485,310

建中金利 1,847

金融組成費用 4,853

施設整備期間 運営費用 20,000

維持管理 運営費用 △ % 297,600 維持管理 運営期間 運営費用 100,000

優 ン金利支払 15,429

優 ン元本償還 168,029

税金 5,810

収支 26,584

参考 均市 担額 参考 均市 担額

■ ＦＩ 方式 公共 資金支出 償還 10 千円

従来方式 市 事業 場合

10 間 市 支出 総コ 正味現在価値 Ｖ 換算 約10億4千

百万 均 担 約 1 億 500 万 利息 含 起債償還 等約 4,490

万 <443,880 4,898 千 10> 維持管理 運営費 間接コ 約5,800 万

<320,000 257,256千 10 費用 試算 市 昨今 政状況

極 大 担

ＦＩ事業 方式を採用 た場合 試算及びＶＦＭ

一方 ＦＩ 方式 採用 場合 コ 試算 比較 市 10

間 支出総コ 約8億8千9百万 均 担 約8,900万 利

息 含 起債償還 等約3,680万 <363,982 4,017千 10> 利息 含 施

設整備相当サ ビ 対価 返済 約1,835万 <168,029 15,429千 10> 維

持管理 運営費 相当 サ ビ 対価 約4,200万 延 10 間

政 担削減 VFM 約1億6千万 15.3 % 程度 試算 ＦＩ 入効

果 あ 検証

今回 試算 従来方式 い 市 事発注 落 差金 い

国交省 簡易計算ソ 入力手段 無い 考慮 い い

仮 市 成 28 度 事系 均落 率(契約 /予定価格)94.2％ 減率

5.8% 用い 従来方式 支出総コ 算出 方式 間 ＶＦ 算出

場合 延 10 間 政 担削減 VFM ～ ％程度 降 予想

何 場合 事業実施時点 公設民営床や駐車場 料収入 見込

現時点 料 想定 い 今回 試算 収入 別途 計算

事業 事業収支 間約266万 黒

いう厳 い結果 出 い 実 実施 場合 料収入

運営収益 収支 繰 入 収支 確保 考え

施設 規模や い 料設定 収益性 料収入

見込 収支 厳 い場合 削減 政 担 一部 助成金

補助金 充 市 事業 成立 底支え 必要 場合 あ

オ を外 た場合 試算

所沢市 ＦＩ事業 方式 入 あ 以 理由

民間 維持管理 運営 あ ＦＩ事業

枠外 除外 形 方式 採用 検討 い 沿 試算 あわ 実施

■ 方式を検討 理由

管理運営を長期 わた 同一管理者 任 場合 問

10 超え 中長期 市民 変化 連携 タ ン 運営

変化 対応 多様 サ ビ 質的変化 予想 当該施設 管理運営 入機能やサ ビ 変更 あわ キ 対応 迅速 行う必要

あ 長期 わ 運営 指定管理者 固定

対応 いケ やサ ビ 質 招 能性 あ 妥当 言え い

施設 増改築 問

当該施設 整備 管理コ や 他 事業 ク 最大限抑え

公共施設 タ 将来 市民 次代的要求 応え 施設 増改築

行う 想定 長期 わ 運営 害

考え

理由 維持管理 運営 全 市 直轄

第 者 短期 指定管理等 委 ケ 想定 方

式 採用 場合 ＶＦ 試算 行

■ 方式 維持管理 運営費用を切 離 別途事業 た場合

事業期間 施設整備期間 ，起債及び施設整備相当サ ビ 対価等 返済期間

費用削減率 施設整備費用 18% 維持管理 運営費用 0% そ 他

同 条件 計算 た

■ ＦＩ 方式 公共 資金支出 償還 10 千円

■従来方式 資金収支 ■ ＦＩ 方式 公共 資金収支

千 千

収入 443,880 収入 364,412

起債 % 443,880 起債 % 363,982

税収 430

支出 1,617,874 支出 1,396,564

施設整備費用 591,840 費用等 40,000

維持管理 運営費用 320,000 建設一時金支払 363,982 間接コ 257,256 施設整備相当 ビ 対価 元本 168,029 起債償還 元本 443,880 施設整備相当 ビ 対価 利息 15,429 起債償還 利息 4,898 維持管理 運営費 市管理 441,125 起債償還 元本 363,982 起債償還 利息 4,017 公共 担額 目値 1,173,994 公共 担額 目値 1,032,152 現 価値 1,048,711 現 価値 908,326

ＶＦＭ 政 担削減額 = - 140,385 政削減率 13.4%

104,871 90,833

約 百万 約 百万

参考 均市 担額 参考 均市 担額

■ 方式を採用 た場合 試算及びVFM

前 計算結果 方式 維持管理 運営

方式 場合 コ 試算 従来方式 比 市 10 間 支出総コ

約9億8百万 均 担 約9,100万 利息 含 起債償還

等約4,700万 <363,982 4,017千 10> 利息 含 施設整備相当サ ビ 対

価 返済 約1,835万 <168,029 15,429千 10> 市 直営 別途

発注 維持管理 運営費 約4,400万 延 10 間 政 担削

減 VFM 約1億4,000万 13.4 % 程度 試算 場合 ＦＩ

入 一定 効果 あ 検証

場合 維持管理 運営相当サ ビ 対価 収入 無 建設

コ 回収 主体 事業運営 当該事業 い 実施 場合

更 厳 い事業収支 事 予想 結果 民間 投資機運 損 う 能性 否定 い

市 方式 採用 場合 収支 厳 い場合 様

民間投資 数 ン 一定利回 相当 補償 削減 政 担

一部 助成金 補助金 充 市 事業 成立 底支え

事業 成立要件 能性 あ

事業 け 最終的 ＶＦＭ つい

及び 国土交通省 ＶＦ 簡易計算ソ 用い 試算

方式 ％ 方式 ％ ＶＦ 値 い 方式

前述 利回 相当 補償 当該地 市街化調整区域 あ いう立地条件 収益性 乏 い施設 形態 諸 ク 考慮 市 落 率 考慮 場合 ＶＦ

降値 ％程度 割 引い 事業 い 最終的 確保 ＶＦ

市 運営 ュ ＶＦ 事例並 ％程度 維持 能

性 あ

事業 広範 民間 公募

市 前述 ＦＩ事業 方式 施設整備 想定 最 限 ％程度 ＶＦ

確保 目指 い 以 検証結果 サ ク コ

軽減や 事業運営向 方式 間 契約

維持管理業務 追加 方式※ 採用や 建屋部 等 方式 採

用 考え

施設整備後 市 事情 十 理解 良い維持管理 運営形態 い 併 民間 知恵 募 得策 思わ

え 当該事業 民間事業者 能力等 最大限 活用 ＶＦ ％ 以 確保 多様 事業方式 提案 募 ＦＩ事業 事業期間

程度 絞 方式 若 方式 公共施設

建屋部 複合型 提案等 基 公民連携事業 民

間 公募 幅広 行い 事業 対 最 効 提案 選定 採用 必要 あ 考え

※ Build Transfer and Maintenance 方式

民間事業者 独自 資金 調遉 施設や資産 設計 施 行い サ ビ 提供 必要 施設 資産 完成 市 所 権 移転 市 当該 施設 資産 一体的 所 民間事業者 維持管理 行う事業方式 民間事業者 市 支払い 一定 期間 利益 含 投資回収 行う

■ 別添

．

16