新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の訂正事項分
平成28年３月（第１回訂正分）
ヒューリックリート投資法人
本届出目論見書により行うヒューリックリート投資法人（以下｢本投資法人｣といいま す。）投資口の募集（一般募集）及び売出し（オーバーアロットメントによる売出し）に つきましては、本投資法人は金融商品取引法（昭和 23 年法律第 25 号、その後の改正を含 みます。）第５条により有価証券届出書を平成 28 年３月 11 日に関東財務局長に提出し、 また同法第７条第１項により有価証券届出書の訂正届出書を平成 28 年３月 14 日に関東財 務局長に提出しておりますが、その届出の効力は生じておりません。したがって、発行価 格及び売出価格等については今後訂正が行われます。なお、その他の記載内容についても 訂正されることがあります。１ 新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の訂正理由
平成 28 年３月 11 日付で提出した有価証券届出書の記載事項のうち、(i)「第一部 証 券情報」において、本投資法人の指定する販売先であるヒューリック株式会社の状況等に 関する事項を追加すること及び(ii)「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情報／２ インベストメントハイライト／（２）ポートフォリオのクオリティと収益性を高める「東 京コマーシャル・プロパティ」への厳選投資」において、当該有価証券届出書提出前の確 認が不十分であったことにより、発行価格等決定日に訂正されるべき本件第三者割当によ る新投資口発行の手取金上限の金額を誤って記載したことが判明したことから、当該記載 を訂正（削除）することを理由として、平成 28 年３月 14 日付で有価証券届出書の訂正届 出書を提出しました。これに伴い、新投資口発行及び投資口売出届出目論見書の関連事項 を後記のとおり訂正します。２ 訂正事項
頁第一部 証券情報
第１ 内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。） １ 募集内国投資証券 （１６） その他………１ 第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項………１第二部 参照情報
第２ 参照書類の補完情報 ２ インベストメントハイライト （２） ポートフォリオのクオリティと収益性を高める「東京コマーシャ ル・プロパティ」への厳選投資 ② 本募集による新規取得資産の取得………４３ 訂正箇所
第一部【証券情報】
第１【内国投資証券（新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。）】
１【募集内国投資証券】
（１６）【その他】 （前略） ⑤ 引受人は、本投資法人の指定する販売先として、本投資法人の投資主であり、かつ、本資産 運用会社の株主であるヒューリック株式会社（本「第一部 証券情報」において、以下「指 定先」といいます。）に対し、一般募集における本投資口のうち、17,600口を販売する予定 です。 指定先の状況等につきましては、後記「第５ 募集又は売出しに関する特別記載事項／３ 販売先の指定について」をご参照ください。第５【募集又は売出しに関する特別記載事項】
（前略）２ ロックアップについて
① 一般募集に関連して、指定先は、共同主幹事会社に対し、発行価格等決定日に始まり、当該募 集の受渡期日から起算して180日目の日に終了する期間中、共同主幹事会社の事前の書面による 同意なしには、本投資口の売却等（但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口 の貸渡し等を除きます。）を行わない旨を合意しています。 共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につ き解除できる権限を有しています。 （中略）３ 販売先の指定について
① 指定先の状況 ａ．指定先の 概要 名称 ヒューリック株式会社 本店の所在地 東京都中央区日本橋大伝馬町７番３号 直近の有価証券報告書 等の提出日 有価証券報告書 事業年度 第85期（自平成26年１月１日至平成26年12月31日） 平成27年３月20日 関東財務局長に提出 四半期報告書 事業年度 第86期第１四半期（自平成27年１月１日至平成27年３月31 日） 平成27年５月13日 関東財務局長に提出 四半期報告書 事業年度 第86期第２四半期（自平成27年４月１日至平成27年６月30 日） 平成27年８月７日 関東財務局長に提出 四半期報告書 事業年度 第86期第３四半期（自平成27年７月１日至平成27年９月30 日） 平成27年11月11日 関東財務局長に提出ｂ．本投資法 人と指定 先との間 の関係 出資関係 本投資法人が保有し ている指定先の株式 の数（平成28年３月 14日現在） － 指定先が保有してい る本投資口の数（平 成28年３月14日現 在） 93,720口 人事関係 本投資法人と指定先との間には、人事関係は ありません。 資金関係 本投資法人は、指定先から借入れをしていま せん。また、指定先は、本投資法人の借入債 務につき、保証及び担保を提供していませ ん。 技術又は取引等の関係 指定先は、本投資法人が保有する信託受益権 について、信託受託者との間で不動産賃貸借 契約兼プロパティマネジメント委託契約又は プロパティマネジメント契約を締結していま す。また、指定先は、本投資法人との間で、 取得予定資産であるヒューリック神谷町ビ ル、リーフみなとみらい（底地）及びオー キッドスクエアに係る信託受益権売買契約を 締結しています。 ｃ．指定先の選定理由 本投資法人と指定先との関係に鑑み、本投資 法人の投資主の利益と指定先の利益を共通の ものにするという観点から、指定先として選 定しています。 ｄ．販売しようとする本投資口の数 17,600口 ｅ．投資口の保有方針 本投資法人及び本資産運用会社は、指定先が 保有した投資口については、特段の事情がな い限り保有を継続する意向であることを確認 しています。 ｆ．払込みに要する資金等の状況 本投資法人は、指定先が提出済みの前記有価 証券報告書等にて、貸借対照表及び連結貸借 対照表における現金及び預金を確認すること により、指定先が上記17,600口の払込みに要 する資金を有していると判断しています。 ｇ．指定先の実態 本投資法人は指定先より、反社会的勢力等と は一切関係ない旨の説明を受けており、指定 先が反社会的勢力等との関係を有していない ものと判断しています。 ② 投資口の譲渡制限 指定先は、一般募集に関連して、ロックアップに関する合意をしていますが、その内容につき ましては、前記「２ ロックアップについて／①」をご参照ください。 ③ 発行条件に関する事項 一般募集における本投資口の一部を指定先に販売するものであり、指定先への販売は一般募集 における発行価格にて行われるため、指定先に対して特に有利な条件には該当しません。
④ 本募集後の主要な投資主の状況 氏名又は名称 住所 所有投資口 数（口） 総議決権 数に対す る所有議 決権数の 割合(％) 本募集後の 所有投資口 数（口） 本募集後の総 議決権数に対 する所有議決 権数の割合 (％) 日本トラスティ・サービ ス信託銀行株式会社（信 託口） 東京都中央区晴海一丁目８-11 173,077 22.16 173,077 18.09 ヒューリック株式会社 東京都中央区日本橋大伝馬 町７番３号 93,720 12.00 111,320 11.63 日本マスタートラスト信 託銀行株式会社（信託 口） 東京都港区浜松町二丁目11 番３号 94,833 12.14 94,833 9.91 資産管理サービス信託銀 行株式会社（証券投資信 託口） 東京都中央区晴海一丁目８-12 晴海アイランドトリトン スクエア オフィスタワー Ｚ 73,442 9.40 73,442 7.67 野村信託銀行株式会社 （投信口） 東京都千代田区大手町二丁 目２-２ 29,933 3.83 29,933 3.13 NOMURA BANK(LUXEMBOURG)S.A. BATIMENT A, 33, RUE DE GASPERICH, L-5826, LUXEMBOURG 29,138 3.73 29,138 3.04
