平成１５年度中間決算説明資料

レオパレス２１とは？

2009年 2月 東京個人投資家向け説明会

株式会社レオパレス２１

本説明会及び参考資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、これら 見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。

（東証一部 8848）

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目

次

【レオパレス２１とはこんな会社です】 レオパレス２１の歩み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３ 売上高構成比（連結）･・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４ レオパレス２１の強み(ビジネスモデル）････････････・・・・・・・ ５ 部門別売上高推移(連結）･･･････････････・・・・・・・・・・・・・・・ ６ 【レオパレス２１と不動産マーケット】 マーケット環境（現在）･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８ レオパレス２１の金融危機緊急対応策・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９ マーケット環境（将来)･･････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・ １０ 【レオパレス２１の戦略】 レオパレス２１の戦略･･････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １３ 【レオパレス２１の業績（2008年12月期）】 レオパレス２１グループの実績・計画・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １６ 請負・賃貸部門の実績・計画・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １７ 中期経営計画のロードマップ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １８ レオパレス２１の事業分野････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １９ 【レオパレス２１株主の皆様へ】 レオパレス２１の株主還元策・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２１

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レオパレス２１の歩み

アパート分譲売上主体 ビジネスモデル 構築 _{「請負」と「賃貸」のシナジーモデル 本格稼動} 分譲 建築請負 成長期 バブル全 盛期 バブル 崩壊期 業態転換 期 再成長期 ８６ ８７ ８８ ８９ ９０ ９１ ９２ ９３ ９４ ９５ ９６ ９７ ９８ ００ ０１ ０２ ０３ ０４ ０５ ●株式を店頭公開 ●「レオパレス共済会」組織の立上げ ●日本で初めてマンスリー レオパレス販売開始 ●不動産証券化商品「レオパレス・リート」販売開始 ●東証第１部上場 ●管理戸数 ４８万戸突破 不動産部門 （アパート分譲売上） ８０．６％ その他部門 ６．０％ 賃貸部門 １１．３％ 請負部門 ２．１％ 設立 1973/08 店頭公開 1989/02 （ＪＡＳＤＡＱ） 上場 2004/03 （東証1部） ０６ ● ６月 新経営体制移行（３本部体制） ●１２月 中期経営計画 ～United Spirit～ の発表 ●管理戸数 １０万戸突破 ●管理戸数 １，２３６戸 管理戸数 ５万戸突破 ０７ 請負部門 ４８．７％ 賃貸部門 ４５．０％ その他部門 ６．３％ ９９ ６,７３０億円 ●２００８年３月期の 事業別売上構成比 （連結） ●１９９１年３月期の 事業別売上構成比 （単体） ２,２０５億円 ０８ ●１１月４日 「自己株式８００万株（上限）の取得」を発表！

請負事業

42.3％

現在の売上高構成比（連結）

請負事業

賃貸事業

46.0％

部屋の貸し出しをします

アパート建築をします

48.7％

（２００８年９月末現在）

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レオパレス２１の強み（ビジネスモデル）

部屋を借りたい人

土地の有効活用をしたい人

アパート建築請負事業 賃貸事業

レオパレス２１

相続税対策のため、土地の有効活 用をしたい地主さんにアパート建築 をご提案。アパートを建築します。 単身赴任時、出張、学生の一人暮ら し等その人のライフスタイルにあった 賃貸アパートをご提供。 管理戸数全国約５０万戸！ 【建築請負収入】 【利用料収入】 【賃貸システム】 【マンスリーシステム】

