賃貸住宅の供給と賃貸空き家の実態に関する考察 -福岡市南区大橋駅周辺を対象として- [ PDF

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空き家の実態についてその関係性を明らかにすることを目的とする。さらに本研究の特徴として、各物件ごとの不動産管理会社を調べることで、住宅の供給者側の動向にも注目する。 2. 研究の対象と方法 2.1 研究の対象　研究対象地として福岡市南区の西鉄大牟田線大橋駅周辺を選定した。大橋駅周辺は 1971 年に塩原地区区画整理事業、1978 年に駅の移転により大規模な開発が行われた地域である。その反面駅から少し離れた地域では開発が行われる以前の住宅地が残っている。　本研究では都市の開発に伴って供給された賃貸住宅と、古くから残る賃貸住宅を同時に比較することで両方の特徴を把握すべく、新旧入り混じるこの地を選定するに至った。具体的には駅から徒歩圏内（半径 800m）に存在する賃貸住宅 839 棟、16143 戸※ 1_を研究対象とした。 2.2 研究の方法　まず文献や空中写真より大橋駅周辺の住宅開発の変遷について整理した。さらにインターネット、現地調査、管理会社への問い合わせにより大橋駅周辺の賃貸住宅について各物件ごとに情報を取得した。表 1 にそれらの情報源をまとめた※ 2_{。現地調査より明らかに} 建物の老朽化が進んでおり、管理会社や不動産情報サイトからの情報も得ることができない物件については、完全に空き家であると判断した。　これらの情報を比較することで賃貸住宅の供給と空き家の関係を定量的、空間的に分析する。 3. 大橋駅周辺についての概要 3.1 福岡県における位置づけ　住宅・土地統計調査より、福岡県全域において市区 1. はじめに　本研究は賃貸住宅の供給が賃貸空き家の実態に与える影響について考察したものである。結論から述べると、対象地である大橋駅周辺は賃貸住宅に対する需要が非常に高く、入居率の高い新築物件が供給され続けていることにより、地区全体の空室率が低くなっている。一方、需要の高さゆえに経営に特化した全国規模の管理会社による画一的な賃貸住宅が増え、地元不動産会社が駆逐されつつある現状が明らかになった。以下、その結論に至った経緯と根拠を示す。 1.1 研究の背景　近年賃貸住宅の建設数が増加している。国土交通省「建設統計月報」1)_{によると 2016 年 10 月の貸家の新} 設着工戸数は 39950 戸であり、前年比 22％増である。賃貸住宅の増加については、相続税の節税や資産運用目的のアパート建設など住宅市場の影響も指摘されており、_{人口の減少に見合わない過剰な供給によって、} 賃貸空き家も増えている2)_。　住宅市場の構造変化の観点から空き家問題について研究している米山氏3)_{は「住宅・土地統計調査」や} 管理者へのアンケートから、賃貸空き家が増加する背景とその問題性を分析し、都市の規模や管理状況によって賃貸空き家が外部不経済をもたらす可能性が変わることを明らかにしている。　米山氏の研究のように統計やアンケートによって、賃貸空き家について定量的に分析したものは多いが、それらは市区町村レベルの分析でとどまっているものが殆どで、先に述べたような住宅の過剰供給の傾向に対して直接的な実態を明らかにしたものは少ない。範囲を絞りかつ空間的に分析することで、より詳細な実態が明らかとなり、今後の賃貸住宅のあり方を考えるうえで有意義であると思われる。 1.2 研究の目的　本研究では、対象範囲（大橋駅周辺）の賃貸物件について従来のような統計情報に加えて、独自の調査で作成したデータベースを用いて、空間的視野を持ちながらより詳細な分析（築年数、構造、賃料等の情報を用いる）を行うことによって、賃貸住宅の供給と賃貸

賃貸住宅の供給と賃貸空き家の実態に関する考察

福岡市南区大橋駅周辺を対象として

森　隆太 30-1 情報情報源建物名・分布 GIS、現地調査物件の総戸数・管理会社現地調査物件詳細（築年数・構造・賃料・個室専有面積）不動産情報サイト空室数管理会社への問い合わせ・ふれんず・（現地調査）表 1 物件情報の出所

