マイホームは賃貸と持家 どちらがいいのか 迷っている あなたへ ママを応援する! 家計コーチ ファイナンシャルプランナー 川畑明美著

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全文

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ママを応援する!家計コーチ

ファイナンシャルプランナー

川畑明美著

迷っている、あなたへ

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目 次 はじめに ... 4 第1章 賃貸のメリットとデメリット ... 6 (1) 賃貸のメリット ... 6 (2) 賃貸のデメリット ... 6 第2章 持家のメリットとデメリット ... 8 (1) 持家のメリット ... 8 (2) 持家のデメリット ... 8 第3章 マイホームは投資と考える ... 10 (1) プロはどうやって不動産鑑定評価をしているの? ... 10 (2) 貸し出すことも考えてローンの計画を立てる ... 12 (3) マイホームを売却するのに必要なお金 ... 13 第4章 マイホームに一生住むことができない? ... 14 (1) 退院迫られる 高齢患者 ... 14 (2) 自宅介護するにはリフォームが必須 ... 15 (3) 急増するサービス付き高齢者向け住 ... 16 第5章 「資産になる」マイホームの買い方が必須 ... 18 (1) 家があっても家族なし ... 18 (2) 平均介護期間 ... 19 (3) 賃貸か持家の相談は、中立な立場の専門家へ ... 20 おわりに ... 22

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はじめに

平成24 年の簡易生命表によると、日本人の平均寿命は男性が 79.94 歳 、 女性が86.41 歳です。 平均寿命とは、0 歳の人の平均余命を言います。 死亡年齢の平均ではないのです。 ですから、実際の死亡年齢はもっと長いのです。 最近では90 歳まで生きるつもりで資産形成するべきと、言われています。 また、単身高齢者が増えることは、統計的に予測されており、 これまでのように同居家族による見守り、生活支援のない 高齢者世帯が増えていきます。 --- ・家があっても「家族なし」 --- 家族がいなければ、介護老人保健施設やケアハウスなどに 入所するしかありません。 そんな時「家」が資産となっているか・なっていないかで 大きく変わってしまいます。 このような視点からマイホームを考えていくと 「賃貸」が良いのか「持家」が良いのかが見えてきます。

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自己紹介

私は、短大卒業後、モノ・マガジンを発行している ワールドフォトプレスという中堅の雑誌社に11 年ほど勤めていました。 はじめてマンションを購入したのは、その雑誌社に勤めている頃です。 不動産投資の知識もない頃に、購入した物件を11 年後に売却しました。 11 年前に購入した価格よりも 120 万円高く売却できました。 どうして、購入時より高く売却することができたのか? 家を購入した後、私は個人投資家として 投資信託、株、不動産投資を続けてきたからです。 売却時に不動産投資のエッセンスを少し取り入れました。 どうして個人投資家になったのか? それは、なぜか長女に「私は私立中学に行きたい!」と宣言されたから。 当時は、毎月赤字家計で月に6万円もマイナスだったこともありました。 育児も仕事もあって忙しく、教育ママでないつもりですが、子どもの夢のため に、赤字を克服し6年間で2,000 万円ほどの貯蓄に成功しました。 また、アパート1棟を経営する大家さんでもあります。 家政科出身で、金融機関に勤めたことのない私でも 不労所得を得られた経験を活かすため、2013 年にファイナンシャルプランナー の資格を取得し独立開業しました。 良かったら、ブログも見てください。プロフィール動画も公開しています。 http://bit.ly/1gGCYYr

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第1章 賃貸のメリットとデメリット

賃貸と持家どっちがイイのか、よく議論になりますね。 まずは、賃貸のメリットとデメリットを上げてみましょう。

(1) 賃貸のメリット

【自由度】 転勤が多い職業だと、自由度のメリットは大きいですね。 勤務地が移動しても、そのすぐ近くに引っ越すことができます。 また、近隣トラブルになってしまった場合も引っ越せば解決できます。 ペットを飼いたい場合は、設備の充実したペット専用マンションが選べるなどの メリットが考えられます。 生活に変化を求める性格や、飽きやすくて引っ越し好きな性格には 賃貸が向いているかもしれませんね。 【経済面】 固定資産税、都市計画税、修繕積立金などは必要ないこともメリットです。 住宅ローンなどの多額の借金を背負う心理的な負担も少ないでしょう。

