1960
年代のミニ開発住宅地に関する研究－埼玉県川口市S地区の住宅について－
日大生産工(院) ○松村 朋 日大生産工(院) 黒川 詠子 日大生産工(院) 武田 有紀 日大生産工 曽根 陽子
1 研究の背景と目的
東京都心から15～40㎞圏には、敷地面積が100
㎡に満たない小規模戸建持家の住宅地が多く見 られる。これらは1950～60年代にかけて、都市 の周辺に大量に建設された建売住宅地で「ミニ 開発」と呼ばれる。
「ミニ開発」は一般的に1,000㎡未満の土地
（開発規模）を100㎡未満の宅地（敷地規模）に 分割し、二項道路によって開発された分譲戸建 住宅地と定義される。「ミニ開発」は安価な戸 建持家を求める勤労者向けに供給されたが、開 発当時からその密集・狭小性により将来市場性 が著しく低下し荒廃するのではないかと懸念さ れ、社会問題とされてきた。
本報告では，首都圏の典型的なミニ開発地域 である埼玉県川口市S地区の内、最も建蔽率およ び人口密度の高い場所を研究対象地区に選定 し、ミニ開発住宅地の現状、更新状況を明確に する。
2 研究対象地区の概要
研究対象地区は最寄り駅より徒歩約15分（約 1.2㎞）、最寄り駅から東京駅までの所要時間が 35分程の場所に位置し、交通の便の良いところ だと言える。
図1 調査対象地区の町並み
この地区は第一種住居地域（建蔽率60％、容積 率200%）で、高度地区や防火・準防火地区には 指定されていない。
図2 調査対象地区
1967年に区画整理区域に決定されたが現在に いたるまで事業認可はされていない。地震時に 火災の可能性があり、重点的に改善すべき密集 市街地に指定されている。面積は約8.7ha。2003 年の住戸密度は約102戸/haである。
3 研究の方法と内容 3-1.住宅地図
航空写真(1966､1970、1975、1980、1985､1990 年) とゼンリン社・住宅地図(1970～2003年)の うち30年分を使用して研究対象地区の開発の過 程を調査した。
3-2.アンケート
研究対象地区内の各住戸に町会を通じ、アン ケートを配布、回収した。アンケートには前居 住地、入居年、入居当時の状況、増改築、今後 の希望など、該当するものに関しては○印をつ けるという形式で行い、延べ床面積、家族構成 は記述式で行った。S地区の全住戸、1660件に配 布を行い、704件から回収した。そのうち調査対 象地区の住戸804件からは335件回収した。
回収率：335件/804件（約41.7%）
回答率：313件/804件（約38.9%）
Research on the mini-development residential section of the 1960s
－
About the residence in the Kawaguchi-shi, Saitama S area
－Tomo MATSUMURA, Eiko KUROKAWA, Yuki TAKEDA and Yoko SONE
-20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20%
０～４歳 10～14 20～24 30～34 40～44 50～54 60～64
20.0
% 18.0
% 16.0
% 14.0
% 12.0
% 10.0
% -8.0%
-6.0%
-4.0%
-2.0%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
16.0%
18.0%
20.0%
２０００年 １９８５年
852 857 867 897 904 888
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1973 1978 1983 1988 1993 1998
総件数 アキヤ
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000
1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003
人口
世帯
4 調査結果および検討 4-1.住宅地図による検討
図3 調査対象地区の総戸数
住宅地図から研究対象地区内の総棟数(図 ３)を調べた。1965年と1966年は航空写真から 総棟数を数えた。1年間(1966年)で現在戸数の 約65.5%(580棟)が開発され、5年後(1970年)に は現在戸数の約85.6%(758棟)の住戸が確認で きた。このことは、極めて短期間に開発が行 われていたことを裏付けている。
図4 S地区の人口・世帯数
図4に示すように川口市統計資料によれば 1979年の住居表示整備後、S地区の人口は1991 年までほぼ変化なく、それ以降1000人弱の人 口の減少が見られる。一方、世帯数は1979年 から多少増加している。このことは世帯規模 の縮小を意味している。
図5 1985年・2000年のS地区5歳階級別人口比
国勢調査報告より1985年と2000年の人口構 成を比較する。1985年は45-49歳と15-29歳を ピークにした構成になっており、1965年の開 発当時20-24歳の夫婦が入居し0歳児または入 居してから子供が生まれたと考えられる。人 口構成上の変化は見られず、65歳以上の人口 が増えていることから、S地区の高齢化が示さ れる。