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は当時の住宅地が残っている。 4. 賃貸住宅の供給について 4.1 賃貸住宅の分布　図 2 に賃貸住宅の分布を構造別に示した。主に開発地区で RC 造の物件が多く、未開発地区では各構造の物件が混在しており特に木造の物件が多くみられる。また開発地区においても九州大学や那珂川沿いには木造住宅の分布がみられる。　築年別の分布を調べると地区によっての違いは特に見られないが、大橋駅周辺では 2006 年以降に建てられた物件が比較的少ないことがわかった（図 3）。_また構造別の分布と比較すると、木造の物件にも築年数の浅いものが多く見られる。 4.2 供給が続く木造住宅　次に、賃貸住宅の供給を定量的に分析した。図 4 は築年別の総住戸数である。1980 年代に建てられた物件が多く、1990 年以降は横ばいである。1980 年代の物件が多いこと、そして 1975 年以前の物件がほとんど現存していないことの背景としては大橋駅移転に伴う住宅開発が主な原因であると考えられる。町村別に賃貸住宅の割合をみると、福岡市、北九州市、久留米市等で全住宅数に占める賃貸住宅の割合が比較的高いことがわかった。特に福岡市南区では全体の 49% が賃貸住宅であり、空き家全体のうち賃貸空き家の占める割合も 76% と高い。（表 2）次に福岡県宅地建物取引業協会が運営する不動産情報サイト「ふれんず」より、福岡県の駅周辺における賃貸住宅の検索結果数を調べると大橋駅が最も多くの賃貸住宅情報を有している。（表 3：2016 年 12 月 6 日現在） 1987 年の「商業近代地域計画報告書」によると大橋駅は天神を「都心」としたときの「副都心」として位置づけられており、これらのことから住宅地としての需要が高いことがわかる。 3.2 土地区画整理事業と駅の移転　現在の大橋駅周辺の街並みは 1971 年（昭和 47 年）の塩原地区区画整理事業により形成され、戦前までは農耕地帯であった。また、同時に大橋駅の高架化による移転も進められ、駅周辺にはビル・マンション・商業施設等が立ち並んだ（図 1）_。　一方、図からもわかるように整理区域よりも南部で 30-2 図 1 塩原地区土地区画整理事業の対象区域とその変化表 3「ふれんず」による賃貸検索結果数表 2 福岡市南区の概要 区画整理区域 新大橋駅 既存住宅地

1987

1969

旧大橋駅 大橋キャンパス 対象範囲 総数空き家空室率住宅総数 132860 17180 0.13 賃貸用 65060 13090 0.20 大橋西鉄天神大牟田線 783 西新市営地下鉄空港線 704 高宮西鉄天神大牟田線 668 姪浜市営地下鉄空港線 657 西鉄平尾西鉄天神大牟田線 635 藤崎市営地下鉄空港線 505 図 2 構造別賃貸物件の分布図 3 築年別賃貸物件の分布木造 九州大学 大橋駅 RC 造 S 造 SRC 造 那珂川 1962-1983 1983-1987 1987-1993 1993-2003 2003-2017 九州大学 大橋駅 那珂川

