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15- D- 0651 201 5 年 11 月 13 日 株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
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投資法人
（証券コード：3278）【見通し変更】
長期発行体格付 Ａ
格付の見通し 安定的 → ポジティブ ■ 格付事由
(1) 本投資法人は、賃貸住宅を主な投資対象とする不動産投資法人（J - RE IT ）。資産運用会社であるケネディ クス不動産投資顧問（K F M）のスポンサーは不動産アセットマネジメント会社であるケネディクス。土地 の持つ潜在的な収益力に着目した評価尺度を設定し、底堅い賃貸需要が期待できると判断された物件に対 して投資を行う方針である。12 年 4 月の上場以降において積極的な物件取得により資産規模は大幅に拡 大し、現在のポートフォリオは 105 物件、取得金額総額約 1, 481 億円と上場時の取得金額総額約 304 億円 に対して約 5 倍となった。
(2) 本投資法人では、不動産系もしくはデベロッパー系のスポンサーを持つ場合に比べて物件の新規開発によ る取得パイプラインを有しないものの、スポンサーもしくは K F M の不動産マーケットにおける過去の実 績・経験値による取得チャネル等を活用してきた。また、優先交渉権の獲得を企図した匿名組合出資持分 への投資を行うなど、将来における物件取得機会の確保および取得手段の多様化にも取り組んでいる。こ うした結果、物件の取得競争が厳しい環境の中でも、本投資法人の取得基準に適った物件を継続的に取得 し、資産規模の拡大とともに物件の分散化が進んだ。また、急激な資産規模拡大後もポートフォリオのパ フォーマンスはおおむね良好であり、安定的な賃貸住宅運営が継続されている。財務面では、15 年 2 月 に2 期連続となる公募増資を実施し、50％前半でコントロールしていた総資産ベースのL T V を46％台ま で大きく引き下げることができたことから、保守的な水準で L T V コントロールがなされていくことが期 待される。今後についても、資産規模の拡大と物件の分散化が進捗していくことが期待されるが、J C R で は不動産取得環境の過熱感に拍車がかかる中、K F M による継続的な本投資法人の投資基準に照らした物 件取得と、現行レベルでの保守的な財務運営に係る取組みに引き続き注目している。以上を踏まえ、格付 を据え置き、見通しを「ポジティブ」とした。
(3) 底地を除くポートフォリオ稼働率は 15/ 7期末で96.2％。期中平均でも15/ 1 期、15/ 7 期ともに、本投資 法人が巡航とする 95％以上を確保している。エリア別、とりわけ本投資法人のポートフォリオのうち約 32％を占める地方経済圏に所在する物件、また各タイプ別に見た場合のいずれにおいても安定的なパフォ ーマンスが維持されている。ポートフォリオの平均賃料単価はほぼ横ばいで推移する一方、NOI 利回りに ついては約 5.6％が確保されており、ポートフォリオの平均築年数は約 10 年と比較的築浅なポートフォリ オを維持している。なお、本投資法人のポートフォリオのうち 1 物件において、基準に適合しない東洋ゴ ム製の免震材料が使用されていることが判明した。足元では、本件の補償の一部に関して合意に至ってい るが、今後の推移についてフォローしていく。
(4) 財務面においては、足元の金融環境や将来の金利上昇リスク等を見据え、借入期間の長期化や金利の固定 化を進めてきた。その結果、平均借入残存年数で 4. 7年、金利スワップ後の金利の固定化で 100％、と上 場時に比べて大きく改善された。また、借入金は13年 8月以降全額無担保・無保証での調達となってお り、返済期限の分散化も徐々に進んでいる。上場以降の一連の取り組みにより財務の安定性は向上してお り、J C R では、更に一段高い財務の安定性に向けた K F M による取り組みや実現状況について引き続き注 目している。
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【新規に取得した主要物件の概要】 ( 1) KDX レジデンス恵比寿
本物件は、J R 線・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から徒歩約 3 分に位置し、15 年 10 月に竣工したばか りの新築賃貸住宅である。本物件はポートフォリオの入替戦略の一環として取得された物件である。
本物件が所在する恵比寿エリアは、隣接する「代官山」・「広尾」・「白金台」とともに、都内でも人気が高 い高級住宅地である。また、J R 線・東京メトロ線の二路線利用によって、都心の主要エリア（「新宿」・「渋 谷」・「品川」・「銀座」など）への交通アクセスも優れ、幅広い層からの底堅い居住ニーズが期待できる。
住戸タイプについてはスモール・ファミリー向けとなっており、総戸数は店舗を含め 65 戸。建物の外観 はスタイリッシュなデザインである。本物件は竣工して間もないことから取得時の稼働率は 0％である。た だし、本物件の競争力やエリアの優位性を考慮すれば、今後のリーシングについては比較的順調に進捗して いくことが想定される。
取得日：15 年 10 月 30 日
取得価格：2, 845 百万円（ポートフォリオ比：約 1. 9％）
■ 格付対象
発行体：ケネディクス・レジデンシャル投資法人 【見通し変更】
対象 格付 見通し
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2015 年 11 月 10 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本 幸一
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http: / / www. jcr. co. jp）のストラク
チャード･ファイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014年 6月 2日）の信用格付の方法として掲載し
ている。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） ケネディクス・レジデンシャル投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