0 1 ,0 0 0 2 ,0 0 0 3 ,0 0 0 4 ,0 0 0 5 ,0 0 0 6 ,0 0 0 7 ,0 0 0 8 ,0 0 0 （ 億円） 不動産 2 7 4 4 3 7 1 7 0 0 0 0 0 0 0 請負 1 ,0 4 0 1 ,0 7 3 6 3 7 1 ,5 4 4 1 ,9 0 2 2 ,2 5 0 2 ,4 8 0 1 ,9 5 2 3 ,1 6 1 3 ,2 7 5 3 ,6 0 1 賃貸 7 2 8 8 4 1 1 ,0 8 2 1 ,2 6 8 1 ,6 2 8 1 ,8 8 9 2 ,1 6 6 2 ,4 9 7 2 ,7 7 2 3 ,0 2 8 3 ,3 5 9 その他 1 2 0 1 0 4 1 1 8 1 4 7 7 4 8 3 1 1 6 2 0 5 3 8 3 4 2 7 4 4 8 9 9 / 3 0 0 / 3 0 1 / 3 0 2 / 3 0 3 / 3 0 4 / 3 0 5 / 3 0 6 / 3 0 7 / 3 0 8 / 3 0 9 / 3 （ 予）

部門別売上高（連結）の推移

連結売上高 6,730億円

連結営業利益 714億円

（2008年3月末）

現在のマーケット環境

10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 2007年3月期 2008年3月期 2009年3月期 単位：百万円

アパート建築請負事業

賃貸事業

これからも需要は減っていくの？

●入居率が落ちているが大丈夫なのか？

●派遣社員リストラの影響は？

●不動産市況は不況だと言われているが？

●受注高が落ちているが？

85.0% 87.0% 89.0% 91.0% 93.0% 95.0% 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2007年3月期 2008年3月期 2009年3月期

●金融危機の影響により、入居率・受注高が減少

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レオパレス２１の金融危機緊急対応策

●金融危機に対応し、レオパレス２１は緊急対応策を講じています

賃貸事業部門

アパート建築請負事業部門

①公的資金の取り込み

③賃貸仲介業者契約の拡大

②「リ・ルーム制度」の活用促進

②新たな需要の取り込み「Lavo cerna」

①公的ローンの活用「LEPIDO」

厚生労働省と協力し、就労諸 事情による住居喪失者の為 に同省が推進する、「就職安 定資金融資」に対応する商 品を住宅支援制度を開始。 住宅金融支援機構から の融資が可能な新商品 「LEPIDO」（レピード） の販売を開始！ わずかな手数料のみで全国どこへでも移り住むこ とができる制度により、退出する入居者を再び取り 込むことが可能！ 賃貸仲介専門業者への委託拡大により、より多く の入居者を取り込み！ 都市部の住宅建替え 需要のために、賃貸併 用住宅「Lavo cerna」 （ラヴォ・セルナ）を開 発し、オーナー層を拡 大！

マーケット環境（将来①）

4,185 _{3,890 3,662} 3,402 5,444 6,351 _6,757 7,134 7,531 _7,662 3,865 4,655 5,621 6,311 6,729 7,173 4,701 5,148 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 2005/10 2010（予） 2015（予） 2020（予） 2025（予） 2030（予） （千世帯） 35歳未満 35歳～64歳 65歳以上 16,56 3 17,33 6,212 5,951 5,771 5,655 5,557 5,443 14,646 _14,030 13,256 _12,394 11,524 _10,703 9,637 _10,085 10,186 10,045 9,762 9,391 4,112 4,514 _4,824 5,013 5,072 5,027 14,457 15,707 16,563 17,334 _17,922 18,237 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 55,000 2005/10 2010（予） 2015（予） 2020（予） 2025（予） 2030（予） （千世帯） その他 夫婦と子 夫婦のみ ひとり親と子 単独世帯 50,287 50,600 50,441 49,837 48,802 49,063 (29.5%) (31.2%) (37.4%)

単身世帯＝ワンルームアパート入居者層

新ターゲット

メインターゲット

シルバー事業ターゲット

●少子化・晩婚化により単独世帯が増加 ●ワンルームアパートの必要性 ●法人取引拡大による新ターゲットの取り込み ●メインターゲットの取り込みは引き続き継続 ●シルバー事業により高齢者へのアプローチ 平成17年度総務省「国勢調査」及び平成20年度人口問題研究所「世帯数と将来推計」より 平成17年度総務省「国勢調査」及び平成20年度人口問題研究所「世帯数と将来推計」より

