都市計画道路区域内における建築制限の土地利用に与える影響分析
＜ 要旨＞ 我が 国では 都市計 画法に基 づき， 将来に 実施す る都市 計画道 路や都 市計画 公園等 といっ た都 市 計画事 業の円 滑な施 行のた め，そ の計画 区域に おいて ，事業 に支障 を及ぼ すよう な強固 で高層 の 建築物 の建築 を制限 する旨 が定め られて いる．しかし ，都市 計画決 定から 長期間 未着手 である 場 合，建築 制限を 求め続 ける ことは，地権者 にとっ て大 きな負 担であ ること から，建 築制限 の緩 和 施策を 実施し ている 自治体 がある ． 本 論文で は，都 市計画 道路区 域内に おける 建築制 限の土 地利用 に与え る影響 につい て，公 示地価 に 着目し ，実証 分析を 行った ．また ，建築 制限の 緩和施 策の効 果につ いて，合わせ て実証 分析を 行 った． その結 果，建 築制限 が，低 層住宅 地にお いては 約5.2~7.1%の 地 価 低下の 要因と なって お り，低層 住宅地 以外の 用途 地域に おいて は約11.0~12.7%の 地 価低下 の要因 とな ってい ること が 示され た．ま た，建 築制限 の緩和 が用途 地域に よって は地価 に必ず しも正 の効果 を与え ていな い ことが 示され た． 2012年（ 平成24年 ）2月 政策研究大学院大学 まちづくりプログラム MJU11004 小澤 勇治目次 目次目次 目次 1. はじめに---1 2. 都市計画道路の整備状況と建築制限の概要---1 3. 建築制限の地価に与える影響に関する実証分析の手法---5 4. 建築制限緩和の地価に与える効果に関する実証分析の手法---11 5. まとめ---15 6. おわりに---16 付録：データの出典等---17 参考文献---17
- 1 - 1. はじめに 現 在 ， 日 本 国 内 に お い て ， 道 路 法 の 規 定 に 基 づ き 指 定 又 は 認 定 さ れ た 路 線 の 全 延 長 は ， 1,202,449km と な っ て い る 1 ． そ う し た 路 線 の中 に は ，都 市 計 画 法 に 基 づき ， あ らか じ め ， その 位 置や幅 員など が決め られ，都 市の骨 格とな る道路，い わゆる 都市計 画道路 が含ま れる．都 市計 画 道路は 大規模 な道路 が多く，その計 画区域 内では，将 来行う 道路事 業の円 滑な施 行のた め，都 市 計画法 に基づ き，建 物の建 築に際 して一 定の制 限が設 けられ ている ． しかし，都市計 画決定 した ものの，自治体 の財政 的な 理由・道 路整備 に当た って の技術 的な理 由・土地 買収等 に係る 地元調 整によ る理由 などか ら，長 期間未 着手で ある路 線が全 国に多 く存在 し ており，地権者 が長期 間に 渡り，建 築制限 の影響 を受 け続け，土地を 有効に 活用 できな いこと が 問題 となっ ている ．こ のこ とを 受けて ，建築 制限 の緩 和施 策を実 施して いる 自治 体が あるが， そ の緩和 施策を 利用し ての建 築事例 は少な く 2，そ の効果 が十分 なもの である とは考 え難い ． そこで ，本稿 では，都市計 画道路 区域内 におけ る建築 制限の 影響と 建築制 限の緩 和施策 の効果 に ついて ，平成14年から 平成23年まで の東京 都内の公 示地価 を用い て，低 層住宅 地と低 層住宅 地 以外の 用途地 域に分 類し，OLS及 びDIDを用 いた分 析を行 った． 結論と しては ，建築 制限に よ り，低 層住宅 地では 約5.2~7.1%の 地 価低 下の 影響を 与えて おり， 低層住 宅地以 外の用 途地域 で は約11.0~12.7%の 地 価低 下の影 響を与 えてい ること が示さ れた．ま た，建 築制 限の緩 和によ っ て，低層住 宅地で は約4.2%の 地 価上昇 ，低 層住宅 地以 外の用 途地域 では約4.7%の 地価 低下の 要 因とな ってい ること が示さ れた．こ れらの 結果か ら，用 途地域 により，建築制限 の影響 及び建 築 制限の 緩和の 効果は 異なっ ている と考え られる ことか ら，そ れぞれ の用途 地域の 持つ土 地の自 由 度に応 じた緩 和が必 要であ ること が示唆 される ． 土 地の利 用規制 に関す る先行 研究と しては ，次の ような ものが ある．唐渡広 志（2006）は各地 域 での画 一的な 容積率 規制が 企業に 比べ，家計の 立地を 相対的 に強く 排除し ている 可能性 を実証 的 に示し ている ．また ，荒井 貴史（2007）は容積 率規制 や土地 利用の 用途規 制が地 価に与 える影 響 を理論 的に示 してい る． このよ うに容 積率規 制をは じめと した土 地規制 に関す る先行 研究は あるも のの，都市計 画道路 計 画区域 内にお ける建 築制限 という 土地規 制に着 目して ，実証 分析を した例 はない ．本稿 は東京 都 内の公 示地価 を用い て実証 分析を 行うも のであ り，現 行の建 築制限 の影響 の程度 を確認 し，ま た ，その 緩和施 策を見 直す上 で，一 定の意 義をな すもの と考え られる ． 2. 都市計画道路の整備状況と建築制限の概要 こ の章で は，都 市計画 道路と その区 域内に おける 建築制 限制度 の概要 につい て，自 治体の 具体 1 国土交通省「道路統計年報2011」より 全延長とは，総延長から重用延長，未供用延長，渡船延長を除いた延長である． 2 東京都多摩地域においては，平成18年6月の建築制限緩和後の5年間で，合計22件の緩和実績がある．
- 2 - 例 を交え ながら 示す ．2-1.節 では ，都市 計画道 路の整備 状況に ついて ，過 去から現 在に至 るまで の 進捗を示す．2-2.節で は，建築 制限の 概要と その問題点及び一部の自治体で実施されている建 築 制限の 緩和施 策等に ついて 示す． 2-1. 都市計画道路の整備状況 平成22年3月31日現在，日 本全国 で，74,036㎞の都市計画道路が計画決定され，そのうちの 約58.9％にあたる43,630㎞ が整備 完了している 3 ． また ，東京 都では ，現在 ，3,198kmの 都 市 計 画 道路が 都市計 画決定 され，1,875kmが 整 備完了となっており，整備率は約58.6％ で全国平均と ほ ぼ同じ 水準となっている 4 ．図1では，昭和50年から 平成22年まで の間の 東京 都区部 におけ る 都市計 画道路 の整備 状況を 示して いる．最近10年間 では， 一年間 当たり の整備 延長が7.7km と なって おり，昭和50年代 と比べると，整備の進捗率が鈍化 していることが分かる．一 方，計 画 延長は ，新 規に計画決定される路線は少なく，平成に入ってから，ほと んど変化 がない．仮 に， こ のまま 計画延 長の増減がなく，最近10年間の 平均進 捗率で事業が進んでいくとすれば ，東京 都 区部内の全ての都市計画道路が整備完了 するまでに，約90年を 要する ことにな る． 図1 東京 都区部 における都市計画道路の整備状況 都 市計画 道路に は，昭和 20 年代に計画決定され，これまで 60 年以 上も未 着手の 道路も図 2 に 示すと おり存 在して いる．長 期間未 着手で ある理 由と しては，幾つか考えられるが，その 一つ が 財政的 な問題 である ．現在 の都市 計画道 路の多 くは，急激な モータリゼーション が進んだ昭和 30年代から昭和40年代の高度経済 成長期に計画決定されたものであり，そ の中に は非常 に長期 的 なまち づくりの視点 から整備が必要であると考えられた路線もある．しか し，そ もそも 道路事 3 国土交通省「平成22年度都市計画現況調査」より 4 東京都都市整備局「事業概要 平成22年版」より
