都市計
域
見直
域
分＆線引
＇
い
＆ＱＲＥＰ０＇
宇都宮市 成０４ ／．
容
／
河
地域
現状
０
宇都宮市
考え方
い
１
市街化
域素案
い
２
市街化
域
市街化調整
域
違い
／
河
地域
現状
合併後＊人口増加 傾向＆流入人口＜流出人口＇ 県道藤原宇都宮線＆田原街道＇ 幅
＆中心部 移動時間 短縮＇
中里原土地 整理事業 完了＆人口 増加＇
地形的 あ ＊農地等 連 土地利用
後＊ 土地利用 基本的 位置 け こ 必要
◆都市計
こ 定 ＝
都市計 定 必要 あ 域
都市計 域
市域 ＊０ 都市計 域 あ
宇都宮都市計 域
＆宇都宮市＊鹿 市＊真岡市＊ 野市＊ 川 ＊芳賀 ＊壬生 ＊高根沢 ＇
河 都市計 域
＆旧 河 ＇
都市 こ 建 いい ＝
挿絵出典：国土交通省 ム 進
tt www t r ty a _ at
域 分＆線引 ＇ い
市街地 無計 大 ＊無秩 序 市街地 形成さ ！ ＆都市 化＇
市街化 域
市街地 域
既 市街地 形成 い 域 及び 概 以 優先
計 的 市街化 域
市街化調整 域
市街地 い 域
市街化 抑制 域 無秩序 市街化 防止
良好 市街地環境 整備 保全 効率的 公共投資
道路 整備さ 建築 無秩序 市街化
進行 ＊生活環境 問 生
宇都宮市 抱え ０ 都市計 域
河 都市計 域
＆非線引 ＇
宇都宮都市計 域
市街化 域
用途地域
市街化調整 域
用途地域
• 成10 河 都市計 域 指定
• 成14 河 都市計 マ タ ン 策定
• 成15 用途地域 決定
河 都市計 水道 決定＆H20変更＇
• 成18 中里原土地 整理事業 決定
• 成19～23 都市再生整備計 基 基盤整備
＆中里 金田地 ＇
• 成21 中里原地 用途地域 変更
中里原地 地 計 決定
• 成22 宇都宮市都市計 マ タ ン 策定
河
都市計
経緯
• 合併後＊新市全域 域 分＆線引 ＇ い
＊当面＊現状 維持 い こ ＊都市計
決定 権限 県 ※次々期見直 ＊
新市全域 域 分＆線引 ＇ 行い＊新市 一体
総合的 進
合併協定書
け
決
＆ 成／６ ／． ０．日調印 宇都宮市 河 河 ＇
• 線引 都市計 域 非線引 都市計 域
混 い こ 課 あ ＊都市計 域
統合 再編 検討
都市計
域マ
タ
ン
＆ 成０１ ５ 栃木県＇
→ 人口減少 見通 対応 都市 必要 宇都宮市 ネッ ワ 型コンパ テ 考え方
• 市 各 地 域 定 ＊ 全 地 域 快 適 日 常 生 活
送 う＊機能 コンパ 充実さ ＊ 間 ネッ
ワ 化 進 ＊市全体 価値 活力 高 目指
宇都宮市 目指 ネッ ワ 型コンパ テ 姿
強化 い い
強化 い
ネ ッ ワ 型コンパ
テ 実 現 ＊
河 都 市 計 域
宇 都 宮 都 市 計 域
統 合 こ ＊ 一
体 総 合 的
進 い
13
宇都宮都市計 域
＆線引 ＇
市街化
域設定
必要性
○ネッ ワ 型コンパ テ 目指 整合
○ 生活 必要 都市機能及び人口 集積 促進 ○地域 交通等 周辺部 含 地域全体 活力
維持
○市街化 域 範 限定 基盤施設 集約化 ○旧 時代 都市計 性 担保
こ
市街化
域
こ
行
性
土地利用
現状
将来
方向性
都市計
基準
15
用途地域 指定 い 範
17
既存住宅団地
住宅地 し 基盤 整い
既 相当数 住宅 立地し い エリア
山林部分
林 覆わ ，今後も
具体的 土地利用 見込 いエリア
農地 中心 エリア
一団 農地 存在し，住宅 点在 し い エリア
住宅地・農地 混在地
農地 あ 住宅地 混在す
エリア
土地利用
状況
分類
エ
地域 核 エリア
公共施設や商業施設，工業
