不動産マーケットレポート｜株式会社 都市未来総合研究所

不動産マーケットレポート

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S e p t e m b e r, 2 0 1 7

加速度的に増加する東京圏の

外国人人口������������ 2

経済トレンド�ウォッチ������� 4

不動産市場トレンド�ウォッチ���� 6

都区部の賃貸住宅市場と

外国人人口 ������������ 8

■本レポ ートに 関 するお 問 い 合 わ せ 先■ みずほ信託銀行株式会社　不動産業務部 金子　伸幸　TEL.03-3274-9079（代表）

熊本地震で被災された皆様に御見舞いを申し上げます。

被災された地域が一刻も早く復興できますよう、

2

加速度的に増加する東京圏の外国人人口

2017年の全国の人口

_{は対前年で減少したものの外国人の人口は増加しました。東京圏}

_の外国

人の増加数は全国の半数近くを占め、増加率

_{は上昇しています。本稿では増加する東京圏の外国}

人人口の状況について概観します。

2017年の全国の人口は、前年比15.9万人減（−0.1％）

の1億 2,791万人でした。ただし、全国で外国人は14.9

万人増加し、日本人の30.8万人の減少を補うかたちとな

りました［図表1］。全国の外国人の増加の半数近い7.2

万人が東京圏での増加でした。名古屋圏

_、大阪圏

では、外国人の増加に対し日本人は減少しましたが、東

京圏は外国人、日本人ともに増加しました。三大都市圏

以外では、北海道、香川県、佐賀県、宮崎県、沖縄県の

外国人の増加率が、前年比10％を超える水準でした。

東京圏の中では、神奈川県、埼玉県、千葉県の外国人の

増加が各県の人口の増加の約6割を占めました［図表2］。

［図表2］東京圏の人口増減数等（2016〜2017年）

_{［図表4］東京圏の人口の対前年増加率}

［図表1］全国と3大都市圏の人口増減数

（2016〜2017年）

［図表3］東京圏の人口推移

図表1〜4のデータ出所：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」

●

東京圏の外国人の増加数は全国の半数近くを占め、増加率は上昇

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 東京圏 外国人増減数（左軸） 日本人増減数（左軸） 外国人増加数/（外国人増加数＋日本人増加数）（右軸）

