【表紙】
【提出書類】 有価証券報告書
【提出先】 関東財務局長
【提出日】 平成30年１月18日
【計算期間】 第７期（自 平成29年５月１日 至 平成29年10月31日）
【発行者名】 日本ヘルスケア投資法人
【代表者の役職氏名】 執行役員 竹内 宏
【本店の所在の場所】 東京都中央区銀座六丁目２番１号
【事務連絡者氏名】 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
コーポレート本部 部長 安住 健太郎
【連絡場所】 東京都中央区銀座六丁目２番１号
【電話番号】 03-6757-9600
【縦覧に供する場所】 株式会社東京証券取引所
（東京都中央区日本橋兜町２番１号）
第一部【ファンド情報】
第１【ファンドの状況】
１【投資法人の概況】
（１）【主要な経営指標等の推移】
① 主要な経営指標等の推移
回次 第１期 第２期 第３期 第４期 第５期 第６期 第７期
決算年月
平成26年
10月
平成27年
４月
平成27年
10月
平成28年
４月
平成28年
10月
平成29年
４月
平成29年
10月
（１）営業成績
営業収益 百万円 354 507 555 667 679 697 697
うち賃貸事業収入 百万円 354 507 555 667 679 697 697
営業費用 百万円 184 261 330 377 404 419 424
うち賃貸事業費用 百万円 112 166 208 258 272 294 297
営業利益 百万円 169 245 224 289 274 277 273
経常利益 百万円 130 162 201 261 247 250 245
当期純利益 百万円 129 161 200 260 246 249 244
（２）財産等の状況（期末日現在）
総資産額 百万円 8,465 15,134 17,666 20,847 21,315 21,269 21,218
有利子負債額 百万円 5,850 6,400 8,800 9,300 9,800 9,800 9,800
純資産額 百万円 2,109 8,045 8,035 10,669 10,595 10,538 10,473
出資総額（純額） （注３） 百万円 1,980 7,884 7,834 10,408 10,348 10,288 10,229
（３）分配の状況
分配総額 百万円 129 211 247 320 306 309 307
うち利益分配金総額 百万円 129 161 200 260 246 249 244
うち利益超過分配金総額 百万円 － 49 46 59 59 59 63
配当性向 （注４） ％ 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
（４）１口当たり情報
発行済投資口の総口数 口 19,800 60,800 60,800 74,632 74,632 74,632 74,632
１口当たり純資産額 円 106,546 132,332 132,160 142,958 141,969 141,206 140,337
１口当たり分配金 円 6,546 3,471 4,067 4,295 4,106 4,143 4,124
うち１口当たり利益分配金 円 6,546 2,661 3,299 3,495 3,306 3,343 3,274
うち１口当たり利益超過
分配金
円 － 810 768 800 800 800 850
（５）財務指標
総資産経常利益率
（注５、注６）
％ 1.5 (2.6) 1.4 (2.8) 1.2 (2.4) 1.4 (2.7) 1.2 (2.3) 1.2 (2.4) 1.2 (2.3)
自己資本利益率
（注６、注７）
％ 6.1 (10.3) 3.2 (6.4) 2.5 (4.9) 2.8 (5.6) 2.3 (4.6) 2.4 (4.8) 2.3 (4.6)
１口当たり当期純利益
（注８）
円 9,018 2,705 3,299 3,566 3,305 3,342 3,274
期末自己資本比率 ％ 24.9 53.2 45.5 51.2 49.7 49.5 49.4
期末総資産有利子負債比率 ％ 69.1 42.3 49.8 44.6 46.0 46.1 46.2
賃貸キャッシュ・フロー
（ＮＯＩ） （注９）
百万円 336 479 499 596 595 596 596
-
回次 第１期 第２期 第３期 第４期 第５期 第６期 第７期
決算年月
平成26年
10月
平成27年
４月
平成27年
10月
平成28年
４月
平成28年
10月
平成29年
４月
平成29年
10月
（６）その他参考情報
投資物件数 件 8 14 17 21 22 22 22
テナント数 （注10） 件 8 14 17 21 22 22 22
総賃貸可能面積 ㎡ 27,793.71 46,142.60 57,173.22 65,203.04 67,298.83 67,298.83 67,298.83
期末稼働率 （注11） ％ 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
当期減価償却費 百万円 94 137 151 187 188 193 195
当期資本的支出額 百万円 1 0 2 10 19 29 59
（注１）日本ヘルスケア投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の計算期間は、毎年５月１日から10月末日ま
で、及び11月１日から翌年４月末日までの各６ヶ月間となっていますが、第１期計算期間は、本投資法人の設
立の日である平成26年１月７日から平成26年10月末日までとなります。
（注２）営業収益等には、消費税等は含まれていません。
（注３）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しております。
（注４）第１期、第２期及び第４期の配当性向は、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算してお
ります。
配当性向＝｛分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益｝×100
（注５）総資産経常利益率＝経常利益÷｛（期首総資産額＋期末総資産額）÷２｝×100
（注６）（ ）内の数値は年換算値を記載しています。なお、第１期は実質的な運用開始日である平成26年３月28日から
平成26年10月31日までの運用日数218日、第２期は運用日数181日、第３期は運用日数184日、第４期は運用日数
182日、第５期は運用日数184日、第６期は運用日数181日、第７期は運用日数184日により年換算値を算出して
います。
また、総資産経常利益率及び自己資本利益率の計算において、第１期は、期末総資産額、期末純資産額をそれ
ぞれ用いています。
（注７）自己資本利益率＝当期純利益÷｛（期首純資産額＋期末純資産額）÷２｝×100
（注８）１口当たり当期純利益は、次の日数加重平均投資口数により算出しています。
第１期 14,374口、第２期 59,800口、第３期 60,800口、第４期 73,144口、
第５期 74,632口、第６期 74,632口、第７期 74,632口
（注９）賃貸キャッシュ・フロー（ＮＯＩ）＝賃貸事業収入－賃貸事業費用＋当期減価償却費
（注10）テナント数は、エンドテナントの総数を記載しています。
（注11）期末稼働率＝総賃貸面積÷総賃貸可能面積×100
なお、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。
（注12）上記の表中特段の記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入して記載して
います。
② 当期の資産運用の経過
