2016年4月13日
オリックス・アセットマネジメント株式会社
1
目次
オリックス不動産投資法人の運用理念 財務関連 オリックス不動産投資法人の運用理念 2 財務戦略 34 今回のポイント 今後の運営戦術 今回のポイント 3 現状の環境認識に即した運営戦術 36 運用成果 参考資料 運用ハイライト 5 決算ハイライト (実績) 38 前回決算発表後の一連の施策とその効果 6 第27期（2015.8期）- 第30期（2017.2期）の損益計算書 39 1口当たり分配金の安定的成長 7 第28期（2016. 2期）業績予想・実績比較 40 分配金向上策のイメージ 8 第29期（2016. 8期）業績新旧予想比較 41 成長戦略の推進 第27期（2015. 8期）実績と第28期（2016. 2期）実績の比較 42 本投資法人の成長戦略 10 第28期（2016. 2期）実績と第29期（2016. 8期）予想の比較 43 成長戦略の実績 11 第29期（2016. 8期）予想と第30期（2017. 2期）予想の比較 44 強みを活かせる物件への厳選投資 12 増資の概要（7期連続） 45 強固なスポンサーパイプラインと活用実績 13 主要テナントの状況 46 オリックスグループの開発・運営事例 14 第28期（2016.2期）売却物件 47 外部成長関連 ポートフォリオの状況 48 成長戦略に即した物件取得の継続 16 ポートフォリオ成長の推移 49 成長戦略における今回のオフィス取得の位置付け① 17 ポートフォリオ一覧 50 成長戦略における今回のオフィス取得の位置付け② 18 ポートフォリオMAP 51 新規取得物件のご紹介 (札幌ブリックキューブ) 19 ポートフォリオデータ 52 新規取得物件のご紹介 (オリックス淀屋橋ビル) 20 鑑定評価の概要 53 新規取得物件のご紹介 (浜松アクトタワー) 21-22 第28期末（2016. 2期末）鑑定評価額一覧① 54 新規取得物件のご紹介 (青山サンクレストビル(追加取得)・北青山ビル) 23-24 第28期末（2016. 2期末）鑑定評価額一覧② 55 新規取得物件のご紹介 (神田松永町ビル) 25 財務関連資料 56 内部成長関連 投資口の状況 57 内部成長戦略 28 環境への取り組み 58 稼働率・テナント入替推移 29 スポンサーとの取引とコンプライアンス体制 59 既存テナントの賃料改定推移 30 オリックス・アセットマネジメント株式会社 組織図 60 内部成長の実績：オフィス 31 本資料で使用する用語等について 61-64 内部成長の実績：オフィス以外の用途 322
オリックス不動産投資法人の運用理念
ポートフォリオの収益性と安定性の向上及び財務面のコスト低減と安定性の向上を図り、投資主価値の安定的
成長を目指す
3
今回のポイント
強みを活かせる物件への厳選投資
既存ポートフォリオを上回る収益性での物件取得
外部・内部・財務の各戦略を駆使した分配金の
安定的成長
各戦略の推進により、1口当たり分配金・1口当たりNAVを向上 将来の分配金安定化のため、物件売却による売却益約9.5億円のうち 約7.6億円を圧縮記帳により内部留保 （P6ご参照） 前回決算発表後、増資やFCFの活用によりオフィス4物件・商業施設1物件の 合計286億円を取得。加えて、増資により創出した借入余力を機動的に活 用し、オフィス1物件（52億円）を追加取得予定 （P6ご参照） これら一連の施策による取得物件の利回りは、既存ポートフォリオの収益性を 上回る水準（賃貸NOI利回り：6.1％、償却後利回り：4.9％） 都心・政令指定都市のターミナル駅至近のオフィスや複合用途の物件等、 “強み”を活かせる多様な物件に厳選投資 （P12ご参照） 将来的な競争力等を考慮し物件売却を実施。約9.5億円の売却益を計上 (商業施設・住宅合計2物件の計60億円（取得価格ベース）を売却） （P47ご参照） 期限前弁済・借換等を通じて平均調達コストは 1.31%（2015.8期）→ 1.20%（2016.2期）に低減 （P34ご参照）
外部成長 ～強みを活かせる物件に厳選投資～
投資主価値の安定的成長
Equity
Debt
ポートフォリオの収益性と安定性の向上
5
運用ハイライト
資金コスト低減と財務安定性の向上
Asset
内部成長 ～賃貸条件改善の推進～
テナント入替・賃料改定ともに前回決算発表時想定より賃料増減率を改善 （2016.2期） （P29～30ご参照） オフィス稼働率は2016.2期末以降も引き続き高稼働を維持 （P29ご参照）資金コスト低減と財務安定性向上を両立
前回決算発表時 公表施策(注1)実施後 一連の施策 (注2) 実施後 138,081円 145,893円 （注1）「前回決算発表時公表施策」とは、第27期（2015.8期）決算発表時（2015年10月13日）と同時に公表の「アークヒルズ サウスタワー」及び「コナミスポーツクラブ香里園」の取得（取得に伴う有利子負債の調達及び「アークヒルズ サウスタワー（優先出資証券）」の消却を含みます。）をいいます。 （注2) 「一連の施策」とは、2015年10月15日以降に公表の取得済3物件（北青山・神田松永町・青山SC）、取得予定2物件（淀屋橋・浜松）及び本取得予定1物件（札幌）の取得、売却2物件（北浜・西麻布）の売却、期限前 弁済、並びに物件取得及び期限前弁済等に伴う有利子負債の調達（本取得予定1物件（札幌）の取得に係る借入金（予定）4,430百万円を含みます。）をいいます。 （注3）当該時点において「アークヒルズ サウスタワー(優先出資証券)」は優先出資証券での保有であるため、賃貸NOI利回り及び償却後利回りには加算していません。 （注4）「1口当たりNAV（内部留保考慮後）」とは、各時点において右記の計算式により求められる金額をいいます。 （出資総額＋含み損益＋内部留保累計額）÷発行済投資口数 第27期末 (2015.8期末) 2015年 9月 増資後 前回決算 発表時公表 施策(注1)実施後 第28期末 (2016.2期末) 2016年 3月 増資後 一連の施策(注2) 実施後 取得価格 525,399 552,328 558,056 580,068 物件数 97物件 102物件 102物件 105物件 賃貸NOI利回り 5.0%(注3) 5.0% 4.9% 5.0% 償却後利回り 3.8%(注3) 3.8% 3.8% 3.8% 含み損益 54,293 54,953 69,837 70,965 有利子負債残高 244,850 256,950 256,950 269,117 LTV(総資産ベース) 46.0% 44.9％ 46.1% 45.9％ 45.4％ 45.8% 1口当たりNAV（内部留保考慮後）（注4） 前回決算 発表時予想 今回決算発表時 （2016年4月13日） 前回決算発表時 予想対比 第28期 (2016.2期) 2,780円 2,989円 （実績） +209円 第29期 (2016.8期) 2,800円 2,900円 +100円 第30期 (2017.2期) － 2,980円 ― 各指標の推移 1口当たり分配金機動的な物件取得のための取得余力を創出