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0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 千戸 当社ストック _{32.0 59.3 110.4 242.9} 1Ｒ住宅ストック _{1,717 2,451 3,215 3,447} 88/10 93/10 98/10 03/10 1.9％ 2.4％ 3.4％ 7.0％ 3,447千戸 3,215千戸 0 20 40 60 80 100 120 140 千戸 ３０㎡以下 113.5 122.8 127.6 112.2 80.9 97.9 当社供給戸数 44.9 49.7 55.9 56.3 38.9 47.5 05/3 06/3 07/3 08/3 07/12 08/12 40.4％ 48.5％ 39.6％ 48.1％ 50.2％ 前年同期間比較 43.8％ +21.1% +22.1% ワンルーム住宅戸数に占める当社戸数 の割合はわずか７％

マーケット環境(将来②）

３０㎡以下の貸家新設着工戸数と当社シェア推移 ３０㎡以下の貸家新設着工戸数と当社シェア推移 １Ｒ住宅戸数と当社戸数・シェア推移_{１Ｒ住宅戸数と当社戸数・シェア推移} ※当社供給戸数は、実質供給戸数 （平成20年12月 国土交通省 新設住宅着工統計） （平成15年度 総務省 住宅・土地統計）

まだまだ供給の余地あり！

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レオパレス２１の戦略

（全国分布図とリアルタイムネットワーク）

●エリア別管理戸数（２００８年１２月末現在）

全国戸数 ４８８,８４０戸

ホームページ物件検索画面

● 日本全国いつでもどこでもリアルタイムなＷｅｂ検索が可能！

北海道エリア １２,７７４戸 甲信越エリア ２１,２６５戸 北陸エリア １５,３５８戸 東海エリア ７９,８３６戸 近畿エリア ６７,７３３戸 四国エリア １２,３２１戸 東北エリア ３０,９６３戸 関東エリア １７３,４７７戸 中国エリア ３３,８５７戸 九州・沖縄エリア ４１,２５６戸

レオパレス２１の戦略（アパートの機能性）

「LEO NEXTシリーズ」外観 ユニットバスは便利な浴室乾燥機付 電子レンジ 冷蔵庫 テーブル＆イス（テーブルは折畳式） 室内 ベッド 電気調理器付キッチン ブロードバンドも楽しめるテレビ エアコン ●セキュリティ関連設備 ＴＶモニター付 インターホン カードキー 防犯ガラス（１階のみ） オートロックゲート

レオパレス２１グループの実績・計画（連結）

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 億円 請負 1,952 3,161 3,275 1,787 2,004 3,602 賃貸 _{2,496 2,771 3,028 2,219 2,484 3,359} ホテルリゾート _{108 108 103 77 77 99} その他 121 311 366 212 209 349 06/3 07/3 08/3 07/12 08/12 09/3 計画 4,265 6,730 6,316 4,653 7,358 4,735 前年同期間比較 営業利益・経常利益の実績・計画 営業利益・経常利益の実績・計画 売上高の実績・計画 売上高の実績・計画 0 100 200 300 400 500 600 700 800 億円 営業利益 407 760 714 310 248 537 経常利益 _{441 730 608 285 176 454} 06/3 07/3 08/3 07/12 08/12 09/3 計画 前年同期間比較