（イ）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以
下 「投 信法 」 とい い ます 。） に 基づ き 、 大 和リ アル ・ エス テ ート ・ア セッ ト ・マ ネジ メン ト 株式 会社 （以 下
「資産運用会社」といいます。）を設立企画人として平成26年１月７日に設立され、その後、平成26年４月３
日に私募による投資口の追加発行（18,800口）を行いました。当該私募増資による手取金及び借入金により、
平成26年３月28日に８物件を取得し、実質的な運用を開始しました。
運用開始以降７ヶ月程度のトラックレコードを積んだ後、平成26年11月４日に公募による投資口の追加発行
（39,000口）を実施し、翌日、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資
信託証券市場への上場（銘柄コード 3308）とあわせ、６物件を追加取得しました。第３期においては、借入
金及び手元資金にて３物件を追加取得、第４期においては、平成27年11月17日に公募による投資口の追加発行
（12,130口）を実施し、４物件を追加取得、第５期においては、平成28年10月６日に借入金及び手元資金にて
１物件を追加取得しました。上場時の合計取得価格は13,280百万円でしたが、物件の追加取得により、平成29
年10月末日現在で19,318百万円となっております。
本投資法人は、主たる用途がヘルスケア施設（後記「２ 投資方針 （１）投資方針 ② 投資態度」をご参
照下さい。）であるもののみを投資対象とするヘルスケア施設特化型リートとして、投資家の皆様の資金を有
効に活用し、質の高いヘルスケア施設の供給拡大に繋げ、ヘルスケア施設の利用者に対して高水準なサービス
を提供するとともに、投資家の皆様に対して適切な収益を還元し、さらなる資金の導入を図り、投資家の皆様
とヘルスケア施設・サービス供給の好循環の創出を目指します。このような取組みを通じて、民間資金を有効
に活用した高齢者向け住環境の整備という我が国の重要政策の実現にも貢献したいと考えています。
（ロ）投資環境と運用実績
ａ．投資環境（平成29年５月１日～平成29年10月31日）
本投資法人の設立は、我が国が抱える年齢別人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の
増加という構造上の問題と、それに伴い不足すると考えられる高齢者施設・住宅の拡充の必要性という社会
的需要を背景としています。
我が国においては、平成29年６月１日現在、65歳以上の人口（以下、「高齢者人口」といいます。）が総
人口の４分の１超を占め（総務省「人口推計」（平成29年11月20日公表）によります。）、今後も総人口の
うち高齢者人口の占める割合（以下、「高齢化率」といいます。）の上昇、及び高齢者の一人暮らし人口の
増加が予想されており、高齢者の居住を目的に介護サービス等の付された高齢者向け住宅（「シルバーハウ
ジング」、「高齢者向け優良賃貸住宅」、「サービス付き高齢者向け住宅」、「有料老人ホーム」及び「軽
費老人ホーム」をいいます。以下同じです。）の開発の拡大の可能性が十分にあると認識しています。
国土交通省では、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を平成37年には４％とすることを政策目標と
して設定しています。
このように、ヘルスケア施設の中でも特に高齢者施設・住宅に対する社会的需要は高まっており、国策と
しても高齢者施設・住宅の拡充は重点事項の一つとなっていることから、本投資法人は、当面の間、ヘルス
ケア施設の中でも高齢者施設・住宅を重点投資対象とし、高まる社会的需要から生じるキャッシュ・フロー
の獲得機会を捉えていきます。
b．運用実績
当期においては、物件の取得はありません。
なお、当期末（平成29年10月31日）現在保有する物件について、賃貸可能面積は67,298.83㎡、稼働率は
100.0％となっております。
-（ハ）資金調達の概要
a 借入金返済資金の調達
本投資法人は当期において、借入金の返済資金に充当するため、以下の借入れを行いました。
・平成29年９月29日に返済期限が到来した株式会社みずほ銀行からの借入金500百万円の返済資金として、
同日に同行より同額の借入れを行いました。
・平成29年10月31日に返済期限が到来した株式会社みずほ銀行、株式会社武蔵野銀行及び信金中央金庫から
の借入金総額1,800百万円の返済資金として、同日にそれぞれ同行より同額の借入れを行いました。
b 当期末の有利子負債の状況
上記の結果、当期末（平成29年10月31日）の有利子負債残高は総額9,800百万円（短期借入金500百万円、
長期借入金9,300百万円）となりました。長期借入金のうち、１年以内に返済期日が到来するものが2,100百
万円あります。当期末時点の平均残存年限は2.3年となっております。
当期末の出資総額（純額）は10,229百万円、発行済投資口の総口数は74,632口となっております。
なお、当期末の金融機関毎の借入残高は以下のとおりです。
借入先 当期末（百万円） 比率（％）（注）
株式会社みずほ銀行 2,800 28.57
株式会社りそな銀行 1,700 17.35
三井住友信託銀行株式会社 1,700 17.35
みずほ信託銀行株式会社 1,200 12.24
株式会社武蔵野銀行 1,000 10.20
信金中央金庫 900 9.18
第一生命保険株式会社 500 5.10
合計 9,800 100.00
（注）比率は小数第３位を四捨五入して記載しています。
（ニ）業績及び分配の概要
上記 の運用の 結 果、本投 資法人の当期の 実績は、 営業収益697百 万円、営 業 利益273百万 円、経常利 益245百
万円、当期純利益は244百万円となりました。
分配金につきましては、投資法人に係る課税の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正
を含みます。以下同じです。）第67条の15）の適用により、利益分配金相当額が損金算入されることを企図し
て、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、
この結果、投資口１口当たりの分配金を3,274円としました。
これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超える金銭の
分配を行うこととしています（注）。これに基づき、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しとして
当 期 の 減価 償 却 費 1 95百 万 円 の 1 00分 の 32 に ほ ぼ相 当 す る額 で ある 6 3,43 7,2 00円 を 分配 す る こと と し 、 こ の結
果、投資口１口当たりの利益超過分配金は850円となりました。
（注） 本投資法人は、長期修繕計 画に基づき想定される各計算期間 の資本的支出を勘案し、長期修繕計画に
影響を及ぼさず、かつ、資金需要（投資対象資産の新規取得、保有資産の維持・向上に向けて必要とな
る 修 繕 及 び 資 本 的 支 出 、 本 投 資 法 人 の 運 転 資 金 、 債 務 の 返 済 並 び に 分 配 金 の 支 払 い 等 ） に 対 応 す る た
め、融資枠等の設定状況を勘案し、本投資法人が妥当と考える現預金を留保した上で、本投資法人の財
務状態に悪影響 を及ぼさない範囲で、毎計算期間における減価償却費の40％を上限として 利益を超える
金 銭 の 分 配 （ 税 法 上 の 出 資 等 減 少 分 配 に 該 当 す る 出 資 の 払 戻 し ） を 継 続 し て 実 施 す る 方 針 と し て い ま
す。