2016年3月増資によりLTV（総資産ベース）を引き下げLTV50％までの 借入余力を拡大：2016年3月増資後約540億円 （取得予定1物件（札幌）取得後の借入余力：約500億円） （P6ご参照） （単位：百万円）6
前回決算発表時 公表施策実施後 2016年3月増資後 一連の施策実施後一連の施策の効果
借入余力（注2） (LTV(総資産ベース)水準) 約430億円 （46.1％） （45.4％）約540億円 約500億円 （45.8％） +70億円 （-0.3％） 内部留保 (1口当たり分配金相当額)（注3） （約330円）約7.7億円 （約610円）約15.0億円 （約630円）約15.3億円 （約＋300円）+7.6億円 １口 当たり 分配金 第29期 （2016.8期） 2,800円 2,850円 2,900円 +100円（+3.6％） 第30期 （2017.2期） 2,920円 2,980円 1口当たり固都税 費用化見込額 約110円（注4） 約120円（注4） 調整後予想分配金 2,800円（注5） 2,810円（注6） 2,860円（注6） +60円（+2.1％） 1月
投資主価値の安定的成長に資する成長戦略の推進
商業施設1物件、住宅1物件の合計 2物件を売却 売却益約9.5億円のうち約7.6億円を 圧縮記帳により内部留保 第28期末 （2016.2期末） 前回決算発表 10月13日 公募増資 3月1日 （公表日ベース） 売却・ 圧縮記帳 期限前 弁済 物件取得 （注1） 各施策の公表日時点の想定数値を記載しています。但し、「2016年3月増資後」の借入余力及びLTV（総資産ベース）については、第28期（2016.2期）及び2016年3月増資の実績を基に再計算しています。 （注2） 「借入余力」は、LTV（総資産ベース）50％までの借入余力を10億円未満を四捨五入して記載しています。また、「借入余力」と「フリーキャッシュフロー」を併せて「取得余力」といいます。 （注3） 「1口当たり分配金相当額」は、「前回決算発表時公表施策実施後」においては第27期末（2015.8期末）の内部留保額実績を当該期末時点の発行済投資口数で除した金額を、「2016年3月増資後」においては2016年3月増資 公表時点における想定の内部留保額を当該時点の予定発行済投資口数で除した数値を、「一連の施策実施後」においては第28期末（2016.2期末）の内部留保額実績を当該時点の発行済投資口数で除した数値を、10円未満を 四捨五入して記載しています。 （注4） 「1口当たり固都税費用化見込額」は、 各時点において、2016年1月1日以降に取得する物件で第31期（2017.8期）以降費用化することが想定される固定資産税及び都市計画税の総額を、各時点の予定発行済投資口数又は 発行済投資口数で除した数値を10円未満を四捨五入して記載しています。 （注5） 第29期（2016.8期）の予想分配金から固定資産税及び都市計画税の費用化見込額などの特殊要因を控除した分配金を記載しています。 （注6） 各時点における第30期（2017.2期）の予想分配金から固定資産税及び都市計画税の費用化見込額などの特殊要因を控除した分配金を記載しています。 区分所有権の追加取得を 含む成長期待の高い都心オ フィス2物件（計109億円） を取得前回決算発表後の一連の施策とその効果
今回決算発表 4月13日 札幌ブリックキューブ 取得余力を活用し、政令指定 都 市 の 好 立 地 オフ ィ ス １ 物 件 （計52億円）を取得 物件取得 期限前弁済69億円を実施 借換により返済期限の長期化・返済期 日の分散を進めつつ調達コストを低減 10月15日 物件取得 都心の商業施設1物件（9億円）を取得 12月 物件取得 政令指定都市の好立地オフィス2物件（計168億 円）を取得 オリックス淀屋橋ビル 浜松アクトタワー 青山サンクレストビル （追加取得） 北青山ビル 神田松永町ビル パークアクシス西麻布ステージ The Kitahama PLAZA2016年 2015年
7
2,479
2,604
2,717
2,727
2,740
2,780
2,926
2,800
202
63
2,400
2,500
2,600
2,700
2,800
2,900
3,000
（注1）「1年前予想」とは、当該決算期の2期前の決算発表日時点の予想分配金をいい、 「半年前予想」とは、当該決算期の1期前の決算発表日時点の予想分配金をいいます。 （注2）「売却相当額」は、当該期に発生する物件売却による売却益から圧縮記帳による内部留保額及び期限前弁済に係る費用を控除し、当該期末時点の発行済投資口数で除した金額を、単位未満で切り捨てて記 載しています。 外部成長・内部成長・財務の各戦略を駆使して分配金（実績・予想）の継続的成長を推進（売却相当額を除く）
1口当たり分配金の安定的成長
1口当たり分配金の推移
（注1） 2015.8期の実績及び2016.2期～2017.2期の実績/予想対前期比較 P42～44 増資実施 第24期 （2014.2期） 第25期 （2014.8期） 第26期 （2015.2期） （2015.8期）第27期 第28期 （2016.2期） 増資実施 2016.2期の 業績予実比較 P40 増資実施 増資実施 第29期 （2016.8期） 増資実施 1口当たり分配金の 更なる向上のための 主な施策 外部成長戦略 年間フリーキャッシュフロー：約60億円 LTV50%までの借入余力：約500億円 内部成長戦略 賃料増額等の賃貸条件の改善 財務戦略 借換等による平均調達コストの低減 取得余力の 活用による 機動的な物件取得2,929
増資実施 第30期 （2017.2期） 売却 相当額 （注2）2,989
実績 1年前 予想 半年前予想 半年前予想 今回予想 今回予想2,900
（予想）
2,980
（予想）