- 3 - 業 は，用地購入費，建物補償費及び 工事費 など非常に多 額の費 用を必要とする事業である．特に 地 価上 昇及び 市街地整備の進 捗等もあり，市街 地の中央 を貫 くような大規模な事業については， 整 備に必 要な予算を確 保できず，現 在に至 るまで 未着手 事業と して残 ってきた事例が見受けられ る ．また ，実際 に市街 地が形 成され，まち づくりが進ん でいく中で，交通渋滞や大 気汚染 などの 新 たな問題に対応するため，新規に都市計画道路が計画決定され，既 定の都市計画道路に 優先し て ，予算配分されてきたことから，従前に計画決定された都市計画道路の整備が遅 れてきてしま っ たとい う面も考えられる． もう一 つの大 きな原 因は，都市計 画道路 の周辺環境の 変化である．自治体 の単独費等により拡 幅 整備や歩道整備等が先行して行われ，都市 計画道 路が暫定整備された形となり，ま た，別ルー ト の路線の整備が進んだことなどに 伴い，計画決 定時とは都市交通機 能及びその位置付けが変化 し ，整備 の必要 性及び優先度そのものが変化している路線もある． 図2 大阪府における都市計画決定年次別の都市計画道路の整備状況（ 出典： 大阪府HPより ） 2-2． 建築制 限の概 要 都市 計 画 道路 の 計 画区 域内 で は ， 将来 に おけ る 道 路事 業 の 円 滑な 施 行 5 の た め ，建 築 物 の 建築 に あたっ ては，以下の 建築基準を満 たした上で，都道府県知事の許可を得なければ ならないこと に なって いる 6． ○階数：2階以下で，かつ地階（地下）を有しないもの． ○構造：主要 構造部 が木造，鉄骨 造，コンクリートブロック造 その他 これらに類する構造 であ る こと． 5 建物の補償費用や地権者（賃借人等）との交渉に係る取引費用の削減等を行うとともに，建物の取り壊 しに要する時間を減じさせ，事業の円滑な進捗が図られる状態とすることである． 6 都道府県知事の許可については都市計画法第53条，建物の建築基準については同法第54条に明記され ている． 都 市 計 画 道 路 延 長 都 市計画 決定年 次
- 4 - 建 築制 限があ ること で， 行政側は，建物の補償費用や取引費 用等を 削減できる．その一 方で， 地 権者側 としては，事 業未着 手期間 が長い 程，本 来得られたであろう収益を 失うことを意 味して い る．前節で述べたとおり，計 画決定 したに も関わ らず，様々な理由で長期間事業未着手である 路 線は全 国に存 在して おり，計画 区域内 の土地所有者にとっては，行政側 の理由の 如何を問わず， 建 築制 限とい う土地 の利 用規 制のみが求められている状況であり，土地の有効活用を妨げられ， ま た，地 価低下 の原因にもなっている．そのため，建築制限を問題として，自治体を相手にした 訴訟も起 きている 7． そ の代表 事例の一つが，盛岡 市を相手どり，市道 区域決 定処分の取消 等請求を求めたものであ る 8 ．本件は，昭和13年の計画 決定に 基づく 都市計 画道路 の区域 内に土 地及び 建物を所有してい る原告らが，建 築物の 建築に つき都 市計画 法上の 制限を 長年に わたっ て受け てきた が，こ れは被 告 であ る 盛岡 市が 都市計 画事 業 へ の着手 も見 直しも しな いま ま 放 置 して きたこ とに よる もので あ り，そ の計画 決定と これに 基づく 建築制 限の維 持は違 法であるとして，長 期間の 建築制 限に対 す る計画 決定の取り消 し，国 家賠償 法に基づく慰謝料の支払い及び憲 法に基づく財 産権補償を求 め たもの である ． こ れに対 し，判 決において，長期間 の建築 制限は個人の権利ないし法 律上の利益に直接の影響 を 及ぼす もので はない として 上告受理を排除した．2点 目の国家賠償 法に基づく慰謝料の支払い に つい ては都 市計画が 60 年 以上 の長期 にわた って 事業化されていないことを考慮 に入 れても， そ の状態は未 だ認められる裁量権の範囲 内に止 まっているとして上 告受理を排除した．また，3 点 目の憲 法に基づく財 産権補償についても，受忍 の限度内として都市計画決定及びそれに 伴う建 築 制限は不特定多数のものに対する一般的・抽象 的性質 のもので，抗告訴訟 の対象 にはならない と して ，原告 は全面敗訴 したのである．しかし，その一 方で，最高 裁は，「受 忍限度を考える際 に は， 制限の 及ぶ期間が問題とされなければならないと考えられるものであり，60 年 にわたっ て 制 限 が課 せ られ ている 場合 に 損 失補償 の必 要が 無 いと いう 考え 方 には 大いに 疑 問 があ る．60 年 以上経 過しているという特 有の事 情についての 判断が 明示されていない，という 限りで は，上 告 論旨には理由がある 」との 補足意見を示している． ま た ， 東 京都 で は 都を被告とし，建築不許 可 処分の 取消請 求を求めた 訴訟が 起 きている 9 ． 本 件 は，長 期間未 着手の 都市計 画道路 区域内 で鉄筋コンクリート造の建築物の建築許 可申請 が不許 可処分になったことに対し，建築不許可処 分の取消を求めたものである． 判 決では，都市 計画道 路の一部区間が長期間未着手となっていても，都市計 画が合 理性を欠く に 至った とはい えず，特段の事情がない限り，計 画決定 に基づ く建築 制限の 効力は 否定されない こ とから ，建築不許可 処分は 違法ではなく，また，都市計画法第54条の建築許可基準の 運用方 針 として都が定めた許 可取扱 基準には合理性があり，こ れに適 合しないことを理由とした建築不 許 可処分は違法ではないとされた． 7 相場洋一（2010）に詳しい． 8 盛岡地判（平成13年9月28日 ），仙台高判（平成14年5月30日），最判（平成17年11月1日） 9 東京地判（平成5年2月17日 ），東京高判（平成5年9月29日）