なお、当期末現在保有する 資産全22物件に係る東京海上日動 リスクコンサルティング株式会社及び株
式会社アセッツアールアンドディーによる建物調査診断報告書に記載 の緊急修繕費用、短期修繕費用及
び長期修繕費用を合計した額の６ヶ月平均額は29百万円です。
③ 次期の見通し
（イ）投資環境
我が国においては、高齢者人口が総人口の４分の１超を占め、今後も高齢化率の上昇及び高齢者の一人暮ら
し人口の増加が見込まれます。医療技術の発展等から日本人の平均寿命は、厚生労働省「平成28年簡易生命
表」によると男性80.98歳、女性87.14歳となっており、総務省「人口推計」（平成29年11月20日公表）による
と、平成29年６月１日現在の総人口１億2,676万人のうち、高齢者人口は3,498万人、高齢化率は27.6％と過去
最高となっています。
国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成29年推計）」によると、平成37年には総人口１
億2,254万人、高齢者人口3,677万人と高齢化率は30.0％まで上昇し、さらに平成77年には総人口が8,807万人
と現状から約3,868万人減少する一方で、高齢者人口は3,381万人となり、高齢化率は38.4％にまで到達する見
込みとなっています。
国土交通省では、今後の高齢者向け住宅需要の拡大に備えて、平成37年までに高齢者人口に対する高齢者向
け住宅の割合を４％とすることを政策目標として設定しています。
このような環境の下、民間資金の有効活用による、高齢者の居住を目的に介護サービス等の付された高齢者
向け住宅の開発の拡大の可能性が十分にあると認識しています。
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
ａ．既存物件の運用戦略
本投資法人は、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するために、以下の各施策を実施し
ています。
（ⅰ）収入の安定化
本投資法人は、原則として、各ヘルスケア施設の運営事業者（オペレーター）と長期かつ賃料固定の賃貸
借契約を締結し、キャッシュフローの安定化を図ります。
本投資法人又は信託受託者とオペレーターとの間で締結される賃貸借契約は、オペレーター負担費用の固
定化及び本投資法人収入の安定化を実現する観点から、原則として、オペレーターが固定金額の賃料を支払
うことを内容とする賃貸借契約とする方針です。本投資法人が本書の日付現在において保有する物件におけ
るオペレーターとの賃貸借契約は、全て固定賃料契約となっています。
また、原則として、取得時における賃貸借契約の残存年限が、契約更改の可能性も勘案の上、実質10年以
上の物件を投資対象とします。
-本書の日付現在本投資法人が保有している物件の残存賃貸借契約期間の状況は、以下のとおりです。
オペレーター 物件
残存賃貸借
契約期間
(年）（注）
株式会社ウイズネット
みんなの家・中央区円阿弥 26.3
みんなの家・大宮吉野町 19.2
株式会社スーパー・コート スーパー・コートJR奈良駅前 21.6
株式会社チャーム・ケア・コーポレーション チャームスイート緑地公園 20.7
株式会社シルバーハイツ札幌 シルバーハイツ羊ヶ丘３番館 17.9
あなぶきメディカルケア株式会社
アルファリビング岡山西川緑道公園 17.5
アルファリビング岡山後楽園 17.5
アルファリビング高松駅前 17.5
アルファリビング高松百間町 17.5
株式会社さわやか倶楽部
さわやか日の出館 16.9
さわやかリバーサイド栗の木 16.9
さわやか大畠参番館 16.9
さわやか海響館 16.2
さわやか鳴水館 16.2
さわやかはーとらいふ西京極 16.2
ＳＯＭＰＯケアネクスト株式会社
ＳＯＭＰＯケア
ラヴィーレ衣笠山公園
16.7
ＳＯＭＰＯケア
ラヴィーレ広島光が丘
16.3
ＳＯＭＰＯケア
ラヴィーレ相模原中央
16.3
株式会社ニチイ学館 ニチイケアセンター福島大森 16.3
株式会社日本介護医療センター ヴェルジェ枚方 16.3
株式会社シダー ラ・ナシカあらこがわ 10.3
ＳＯＭＰＯケアメッセージ株式会社 そんぽの家 西田辺駅前 9.3
（注）「残存賃貸借契約期間」は、平成29年12月31日現在において、各物件につき最も賃貸面積が大きいテ
ナント（オペレーター）と締結済みの賃貸借契約における、平成29年12月31日から各契約期間満了日
までの期間をいい、小数第２位を四捨五入して記載しています。
本投資法人は、主に以下の３つにより構成されるオペレーターの収入からヘルスケア施設の運営事業に係
る費用を控除した純収入の水準を把握することで、オペレーターの賃料負担力を分析・確認しています。
・入居一時金
入居者が施設入居時にオペレーターに対して支払う費用です。オペレーターの会計処理上は、前受金等
とし、オペレーターが入居者に対して示す一定期間で収入として償却します（入居一時金のうち一定割合
については、施設入居時に初期費用として償却される傾向があります。）。そのため、オペレーターにと
っては償却期間を超過した入居が続く場合は、損益計算書上の償却利益を得ることができず利益を圧迫す
ることとなります。
・月額利用料等
入居者が一般的にオペレーターに対して毎月支払う費用です。家賃、管理費、食費その他各施設で定め
られた利用料及び入居者が自らの選択により提供を受けるサービスの対価として支払う費用（リネン費や
各種の特別サービスへの対価）です。同一施設で入居一時金と月額利用料等の金額の組み合わせについて
複数の料金プランがある場合、一般的に、入居一時金が高い料金プランは、入居一時金が設定されていな
い又は低い料金プランと比較すると、月額利用料等は低くなる傾向にあります。
・介護報酬
オペレーターが入居者に対して介護保険が適用される介護サービスを提供した場合に、その対価として
オペレーターに支払われるサービス費用であり、介護保険法（平成９年法律第123号。その後の改正を含
みます。以下同じです。）に基づき入居者が一部負担し、残額については市町村、特別区、広域連合又は
一部事務組合（以下「市町村等」といいます。）からオペレーターに支払われます。以下に記載する介護
保険制度による保険料の変更に伴い変動する可能性があります。
経 済 環 境の 大き な 変化 や 賃貸 借 契約 期 間 の満 了等 の 諸要 因 によ り 賃料 収 入が 変 動す る 可 能 性は あ るも の
の、かかるオペレーターとの長期賃貸借契約の締結及び固定賃料の収受を通じて、本投資法人の賃料収入の
中長期的な安定を実現できるものと期待しています。
介護保険制度は、①介護保険の運営者である保険者（市町村等）、②40歳以上の介護保険加入者、③介護
サービス（居宅サービス、地域密着型サービス、施設サービス等）を提供する介護サービス事業者で構成さ
れており、高齢者の介護を社会全体で支え合う仕組みです。
介護サービス事業者が、被保険者である介護保険の加入者に対して介護保険の対象となる介護サービスを
提供した場合、介護サービスの提供を受けた介護保険加入者は介護報酬の１割（平成27年８月より一定以上
の所得のある介護保険加入者は２割）を負担し、介護報酬の残額を保険者である市町村等が負担します。な
お、利用者は介護保険対象外サービスを利用した場合には、その全額を負担することになります。
介 護保 険 の 財 源は 、 特 定 施設 及び介 護 保 険三 事業 （ 介護 老 人福 祉 施設 （ 特別 養 護老 人 ホ ー ム、 通称 ： 特
養）、介護老人保健施設（老人保健施設、通称：老健）、介護療養型医療施設）については、概ね、介護保
険加入者が納付する保険料が50％、国の負担が20％（うち国庫負担金が15％、調整交付金が５％）、都道府
県の負担が17.5％、市町村等の負担が12.5％となっており、居宅型（住宅型の有料老人ホーム、サービス付