分配金 （円／口） P41 2016.8期の業績予想比較 売却 相当額 （注2）8
分配金向上策のイメージ
前回決算発表時 調整後予想分配金 一連の施策実施後の調整後予想分配金分配金向上のための施策例とその効果（シミュレーション）
（注）以下の各数値は、各施策による業績上の影響を本資産運用会社が一定の前提条件を基に試算し、1口当たり分配金への影響として示したものです。 その実現性、金額及び時期について何ら保証するものではありません。特に、物件取得の成否については、日々変化する不動産マーケットの状況に左右されるため、 下記の条件での物件取得について何ら保証するものではありません。また実際の分配金は、下記以外の要因に影響を受けて変動する可能性があります。2,800円
2,860円
+60円
多様な成長機会を組み合わせることで引き続き中長期的な分配金の安定的成長を目指す
多様な成長機会の
組み合わせ
分配金の
安定的成長を
目指す
一連の施策後のポートフォリオ・財務状況の効果
（シミュレーション）
既存オフィス物件の賃料増減率
（0.5％）
20
円/口 第25期～第28期のオフィステナント入替・ 賃料改定時における賃料増減実績等を 勘案した想定賃料増減率（0.5%）に 基づく、一連の施策実施後保有オフィスの 想定賃料収入総額（約100億円）の増 減による1口当たり分配金への影響（注2)平均調達コストの変動率
（0.1％pt）
40
円/口 一連の施策実施後の有利子負債残高 （2,691億円）に対する想定平均調達 コスト変動率（0.1%）に基づく融資関 連費用増減による1口当たり分配金への 影響フリーキャッシュフロー（60億
円）活用による物件取得
40円/口
1年間に創出されるフリーキャッシュフローの うち60億円（P7ご参照）を取得資金と して、償却後利回り3.8%相当（第28期 実績と同水準）の物件を取得し、当該物 件の運用収益（資産運用報酬等を控除 したもの）が通期で寄与した場合の1口当 たり分配金への影響 一連の施策実施後の借入余力約500億 円（P7ご参照）のうち、LTV（総資産 ベース）約1%相当額の100億円を取得 資金として、償却後利回り3.8%相当 （第28期実績と同水準）の物件を取得 し、当該物件の運用収益（資産運用報 酬及び借入に係る資金コスト等を控除し たもの）が通期で寄与した場合の1口当 たり分配金への影響多様な資金を活用した外部成長の効果
（シミュレーション）
（注1）一連の施策の内容及び調整後予想分配金については、P6をご参照下さい。 （注2）用途ごとのテナント入替・賃料改定の頻度を踏まえ、保有物件の賃料総額のうち過半を占めるオフィス賃料の増減による1口当たり分配金への影響を記載しています。 （注3）1口当たり分配金を算出する際の投資口数は、一連の施策実施後の投資口数である2,421,323口を前提としています。借入余力（100億円）
活用による物件取得
50円/口
一連の施策の 効果（注1) 既存の運営活動の効果 大口テナント退去 （想定）・埋め戻 し伴うダウンタイム・ フリーレントの影響 等一時的要因よる 既存物件の賃料収 入減少等-50円/口
既存物件の修繕費 前倒し等によるコス トマネージメント等-20円/口
取得6物件（北青 山・神田松永町・青山 SC・淀屋橋・浜松・札 幌）の寄与及び売 却2物件（西麻布・ 北浜）の売却に よる収益減少等 前回決算発表時 公表施策実施後 の有利子負債 2,569億円に 対する融資関連 費用の低減等＋55円/口
＋75円/口
10
本投資法人の成長戦略
「総合型REIT」、「ORIXシナジー」、「運営力」の強みを背景に各種戦略を実行
投資主価値の安定的成長を目指す
運営力
ORIXシナジー
総合型REIT
収益の安定成長
リスク分散
投資機会の拡大
全国ネットワーク
専門性
パイプライン
ダイレクトＰＭ
ファンドマネジメント
（注）ファンドマネジメントとは、外部成長戦略・内部成長戦略・財務戦略を駆使して投資主価値の安定的成長を目指すことをいいます。 （注）11
Equity
Asset
Debt
機動的な
物件取得
期限前弁済
費用の創出
（売却益等）
売却益を
活用した
内部留保
取
得
分配金・NAVの安定的成長
成長戦略の実績
ポートフォリオ及び財務の安定性強化と成長機会の多様化により、分配金の安定的成長を推進
各戦略の相乗効果・相互補完による分配金の安定的成長
青山サンクレストビル（追加取得）・北青山ビル 浜松アクトタワー オリックス淀屋橋ビル 神田松永町ビル 札幌ブリックキューブ NAV向上に寄与する物件 収益性・安定性の高い物件 内部成長 期待の高い 好立地物件外部成長戦略
売
却
ポートフォリオの 収益性・成長性 向上のための 入替戦略 パークアクシス西麻布ステージ The Kitahama PLAZA内部成長戦略
運営力による収益性・安定性・成長性の強化
財務戦略
増資・借入余力・
フリーキャッシュフローの活用
期限前弁済・借換等による
資金コスト低減
返済期限の長期化・
返済期日の分散による
財務安定性の維持・向上
賃料下落リスクの低減 用途・エリア・規模を問わず賃貸条件改善を推進内部留保による分配金
安定性の向上
12
本投資法人が目指すポートフォリオクオリティ
本投資法人の強みを活かした厳選投資例
物件名 用途・タイプ 立地特性 発揮できる強み 青山サンクレストビル 北青山ビル 商業施設オフィス 流行発信エリア 完全所有化による運営の合理化ノウハウオリックスグループの開発力 神田松永町ビル オフィス 都心ターミナル駅前 来店型テナントに適したオフィスにおける内部成長実績 浜松アクトタワー オフィス・ホテル・商業施設の複合物件 新幹線停車駅直結政令指定都市 オリックスグループによる10年超の保有・運営実績とテナントリレーションオフィス・ホテル・商業施設の各用途における運営実績 オリックス淀屋橋ビル 札幌ブリックキューブ オフィス 政令指定都市の中心駅至近 小規模区画でテナント分散されたオフィスにおける内部成長実績強みを活かせる物件への厳選投資
総合型REIT ・ORIXシナジー・運営力の強みを活かし、ポートフォリオクオリティを向上
本投資法人の強み
成長性
Growth Profitability収益性
ポートフォリオ
クオリティの向上
安定性