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY
ONE LINCOLN STREET,
BOSTON MA USA 02111 16,281 2.08 16,281 1.70 STATE STREET BANK AND
TRUST COMPANY 505223
P.O.BOX 351 BOSTON MASSA
CHUSETTS 02101 U.S.A. 14,559 1.86 14,559 1.52 BARCLAYS BANK PLC A/C
CLIENT SEGREGATED A/C PB CAYMAN CLIENTS
1 CHURCHILL PLACE LONDON
E14 5HP 10,329 1.32 10,329 1.08 三菱ＵＦＪモルガン・ス タンレー証券株式会社 東京都千代田区丸の内二丁 目５番２号 8,138 1.04 8,138 0.85 合計 － 543,450 69.58 561,050 58.63 （注１）所有投資口数及び総議決権数に対する所有議決権数の割合は平成27年８月31日現在の数値を記載しています。 （注２）本募集（後記「第二部 参照情報／第２ 参照書類の補完情報／２ インベストメントハイライト／（１）継続的な資産 規模拡大による投資主価値の向上」に定義されます。以下同じです。）後の所有投資口数及び本募集後の総議決権数に対 する所有議決権数の割合は、平成27年８月31日現在の所有投資口数及び総議決権数に一般募集による増加分を加味し、か つ本件第三者割当に対するみずほ証券株式会社による申込みが全て行われた場合の数値を記載しています。 （注３）総議決権数に対する所有議決権数の割合及び本募集後の総議決権数に対する所有議決権数の割合は、小数第３位を四捨五 入して表示しています。 ⑤ 投資口併合等の予定の有無及び内容 該当事項はありません。 ⑥ その他参考になる事項 該当事項はありません。
第二部【参照情報】
第２【参照書類の補完情報】
２ インベストメントハイライト
（２）ポートフォリオのクオリティと収益性を高める「東京コマーシャル・プロパティ」への厳選 投資 ② 本募集による新規取得資産の取得 本投資法人は、本ブリッジローンにより取得予定資産である「ヒューリック神谷町ビル（追 加取得）」を取得し、一般募集における手取金により取得予定資産である「リーフみなとみら い（底地）」及び「オーキッドスクエア」を取得し、残額は、本件第三者割当による新投資口 発行の手取金と併せて、本ブリッジローンの返済資金に充当し、更に残額があれば、手元資金 とし、将来の特定資産の取得資金又は借入金の返済資金に充当する予定です。 （後略）新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 平成28年3月
スポンサーとの企業理念の共有
本投資法人は、スポンサーであるヒューリック株式会社（以下「ヒューリック」といいます。）との間 で、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供することにより、永く『安心と信頼に 満ちた社会の実現』に貢献します」という企業理念を共有しています。中長期的な投資主価値の最大化
本投資法人は、投資主やテナントをはじめとする全てのステイクホルダーの利益に貢献するこ とを目的とし、中長期的な収益の維持・向上及び運用資産の規模と価値の成長を実現するこ とで、投資主価値を最大化していくことを目指します。 基本理念 基本理念1
2
本投資法人は、これら二つの基本理念を追求するため、
本投資法人は、これら二つの基本理念を追求するため、
「東京コマーシャル・プロパティ」
「東京コマーシャル・プロパティ」及び
及び「次世代アセット」
「次世代アセット」への投資を行います。
への投資を行います。
本投資法人は、これら二つの基本理念を追求するため、
「東京コマーシャル・プロパティ」
及び
「次世代アセット」
への投資を行います。
「東京コマーシャル・プロパティ」への重点投資
新投資口発行及び投資口売出届出目論見書 本届出目論見書により行うヒューリックリート投資法人投資口28,670,829,200円（見込額）の募集（一般募集）及び投資口1,487,304,000円（見込額）の売出し （オーバーアロットメントによる売出し）につきましては、本投資法人は金融商品取引法（昭和23年法律第25号、その後の改正を含みます。）第5条により有価証券届 出書を平成28年3月11日に関東財務局長に提出しておりますが、その届出の効力は生じておりません。したがって、発行価格及び売出価格等については今後訂正が 行われます。なお、その他の記載内容についても訂正されることがあります。 今後、発行価格等（発行価格、発行価額、各引受人の引受投資口数、売出価格及び引受人の手取金をいいます。以下同じです。）が決定された場合は、発行価格等及び 発行価格等の決定に伴い連動して訂正される事項（発行価額の総額、一般募集における手取金、本件第三者割当による新投資口発行の手取金上限、オーバーアロット メントによる売出しの売出数及びオーバーアロットメントによる売出しの売出価額の総額をいいます。以下同じです。）について、目論見書の訂正事項分の交付に代え て、発行価格等決定日の翌日付の日本経済新聞及び発行価格等の決定に係る有価証券届出書の訂正届出書の提出後から申込期間の末日までの期間中のインター ネット上の本投資法人ウェブサイト（［URL］http://www.hulic-reit.co.jp/）（以下「新聞等」といいます。）において公表します。また、発行価格等が決定される前に有価 証券届出書の記載内容について訂正が行われる場合には、目論見書の訂正事項分が交付されます。しかしながら、発行価格等の決定に際し、発行価格等及び発行価格 等の決定に伴い連動して訂正される事項以外の記載内容についての訂正が含まれる場合には、目論見書の訂正事項分が交付され、新聞等による公表は行いません。 募集又は売出しの公表後における空売りについて （1） 金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号、その後の改正を含みます。以下「金商法施行令」といいます。）第26条の６の規定により、有価証券の取引等の規 制に関する内閣府令（平成19年内閣府令第59号、その後の改正を含みます。以下「取引等規制府令」といいます。）第15条の５に定める期間（有価証券の募集又は 売出しについて、有価証券届出書が公衆の縦覧に供された日の翌日から、発行価格又は売出価格を決定したことによる当該有価証券届出書の訂正届出書が公衆 の縦覧に供された時までの間（＊1））において、当該有価証券と同一の銘柄につき取引所金融商品市場又は金商法施行令第26条の2の2第７項に規定する私設取 引システムにおける空売り（＊2）又はその委託若しくは委託の取次ぎの申込みを行った投資家は、当該募集又は売出しに応じて取得した有価証券により当該空売 りに係る有価証券の借入れ（＊3）の決済を行うことはできません。 （2） 金融商品取引業者等は、（1）に規定する投資家がその行った空売り（＊２）に係る有価証券の借入れ（＊3）の決済を行うために当該募集又は売出しに応じる場合に は、当該募集又は売出しの取扱いにより有価証券を取得させることができません。 ＊1 取引等規制府令第15条の5に定める期間は、平成28年3月12日から、発行価格及び売出価格を決定したことによる有価証券届出書の訂正届出書が提出され、当 該訂正届出書が公衆の縦覧に供された時までの間となります。かかる有価証券届出書の訂正届出書は、平成28年3月22日から平成28年3月24日までの間のい ずれかの日に提出されます。 ＊2 取引等規制府令第15条の7各号に掲げる、次の取引を除きます。 ・先物取引 ・国債証券、地方債証券、社債券（新株予約権付社債券及び交換社債券を除く。）、投資法人債券等の空売り ・取引所金融商品市場における立会外売買による空売り ＊3 取引等規制府令第15条の6に定めるもの（売戻条件付売買又はこれに類似する取引による買付け）を含みます。「次世代アセット」への投資