き高齢者向け住宅等）については、概ね、介護保険加入者が納付する保険料が50％、国の負担が25％（うち
国庫負担金が20％、調整交付金が５％）、都道府県・市町村等の負担が各12.5％となっています。
-（注１）特定施設及び介護保険三事業についての国及び都道府県の負担を記載しています。
（注２）平成27年８月より、一定以上の所得のある介護保険加入者は介護報酬の２割負担となっており、
その場合の保険者（市町村等）は介護報酬の８割負担です。
（ⅱ）オペレーターの選定基準・方法
本投資法人は、ヘルスケア施設を取得する場合、施設の不動産としての質だけでなく、運営主体であるオ
ペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現する上で重要な要素であると考えています。これは、入居
者に選ばれるためには、入居一時金及び月額利用料等に見合う質及び種類のサービスをオペレーターが提供
でき、当該オペレーターが継続的に運営を行えることがヘルスケア施設の収益性・資産価値という観点から
も重要な要素となると考えているためです。
本投資法人では、物件の取得・運用に当たり、オペレーターの競争力の源泉となる事業の継続性及び優位
性を確認するため、以下のデューデリジェンスを実施しており、これが本投資法人における収入の安定化の
実現に資するものと考えています。オペレーターが提供しているサービスの質及び種類、オペレーターの信
用力及び運営力については、後記「ｂ．新規物件の投資戦略 （ⅳ）アドバイザーとの協働による物件情報
の取得等」に記載のアドバイザーの助言も活用して資産運用会社がデューデリジェンスを行います。また、
原則として、ヘルスケア分野における事業面、財務面等に関する助言実績を有する外部の調査会社が作成す
るマーケットレポートを取得し、投資対象資産周辺の高齢者人口の状況、施設の供給状況、投資対象資産に
係 る介 護 ・医 療 サー ビス 提 供 の体 制及 び 内容 、 並び に 設備 及 び稼 働状 況等 を 競合 施設 と 比較 検 討す るこ と
で、オペレーターの現在及び将来の市場競争力についても検討を行います。
本投資法人は、以下のオペレーターがいずれもヘルスケア施設の運営実績及び信用力の面において高い信
頼性を有しているものと考えています。
オペレーター
運営施設数
（件）
（注１）
運営居室数
（室）
（注１）
売上高
（百万円）
（注２）
設立年月 属性
株式会社
ニチイ学館
425 13,793 276,659 昭和48年８月 東証一部上場会社
ＳＯＭＰＯケア
メッセージ株式会社
317 17,273 42,164 平成９年５月
東証一部上場会社ＳＯＭＰＯ
ホールディングス株式会社の
子会社
株式会社
ウイズネット
127 3,556 16,570
平成10年１月
（注３）
東証一部上場会社綜合警備保
障株式会社の子会社
ＳＯＭＰＯケア
ネクスト株式会社
117 8,826 37,472 平成４年11月
東証一部上場会社ＳＯＭＰＯ
ホールディングス株式会社の
子会社
株式会社
さわやか倶楽部
74 4,270 15,134 平成16年12月
東証一部上場会社株式会社ウ
チヤマホールディングスの子
会社
株式会社
スーパー・コート
48 3,209 12,726 平成７年５月 非上場会社
株式会社シダー 42 2,254 12,733 昭和56年４月 東証ＪＡＳＤＡＱ上場会社
株式会社チャーム・ケ
ア・コーポレーション
40 2,866 10,930 昭和59年８月 東証ＪＡＳＤＡＱ上場会社
あなぶきメディカル
ケア株式会社
29 1,291 3,801 平成21年６月
東証一部上場会社穴吹興産
株式会社の子会社
株式会社
日本介護医療センター
25 1,033 1,935 平成９年10月 非上場会社
株式会社
シルバーハイツ札幌
3 321 1,232 昭和36年12月 非上場会社
（注１）「運営施設数」及び「運営居室数」は、各社ホームページ及び各社へのヒアリング（平成29年11月
末時 点）から、有料 老人ホーム 、グループホー ム及びサービ ス付き高齢 者 向け住宅につい ての施設
数及び居室数を取得しています。
（注２）「売上高」は、各オペレーターより提供を受けた平成29年３月期の値を記載しています。但し、株
式会 社チ ャーム・ケア・ コーポレーション については平成 29年６月期、 あなぶきメディカ ルケア株
式会社 は平成29年６月期 、株式会社日本介 護医療センターについ ては平成29年８月期 、株式会社シ
ルバーハイツ札幌については平成29年２月期の値をそれぞれ記載しています。
（注３）株式会社ウイズネットは、平成10年１月14日に組織変更を行い、現在の名称で事業を開始している
ため、同日を設立年月日として記載しています。
（ⅲ）Backup Operator Membershipの採用
本投資法人は、オペレーターの運営の安定性に関して、アドバイザーからの助言、調査会社から取得した
マーケットレポートの内容等も考慮し、慎重に判断することとしています。しかしながら、今後の経済情勢
に大きな変動が生じた場合や、オペレーターの経営状態が悪化した場合には、既存のオペレーターによる施
設運営の継続が困難となる可能性も否定はできません。
このような可能性を踏まえ、本投資法人は、運営のバックアップに関する協定を、取得済資産の全てのオ
ペレーターとの間で締結しています。当該協定の主な目的は、本投資法人が保有するヘルスケア施設に係る
賃貸借契約が解約、解除若しくはその他の原因により終了した場合又は終了することが見込まれる場合にお
いて、取得済資産の他のオペレーターに、本投資法人との間の新たな賃貸借契約の締結及び当該ヘルスケア
施 設の 運 営を 依 頼し た 際は 、 当該 オペ レ ータ ー はか か る依 頼 に つ いて誠 実に 協議 する 旨 を 規 定する もの で
-す 。ま た 、将 来 取得 -する ヘ ルス ケ ア 施 設のオ ペ レー タ ーと の 間で も同 様 の協 定を 締結 -す るこ と を検 討 し ま
す。このような各オペレーターとの協定による関係を「Backup Operator Membership」といいます。
本投資法人は、後記「２ 投資方針 （1）投資方針 ③ ポートフォリオ構築方針 （ロ）地域」に記載のと
おり安定的な入居需要が見込める地域に所在するヘルスケア施設を厳選して取得する方針であり、個別のオ
ペレーターの経営状態の悪化等が生じた場合であっても、他のオペレーターによる運営の引継ぎが可能とな
る体制をとることで入居者の生活の継続性も保たれるものと考えています。
＜Backup Operator Membershipの仕組み＞
b．新規物件の投資戦略
本投資法人は、以下に記載のとおり、資産運用会社の実績及びネットワークを活用 するほか、スポンサー
グループ及びアドバイザーとの協働による物件情報の取得等を通じて、安定的な外部成長の実現を目指しま
す。
（ⅰ）高齢者人口の増加が見込まれる商圏を有する高齢者施設・住宅への投資
本投資法人は、周辺地域の将来性（高齢者人口・高齢化率の推移、ヘルスケア施設の需給等）等を総合的
に検討した上で、立地面において優位性の高い物件を投資対象とします。
一般的に、高齢者施設・住宅の入居判断は、高齢者の家族又は本人が行い、その判断基準の重要な要素と
して、高齢者の住み慣れた現住所地との近接性があると考えています。このため、要介護者等を対象とした
高齢者施設・住宅の主な商圏は、施設により、当該施設から概ね３kmないし５km圏内となる場合が多いと考
えています。
（ⅱ）資産運用会社の実績及びネットワーク
本 投資 法 人 の資 産 運 用を 受託 す る資 産 運用 会 社 は、 大和 証 券 グ ル ープ（ 株式 会 社大 和証 券 グル ー プ 本 社