Stability オリックスグループの専門性 （ホテル等の運営を含む）の活用 ダイレクトPMによる内部成長 多様な成長要因の取り込み ・企業業績（オフィス等） ・個人消費（商業施設等） ・旅行・観光需要（ホテル等） 用途・テナント等の分散 オリックスグループならではのダウンサイドリスクマネジメント（注） ・柔軟なリーシング（用途変更・区画分割等） ・全国の多様な業種の企業とのリレーション（リーシング等） ・ホテル・サービスアパートメント等での運営実績 （バックアップオペレーター含む） 既存ポートフォリオの利回りを目線としてポートフォリオで 物件を取得 物件入替による収益性の向上総合型REIT
ORIXシナジー
運営力
幅広い用途への投資が可能で
あることによる投資機会の拡大
複合用途の物件への
投資機会
オリックスグループは、首都圏を中心にオフィス・商業施設を主とした賃貸
不動産5,085億円、ホテル等を含む運営事業資産1,659億円を保有
（2015年12月31日時点）
幅広い用途、エリアにおける開発・運営・金融の各実績を通じた専門性
多岐に渡る事業領域と全国ネットワークによるシナジー及びグループ力
ダイレクトPMによる物件競争力の
向上及びテナントリレーションの強化
ファンドマネジメントによる取得余力
を活用した機動的な物件取得
（注）「ダウンサイドリスクマネジメント」とは、大口テナントの退去によるキャッシュフローの減少や景気後退時における保有資産の価値の下落等のリスクを回避又は限定することをいいます。13
0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 第22期 （2013.2期） 第23期 （2013.8期） 第24期 （2014.2期） 第25期 （2014.8期） 第26期 （2015.2期） 第27期 （2015.8期） 第28期 （2016.2期） 第29期 （2016.8期） スポンサー（開発物件） スポンサー（開発以外） ブリッジファンド 不動産マーケット 1,659 705 1,601 1,078 585 173 1,648 0 1,000 2,000 オフィスビル 商業施設 賃貸マンション 物流施設 その他 運営事業資産 その他資産 開発中 賃貸中 賃貸不動産 5,085億円 1,860 527 1,384 280 260 277 497 0 1,000 2,000 東京 関東 （除く東京） 大阪 関西 （除く大阪） 名古屋 札幌・仙台 ・福岡 その他 開発中 賃貸中強固なスポンサーパイプラインと活用実績
ORIXシナジーを活用して外部成長を推進
オリックスグループの不動産セグメント資産の状況
（注）（簿価ベース・2015年12月31日時点）物件取得ルート別の取得価格合計の推移
（億円） ▼ ORIXシナジーによる物件取得 （百万円） （注1）第27期（2015.8期）は、アークヒルズ サウスタワー（優先出資証券）を含む数値を記載しています。 （注2）第29期（2016.8期）は、一連の施策後までに取得した物件を集計しています。 （注）2016年1月オリックス株式会社作成の「2016年3月期第3四半期決算補足資料」を基に、本資産運用会社にて独自に作成したものです。本グラフにおける「用途」及び「所在地」の定義は、オリックス株式会社の定義に依 拠しています。 （億円）■賃貸不動産（所在地別）
■賃貸不動産（用途別）・運営事業資産等
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オリックスグループの開発・運営事例
外堀通りに面した都心オフィス。 株式会社サンケイビルとの共同 事業 （仮称）山王プロジェクト
(東京都港区赤坂) オフィス 2016年11月竣工予定 商業施設 2015年4月開業 表参道から渋谷方面にのび るキャットストリートエリア。 アパレル・飲食店等をテナン トとした都市型商業施設SIX HARAJUKU TERRACE
（東京都渋谷区神宮前）
ホテル ユニバーサル ポート
（大阪府大阪市此花区） 日本有数のテーマパーク 至近、ウォーターフロント に位置するホテル ホテル 2005年7月開業 多様な用途、広範なエリアにおける豊富な開発・運営実績
オフィス 地下鉄宝町駅、京橋駅、 八丁堀駅のいずれも徒歩5 分圏内にある都心オフィス （仮称）新京橋プロジェクト
（東京都中央区八丁堀） 2017年春竣工予定ヒルトン沖縄北谷リゾート
（沖縄県中頭郡北谷町） 2014年7月開業 住宅 賃貸マンション、ホテル・サービス アパートメント、オフィス及び商業 施設の複合物件HUNDRED CIRCUS East Tower
（東京都新宿区百人町） ホテル・サービスアパートメント （注）上記各物件について、決算発表日（2016年4月13日）時点で本投資法人が取得する予定はありません。 ホテル ヒルトン・ワールドワイドと の共同開発によるリゾート ホテル 1992年8月竣工 （仮称）
上野一丁目ビルプロジェクト
（東京都台東区上野） オフィス 2016年9月竣工予定 中央通りに面し、JR線・地下 鉄合わせて7路線利用可能 な都心オフィス②決算概要及び業績予想
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成長戦略に即した物件取得の継続
引き続き、用途に拘らず「成長性・収益性・安定性」という３つの観点から個別厳選投資を推進
2013年3月 増資 2013年10月増資 2014年3月増資 2014年9月増資 2015年3月増資 2015年9月増資 2016年3月増資 合計 取得価格総額（百万円） 32,770 20,215 54,635 34,743 24,273 30,001 30,234226,871
賃貸NOI 利回り 取得物件（注1） 5.1% 5.1% 5.3% 5.3% 5.1% 5.4%(注3) 6.2％ 既存ポートフォリオ（注2） 5.0% 4.9% 4.9% 5.0% 5.1% 5.0% 5.0％ 償却後 利回り 取得物件（注1） 4.0% 4.4% 4.1% 3.7% 3.9% 4.1%(注3) 4.8％ 既存ポートフォリオ（注2） 3.6% 3.5% 3.6% 3.7% 3.8% 3.8% 3.8％ （注1）物件取得時の鑑定評価における運営純収益を基に算出した数値を記載しています。 （注2）2013年３月増資については2013年３月増資の有価証券届出書提出日に保有している物件の数値を、2013年10月増資以降2015年9月増資までについては各増資の直前に実施した増資に係る第三者割当増資の払込期日に保有して いる物件の数値を記載しています。2016年3月増資については「アークヒルズ サウスタワー」の共有持分25%を信託財産とする不動産信託受益権の取得完了直後である2015年10月16日時点に保有している物件の数値を記載しています。 （注3）「アークヒルズ サウスタワー（優先出資証券）」は優先出資証券の取得であるため除外して算出しています。 2014年3月 増資 2014年9月増資 2015年3月増資 2013年3月 増資 aune有楽町 クロスガーデン川崎The Kitahama PLAZA
