不動産マーケットレポート
4
A p r i l , 2 0 1 7
前回ピーク時との比較でみる、
賃貸マンションの住戸タイプ別の
評価額推移������������ 2
経済トレンド�ウォッチ������� 4
不動産市場トレンド�ウォッチ���� 6
不動産価格指数にみる東京、大阪、愛知の
マンション�アパート（一棟）の
価格指数 ������������� 8
■本レポ ートに 関 するお 問 い 合 わ せ 先■
みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部
金子 伸幸 TEL.03-3274-9079（代表）
熊本地震で被災された皆様に御見舞いを申し上げます。
被災された地域が一刻も早く復興できますよう、
2
前回ピーク時との比較でみる、賃貸マンションの
東京の不動産市場がピークに近いと考える投資家の割合が過半数となる中、賃貸マンション・アパート
（一棟）の価格は、上昇に転じてから既に5年が経過しました。本稿では、J-REITが保有する東京都所
在の賃貸マンションの評価額が、前回のピークと比べて、どの程度の水準まで上昇しているかをタイプ別
（ワンルームタイプ、コンパクトタイプ、ファミリータイプ）に整理します。
一般財団法人日本不動産研究所の「第 35回不動産
投資家調査（2016年 10月現在）」によると、回答した投
資家の6割が2016年10月時点で東京の不動産市況は
ピークにあると考えています［図表1］。
国土交通省が開示する東京都の不動産価格指数
（商業用不動産）
※1の店舗とオフィスビルおよびマンション･
※ 1：国土交通省の資料によると「全国の商業用不動産に関して、
（略）個別物件の属性をヘドニック価格法によって調整して推計」
したものであり、主に登記移動情報とアンケート調査に基づいて
推計されている。2010年 1月〜12月までの算術平均値を100と
して指数化されているが、本稿では、2007年時点を100として再
指数化している。
※2：対象不動産は一棟の賃貸マンション。保有物件のうち東京都に
所在し2006年度上期から2016年度上期の全期間で評価額デー
タが開示された物件のみを対象として集計。
アパート
（一棟）の価格指数を前回のピークであった2007
年時点を100として再指数化しました［図表2］。マンショ
ン･アパート
（一棟）の価格指数は、2010年以降5年以上
上昇が続いており、2015年には唯一ピーク時の水準にま
で上昇しています。
J-REITが保有する東京都所在の賃貸マンションの評
価額データ
※2を用いて、前回ピークであった2007年度下
期（2008 年 3月期）を100とする指数を作成しました
［図表3］。これによると、2011年度上期がボトムとなり、そ
れ以降上昇が続いています。直近（2016年度上期）で
は上昇の勢いは若干低下しているものの、上昇を維持し
ており、指数値は97と前回ピーク時の水準近くまで上昇
しています。
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
東京 大阪
（%）
（現在） （半年後） （現在） （半年後）
60 65 70 75 80 85 90 95 100 105
不動産価格指数
（2007年時点を100として再指数化）
マンション・アパート（一棟）
オフィス 店舗
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 （年）
97
80 85 90 95 100 105 評価額の指数
（2007年度下期を100として指数化）
上
期 下期
（年度） 06
上
期 下期 07
上
期 下期 08
上
期 下期 09
上
期 下期 10
上
期 下期 11
上
期 下期 12
上
期 下期 13
上
期 下期 14
上
期 下期 15
上
期
16
データ出所：一般財団法人日本不動産研究所「第 35回不動産投資
家調査（2016年10月現在）」
データ出所：国土交通省「不動産価格指数（商業用不動産）」、
公益社団法人東京都不動産鑑定士協会
データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」
［図表1］ 投資家が市況はピークと考える割合
［図表2］ 不動産価格指数（商業用不動産）の推移
（2007年時点を100として再指数化）
［図表3］ J-REITが東京都で保有する賃貸マンションの
評価額の指数
住戸タイプ別の評価額推移
前ページの評価額の指数（2007年度下期を100）につ
いて、タイプ別
※3の動向をみると、ファミリータイプではボト
ム時の落ち込みが浅く、直近時点（2016年度上期）では、
最も高い水準です［図表4］。
対象とした不動産について個々の動向をみると、ファミ
リータイプの直近の水準は比較的高いですが、全体的に
ばらついているように見えます［図表5］。
直近の評価額の指数値の前回ピークに対する比率
※4を求め、不動産間の比率の平均と不動産間の比率のば
らつき度合を示す標準偏差との関係を整理しました
［図表6］。
ファミリータイプの評価額は、ワンルームタイプとコンパク
トタイプに比べて前回ピークとの比率の平均が高く、前回
ピークに最も近い水準まで上昇しています。但し、標準
偏差、つまり個別物件間のばらつき度合いがワンルームタ
イプとコンパクトタイプに比べて大きいことから、前回ピー
クとの差が大きい物件も混在していると推察されます。
J-REIT等が行うファミリータイプの賃貸マンションへの投
資においては、物件の選別がより重要であると考えられ
ます。
（以上、都市未来総合研究所 仲谷 光司）
※3：対象のタイプは次の目途で区分した。
ワンルームタイプ：1戸あたり30㎡未満
コンパクトタイプ：1戸あたり30㎡以上60㎡未満
ファミリータイプ：1戸あたり60㎡以上
※4：全物件が2007年度下期にピークとなっているわけではないため、
個々の物件について次式で比率を求めた。
個々の物件の直近値÷個々の物件のピーク値
80 85 90 95 100 105
上
期 下期
（年度） 06
上
期 下期 07
上
期 下期 08
上
期 下期 09
上
期 下期 10
上
期 下期 11
上
期 下期 12
上
期 下期 13
上
期 下期 14
上
期 下期 15
上
期
16 評価額の指数
（2007年度下期を100として指数化）
ファミリー コンパクト ワンルーム
評価額の指数
（2007年度下期を100として指数化）
ワンルームタイプ
60 70 80 90 100 110 120 130
上
期 下期 06
上
期 下期 07
上
期 下期 08
上
期 下期 09
上
期 下期 10
上
期 下期 11
上
期 下期 12
上
期 下期 13
上
期 下期 14
上
期 下期 15
上
期
16 （年度）
0.90 0.91 0.92 0.93 0.94 0.95 0.96 0.97 0.98 0.99 1.00
0 0.05 0.1 0.15 0.2
直
近
の
評
価
額
の
指
数
値
÷
前
回
ピ
ー
ク
値
の
平
均
値
小さい←個別不動産間のばらつき度合い→大きい
小
さ