- 5 - さ らに，静岡県でも，同様 な建築不許 可処分の取消請求を求めた 訴訟が 起きている 10 ．本件は， 都 市計画 道路の 計画変更決定 後の計画区域における住民 の建築 許可申請に，県が建築不許 可処分 を 下した ことに 対し， その取 り消し 処分を求めたものである． 判 決では，変更決定をするに当たって勘案した土地利用，交 通等の現状及び将来の見通 しは， 都 市計画 に関す る基礎 調査の結果が 客観性，実証 性を欠 くものであったために，合 理性を欠くも の であっ たとい わざるを得ないとし，本件 の計画 変更決定は，そのよ うな不 合理な現状の認識及 び 将来の 見通しに依拠 されたものであることから，都市 計画法第6条第1項 の規定による都市計 画 に関す る基礎 調査の結果に基づき，都市 施設が 土地利 用，交通等の現状及び将来の見通 しを勘 案 して適切な規模で必要な位置に配 置されるように定めることを規定する都市計画法第13条第 1項第6号・第14号の 趣旨に 反しており， 違法であるとされた． こ うした裁判事例等を受けて，地権 者が有 効な土 地活用 を行え るよう ，建築 制限の 緩和を 行う 自 治体も出てきている．例えば，東 京都区部では以下にあるような都市計画道路区域内における 建 築制限 の緩和 基準を示している11． 当該建築物が，次に掲げる要 件に該 当し，かつ容易に移転し又は除却 することができるもので あ ること ． 1)当該区間の事業の実施が近 い将来見込まれていないこと． （第三次事業化 計画 優先整備路線外） 2)市街地開発事業（区画整理・再開発など）等の支障にならないこと． 3)階数が3，高さ が10ｍ以下であり，かつ地階を有しないこと． 4)主 要構造部が，木造，鉄骨 造，コンクリートブロック造，その他 これらに類する 構造である こ と． 5)建 築物が 都市計 画道 路区域 の内外 にわた る場合 は，将 来にお いて，都市計 画道路 区域内 の部 分 を分離 することができるよう設計上の配慮をすること． ま た，建築制 限の緩 和とは別 に，都市計 画道路 の見直し を進め ている 自治体 も現れ てきて いる ． そ の代表 例の一つが大 阪府である．大阪府では，既に建築制限の緩和を実施していたが，先 の図 2で示 したよ うな建 築制限の 長期化 の現状や社会経済情勢の変化を踏 まえて，都市 計画道 路の抜 本 的な見 直しが 必要と判断した．見直しの結果，約930kmあ っ た未着 手路線 のうち，これまで に 延長約91kmの 都 市計 画道 路の廃止・変更を実施してきている． 3. 建築制限の地価に与える影響に関する実証分析の手法 この章 では，都市計 画道路 区域内 におけ る建築 制限が 地価に 与える 影響に ついて ，実証 分析を 10 静岡地判（平成15年11月27日 ），東京高判（平成17年10月20日），最判（平成20年3月11日） 11 東京都都市整備局都市基盤部街路計画課（2004）「区部における都市計画道路の整備方針」より
- 6 - 行 う．建築 制限は，将来の道 路事業 の円滑 な施行 のため 設けら れてい るもの である が，用途 地域 等 により その影 響の度 合いは 異なっ ている と考え られる．そこで，以下の ような仮説を立て，建 築 制 限 が 地 価に 与 え る 影響に 関 し て ， 対象 地域を低層住宅地 12 と 低 層 住 宅 地 以 外の用 途 地 域 13 に 分 類し，OLS分 析 を行う ． 仮説1：建築制限は地価にマイナス の影響を与えている． 仮説2：建築制限は，低層住宅地に比べ，それ以外の用途地域において，より地価低下の要因 と なって いる． 3-1． 分析対 象 本章で の分析 の対象 地域は日本の 経済の中心地であり，建築 制限の 影響を 大きく 受けて いると 考 えられ る東京 都多摩 地域26 市 14 及び 東京都23 区 15 と し，そ の対象 期間は平成 14 年から 平成 23年までの10年間 とした． ま た，地 価には 公示地 価を採 用した．公示 地価は 地価公 示法に 基づき 国土交通省により定期的 に評価されている公的地価であり，標準的な土地に関する適正な価格が一般 に公表 されているも の である ．その ため，土地価 格，容 積率，用途地 域等を はじめ とした 土地の属性データの正確性 は 高く，また，その観測数が多いため，公示地価を採用した．なお，地価へ 与える建築制限の影 響 を 公 示 地 価 よ り も 強 く 示 し て い る と 考 え ら れ る 市 場 で の取 引 地価 を 採 用する こと も 検 討 した が，土地の属性データに関して，宅地 建物取引業者による任意 記入の 項目があり，未 記入となっ て いるサンプル が多く見受けられたため，本稿では公示地価を 採用した． 3-2． 推計モ デル 地 価を被説明変数として，容 積率 ，最寄駅までの距離及び各種ダミー変数等を説明変数として， 推 計モデル式を設定した 16 ． lnLP or LP ＝ β0 + β1CPDummy + β2X + ε 被説明変数であるlnLPま たはLPは ，当該 地の1㎡ 当たり の公示 地価を 用いた もので ある． CPDummyは 都 市 計 画決定に 関する ダミー変数であり，都市 計画道 路計画 区域内に ある公 示地 12 第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域を低層住宅地という． 13 該当する用途地域としては，第一種中高層住居専用地域，第二種中高層住居専用地域，第一種住居地域， 第二種住居地域，準住居地域，近隣商業地域，商業地域，準工業地域，工業地域及び工業専用地域がある． 14 八王子市，国分寺市，あきる野市，稲城市，羽村市，国立市，狛江市，三鷹市，小金井市，小平市，昭 島市，清瀬市 ，西東京市，青梅市，多摩市 ，町田市，調布市，東久留米市 ，東村山市，東大和市，日野市， 府中市，武蔵村山市，武蔵野市，福生市，立川市 15 千代田区，港区，新宿区，葛飾区，江戸川区，江東区，渋谷区，荒川区，杉並区，世田谷区，足立区， 台東区，大田区，中央区，中野区，板橋区，品川区，文京区，豊島区，北区，墨田区，目黒区，練馬区 16 データの出典等については付録に掲載した．
- 7 - 価 ポイントである場合は1， 区域外 である 場合 は0とす るダミー変数 を用いたものである 17 ． 都 市 計画道 路に計 画決定 される ことで，建築 制限が 設けら れ，用途 地域 によら ず土地 利用の 自由度 が 低くな るため ，予想 される 符号は負である．また，建築制限は，低層住宅地に比べ，中高層住 宅 地等の方がより土地利用の自由度を狭めると考えられることから，低 層住宅 地以 外の用 途地域 の方がその係数 は大きいと予 想される． Xは 土地の属性を示すその他 の説明変数であり，指定容 積率（％），最 寄駅までの距 離（kｍ ）， 東 京駅までの 距離（kｍ ），地 積（㎡ ），用途 地域ダミー （公示地価 ポイントが属する都市計画法 に 基づく 用途地 域に関 するダミー変数であり，該当する用途地域である場合は1，そう でない 場 合 は0と した．な お，低層住 宅地の 分析の 際には第一種 低層住 居専用地域を基準とし，低層 住宅 地 以外の 用途地 域の分 析の際 には商 業地域を基準 とした．），時間 ダミ ー（当該 地における公示地 価 の公表 年次に関する ダミー変数であり，該当する年次である場合には1，そうで ない場 合には 0と した． なお， 平成14年 を基準 とした．），地 域ダミー（公示地価 ポイントが属 する市区に関 す るダミー変数 であり，該当する市区である場合には1，そう でない 場合に は0 と した． なお ， 東 京都多摩地域の分析の際には八王子市を基準とし，東京都23区の分 析の際 には 千代田 区を基 準 とした．）を用 いた． 