テックランド戸塚店 （底地） 2013年10月 増資 イオンタウン仙台泉大沢 (底地) MG白金台ビル グランマート手形 クロスアベニュー原宿 ベルファース金沢香林坊 インターヴィレッジ大曲 ウエストパークタワー池袋 MG市ヶ谷ビルディング クロスモール下関長府 J-ONE SQUARE 渋谷パインビル JouLe SHIBUYA バロー鈴鹿ショッピングセンター ベルファース東十条 アールスタイルズ武蔵小杉 岩槻ロジスティクスセンター ORE池袋 ORE錦二丁目ビル aune仙台 SO-CAL LINK OMOTESANDO Friend Town 深江橋 （底地） セントラルクリブ六本木 堂島プラザビル プライムスクエア広瀬通 リッチモンドホテル 山形駅前 アークヒルズ サウスタワー (優先出資証券) ヴィアイン心斎橋ビル ホテル京阪 札幌 ORE大宮ビル デュープレックス 銀座タワー2/11 2015年9月 増資 クリオ藤沢駅前 2016年3月 増資 浜松アクトタワー コナミスポーツクラブ香里園 オリックス淀屋橋ビル 青山サンクレストビル (追加取得) 北青山ビル 神田松永町ビル オフィス 商業施設 物流施設 住宅 その他
17
成長戦略における今回のオフィス取得の位置付け①
物件名
取得先
所在エリア
（百万円）
取得価格
利回り
賃貸NOI
（注1）利回り
償却後
（注1）稼働率
（注2）含み益
(百万円)
青山サンクレストビル
（追加取得）外部
東京都心6区
6,720
3.5％
3.3％
80.2％
1,810
神田松永町ビル
外部
東京都心6区
4,202
4.2％
3.8％
100.0％
128
浜松アクトタワー
スポンサー
その他地域（浜松）
11,800
9.1％
6.5％
99.0％
800
オリックス淀屋橋ビル
スポンサー
その他地域（大阪）
5,012
5.0％
4.1％
97.5％
208
札幌ブリックキューブ
外部
その他地域（札幌）
5,200
5.6％
4.9％
99.5％
120
５物件合計
32,934
6.1%
4.9%
－
3,066
＜前回決算発表時公表施策実施後取得（予定含む）のオフィス＞
実績に裏付けられた多様な手法により投資主価値の更なる成長を追求
外部成長：多様なパイプラインを活用し、多様な収益特性・成長要因を有する物件に厳選投資
内部成長：来店型テナントに適したオフィスや政令指定都市所在のオフィス等における豊富な内部成長実績
財務戦略：強固な財務基盤と増資により創出した取得余力を機動的に活用し取得機会を拡大
外部・内部・財務の各戦略の実績を活用し、投資主価値の安定的成長に資するオフィスポートフォリオを取得
（注1）取得（予定）のオフィスについては物件取得決定時に取得した鑑定評価書における運営純収益を基に算出した数値を記載しています。また、【ご参考】 第28期末（2016.2期末）保有オフィスについては第 28期（2016年2月期）の実績を記載しています。 （注2）第28期末（2016年2月期末）時点の稼働率を記載しています。なお、「浜松アクトタワー」及び「オリックス淀屋橋ビル」は売主より提供された2016年2月29日時点の数値を記載しています。また「札幌ブリック キューブ」は売主より提供された2016年2月14日時点の数値を記載しています。【ご参考】第28期末（2016.2期末）保有オフィス
322,756
4.5％
3.5％
97.9％
27,295
NEW 2016.2期 2016.8期 2016.8期 2016.2期0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2005/4Q 2006/4Q 2007/4Q 2008/4Q 2009/4Q 2010/4Q 2011/4Q 2012/4Q 2013/4Q 2014/4Q 2015/4Q 東京主要5区グレードA 東京主要5区グレードB 大阪グレードB 札幌 浜松 70 80 90 100 110 120 130 140 150 2005/4Q 2006/4Q 2007/4Q 2008/4Q 2009/4Q 2010/4Q 2011/4Q 2012/4Q 2013/4Q 2014/4Q 2015/4Q 東京主要5区グレードA 東京主要5区グレードB 大阪グレードB 札幌 浜松
エリア別オフィス空室率の推移
（注1）（注3）エリア別オフィス想定成約賃料の推移
（注1）（注2）18
各エリアとも賃料は 底打ち/反転傾向 各エリアとも５％ 内外にまで低下 安定性の高い 札幌エリアのオフィス （％） （注1）シービーアールイー株式会社が独自に設定したオフィスエリア内の調査を基に本資産運用会社が作成したものです。各オフィスの対象は以下のとおりです。 東京主要5区グレードA：基準階面積500坪以上、貸付総面積6,500坪以上、延床面積10,000坪以上、築11年未満のオフィス 東京主要5区グレードB：基準階面積200坪以上、延床面積2,000坪以上7,000坪未満かつ新耐震基準に準拠したオフィス 大阪グレードB：延床面積2,000坪以上かつ新耐震基準に準拠したオフィス 札幌：同社が独自に設定した札幌市のオフィスエリア内にある延床面積1,000坪以上かつ新耐震基準に準拠したオフィス 浜松：同社が独自に設定した浜松市のオフィスエリア内にある延床面積500坪以上のオフィス （注2）浜松以外は2005年第4四半期、浜松は2005年（年間）の数値を100とし、浜松以外は四半期毎、浜松は年毎（2015年は1～9月）の数値を指数化して記載しています。 （注3）浜松以外は各四半期末、浜松は各年末時点（2015年は9月30日時点）の数値を記載しています。 特性の異なる物件を組み合わせて取得することで、ポートフォリオの収益性の安定的な成長を目指す
成長戦略における今回のオフィス取得の位置付け②