(2) 賃貸のデメリット

よく、新築マンションのセールストークで 「お金を払い続けても自分のものにはならない」と、言われます。 借りているのですから、それは当たり前ですよね。

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賃貸の場合お家賃の他にも、契約更新時に更新料・更新事務手数料、 引っ越す場合には敷金、礼金、仲介手数料、及び引越し代など、 定期的にかかる費用も少なくありません。 ただし、経営コンサルタントが試算すると賃貸も持家もコスト的には あまり変わらないとしている方もいます。 私の考える経済面でのデメリットは、ご家庭をお持ちの場合 --- 一家の大黒柱が亡くなってしまった場合でも 家賃を払い続けなければならない --- これが、最大のデメリットだと考えています。 悲しみと経済的負担が重くのしかかることに…

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第2章 持家のメリットとデメリット

賃貸のメリットとデメリットは、理解できたと思います。 持家のメリットとデメリットも考えてみましょう。

(1) 持家のメリット

住宅ローンを組む時は、必ず「団体信用生命保険」(「団信」)に 加入することになります。 保険に加入することでローンの返済途中で死亡または高度障害になった場合に、 本人に代わって生命保険会社がローンの残高を支払ってくれます。 ですから、万が一の時に家は残るのです。 これが、賃貸にはないメリットだと考えられます。

(2) 持家のデメリット

前述のメリットと相反するのですが、持家のデメリットは 「一生住むことができない」ことです。 特にマンションは、土地部分の資産価値がありません。 ほとんどが建物の価格です。 ですから、築 10 年を過ぎたあたりから修繕費が必要になってきます。 戸建の場合でも、30 年~40 年で建て替え マンションでも 50 年も経てば建て替える必要がでてきます。

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長寿国の日本では、90 歳まで生きる予定で 老後資金を考えなければなりません。 --- 家を買っても、自分の寿命の前に家の寿命がきてしまいます --- もちろん、100 年以上も保っている歴史的建造物はありますが それには、かなりのコストをかけて保っているのです。 マイホームでは、そこまでのコストをかけられません。 家には寿命があることを考えて欲しいのです。 あっ! 金魚のマイホームが危ない!!!

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第3章 マイホームは投資と考える

家族の保障面から考えると、持家のメリットに軍配があがりそうですね。 ただし、持家に住み続けて「住み潰し」していては、賃貸と変わりません。 私はマイホームも、投資と同じだと考えています。 投資はギャンブルではありません。 投資で成功するのは、きちんと調査して購入すること。 そして、出口戦略(売却して利益を得ること)まで考えることです。 また、利益を出すためには、ローンとどうやって付き合っていくのか。 売却時にかかる費用なども調べるべきです。

(1) プロはどうやって不動産鑑定評価をしているの?

プロの不動産鑑定士は、どのように鑑定評価しているのでしょう? 個人がプロ並みに調べるのは、少々難しいですが考え方は参考になります。 不動産鑑定士は、どんな手法を使っているのかを知りましょう。 不動産鑑定士が鑑定評価をする時に使う手法は、3つあります。 ① 取引事例比較法 近隣地域や類似の多数に取引事例の中から対象物件と 比較的条件が似ている事例価格を基に、事情補正、時点修正をおこない 地域要因な個別的要因を比較考慮して求める手法です。