■将来的な社会的ニーズの高まりと、将来にわたって堅実な需 要が見込まれると本投資法人が判断する賃貸不動産 ■原則として単一のテナントとの間で長期賃貸借契約を締結する 施設商 業 施 設
■東京都及び東京都近郊の主要都市 ■原則として「最寄駅から徒歩５分以内」又は「繁華性のある エリア」オフィス
■東京23区 ■原則として「最寄駅から徒歩５分以内」%
ポートフォリオの20
程度%
ポートフォリオの80
程度 有料老人ホーム オフィス ネットワークセンター 商業施設Investment Highlight (Summary)
インベストメントハイライト （サマリー）
インベストメントハイライト
新規取得資産一覧New Portfolio
ヒューリック虎ノ門ビル ヒューリック神谷町ビル（追加取得） オフィス オフィス継続的な資産規模拡大による投資主価値の向上
ポートフォリオのクオリティと収益性を高める
「東京コマーシャル・プロパティ」への厳選投資
スポンサーの開発物件を主軸とした外部成長の継続
スポンサーサポート及び本資産運用会社独自の情報ネットワークを活用し、前回公募増資以降、7物 件・526億円を取得することにより、資産規模は34物件・2,008億円まで拡大します。 引き続き１口当たりNAV及び１口当たり分配金の継続的な成長並びに更なる投資主価値の向上に 資する資産規模の拡大を目指します。 本募集に先立ち取得したヒューリック虎ノ門ビルは、スポンサーが開発した新築・最新鋭のオフィスで あり、取得予定資産3物件はいずれも最寄駅から徒歩3分以内の利便性の高い立地に所在するスポ ンサーの保有物件です。 第３期取得済資産及び新規取得資産の取得により、ポートフォリオに占める東京コマーシャル・プロパ ティの割合は77.5％から83.4％に、東京コマーシャル・プロパティにおける最寄駅から徒歩３分以内の 割合は94.3％から94.8％に上昇します。 スポンサーが都心の好立地かつクオリティの高い物件の開発を進めていることから、スポンサーの 開発物件を主軸とした外部成長の継続を図る方針です。 スポンサーが保有する好立地の優良物件についても外部成長における有力なパイプラインであると 考えており、投資主価値の向上に資する優良物件の厳選取得を目指します。2
3
1
リーフみなとみらい（底地） オーキッドスクエア 商業施設 商業施設
「物件競争力」
に基づく内部成長の実現
投資主価値の向上に資する
安定的かつ健全な財務運営の推進
各保有物件の物件競争力を活かした内部成長戦略に取り組むことで、賃料増額改定実績を着実に積み 上げるとともに、新規上場以来、高いポートフォリオ稼働率を維持しています。 東京コマーシャル・プロパティの「立地の優位性」及び有料老人ホームへの投資における「先行者メリッ ト」等を背景として、本投資法人のポートフォリオの含み益は新規上場以来、継続して拡大しています。 メガバンクを中心とした安定したバンクフォーメーションを維持しつつ、取引金融機関の拡充、投資法人 債の発行による資金調達手段の多様化及び有利子負債の返済期限の分散の進展を図ることで、投資主 価値の向上に資する安定的かつ健全な財務運営を推進します。 LTVについては、当面は資産規模等を考慮して40％から45％程度の水準で保守的に運営し、中長期的 には40％から50％の水準で運営することを目指します。5
4
東京コマーシャル・プロパティ 次世代アセット 前回公募増資時取得資産 第3期取得済資産 7.0 平均NOI利回り （%） （百万円） 第2期末 （平成27年2月末） 第3期末 （平成27年8月末） 1口当たり NAV 1口当たり 分配金
2,383
円115,107
円2,926
円123,939
円2,950
円129,958
円継続的な資産規模拡大による投資主価値の向上
1
■
資産規模の拡大及び投資主価値の向上
■
本募集後のポートフォリオ/平均賃貸借期間と平均NOI利回り
（アセットタイプ別）
101,424 148,168 156,218 44,074 4,370 3,680 笹塚サウスビル 東京西池袋ビルディング ヒューリック東上野一丁目ビル 御茶ノ水ソラシティ 千葉ネットワークセンター ヒューリック新宿三丁目ビル 横浜山下町ビル 京阪奈ネットワークセンター 札幌ネットワークセンター ゲートシティ大崎 ヒューリック虎ノ門ビル （注）詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第２ 参照書類の補完情報 2 インベストメントハイライト （1） 継続的な資産規模拡大による投資主価値の向上」をご参照ください。 2,670 12,740 JCRより A+（ポジティブ） を取得 （平成27年4月） 第4期取得済資産 21物件 28物件 31物件 ■スポンサー グループ等から の取得物件 ■第三者から の取得物件 第1期末 （平成26年8月末） ■スポンサーサポート及び本資産運用会社独自の情報ネットワークを活用し、前回公募増資 以降、7物件・526億円を取得することにより、資産規模は34物件・2,008億円まで拡大します。 ■引き続き１口当たりNAV及び１口当たり分配金の継続的な成長並びに更なる投資主価値 の向上に資する資産規模の拡大を目指します。 200,000 150,000 100,000 0 Investment Highlight 1インベストメントハイライト 1
■
オフィステナント分散の進展
取得予定資産 本募集後 第4期末 （平成28年2月末） ̶ ̶ ̶140,170
円継続的な成長を目指す
54.7
% 上位5物件47.3
%
上位5物件 更なる投資主価値の 向上に資する資産規模の 拡大を目指す ヒューリック神谷町ビル （追加取得） オーキッドスクエア リーフみなとみらい （底地）■
本募集後の主要指標
4.7
34 2,008
平均NOI利回り資産規模
物件
億円
98.7
174
稼働率 含み益％
％
億円22
1,674
東京コマーシャル・プロパティ 物件 億円 次世代アセット12
物件334
億円 168,958200,810
31，852 厳選投資による 資産規模拡大の効果 ■ポートフォリオのクオリティ及び 収益性の向上 ■ポートフォリオの分散進展によ る収益安定性の向上 ■長期発行体格付の向上 ■時価総額の拡大・グローバルイ ンデックスへの組入れによる投 資家層拡大及び流動性向上 32物件 34物件 本募集後 第1期末 第1期末 本募集後33.1
%
上位10テナント44.4
% 上位10テナント■
物件分散の進展（ポートフォリオ全体）
（注）詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 2 インベストメントハイライト （１） 継続的な資産規模拡大による投資主価値の向上」をご参照ください。第４期 取得済 資産 取得 予定 資産 東京 コマーシャル・ プロパティ オフィス ヒューリック虎ノ門ビル 都心６区 都心６区 都心６区 東京都 港区 東京メトロ銀座線 「虎ノ門」駅徒歩１分 12,740百万円 3,502百万円 16,650百万円 東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅徒歩１分 東京メトロ日比谷線 「日比谷」駅徒歩３分 横浜高速鉄道 みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩３分 東京都 港区 東京都 千代田区 神奈川県 横浜市 ヒューリック神谷町ビル （追加取得） オーキッドスクエア その他 11,700百万円 リーフみなとみらい （底地） 商業施設