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数において木造の空室率が高いことがわかる。（図 6）また、RC 造、木造どちらも古いほど空室率が大きくなっており、特に木造の方が傾向が顕著に見られる。 1980 年以前の木造賃貸住宅の空室率は 28％であった。　4 章で述べた供給状況と大きな相関関係は見られないが、必然的に区画整理事業以前の物件に空室が多い。 6. 管理会社から見た賃貸住宅　賃貸管理会社とは、賃貸マンションやアパート、オフィス等の賃貸物件の管理・運営業務を行う会社である。その業務内容は多岐にわたり、管理会社によって重点を置く部分が異なる。　　本章では、供給される物件について管理会社別に分類することで、その特徴を把握することを目的とする。　各物件の管理会社については、それぞれの現地看板を確認することで調べた。その結果 839 棟の物件に対して 217 の管理会社が関わっていることが分かった。大手の管理会社では最大 35 棟の賃貸住宅を取り扱っており、反対に 1 件のみの会社がおよそ半数であった。 6.1 各管理会社の特徴　各管理会社ごとの特徴を把握するために、各社ホームページのトップページに記載のある単語や文章について頻出語を抽出し、それらデータをもとにクラスター分析を行った※ 3_{（管理物件数が 5 以上の管理会} 社を対象とした。）。図 9 は分析のフローである。分析の結果、管理会社のホームページは経営・投資を主とし貸主を対象とするものと、物件を紹介し入居者を募集するものに大別できることがわかった（それぞれを「経営型」「物件型」と呼ぶ。）。また、各管理会社の活動範囲についても全国と福岡に分かれる。　以上より、管理会社を「Ⅰ：経営・全国型」「Ⅱ：経営・地域型」「Ⅲ：物件・全国型」「Ⅳ：物件・地域型」の 4 つに分類した（ホームページのない会社については「Ⅴ：HP なし」とした。）。 6.2 管理会社別物件の特徴　表 4 は各管理会社ごとに取り扱い物件の築年数を帯状に表し、古い物件を取り扱っている会社から順に並べ、物件別に構造がわかるようにしたものである。　作成した表とクラスター分析による分類を比較すると大きな相関がみられる。まず、築年の浅い物件を取り扱っている会社には経営型が多い。特記すべきは 2000 年代に入って木造賃貸住宅を多く建てている管理会社 A,C,B,E であり、4 つのうち 3 つが「Ⅰ：経営・全国型」である。反対に「Ⅳ：物件・地域型」は福岡の大手会社 Y,U を除き比較的古い物件を扱っている。木造賃貸住宅のみに着目すると、1980 年代において　構造別にみると RC 造の物件は総戸数同様 1980 年代に一斉に建てられ、1990 年以降減少の一途をたどっている。一方木造の物件は 1990 年代に建設数が減っているが、2000 年に入って再度建設数を増やしつつある（図 5）。最近 10 年（2006-2016) の物件数を 1980 年代の物件数と比較すると、RC 造の物件は 73% 減少しているのに対し、木造の物件は 15% しか減少していない。 5. 賃貸空き家の実態　空室率については公開不可能な物件、管理会社が不明な物件を除く 360 棟を対象として分析を行った。対象物件全体の空室率は約 6％であり、空き家となっている物件は 17 棟存在した。ただし外部不経済をもたらすほど老朽化しているものはない。 5.1 築年数と空き家率　築年数と空室率の関係を調べると、ほとんどの築年 30-3 図 6 築年別構造別平均空室率図 4 建築年別住戸数図 5 建築年別構造別住宅数図 7 古い木造賃貸住宅図 8 近年の木造賃貸住宅 大橋駅移転 1971~1986 1978 年 塩原地区区画整理事業 19 62 19 67 19 71 19 73 19 75 19 77 19 79 19 81 19 83 19 85 19 87 19 89 19 91 19 93 19 95 19 97 19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09 20 11 20 13 20 15 20 17 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 RC 造木造（棟） 大橋駅移転1978 年 _{塩原地区区画整理事業}1971~1986 19 62 19 67 19 71 19 73 19 75 19 77 19 79 19 81 19 83 19 85 19 87 19 89 19 91 19 93 19 95 19 97 19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09 20 11 20 13 20 15 20 17 0 200 400 600 800 1000（戸）総戸数 19 67 19 71 19 73 19 75 19 77 19 79 19 81 19 83 19 85 19 87 19 89 19 91 19 93 19 95 19 97 19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09 20 11 20 13 20 15 20 17 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 RC 造木造