（万人） （％）

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

2014 2015 2016 2017

（％）

（各年１月１日時点）（年） 外国人人口増加率

日本人人口増加率

10.0 14.9

7.2

0 10 20 （万人）

－10

－20

－30

－40 －30.8

全国 東京圏 名古屋圏 大阪圏

外国人増減数

日本人増減数 _3,480

3,500 3,520 3,540 3,560 3,580 3,600

70 75 80 85 90 95 100

2013 2014 2015 2016 2017

（万人） （万人）

外国人人口 （左軸）

日本人人口 （右軸）

（各年１月１日時点） （年）

東京圏では、全体の4割が外国人による増加でした。

東京圏の日本人、外国人の人口はともに近年増加傾向

ですが［図表3］、特に外国人人口は加速度的に増加して

います［図表4］。

※ 1：1月1日時点の住民基本台帳人口で、日本人住民と外国人住民

の総計

※2：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県

※3：当年人口÷前年人口−1で算定

※4：愛知県、岐阜県、三重県

※5：大阪府、兵庫県、京都府、奈良県

東京圏の市区町村別外国人増加数は横浜市等の政

令指定都市や江戸川区等の都心 3区

_{以外の区部等}

が上位です［図表 5］。横浜市の増加数が最上位であ

る要因は、東京圏の市区町村の中で外国人人 口が最も

多く、アジアや南米等から日本に定住した外国人が家族

や知人を呼び寄せていること、近年、中国やベトナム等か

らの留学生が増加していること等とみられます。

年齢階級別人口は、40歳代が多い日本人と異なり、外

国人は20歳代の若年層が多い構成です［図表6］。

増加数に占める国籍・地域別割合はアジアが9割を超

し（37％が中国）、北米は1.7％、ヨーロッパは3.6％に留ま

ります［図表7］。

同じく増加数を在留資格

_{別にみると留学の割合が}

26％で最も多く、次いで永住者とともに技術・人文知識・

国際業務が19％で続きます［図表8］。入国管理局では

外国人の受入れを促進するための留学や企業のニーズ

に柔軟に対応する措置

_{を講じており、外国人人口増}

加の背景のひとつとなっている可能性があります。なお、

［図表7］東京圏の外国人人口増加数の国籍・地域別割合

［図表8］東京圏の外国人人口増加数の在留資格別割合

［図表6］東京圏の年齢階級別人口（2017年1月1日現在）

［図表5］東京圏の市区町村別外国人人口増加数上位

（2016〜2017年）

図表5〜6のデータ出所：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」

図表7〜8のデータ出所：法務省「在留外国人統計」

●

主にアジア各国からの留学生や若年労働者等が増加

2015年12月から2016年12月の 増加数の割合（無国籍を除く） アジア

（中国以外） 55.3% アジア（中国）

37.2% ヨーロッパ 3.6%北米 1.7% オセアニア 0.5%

アフリカ 0.9%南米 0.9%

2015年12月から2016年12月の 増加数の割合

その他

23% _26%留学

永住者 19% 技術・ 人文知識・

国際業務 19% 家族滞在

14%

男 女

200 150 100 50 0 50 100 150 200

100歳以上 90～94 95～99 85～89 80～84 75～79 70～74 65～69 60～64 55～59 50～54 45～49 40～44 35～39 30～34 25～29 20～24 15～19 10～14 5～9 0～4歳

（万人） 日本人

100歳以上 90～94 95～99 85～89 80～84 75～79 70～74 65～69 60～64 55～59 50～54 45～49 40～44 35～39 30～34 25～29 20～24 15～19 10～14 0～4歳

（万人）

男 女

8 6 4 2 0 2 4 6 8

5～9

外国人

※7：千代田区、中央区、港区の3区

※8：技術・人文知識・国際業務の例は、機械工学等の技術者、通訳、

デザイナー、私企業の語学教師など。家族滞在とは、在留資格を

もって在留する者の扶養を受ける場合で配偶者又は子に限る。

※9：法務省入国管理局では外国人の受入れを促進するため、2015年

から中学生、小学生の留学生への在留資格「留学」の付与や企

業等のニーズに柔軟に対応するための業務に必要な知識の区

分の撤廃（包括的な在留資格「技術・人文知識・国際業務」への

一本化）等を行っている。

上位 都道府県名 市区町村名 2016-2017年

_{増加数（人）}

（参考）2017年

_{人口（人）}

1 神奈川県

横浜市

5,161

86,584

2 東京都

江戸川区

2,714

30,827

3 神奈川県

川崎市

2,714

35,705

4 東京都

新宿区

2,650

41,235

5 東京都

豊島区

2,520

27,060

6 東京都

板橋区

2,520

22,667

7 埼玉県

川口市

2,348

29,989

8 東京都

葛飾区

2,223

18,768

9 東京都

北区

1,943

19,552

10 東京都

足立区

1,876

27,417

近年、国内の大学等では留学生と日本人学生が共に暮

らす混住型の国際学生寮の設置を積極的に進めており、

4

経済トレンド・ウォッチ

■景気の動向（全国）

図1　　景気動向指数

注：平成29年（2017年）1月分以降、「中小企業出荷指数（製造業）」公表休止のため、｢景気動向指数｣の一致指数採用系列は10指標から9指標に変更された。

データ出所：内閣府「景気動向指数」

図2　　景気ウオッチャーの景気判断指数

データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3　　企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。 （　）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は2017年9月を対象とする予測値）。

データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

140

130 120

110

100

90

80

70 1月

2005年 1月2006年 1月2007年 2008年1月 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年

A ．先行指数

B ．一致指数

C ．遅行指数

1月

2013年 2014年1月 1月2015年 1月2016年 1月2017年 （景気動向：CI指数　2010年＝100）

C114.7 C114.7 C114.7 A108.1 A108.1 A108.1 （5月） （5月）

B113.2 B113.2 B113.2

70

60

50

40

30

20

10

A．景気の現状判断DI

B ．景気の先行き判断DI （景気の方向性：DI指数）

1月

2005年 1月2006年 2007年1月 1月2008年 2009年1月 1月2010年 2011年1月 1月2012年 2013年1月 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年 B51.5 B51.5 B51.5 （6月） （6月） （6月）

A49.9 A49.9 A49.9

30 20 10 0

‒ 10 ‒20 ‒30 ‒40 ‒50 ‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月

2007年 6月 9月 12月 2008年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 6月 9月 12月 3月 2014年 6月 9月 12月 3月 2015年 6月 9月 12月 3月 2016年 6月 9月 12月 2017年 3月 6月