ポートフォリオのクオリティと収益性を高める
「東京コマーシャル・プロパティ」
への厳選投資
2
■
新規取得資産一覧
（注） 詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第２ 参照書類の補完情報 2 インベストメントハイライト （2） ポートフォリオのクオリティと収益性を高める「東京コマーシャル・プロパティ」 への厳選投資 ② 本募集による新規取得資産の取得」及び同「3 新規取得資産の概要 （2） 取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要」をご参照ください。 ■本募集に先立ち取得したヒューリック虎ノ門ビルは、スポンサーが開発した新築・最新鋭のオ フィスであり、取得予定資産3物件はいずれも最寄駅から徒歩3分以内の利便性の高い立地 に所在するスポンサーの保有物件です。 ■第３期取得済資産及び新規取得資産の取得により、ポートフォリオに占める東京コマーシャル・ プロパティの割合は77.5％から83.4％に、東京コマーシャル・プロパティにおける最寄駅から徒 歩３分以内の割合は94.3％から94.8％に上昇します。 物件名 物件写真 地域区分 所在地 駅徒歩 取得（予定）価格 （A） 都心 ６区 笹塚 サウスビル 東京都 渋谷区 2,100百万円 2,110百万円 5.3% 平成27年 3月9日 京王線 「代田橋」駅 徒歩５分■
第３期取得済資産一覧
物件名 地域区分 所在地 駅徒歩 取得価格 鑑定評価額不動産 NOI 利回り 取得日 売主 Investment Highlight 2インベストメントハイライト 2
エリア別 ポートフォリオ全体 東京コマーシャル・プロパティ オフィス 用途別 エリア別 最寄駅からの 徒歩分数別 14,000百万円 91.0% 4.0% 17,000百万円 97.9% 93.6% 4.1% 4.3% 3,630百万円 96.5% 4.0% スポンサー 平成27年 12月25日 平成28年 3月15日 99.2% 準共有持分70.0% 準共有持分約30.1% 建物譲渡特約付事業用定期借地契約 （契約期間30年・中途解約不可） 90.7% 100.0% 100.0% 平成28年 3月30日 12,500百万円 ●都心6区 ●その他23区 ●その他 ●都心6区 ●その他23区 ●オフィス ●商業施設 ●有料老人ホーム ●ネットワーク センター ●1分以内 ●1分超∼3分以内 ●3分超∼5分以内 69.8% 18.0% 12.2% 71.1% 55.9% 87.9% 21.5% 23.4% 59.9% 92.1% 7.9% 93.2% 6.8% 5.7% 6.4% 9.6% 7.1% 9.5% 12.9% 80.4% 14.4% 3.9% 14.1% 14.8%
■
第３期取得済資産及び新規取得資産の取得の効果
■
第3期取得済資産及び新規取得資産の概要
(注) 詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 2 インベストメントハイライト (2) ポートフォリオのクオリティと収益性を高める「東京コマーシャル・プロ パティ」への厳選投資」及び同「3 新規取得資産の概要 (2) 取得予定資産取得後の本投資法人のポートフォリオの概要」をご参照ください。 不動産鑑定評価額 （B） 対不動産鑑定評価額 （A/B） NOI利回り 売主 取得（予定）日 稼働率 備考 新規取得資産 第3期取得済資産 合計 物件数 4物件 3物件 7物件 44,592百万円 8,050百万円 52，642百万円 47,130百万円 8,310百万円 55,440百万円 平均NOI利回り 4.1% 4.8% 4.2% 不動産鑑定評価額合計 取得（予定）価格合計 1.3% 第2期末 本募集後 第2期末 本募集後 第2期末 本募集後 第2期末 本募集後77.5
% 東京コマーシャル・プロパティ 東京コマーシャル・プロパティ83.4
%インフラ整備が進む
「虎ノ門」
エリアの新築オフィス
大規模開発、新駅開業により更なる発展が 期待される「虎ノ門」エリアヒューリック開発物件を共有
本投資法人による取得後もスポンサーが 準共有持分30.0%を継続保有新築・ハイスペックビル
免震構造や省エネ設備を備えた最新鋭の オフィスビルスポンサーが開発した「虎ノ門」駅徒歩1分の最新鋭のオフィスビル
所在地取得ハイライト
東京都港区ヒューリック虎ノ門ビル
オフィス スポンサー開発 駅徒歩1分 国会議事堂前駅 溜池山王駅 関 霞ヶ 駅 厚生労働省 東京メトロ丸ノ内線 東京 メト New Portfolio新規取得資産
赤坂一丁目地区第一種 市街地再開発事業（平成29年） 首都高速3号渋谷線 東京 メトロ 日比谷線 東京 メトロ銀座線 虎ノ 門駅 り 通 二 環 （仮称）虎ノ門新駅 （平成34年） 内幸町2丁目プロジェクト（平成29年） 虎ノ門トラストシティ ワールドゲート（平成31年） 虎ノ門1丁目再開発 B街区（平成32年） ヒューリック虎ノ門ビル 虎ノ門ファーストガーデン 虎ノ門一丁目再開発 A街区プロジェクト （平成31年） 虎ノ門ヒルズ （平成26年竣工） マークライト 虎ノ門 （平成28年） 銀泉新橋第二ビル 愛宕山周辺地区（F・G地区）計画（平成31年度） 愛宕山周辺地区（ I 地区）計画（平成31年） （平成28年） 虎ノ門二丁目地区 第一種市街地再開発事業 （平成36年） 気象庁虎ノ門庁舎（仮称）・ 港区立教育センター （平成32年） ホテルオークラ東京 本館建替え（平成31年） 多くのテナントが免震構造・省エネ設備導入を希望 大規模開発・インフラ整備が加速する「虎ノ門」エリア 空室率は平成23年より低下基調 賃料は平成24年を底に上昇基調で推移 免震・制震 停電時の電力供給 防災用の備蓄品 トイレのグレード感 駐輪場 貸会議室 断熱サッシ・遮熱フィルム リフレッシュスペース 喫煙室 高効率の省エネ設備 ■「虎ノ門」エリアは虎ノ門ヒルズ開業や新虎通りの開通等が続いており、国家戦略特区に指定され、大規模プロジェ クトが進行するエリア ■今後も東京メトロ日比谷線の新駅開業や大規模バスターミナルの開設等、更にインフラ整備が進展することで、 一層の成長が期待される ■本投資法人は本物件の準共有持分70.0%を取得 ■本投資法人による取得後も、ヒューリックが準共有持分 30.0%を継続保有し、本投資法人とヒューリックとの利害を 一致させた物件運営が期待できる ■免震構造や非常用発電設備、自然換気・自然採光 等の省エネ設備等、テナントニーズの高いスペック を備えた新築・最新鋭のオフィス ■「国内トップクラスの卓越した 『環境・社会への配慮』がなさ れたビル」としてDBJ Green Building認証制度の最高ラ ンクである「5つ星」の認証を 獲得 （賃料が上がってもビル側で備えてほしい設備・機能（上位10項目）） ヒューリック保有持分 100.0% 本投資法人保有持分 70.0% ヒューリック保有持分 30.0% 12 10 8 6 4 2 0 平成16 （年） （年） 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 Q1 27 Q2 27 Q3 200 150 100 50 0 平成16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 ■虎ノ門 ■東京23区
インフラ整備の進展により、一層の成長が期待される「虎ノ門」エリア
ヒューリック開発物件を共有