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は経営型が 21%、物件型が 75% なのに対し、2000 年以降は経営型が 86%、物件型が 14% となっている。また、2000 年以降の物件を取り扱っていない管理会社 K,I,P,M,N,S はその内 3 つが「Ⅳ：物件・地域型」であり、2 つが「Ⅴ：HP なし」である。 7. 結論　本研究では以下のことが明らかになった。 ①大橋駅と供給の関係：対象地において、RC 造の賃貸住宅の建設が減少傾向にあり、木造賃貸住宅の建設が増えているのには、区画整理事業や駅の移転に伴う開発が影響している。 ②供給と空き家の関係：未開発地区に残されたことで築年数が長く空室率が高い物件が存在する一方で、空室率の低い新物件が供給され続けているため、地域全体の空室率は低くなっている。 ③供給の実態：近年の木造賃貸住宅は経営に重点を置いた全国規模の管理会社によって多く供給されており、一方で物件管理に重点を置いた地元の管理会社は、築古物件のみを取り扱っている場合が多い。　以上の結果より研究当初の目論見とは異なり、「賃貸住宅が供給され続けているが、現時点では過剰ではない」ということが明らかになった。 30-4 　同時に、③のような別の問題が明らかとなった。冒頭に述べたように、空室数が増える一方の築古物件のみを扱う地元不動産会社が、経営に特化した全国型の管理会社によって駆逐されつつあり、画一化された賃貸住宅が区画整理事業によって作られた街並みを変えようとしている。【注記】 ※ 1 このうち分譲集合住宅であると思われるものが 86 棟あった。分譲住宅については現地調査にて管理組合表記の有無から判断した。これらの中には分譲物件を賃貸用に貸し出す、分譲賃貸も含まれる。米山氏の研究によると、地方都市において分譲マンション賃貸マンションともに都市圏では空室率が低い。そのため本研究では、分譲集合住宅についても研究の対象とし、分析を行った。 ※ 2 データは 2016 年 11 月 29 日から 2017 年 1 月 25 日の間に集めたものである。また、一つの物件に対して複数の募集住戸がある場合は、家賃、面積ともに最大値最小値を取得し、その平均値を物件の家賃・面積の値とした。（あくまで経営者側の希望家賃であるため、正確な意味での市場家賃とは言えない。 ※ 3-1 より正確な分析を行うために、抽出単語から「自社名」「地域名」『株式会社』の文字は除いた。 ※ 3-2 クラスター分析とは、複数の性質を持ついくつかのサンプルの中から類似するものを見つけ出すための分類方法である。本研究では距離測定方法にウォード法を用い、平面距離によってデンドログラムを作成した。 ※ 3-3 会社情報保護のため、会社名はアルファベットに変換してある。【参考資料・文献】 1)「建設統計月報」国土交通省　2016.11 2) 日本経済新聞「バブルの懸念ぬぐえぬ賃貸住宅の増加」 3)「空き家急増の真実」米山秀隆　2012.6 日本経済新聞社・「東京都における賃貸集合住宅団地の建設傾向の定量的分析」　矢込祐大・不動産情報サイト（福岡県宅地建物取引業協会ホームページ「ふれんず」他）・地図・空中写真閲覧サービス　国土地理院・国土数値情報　国土地理院表 5 管理会社別取り扱い物件年数表 4 クラスター分析結果と各管理会社頻出単語図 9 分析フロー 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A サービス情報アパート株式会社経営投資ネットリアル採用新しい全国 Ⅰ B 工務施工アパートページ経営情報物件実績管理業者福岡 Ⅱ C アパート経営サポートローン返済支店ビル番号システム情報全国 Ⅰ D アパート経営入居情報年セミナー新築オーナー建設物件福岡 Ⅱ E 管理賃貸アパート経営オーナー物件事業入居マンション会社全国 Ⅰ F 管理物件賃貸事業運営建物コンサルティングサポート業務売買九州 Ⅱ G 管理不動産賃貸物件会社査定空情報対策お知らせ福岡 Ⅱ H 賃貸情報仲介管理採用入居物件資産セミナー運用九州、東京 Ⅰ I 管理事業賃貸業務仲介内容マンション入居情報物件全国 Ⅰ J 事業 HPなし HPなし HPなし賃貸予定花火株式会社管理紹介仲介会場協賛福岡 Ⅱ K 福岡 Ⅴ L 福岡 Ⅴ M 福岡 Ⅴ N 管理敷南年徒歩保証空無料お気に入り追加福岡市南区 Ⅳ O 徒歩円南賃料共益礼金敷金丁停る不動産福岡市 Ⅳ P 業務不動産株式会社ビルリフォーム管理県知事社名取締役住所福岡 Ⅳ Q 物件駐車賃貸南株式会社不動産マンション会社空き家売買福岡市南区 Ⅳ R 不動産物件投資売買マンション収益新築中古住宅無料福岡 Ⅳ S 不動産賃貸マンション業務戸建て南売買査定中古売却福岡市南区 Ⅳ T 物件賃貸探すショップ情報店舗マンションお部屋アパート検索全国 Ⅲ U 年月日サイト賃貸情報不動産売買物件お部屋管理センター福岡 Ⅳ V 賃貸探す検索情報物件アパート不動産マンションサイトお部屋全国 Ⅲ W 不動産賃貸情報物件検索キャンペーンマンション運営売買会社福岡市 Ⅳ X 物件不動産情報賃貸ビル管理徒歩案内店舗マンション福岡 Ⅳ Y 賃貸情報企業店舗活用資産不動産経営隙間防止福岡 Ⅳ 会社名頻出単語（上位10単語）活動地分類経営型物件型分類会社 1962 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 A Ⅰ A C Ⅰ C B Ⅱ B E Ⅰ E K Ⅴ K D Ⅱ D T Ⅲ T F Ⅱ F H Ⅰ H I Ⅰ I G Ⅱ G P Ⅳ P L Ⅴ L J Ⅱ J M Ⅴ M X Ⅳ X V Ⅲ V N Ⅳ N Y Ⅳ Y U Ⅳ U Q Ⅳ Q R Ⅳ R S Ⅳ S W Ⅳ W O Ⅳ 凡例木造 RC 造 S 造 SRC 造各管理会社 HP よりソースを抽出テキストソフトにより無駄な文字・記号を除外テキストマイニングソフトより頻出単語上位 10 語を抽出各社上位 10 語についてその出現率を各単語の得点として重みづけする各管理会社の上位 20 語に対する得点を表にまとめる抽出された全単語（25×100）よりさらに頻出語上位 20 語を抽出し、解析の評価軸とする解析ソフト（エクセル）によるクラスター分析