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② 原価法 対象不動産の再調達原価を求め、これを減価修正して 積算価格を算定する方法です。 土地の価格を求める場合でも、再調達原価を適切に求めることが できるときには、この方法を適用することができます。 再調達原価-減価額(減価修正)=積算価格 ③ 収益還元法 その不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益(総収益-総費用)の 現在価値総和により、評価額を求める方法です。 自宅を賃貸に出したと想定する場合は、この方法を用います。 収益還元法には、2つの方法があります。 1) 直接還元法:対象不動産の単年度の純収益を還元利回りで除すことによっ て、収益価格を算出する方法 年間家賃収入÷(利回り×100)=投資金額(円) 例えば、利回り12%で資金を運用したい場合、年間家賃収入が 100万円であれば 100 万円÷(0.12×100)≒833.3 万円 2) DCF法:保有期間の純収益と復帰価格(売却した価格)を現在価値に 割り戻してそれぞれを合計する方法

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(復帰価格)を現在価値に割引し、それらを合計して評価額を求めます。

(2) 貸し出すことも考えてローンの計画を立てる

『いつでも売れるか』『いくらで売れるか』『貸し出せるか』という、 住宅購入後の流動性にも注目してマイホームの購入を考えましょう。 購入価格を抑えるのもポイントですが、 ローンの金利にも敏感になってください。 住宅ローンの金利は、毎月変わります。 金利が下がったら、借換えすることで、総返済額を減らすこともできますし 繰上げ返済することで、余分に金利を支払うこともなくなります。 マイホームを手放して賃貸にする場合 借り手が長期間つかない可能性もあります。 この空白の期間にも毎月のローンの返済、管理費・修繕積立金、 固定資産税などの費用がかかりますので、ローンの計画は慎重に。 住宅ローンを借りる時の考え方で大事なのは、 1) いま借りられる額より、将来にわたって返せる額を検証する。 2) 家族の成長と共に変化する家計の状況を予測する。 大切なお金を、最大限に活かせるよう、マイホームの購入計画を立てましょう。

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(3) マイホームを売却するのに必要なお金

マイホームを投資と考えた場合、売却して利益を得るための 出口戦略を考えておく必要があります。 マイホームを売却するのに必要な諸経費と 税金についても知っておくと良いですね。 マイホームを売却する際に必要な費用は下記の通り。 ・不動産会社に支払う仲介手数料 ・譲渡税:売却によって売却益が出た場合は、所得税・住民税がかかります ・登記費用:ローンが残っている時などの抵当権抹消登記費用、司法書士への 報酬 ・売買契約書に貼付する印紙代 ・引越し費用 売買代金から、これらの諸費用を差し引いた残額が、 実際の手取り金額になります。 住宅ローンを返済中のマイホームを売却する場合 残金を一括で返済し、設定されている抵当権を抹消しなければなりません。 売却価格を決定する上でも重要なことです から、住宅ローンの現時点で 借入残高をちゃんと管理すること も大切です。 マイホームを購入時より 高く売って引越しだ!

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第4章 マイホームに一生住むことができない?

なぜ、住み替えや、家を売却することまで考えるのか。 それには理由があります。

(1) 退院迫られる 高齢患者

ますます、高齢化社会に突入する日本では 高齢者の長期入院が困難になってきています。 高齢者の長期入院によって、医療費がふくらみ続けています。 このような背景もあって、国は『在宅医療』を推し進めています。 ここ10年あまり医療費は、毎年1兆円規模で増え続け、 平成24年度には39兆円に達しました。 ※厚生労働省 平成 24 年度 国民医療費の概況より http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-iryohi/12/dl/kekka.pdf 入院が長期化する高齢者に、治療後速やかに退院し自宅に帰ってもらうことで、 医療費の抑制を図ろうと国は考えているワケです。 以前、ニュースで見たのですが 病院の入院患者の半数以上が75歳以上のため、 入院が長期化するほど診療報酬が低くなり、 病院の経営が圧迫されてしまう現状を報道していました。 その病院では、治療後、速やかに退院してもらうため

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の工夫を紹介していましたが、 その報道では、家族がいる高齢者が前提で 身寄りのない高齢者の例は、紹介されていませんでした。 最後に頼れるのは、家族?