い ↑
前
回
ピ
ー
ク
と
の
差 ↓
大
き
い
直近の評価額の指数値÷前回ピーク値の標準偏差
コンパクトタイプ コンパクトタイプ コンパクトタイプ
ファミリータイプ ファミリータイプ ファミリータイプ
ワンルームタイプ ワンルームタイプ ワンルームタイプ 評価額の指数
（2007年度下期を100として指数化）
60 70 80 90 100 110 120 130
コンパクトタイプ
上
期 下期 06
上
期 下期 07
上
期 下期 08
上
期 下期 09
上
期 下期 10
上
期 下期 11
上
期 下期 12
上
期 下期 13
上
期 下期 14
上
期 下期 15
上
期
16 （年度）
評価額の指数
（2007年度下期を100として指数化）
60 70 80 90 100 110 120 130
ファミリータイプ
上
期 下期 06
上
期 下期 07
上
期 下期 08
上
期 下期 09
上
期 下期 10
上
期 下期 11
上
期 下期 12
上
期 下期 13
上
期 下期 14
上
期 下期 15
上
期
16 （年度）
全
体
的
に
ば
ら
つ
い
て
い
る
図表4〜6のデータ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」
［図表4］ タイプ別の評価額の指数の推移
［図表5］ タイプ別の物件ごとの評価額の指数の推移
［図表6］ 個別不動産間の前回ピーク値に対する
比率の平均と標準偏差
4
経済トレンド・ウォッチ
■景気の動向（全国）
図1 景気動向指数
データ出所：内閣府「景気動向指数」
図2 景気ウオッチャーの景気判断指数
データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」
図3 企業の業況判断指数
注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。
（ ）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は2017年3月を対象とする予測値）。
データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」
140
130 120
110
100
90
80
70 1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 2010年1月 1月2011年 1月2012年
A．先行指数
B．一致指数
C．遅行指数
1月
2013年 1月2014年 2015年1月 1月2016年
（景気動向：CI指数 2010年＝100）
C111.6
C111.6
C111.6 A107.3
A107.3
A107.3 （12月） （12月）
B111.0
B111.0
B111.0
70
60
50
40
30
20
10
A．景気の現状判断DI
B．景気の先行き判断DI （景気の方向性：DI指数）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 1月2013年 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年
B49.7
B49.7
B49.7 （1月）
（1月）
（1月）
A48.6
A48.6
A48.6
30 20 10 0 ‒10 ‒20 ‒30 ‒40 ‒50 ‒60
（業況判断指数：業況DI）
全規模合計
大企業
中堅企業
中小企業
3月
2007年 6月 9月 12月 2008年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 6月 9月 12月 3月 2014年 6月 9月 12月 3月 2015年 6月 9月 12月 3月 2016年 6月 9月 12月
（12月） （12月）
（12月） 14（13）
14（13）
14（13） 12（7）
12（7）
12（7） 7（2）
7（2）
7（2） 2（－3）
2（－3）
2（－3）
【データ概要】
図1 景
（CI：コンポジット・インデックス）
気動向指数の CI 指数
：CI 指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。
景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。
景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。
景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。
図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き
（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。
（DI 指数：50 = 変わらない・横ばい、50より高い = 良くなる、50より低い = 悪くなる）
図 3 企業の業況判断指数
：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を
■物価�雇用�金利等の動向（全国）
図4 物価指数
データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」
図5 雇用情勢
注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果。
データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」
図6 主要金利
データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料
（2015年＝100）
B.消費者物価指数 （民営家賃）
C.国内企業物価指数 （総平均） A.消費者物価指数 （生鮮食品を除く総合）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 1月2013年 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年
90 95 100 105 110
C97.7
C97.7
C97.7 A99.6
A99.6
A99.6 B99.4
B99.4
B99.4
（1月） （1月）
（1月）
（完全失業率：％） （有効求人倍率：倍）
完全失業率 （左目盛）
有効求人倍率 （右目盛） 8.0
7.0 6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0 1月
2005年 2006年1月 2007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月 2011年1月 2012年1月 1月2013年 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年
1.6
1.4 1.2
1.0
0.8
0.6