施設 集積し 地
域 生活 拠点 エリ
あ 農地 状況
19
都市計 基準
既成市街地
既 市街地 形成 い 域
市街化 域 定 土地 域
40人－ha以 3,000人以 満 い
記 接 ＊宅地化率1/3以 満 い
新市街地
10 以 優先的 計 的
市 街 化 域 市 街 化 域
定 域
21 市街化区域素案
河
地域
統合
効果
• ネッ ワ 型コンパ テ 進 ＊
河 地域 統合 ＊地域自 センタ 中心
中心部 化 こ ＊生活 必要
機能 集積 ＊ 地域 交通等 ＊
周辺部 含 地域全体 活力 維持さ
後
組
中心部
生活
必要
機能
集積
建築物 都市計 税
用途地域
指定 域
用途地域
適合
建築可能
白 地
建物用途
制限
建築可能
非線引 都市計画区域
23
現 制度 い
線引 都市計 域
建築物 都市計 税
市街化 域
＆用途地域＇
用途地域
適合
建築可能
土地 び家
課税
課税標準 ×税率；税
※条例 税率 ％ 定 い ※税率 特例 本市 成１
度 成０４ 度 税率 ％ 軽減 い
市街化
調整 域
開発許可 基準
適合
建築可能
都市計 税
` 基盤施設 整備＆道路や公園 ＇や維持管理 効率化 行う
＊市街化 域 所 土地 び家 課税さ 目的税
` 固定資産税 併 納付
制度 主 変更
` 開発許可 農地転
用 手 変わ
` 都市計 税 課税
市街化
域
指定さ
エ
市街化区域指定 効果
` 地域 中心 ＊生活 必要
施設や機能 集積や＊必要 場合
都市計 施設＆道路や公園 ＇ 定
こ 可能
` 一定程度 商業施設 建築
` 道路や公園 基盤施設 効率的
整備や維持管理
線引
し
場合
評価方法
び税
変化
課税地目 一般田＊一般畑
価格水準 一般田＊一般畑水準
評価方法 1,000㎡あ 単価
課税標準 評価 ；課税標準
課税地目 一般市街化 域農地
価格水準 宅地 準 価格水準
評価方法 1㎡あ 単価
課税 標準
農 地 課 税 標 準 特 例 評価 ／－１
課税地目 一般田 び一般畑
価格水準 一般田＊一般畑水準
評価方法 1,000㎡あ 単価
課税 標準
評価 ；課税標準
評価方法 非線引 都市計画区域
農地 田畑 場合
市街化区域 市街化調整区域
27
線引
し
場合
評価方法
び税
変化
27 課税地目 一般山林
価格水準 一般山林水準
評価方法 1,000㎡あ 単価
課税標準 評価 ；課税標準
課税地目 宅地等 山林
価格水準 宅地 準 価格水準
評価方法 1㎡あ 単価
課税 標準
評 価 ５ ． ％ ＆ 地 林 場
合評価 宅地 １．％＇
傾斜等 変動あ
課税地目 一般山林
価格水準 一般山林水準
評価方法 1,000㎡あ 単価
課税 標準
評価 ；課税標準
評価方法 非線引 都市計画区域
山林 場合
市街化区域 市街化調整区域
宅地 家 場合
・市街化区域 編入さ も評価方法 変更 無い。 度 評価替え時 変動 可能性有
雑種地 場合
・宅地同様，市街化区域 指定さ エリア 編入さ も評価方法 変更 無い。
度 評価替え時 変動 可能性有
・ し，市街化調整区域 指定さ エリア つい ， 宅地化 規制さ 地区 あ ，宅地
29
税 別 市街化 域編入前 市街化 域編入後
固定資産税 1,764 1,940
都市計 税 ＋ 346
合 計 1,764 2,286 ＆）522 ＇
負担調整措置適用 ・事例 田1,000㎡ 場合
※ 成 度 上河内地区内 均的 評価額 試算
※ 都市計画税 つい 現行 税率 0.25％ 試算
＜参 考＞
税 別 市街化 域編入前 市街化 域編入後
固定資産税 738 811
都市計 税 ＋ 144
合 計 738 955 ＆）217 ＇