（平成25年=100） （％）免震構造・省エネ設備を備えた最新鋭ビル
(注) 上記各グラフの詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 3 新 規取得資産の概要 (1) 新規取得資産に係る個別不動産の概要」をご参照ください。 （注）括弧内は、各事業における建物竣工予定時期を記載しています。アメリカ 合衆国大使館 虎の門病院 東京 メ ト ロ
「神谷町」駅徒歩1分の大規模オフィスの追加取得
大規模再開発の進展する神谷町
エリアのポテンシャル向上とともに幅広い テナント層の取り込みが期待されるエリア 本社利用等の大規模区画から小規模区画 まで幅広いテナントニーズに対応可能スポンサーのリーシング力を活用し、
稼働率は100.0%（契約ベース）
まで向上
追加取得後もスポンサーとの物件共有を 継続し、スポンサーの運営力を活用取得ハイライト
ヒューリック神谷町ビル（追加取得）
オフィス スポンサー 駅徒歩1分大規模ビルかつ高いレイアウト効率
所在地 東京都港区 New Portfolio新規取得資産
駅 町 谷 神 ヒューリック神谷町ビル 駅 木 本 六 首都高速3号渋谷線 線状 環心 都速 高都 首 （仮称）虎ノ門新駅 （平成34年） 気象庁虎ノ門庁舎（仮称）・ 港区立教育センター （平成32年） 六本木三丁目東地区 第一種市街地再開発事業 （平成28年） 虎ノ門ヒルズ （平成26年竣工） 虎ノ門トラストシティ ワールドゲート 線戸 江大 営都 線北 南ロ トメ 京東 ホテルオークラ東京 本館建替え（平成31年） 東京 メトロ日比谷線 六本木五丁目西地区市街地 再開発事業（未定） 愛宕山周辺地区 （F・G地区）計画 （平成31年度） 愛宕山周辺地区 （ I 地区）計画 （平成31年） （平成31年） 六本木一丁目駅 ■エリアの北側に官庁街が所在していることから、貿 易関連・エネルギー関連企業や行政関連の特殊法 人、士業事務所などが多く見られるエリア ■洗練されたエリアイメージや職住近接性を重視する 外資系企業等からの選好性の高いエリア ■隣接する「虎ノ門」エリアと同様、神谷町から六本木 一丁目にかけては、虎ノ門トラストシティワールド ゲートを含め、複数の大規模再開発が進行中 ■エリアのポテンシャル向上とともに幅広いテナント 層の取り込みが期待される ■本募集を通じて本物件の準共有持分約30.1%を追加取得し、追加取得後の本投資法人の持分は70.0%まで拡大 ■ヒューリックとの物件共有により、スポンサーと利害を一致させた物件運営を推進 ■テナント退去により、本物件の稼働率は一時86.8%まで低下したものの、スポンサーのリーシング力の活用と、最寄 駅から徒歩1分の利便性、規模面での競争優位性により、平成28年2月末時点の稼働率は90.7%に向上（賃貸借契 約ベースでは100.0％稼働） 大規模再開発が進展する「神谷町」エリア
物件共有するスポンサーのリーシング力の活用により、テナント退去後の埋戻しを実現
再開発の進展に伴い、一層の発展が見込める立地
■基準階面積約940坪とエリア有数の大規模ビルで あり、周辺のビルとは一線を画す評価 ■大規模でありながら、センターコアかつ整形でレイ アウト効率に優れたフロア設計 ■本社利用等の大規模区画から小規模区画まで、多 様なテナントニーズに対応可能 ■本書の日付現在、24テナントが入居しており、テナ ントの分散効果が高い レイアウト効率に優れたフロア設計 稼働率の推移 スポンサーとの共有大規模ビルでありながらレイアウト効率が高く、多様なテナントニーズに対応可能
ヒューリック保有持分 100.0% 新規上場時に 本投資法人が取得 約39.9％ 約30.1％ 本募集を通じて 本投資法人が取得 ヒューリック 100 90 80 70 60 50 （％） 約940坪のまとまった区画を確保可能な規 模面での優位性を背景に、平成28年2月末 時点の稼働率は90.7%に向上し、賃貸借契 約ベースでは100.0％まで埋戻しを実現 （注）括弧内は、各事業における建物竣工予定時期を記載しています。横浜駅 富士ゼロックス そごう
再開発プロジェクトが進展するみなとみらい21地区の大規模商業施設の底地
みなとみらい21地区の中心部に
所在する大規模商業施設の底地
大規模商業施設、オフィスビル、タワーマン ション等が集積するエリアの中心部に所在人口・世帯数が増加基調で推移する
堅調な商圏
神奈川県の人口・世帯数は本物件の開業 以来一貫して増加 契約期間30年の建物譲渡特約付事業用 定期借地契約に裏付けられた、長期安定 的な収益性取得ハイライト
リーフみなとみらい（底地）
商業施設 スポンサー 駅徒歩3分建物譲渡特約付事業用定期借地
契約
所在地 神奈川県横浜市 New Portfolio新規取得資産
そごう 横 浜 駅 J R 線 京浜急行 新高島駅 みなと み ら い 大 橋 富士ゼロックス Ｒ＆Ｄスクエア 日産自動車 グローバル本社 マリノスタウン 横浜みなとみらい スポーツパーク 臨港パーク 首都高速神奈川1号横羽線 横浜アンパンマン こどもミュージアム＆モール M.M.TOWERS FORESIS M.M.TOWERS M.M.MID SQUARE パシフィコ横浜 PRYME GALLELY みなとみらい みなとみらい グランドセントラル タワー MARK IS みなとみらい MMパークビル みなとみらい センタービルクイーンズ スクエア横浜 横浜ワールド ポーターズ 新港ふ頭客船 ターミナル 横浜美術館 アルカエフ トヨタジョイパーク 日産カーパレス 横浜 ランドマークタワー 三菱重工横浜ビル 横浜市営地下鉄 （ブルーライン） 高島町駅 みなとみらい駅 桜木町駅 桜木町駅 リーフみなとみらい みなとみらい橋 ■大規模商業施設、大企業本社、大規模タワーマンション、ショールーム等が集積するみなとみらい21地区の中心部に所在 ■再開発プロジェクトの進展に伴い、みなとみらい21地区年間来街者数は、増加基調で推移
スポンサー
（注）との間の建物譲渡特約付事業用定期借地契約
みなとみらい21地区の中心部に所在する大規模商業施設の底地
■神奈川県の人口・世帯数は、本物件の開業以来一貫して増加基調で推移しており、商圏は堅調 ■神奈川県の勤労者世帯可処分所得は全国で2番目であり、相対的に購買力のある商圏 ■本物件の取得に伴い、建物を信託を通じて保有 するヒューリック（注）との間の建物譲渡特約付事 業用定期借地契約を締結予定 ■契約期間30年の建物譲渡特約付事業用定期借 神奈川県の人口・世帯数は増加基調で推移 都道府県別1月当たり勤労者世帯可処分所得（平成26年） 借地契約の概要 大型商業施設・オフィス等が集積するエリアの中心部に立地 みなとみらい21地区年間来街者数は増加基調で推移人口・世帯数が増加基調で推移する堅調な商圏
（年） （年） 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 平成12 13 141516 1718 19 20 21 22 23 24 25 26 平成16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 （万人） 15,000 12,000 9，000 6,000 3，000 0 920 900 880 860 840 820 800 400 380 360 340 320 300 280 （万人） （万世帯） （億円） 東京都 神奈川県 愛知県 埼玉県 大阪府 千葉県 ■人口 ■世帯数 契約期間 契約形態 平成28年3月30日∼平成58年3月29日（期間30年） 建物譲渡特約付事業用定期借地契約 (注) 上記各グラフの詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 3 新規取得資産の概要 (1) 新規取得資産に係る個別不動産の概要」をご参照ください。 (出所) 横浜市都市整備局みなとみらい21推進課作成の平成27年3月16 日付「横浜市記者発表資料」、横浜市HP掲載の横浜市長定例記者 会見(平成26年3月12日) (注) 詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 3 新規 取得資産の概要 (1) 新規取得資産に係る個別不動産の概要」をご参 照ください。スポンサーが注力する