（ご参考） 浜松アクトタワーのオフィス 区画の空室率は1.4% （2016年2月29日時点） 賃貸マーケットの好転時に 高い成長が期待できる 都心オフィス0 2 4 6 8 10 12 6,000 9,000 12,000 2005 /1Q 2006 /1Q 2007 /1Q 2008 /1Q 2009 /1Q 2010 /1Q 2011 /1Q 2012 /1Q 2013 /1Q 2014 /1Q 2015 /1Q 平均想定成約賃料（左軸） 空室率（右軸）
新規取得物件のご紹介
底堅い需要が見込まれる札幌の好立地オフィス。豊富な内部成長実績を活かせる小規模区画で、分散の効いたテナント構成
立地/物件特性
テナント特性
取得価格 5,200百万円 鑑定評価額 5,320百万円 賃貸NOI利回り 5.6% 償却後利回り 4.9% 稼働率 99.5%（注） 用 途 オフィス 所在地 北海道札幌市中央区 敷地面積 2,152.76㎡ 延床面積 13,873.68㎡ 構造規模 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付10 階建 建築時期 1981年5月札幌ブリックキューブ
地下鉄さっぽろ駅徒歩約1分のほか、JR札幌駅・地下鉄大通駅からも徒歩圏の交通利便性に
優れた立地
JR札幌駅から“すすきの”エリアまでを繋ぐ地下歩行空間の出入り口前に立地し、荒天時や積雪
時においても快適にアプローチ可能
基準階面積約280坪の整形フロア・エレベーター4基・駐車場65台等の基本スペックを有する。
共用部リニューアル・エレベーター更新・OAフロア化等を2014年に実施済であり、立地を含めて高
い競争力を有する
札幌エリアのオフィス空室率は極めて低い状態にあり単価上昇が進んでいる一方、今後のオフィス
新規供給は限定的なことから引き続き安定した運営が期待できる
コールセンター・広告・保険代理店等計36テナントに分散
NEW
■札幌市オフィスの平均想定成約賃料と空室率の推移 （注）2016年2月14日時点の数値を記載しています。 出所：シービーアールイー株式会社 (%) (円)19
0 2 4 6 8 10 12 14 2012年6月 2012年12月 2013年6月 2013年12月 2014年6月 2014年12月 2015年6月 2015年12月 本物件 淀屋橋・本町地区 梅田地区
新規取得物件のご紹介
大阪ビジネスエリアの中心に位置する駅至近の好立地オフィス。豊富な内部成長実績を活かせる小規模区画で、分散の効いたテナント構成
立地/物件特性
テナント特性
取得価格 5,012百万円 鑑定評価額 5,220百万円 賃貸NOI利回り 5.0% 償却後利回り 4.1% 稼働率 97.5% 用 途 オフィス 所在地 大阪府大阪市中央区 敷地面積 1,150.59㎡ 延床面積 8,787.77㎡ 構造規模 鉄骨鉄筋コンクリート・ 鉄筋コンクリート造陸屋 根地下2階付9階建 建築時期 1991年3月2006年6月(増築)オリックス淀屋橋ビル
大阪市営地下鉄御堂筋線・京阪本線淀屋橋駅徒歩約1分のほか、大阪市
営地下鉄堺筋線北浜駅、京阪中之島線大江橋駅も利用可能な好立地オ
フィス
淀屋橋エリアは金融機関等の大企業や公共施設が集積する大阪を代表する
ビジネスエリアの一つ。伝統あるビジネスエリアとしての知名度と、御堂筋線を通
じて梅田駅（大阪駅）まで1駅約3分、新大阪駅まで4駅約10分と広域アク
セスに優れ、安定したオフィス需要を有する
オリックスグループで隣地を買収し既存棟を増築した開発物件。既存棟部分
は共用部や空調設備をリニューアル済
オフィス区画のテナントは商社やIT企業等30社に分散が図られており、
今後も安定的な運用が期待できる
駅上の繁華性と土佐堀通に面した視認性の高さから、低層階には飲食
店・オフィス用品販売店が入居
開 発
2016.8期
（注1）上図の「本物件」のオフィス空室率の推移は、売主より提供されたＰＭレポート等の情報を基に、本資産運用会社が作成したものです。 （注2）上図の「淀屋橋・本町地区」及び「梅田地区」のオフィス空室率の推移は、三鬼商事株式会社が独自に設定した大阪ビジネス地区内の 各エリアにある延床面積が1,000坪以上の主要貸事務所ビルに関する空室率の調査を基に、本資産運用会社が作成したものです。 （注3）上図は各四半期末（最新の数値のみ2016年2月末）の数値を記載しています。 （％） ■オフィス空室率の推移20
21
新規取得物件のご紹介
浜松駅直結、地域のランドマークであるオフィス・ホテル・商業の複合施設
オリックスグループによる長期にわたる安定した保有・運営実績
JR浜松駅直結・地上47階建・高さ212ｍの制振装置を備えた超高層ビルで浜松市のランドマー ク。オフィス・ホテル・商業施設で構成されており、オリックスグループが幅広い用途における運営ノウハ ウを活かしてマネジメントしてきた実績を有する 浜松市は人口約81万人。中部圏において名古屋市に次ぐ人口規模を有する政令指定都市で、 「ものづくりのまち」として発展。株式会社本田技研工業・スズキ株式会社・ヤマハ株式会社などに代 表される、輸送用機器・繊維・楽器産業、先端技術産業の本社・工場や研究開発拠点が集積。 東京と大阪の中間に位置し、東海道新幹線や東名・新東名高速道路によって大都市圏とつながる 「浜松アクトタワー」は浜松駅直結の大規模複合施設「アクトシティ浜松」の中核となるタワー棟。 「アクトシティ浜松」は浜松市と民間企業により共同開発された施設で、「浜松アクトタワー」のほか浜 松市所有の大・中ホール、コングレスセンター、展示イベントホール等で構成。さまざまな機能を持つ 複合施設ならではの相乗効果が期待できる 本資産運用会社が施設全体のBM会社の発行済株式（76％）をスポンサーから取得予定 （24％は浜松市保有）立地/物件特性
浜松アクトタワー
2016.8期
■アクトシティ浜松全体概要 取得予定価格 11,800百万円 鑑定評価額 12,600百万円 賃貸NOI利回り 9.1％ 償却後利回り 6.5％ 稼働率 99.0％ 用 途 オフィス 所在地 静岡県浜松市中区 敷地面積 12,334.88㎡ 延床面積 142,511.21㎡ 建築時期 1994年8月 構造規模 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 陸屋根地下2階付47階建 駐車場台数 530台（一部機械式、アクトシティ浜松全体933台）0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 浜松アクトタワーオフィス空室率 浜松市オフィス空室率 2015年12月31日時点空室率1.4％ （2016年2月29日時点も同じ）
22