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請負・賃貸事業の実績・計画

0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 千戸 0 100 200 300 400 500 600 億円 受注高 _{3,094 3,406 4,215 3,064 2,096 3,200} 受注残高 _{2,241 2,486 3,426 3,764 3,519 3,000} 管理戸数 344.0 388.5 442.0 425.2 488.8 506.4 06/3 07/3 08/3 07/12 08/12 09/3 計画 前年同期間比較 各期請負実績推移・計画 各期請負実績推移・計画 各期賃貸実績推移・計画_{各期賃貸実績推移・計画} 0 200 400 600 800 1,000 1,200 億円 80% 85% 90% 95% 100% マンスリー販売高 _{928 982 908 579 507 900} 内、リピート販売高 _{530 565 548 405 330} 期中入居率 _{92.4% 92.8% 92.4% 92.2% 89.1% 91.0%} 06/3 07/3 08/3 07/12 08/12 09/3 計画 前年同期間比較

中期経営計画のロードマップ

第一次中期経営計画

（２００７年３月期～２００９年３月期）

第二次中期経営計画

（２０１０年３月期～２０１１年３月期） 連結目標指標（２０１１年３月期）

売上高

１

兆円

経常利益

１,０００

億円

自己資本比率

５０

％

ROE

１５

％

配当性向

３０

％ ２０１０／３ ２００７／３ ２０１１／３

経営基

盤確立

期

シナジー

拡大期

２００８／３ ２００９／３ ２００６年６月 新スローガン「United Spirit」を策定 『３本部体制』に移行 ２００６年１２月 『中期経営計画～United Spirit～』（５ヵ年計画）を発表

最終年度

アパート管理戸数

約６０万戸を目標！

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レオパレス２１の事業分野

戦略３事業と戦略不動産開発事業 住宅事業 シルバー 事業 ブロードバンド 事業 事業の全国化による 新たな収益部門の創造 付加価値サービス の収益化 関連事業３事業とその他の関連事業 株式会社 レオパレス リーシング 株式会社 レオパレス ファイナンス レオパレス 少額短期保険 株式会社 国内ホテル 事業 ファミリーアパート 事業に参入 _{次世代の戦略} 不動産開発を担う 地域ニーズ への対応 グアムリゾート 事業 戦略３事業 「住宅事業」「シルバー事業」「ブ ロードバンド事業」を展開。 戦略不動産 開発事業 関連３事業 国内 ホテル 事業 海外 リゾート 事業 約1,000億円の戦略不動産投資。 ノーアセット化を前提に、7％の 事業利回り確保を目指す。 社宅代行事業を担う「㈱レオパ レス・リーシング」、戦略不動産 投資開発事業をサポートする 「㈱レオパレス・ファイナンス」、 保険事業を展開する「レオパレ ス少額短期保険㈱」 新サービス、リーズナブルな価 格設定で、全国主要都市でホテ ルを建設、管理。 １００％子会社レオパレスグアム を通じ、グアム島内２ヶ所で大型 リゾートホテルを展開。 戦略不動産 開発事業 インフラの 整備・拡充 海外 リゾート 事業 グループ初の 保険事業

レオパレス２１

コア事業の強化・拡大 アパート 建築請負 事業 賃貸 事業 シナジー

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レオパレス２１の株主還元策

３月３１日発行基準の優待券 ７月１日～１２月３１日まで有効 ９月３０日発行基準の優待券 １月１日 ～ ６月３０日まで有効

配当について

配当性向３０％を目標に既に前期から達成！

株主優待について

10.0 10.0 5.0 50.0 1 5 .0 15.0 80.0 5 .0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 03/3 04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 （円） 普通配当 記念配当

Leopalace Resort GUAM

国内ホテル（全８ヶ所）

●ホテルレオパレス旭川 ●ホテルレオパレス札幌 ●ホテルレオパレス仙台 ●ホテルレオパレス新潟 ●ホテルレオパレス名古屋 ●ホテルレオパレス四日市 ●ホテルレオパレス岡山 ●ホテルレオパレス博多 ご所有株式数 １００株以上９９９株まで レオパレスリゾート 無料宿泊券：２枚 国内ホテル ５０％ＯＦＦ件：２枚 ご所有株式数 １,０００株以上 レオパレスリゾート 無料宿泊券：２枚 国内ホテル ５０％ＯＦＦ件：８枚