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15- D- 0157 201 5 年 5 月 2 7 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
野村不動産マ
ス
タ
ー
フ
ァ
ン
ド
投資法人
（証券コード：3285）【クレジット・モニター指定】
長期発行体格付 ＡＡ− → ＃ＡＡ−／ポジティブ 債券格付 ＡＡ− → ＃ＡＡ−／ポジティブ
野村不動産レ
ジデ
ン
シ
ャ
ル
投資法人
（証券コード：3240）【クレジット・モニター指定】
長期発行体格付 ＡＡ → ＃ＡＡ／ネガティブ 債券格付 ＡＡ → ＃ＡＡ／ネガティブ ■ 格付事由
(1) 野村不動産マスターファンド投資法人（NMF ）、野村不動産オフィスファンド投資法人（NOF ）及び野村 不動産レジデンシャル投資法人（NRF ）は本日、合併契約を締結したと発表した。15 年10 月1 日を新設 合併設立法人（新投資法人）の成立日として、NMF 、NOF 及びNRF を新設合併消滅法人とする新設合併 （本合併）を行う予定である。
(2) これまで NMF は物流施設及び商業施設を投資対象とする複合型 J - RE IT として、NOF はオフィスを、 NRF は居住用施設をそれぞれ投資対象とした特化型 J - RE ITとして、野村不動産投資顧問（NRE A M）に資 産運用業務を委託し、スポンサーである野村不動産（NRE ）グループからのサポートを受けつつ運用のト ラックレコードを積み上げてきた。新投資法人は本合併により総合型 J - RE IT へ転換し、9, 000 億円強の 総資産規模と大型化する見込みである。なお、NRE A M は本日付でスポンサーグループとの相互成長の加 速を企図し、同グループとの間で「賃貸バリューチェーンに関する基本合意書」を締結した。これに伴い 新投資法人は本合併の効力発生等を条件に、NRE から商業施設 2 物件、オフィス 3物件、居住用施設 2 物件の計 7 物件を約 231 億円で取得予定となっている。
(3) NMF は安定した稼働や相対的に高い NOI利回りを確保した賃貸事業運営を継続してきたものの、厳しい 物件取得環境が続く中、外部成長については大きな進捗がみられていなかった。本合併による資産規模の 拡大に加え、総合型 J - RE IT への転換により機動的な外部成長機会を捉えることが可能になることで、物 件やテナントの分散が進展するものと想定しており、ポートフォリオの大型化に併せた収益安定性の確保 が見込まれる。一方で相対的に低位の L T V 水準での財務運営がなされてきたが、NRF及び NOFの有利子 負債を承継することや本合併による正ののれんの計上等により、実態としての L T V 水準が上昇すること が予想される。このため財務の柔軟性等に係る変化に関しては留意が必要と考えているものの、その影響 は小幅に止まるものとみており、NMF の格付を「ポジティブ」方向でクレジット・モニターに指定した。 NRF については、やや高止まりしていた L T V 水準の引き下げが本合併により見込まれる。ただスポンサ ーグループにおける最注力事業で、知見やノウハウの発揮を通じ安定した収益が期待されていた住宅分野 のポートフォリオ内での比率低下等からみて、優位性のある物件で構成されたポートフォリオの分散度の 高さや、キャッシュフローの安定性により担保されていた相対的に低い資産価値の変動可能性が一定の影 響を受ける可能性は否めない。このため、NRF の格付を「ネガティブ」方向でクレジット・モニターに 指定した。今後は合併手続きなどの進捗状況を確認していくとともに、新投資法人の合併後のポートフォ リオ（上述の 7 物件の新規取得を含む）、運用体制、成長戦略、財務方針等を精査し、格付に反映させて いく。
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■ 格付対象
発行体：野村不動産マスターファンド投資法人 【クレジット・モニター指定】
対象 格付
長期発行体格付 #AA- / ﾎﾟｼﾞﾃｨﾌﾞ
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 1 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2014 年 10 月 30 日 2024 年 10 月 30 日 0. 87% #AA- / ﾎﾟｼﾞﾃｨﾌﾞ
発行体：野村不動産レジデンシャル投資法人 【クレジット・モニター指定】
対象 格付
長期発行体格付 #AA/ ﾈｶﾞﾃｨﾌﾞ
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 1 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
50 億円 2011 年 2 月 25 日 2016 年 2 月 25 日 1. 21% #AA/ ﾈｶﾞﾃｨﾌﾞ
第 2 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
50 億円 2012 年 2 月 24 日 2017 年 2 月 24 日 1. 03% #AA/ ﾈｶﾞﾃｨﾌﾞ
格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2015 年 5 月 27 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本 幸一 主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類 と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、J C R のホームページ（http: / / www. jcr. co. jp）のストラクチャード･フ ァイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。 5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 野村不動産マスターファンド投資法人 野村不動産レジデンシャル投資法人 6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。 本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性 の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外 の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入 手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。 7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明 8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、 独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、 当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
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金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。
■本件に関するお問い合わせ先