「銀座・有楽町」エリアの商業施設
日本有数の商業エリア
「銀座・有楽町」
日本を代表する商業集積地として高い繁 華性を有するエリアインバウンド需要を取り込み可能な
立地
周辺はホテルの集積度が高く、観光客の動 線上に立地スポンサーにおける重点エリア
ヒューリックは「銀座・有楽町」エリアにおい て固定資産を12物件保有取得ハイライト
オーキッドスクエア
商業施設 スポンサー 駅徒歩3分 所在地 東京都千代田区 日比谷駅 JR京葉線 東京 メトロ日 比谷線 ザ・ペニンシュラ New Portfolio新規取得資産
JR有楽町駅 橋新 至 至内幸町 都営三田線 東京メトロ千代田線 東銀座駅 昭和通 り コートヤード・マリオット 銀座東武ホテル 日比谷シャンテ 日生劇場 宝塚劇場 東京電力 本社 日比谷 通り 日比谷駅 外堀 通り 東急プラザ銀座 有楽町マリオン よみうり ホール 有楽町 イトシア プランタン銀座 ユニクロ 三越 メゾン エル メス 銀 座コ ア 松屋 交詢ビル GINZA gCUBE 晴海通 り メルキュール ホテル東京銀座 8 9 10 11 ヒューリック保有・開発予定物件 ●ホテル ●主要な開発予定物件 ザ・ペニンシュラ東京 帝国ホテル 2 5 中央通 り 東京交通 会館 ティファニー 東京高速道路 東京 メトロ 有楽町線 シャネル 資生堂 博品館劇場 ル ビ 光 和 東京メトロ 有楽町駅 東京メトロ日比谷線 都営浅草線 東京 メ ト ロ 銀座線 東京メトロ 丸ノ内線 1 3 オーキッドスクエア 12 駅 目 丁 一 座 銀 メルサ 銀座駅 6 新日比谷 プロジェクト 4 泰明小学校 7 ■日本を代表する商業集積地として高い繁華性を有し、立地の希少性の高い「銀座・有楽町」エリア ■大規模オフィスビルが立地する「内幸町」エリアと「有楽町駅西口」エリアに挟まれ、路面型飲食店の集積度が高い ■当該地周辺は大型のオフィスビルも多いことから、ビジネスマン・OL層を中心に当該地の人通りは非常に多く、路 面型飲食店にとっては希少性の高い立地 ■スポンサーは「銀座・有楽町」エリア に平成27年12月末時点において 固定資産を12物件保有しており、 「（仮称）有楽町二丁目開発計画（平 成 3 0 年 8 月竣 工 予 定 ）」及び「（ 仮 称）銀座7丁目相鉄ホテル（平成28 年8月竣工予定）」を開発中 ■周辺エリアにおける複数の大型再 開発計画の進行により、就業者及び 来街者の増加が期待できる ■周辺は帝国ホテルやザ・ペニンシュ ラ東京などが 所在するホテルの集 積度が高いエリアであり、観光客の 動線上に位置することから、インバ ウンド需要を取り込み可能な立地 大型ホテルや免税店等に近接した立地
日本を代表する商業集積地「銀座・有楽町」エリア
スポンサーの重点エリアにあって、インバウンド需要も取り込み可能な立地
日本有数の商業地 （全国市区町村 年間商品販売額） 高い資産性を有する土地 （公示地価の推移） （％）（平成15年=100） 16 17 平成15 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 （年） 東京都中央区（銀座含む） 東京都千代田区（有楽町含む） １位 6位 12,611億円 11,182億円 9,702億円 9,260億円 7,899億円 7,698億円 2位 3位 4位 5位 ■有楽町 ■東京都（商業地） ■全国（商業地） 東京都新宿区 東京都豊島区 大阪市北区 大阪市中央区 (注) 詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 3 新規取得資産の概要 (1) 新規取得資産に係る個別不動産の概要」をご参照ください。 180 160 140 120 100 80 60 40 ヒューリック銀座ビル ヒューリック西銀座第二ビル ヒューリック西銀座ビル ヒューリック銀座一丁目ビル渋谷区 新宿区 千代田区 中央区 港区 江東区 a b c e f i g 御茶 ノ 水 秋葉原 東京 渋谷 新宿 j d 本投資法人のスポンサー開発物件の取得実績 竣工年月 平成13年6月 平成25年3月 平成27年5月 オフィス オフィス オフィス 用途 物件名 取得年月 取得価格
スポンサーの開発物件を主軸とした
外部成長の継続
3
■
スポンサー開発物件及びスポンサー建替え物件の取得実績
■
都心６区におけるスポンサーの主な開発実績・開発計画
平成26年2月 平成26年11月 平成27年12月 2,500百万円 ヒューリック神田橋ビル 御茶ノ水ソラシティ ヒューリック虎ノ門ビル 本投資法人のスポンサー建替え物件の取得実績 竣工年月 平成5年3月 平成17年9月 平成22年8月 オフィス 有料老人ホーム オフィス 用途 物件名 取得年月 取得価格 平成26年2月 平成26年2月 平成26年2月 2,210百万円 3,244百万円 8,623百万円 ヒューリック蛎殻町ビル アリア松原 虎ノ門ファーストガーデン ■スポンサーが都心の好立地かつクオリティの高い物件の開発を進めていることから、スポンサー の開発物件を主軸とした外部成長の継続を図る方針です。 ■スポンサーが保有する好立地の優良物件についても外部成長における有力なパイプラインである と考えており、投資主価値の向上に資する優良物件の厳選取得を目指します。 22,854百万円 （準共有持分の13.0％） 12,740百万円 （準共有持分の70.0％） 有料老人ホーム 〈仮称〉渋谷東4丁目開発計画 a 約2,800m2 平成28年3月竣工予定 ̶ 〈仮称〉有楽町二丁目開発計画 e 商業施設 ホテル 「銀座」駅徒歩1分 ヒューリック虎ノ門ビル c 12,094.79m2 平成27年5月竣工 オフィス 「虎ノ門」駅徒歩1分 スポンサー と共有 d 虎ノ門ファーストガーデン オフィス 10,029.25m2 平成22年8月竣工 「虎ノ門」駅徒歩1分 取得済 御茶ノ水ソラシティ b 96,897.25m2 平成25年2月竣工 オフィス 「新御茶ノ水」駅直結 「御茶ノ水」駅徒歩1分 スポンサー と共有 j 商業施設 「渋谷」駅徒歩5分 ヒューリック渋谷井の頭通りビル Investment Highlight 3インベストメントハイライト 3
世田谷区 目黒区 渋谷区 新宿区 中野区 千代田区 中央区 港区 品川区 江東区 墨田区 台東区 1 5 4 3 6 16 28 27 15 13 33 17 4 11 9 22 30 31 24 20 29 19 237 25 21 26 14 32 12 5 2 18 10 8 12 10 11 2 8 6 5 新宿 渋谷 大崎 大井町 品川 東京 上野 秋葉原 御茶ノ水 13 11 14 9 8 第1期末 オフィス 商業施設 有料老人ホーム スポンサー グループ等
100.0％
スポンサー グループ等93.6％
スポンサー グループ等96.8％
新規上場後取得物件 本募集後■
本投資法人の物件取得ルート
■
スポンサーの主な保有物件