図6 研究対象地区の総棟数に対する空き家の割合
1973年から1998年まで5年ごとに空き家率を 調べた。空き家は住宅地図の中から世帯主の書 かれていないものとした。調査対象地区では空 き家率がそれぞれ5%未満である。
国勢調査の全国空き家率は9.2～12.5%であ り、全国に比べて空き家率は低い。住宅地図か らは空き家が隣家により離れのように使用され たり、増改築のための敷地として使われている ことが読み取れる。高密なミニ開発地では空き 家が更新のために多く使われていることが分か る。
図7 更新パターン1、2、3
30年分の住宅地図より対象地区内で85棟の更 新が見られた。これは敷地規模が150～200㎡の 建売住宅地に比べて1/3以下である。更新パター ンとしては数棟分の敷地に1棟の住宅を新築・増 築するパターンが一番多く約82% (70軒/85棟)を しめる。(図７ 更新パターン1)
その中で数棟分の空き家が取り壊され新築さ れるパターンが約41% (35棟/85棟)、隣が空き家 になった際に、増築・新築するパターンが約38%
(32棟/85棟)である。隣家が空いたときに購入し 数年後に増築を行うことが多く見られる。
隣地に空地・駐車場があり、それらを利用し て増築・新築するパターン(図７ 更新パターン 2)は全体の約12%（10棟/85棟）である。
背中合わせの土地を購入し増築するパターン (図７更新パターン3)も5%（4棟/85棟）見られた が①、②のほうが数は多い。
全体の更新の中で、隣に住んでいる住民が増 築・新築する割合は約46%（39棟/85棟）で、残 りの約54%（46棟/85棟）は増築前の所有者以外 が入居している。
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900
1965 197
0 197
5
1980 19 85 199
0
1995 2000
0 20 40 60 80 100 120 140
195019 56196219
68197419 8019
8619 9219
9820 04
地区内
浦和・蕨・川口市内 関東圏内
24 その他
0 - 250 220
- 230 200
- 210 180
- 190 160
- 17 0 140
- 15 0 120 -
130 100
- 110 80 -
90 60 -
70 40 - 50 20 - 30 0 -
10 40
30
20
10
0 22
5 2 7 9 6 9 12 27
15 26 35
21 36
18
2 2
2000 - 2005 1995
- 2000 1990
- 1995 1985 -
1990 1980
- 1985 1975
- 1980 1970
- 1975 1965 -
1970 1960
- 1965 1955
- 1960 1950 -
1955 1945
- 1950 70 60 50 40 30 20
10 0
38 35
19 20 25 29 30 58
35
4-2.アンケートによる検討 1）住宅について
図8 入居時の状況と入居年数
図8より入居時の状況を見ると、「新築の建 売住宅を購入した」世帯が多く、約34%（103 件/304件）を占める。これは「宅地を購入後、
住宅を新築した」世帯約13%(39件/304件)の 2.7倍にあたり建売住宅の多い地区であると いえる。
中古住宅を購入後、建替えを行なった世帯 は約17%（52件/304件）、中古住宅を購入した 世帯は15%（47件/304件）。建替えの有無にか かわらず中古住宅を購入した世帯は約32%（99 件/304件）にあたり、中古住宅の取引が活発 に行なわれてことが分かる。
借家は近年多くなっているが、10%程度（31 件/304件）である。
図9 建物の延べ床面積
地区内にある建物の延べ床面積は100㎡未満 が約76%（182件/239件）を占める。特に40～
50㎡、60～70㎡の狭小な建物が多いといえる 2）居住者動向について
入居当時 現在 図10 入居当時・現在の家族人数と構成
図10を見ると、入居当時は家族人数4人が多か ったが、現在は約38%（108件/284件）の世帯が2 人で住んでいる。
家族構成を見てみると、入居当時は約半分
（117件/240件）が核家族だったが、現在は約1/3 程度（93件/284件）になっている。一世帯家族
（夫婦のみ）や単身者が増えていることから世 帯規模が縮小しているといえる。
図11 研究対象地区に入居した年
1965年に研究対象地区に入居した世帯が多 く、開発後、すぐに転居し住み続けている。近 年、入居してくる人も多く、市場性が著しく低 下しているとはいえない。
図12 以前住んでいた地域
図12より1960年代は関東圏内から移転してき た世帯が多かったことが分かる。特に東京から 移転してきた世帯が多かったようだ。近年は関 東圏内から移転してくる世帯は少なく、開発当 時の短期間に都市から流入してきたといえる。