指定 容積率 及び 地積に ついては ，その 値が大きいほど，土地の自由度が 広 がるこ とから，予想される 符号は正である．また，最 寄駅までの距 離及び東京駅 までの 距離に つ いては，その距離が遠 いほ ど，移動 に要する時間 費用が掛かることから，予 想される符 号は負 で ある． 各説明変数に関して，東京都 多摩地域の低層住宅地と低層住宅地以外の用途地域の基本統 計量 は表1及び表2，東京 都23区の 低層住 宅地と 低層住宅 地以外 の用途 地域の 基本統 計量は 表3及 び表4の とおり である ． 表1 低層住宅地低層住宅地低層住宅地低層住宅地 ののの 基本統計量の基本統計量 （基本統計量基本統計量（（（ 東京都多摩地域東京都多摩地域東京都多摩地域東京都多摩地域 ）））） 17 公示地価ポイントが都市計画道路計画区域内にあるかどうかについては，東京都都市整備局より借用し た「都市計画道路に関する都市計画情報レイヤー」を用いて，GISにより判断した． 観 測 数 平 均 標 準 偏 差 最 小 値 最 大 値 ln地価 7,250 12.1305 0.4366 9.7981 13.5924 地 価 7,250 203,268 87,956 18,000 800,000 都 市 計 画 決 定 ダ ミ ー 7,250 0.0041 0.0642 0 1 指 定 容 積 率 7,250 83.3159 10.9457 50 150 最 寄 駅 ま で の 距 離 7,250 1.5526 1.2918 0 10 東 京 駅 ま で の 距 離 7,250 30.0087 8.0831 16 53 地 積 7,250 169.6474 56.0701 71 845 第 2種 低 層 住 居 専 用 地 域 7,250 0.0008 0.0288 0 1 時 間 ダ ミ ー 地 域 ダ ミ ー 省 略 省 略
- 8 - 表2 低層住宅地低層住宅地 以外低層住宅地低層住宅地以外以外以外 のののの 用途地域用途地域用途地域用途地域 のの 基本統計量のの基本統計量基本統計量基本統計量 （（（（ 東京都多摩地域東京都多摩地域東京都多摩地域 ）東京都多摩地域））） 表3 低層住宅地低層住宅地低層住宅地低層住宅地 ののの 基本統計量の基本統計量基本統計量 （基本統計量（ 東京都（（東京都東京都東京都23区区 ）区区））） 表4 低層住宅地低層住宅地低層住宅地低層住宅地 以外以外以外 の以外ののの 用途地域用途地域用途地域用途地域 のの 基本統計量のの基本統計量基本統計量基本統計量 （（（ 東京都（東京都東京都東京都23区区区区 ）））） 観 測 数 平 均 標 準 偏 差 最 小 値 最 大 値 ln地価 3,773 12.4778 0.5974 10.9819 15.3588 地 価 3,773 330,852 356,922 58,800 4,680,000 都 市 計 画 決 定 ダ ミ ー 3,773 0.0170 0.1291 0 1 指 定 容 積 率 3,773 256.3477 117.8642 50 700 最 寄 駅 ま で の 距 離 3,773 0.9654 0.9744 0.0 8.1 東 京 駅 ま で の 距 離 3,773 30.6908 8.1144 16.6 48.6 地 積 3,773 313.1537 1,806.0340 54 106,398 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 3,773 0.1953 0.3965 0 1 第 2 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 3,773 0.1535 0.3605 0 1 第 1 種 住 居 地 域 3,773 0.0925 0.2898 0 1 第 2 種 住 居 地 域 3,773 0.0098 0.0986 0 1 準 住 居 地 域 3,773 0.0350 0.1838 0 1 近 隣 商 業 地 域 3,773 0.1985 0.3989 0 1 準 工 業 地 域 3,773 0.1254 0.3312 0 1 工 業 地 域 3,773 0.0220 0.1467 0 1 工 業 専 用 地 域 3,773 0.0029 0.0539 0 1 時 間 ダ ミ ー 地 域 ダ ミ ー 省 略 省 略 観 測 数 平 均 標 準 偏 差 最 小 値 最 大 値 ln地価 3,418 12.9703 0.2879 12.1007 14.3461 地 価 3,418 447,547 132,279 180,000 1,700,000 都 市 計 画 決 定 ダ ミ ー 3,418 0.0029 0.0540 0 1 指 定 容 積 率 3,418 117.3786 29.6043 80 200 最 寄 駅 ま で の 距 離 3,418 0.8598 0.5270 0.1 3.7 東 京 駅 ま で の 距 離 3,418 12.9336 2.8589 4.3 19.4 地 積 3,418 201.6498 86.6490 55 649 第 2種 低 層 住 居 専 用 地 域 3,418 0.0246 0.1549 0 1 時 間 ダ ミ ー 地 域 ダ ミ ー 省 略 省 略 観 測 数 平 均 標 準 偏 差 最 小 値 最 大 値 ln地価 13,446 13.3640 0.8525 11.8350 17.4791 地 価 13,446 1,142,852 2,437,311 138,000 39,000,000 都 市 計 画 決 定 ダ ミ ー 13,446 0.0021 0.0456 0 1 指 定 容 積 率 13,446 367.8306 184.0977 100 1,300 最 寄 駅 ま で の 距 離 13,446 0.5257 0.6416 0.0 4.0 東 京 駅 ま で の 距 離 13,446 8.2929 3.9707 0.2 18.2 地 積 13,446 377.7093 1,960.3770 43 126,956 第 1種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 13,446 0.1929 0.3946 0 1 第 2種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 13,446 0.0173 0.1305 0 1 第 1種 住 居 地 域 13,446 0.1705 0.3761 0 1 第 2種 住 居 地 域 13,446 0.0230 0.1498 0 1 準 住 居 地 域 13,446 0.0094 0.0967 0 1 近 隣 商 業 地 域 13,446 0.1599 0.3665 0 1 準 工 業 地 域 13,446 0.1139 0.3177 0 1 工 業 地 域 13,446 0.0072 0.0846 0 1 工 業 専 用 地 域 13,446 0.0024 0.0487 0 1 時 間 ダ ミ ー 地 域 ダ ミ ー 省 略 省 略