（以下「大和証券グループ本社」といいます。）並びにその子会社及び関係会社を意味します。以下同じで
す。）の一員としてオフィスビルに特化した上場不動産投資法人である大和証券オフィス投資法人（証券コ
ード：8976）及び住宅に特化した私募不動産投資法人である大和証券レジデンシャル・プライベート投資法
人の資産運用も受託しています。そのほか、私募ファンドにおける投資一任業務・投資助言業務の受託実績
も有しており、不動産全般における運用ノウハウを蓄積しています。大和証券グループが長年にわたってア
セット・マネジメント事業において培ってきた運用管理とコンプライアンスの水準を本投資法人の資産運用
業務にも敷衍し、投資主の期待に応えうる規律ある運用プロセスと運用プラットフォームを提供することに
より、本投資法人の中長期にわたる安定的な収益の実現に寄与できるものと考えます。
ま た、 物件 取 得に 当 たっ ては 、 大和 証券 オ フィ ス 投 資 法人 （ 平成29年 12月末 日現 在 の運 用資 産受 託 残高
（注）：約4,679億円（匿名組合出資持分約39億円を含みます。））及び大和証券レジデンシャル・プライ
ベート投資法人（平成29年12月末日現在の運用資産受託残高（注）：約1,056億円）の資産運用で培ってき
た様々な関係先（事業会社、金融機関、大手不動産仲介会社及び不動産仲介業者等）との強固な関係構築に
基づく多様な物件取得ルートを活用した物件取得に努めています。また、本投資法人の投資対象であるヘル
スケア施設の取得機会の拡大・促進を図るため、ヘルスケア施設専門の投資チームを設置し、既存の物件取
得 ルー ト 以外 の 新た な 物 件 情報の 提供 先 やソ ー シン グ 先（ ヘル ス ケア 施設 の オペ レー タ ー 、デ ベロ ッパ ー
等）との関係構築も進め、物件情報を収集しています。
（ⅲ）スポンサーグループとの協働による物件情報の取得等
資産運用会社は、必要に応じてスポンサーグループである大和証券グループの保有する支店網及び顧客網
を活用することで、資産運用会社が定める選定基準に合致したオペレーターを日本全国から探索し、物件取
得・開発、施設運営の委託等の協働可能性を検討することが可能であると考えており、物件取得機会の拡大
が期待できると考えています。
また、スポンサーグループが、ブリッジファンド組成等への協力を行うことで、本投資法人による機動的
な物件取得が可能となります。
（ⅳ）アドバイザーとの協働による物件情報の取得等
ヘルスケア施設は、オペレーターの事業運営能力が不動産の価値に大きく影響を与える運営型施設である
ことから、本投資法人は、ヘルスケア施設の運用においては、ヘルスケア業界に対する深い理解と知識、こ
れらに基づく綿密な分析力、オペレーターとの良好な関係の構築及び維持が重要であると考えています。資
産運用会社は、平成13年以降ヘルスケア分野（病院・介護施設）に焦点を当てた投資戦略を実施し、平成20
年以降高齢者施設・住宅向けに特化した投資を行ってきたＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社（以下「ＡＩ
Ｐヘルスケアジャパン」といいます。）とアドバイザリー契約を締結しており、本投資法人による投資対象
資産であるヘルスケア施設の情報提供、管理及び運営並びにオペレーターとの協働等に関する助言を受けて
います。これにより、本投資法人の中長期にわたる安定的なパフォーマンスの実現に寄与できるものと考え
ます。
また、ＡＩＰヘルスケアジャパンは、竣工から安定稼働まで一定期間を要するヘルスケア施設の特性を考
慮 して 、 本投 資 法人 への ヘ ルス ケ ア 施 設の 売却 を主 な 目的 とし た 私募 ファ ン ド（ 以下 「 フィ ー ダー ファ ン
ド」といいます。）の組成・運用を行っています。フィーダーファンドでは、竣工後間もない施設や、低入
居率ながらも潜在的な入居需要が高い施設を対象とした投資を行い、その上で、必要な場合には一定のバリ
ューアップを行います。入居率が安定水準に到達した段階又は将来的に安定水準に到達することが期待でき
る段階で、本投資法人はフィーダーファンドからのヘルスケア施設の取得を検討します。
ｃ．財務戦略
本投資法人は、安定収益の実現、運用資産の着実な成長及び効率的な運用を図るために、以下に掲げる方針
に従い、資金の調達及び運用を行います。
（ⅰ）投資口の追加発行
投資口の追加発行は、新たに取得する不動産の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率（以下「ＬＴ
Ｖ」といいます。）、経済市況等を総合的に勘案の上、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。
（ⅱ）借入れ及び投資法人債の発行
ＬＴＶの水準は、資金余力の確保に留意した設定とし、原則として60％を上限とします。但し、新たな投
資対象資産の取得、及びリファイナンス・リスクの軽減等のために、一時的に60％を超えることができるも
のとします。
安定的な財務基盤を構築し、将来の成長戦略を支えるため、有力金融機関とのいわゆるメインバンク体制
を確立しつつ、借入先の分散、投資法人債の発行等による資金調達先の多様化にも積極的に取り組みます。
借入れに際しては、借入コスト、借入期間、担保提供の要否等の諸条件につき複数の金融機関と交渉し、
金利動向、マーケット水準、財務の機動性及び安全性、並びに借入先構成等のバランスを考慮しつつ諸条件
を総合的に検討した上で、適切な資金調達を行います。
金利上昇リスク及びリファイナンス・リスクを軽減するため、調達期間の長期化、金利の固定化、返済期
日の分散、及び柔軟性の高い財務制限条項の導入等を必要に応じて検討します。
各種必要資金を機動的に調達するために、コミットメントライン及び極度貸付枠等の融資枠の確保を必要
に応じて検討します。
-（ⅲ）資金管理
本投資法人は、資金需要（投資対象資産の新規取得、保有資産の維持・向上に向けて必要となる修繕及び
資本的支出、本投資法人の運転資金、債務の返済並びに分配金の支払等）に対応するため、融資枠等の設定
状況も勘案の上、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
本投資法人は、減価償却費相当額のうち、現預金として留保した後の残額を、本投資法人を取り巻く経済
環境及び不動産市場の動向、並びに本投資法人の保有資産の状況及び財務状況等を総合的に勘案の上、毎計
算期間における減価償却費の40％を上限として、毎期継続的に、投資主への利益を超える金銭の分配（税法
上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）に充当し、効率的な資金管理を図ります。
余剰資金は、安全性及び流動性の高い有価証券及び金銭債権へ投資を行う場合があります。
デリバティブ取引（投信法第２条第６項）は、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジする
ことを目的とした運用に限定します。
ｄ．投資主に配慮した投資主還元策の設定
（ⅰ）利益を超える金銭の分配（利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し））の実施
本投資法人が投資する施設は、都市部に限らず、需要の見込める地域に幅広く分散しており、鉄道駅から
離れていてアクセスには車の利用が必要となる施設もあります。そのため、資産全体の価値に占める建物の
価格の割合がオフィスビル等と比較して相対的に高くなる傾向にあり、結果として高い減価償却費を計上す
ることが見込まれます。一方で、本投資法人が費用を負担する修繕は、賃貸借契約において躯体及び主要構
造部分に限定されている施設もあることから、減価償却費に比べて設備更新等に要する費用は低額となる傾
