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17- D- 0130 201 7 年 5 月 2 2 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
森ヒ
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投資法人
（証券コード：3234）【変更】
長期発行体格付 ＡＡ− → ＡＡ 格付の見通し ポジティブ → 安定的 債券格付 ＡＡ− → ＡＡ ■ 格付事由
(1) 06 年 2 月に設立され、11 月に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）に上場した総合型の J - RE IT 。 森ビルをスポンサーとし、オフィスビルを中心に住宅、商業施設等も投資対象としている。現行ポートフ ォリオは計 10 物件、取得価格総額 3, 398 億円の資産規模。今後、17 年7 月 31 日に「元麻布ヒルズ（取 得価格 17 億円）」を売却する一方、8 月1 日に「虎ノ門ヒルズ 森タワー（全体の約 1. 0％）」及び「オラ ンダヒルズ森タワー（全体の約 27. 6％）」を計 144億円でスポンサーから新規取得する予定で、資産規模 は 3, 525 億円となる見込みである。
(2) 本投資法人のポートフォリオは、上述の新規取得予定物件を含め、東京都心 5 区（特に港区）中心に所在 し、大規模かつハイスペックな仕様の物件、及び耐震性の重視といった要件を満たした「プレミアム物 件」（本投資法人の定義によるもので「六本木ビュータワー」を除く）で構成される。また、ポートフォ リオ PMLが新規物件取得後で 0. 98％と J - RE ITにおいて最低水準にあるなど、耐震性能を含めた建物スペ ックや東京都心中心の立地等によって、保有物件の競争力が下支えされているものとみている。賃貸事業 運営に関しては 17/ 1期末で 97.8％の稼働率、3. 8％の平均 NOI利回りが確保され、スポンサーによる賃 料固定型マスターリースを設定していないパススルー型マスターリース物件で賃料増額改定の実績が続い ており、堅調な推移が示されている。一定の優位性を有するポートフォリオや、スポンサーグループとの 強固な協働関係をベースとしたオペレーションに裏付けられたトラックレコードを考慮すると、「愛宕グ リーンヒルズ」の賃料改定を通じ、賃料固定型マスターリース物件の賃料減額懸念が当面払拭されたこと も含め、安定したポートフォリオ・キャッシュフローを維持可能と J C R では考えている。財務運営につ いては、資産総額ベースの簿価 L T Vが 17/ 1 期末で 44.7％と A M の想定する範囲内でコントロールされ、 新規物件取得後も 40％台半ばに止まる見込みであるとともに、財務バッファーとなりうるポートフォリ オの含み益（17/ 1 期末：185 億円、含み益率：5. 6％）は増加傾向にある。加えて、有利子負債の平均残 存年数の長期化、金融コストの低減などに関する取り組みが続けられる中、財務の健全性は維持され、リ ファイナンスリスク等に対する耐性も一定程度高まっていると想定される。以上を踏まえ、格付を 1 ノッ チ引き上げ、見通しを安定的とした。
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(4) デット・ファイナンスでは、主力 5 行を中心としたレンダーフォーメーションが維持されているほか、 投資法人債の継続的な発行により直接金融へのアクセスも実践されており、足元で資金調達に関する特段 の懸念はみられない。引き続き、リファイナンスリスク等の一段の低減にむけた、有利子負債の返済期限 の分散化、返済額の平準化、金利固定化や適切なレバレッジコントロールの継続などの取り組み状況に注 目していく。
【主な新規取得予定物件の概要】 ・虎ノ門ヒルズ 森タワー
・東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅から徒歩約 5 分、東京メトロ日比谷線「神谷町」駅から徒歩約 6 分 に存し、14 年 5 月に竣工した、鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 5 階付 52 階建、高さ 247m の超高層複合タワー。道路上空に建築物を建てる「立体道路制度」を活用し、東京都施行の 市街地再開発事業の中で環状第二号線の整備と一体的に建築された。本投資法人は、28∼35 階を対 象とする区分所有権の共有持分（87.95％）を信託財産とする信託受益権の準共有持分 7％を取得す る予定。最寄りの「虎ノ門」駅から「東京」駅まで約 11 分と、都心主要エリアへの接近性も良好 な立地にある。なお、東京メトロ日比谷線虎ノ門新駅（仮称／20 年度供用開始予定）が開通した場 合には、同駅が主な最寄駅となる。
・本物件は 1∼4 階に店舗、4∼5 階にカンファレンス（虎ノ門ヒルズフォーラム）、6∼35 階に事務所、 36 階に機械室、37 階にスパ（A O SPA A ND C L UB）、37∼46 階に住宅（虎ノ門ヒルズレジデンス）、 47∼52 階にホテル（アンダーズ 東京）を備えており、視認性も高い。周辺では、本物件の北・南 側で、19 年竣工予定のオフィスを中心とした「（仮称）虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー」、及び 20 年 竣工予定の住宅を中心とした「（仮称）虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー」の 2プロジェクトが 進行中である。また、22 年度の竣工を目標に、東京メトロ日比谷線虎ノ門新駅と一体開発される 「（仮称）虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」も計画されており、東京の新たなランドマークとし ての更なる発展が期待される。