（6月） （6月）

（6月） 20（16）

20（16）

20（16） 16（11）

16（11）

16（11） 12（8）

12（8）

12（8） 7（4）

7（4）

7（4）

【データ概要】

気動向指数の CI 指数 ：CI 指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。 景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。 景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。 図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き

（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。 （DI 指数：50=変わらない・横ばい、50より高い =良くなる、50より低い = 悪くなる）

図 3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を

■物価�雇用�金利等の動向（全国）

図4　　物価指数

データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5　　雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果。

データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6　　主要金利

データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2015年＝100）

B. 消費者物価指数 （民営家賃）

C. 国内企業物価指数 （総平均） A. 消費者物価指数 （生鮮食品を除く総合）

1月

2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 2009年1月 1月2010年 2011年1月 1月2012年 2013年1月 1月2014年 1月2015年 1月2016年 2017年1月 90

95 100 105 110

C98.4 C98.4 C98.4 A100.2 A100.2 A100.2 B99.3 B99.3 B99.3 （6月） （6月） （6月）

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）

完全失業率 （左目盛）

有効求人倍率 （右目盛） 8.0

7.0 6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0 1月

2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 2013年1月 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年 1.6

1.4 1.2

1.0

0.8

0.6

0.4 0.2 1.51

1.51

1.51

2.8%

2.8%

2.8% （6月） （6月）

長期固定金利型 住宅ローン

都市銀行 住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物） 新発債流通利回り 4.000

3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 0.500 0.000 －0.500

（％/年）

1月

2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 1月2013年 2014年1月 1月2015年 2016年1月 1月2017年

（返済期間20年以下）

1.560

1.560

1.560 2.475

2.475

2.475

0.950

0.950

0.950

0.075

0.075

0.075 （6月） （6月）

【データ概要】

図 5 完全失業率 ：労働力人口（15 歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。

有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。

図 6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない）

都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。

長期プライムレート ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。

6

不動産市場トレンド・ウォッチ

■東京圏

図1　　用途別平均地価（公示地価の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。

データ出所：国土交通省「地価公示」

図2　　総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。

データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図3　　J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2016年12月末までの決算資料による。

データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0 （％）

東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

住宅地2016年

住宅地2017年

商業地2016年

商業地2017年 2.8

2.8

2.8

0.7

0.7

0.7 1.21.21.2 1.11.11.1 1.11.11.1

0.2

0.2

0.2 3.0

3.0

3.0

0.7

0.7

0.7 0.90.90.9 1.11.11.1 1.11.11.1 _0.40.40.4 4.8

4.8

4.8

1.8

1.8

1.8 2.32.32.3

3.0

3.0

3.0

2.3

2.3

2.3

0.5

0.5

0.5 5.5

5.5

5.5

1.9

1.9

1.9

2.6

2.6

2.6 3.03.03.0 2.72.72.7

1.4

1.4

1.4

（千人） （％）

12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

2015年4月(左目盛)

2016年4月(左目盛)

2017年4月(左目盛)

2017年4月 前年同月比増減率 (右目盛) 2016年4月 前年同月比増減率 (右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

4.9 4.5 5.2 5.1 5.8 5.4

-0.3 -0.1

-0.1 -0.1

-0.1 -0.1

0.0 2.0

1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0 4.0

6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0

全国 東京23区 _{（多摩地域）}都下 神奈川県 埼玉県 千葉県

2014年12月期 (左目盛) 2015年12月期 (左目盛) 2016年12月期 (左目盛) 2015年12月期 前年同月比増減率 (右目盛) 2016年12月期 前年同月比増減率 (右目盛)

【データ概要】

　「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における

調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図 2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。

国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図 3 NOI 評価額利回り ：NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸

マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。

【データ概要】

■主要大都市（札幌�仙台�名古屋�京都�大阪�神戸�福岡）

図4　　用途別平均地価（公示地価の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。

データ出所：国土交通省「地価公示」

図5　　総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。

データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図6　　J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2016年12月末までの決算資料による。

データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 （％）

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市

住宅地2016年

住宅地2017年

商業地2016年

商業地2017年

2.0 2.0 2.0 3.2 3.2 3.2 1.6 1.6 1.6 0.5 0.5

0.5 0.5 0.5 0.5 0.30.30.30.30.30.30.3

2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 2.0 2.0 2.0 4.0 4.0 4.0 1.2 1.2