向があります。
こうした事情を斟酌し、本投資法人は、長期修繕計画に基づき想定される各計算期間の資本的支出の額及
び資金需要（投資対象資産の新規取得、保有資産の維持・向上に向けて必要となる修繕及び資本的支出、本
投 資法 人 の運 転 資金 、債 務 の 返済 並 び に分配 金 の支 払 い等 ） に対 応す るた め の融 資 枠等 の 設 定状況 を 勘 案
し、本投資法人が妥当と考える現預金を留保した上で、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ、本投資法人
の財務状態に悪影響を及ぼさない範囲で、毎計算期間における減価償却費の40％を上限として、利益超過分
配 （税 法 上の 出 資等 減少 分 配 に該 当 す る出資 の 払戻 し ）を 継続 し て実 施 す る方針 とし て いま す （注 ）。 但
し、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況を勘案し、利益超過分配（税法上の出資
等減少分配に該当する出資の払戻し）を実施しない場合もあります。なお、利益超過分配（税法上の出資等
減 少分 配 に該 当 する 出資 の 払戻 し ） を実 施 し た場合 、 当該 金額 は 出資 総 額 又は出 資 剰余 金 か ら控除 され ま
す。
（注）クローズド・エンド型の投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額に相当する分配についてはその
金額、 税法上の出資等減少分配 に該当 する分配（ 通常の 利益超過分 配）については計算期間 の末日に
算定 された減価償却累計額 の合計 額から 前計算期 間の末日 に計上さ れた減価償却累 計額の合計額を控
除 し た 額 の 10 0分 の 60 に相 当 する 金 額 を 限 度 と し て、 利益 超 過 分 配 を 行う こ とが 可 能 と さ れ て い ま す
（一般社 団法人 投資信託協会（以 下「投信協会」といいます 。）「 不動産投資信託 及び 不動産投資 法
人に関する規則」）。
＜利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）についてのイメージ図＞
上記はあくまでイメージであり、本投資法人の損益における賃貸収入や利益超過分配金額等の比率等を示
すものではありません。実際には、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等によ
り 、利 益 を 超え る 金銭 の 分配 の 額は 変 動 し、 又 は利 益 を超 える 金 銭の 分 配は 行 われ ない 可 能性 も あり ま
す。
（ⅱ）投資主優待制度
本投資法人は、本投資法人が保有するヘルスケア施設のオペレーターと合意し、投資主の裾野を拡大する
ことを目的として、投資主優待制度を実施しております。投資主優待制度の概要は、以下のとおりです。
かかる投資主優待制度は、投資主に、オペレーター及びその関係会社（以下総称して「オペレーター等」
といいます。）のヘルスケア関連の施設・サービスに関する高い運営力を体験いただき、理解を深めていた
だく機会を提供するとともに、本投資法人及びオペレーター等をより身近に感じてもらう効果をもたらすも
のと考えています。
なお、投資主優待制度に関する費用については、本投資法人が優待制度の運営費用（優待案内の印刷費用
等）を負担し、オペレーター等が優待の利用に係る費用を負担いたします。
［投資主優待制度の概要］
（注）上記は、いずれも 平成29年10月末時 点の投資主 を対象とした本書の日付現在における投資主優待
制度であり、今後変更又は実施が停止される可能性があります。後記「３ 投資リスク (１)リスク
要因 ⑥ その他 （ロ) 投資主優待制度に関するリスク」も併せてご参照下さい。
［投資主優待制度の対象者］
本投資法人は、各決算期（４月末日、10月末日）における最終の投資主名簿に記載又は記録のある投資主
を投資主優待制度の対象としています。
（ハ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
-（２）【投資法人の目的及び基本的性格】
① 投資法人の目的及び基本的性格
本投資法人は投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産（投信法に定めるものをいいます。）に対
する投資として運用することを目的とします。具体的には、運用資産を、主として不動産等資産（投資信託及び
投 資 法 人 に 関 す る 法 律 施 行 規 則 （ 平 成 12 年 総 理 府 令 第 12 9 号 。 そ の後 の 改 正 を 含 み ま す 。 以 下 「 投 信 法 施 行 規
則」といいます。）に定めるものをいいます。以下同じです。）のうち不動産、不動産の賃借権、地上権及びこ
れらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用するものとし、将来にわたって安定的な収益の
獲得と運用資産の持続的な成長を図り、投資主利益の最大化を目指します。
本投資法人は、かかる基本方針に従い、不動産等（後記「２ 投資方針 （２）投資対象 ① 投資対象とす
る 資産 の種 類 （ イ） 不動 産 等 」に列 挙 さ れる資 産を いい ま す。 以下 同 じ です。 ）及 び不 動産 対応 証券 （後 記
「２ 投資方針 （２）投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 （ロ）不動産対応証券」に列挙される資産
をいいます。以下同じです。）に投資します（規約第29条及び規約別紙１「資産運用の対象及び方針」（資産運
用の対象とする資産の種類、目的及び範囲））。
② 投資法人の特色
本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産に対する投資として運用することを目的とします。
本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。本投資法人の資
産運用は、金融商品取引業者（投資運用業者）である資産運用会社にすべて委託してこれを行います。
（イ）本投資法人の基本理念
我が国においては、足元で65歳以上の高齢者人口が総人口の４分の１超を占め、今後もさらなる高齢者比率
の 拡大 が予 想 さ れ ると とも に、そ れに 伴 う社 会保 障費 の 増加 が進 行す る 中 、平 成28年６ 月に 閣議 決定 され た
「日本再興戦略2016」において健康寿命延伸産業が持続的・自立的に創出されていくための環境整備等が具体
的施策として位置付けられ、ヘルスケアリートのさらなる普及・啓発に向けた取組みを継続・強化していくこ
とも具体的施策として掲げられています。また、平成29年６月に閣議決定された「未来投資戦略2017」におい
ても、この取組みが、その「中短期工程表」において継続して掲げられています。
こうした環境を背景に、本投資法人は、主たる用途がヘルスケア施設（後記「２ 投資方針 （１）投資方
針 ② 投資態度」をご参照下さい。）であるもののみを投資対象とする、日本初のヘルスケア施設特化型リ
ートとして、投資家の皆様の資金を有効に活用し、質の高いヘルスケア施設の供給拡大に繋げ、ヘルスケア施
設の利用者に対して高水準なサービスを提供するとともに、投資家の皆様に対して適切な収益を還元し、さら
なる資金の導入を図るという、投資家の皆様の資金とヘルスケア施設・サービス供給の好循環の創出を目指し
ます。このような取組みを通じて、民間資金を有効に活用した高齢者向け住環境の整備という我が国の重要政
策の実現にも貢献したいと考えています。