- 9 - 3-3． 推計結 果 東 京都多摩地域の低層住宅地と低層住宅地以外の用途地域の推 計結果は表5及び表6，東 京都 23区の 低層住 宅地と 低層住 宅地以 外の用 途地域 の推計結果は表7及 び表8 のとお りであ る．な お ，表中の***，**，*は そ れ ぞれ有 意水準1，5，10%に 対応す る． 都 市計画 決定ダミーの係数の 符号は，予想 どおり，いずれも負であった．また，その他の 説明 変数の係 数の符 号についても，いずれも予 想どおりの結果が得 られた． 表5 低層住宅地低層住宅地 の低層住宅地低層住宅地ののの 推計結果推計結果 （推計結果推計結果（（（ 東京都多摩地域東京都多摩地域東京都多摩地域 ）東京都多摩地域））） 表6 低層住宅地低層住宅地 以外低層住宅地低層住宅地以外以外以外 のののの 用途地域用途地域用途地域用途地域 のの 推計結果のの推計結果推計結果推計結果 （（（ 東京都多摩地域（東京都多摩地域東京都多摩地域東京都多摩地域 ）））） 被 説 明 変 数 説 明 変 数 係 数 標 準 誤 差 係 数 標 準 誤 差 都 市 計 画 決 定 ダ ミ ー -0.0525 ** 0.0240 -5,920 5,630 指 定 容 積 率 0.0036 *** 0.0002 646 *** 36 最 寄 駅 ま で の 距 離 -0.0903 *** 0.0014 -12,919 *** 337 東 京 駅 ま で の 距 離 -0.0266 *** 0.0007 -4,094 *** 167 地 積 0.0001 *** 0.0000 106 *** 7 第 2 種 低 層 住 居 専 用 地 域 0.0950 * 0.0536 12,062 12,547 時 間 ダ ミ ー 地 域 ダ ミ ー 定 数 項 12.7003 *** 0.0319 259,809 *** 7,479 修 正 済 R 2 観 測 数 0.9116 0.8806 7,250 7,250 l n 地 価 地 価 省 略 省 略 省 略 省 略 被 説 明 変 数 説 明 変 数 係 数 標 準 誤 差 係 数 標 準 誤 差 都 市 計 画 決 定 ダ ミ ー -0.1271 *** 0.0290 -57,011 * 30,839 指 定 容 積 率 0.0031 *** 0.0001 2,139 *** 70 最 寄 駅 ま で の 距 離 -0.1221 *** 0.0046 -12,527 ** 4,928 東 京 駅 ま で の 距 離 -0.0208 *** 0.0023 -9,925 *** 2,439 地 積 0.0000 0.0000 1 3 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 0.1579 *** 0.0224 154,043 *** 23,792 第 2 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 0.1237 *** 0.0230 127,463 *** 24,433 第 1 種 住 居 地 域 0.1189 *** 0.0236 133,164 *** 25,113 第 2 種 住 居 地 域 0.1083 *** 0.0420 76,364 * 44,748 準 住 居 地 域 0.0891 *** 0.0276 96,440 *** 29,416 近 隣 商 業 地 域 0.0444 ** 0.0182 -537 19,392 準 工 業 地 域 0.0267 0.0222 94,864 *** 23,647 工 業 地 域 -0.1849 *** 0.0331 66,101 * 35,212 工 業 専 用 地 域 -0.5481 *** 0.0814 21,246 86,614 時 間 ダ ミ ー 地 域 ダ ミ ー 定 数 項 12.3518 *** 0.0955 36,821 101,690 修 正 済 R 2 観 測 数 0.8638 0.5677 3,773 3,773 l n 地 価 地 価 省 略 省 略 省 略 省 略
- 10 - 表7 低層住宅地低層住宅地 の低層住宅地低層住宅地ののの 推計結果推計結果推計結果推計結果 （（ 東京都（（東京都東京都東京都23区区区区 ）））） 表8 低層住宅地低層住宅地低層住宅地低層住宅地 以外以外以外以外 ののの 用途地域の用途地域用途地域 の用途地域の 推計結果のの推計結果推計結果 （推計結果（（（ 東京都東京都東京都東京都23区区 ）区区））） 3-4． 考察 建 築制限 の影響 につい ては， 低層住 宅地に おいて は約5.2~7.1%， 低層住 宅地以 外の 用途地 域 に おいて は約11.0~12.7%の地 価低下 の要因 となっ ている ことが 確認さ れた． したが って， 用途 地 域及び その他 地域によらず，建 築制限 が地価 低下の要 因とな ってい ること が示さ れた ．これ は， い ずれの 用途地 域にお いても ，建築 制限が なければ，よ り高い 建築物 を建て てより 多くの 収益を 上げられたにも関わらず，建築制限によって，その収益 が低減 し地価が低下したと考えられる． ま た，多摩地域及び23区と もに， 低層住 宅地に 比べ， 低層住 宅地以 外の用 途地域 の方が建築 制 限 に よる 地 価低 下 の影 響が 約 3.9~7.5%大 き い ことが 確 認 され た ．こ れ は， それ ぞ れ の用 途地 被 説 明 変 数 説 明 変 数 係 数 標 準 誤 差 係 数 標 準 誤 差 都 市 計 画 決 定 ダ ミ ー -0.0710 ** 0.0299 -31,125 * 17,000 指 定 容 積 率 0.0002 ** 0.0001 15 45 最 寄 駅 ま で の 距 離 -0.1357 *** 0.0037 -45,000 *** 2,118 東 京 駅 ま で の 距 離 -0.0228 *** 0.0011 -10,973 *** 616 地 積 0.0005 *** 0.0000 273 *** 12 第 2 種 低 層 住 居 専 用 地 域 0.0833 *** 0.0188 67,488 *** 10,710 時 間 ダ ミ ー 地 域 ダ ミ ー 定 数 項 13.2383 *** 0.0216 227,693 *** 7,802 修 正 済 R 2 観 測 数 0.8946 0.8381 3,418 3,418 l n 地 価 地 価 省 略 省 略 省 略 省 略 被 説 明 変 数 説 明 変 数 係 数 標 準 誤 差 係 数 標 準 誤 差 都 市 計 画 決 定 ダ ミ ー -0.1103 * 0.0617 -258,676 324,848 指 定 容 積 率 0.0035 *** 0.0000 13,902 *** 182 最 寄 駅 ま で の 距 離 -0.1032 *** 0.0055 -20,583 28,843 東 京 駅 ま で の 距 離 -0.0203 *** 0.0019 -8,783 9,887 地 積 0.0000 *** 0.0000 91 *** 8 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 0.4054 *** 0.0150 3,360,644 *** 79,062 第 2 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 0.2964 *** 0.0250 2,684,852 *** 131,531 第 1 種 住 居 地 域 0.2194 *** 0.0137 2,525,881 *** 71,968 第 2 種 住 居 地 域 0.1562 *** 0.0215 1,405,143 *** 112,999 準 住 居 地 域 0.1028 *** 0.0307 1,669,747 *** 161,874 近 隣 商 業 地 域 0.1569 *** 0.0121 1,754,870 *** 63,521 準 工 業 地 域 0.1992 *** 0.0149 2,523,884 *** 78,205 工 業 地 域 0.1433 *** 0.0362 3,045,117 *** 190,341 工 業 専 用 地 域 0.0314 0.0608 2,518,291 *** 319,951 時 間 ダ ミ ー 地 域 ダ ミ ー 定 数 項 12.4361 *** 0.0291 -5,086,198 *** 153,227 修 正 済 R2 観 測 数 0.8575 0.5167 13,446 13,446 l n 地 価 地 価 省 略 省 略 省 略 省 略