■スポンサー開発物件 ■スポンサー建替え物件 ■スポンサー保有物件 ■スポンサールート物件 ■第三者からの取得物件 御茶ノ水ソラシティ 豊洲プライムスクエア ヒューリック九段ビル ヒューリック神谷町ビル ヒューリック銀座７丁目ビル ヒューリック浅草橋ビル ヒューリック小舟町ビル 銀座ウォールビル ヒューリック新橋ビル ヒューリック銀座二丁目ビル ヒューリック虎ノ門ビル ヒューリック銀座数寄屋橋ビル 千駄ヶ谷センタービル ヒューリック日本橋本町一丁目ビル ヒューリック新宿ビル ヒューリック麹町ビル ふれあい横浜メディカルセンター エスペラル城東 13.9％ 66.2％ 42.6％ 35.8％ 19.0％ 7.0％ 54.5％ 16.3％ 15.2％ 6.4％ 3.2％ 17.4％ 2.5％ （注）詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 2 インベストメントハイライト （３） スポンサーの開発物件を主軸とした外部成長の継続」をご参照ください。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 12 13 14 15 16 ヒューリック本社ビル ヒューリック両国ビル KSKビルEAST ヒューリック世田谷 小舟町記念会館ビル ヒューリック浅草橋江戸通 ヒューリック兜町ビル ヒューリック京橋ビル ヒューリック五反田ビル ヒューリック三田ビル ヒューリック東日本橋ビル 中野サンクォーレＳＣ ヒューリック錦町ビル ヒューリック西銀座ビル ヒューリック渋谷ビル 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 10 ホテル 東京ベイ舞浜ホテルクラブリゾート 東京ベイ舞浜ホテル サザンビーチホテル＆リゾート メルキュールホテル銀座東京 1 2 3 4 リーフみなとみらい ウインズ浅草ビル ヒューリック志村坂上 池袋東急ハンズ ヒューリック渋谷宇田川町ビル ヒューリック浅草一丁目ビル ツルミフーガ１ 浅草パークホールビル 池袋GIGO ヒューリック銀座ワールドタウンビル ヴィクトリアワードローブ神保町 G10 レストヴィラ北鎌倉 ホスピタルメント武蔵野 チャームスイート石神井公園 チャームスイート新宿戸山 サニーライフ東京新宿 グランダ大森山王 グランダ学芸大学 チャームスイート西宮浜 リアンレーヴ八雲 アリア代々木上原 1 2 12 11 10 9 6 5 8 7 4 3 ヒューリック銀座数寄屋橋ビル ヒューリック銀座ワールドタウンビル ヒューリック新宿ビル 12 ヒューリック浅草橋ビル 6 15 アリア代々木上原 1東京ベイ舞浜ホテルクラブリゾート 10 1 2 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 14オフィス賃料の更改実績 リーシングの進捗 稼働率の推移 稼働率の推移 ヒューリック神田ビル 稼働率の推移
「物件競争力」
に基づく内部成長の実現
4
■
「物件競争力」及び「スポンサーサポート」に基づく賃料上昇及び高稼働率の維持
100 80 60 40 20 0 1,500 1,200 900 600 300 0 -300 -600 15.0 12.0 9.0 6.0 3.0 0 -3.0 -6.0 平成26年8月末 第2期 （平成27年2月期） 第3期 （平成27年8月期） 第4期 （平成28年2月期） 平成26年 2月 平成27年 2月 4月 6月 8月 10月 12月 4月 6月 8月 10月 平成27年2月末 平成27年8月末 （％） （増減率：％） （％） （賃貸面積：ｍ2） 平成28年2月末 （％） フロア分割等による賃貸面積の調整によリ 幅広いテナントのニーズを掴み、早期に後 継テナント（計4社）のリーシングを完了 平成27年7月に3フロア（約405坪） の解約により空室発生 リーシングの進捗により 満室稼働を実現 100 95 90 85 80 75 ■合計 ■オフィス ■商業施設 ■次世代アセット ■減額（賃貸面積）■増減率 ■増額（賃貸面積） ■各保有物件の物件競争力を活かした内部成長戦略に取り組むことで、賃料増額改定実績を着実 に積み上げるとともに、新規上場以来、高いポートフォリオ稼働率を維持しています。 ■東京コマーシャル・プロパティの「立地の優位性」及び有料老人ホームへの投資における「先行者メリッ ト」等を背景として、本投資法人のポートフォリオの含み益は新規上場以来、継続して拡大しています。 ヒューリック神田橋ビル （注）上記各グラフの詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 2 インベストメントハイライト (4)「物件競争力」に基づく内部成長の実現」をご参照ください。 Investment Highlight 4インベストメントハイライト 4
ポートフォリオの含み益の推移 賃貸借期間別（次世代アセット） （本募集後） 最寄駅からの徒歩分数別（オフィス） （本募集後） アセットタイプ別の含み益率 第3期末（平成27年8月末） 次世代アセットにおけるテナントの状況 本投資法人が長期賃貸借契約を締結している次世代ア セットのテナントは、いずれも投資適格格付以上の長期 発行体格付を取得している東京証券取引所市場第一部 上場企業の子会社です。 東京23区の賃貸オフィスビルの空室率の推移を駅距離 別に見ると、駅距離が近いオフィスの空室率は低い傾向 があり、東京23区の「駅近」のオフィスには立地の優位 性があると本投資法人は考えています。
■
「立地の優位性」及び「先行者メリット」による保有物件における含み益の拡大
■
次世代アセットへの投資の強み
■
保有するオフィスの立地の優位性
15,000 12,000 9,000 6,000 3,000 0 （百万円） ■オフィス ■商業施設 ■1分以内 ■1分超∼3分以内 ■3分超∼5分以内 ■5分超 ■ネットワークセンター ■有料老人ホーム 20年以上 77.6％ 87.6％ 7.4％ 1.7％ 3.2％ 15年以上 20年未満 19.9％ 10年以上15年未満 2.4％ 15年以上97.6
％ 3分以内95.0
％ 303 1,125 1,742 1,923 682 1,228 2,247 2,948 556 1,893 3,087 4,642 660 3,193 3,942 7,084 アセットタイプ 含み益率 オフィス 商業施設 有料老人ホーム ネットワークセンター 7.7% 12.3% 22.2% 3.4% テナント名称 株式会社 ベネッセスタイルケア トラストガーデン 株式会社 ソフトバンク 株式会社 株式会社 ベネッセホールディングスAA-BBB+
A-リゾートトラスト 株式会社 ソフトバンクグループ 株式会社 名称 長期発行体格付 （JCR） テナントの親会社 駅距離別空室率の推移（東京23区） 10 8 6 4 2 0 （%） 平成 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 （年） 徒歩1分以内 徒歩1分超∼3分以内 徒歩3分超∼5分以内 徒歩5分超 (注) 上記各グラフの詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第2 参照書類の補完情報 2 インベストメントハイライト (4) 「物件競争力」に基づく内部成長の実現」をご参照ください。 7,107 10,179 14,880 5,095投資主価値の向上に資する安定的かつ
健全な財務運営の推進
30.8 30.3 41.2 45.2 39.1■
有利子負債の状況
■
有利子負債の調達先
第4期末（平成28年2月末） 2.1％ 0.6％ 0.6％ 2.5％ 0.8％ 0.8％ 第1期中間期末 （平成26年4月末） 第1期末 （平成26年8月末） 第2期末 （平成27年2月末） 第3期末 （平成27年8月末） 第4期末 （平成28年2月末） 本募集後 50 45 40 35 30 25 （％）5
●みずほ銀行 ●三井住友銀行 ●三菱東京ＵＦＪ銀行 ●みずほ信託銀行 ●日本政策投資銀行 ●三井住友信託銀行■
LTVの推移