地区内に住んでいた世帯が開発当時よりほぼ 一定量で増加し続け、現在は約43%（131件/307 件）を占めている。1995年以降若干転居してく る世帯数が増えている。1995年は開発より35年 がたっており、開発当時住宅を購入した人が建 替えを行ったり、子世代が同地区内に住宅を購 入した、相続が行われた、などいろいろな要因 が考えられる。
0 20 40 60 80 100 120
19501960196319661969 1972 197 5197
81981198419871991 1994 199 7200
02003 新築建売 宅地購入後 中古住宅 中古建替 相続 親類借りている 借家 その他
7 6 5 4 3 2 1 100
80 60 40
20 0
21 77 64 60
16
8 7 6 5 4 3 2 1 120
100
80 60
40 20
0 7
17 62 56 108
32
その他 46/19%
夫婦+子3 15/6%
夫婦+子2 61/26% 夫婦+子
41/17%
夫婦 57/24%
単身者
20/8% その他
72/25%
夫婦+子3，
8/3%
夫婦+子2 40/14% 夫婦+子
45/ 16%
単身者 34/ 12%
夫婦 85/30%
12 18
16
3 18 18
6 11
18
3
0 1
14
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20
玄関 居間 台所 食堂 風呂場 トイレ 洗面所 寝室 子供室 客間 書斎 庭 その他
26 22
39
10 57
41
19
9 9 7
1 1
14
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60
玄関 居間 台所 食堂 風呂場 トイレ 洗面所 寝室 子供室 客間 書斎 庭 その他 145.0 / 59.9%
97.0 / 40.1%
改築していない
改築した
168.0 / 69.1%
75.0 / 30.9%
増築していない 増築した
4 11 4
21
6 15 12 23
2 2
20 6
1 1
17 2 3
2
2 1
9 5
7
6 11 34
10 13
3 6
10 22
3
7 5
14
5 6
7 4
0 10 20 30 40 50 60 70
子供の成長 高齢化 二世帯 内外装 狭い 老朽化 間取り 設備 仕事 その他
未記入 建替え 増築 改築
3）住宅更新について
増築 改築 図12 増改築の割合
図13 増築箇所
増築した世帯は約31%（75件/243件）と少な い。増築箇所としては水廻りの他、子供部屋 が多い。図5より開発当時は夫婦2人きり、も しくは0歳児と入居したことから子供の成長 にあわせて、増改築したことが想像できる。
図14 改築箇所
改築した世帯は約40%（97件/242件）と増築 に比べて多い。改築箇所としては、風呂場、
トイレ、台所といった水廻りが目立つ。風呂 場を改築した世帯は、改築をした世帯の約59%
（57件/97件）にあたり、極めて多い。
図15 増改築理由
図15より増築理由として子供の成長や、狭さ があげられる。
改築理由としては「内外装の汚れが気にな る」、「設備を良くする為」が多い。「開発当 時は風呂がついていなく、新設した。」「薪、
石炭、ガス、電気と湯沸しの方法が変わってい った。」といった住民の声より、開発当時の住 宅の状況や時代によって設備の改築が行なわれ たようだ。
5 今後について
研究対象地区の多くが20～50年経過し、老朽 化と住宅更新・新開発が平行進行している。
今回、住宅地図上から、住宅更新を3タイプに 分類した。またアンケートにより、各住戸の基 本的データや住宅更新方法、理由、居住者の動 向などを得た。
以上のデータをもとに、住宅更新の各タイプ が地区に与える影響を調べ、今後はミニ開発住 宅地のより良い更新の仕方を研究する。
「参考文献」
1)森本信明・勝又済・松本暢子・藤家寛・前田享宏「暮 らし・住まい―大都市の戸建住宅に住む」 日本統計 協会,2001.10
2)森本信明：「建売住宅」「ミニ開発」「ミニ戸建」
―「零細」宅地上に供給される戸建住宅をめぐって, 都市住宅学46号2004 SUMMER,pp3－9
3)勝又済：高度経済成長期に形成された郊外ミニ開発 住宅地の現状と課題,都市住宅学46号 2004 ,pp24－
29
4)上山肇：協同建て替え・地区計画によるミニ開発住 宅への対応 東京都江戸川区一之江駅周辺地域を事 例に, 都市住宅学46号2004,pp30－33
5)天野博：「再建築不可」物件の商品性と市場性―低 廉住宅問題の一視点―, 都市住宅学46号 2004,pp49
－54
6)高木恒一：新しい地域社会としての郊外と住民活動 の可能性, 都市住宅学46号2004 ,pp55－59
7)勝又済：ミニ開発住宅地の持続可能性―高度経済成 長期に形成された郊外ミニ開発住宅地は今どうなっ ているか,すまいろん2004年春号,pp28－31 8)川口市町丁字別人口世帯数の推移, 川口市企画財 政部総合政策課,平成16年3月
9)ゼンリンの住宅地図, 株式会社ゼンリン（旧日本住 宅地図出版株式会社），1970-2003