- 11 - 域 で，本来 持つ土 地の自 由度 が異な る 18 にも 関わら ず，一律に建築制限を掛けられたためである と 考えら れる． 4. 建築制限緩和の地価に与える効果に関する実証分析の手法 この章 では，一部の自治体で実施されている都市計画道路区域内における建築制限の緩和施策 が 地価に 与える 効果に ついて，実証分 析を行 う．建築制 限の緩 和は，長 期間事 業化 されない都市 計 画道路 の区域 内にお ける住民（地 権者）の負担 の軽減 や近年の3階 建て建築物の 増加へ の対応 を図るため実施されているが，用途地域によりその効果は異なっていると考えられる．そこで， 以 下のよ うな仮説を立て，建 築制限 の緩和 が地価 に与え る効果 に関し て，対象地域を低層住宅地 と 低層住 宅地以 外の用 途地域 に分類 し，建 築制限 の緩和 施策の 実施前後の地価の変 動に着目して，
DID（Difference In Difference）分析を 行う．DID分析と は，地 域差や時間経 過によるものをコン
トロール して，政策や 事象による効果をより正確に推定するための分析手法である．都市 計画道 路 計 画 区 域 内 に あ る 公示 地価 ポイント とその 近 傍半径 500m 内 に あ る 公 示 地 価 ポイント をそれ ぞ れトリートメ ントグ ループ とコントロールグループとしてDID分 析を行 うこと で，そ れぞれ の 公示地 価ポイントが持つ固有の性 質や時 間経過に伴う地価の 変動を 取り除き，緩 和施策 の効果 を 示すこ とが可 能とな る． 仮説3：建築制限の緩和は地価低下の歯止 めとなっている． 仮説4：建築制限の緩和は，用途地域によりその効果が異なっている． 4-1． 分析対 象 本 章での 分析の 対象地域は平成18年6月1日よ り緩和 施策の 実施さ れてい る東京 都多摩 地域 の うち ，以下のサン プル採取方法で 得られた6市（立川 市・八王子 市・日野市・調 布市・小金 井 市 ・国立 市）と し，そ の対象 期間は平成14年 から平成23年まで の10年間 とした ． また， 地価に は土地 の属性 データ の正確性が高く，観測数が多い公示地価を採用した． 18 東京都においては，低層住宅地の建築物の高さの最高限度は，10m又は12mと指定されている．一方， 中高層住宅地や商業地の建築物の高さについては，その限度が原則指定されていない．
- 12 -
図3 サン プル採取方法例
4-2． 推計モ デル
地価を被説明変数として，容積 率，最 寄駅までの距 離及び各種ダミー変数等を説明変数として，
推 計モデル式を設定した．
lnLP or LP ＝ β0 + β1RRDummy +β2RTDummy+β3RRDummy*RTDummy+β4X + ε
被説明変数であるlnLPまた はLPは， 当該地の1㎡当 たりの 公示地 価を用 いたも のであ る． RRDummyは 規 制 緩和ポイントに関するダミー変数であり，規制 緩和実 施（都市計 画道路 計画 区 域内 ）のポイント である場合は1，そ うでな い場合は0をとる ダミー変数を用いた．建築制限 が 緩和さ れても ，依然 として建築制限による土地の利用規制が 残り，土地利 用の自 由度が 低くな る ため，予想される符 号は負である． RTDummyは 規 制 緩和前後に関する ダミー変数であり，規 制緩和 実施後（ 平成18年6月以 降） で ある場 合は1，そ うでない 場合は0をと るダミー変数 を用いた． RRDummy*RTDummy は 規 制 緩 和 ポイ ント ダ ミ ー と規制 緩和 前後 ダミ ー との 交 差 項 を用 いた ダ ミー変数である．規制緩和実施の ポイントであり，かつ，規制緩和実施 後である場合は1，そ う でない 場合は0をと る．建 築制限 が緩和 される ことで，土地利 用の自 由度が 高く なるた め，予 想 される 符号は正である． Xは 土地の属性を示すその他 の説明変数であり，指定容 積率（％），最 寄駅までの距 離（kｍ ）， 東 京駅までの距離（kｍ），時 間ダミ ー（当該 地における公示地価の公 表年次に関するダミ ー変数 で あり，該当する年次である場合には1，そ うでな い場 合に は0とし た．平 成14年 を基準 とし た ．），ポイントダミー（当該 地にあるサン プル毎 のダミ ー変数 であり，該当する位置にある場合 【 サンプ ル採取方法 】（図3参照 ） ① 都 市 計 画 道 路 計 画 区 域 内 に あ る 公 示 地価ポイント を抽出 する． ② ① で得 ら れ た サ ン プ ル を 中 心 に 半 径500m内 にあ る公示 地価ポイント を抽出する． ③ ① 及 び ② よ り そ れ ぞ れ得 ら れ た ポ イントを サンプ ルとする．
- 13 - は1，そ うでな い場合 には0とし た．）を用い た．指定容 積率に ついて は，その 値が大きいほど， 土 地の自 由度が 広がる ことか ら，予想 される 符号は正である．ま た，最寄駅 までの 距離及び東京 駅 までの 距離については，そ の距離 が遠い ほど，移 動に要する 時間費 用が掛 かることから，予想 さ れる符号は負である． 各説明変数に関して，低層住宅地と低層住宅地以外の用途地域の基本統計 量は表9及び表 10 の とおり である ． 表9 低層住宅地低層住宅地 の低層住宅地低層住宅地ののの 基本統計量基本統計量基本統計量基本統計量 表10 低層住宅地低層住宅地 以外低層住宅地低層住宅地以外以外以外 のの 用途地域のの用途地域用途地域用途地域 のののの 基本統計量基本統計量基本統計量基本統計量 4-3． 推計結 果 低 層住宅 地と低 層住宅 地以外 の用途 地域の 推計結果は表11及び表12のとお りであ る ． な お ， 表 中の***，**，*は そ れ ぞれ 有意水準1，5，10%に対応 する． 規 制緩和 ポイントダミ ーの係 数の符 号は，1％ の水準でいずれも有意に負であり， 予想どおり の 結果が得られた． 規 制緩和 ポイントダミ ーと規制緩和 前後ダミーの交差項 の係数 の符号 は，低 層住宅 地では予想 ど おり正 であっ たが， 低層住 宅地以 外の用 途地域 では，予想に 反し，1％ の水準で有意に負であ っ た．