・事例 畑1,000㎡ 場合
負担調整措置適用
※ 成 度 上河内地区内 均的 評価額 試算
※ 都市計画税 つい 現行 税率 0.25％ 試算
＜参 考＞
31
税 別 市街化 域編入前 市街化 域編入後
固定資産税 224 11,035
都市計 税 ＋ 1,970
合 計 224 13,005 ＆）12,781 ＇
負担調整措置適用。 し農地 調整方法 違い 評価額 ％ 課税標準額 引上 。
※ 成 度 上河内地区内 均的 評価額 試算
※ 都市計画税 つい 現行 税率 0.25％ 試算
＜参 考＞
市街化区域編入後 税額試算
※ 成 度 上河内地区内 均的 評価額 試算
※ 都市計画税 つい 現行 税率 0.25％ 試算
用途 び税 別
市街化 域編入前 市街化 域編入後
土地 家 計 土地 家 計
住宅 用地
固定資
産税
7,596 88,648 96,244 7,596 88,648 96,244
都市計
税
＋ ＋ ＋ 2,744 15,830 18,574
合 計 7,596 88,648 96,244 10,340 104,478
114,818
＆）18,574 ＇
非住 宅用 地
固定資
産税
29,568 ＋ 29,568 29,568 ＋ 29,568
都市計
税
＋ ＋ ＋ 5,280 ＋ 5,280
29,568 29,568 34,848 34,848
・事例 宅地200㎡ 場合
住宅 棟 場合 土地：住宅用地特例有 ，
家屋：築 木造 階建居宅120㎡ 非住宅用地 場合 更地等，住宅用地特例無し
＜参 考＞
制度 主 変更
• 開発 条件 厳
市街化調整
域
指定さ
エ
市街化調整 域指定 効果
` 開発行 制限さ ＊
乱開発 防 ＊ あ
優良 農地 保全さ
＆営農環境 保全＇
` 周辺 高い建物 建 ＆住環境 保全＇
都市計 法第 条 開発許可
→ 一定 要件 満 い ＊許可 け建築
可能
集落 暮
維持 方策
市街化調整
域
建
例
市街化調整
域
居住者
必要
さ
い
❏ 公益的 施設
保育園＊幼稚園
中学校
特養老人ﾌｮﾑ＊ﾃﾞｨｹｮﾋﾞｻ
診療所＊歯科 院等
❏ 規模 店舗等
飲食店＊日用品 売店
あ 摩ﾍｭｹｮｺﾞ指 師等 施術所
理容室＊美容室
自動車整備工場
＊規模 大 い
パ 不可
延床面積 200㎡＆約60坪＇以
沿道サ
ビ
施設
ン＆飲食店舗＇
コンビニエン
ソ ン タン
❏ 国県道通行者 休息施設
農林業施設
穀物類 ン エ タ
農畜産物 一時加工施設
＆野菜 ッ 工場＊缶 工場 ＇
野菜＊穀物貯蔵倉庫
❏ 地場産農産物等 加工施設
条例
認
い
＆50戸以 連 ＇
住宅＆店舗＊事務所等 併用可＇
規模 店舗＊飲食店
学習塾等
❏ 住宅＊ 規模店舗＊併用住宅等
＊ 共同住宅 長 住宅
不可
市街化調整
域
建
例
分家住宅＊業務用
建物等
住宅
住宅敷地 作業場等
農産物直売所
❏ 居住歴 あ 方々対象
市街化調整
域
そ
他建
市街化調整
域
許可不要
建
線引
前建物
建
替え
農家住宅＊農業用
施設
建物 用途 変え 建替え
❏ 線引 前 建物
農家 居住 住宅
農業用 倉庫＊納
畜舎＊堆肥置場
既存権利
出
線引 時 ＊４ 以
け出 ＊３ 以 建築
自己居住用又 自己業務用
建築物
❏ 既存権利者 開発行
市街化調整
域
線引
際
建
３ 後 進 方＆予定＇
住
民
説
明
会
ＱＲＥＰ／
方向性＊ 都市計 制度＊ 開発許可制度＊ 税制度＊
ュ 等
成 ５
～
都 市 計 法 基
手 ＱＲＥＰ０
市街化 域 設定案＊ 各種制度 詳細 等
５～６
ＱＲＥＰ１
個別相談
＆ ンハウ 等＇ ＞ 河 地域自
センタ
39