0.4 0.2 1.43
1.43
1.43
3.0%
3.0%
3.0% （1月） （1月）
長期固定金利型 住宅ローン
都市銀行 住宅ローン（変動）
長期プライムレート
長期国債（10年物） 新発債流通利回り 4.000
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 0.500 0.000 －0.500
（％/年）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 2011年1月 2012年1月 2013年1月 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年
（返済期間20年以下）
1.590
1.590
1.590 2.475
2.475
2.475
0.950
0.950
0.950
0.085
0.085
0.085 （1月） （1月）
【データ概要】
図 4 消費者物価指数
国内企業物価指数
：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。
：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。
図 5 完全失業率
：労働力人口
（15 歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定
期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。
有効求人倍率
：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。
図 6 長期固定金利型住宅ローン
：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。
（保証型は含まない）
都市銀行住宅ローン
（変動）
：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。
6
不動産市場トレンド・ウォッチ
■東京圏
図1 用途別平均地価（基準地価の前年比）
注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。
データ出所：都道府県地価調査
図2 総人口の推移
注：各年4月1日現在の値。
データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料
図3 J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］
注：各投資法人の2016年9月末までの決算資料による。
データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0 （％）
東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市
住宅地2015年
住宅地2016年
商業地2015年
商業地2016年 2.1
2.1
2.1
0.7
0.7
0.7
1.4
1.4
1.4
1.1
1.1
1.1 0.9 0.9 0.9
0.2
0.2
0.2 2.7
2.7
2.7
0.6
0.6
0.6 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9
0.2
0.2
0.2 4.0
4.0
4.0
1.5
1.5
1.5
2.5
2.5
2.5 2.9 2.9 2.9 2.5 2.5 2.5
0.4
0.4
0.4 4.9
4.9
4.9
1.8
1.8
1.8
2.5
2.5
2.5 2.8 2.8 2.8 2.4 2.4 2.4
1.2
1.2
1.2
（千人） （％）
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
-0.5
-1.0
東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市
2014年4月(左目盛)
2015年4月(左目盛)
2016年4月(左目盛)
2016年4月 前年同月比増減率 (右目盛) 2015年4月 前年同月比増減率 (右目盛)
（％） （前年同期比：％ポイント）
-0.1
-0.1
-0.1 -0.1-0.1-0.1
-0.1
-0.1
-0.1
-0.1
-0.1
-0.1 -0.1-0.1-0.1 -0.2-0.2-0.2
4.9 4.5 5.2 5.2 5.8 5.4
0.0 2.0
1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0 4.0
6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0
全国 東京23区 （多摩地域）都下 神奈川県 埼玉県 千葉県
2014年9月期 (左目盛) 2015年9月期 (左目盛) 2016年9月期 (左目盛) 2015年9月期 前年同月比増減率 (右目盛) 2016年9月期 前年同月比増減率 (右目盛)
【データ概要】
図1 用
（公示価格・基準地価）
途別平均地価
：
「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準
となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が
毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。
「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における
調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。
図 2 総人口
： 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。
国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。
図 3 NOI 評価額利回り
： NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。
【データ概要】
■主要大都市（札幌�仙台�名古屋�京都�大阪�神戸�福岡）
図4 用途別平均地価（基準地価の前年比）
注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。
データ出所：都道府県地価調査
図5 総人口の推移
注：各年4月1日現在の値。
データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料
図6 J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］
注：各投資法人の2016年9月末までの決算資料による。
データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣
9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 （％）
札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
住宅地2015年
住宅地2016年
商業地2015年
商業地2016年 1.4 1.4 1.4 3.6 3.6 3.6 1.9 1.9 1.9 0.4 0.4
0.4 0.5 0.5 0.5 0.6 0.6 0.6 0.6 0.6 0.6 0.6
2.1 2.1 2.1 2.1 2.1 2.1 2.1 2.1 2.1 2.1 4.5 4.5 4.5 1.4 1.4 1.4 0.6 0.6
0.6 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5
2.9 2.9 2.9 2.9 2.9 2.9 2.9 2.6 2.6 2.6 4.9 4.9
4.9 4.7 4.7 4.7
3.8 3.8 3.8 6.1 6.1 6.1 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 4.8 7.3 7.3
7.3 7.6 7.6 7.6
5.3 5.3 5.3 6.5 6.5 6.5 8.0 8.0 8.0 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6 7.3 7.3 7.3 7.3 7.3 7.3 7.3
2016年4月 前年同月比増減率 (右目盛)
（千人） （％）
3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0
札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
2014年4月(左目盛)
2015年4月(左目盛)
2016年4月(左目盛)
2015年4月 前年同月比増減率 (右目盛)
（％） （前年同期比：％ポイント）
政令指定都市 札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
5.4 5.7 6.0 5.3 5.1 5.2 5.2 5.3
-0.3 -0.3 -0.3 -0.6 -0.1 -0.1 -0.1 -0.3 -0.3
-0.3 -0.2-0.2-0.2 -0.1-0.1-0.1 -0.1-0.1-0.1 -0.3-0.3-0.3
1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0
2014年9月期 (左目盛) 2015年9月期 (左目盛) 2016年9月期 (左目盛)
0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0
2015年9月期 前年同月比増減率 (右目盛) 2016年9月期 前年同月比増減率 (右目盛)
図 4 用
（公示価格・基準地価）
途別平均地価
：
「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準
となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が
毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。
「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における
調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。
図 5 総人口
： 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。
国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。
図 6 NOI 評価額利回り
： NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。
不動産マーケットレポート 2017.4
発 行 みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部
〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1
http://www.mizuho-tb.co.jp/
編集協力 株式会社都市未来総合研究所
〒103-0027 東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階
http://www.tmri.co.jp/
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不動産価格指数にみる東京、大阪、愛知のマンション・アパート（一棟）の価格指数
〈お 問 合 せ 先〉
宅地建物取引業：届出第２号
所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟
みずほ信託銀行株式会社
国土交通省が開示する不動産価格指数（商業用不動産）のマンション･アパート（一棟）の価格指数の動向
について、東京都、大阪府および愛知県を比較します。
価格指数をピーク年時点を100として再指数化した指数で比較すると、東京都と大阪府はともに2007年が
ピークで2009年にボトムとなり、その後上昇傾向は類似しています。愛知県のピークは遅れて2008年となった
ものの、ボトムは2009年で東京都と大阪府と同じでした。しかし、その後2011年、2012年には再び2009年の水
準に戻り、本格的な上昇は2013年以降と遅れています
※1［図表1］。
各都府県の2015年の価格指数の前回ピーク値に対する比率は、東京都では1.01、大阪府では0.97となり、
ほぼピーク値の水準に達しているのに対し、愛知県では上昇が遅れたことなどから0.88に止まっています
［図表2］。
（以上、都市未来総合研究所 仲谷 光司）
［図表1］ 立地別のマンション･アパート（一棟）の価格指数
推移（2007年時点を100として再指数化）
［図表2］ 2015年の前回ピーク値に対する比率
図表1、図表2のデータ出所：国土交通省「不動産価格指数（商業用不動産）」、公益社団法人東京都不動産鑑定士協会、
公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会、公益社団法人愛知県不動産鑑定士協会
60 70 80 90 100 110 120 不動産価格指数
（ピーク時点を100として再指数化）
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 （年） 愛知県 東京都
大阪府
1.01
0.97
0.88
0.80 0.85 0.90 0.95 1.00 1.05
直近の指数値÷前回ピーク時の指数値
東京都 大阪府 愛知県
1.01
0.97
0.88
0.80 0.85 0.90 0.95 1.00 1.05
直近の指数値÷前回ピーク時の指数値
東京都 大阪府 愛知県