これ は，3階 建ての建築が可能になるというプラ ス効果に比べ，緩和の 条件 となっている 当該建築物に面 する区間の事業の実施が近 い将来見込まれないということが大きく マイナスに 観 測 数 平 均 標 準 偏 差 最 小 値 最 大 値 ln地価 99 12.5221 0.3970 11.8422 13.1422 地 価 99 295,182 107,109 139,000 510,000 規 制 緩 和 ポ イ ン ト ダ ミ ー 99 0.1010 0.3029 0 1 規 制 緩 和 前 後 ダ ミ ー 99 0.5253 0.5019 0 1 99 0.0505 0.2201 0 1 指 定 容 積 率 99 87.6768 9.7759 80 100 最 寄 駅 ま で の 距 離 99 0.7416 0.3607 0.3 1.3 東 京 駅 ま で の 距 離 99 30.1327 5.7640 21.6 39.7 時 間 ダ ミ ー ポ イ ン ト ダ ミ ー 省 略 省 略 規 制 緩 和 ポ イ ン ト ダ ミ ー ＊ 規 制 緩 和 前 後 ダ ミ ー 観 測 数 平 均 標 準 偏 差 最 小 値 最 大 値 ln地価 91 12.4470 0.5992 11.7519 13.8643 地 価 91 310,154 225,576 127,000 1,050,000 規 制 緩 和 ポ イ ン ト ダ ミ ー 91 0.6264 0.4864 0 1 規 制 緩 和 前 後 ダ ミ ー 91 0.5495 0.5003 0 1 指 定 容 積 率 91 274.7253 120.7324 200 600 最 寄 駅 ま で の 距 離 91 1.0525 0.8080 0.2 2.6 東 京 駅 ま で の 距 離 91 32.9900 7.0008 22.0 40.6 時 間 ダ ミ ー ポ イ ン ト ダ ミ ー 1 規 制 緩 和 ポ イ ン ト ダ ミ ー ＊ 規 制 緩 和 前 後 ダ ミ ー 省 略 省 略 91 0.3297 0.4727 0
- 14 - 働 いたこ とが要 因の一 つにあ ると考 えられ る． ま た，そ の他の 説明変数の係 数の符 号については，いずれも予 想どおりの結果が得 られた． 表11 低層住宅地低層住宅地 の低層住宅地低層住宅地ののの 推計結果推計結果推計結果推計結果 表12 低層住宅地低層住宅地低層住宅地低層住宅地 以外以外以外以外 のの 用途地域のの用途地域用途地域用途地域 ののの 推計結果の推計結果推計結果推計結果 4-4． 考察 建 築制限 緩和の 効果に ついて ，低層 住宅地 におい ては， 約4.2%の 地価上 昇の要因 となっ てい る ことが 確認さ れたが ，低層 住宅地 以外の 用途地 域にお いては ，約4.7%の地価低 下の要 因とな っ てしま ってい ること が確認 された ．道路 が整備 される ことで ，例えば商業地においては 店舗等 へ のアク セス性の向上により，収益 の拡大が見込 まれる一方，低層住 宅地に おいて はアク セス性 向 上とい うメリットはあるものの，騒音・排気ガ ス等の 増加による住 環境の 悪化というデ メリッ ト が特に 懸念される．そのた め，緩 和の条件となっている当該 建築物に面する区間の事業の実施 が近い将来見込 まれないということを勘案 しても，低層 住宅地 では緩 和によ る正の 効果が 確認さ れ たが，低層住 宅地以 外の用 途地域 では事 業着手 されな いこと によるデメリットが大きく地価に 影 響した と考え られる ． ま た，低 層住宅 地の方 がそれ以外の用途地域に比べ，その効果が約8.9%大きいこ とが確 認さ 被 説 明 変 数 説 明 変 数 係 数 標 準 誤 差 係 数 標 準 誤 差 規 制 緩 和 ポ イ ン ト ダ ミ ー -0.1873 *** 0.0308 -57,520 *** 9,105 規 制 緩 和 前 後 ダ ミ ー 0.0381 ** 0.0168 18,901 *** 4,980 指 定 容 積 率 0.0227 *** 0.0009 6,440 *** 272 最 寄 駅 ま で の 距 離 -0.2109 *** 0.0218 -81,235 *** 6,437 東 京 駅 ま で の 距 離 -0.0369 *** 0.0017 -7,275 *** 513 時 間 ダ ミ ー ポ イ ン ト ダ ミ ー 定 数 項 11.8840 *** 0.1251 34,836 36,988 修 正 済 R 2 観 測 数 99 99 省 略 省 略 省 略 省 略 0.9923 0.9908 l n 地 価 地 価 規 制 緩 和 ポ イ ン ト ダ ミ ー ＊ 規 制 緩 和 前 後 ダ ミ ー 0.0420 * 0.0233 9,358 6,883 被 説 明 変 数 説 明 変 数 係 数 標 準 誤 差 係 数 標 準 誤 差 規 制 緩 和 ポ イ ン ト ダ ミ ー -0.2115 *** 0.0165 -70,264 *** 11,222 規 制 緩 和 前 後 ダ ミ ー -0.1459 *** 0.0230 -8,567 15,705 指 定 容 積 率 0.0030 *** 0.0000 1,526 *** 25 最 寄 駅 ま で の 距 離 -0.0913 *** 0.0066 -54,205 *** 4,500 東 京 駅 ま で の 距 離 -0.0368 *** 0.0010 -8,003 *** 689 時 間 ダ ミ ー ポ イ ン ト ダ ミ ー 定 数 項 13.1156 *** 0.0331 261,639 *** 22,556 修 正 済 R 2 観 測 数 91 91 省 略 省 略 省 略 省 略 0.9968 0.9896 l n 地 価 地 価 規 制 緩 和 ポ イ ン ト ダ ミ ー ＊ 規 制 緩 和 前 後 ダ ミ ー -0.0478 *** 0.0150 -36,298 *** 10,258
- 15 - れ た．こ れは，建築可 能な建 物が低 層住宅 地とそ れ以外 の用途 地域で は本来 大きく 異なっ ている に も関わ らず，同 じ基準 の緩和しか行われていないことによるものと考えられる．つ まり，建 築 制 限の緩 和によ り，低 層住宅 地では その用 途地域 に基づ く限度 一杯までの建築が原 則的に可能で あ るのに 対し，それ以 外の用 途地域 におい ては本 来建築 可能で ある規 模の建 物から は程遠 い建築 し か行う ことが出来ず，緩和による メリットのインパクトが相対的に 小さかったと考えられる． さ らに，建築制 限の緩 和の条件となっている当該 建築物に面する区間の事業の実施が近い将来見 込 まれないということが，先に述べたとおり，低層住宅地ではそのデ メリットが小 さかったが， 低 層住宅 地以外 の用途 地域で はそのデメリットが大きく 作用したと考えられる．こ うした それぞ れ のメリットと デメリットの大きさの違いが，低層住宅地と低層住宅地以外の用途地域の間で， 緩 和の効 果を大 きく変 えたと考えられる． 5. まとめ 前章までで述 べてきたとおり，都 市計画 道路計 画区域 内にお ける建 築制限 の影響 と建築 制限の 緩 和施策 の効果 につい て，東 京都内 の公示 地価を 用いて ，OLS及びDIDを用いた 分析を 行って き た．