(2) 自宅介護するにはリフォームが必須

もし、足腰が立たない状態で、自宅に戻ることになったら 自宅内を車いすで移動できるようにリフォームしなければなりません。 介護に関するリフォームには、助成金もあります。 「高齢者住宅改修費用助成制度」とお住まいの市区町村の名称で 検索をするとヒットするので、

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お住まいの自治体の助成金を調べておくと良いですね。 工事には時間がかかります。 できれば、元気な内に自宅をリフォームしておくと良いでしょう。 将来介護が必要になることを想定して「車いすの動線」を あらかじめ考慮したリフォームを予定しておくと良いですね。 いざというときに慌てないよう、 介護する予定の親族と話し合いをして、同意を得ておく必要もあります。

(3) 急増するサービス付き高齢者向け住

介護してくれる家族がいれば、自宅のリフォームで済みますが もしも、身内に頼れなかった場合も考えておきましょう。 特別養護老人ホームは、要介護認定を受けた人が 安い費用で入れますが、多くの人が空きを待っている状態です。 その他にも、老人保健施設もありますが、 リハビリを目的としているため、長く滞在することは想定されていません。 主に民間が経営している有料老人ホームやグループホームもあります。 こうした中、今、国が補助金を出して、整備を進めているのが、 “サービス付き高齢者向け住宅”と呼ばれる賃貸住宅です。 サービス付き高齢者向け住宅の月額費用を見てみましょう。

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・家賃の平均額は、64,178 円 ・共益費の平均は、18,094 円 ・サービス費は、平均で 15,912 円 ・食費は、平均金額 42,851 円 ・敷金の平均額は 157,960 円 ただし、家賃は前払いとしている場合があり、 前払い家賃は、平均金額で 585 万 6,222 円にもなります。 高齢者住宅財団 「サービス付き高齢者向け住宅等の実態に関する調査研究」より http://www.koujuuzai.or.jp/pdf/project_20130415_03.pdf サービス付き高齢者向け住宅は安心だけど、費用が高額!

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第5章 「資産になる」マイホームの買い方が必須

最初に考えた「持家」と「賃貸」について考えを戻してみましょう。 持家に住み続けた場合、賃貸と総額は、かわらないと考えると 賃貸のデメリットは、一家の大黒柱が「もしもの時」 悲しみと経済的負担が重くのしかかることになってしまう危険がありました。 ですが、家を買っても、自分の寿命の前に家の寿命がきてしまいます。 また、病院に長期入院することが難しい現在 自宅のリフォームかサービス付き高齢者向け住宅の資金を準備する 必要性が見えてきました。 一番良いのは「持家」の資産価値が付いている頃に売却して 老後の介護資金に充てることです。

(1) 家があっても家族なし

お子さんが小さい頃は、住宅ローンの団信もあり 持家の方が安心できます。 結婚・出産を期にマンションを買おうとしている方にとっては サービス付き高齢者向け住宅のことなんて、考えられないかもしれません。 ですが、長寿化時代の私たちにとって家の寿命を考えると 持家は、もはや終の棲家にはなり得ません。 もしも、家の寿命が間に合ったとしても

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お子さんがいない場合や理由があって介護が難しい場合 夫婦のいずれかが先立ち、ひとり残された妻もしくは夫が 一人で自立した暮らしが出来なくなった途端に、 次なる住まいの選択を迫られることになります。

(2) 平均介護期間

平均介護期間を考えて、資金を試算してみましょう。 生命保険文化センターの資料から推測すると 85~90 歳が平均余命のようです。 ※生命保険文化センター 「主な年齢の平均余命とその延び」 http://www.jili.or.jp/lifeplan/lifesecurity/oldage/2.html 仮に 88 歳として、介護期間を調べると 介護期間は平均 4 年 9 カ月なので、83 歳から 88 歳までが介護期間です。 お子さんが介護する場合は、自宅の改修費など初期費用に 2 万円、 月々の自己負担が 38,311 円必要です。 ※生命保険文化センター 「要介護 3 と認定された高田さん宅の例(在宅介護)」 http://www.jili.or.jp/lifeplan/lifesecurity/nursing/10.html 介護期間が平均の 4 年 9 カ月とすると、220 万円ほど必要です。 もちろん、この他医療費や食費などの生活費も必要になります。