かかる基本理念に基づき、本投資法人は、高齢化社会における社会インフラであるヘルスケア施設に投資し
拡充を促すことで、国民生活の長期的な安心感の形成に寄与し、日本に心強い未来をもたらすことを目指しま
す。また、本投資法人は、ヘルスケア施設への社会的需要の高まりを背景に、厳選したヘルスケア施設に分散
して投資を行うことで、投資主への中長期にわたる安定的な分配金の支払いを目指します。
（ロ）ヘルスケア施設を取り巻く状況
本投資法人の設立は、我が国が抱える年齢別人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の増
加という構造上の問題と、それに伴い不足すると考えられる高齢者施設・住宅の拡充の必要性という社会的需
要を背景としています。
ａ．高齢化の進む国内人口
我が国の人口は、出生率の低下を背景に今後減少していくことが予想されています。一方で、医療技術の
発展等から、日本人の平均寿命は、厚生労働省「平成28年簡易生命表」によると男性80.98歳、女性87.14歳
となっており、総務省「人口推計」（平成29年11月20日公表）によると、平成29年６月１日現在の総人口１
億2,676万人のうち、高齢者人口は3,498万人、高齢化率は27.6％となっています。
国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成29年推計）」によると、平成37年には総人口
１億2,254万人、高齢者人口3,677万人と高齢化率は30.0％まで上昇し、さらに平成77年には総人口が8,807
万人と現状から約3,868万人減少する一方で、高齢者人口は3,381万人となり、高齢化率は38.4％にまで到達
する見込みとなっています。
上記の人口動態に加えて、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）（平成
25年１月推計）」によると、高齢化率の高まりとともに高齢者の一人暮らし人口が増加する見込みとなって
ｂ．政策としての高齢者向け住宅の拡充
高齢化率の上昇及び高齢者の一人暮らし人口の増加が見込まれる中、高齢者の居住を目的に介護サービス
等の付された高齢者向け住宅の整備状況には、大幅に拡大の余地があると認識しています。
国土交通省は、今後の高齢者向け住宅需要の拡大に備えて、平成37年までに高齢者人口に対する高齢者向
け住宅の割合を４％とすることを、政策目標として設定しています（注）。
（注）平成28年３月18日閣議決定「住生活基本計画（全国計画）」
ｃ．ヘルスケアリートに関連する政策、ガイドライン等の公表状況
国土交通省は、国内の高齢者向け住宅の不足を早期に解消することを目的として、ヘルスケアリートの創
設を通じて、実質的に民間資金を活用したヘルスケア施設の拡充を行うための環境整備を推進しています。
また、在宅でありながら選択的に介護サービスを受けることができるサービス付き高齢者向け住宅制度を確
立することで、参入障壁の低下を図っています。
なお、政府（国土交通省及び内閣に設置された日本経済再生本部）、投信協会、一般社団法人不動産証券
化協会及び東京証券取引所によるヘルスケアリートに関連する政策、ガイドライン等の公表状況は以下のと
おりです。
-（ハ）ヘルスケア施設の概要
本投資法人は、高齢化の進展、高齢者単身世帯及び高齢者夫婦のみ世帯の増加等に伴い、高齢者施設・住
宅の需要は今後も増加すると考えています。このような考えのもと、本投資法人は、当面の間は、下記のヘ
ルスケア施設の中でも高齢者施設・住宅を重点投資対象とします。また、高齢者施設・住宅の中でも、株式
会社が運営可能であることから今後も民間資金を活用した施設数の大幅な増加が見込まれ、社会的需要が高
いと考えられる有料老人ホーム及びサービス付き高齢者向け住宅を投資対象の中心とします。
ヘルスケア施設タイプ区分 概要
高 齢 者
施 設 ・
住宅
有料老人ホーム(注１)
高齢 者 に 対 し て、 介 護 、食 事 、洗 濯 ・掃除 等 の家事 又 は 健 康
管 理 等の 日 常 生活 に 必 要な サ ービ ス を提供 す る施設 （ 老人 福
祉施設、グループホーム等を除きます。）
介護付
介 護 保険 法 上の 特 定 施 設入 居 者生 活 介 護（ 以 下 「特 定 施設 」
といいます。）の指定を受けた有料老人ホーム
健康型
特 定 施 設 の 指 定 を 受 け て お ら ず 、 介 護 が 必 要 に な っ た 場 合
に、契約を解除して退去することが必要な有料老人ホーム
住宅型
特 定 施設 の 指 定を 受 け てい な い有 料 老 人ホ ー ム のう ち、健 康
型 以 外の 施 設 （介 護 が必要 と なっ た 場 合、 外 部の 介 護 保険 サ
ービスを利用）
サ ー ビ ス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅
(注２)
住 宅 （面 積 ・設備 ・ 構 造） 、 入居 者 へ のサ ー ビ ス及 び入居 者
との契約に関する基準を満たす登録された賃貸住宅
その他の高齢者施設・住宅
高齢 者 を 入 居・ 利 用 の対 象 と した そ の他 の 介 護 施設 及び 居 住
施設
医療施設 病院、メディカル・モール
その他 ラ イ フサ イ エ ンス 施 設 （バ イ オテ ク ノ ロジ ー 、 製薬 、医 療 装
置 開発 等 の 生 命科 学 産業 に 従 事す る 法 人又 は 個 人が 入 居す る
施設）
（注１）「有料老人ホーム」とは、老人福祉法（昭和38年法律第133号。その後の改正を含みます。以下同じで
す。）第29条に定義される施設をいいます。但し、サービス付き高齢者向け住宅に該当するものは除き
ます。
（注２）「サービス付き高齢者向け住宅」とは、高齢者の居住 の安定確保に関する 法律等に定められる登録基
準を満たし、都道府県に登録された賃貸住宅をいいます。なお、当該登録基準の概要は以下のとおりで
す。
（登録基準の概要）
・床面積が原則25㎡以上であり、トイレ・洗面設備等が設置され、バリアフリーであること
・少なくとも安否確認・生活相談サービスが提供されること
・高齢者の居住の安定が図られた契約であり、前払家賃等の返還ルール及び保全措置が講じられている
こと
（ニ）ヘルスケアリートの仕組みと特性
ヘルスケアリートは、入居者に対しては有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅等の高齢者施設・住
宅等を提供する一方で、ヘルスケア施設の運営事業者（以下「オペレーター」といいます。）に対しては、事
業用資産の賃貸を行い、その賃料はあくまでも賃借人であるオペレーターから受領する仕組みとなっており、
ヘルスケアリートの保有するヘルスケア施設は運営型施設としての特性を有しています。本投資法人における
各関係者の役割は以下のとおりです。
ａ．本投資法人
本投資法人は、ヘルスケア施設を直接又は信託受益権の形態で保有し、当該施設をオペレーターに賃貸す
る こと で 、賃 料 を受 領 し ま す。 加えて 本 投資 法 人で は 、ヘ ルス ケ アリ ート の 運営 型施 設 とし て の特 性 に鑑
み、オペレーターに対してオペレーターの経営状況及びヘルスケア施設の運営状況等の開示を求めます。本
投資法人は、オペレーターの経営状況及びヘルスケア施設の運営状況等について継続的にモニタリングを行
い、本投資法人の運用上著しい問題等が発覚した場合は、その内容を投資家に開示します。
ｂ．資産運用会社
資産運用会社は、本投資法人から資産運用業務を受託します。具体的には、本投資法人によるヘルスケア
施設の取得及び運用管理並びに資金調達に関連する業務等を行います。また、ヘルスケア施設の取得に際し
ては、オペレーターの経営状況及びヘルスケア施設の運営状況等についてのデューデリジェンス等を行うと