第3期取得済資産 （計8,050百万円）の取得 LTV45%までの 取得余力 約224億円 前回公募増資 第4期末 （平成28年2月末） 本募集後 有利子負債総額 80,770百万円 82,220百万円 6.9％ 0.8％ ヒューリック虎ノ門ビル （12,740百万円）の取得 ■メガバンクを中心とした安定したバンクフォーメーションを維持しつつ、取引金融機関の拡充、投 資法人債の発行による資金調達手段の多様化及び有利子負債の返済期限の分散の進展を図る ことで、投資主価値の向上に資する安定的かつ健全な財務運営を推進します。 ■LTVについては、当面は資産規模等を考慮して40％から45％程度の水準で保守的に運営し、中長 期的には40％から50％の水準で運営することを目指します。 38.5 （注） 詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第２ 参照書類の補完情報 2 インベストメントハイライト （５） 投資主価値の向上に資する安定的かつ健全な財務運営の推進」 をご参照ください。 Investment Highlight 5インベストメントハイライト 5
3,960 8,490 8,550 4,580 5,740 8,550 7,130 7,550 6,220 4,555 3,877 2,3092,400 1,000 2,000 300 4.4 5.1 4.9 4.8
■
格付の取得
（平成27年4月）■
有利子負債の平均金利・平均残存年数の推移
■
長期有利子負債の調達実績の推移
■
投資法人債の発行
（平成27年8月）■
有利子負債の返済期限の分散状況
第4期末（平成28年2月末）JCR
（株式会社日本格付研究所） 発行日 発行総額 年限 利率 平成27年８月31日 20億円 10年 0.95% 第4期末 （平成28年2月末） 第3期末 （平成27年8月末） 第2期末 （平成27年2月末） 第1期末 （平成26年8月末） 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 （百万円） 信用格付業者 長期発行体格付（見通し） ポートフォリオの収益安定性の 更なる向上等を実現することにより、 AA格への早期格上げを目指します ■既存借入金 ■既存投資法人債 コミットメントライン 10,000百万円 ●平均金利（左軸） ■平均残存年数（右軸） 1.5 1.0 0.5 0 7.5 5.0 2.5 0 （ポジティブ）A+
（％） （年） 0.85 0.77 0.77 0.71 5.5 6.3 7.4 第4期 （平成28年2月期） 第3期 （平成27年8月期） 第2期 （平成27年2月期） 第1期 （平成26年8月期） ●平均金利（左軸） ■平均借入期間（右軸） 1.5 1.0 0.5 0 7.5 5.0 2.5 0 （％） （年） 0.92 0.68 0.73 0.43 3,559 （注） 詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第２ 参照書類の補完情報 2 インベストメントハイライト （５） 投資主価値の向上に資する安定的かつ健全な財務運営の推進」 をご参照ください。 第１回無担保投資法人債 7.1Portfolio Map
ポートフォリオマップ
神田 新日本橋 三越前 大手町 東京 東京 神保町 九段下 半蔵門 永田町 麹町 竹橋 末広町 後楽園 後楽園 飯田橋 飯田橋 西武池袋 東池袋 都電雑司ヶ谷 雑司ヶ谷 湯島 新御徒町 浅草 入谷 浅草 岩本町 東日本橋 水天宮前 浜町 蔵前 森下 清澄白河 日本橋 二重橋前 日比谷 内幸町 霞ヶ関 桜田門 乃木坂 六本木 六本木一丁目 神谷町 赤羽橋 麻布十番 芝公園 芝浦ふ頭 日の出 竹芝 三田 白金高輪 白金台 広尾 高輪台 汐留 赤坂見附 東銀座 築地市場 築地 八丁堀 越中島 門前仲町 京橋 宝町 月島 勝どき 市ヶ谷 四ッ谷 鬼子母神前 下落合 落合 中野坂上 中野新橋 新中野 寺 中井 新井薬師前 沼袋 東池袋四丁目 椎名町 東長崎 江古田 向原 巣鴨新田 庚申塚 護国寺 面影橋 学習院下 都電早稲田 江戸川橋 早稲田 茗荷谷 春日 本郷三丁目 上野広小路 東大前 白山 千石 本駒込 千駄木 荒川区役所前 荒川一中前 三ノ輪橋 南千住 荒川二丁目 根津 新大塚 牛込柳町 若松河田 西早稲田 東新宿 西新宿 西新宿五丁目 中野富士見町 町 南新宿 参宮橋 北参道 明治神宮前 外苑前 表参道 青山一丁目 代々木上原 代々木八幡 神泉 渋谷 下北沢 東北沢 林 西太子堂 三軒茶屋 学 池尻大橋 笹塚 初台 幡ヶ谷 代官山 中目黒 祐天寺 不動前 学芸大学 駒場東大前 新宿御苑前 千駄ヶ谷 信濃町 国立競技場 四谷三丁目 新宿西口 都庁前 北池袋 都営大江戸線 芝公園 東京タワー 明治神宮外苑 東急田園都市線 京王線 東京臨海新交通臨海線 （ゆ りかも め） 横須賀線 都営三田線 都営新宿線 線 明治神宮 代々木公園 Ｊ Ｒ 山手線 都営三 田線 東京 メ ト ロ 有楽町線 東京 メ ト ロ 丸 ノ 内線 東京 メ ト ロ 副都心線 皇居 三河島 西日暮里 田端 駒込 巣鴨 大塚駅前 大塚 鴬谷 御徒町 上野 新線新宿 浅草橋 馬喰横山 馬喰町 小伝馬町 両国 新橋 新橋 有楽町 浜松町 大門 田町 五反田 目黒 恵比寿 原宿 代々木 新宿 飯田橋 水道橋 新大久保 高田馬場 目白 池袋 大久保 東中野 中野 市場前 新豊洲 豊洲 有明 有明テニスの森 東京テレポート 国際展示場 国際展示場正門 お台場海浜公園 台場 常磐線 神楽坂 牛込神楽坂 泉岳寺 東武東上線 埼京線 西日暮里 日暮里 新三河島 西武池袋線 西武新宿線 東京メト ロ東西線 首都高速中央環状線 東北 ・上越新幹線 東京 メ ト ロ 南北線 都営 浅草線 東京メトロ 日比谷線 首都高速 １ 号羽 田 小田急小田原線 京王井の頭 線 ＪＲ山手線 品川 東京 モ ノ レ ー ル 御茶ノ水ソラシティ ヒューリック東上野一丁目ビル ヒューリック高田馬場ビル 東京西池袋ビルディング ヒューリック九段ビル（底地） ダイニングスクエア秋葉原ビル オーキッドスクエア ヒューリック神田ビル ヒューリック神田橋ビル ヒューリック蛎殻町ビル 虎ノ門ファーストガーデン 笹塚サウスビル ヒューリック虎ノ門ビル ヒューリック神谷町ビル（追加取得） ラピロス六本木 ヒューリック神宮前ビル ヒューリック新宿三丁目ビル NEW NEW NEWポートフォリオマップ
（オフィス・商業施設）
オフィス 商業施設神奈川 石川町 山手 鹿島町 新高島 みなとみらい 元町・中華街 野毛山動物園 山下公園 伊勢佐木長者町 横浜 戸部 日ノ出町 黄金町 阪東橋 吉野町 蒔田 南太田 反町 平沼橋 西横浜 桜木町 横浜ランドマークタワー 港の見 え る 丘 公 園 NEW 横浜山下町ビル リーフみなとみらい（底地） 高輪台 大森 大井競馬場前 立会川 鮫洲 青物横丁 新馬場 北品川 大崎広小路 戸越 込 戸越公園 りんかい線 京急本線 大崎 下神明 西大井 大井町 五反田 目黒 天王洲アイル 品川シーサイド 東海道本線 大森海岸 都営浅草線 首都高速 １ 号羽 田 線 品川 東 京 モノ レ ー ル 大井町再開発ビル1号棟 大井町再開発ビル2号棟 都市別空室率の推移 東京23区の賃貸オフィスビルの需給の推移 25 20 15 10 5 0 （%） 平成 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 242526 27 （年） 平成 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 242526 27 （年） 400 300 200 100 0 -50 （千坪） 新規供給面積 新規需要面積 東京圏及び東京都への転入超過数の推移 20 15 10 5 0 -5 -10 （万人） 昭和 55 平成 2 57 59 61 63 4 6 8 10 1214161820 22 2426 （年） 東京23区 主要6区 横浜市 大阪市 東京都 東京圏 名古屋市 札幌市 仙台市 福岡市 （注）上記各グラフの詳細は、本文中の「第二部 参照情報 第２ 参照書類の補完情
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