・建物スペックについては、基準階オフィスで約 1, 000 坪の無柱大空間のほか、天井高 2, 800mm プラ ス OA フロア 150mm（特殊階については天井高 3, 000mm プラス OA フロア 300mm）が確保されて いる。また、ブレーキダンパーなど 3種類の制振装置や、震災井戸、備蓄倉庫等が整備されると共 に、2 重のバックアップシステムを持った発電施設から電力供給が可能など、BC P 対応も充実して おり、PMLは 0. 50％となっている。さらに、屋上庭園「オーバル広場」や階段状のテラス「ステッ プガーデン」等環境性能にも配慮した工夫が随所にみられ、「C A SBE E 」で最高ランク「S」を取得 しているなど、海外企業も含めたテナントニーズを満たす高水準の仕様・設備内容を有していると 考えられる。築浅物件で維持管理の状態は良好である。
取得予定日 ：17 年 8 月 1 日 取得予定価格 ：5, 070 百万円
鑑定評価額 ：5, 446 百万円（17 年 2 月 1 日時点）
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■ 格付対象
発行体：森ヒルズリート投資法人 【変更】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 7 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2012 年 11 月 28 日 2017 年 11 月 28 日 0. 97% AA
第 8 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2013 年 5 月 24 日 2018 年 5 月 24 日 0. 85% AA
第 9 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2013 年 5 月 24 日 2020 年 5 月 22 日 1. 26% AA
第 10 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2014 年 2 月 24 日 2019 年 2 月 22 日 0. 414% AA
第 11 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2014 年 2 月 24 日 2021 年 2 月 24 日 0. 688% AA
第 12 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2014 年 11 月 27 日 2024 年 11 月 27 日 0. 865% AA
第 13 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2015 年 5 月 26 日 2020 年 5 月 26 日 0. 322% AA
第 14 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2015 年 5 月 26 日 2025 年 5 月 26 日 0. 820% AA
第 15 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
35 億円 2015 年 11 月 26 日 2020 年 11 月 26 日 0. 380% AA
第 16 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
15 億円 2015 年 11 月 26 日 2025 年 11 月 26 日 0. 886% AA
第 17 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2016 年 8 月 30 日 2026 年 8 月 28 日 0. 340% AA
第 18 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2017 年 5 月 17 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp/ ）の「格付関連情報」に「信用格付の
種類と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp/ ）の「格付
関連情報」に、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 森ヒルズリート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラスに
登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則17g- 7(a)項に
基づく開示の対象となる場合、当該開示は J C R のホームページ（http: / / www.jcr. co.jp/ en/ ）に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