1.2 _0.80.80.8

0.5

0.5

0.5 _{0.20.20.20.20.20.20.2}

3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 6.0 6.0

6.0 6.26.26.2

5.5 5.5 5.5 5.0 5.0 5.0 7.8 7.8 7.8 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 5.9 5.9 5.9 5.9 5.9 5.9 5.9 6.1 6.1 6.1 9.0

9.0 9.09.0

4.8 4.8 4.8 6.5 6.5 6.5 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5

2017年4月 前年同月比増減率 (右目盛)

（千人） （％）

3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市

2015年4月(左目盛)

2016年4月(左目盛)

2017年4月(左目盛)

2016年4月 前年同月比増減率 (右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

政令指定都市 札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市

5.4 5.7 5.9 _{5.3 5.1 5.2 5.2 5.3} -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.3 -0.3 -0.3 -0.3 -0.2

-0.2 _-0.3-0.3 -0.2-0.2

1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0

2014年12月期 (左目盛) 2015年12月期 (左目盛) 2016年12月期 (左目盛)

0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0

2015年12月期 前年同月比増減率 (右目盛) 2016年12月期 前年同月比増減率 (右目盛)

図 4 用

（公示価格・基準地価）

途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準

となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が 毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。

　「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における

調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図 5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。

国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図 6 NOI 評価額利回り ：NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸

マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。

不動産マーケットレポート　2017.9

発　　行　みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部 　〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1

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都区部の賃貸住宅市場と外国人人口

〈お 問 合 せ 先〉

宅地建物取引業：届出第２号

所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

ケン不動産投資顧問が公表した都区部9区

_{の賃貸住宅市場報告によると、一般賃貸住宅の空室率が一}

段と改善する中、高級賃貸住宅の空室率の改善は停滞し、同賃料は2015年度から2016年度期初にかけて上

昇したものの、その後は下落傾向です［図表1］。

2017年の都区部 9区の外国人人口は増加しており、人口および増加数は新宿区が高水準です［図表 2］。

一方、先進6ヶ国

_{の外国人人口は港区が高水準で、港区における先進6ヶ国の外国人はファンドバブル期に}

増加し、2008年のリーマンショック後に減少、2017年も対前年で減少しています［図表3］。

外国人は全体として増加傾向ですが、ファンドバブル期に多かった外資系証券会社等による高額所得者の

国内への転勤等は限定的とみられます。

（以上、都市未来総合研究所　丸山 直樹）

［図表1］都区部9区の空室率と賃料の推移

［図表2］都区部9区の外国人人口

_{（2016年、2017年） ［図表3］先進6ヶ国の外国人人口}

データ出所：東京都「東京都の統計：外国人人口」

データ出所：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」

データ出所：ケン不動産投資顧問株式会社「KEN Residential Market Report」

4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5

12,000 12,500 13,000 13,500 14,000 14,500 15,000

第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期

2015年度 第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期2016年度

（円/坪） （％）

平均成約賃料坪単価 空室率 一般賃貸住宅

0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000

0 1 2 3 4 5 6

（万人） （人）

千

代

田

区

港

区 新宿

区

品

川

区

文

京

区

目

黒

区

大

田

区

世

田

谷

区

渋

谷

区

2016年の外国人人口：左軸 2017年の外国人人口：左軸 増減数（2016-2017）：右軸

（％）

5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0

13,500 14,000 14,500 15,000 15,500 16,000 16,500

第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期

2015年度 第1四半期 第2四半期 第3四半期 第4四半期2016年度 （円/坪）

平均成約賃料坪単価 空室率 高級賃貸住宅

1,000

0 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000（人）

千

代

田

区

港

区 新宿

区

文

京

区

品

川

区

目

黒

区

大

田

区

世

田

谷

区

渋

谷

区

都区部9区の2017年

5,000 5,500 6,000 6,500 7,000 7,500 8,000 8,500 9,000 9,500 （人）

（年） 2000 0102030405060708091011121314151617

港区の2000年～2017年

※1：千代田区・港区・品川区・大田区・文京区・新宿区・渋谷区・世田谷区・目黒区

※2：アメリカ、イギリス、フランス、

ドイツ、イタリア、カナダ