ともに、ヘルスケア施設の取得後においても、オペレーターの経営状況及びヘルスケア施設の運営状況のモ
ニタリングを行います。
ｃ．スポンサー
資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、資産運用会社との間でスポンサー・サポート契約
を締結し、スポンサー・サポートの一環として資産運用会社に対して人材供給を行い、投資対象資産の物件
情報等を随時提供し、また、ブリッジファンド組成等への協力を行います。
ｄ．アドバイザー
資産運用会社は、本投資法人の資産運用に当たり、ヘルスケア施設への投資及びモニタリングについて知
見を有するＡＩＰヘルスケアジャパンとアドバイザリー契約を締結しています。当該契約に基づき、資産運
用会社は、ＡＩＰヘルスケアジャパンからヘルスケア施設の管理・運営等に関する情報提供、オペレーター
の評価・分析に関する情報提供、オペレーターとの各種交渉の補助及び支援並びに投資対象資産に係る市場
調査・分析等の各種助言を受けています。
ｅ．オペレーター
オペレーターは、本投資法人又は本投資法人が保有する信託受益権に係る受託者からヘルスケア施設を賃
借し、施設を運営します。各施設の入居者はオペレーターに対して入居費用等を支払い、オペレーターは本
投資法人又は信託受託者に対して賃料（原則として固定賃料）を支払います。本投資法人の安定運用のため
には、オペレーターの信用力及び運営力が重要な要素となります。
ｆ．入居者
本投資法人が保有するヘルスケア施設への入居者を指します。
-（ホ）高齢者施設・住宅の概要
一般的な高齢者施設・住宅の施設概要及びサービス概要並びに介護サービス提供方法の違いについては、以
下のとおりです。なお、本投資法人の投資対象資産とは、必ずしも一致しないことにご留意下さい。
＜高齢者施設・住宅の施設概要＞
（注１）居室の水光熱費は、個別に水道事業者・電気事業者に支払う方法もあります。
（注２）本投資法人が本書の日付現在において保有しているヘルスケア施設及び将来取得するヘルスケア施設
は、上記の設備をすべて備えているものではありません。
＜高齢者施設・住宅のサービス概要＞
（注）本投資法人が本書の日付現在において保有しているヘルスケア施設は、上記のサービスをすべて提供し
ているものではありません。また、本投資法人が将来取得するヘルスケア施設が、上記のサービスをす
べて提供することを保証するものでもありません。
＜介護サービス提供方法の違い＞
（注）本投資法人が本書の日付現在において保有しているヘルスケア施設は、上記のサービスをすべて提供し
ているものではありません。また、本投資法人が将来取得するヘルスケア施設が、上記のサービスをす
べて提供することを保証するものでもありません。
（ヘ）本投資法人の果たす役割
前記「（ロ）ヘルスケア施設を取り巻く状況」のとおり、ヘルスケア施設の中でも特に高齢者施設・住宅に
対する社会的需要は高まっており、国策としても高齢者施設・住宅の拡充は重点事項の一つとなっています。
本投資法人としても、高齢化の進む我が国において高齢者施設・住宅の拡充を推進することは、国民生活の長
期的な安心感を形成し、豊かな老後を送るための基盤となるものであり、その意味で、高齢者施設・住宅を含
むヘルスケア施設は、高齢化社会の下で必要不可欠な社会インフラであると考えています。
本投資法人は、日本初のヘルスケア施設特化型リートとして、高まる社会インフラ需要から生じるキャッシ
ュ・フローの獲得機会を捉え、かつ、社会インフラであるヘルスケア施設に継続的に投資することにより、以
下の「アセットサイクル」、「グロースサイクル」及び「ナレッジサイクル」の３つの観点からの好循環（ポ
ジティブサイクル）を形成し、投資主に対する中長期にわたる安定的な分配を実現すると同時に、国民生活の
長期的な安心感の形成に寄与することを企図しています。これにより、今後の高齢化社会における社会インフ
ラであるヘルスケア施設の拡充を促進し、国民生活の支えとなることを目的としています。
ａ．アセットサイクルの形成
本投資法人は、資産運用会社が定める選定基準に合致したヘルスケア施設を保有するオペレーターを厳選
し、投資家等から調達した資金を活用して、かかるオペレーターからヘルスケア施設を取得することで、厳
選したオペレーターに資金を供給していくことを企図しています。これにより、オペレーターによる当該資
金を活用した新たなヘルスケア施設の立ち上げが期待できるほか、ヘルスケア施設の保有・運用を通じて、
貸借人であるオペレーターの財務基盤の安定を図り、オペレーターの長期的かつ安定的な事業遂行にも資す
るものと考えています。本投資法人は、このサイクルを循環させることで、本投資法人が厳選したオペレー
ター及びその運営するヘルスケア施設を拡充促進させ、高齢者施設・住宅入居者の生活向上に寄与したいと
考えています。
また、本投資法人は、オペレーターからのヘルスケア施設の取得の場合だけでなく、オペレーター以外の
ヘルスケア施設の所有者からの取得も企図していますが、この場合も、ヘルスケア施設の保有・運用に当た
り、オペレーターを厳選することで、高齢者施設・住宅入居者の生活向上に寄与したいと考えています。
-ｂ．グロースサイクルの形成
本投資法人は厳選したオペレーターが運営するヘルスケア施設を取得することで、外部成長を実現するこ
とを企図しています。資産規模の拡大を通じて、資金調達力を強化し、マーケットでの認知度及び信頼度を
向上させることによって、外部成長の継続及び運用の安定性向上という「グロースサイクル」の構築が期待
でき、これが「アセットサイクル」及び「ナレッジサイクル」の拡大、ひいては本投資法人の投資主価値向
上に寄与するものと考えています。
ｃ．ナレッジサイクルの形成
資産運用会社の株主及びアドバイザーには、特定のヘルスケア施設のオペレーターの参画はありません。
そのため、本投資法人は、特定のオペレーターの系列等を問わず施設の取得交渉ができ、様々なオペレータ
ーが運営する施設の取得が可能となります。
本投資法人は、オペレーターの系列等にかかわらず、資産運用会社が定める選定基準に照らして厳選した
オペレーターが運営するヘルスケア施設の取得や厳選したオペレーターへの賃貸を行うとともに、施設保有
者としてオペレーターのモニタリング等の運用を行うことで、資産運用会社にはヘルスケア施設運営に係る
多様なノウハウの蓄積が期待できると考えています。これにより、新たな施設取得における目利き（選定能
力）や、運営管理に係る指導能力を向上させることで、より良い施設運営が可能となると考えています。
本投資法人は、独立した先行者として、こうしたナレッジ（知識・ノウハウ）の蓄積とその活用を通じ、
業界における主導的な地位を確立することを目指しています。
以上の３つのポジティブサイクルを図示したイメージは以下のとおりです。
（ト）運用サポート体制
本投資法人は日本初のヘルスケア施設特化型リートであり、その資産運用に当たっては金融とヘルスケアを
中心とした各分野におけるプロフェッショナルが万全のサポート体制を敷いています。それぞれの関係者の状
況は以下のとおりです。
ａ．スポンサーによるサポート体制
スポンサーである大和証券グループ本社にとっての本投資法人をサポートすることの意義及びサポート体
制は以下のとおりです。
（ⅰ）大和証券グループのアセット・マネジメント事業へのコミットメント
大 和 証 券 グ ル ー プ 本社 は 、 大 和 証 券グ ル ー プ の 中 期 経 営 計 画 "Pa ss ion f or t he Be st " 201 7に お い て 、
「不動産アセット・マネジメント・ビジネスの拡大」を掲げ、中長期的に戦略的強化を目指しています。
（出所）大和証券グループ本社「大和証券グループ中期経営計画“Passion for the Best”2017」