新規取得物件のご紹介
中層階のオフィス区画は、1フロア約600坪（半フロア約300坪の無柱 空間）のゆとりあるスペース。最小約22坪、1フロア20区画まで小割り 対応でき、自由なオフィスレイアウトが可能。駐車場を豊富に付設し、浜 松を拠点とした広域営業にも適する。多様なテナントニーズを取り込んだ 柔軟なリーシングが可能 フロアから浜松市街や富士山を望むことができ、眺望に優れる。浜松市 随一の規模・立地・ランドマーク性により、企業イメージの向上やリクルー ト効果も期待でき、オフィスとしての希少性が高い オフィステナントは約140社。金融・製造業・サービス業・IT系等さまざま な業種に分散されており、安定的に高稼働を実現。上場企業（グルー プ会社を含む）が半数以上を占め、公的機関も入居。外資系を含め 県外の企業が70%超を占め、浜松におけるビジネス拠点として活用さ れている 低層階の商業区画には、飲食店や文化センター、語学スクール等のほ か、コンビニエンスストア、郵便局、クリニックといった利便性の高い店舗が 入居。オフィス区画の安定稼働が店舗の稼働向上にも繋がっている 高層階はフルサービスホテルである「オークラアクトシティホテル浜松」 新幹線停車駅直結という立地に加え、複合施設内にあることから婚礼 や学会等での宿泊需要も取り込むなど、ホテルとしての高い競争優位 性をもつ。ビジネス需要が高く、インバウンドの需要も増加している。シン グルルームでも約23㎡以上の広さでゆとりある居室空間を確保 賃借人（ホテル経営会社）はオリックスグループ。契約賃料には一部 変動賃料を設定。客室稼働率やADR（平均客室単価）の向上によ る内部成長が期待できる 浜松市は訪日外国人が東京・大阪や富士山をめぐるいわゆる“ゴール デンルート”の中間に位置し、外国人延べ宿泊者数が大きく伸びているオフィス・商業施設概要
ホテル概要
■浜松アクトタワーの各用途の概要 ■オフィス空室率推移 ■オフィステナント分散（面積割合） ■客室稼働率推移 ■外国人延べ宿泊者数推移 賃貸可能面積 稼働率 テナント数 オフィス 約12,700坪 98.6％ 138 ホテル 約11,000坪 100％※ 1 商業施設 約1,800坪 95.7％ 26 ※客室稼働率とは異なります 2016年2月29日時点 浜松市データ出所：シービーアールイー株式会社 いずれも各年末数値。但し2015年の浜松市オフィス空室率は2015年9月30日時点 収益内訳 （賃料割合） オフィス79％ ホテル12％ 商業施設9％ ホテル名称 オークラアクトシティホテル浜松 総客室数 322室（シングル99室、ダブル38室、ツイン178室、スイート7室） 施設 レストラン、バー、カフェ、宴会場、婚礼施設(スカイチャペル、神殿）、ヘルスクラブ、室内プール 賃借人 株式会社オークラアクトシティホテル浜松 賃料形態 固定／一部変動賃料※（取得後） ※GOP×82%-固定賃料（279百万円/年）-本ホテル部分以外の賃料（27百万円/年）（注） 運営会社 株式会社オークラ ニッコー ホテルマネジメント 浜松市データ出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」より年平均値 出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」 ■ホテル概要 上場／ 非上場 業種別 2016年2月29日時点 非上場 上場（グループ含む） 公的機関浜松アクトタワー
2016.8期
（注）賃借人（ホテル経営会社）は浜松アクトタワーのオフィス、店舗の一部を賃借しており、当該部分に係る賃料を控除して変動賃料を算出します 2016年2月29日時点青山サンクレストビル 青山サンクレストビルの敷地は、前面に建つ北青山ビルの取得により青山通りに面する 間口が約1.5倍に拡大、路面店舗営業に一層適した整形敷地となった 両物件を保有することで将来的な一体開発という選択肢が拡大し、流動性の向上と 相対的に高い賃料単価の路面部分が拡大され、更なる資産価値の向上が期待できる
東京メトロ銀座線外苑前駅徒歩約2分に立地し、オフィスや店舗が立
ち並ぶ青山通りに面し視認性に優れる。周辺では再開発や東京オリン
ピックの中心施設の建設が予定され、繁華性の高まりが期待される
区分所有権の既存所有分（約40％）に加え、今回の追加取得
（約60％）により完全所有化を実現。再開発も検討しやすい権利
関係となり、流動性の向上により資産価値が向上
運用面においても管理コストの削減、柔軟なリーシング戦略を実施する
ことが可能
新規取得物件のご紹介
景気感応度の高いテナントが集まる流行の発信地・青山のオフィス及び商業施設を取得し、運用の選択肢を拡大
立地/物件特性
テナント特性
取得価格 6,720百万円 鑑定評価額 8,530百万円 賃貸NOI利回り 3.5% 償却後利回り 3.3% 稼働率 85.3%(建物全体) 用 途 オフィス 所在地 東京都港区北青山二丁目 敷地面積 1,682.34㎡ (共有持分100分の62) 延床面積 建物全体:9,851.12㎡専有部分:4,144.68㎡ 構造規模 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付8階建 建築時期 1979年11月
金融機関・雑貨企画・寝具販売等の8テナントが入居。うち4テナントが
来店型テナント
青山サンクレストビル（追加取得）
2016.2期
青山サンクレストビル 北青山ビル 取得価格 900百万円 鑑定評価額 900百万円 賃貸NOI利回り 3.9% 償却後利回り 3.2% 稼働率 39.8% 用 途 商業施設 所在地 東京都港区 北青山二丁目 敷地面積 50.10㎡ 延床面積 209.09㎡ 構造規模 鉄骨造陸屋根5階建 建築時期 2008年4月 契約形態 定期借家契約2016.2期
北青山ビル
青山サンクレスト ビル 北青山 ビル 青山通り ■青山通りとの接道部分が1.5倍に拡大 ■運用における選択肢の拡大 敷地一体化によるメリット 敷地面積合計約1,732㎡の整形 敷地 青山通りの間口が約1.5倍に拡大 青山サンクレストビルと北青山ビルの一体運用による選択肢の拡大 完全所有化による 柔軟なリーシングと合理化の実施 ①安定的な賃貸運用を継続 ②未消化容積も活用した再開発 ③再開発前提の買主への売却 ④資産価値の更なる向上を 目指した2物件の一体運用 運用の選択肢 の更なる拡大23
既存所有分の
帳簿価格
新規取得物件のご紹介