本 章では ，これ らの分 析をま とめる ととも に，政 策提言 を示す． 建 築制限 により ，低層 住宅地 では約5.2~7.1%の 地価低下 の影響 を与え ており ，低層 住宅地 以 外 の用途 地域で は約11.0~12.7%の地 価低下 の影響 を与え ている ことが 示され た．こ の分析 結果 よ り，(1) 建 築制限 が用途地 域を問 わず， 地価低 下の要 因とな ってい る，(2) 建築 制限の 影響度 合 いは， 低層住 宅地に 比べ， それ以 外の用 途地域 の方が大きい，(3) 多摩 地域と23区では ，建 築 制限の 影響の 程度は 異なる という ことが 考えら れる． ま た，建 築制限 の緩和 によっ て，低 層住宅 地では 約4.2％の地価上昇，低層住宅地以外の用途 地 域では 約4.7％の地価低下の要因となっていることが示された．つまり，建築制限の緩和は， 低 層住宅 地では そのプラス効果が認められるが，それ以 外の用 途地域 ではさ らなる 地価低 下を招 い ている という ことが 考えら れる． よって ，用途 地域に より，建築制 限の影 響及び 建築制 限緩和 の効果 は異な ってい ると考 えられ る ことか ら，そ れぞれ の用途 地域が 本来持 ってい る土地 の自由 度に応 じた緩 和が必 要であ ると考 え られる．しかし，行政が個々の土地の状況に応じた緩和をきめ細やかに行うことは難しい．そ こ で，以 下のよ うな新 たな建築制限の緩和施策について政策提言したい． 都 市計画 道路の 計画区 域内で あって も，以下の条件を満 たした場合，それ ぞれの用 途地域 で 建 築可能 な建物 までの 建築を許可する． 条件①：既に現行の緩和施策が実施されている場合，低層住宅地はその対象 地域から除外 す る． 条件②： 行政が支払う建物の 補償費 用は， 原則2階建てまでとし，現行の緩和施策が実施
- 16 - さ れてい る区域 につい ては3階建てまでとする． 条件③： 都市計画道路事業の着手の際には，地権者の責任で，定められた期日までに更地 と して土 地を引 き渡すことを 誓約する． 建 築制限 の主な目的は，建物 が高層化することを 防ぐことで，補償費 及び取引費用等を削減さ せ，行政が 都市計 画事業 を円 滑に進 めるこ とにあ る．建 築制限 の役割 を維持するため，条件 ①か ら ③までを地権者に付 すこととしたい．現 行の緩 和施策 により ，低層 住宅地 につい ては正 の効果 が 確認さ れたこ とから，条件 ①に示すとおり，新たな緩和施策の対象 から外すこととする．条件 ② により ，行政 が負担 する補償費用が現状よりも 増加することはない．また，条件 ③により，地 権 者等と の取引費用が 増加することもない．よっ て，行 政の負 担が現 状より も増加 することは生 じ ない． 新 たな建築制限の緩和が実施されることで，地 権者とし ては ，高い 建物を 建てるこ とによ って ， 収益が増 大するという メリットと，高層化 することによる取壊 し費用等の増 大分を自己負担しな け ればならないという デメリットに直面することになる．デメ リット の方が大きいと感じる地権 者 は，現行 の制限 の限度 内で 建物を 建築す ると考 えられ，また，メリット の方が大きいと 感じる 地 権者は ，より 高層の 建物を 建築す ること になる と考え られる ．デメ リット となる 取壊し 費用等 に ついて は，都市 計画道 路の 着手時 期によらず，そ れほ ど変化 することはないが，メリット とな る 収益については未着手期間により大きく 変動することが予想 される．その ため，行政が 可能な 限 り，都 市計画 道路の 着手時 期を明 確化することで，よ り多く の地権 者が土 地を有 効活用 するこ と が可能 となり ，本施 策はよ り効果 的に運 用されると考えられる． 6. おわりに 本稿で は，都 市計画 道路の 計画区 域内に おける 建築制 限及び その緩 和施策 につい て，東 京都内 の 公示地 価に着 目して ，実証 分析を 行った ．その 結果，用途地 域によ り，建 築制限 の影響 及び制 限 緩和の 効果が 異なっ ている ことが 確認さ れた．分析対象として，日 本で最 も経済 活動が 盛んな 東 京都内 の公示 地価を採用したが，他 地域の分析及び取引地価（ レイン ズ等）を用 いた分 析につ い ては，今後の 課題としたい．また，今回 の分析では，地権者 側からの側面 に着目し，土地の有 効 利用が妨げられていることについて分析を進めたが，行政側 が建築制限を求める理由の一つと な ってい る補償費用の 削減をさらに分析に 加えることで，制度 そのも のの是非を判断することも 可 能にな ってく ると考 えられ る．
- 17 - 謝辞 本稿の 作成にあたり，まち づくり プログラムデ ィレクターの 福井教授，主査 の西脇助教授，副 査 の久米教授，加藤客 員教授 ，丸山 助教授 にはご 多忙な 中丁寧 にご指 導をい ただきましたことに 御 礼申し上げます．ま た，安 藤客員 准教授 をはじめとした関係 教員にもご多 忙な中 丁寧に ご指導 を いただ きましたことに御礼 申し上 げます．加え て，まちづくりプロ グラム の学生 の皆様 からも 貴 重なご 意見をいただ きましたことに御礼 申し上 げます． なお，本稿は個人的な見解 を示すものであり，筆者の所属機 関の見 解を示すものではありませ ん．また，本 稿にお ける見解 及び内容に関する誤 りは，す べて筆 者の責任にあることを申 し添え ま す． 付録：データの出典等 参考文献 相 場洋一（2010）『 都市計画 ・まち づくり 紛争 事例解説』ぎょうせい，103_135 荒 井貴史 （2007）『 土地利用 規制の経済学 的考察』尾道大学経済情報 論集 2007 唐 渡広志 （2006）『 容積率規 制改革 の便益 と費用 』日本 経済研究 No.53，42_71 清水喜代 志（2006）『都市計 画決定 道路の変更とまちづくり』季刊ま ちづくり 11号，61_85 東 京都（2002）『用 途地域等 に関す る指定方針及び指定基準』 東 京都・特別区（2004）『区部における都市計画道路の整備方針』 東 京都・28市町 （2006）『多摩地域における都市計画道路の整備方針 』 都 市計画 法制研 究会(2010)『 よくわ かる都 市計画 法』ぎ ょうせ い デ ー タ 単 位 デ ー タ 説 明 地 価 円/㎡ 当 該 地 の 1 ㎡ 当 た り の 地 価 （ 国 土 交 通 省 地 価 公 示 よ り ） 指 定 容 積 率 % 当 該 地 の 容 積 率 （ 国 土 交 通 省 地 価 公 示 よ り ） 最 寄 駅 ま で の 距 離 km 当 該 地 か ら 最 寄 駅 ま で の 距 離 （ 国 土 交 通 省 地 価 公 示 よ り ） 東 京 駅 ま で の 距 離 km 当 該 地 か ら 東 京 駅 ま で の 距 離 （GISより算出） 地 積 ㎡ 当 該 地 の 土 地 面 積 （ 国 土 交 通 省 地 価 公 示 よ り ） 用 途 地 域 - 当 該 地 の 都 市 計 画 法 に 基 づ く 用 途 地 域 の 分 類 （ 国 土 交 通 省 地 価 公 示 よ り ）