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ご家族がいない場合 サービス付き高齢者向け住宅では、前払い家賃として 平均金額で 585 万 6,222 円です。

(3) 賃貸か持家の相談は、中立な立場の専門家へ

一家の大黒柱のもしもに備えて、マイホームを購入しても 老後は、残された家族が広い家で独り暮らしは危険です。 いずれ、売却するしかないマイホームだったら、 最初から売却を意識して購入するべきなのです。 さらに、売却して利益を出せたら介護費用まで捻出できます。 先の見えない不安な時代に、 安心できるマイホーム計画を実現する秘訣は、 あなたの立場で真剣に考える中立な立場でのアドバイスです。 マイホームの買い方は、ハウスメーカーやデベロッパー主催のものが多く 中立な立場のセミナーは、めずらしいのです。 企業に属している住宅ローンアドバイザーは、 「借りられるローンの試算」は、してくれますが「返済できるローンの試算」は することがありません。 ご自身でライフイベント表を作成して、

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これから必要になる教育費や老後資金まで考える必要があるのです。 また、家の売却について、不動産会社にお願いする前に相談できるところが ほとんど無いのも不思議ですね。 住宅の購入に失敗しても、税制を上手く利用して損切りの負担が 少なく済むこともできるのです。 企業に属しておらず、売却まで考えたアドバイスのできる ファイナンシャルプランナーを探すと失敗が少なくて済みます。 アドバイスを受けるには、 企業に属していない中立 な 立 場 の 方 に 相 談 し よ う!!!

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おわりに

この度は、私の無料レポートを読んでくださりありがとうございます。 自己紹介で、ファイナンシャル・プランナー(FP)の資格を 取得したと書きましたが 実は、いままで有料も無料も含めて 相談して良かったと思えるFP に出会ったことがありませんでした。 教育費について、投資商品で貯蓄を考えていると話すと 危険だからやめるように言われる人 または 全てお任せくださいと言うだけで投資の方法を教えてくれない人。 そんな方ばかりでした。 その事を友人に話したところ 「じゃあ、自分が理想のFP になったら?」と、諭されたのです。 そんなふうに、考えたことがなかったので目からウロコでした。 ちょっとした工夫で節約・節税したお金を元に ゆっくり、と大きく資産を殖やしてみませんか? 投資というと構えてしまう方が多いのですが、 やってみたら案外簡単なものです。 ゼロ金利が続く中、貯金では資産を増やすことはできません。 定期預金の金利が6%もあった、親の世代とは時代が違うのです。

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投資は難しい、面倒だと感じている、あなたへ そう思う原因を取り払って、不労所得が殖える仕組みを 一緒に考えていきたいと思っています。 マンツーマンでの指導のスキルアップのため、コーチングの勉強も始めました。 お金の運用は 『学んで、慣れて、実行すること』 学ばすに行う投資がギャンブルになり慣れていないから失敗をする。 ですが、実行しなければ永遠に儲けることはできません。 まずは、お金を殖やすコトとは、どんなコトなのか 無料のメールセミナーとして開講しています。 ご登録いただいた方には、私が月6万円も節約できた 「秘密の節約方法」の動画をプレゼントしています。 著書「何から節約をはじめたらいいのかわからない、あなたへ」(Kindle 版) と併せて見ていただけると、理解が深まります。 さらにメールセミナーの最終日には、特別プレゼントをご用意しています。

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最後まで読んでいただき、

本当にありがとうございました。

2級ファイナンシャル・プランニング技能士

ママを応援する!投資コーチ・教育費研究家

川畑明美

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