区分所有権の追加取得による完全所有化で資産価値を向上
追加取得分の
取得価格
完全所有化後の
鑑定評価額
既存所有分(約40%)
追加取得分（約60%）
完全所有化後
鑑定評価額
（注1)（注2）3,640百万円
8,530百万円
12,170百万円
帳簿価格/取得価格
（注3)3,366百万円
6,720百万円
10,086百万円
含み損益
（注4)273百万円
1,810百万円
2,083百万円
含み損益比率
（注5)8.1％
26.9%
20.7%
①完全所有化による資産価値向上
完全所有化による流動性の向上
将来的な再開発による資産価値の向上
資産価値向上によりNAVが増加
投資主価値向上に寄与
3,366 百万円 6,720 百万円 12,170 百万円②完全所有化後の運営メリット
一体運営による柔軟なリーシング
管理の合理化によるコスト削減効果
青山サンクレストビルの追加取得による資産価値向上効果のイメージ
（注1）「鑑定評価額」は、いずれも区分所有権の追加取得決定時に取得した鑑定評価書に記載された数値を記載しています。 （注2）「既存所有分（約40%）」の鑑定評価額は、完全所有化による資産価値向上が織り込まれていない追加取得前の区分所有（区分所有割合約40％）を前提として算出されており、「追加取得分（約60％）｣及び「完全 所有化後」の鑑定評価額は完全所有化による資産価値向上が加味されています。 （注3）「帳簿価格／取得価格」は、次の金額を使用し、単位未満を切り捨てて記載しています。 • 既存所有分（約40%）については、第27期末（2015年8月期末）における帳簿価格です。 • 追加取得分（約60%）については、取得時における売買契約書等に記載された金額であり、消費税その他取得に係る諸経費は含みません。 • 完全所有化後については、上記の既存所有分（約40%）と追加取得分（約60%）の総額です。 （注4）「含み損益」は、それぞれ「鑑定評価額」と「帳簿価格／取得価格」の差額を記載し、単位未満を切り捨てて記載しています。 （注5）「含み損益比率」は、それぞれ「含み損益」を「帳簿価格／取得価格」で除した数値を、小数点第2位を四捨五入して記載しています。2016.2期
青山サンクレストビル（追加取得）
24
新規取得物件のご紹介
都心ターミナル駅、秋葉原駅前に位置する高い利便性と視認性。豊富な内部成長実績を活かせる来店型テナントに適したオフィス
立地/物件特性
テナント特性
取得価格 4,202百万円 鑑定評価額 4,330百万円 賃貸NOI利回り 4.2% 償却後利回り 3.8% 稼働率 100% 用 途 オフィス 所在地 東京都千代田区 神田松永町 敷地面積 389.41㎡ 延床面積 3,204.50㎡ 構造規模 鉄骨鉄筋コンクリート 造陸屋根地下1階付 11階建 建築時期 2004年2月
JR山手線、京浜東北線、総武・中央線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレス秋葉原駅徒歩約2分。
首都圏各方面からのアクセスに優れ、交通利便性が高い
秋葉原駅は、つくばエクスプレス開業(2005年)以降10年連続で年間の乗車人員数が増加している都内
有数のターミナル駅。秋葉原エリアは電気街やサブカルチャーの街として海外でも知名度が高く、訪日外国
人旅行者も多く訪れる。近年は駅周辺における再開発事業によりオフィスの集積が進んでおり、来店型テナ
ントにとってより魅力あるエリアになることが期待できる
昭和通り等の三面道路で視認性に優れた立地。基準階面積約70坪で、一棟貸し・フロア貸しのいずれに
も使いやすい規模。来店型テナントも含めた幅広い業種に適した立地とスペックを有し、柔軟なリーシングに
よる内部成長が期待できる
2～11階は業界大手グループの大学進学予備校、1階店舗には印刷サービス店が入居
神田松永町ビル
2016.2期
（注）上図は、東京都統計年鑑の「JRの駅別乗車人員」、「私鉄の駅別乗降者人員」及び「地下鉄 の駅別乗降者人員」における秋葉原駅の数値を基に本資産運用会社が作成したものです。 ■秋葉原駅周辺路線図 ■秋葉原駅の年間乗車人員数推移 10,000 10,500 11,000 11,500 12,000 12,500 13,000 13,500 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 約20%増加 2005年つくばエクスプレス開業 (万人）25
②決算概要及び業績予想
28
内部成長戦略
物件の競争力向上
テナントリレーションの強化
柔軟なリーシング
⇒賃貸区画の分割対応、用途変更等 テナント・マーチャンダイジング
⇒商圏に未進出の業態や相乗効果の高いテナントの誘致 戦略的CAPEX（資本的支出）
⇒美装工事や省エネ設備の導入等 業況・業容の把握
各種潜在ニーズの発掘
テナント満足度の向上
⇒オリックスグループとのビジネスマッチング等ダイレクトPMの具体策
全国
ネットワーク
専門性
ORIXシナジーを活かしたダイレクトPMにより環境変化を先取りし、多様な用途・タイプの物件に
おいて賃料増額を拡大
テナントリレーションの強化
物件の競争力向上
ダイレクトＰＭ
各用途の専任チームを配置
内部成長におけるORIXシナジー
安定的成長
ダイレクトPMを用いた運営方針
98.0 98.4 98.7 99.2 99.0 98.9 98.6 98.9 96.1 96.5 97.4 98.6 98.8 97.6 97.7 97.9 97.2 96.7 99.0 99.4 99.4 99.5 99.1 99.5 99.0 99.3 98.1 96.0 95 96 97 98 99 100 全体 オフィス オフィス以外 オフィス前回決算発表時想定 25,000 12,600 8,200 8,000 5,600 6,700 9,700 6,800 14,800 -19,600 -11,000 -6,500 -5,000 -5,400 -8,600 -10,000 -4,600 -14,000 12,000 -18,400 8,400 13,700 -6,000 -19,700 -30,000 -20,000 -10,000 0 10,000 20,000 30,000 確定した契約（増・減額共）に加え、テナントの引き合いや賃貸マーケット状況等を勘案して退居を想定 -20% -17% -23% -2% -4% 10% -1% 2% 1% 1% -2% 3% -30% -20% -10% 0% 10% （%）
